Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 8 septembre 2026, n° 21/17775

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1



ARRÊT AU FOND 

DU 08 SEPTEMBRE 2026



N° 2026/ 333







Rôle N° RG 21/17775 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIRXS







[I] [E]

S.C.I. BELLA M'BRIANA

S.C.I. BELLA' [A]





C/



[R] [U]

[O] [U] NEE [V]

[O] [V] épouse [U]

S.A.S. ETUDE LODEL









Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Thimothée JOLY 







Me Julien DESOMBRE 





Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 26 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 20/01631.





APPELANTS



Monsieur [I] [E]

né le 07 Décembre 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]



S.C.I. BELLA M'BRIANA Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège, demeurant [Adresse 2]



Tous trois représentés par Me Thimothée JOLY de la SCP CABINET PIETRA & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Amandine WEBER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistés de Me Cyril SABATIE, avocat au barreau de NICE



INTIMÉS



Monsieur [R] [U]

né le 17 Avril 1931 à [Localité 2] (06), demeurant [Adresse 3]



Madame [O] [U] NEE [V], demeurant [Adresse 3]



Madame [O] [V] épouse [U]

née le 13 Juin 1935 à [Localité 2] (06), demeurant [Adresse 3]



S.A.S. ETUDE LODEL, agence immobilière, au capital social de 7.622,45€, immatriculée au RCS de Nice sous le n°320 378 524, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé auSignification de la DA et assignation portant signification de conclusions le 28/03/2022 l, demeurant [Adresse 4]



Tous représentés par Me Julien DESOMBRE de la SCP MARTINE DESOMBRE & JULIEN DESOMBRE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

assistés de Me Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 02 Juin 2026 en audience publique devant la cour composée de : 



Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère,

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2026.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2026,



Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



****





EXPOSÉ DU LITIGE 



Faits et Procédure :



Le 16 décembre 2019, M. [R] [U] et Mme [O] [V] épouse [U] ont signé avec la Sas Etude Lodel deux mandats n°7675 et n°7676 relatifs à la vente en viager de deux appartements leur appartenant situés [Adresse 5], cadastrés IR7 pour lot n°12 composé d'un appartement situé à gauche sur le palier, au troisième étage composé de deux pièces, cuisine et les 80/l000èmes indivis des parties communes de l'entier immeuble, et du lot n°11 constitué d'un appartement situé au troisieme étage de l'immeuble, au centre sur le palier, composé des deux pièces cuisine et les 80/1 000èmes indivis des parties communes de l'entier immeuble.



Le 16 janvier 2020, les époux [U] ont signé avec la Sci Bella M'Briana, avec la caution personnelle de M. [I] [E], une promesse sous seing privé synallagmatique de vente ferme en viager libre au prix suivant : un bouquet net pour le vendeur de 80 000 € (40 000 € pour le lot n°11 et 40 000 € pour le lot n°12), outre le service d'une rente annuelle et viagère de 20 700 €, soit par mois 1 725 € sur les deux têtes de M. [R] [U] et Mme [O] [V] épouse [U], sans réduction au premier décès d'entre eux, payable d'avance mensuellement et pour la première fois par l'acquéreur le jour de la signature de l'acte authentique.



Les conditions suspensives légales habituelles étaient spécifiées, soit le droit de préemption de la mairie, les renseignements d'urbanisme susceptibles de déprécier le bien de manière significative et la situation hypothécaire. Aucune condition suspensive particulière n'était au surplus stipulée à l'acte. 



Il était stipulé que la Sas Etude Lodel devait bénéficier du montant de ses honoraires d'agence payables par l'acquéreur, soit 12 000 € au titre du lot n°12 et 10 000 € au titre du lot n°11.



Un versement de 15 000 euros devait être effectué à titre de séquestre.



Le 5 mars 2020, le notaire de la Sci Bella M'Briana a confirmé par mail le rendez-vous de signature de l'acte authentique fixé au 30 mars 2020 à 17 heures.



Toutefois, le 24 avril 2020, M. [I] [E] a fait savoir par téléphone à la Sas Etude Lodel qu'il renonçait définitivement à acquérir et à réitérer la vente en la forme authentique.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 avril 2020, la Sas Etude Lodel a mis la Sci Bella M'Briana en demeure d'exécuter ses obligations. Le 26 avril 2020, M. [I] [E] a confirmé renoncer à son acquisition eu égard à la crise sanitaire et a ensuite sollicité la renégociation du contrat en l'état de changement de circonstances imprévisibles.



Le 30 avril 2020, la Sas Etude Lodel, par l'intermédiaire de son conseil, a mis en demeure la Sci Bella M'Briana de payer les sommes de 26 000 € et 22 000 € dues, respectivement, au vendeur et à elle-même, en application de la clause penale et du droit pour l'agent immobilier de percevoir ses honoraires de négociation.



Par lettres officielles des 6 et 12 mai 2020, le conseil de la Sci Bella M'Briana a invoqué l'apparition soudaine de la crise sanitaire, constitutive, selon sa cliente, d'une circonstance imprévisible qui légitimerait la négociation du contrat selon les modalites suivantes : bouquet de 40 000 € pour les deux biens immobiliers, soit 20 000 € et 20 000 €, ainsi qu'une rente annuelle et viagère d'un montant de 900 € au bénéfice de M. [R] [U] et Mme [O] [V] épouse [U]. 



Par acte du 4 juin 2020, M. [R] [U], Mme [O] [V] épouse [U] et la Sas Etude Lodel ont assigné la Sci Bella M'Briana et M. [I] [E], caution, en paiement de la clause pénale et en paiement des honoraires de négociation.



Par jugement en date du 26 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a :


rejeté la demande de révision du contrat formée par la Sci Bella M'Briana prise en la personne de son représentant légal, et par M. [I] [E], en qualité de caution, 

condamné solidairement la Sci Bella M'Briana, prise en la personne de son représentant légal, et M. [I] [E], en qualité de caution, à payer à M. [R] [U] et Mme [O] [V] épouse [U] la somme de 26 000 euros au titre de la clause pénale convenue dans le compromis de vente ferme en viager libre du 16 janvier 2020 avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 30 avril 2020, date de la mise en demeure, 

condamné solidairement la Sci Bella M'Briana prise en la personne de son représentant légal et M. [I] [E], caution, à payer à la Sas Etude Lodel la somme de 22 000 euros au titre de ses honoraires définis dans le compromis de vente ferme en viager libre du 16 janvier 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2020, date de la mise en demeure, 

dit n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte, 

débouté la Sci Bella M'Briana et M. [I] [E] de l'intégralité de leurs demandes, 

rappelé que la décision est exécutoire de plein droit, 

condamné in solidum la Sci Bella M'Briana, prise en la personne de son représentant légal, et M. [I] [E], caution, à payer à M. [R] [U] et Mme [O] [V] épouse [U], d'une part, la somme de 3 000 euros, et, d'autre part, à la Sas Etude Lodel, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

débouté M. [I] [E] et la Sci Bella M'Briana de leur demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

condamné in solidum la Sci Bella M'Briana, prise en la personne de son représentant légal, et la Sci Bella M'Briana, en sa qualité de caution, aux dépens. 




Le tribunal a d'abord retenu que la vente était parfaite entre les parties au jour de la signature du compromis de vente, les démarches relatives à la purge du droit de préemption de la mairie, invoquées tardivement par M. [I] [E] pour remettre en cause l'accord des parties sur la vente, relevant d'une formalité administrative, alors que les éléments du dossier et les pièces démontrent l'accord des parties en vue de réitérer la vente sous la forme authentique. 

Au regard de l'exigence d'exécution de bonne foi du contrat signé entre les parties, le tribunal a rejeté toute demande de révision du contrat fondée sur l'article 1195 du code civil, faute pour la Sci Bella M'Briana de justifier de sa situation comptable afin d'apprécier si la crise sanitaire liée à la Covid-19 a entraîné une imprévisibilité et des conséquences sur les fonds dont elle pouvait disposer pour financer ces acquisitions, sans qu'il y ait lieu d'examiner la proposition de renégociation formée. 





S'agissant de la clause pénale, le tribunal a estimé qu'elle s'appliquait puisque les conditions suspensives ont été satisfaites. Il a jugé que la Sci Bella M'Briana en ne procédant pas à l'acquisition du bien tel que prévu par le compromis de vente, n'a pas exécuté ses obligations, la sanction pécuniaire applicable n'apparaissant pas manifestement excessive. Il a condamné solidairement la Sci Bella M'Briana et la caution personnelle, M. [I] [E]. 



S'agissant de la demande en paiement des frais d'honoraires de la Sas Etude Lodel, le tribunal a jugé que celle-ci avait exécuté son mandat et qu'en application des dispositions contractuelles issues de la promesse synallagmatique, l'acquéreur, donc la Sci Bella M'Briana et M. [I] [E], étaient tenus de lui payer les honoraires fixés à 22 000 euros. 



Selon déclaration reçue au greffe le 16 décembre 2021, M. [I] [E] et la Sci Bella M'Briana ont interjeté appel de cette décision à l'endroit de M. [R] [U] et Mme [O] [V] épouse [U], l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.



Selon déclaration reçue au greffe le 3 janvier 2022, M. [I] [E] et la Sci Bella M'Briana ont interjeté appel de la même décision à l'endroit de M. [R] [U], Mme [O] [V] épouse [U], et la Sas Etude Lodel, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.



Par ordonnance du 13 avril 2022, les procédures ont été jointes. 



Le 13 décembre 2022, l'incident tendant à la radiation de l'instance pour inexécution a été radié.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 5 mai 2026.





Prétentions des parties :



Par dernières conclusions transmises le 16 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [I] [E] et la Sci Bella M'Briana sollicitent de la cour qu'elle :


ordonne la jonction des procédures enregistrées sous les numéro RG 21/17775 et 22/00026,

infirme le jugement dont appel en toutes ses dispositions,


Statuant à nouveau : 

À titre principal : 

' juge que la vente ne peut être parfaite en l'absence de la purge du droit de préemption visé à l'article L 213-1 du code de l'urbanisme, préalable nécessaire à la formation du contrat, 

' juge que la vente ne peut être parfaite en l'état de la non-réalisation des conditions suspensives prévues à l'avant-contrat, auxquelles l'acquéreur n'a pas renoncé, 

En conséquence, 

' déboute M. [R] [U], Mme [O] [V] épouse [U] et la Sas Etude Lodel de l'intégralité de leurs demandes, 



A titre subsidiaire :

' juge que les conditions de l'imprévision sont réunies,

' juge que le cautionnement de M. [I] [E] à l'égard de la Sci Bella M'Briana est irrégulier, à défaut de reproduction de la mention prévue à l'article 2297 du code civil,

' juge, en tout état de cause, que le cautionnement de M. [I] [E] est strictement limité au paiement de la rente et de ses accessoires, 

' juge que M. [R] [U], Mme [O] [V] épouse [U] et la Sas Etude Lodel n'ont subi aucun préjudice lié au désistement de la Sci Bella M'Briana et de M. [I] [E], 

En conséquence, 

' déboute M. [R] [U], Mme [O] [V] épouse [U] et la Sas Etude Lodel de l'intégralité de leurs demandes,

' prononce la résolution du compromis de vente en date du 16 janvier 2020,

' prononce la nullité du cautionnement de M. [I] [E], 

' ordonne la mise hors de cause de M. [I] [E], aucune condamnation ne pouvant être prononcée à son égard en raison du caractère limité de son cautionnement, si la nullité n'était pas prononcé,



A titre infiniment subsidiaire :

' juge que les époux [U] n'ont subi aucun préjudice du fait de la revente de leurs biens dès le 24 juillet 2020, 

' juge que le préjudice subi par la Sas Etude Lodel doit nécessairement s'analyser en une perte de chance,

' juge que la perte de chance n'est jamais égale à la totalité du préjudice subi, 

' procède à la révision de la clause pénale insérée dans l'acte du 6 janvier 2020 et la ramène à de plus justes proportions,

En conséquence, 

' fixe le montant de la clause pénale réclamée par les époux [U] à l'euro symbolique,

' fixe le montant des dommages et intérêts auxquels pourrait éventuellement prétendre la Sas Etude Lodel à l'euro symbolique,



En tout état de cause :

' condamne in solidum M. [R] [U], Mme [O] [V] épouse [U] et la Sas Etude Lodel à leur verser la somme de 6 000 € (3 000 € chacun) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel.



Par dernières conclusions transmises le 23 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [R] [U], Mme [O] [V] épouse [U] et la Sas Etude Lodel sollicitent de la cour qu'elle : 


confirme le jugement entrepris en l'ensemble de ses dispositions condamnant M. [I] [E] et la Sci Bella M'Briana, 


Y ajoutant : 


déclare irrecevable la demande de M. [I] [E] d'annulation de son engagement de caution formulée pour la première fois en cause d'appel,

subsidiairement, dise cette demande malfondée et l'en déboute,

condamne in solidum M. [I] [E] et la Sci Bella M'Briana à payer aux époux [U] une indemnité de 5 000 euros et à la Sas Etude Lodel une autre indemnité de 5 000 euros, soit 10 000 euros en tout sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. 






MOTIFS DE LA DÉCISION



A titre liminaire, il convient d'observer que la jonction des procédures issues des deux déclarations d'appel a été prononcée le 13 avril 2022, de sorte qu'il n'y a pas lieu de la prononcer de nouveau dans le cadre du présent arrêt. 



1. Sur la demande tendant au caractère parfait de la vente



1.1. Moyens des parties



Les appelants reprochent au premier juge d'avoir commis une erreur de droit en considérant la vente parfaite du fait de la signature du compromis du 16 janvier 2020 alors qu'il n'est aucunement justifié de la purge du droit de préemption. Se fondant sur l'article 1128 du code civil, M. [I] [E] et la Sci Bella M'Briana soutiennent que la vente n'est pas parfaite puisqu'elle était conditionnée à plusieurs conditions suspensives dont la purge du droit de préemption, en application de l'article L 213-1 du code de l'urbanisme. Ils assurent que faute de preuve de cette purge, le contrat de vente n'a pu être régulièrement formé, de sorte qu'il ne peut conduire les intimés à en obtenir exécution par le paiement des sommes stipulées.



Les époux [U] et la Sas Etude Lodel, en revanche, soutiennent que la vente était parfaite entre les parties dès la signature du compromis. Ils font valoir que le moyen tiré du défaut de purge du droit de préemption n'a été invoqué que tardivement par les appelants qui considéraient initialement la vente réalisée. Ils ajoutent que le propre notaire des acquéreurs a convenu d'un rendez-vous de signature, ce qui sous-entend qu'il ait fait en amont les démarches relatives au droit de préemption de la mairie. En tout état de cause, ils soutiennent qu'il s'agit d'une clause de style insérée dans l'acte puisqu'à l'adresse du bien, aucun droit de préemption renforcé n'existait, ce que confirme l'acte de vente du bien en date du 24 juillet 2020.



1.2. Réponse de la cour



En vertu de l'article 1103 code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. 



Par application de l'article 1128 du code civil, sont nécessaires à la validité d'un contrat :

1° Le consentement des parties ;

2° Leur capacité de contracter ;

3° Un contenu licite et certain.



En vertu de l'article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.



Par application de l'article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.



L'article L 213-1 1° du code de l'urbanisme requiert par ailleurs que sont soumis au droit de préemption institué par l'un ou l'autre des deux précédents chapitres tout immeuble ou ensemble de droits sociaux donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble, bâti ou non bâti, lorsqu'ils sont aliénés, à titre onéreux, sous quelque forme que ce soit, à l'exception de ceux qui sont compris dans un plan de cession arrêté en application de l'article L. 631-22 ou des articles L. 642-1 et suivants du code de commerce.



En l'espèce, il appert que M. [R] [U] et Mme [O] [V] épouse [U], vendeurs, d'une part, et, la Sci Bella M'Briana, acquéreur, d'autre part, ont signé le 16 janvier 2020, une promesse synallagmatique sous seing privé de vente ferme en viager libre portant sur deux appartements situés [Adresse 5] à [Localité 2]. Le prix comprenait un bouquet de 80 000 euros nets vendeurs outre une rente annuelle viagère de 20 700 euros. 



Cet avant-contrat prévoyait, en page 19, les conditions suspensives suivantes :

'1- Condition suspensive à laquelle aucune des parties ne peut renoncer :

Les présentes sont consenties sous la condition qu'aucun droit de préemption, quel qu'il soit, résultant de dispositions légales, ni aucun droit de préférence résultant de dispositions conventionnelles, ne puisse être exercé sur les biens concernés. Dans l'hypothèse où un tel droit existerait, le vendeur s'engage à procéder sans délai aux formalités nécessaires à sa purge.

L'offre par le titulaire du droit de préemption ou de substitution ou de préférence à des prix et conditions différents de ceux notifiés entraînera la non réalisation de la condition suspensive au même titre que l'exercice pur et simple du droit de préemption.

En cas d'exercice du droit de préemption, la convention sera caduque de plein droit et le vendeur délié de toute obligation à l'égard de l'acquéreur auquel devra être restitué dans un délai maximum de huit jours calendaires de la réception de la notification de préemption au domicile élu dans la déclaration, l'indemnité d'immobilisation ou la caution le cas échéant remise.

Les formalités de purge seront accomplies à la diligence du vendeur qui mandate à cet effet son notaire qui est ainsi chargé de transmettre la notification à la personne ou administration intéressée et cette notification devra stipuler que la réponse du bénéficiaire du droit devra être adressée audit notaire.



2- Conditions suspensives auxquelles seul l'acquéreur pourra renoncer :

La présente convention est acceptée sous les conditions suivantes dont seul l'acquéreur pourra se prévaloir ou auxquelles il pourra seul renoncer si bon lui semble.

A défaut par l'acquéreur de se prévaloir de la non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives ci-après dans le délai de réalisation des présentes ou dans les délais spécifiques à certaines de ces conditions, il sera réputé y avoir renoncé, sauf en ce qui concerne la condition suspensive légale d'obtention de prêt dans la mesure où elle est stipulée ci-après.'



Aucune condition particulière, de financement, ou de tout autre ordre, n'a été stipulée entre les parties. 



Or, s'agissant des conditions de réalisation de la vente, il était expressément stipulé en page 18 : 

'Les parties devront réaliser la vente au plus tard le 25 mars 2020 sous réserve de l'obtention d'une note de renseignements d'urbanisme et la réalisation des conditions suspensives ci-après exprimées et de l'obtention d'un renseignement hypothécaire de moins de deux mois indiquant qu'il n'existe pas d'hypothèques.

Toutes ces conditions devront se réaliser en l'étude de Maître [S] sis à [Adresse 6] "Le Splendid" avec le concours de Maître [P] [N] (Madame [L] [B]) sis à [Adresse 7].

De convention expresse, au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique dans le délai avec paiement du prix et des frais comme indiqué, l'acquéreur sera de plein droit déchu du bénéfice dudit compromis auxdites dates sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du vendeur qui disposera alors librement du bien nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d'acquérir qu'aurait exprimées l'acquéreur'.



Il appert ainsi que seule était spécifiée la condition, légalement requise, liée au droit de préemption sur le bien, condition à laquelle aucune des parties ne peut renoncer, et non seulement l'acquéreur, contrairement à ce que laisse entendre la Sci Bella M'Briana. Certes, il n'est pas expressément justifié de la levée de ce droit de préemption, étant observé qu'il avait été confié au notaire le soin d'effectuer la déclaration d'intention d'aliéner et les autres démarches requises en vue de purger ce droit.



Il est indéniable que le droit de préemption bénéficie aux tiers et que les parties doivent, le cas échéant, s'y soumettre, sans qu'une action spécifique soit requise, ni qu'elle puisse y renoncer. 

Au demeurant, M. [I] [E] et la Sci Bella M'Briana ne se sont pas prévalus immédiatement de la non réalisation d'une telle condition pour renoncer au contrat, notamment dans leurs courriers des 26 avril et 6 mai 2020, par lequel ils faisaient, au contraire, référence aux 'conditions auxquelles la vente s'est réalisée et devait être réitérée', sous-entendant que celle-ci était bien parfaite, mais ne l'ont fait valoir que dans leurs conclusions du 9 juin 2020, après avoir été assignés en paiement de la clause pénale.



De plus, il résulte du mail du 5 mars 2020 de Mme [C], pour maître [S], notaire de la Sci Bella M'Briana et de M. [I] [E], confirmant le rendez-vous de signature de la vente au 30 mars 2020 à 17 h, que toute difficulté quant à la réitération de la vente par acte authentique était considérée comme purgée par le notaire même des acheteurs, sans quoi un tel courrier se trouve dépourvu de sens, alors que cette formalité ressort habituellement de l'office des vérifications et démarches notariales. 



En tout état de cause, il ressort de l'acte authentique de vente des mêmes biens finalement signé le 24 juillet 2020 avec un autre acquéreur que l'aliénation des deux appartements litigieux ne donnait pas ouverture au droit de préemption institué par les articles L 211-1 et L 213-1 du code de l'urbanisme sus-visé. En effet, compte tenu de l'emplacement des biens, aucun droit de préemption forcée urbain de la Ville de [Localité 2] n'existe, la clause ainsi insérée dans la promesse synallagmatique de vente, sous seing privée, et non notariée, s'avérant une simple clause de style. Ainsi, dans l'acte de vente du 24 juillet 2020, signé devant maître [N] [P], notaire à [Localité 2], il est expressément mentionné, sous la rubrique 'droit de préemption urbain', 'l'aliénation ne donne pas ouverture au droit de préemption institué par les articles L 211-1 et L213-1 du code de l'urbanisme. En effet, le bien entre dans les prévisions d'exclusion du droit de préemption figurant à l'article L 211-4 du code de l'urbanisme (...) comme n'étant pas situé dans un secteur où l'application du droit de préemption à l'aliénation d'immeuble de cette nature ait été décidée en vertu de l'article L 211-4 du code de l'urbanisme ainsi qu'il résulte du certificat demeuré ci-annexé.'



Ainsi, en l'occurrence, la 'condition suspensive' de purge du droit de préemption diffère totalement d'une condition suspensive particulière habituellement convenue dans le cadre d'une promesse de vente, à laquelle l'une des parties peut renoncer, se rapportant en réalité davantage à un élément de validité et de perfection de la vente, indépendant de l'expression de l'accord des parties sur la chose et sur le prix, et plus globalement, sur la vente réalisée. 



Dès lors, la vente était bien parfaite entre les époux [U] et la Sci Bella M'Briana à la date de la promesse synallagmatique de vente du 16 janvier 2020, ce qu'a justement retenu le premier juge. La décision sera confirmée sur ce point. 





2. Sur la demande tendant à la révision du contrat



2.1. Moyens des parties



A titre subsidiaire, M. [I] [E] et la Sci Bella M'Briana sollicitent la résolution du contrat du fait de l'imprévision en vertu des articles 1195 et 1228 du code civil, alors qu'aucune clause prévoyant une renégociation de ce chef n'avait été contractuellement stipulée. Ils font valoir que la crise sanitaire mondiale de Covid-19 survenu avec confinement dès le 16 mars 2020 a bouleversé le contexte économique et immobilier, l'effondrement de la bourse ayant fait perdre ses liquidités à la Sci Bella M'Briana, ainsi qu'elle en rapporte la preuve. Ils soutiennent qu'un tel événement dans son ampleur et dans ses conséquences était imprévisible en janvier 2020 et que l'acquisition envisagée devenait trop onéreuse pour la Sci Bella M'Briana. 



De leur côté, s'agissant de la résolution du contrat pour imprévision, les intimés assurent que la Sci Bella M'Briana ne peut invoquer l'article 1195 du code civil dès lors que la renégociation du contrat pour imprévision suppose que celui-ci existe toujours alors qu'elle y a expressément renoncé le 26 avril 2020, ce dont ils lui ont donné acte, de sorte qu'il n'existait plus de lien contractuel. Ils estiment donc cette demande irrecevable. A défaut, ils font valoir que la crise sanitaire était connue dès janvier 2020, que l'immobilier ne s'est pas effondré à cette époque, au contraire, devenant une valeur refuge, et que la vente ne portait que sur le versement de 80 000 euros en liquidités. Ils mettent en doute l'incapacité financière mise en avant par la Sci Bella M'Briana qui n'avait pas même réglé les 15 000 euros stipulés dans le cadre du séquestre. Ils assurent qu'elle ne justifie pas de la perte de ses avoirs en bourse, ni d'une situation financière catastrophique.



2.2. Réponse de la cour 



En vertu de l'article 1103 code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Par application de l'article 1193 du code civil, les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise.



L'article 1195 du même code prévoit que, si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe.



En l'occurrence, par courrier recommandé avec accusé réception du 25 avril 2020, la Sas Etude Lodel, mandataire, sollicite le paiement par la Sci Bella M'Briana et M. [I] [E] de la clause pénale pour les vendeurs et de ses honoraires indiquant 'prendre bonne note' de ce qu'ils 'n'entendent pas respecter leurs engagements au titre du compromis signé le 16 janvier 2020'. Par mail du 26 avril 2020, M. [I] [E], pour son compte et celui de la Sci Bella M'Briana, indique expressément renoncer à la vente, mettant en avant la crise pandémique traversée alors, disant ne plus disposer des fonds requis à cette fin. Il confirme son refus d'honorer le compromis de vente, dans ces conditions. 



Ce renoncement à poursuivre le compromis de vente a été acté par les intimés dans leur courrier recommandé avec accusé réception du 30 avril 2020, par lequel ils ont renouvelé alors leur demande en paiement de la clause pénale et des honoraires de l'agence immobilière. Cette prise d'acte a été réitérée par courrier de leur conseil des 7 et 13 mai 2020.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mai 2020, le conseil de la Sci Bella M'Briana a évoqué son intention de renégocier le contrat pour imprévision, au sens de l'article 1195 du code civil. 



La Sci Bella M'Briana et M. [I] [E] sollicitent désormais aujourd'hui la résolution du contrat pour imprévision.



Or, d'une part, la révision du contrat pour imprévision se rapporte à la force obligatoire de celui-ci et donc à son exécution. Elle suppose ainsi que le contrat existe toujours au moment où la renégociation, voire la révision judiciaire du contrat, est sollicitée et examinée. D'autre part, la révision du contrat pour imprévision ne produit aucun effet suspensif du contrat, de sorte que celui qui la sollicite doit poursuivre l'exécution de ses obligations. Deux phases se succèdent alors le cas échéant : une renégociation du contrat tentée entre les parties, puis, en cas d'échec, éventuellement une révision judiciaire du contrat, voire une résolution judiciaire du contrat peut être envisagée si les conditions d'imprévisibilité sont réunies.



En l'espèce, la situation des parties et leur choix ne permettent pas la mise en oeuvre du mécanisme de l'imprévision. En effet, lorsque la Sci Bella M'Briana et M. [I] [E] ont émis leur volonté de renégocier le contrat pour imprévision, le contrat n'existait déjà plus puisqu'ils y avaient expressément renoncé. De plus, ils n'ont jamais poursuivi l'exécution de la promesse synallagmatique de vente puisque, précisément, ils ont cessé d'exécuter leurs obligations découlant du contrat, refusant de réitérer la vente notariée telle que prévue, la vente étant parfaite depuis le 16 janvier 2020, ce à la date convenue du 30 mars 2020. Aucune des parties n'entend au surplus désormais exécuter ce contrat, les appelants se contenant de solliciter la révision du contrat pour imprévision en vue de la résolution de la convention, et non en vue de négocier son exécution, notamment quant au montant de la clause pénale stipulée.



Il n'y a donc plus lieu dès lors d'examiner les conditions de révision du contrat pour imprévision, le contrat n'étant plus exécuté, mais la Sci Bella M'Briana et M. [I] [E] y ayant expressément renoncé et en ayant refusé la poursuite. 



Dès lors, cette prétention ne peut prospérer, sans qu'il y ait lieu d'apprécier si les conditions de l'imprévision sont réunies ou non. La décision entreprise l'ayant rejetée sera dès lors confirmée. 





3. Sur la demande en paiement de la clause pénale



3.1. Moyens des parties



M. [I] [E] conteste par ailleurs toute solidarité dans le cadre des condamnations envisagées avec la Sci Bella M'Briana au regard des article 2294, 2297 et 1310 du code civil. 

En effet, les appelants reprochent au premier juge d'avoir violé les articles 1235-1 et 1240 du code civil en condamnant M. [I] [E] en qualité de caution solidaire de la Sci Bella M'Briana au paiement de l'intégralité des sommes réclamées. Ils font d'abord valoir que la solidarité ne se présume pas. A ce titre, M. [I] [E] soutient que le formalisme du cautionnement requis ad validatem n'a pas été respecté. En tout état de cause, le cautionnement ne pouvait qu'être limité aux seuls paiements de la rente et de ses accessoires compte tenu des termes mentionnés en page 23 du compromis, de sorte qu'il ne pouvait être étendu au paiement de la clause pénale ou des honoraires de l'agence. Par ailleurs, ils assurent que ni les vendeurs, ni la Sas Etude Lodel ne justifient d'un préjudice justifiant l'octroi des sommes demandées. 



S'agissant du paiement de la clause pénale sollicitée des vendeurs, les appelants invoquent son caractère excessif et l'absence de préjudice souffert par les intimés qui ont vendu leurs biens dans les mêmes conditions dès le 24 juillet suivant, étant observé que toute activité économique a été bloquée du 16 mars au 15 mai 2020.



De leur côté, les intimés, s'agissant de la solidarité entre M. [I] [E] et la Sci Bella M'Briana, invoquent l'irrecevabilité de la demande d'annulation du cautionnement de M. [I] [E], au regard de l'article 566 du code civil, cette prétention étant présentée pour la première fois en cause d'appel. Au fond, ils estiment que M. [I] [E] a, dans un premier temps de la procédure, revendiqué sa qualité de caution ce qui vaut aveu judiciaire, l'empêchant de contester désormais une telle qualité.



Par ailleurs, les époux [U] sollicitent la confirmation de la condamnation solidaire des appelants au paiement de la clause pénale et des dommages et intérêts, en exécution du contrat signé. Ils assurent que la revente des biens en juillet 2020 s'est faite avec une baisse de prix de 16 000 euros et avec un décalage de versement de la rente. Ils font valoir que la renégociation évoquée un temps conduisant à une vente à vil prix, de sorte que la clause pénale prévue n'est en rien excessive.



3.2. Réponse de la cour 



En vertu de l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :

- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;

- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;

- obtenir une réduction du prix ;

- provoquer la résolution du contrat ;

- demander réparation des conséquences de l'inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.



En vertu de l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.



3.2.1. Sur la demande en paiement présentée contre M. [I] [E] 



3.2.1.1. Sur la demande d'annulation du cautionnement 



Par application de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.



En vertu de l'article 2297 du même code, à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu'elle s'engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d'un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.



Cependant, en vertu de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. 



L'article 565 du code de procédure civile ajoute que les prétentions ne sont pas nouvelles en appel dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Enfin, selon l'article 566 du même code, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.



En l'espèce, la Sci Bella M'Briana et M. [I] [E] sollicitent expressément dans le cadre de leurs conclusions du 16 mars 2022, seules conclusions d'appelants transmises à la cour, la nullité du cautionnement souscrit par M. [I] [E] dans le cadre du compromis de vente du 16 janvier 2020, pour défaut de respect des formalités de l'article 2297 du code civil requises ad validatem. Il s'agit donc d'une prétention au sens de l'article 4 du code civil, et non seulement d'un moyen de défense. 



Toutefois, cette prétention n'a jamais été formée devant le premier juge qui a pourtant statué par décision contradictoire, les appelants émettant d'autres prétentions et faisant valoir certains moyens, mais non cette demande. Celle-ci ne peut être qualifiée d'accessoire, de conséquence ou de complément nécessaire aux prétentions principales émises, mais demeure autonome. De même, elle ne tend manifestement pas aux mêmes fins que celles relatives à la validité du contrat de vente en soi, ou à sa résolution, le cautionnement en étant un accessoire.



L'irrecevabilité d'une telle demande pour être présentée pour la première fois en appel doit être retenue. 



3.2.1.2. Sur la mise en oeuvre de ce cautionnement



Les époux [U] forment une demande en paiement de la clause pénale contre M. [I] [E] à raison du cautionnement par lui souscrit dans le cadre de l'acte du 16 janvier 2020. 



En effet, en page 23 du compromis, il est stipulé un cautionnement dit 'solidaire, personnel et indivisible', par lequel 'M. [I] [E], ès qualités de gérant de la Sci Bella M'Briana, après avoir pris connaissance par la lecture qui lui en a été faite de tout ce qui précède a, par les présentes, déclaré se rendre et constituer :

- caution solidaire de la Sci Bella M'Briana, acquéreur aux présentes, envers le vendeur, qui accepte, 

- et s'obliger avec ladite société, au paiement de la rente annuelle et viagère, de ses revalorisations et de sa majoration éventuelle,

- la caution garantit le paiement de toutes les sommes que le cautionné peut ou pourra devoir au crédirentier au titre de l'ensemble des engagements nés ou à naître en vertu des présentes,

- cette garantie deviendra immédiatement exigible de plein droit et sans autre formalité qu'une simple lettre recommandée dès lors que, pour quelque cause que ce soit, la Sci Bella M'Briana deviendrait défaillante,

- la caution ne sera déchargée que par le paiement effectif de toutes les sommes que le débirentier pourra devoir au crédirentier en vertu des présentes, et elle déclare renoncer à tout concours avec le crédirentier du chef du présent cautionnement ainsi qu'à toute subrogation tant que celle-ci ne sera pas remboursée de l'intégralité de ses créances à l'encontre du débiteur,

- si la caution s'acquitte du paiement de la rente, le vendeur doit en informer l'acquéreur,

- la caution déclare s'obliger en conséquence, solidairement avec la société sans bénéfice de division et de discussion, au paiement des rentes viagères et de la manière qui ont été ci-dessus stipulées,

- entendre et vouloir, sans réserve aucune, que son engagement reste valable jusqu'au décès du crédirentier, 

- vouloir étendre ladite obligation, en cas de décès avant l'extinction de l'intégralité de la créance en capital, intérêts, frais et accessoires, à ses héritiers et représentants afin qu'ils assument solidairement en leurs lieu et place la totalité des engagements ci-dessus énoncés,

- s'engager à communiquer à l'acquéreur et au vendeur son changement d'adresse, afin de lui permettre de l'informer de tout incident de paiement caractérisé concernant ladite créance, 

- dans la situation d'un défaut de paiement de la rente, ou de tout autre frais ou accessoire mis à la charge du débirentier aux termes des présentes et après la mise en demeure conjointe de l'acquéreur et de la caution ainsi qu'il est dit ci-dessus, la caution dispose d'un délai d'un mois pour s'acquitter du paiement en lieu et place de l'acquéreur. A défaut du paiement par la caution dans le délai imparti, le vendeur pourra faire usage de son action résolutoire dans les conditions fixées plus amplement ci-dessus.'.



M. [I] [E] a signé cet engagement. 



Si ce dernier, dans le cadre des échanges entre les parties, a pu se présenter comme caution de la Sci Bella M'Briana, il ne peut s'en déduire aucun aveu judiciaire de l'acceptation de son engagement au delà de ce pourquoi les mentions ci-dessus mentionnées l'obligent.



Or, force est de constater que M. [I] [E] s'est engagé à garantir la dette de la Sci Bella M'Briana uniquement au titre de 'la rente annuelle et viagère, de ses revalorisations et de sa majoration éventuelle', à l'exclusion de tout autre frais, indemnités ou pénalités non expressément mentionnées dans cet engagement dont l'étendue doit être strictement limitée et ne peut se présumer. L'engagement de caution de M. [I] [E] ne vaut qu'au regard des sommes dues par le débirentier au crédirentier, dans la perspective d'assurer ce dernier, dans le cadre d'une vente en viager, de bénéficier de la rente consubstantielle à la vente consentie au bénéfice d'une société.



En conséquence, M. [I] [E] ne peut aucunement être tenu au paiement de la clause pénale réclamée par M. [R] [U] et Mme [O] [V] épouse [U], son engagement de caution ne le stipulant pas, tout comme il ne peut être tenu à aucun paiement supplémentaire, ni en termes d'honoraires, ni en termes de dommages et intérêts au bénéfice de la Sas Etude Lodel. La décision entreprise l'ayant condamné à ces titres in solidum avec la Sci Bella M'Briana devra donc être infirmée.



3.2.2. Sur la demande en paiement contre la Sci Bella M'Briana 



Aux termes du compromis de vente qui fait la loi des parties, et plus précisément au vu du paragraphe intitulé 'clause pénale' en page 18, il a été convenu qu'en 'application à la rubrique 'réalisation' ci-avant du 25 mars 2020, il est convenu qu'au cas ou l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuites et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts'.





De même, en pages 18 et 19 de l'acte du 16 janvier 2020, il a été convenu que 'la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice, la somme de 26 000 euros de l'autre partie. De plus, dans, l'une et l'autre éventualité, la rémunération du mandataire restera due intégralement par la partie défaillante dans les conditions de forme prévues ci-après à la rubrique négociation, l'opération étant définitivement conclue'.



Il vient d'être démontré que la Sci Bella M'Briana a renoncé au bénéfice de la promesse synallagmatique de vente, sans qu'aucune condition suspensive à sa charge n'ait été requise, refusant ainsi la réitération de la vente pourtant d'ores et déjà parfaite.



Le mécanisme de la clause pénale stipulé par les parties a ainsi vocation à être mis en oeuvre, sans qu'il soit nécessaire pour M. [R] [U] et Mme [O] [V] épouse [U] de rapporter la preuve d'un préjudice spécifique par eux subi. En tout état de cause, s'il est exact que ces derniers ont vendu les mêmes biens par acte du 24 juillet 2020, force est de constater que cette cession est intervenue pour un prix moindre, principalement quant à la rente viagère octroyée. En tout état de cause, les biens ont été immobilisés plusieurs mois du fait de la Sci Bella M'Briana. 



Dans ces conditions et au vu du prix de vente des biens, la clause pénale contractuellement convenue n'apparaît aucunement excessive, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'en modérer le montant. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a condamnée la Sci Bella M'Briana à verser aux époux [U] la somme de 26 000 euros à ce titre. 





4. Sur la demande en paiement des 'honoraires' de la Sas Etude Lodel



4.1. Moyens des parties



S'agissant des honoraires de la Sas Etude Lodel, les appelants invoquent l'article 6 de la loi 70-9 du 2 janvier 1970 et soutiennent que ceux-ci ne sont dus qu'en cas de vente effective, ce qui n'est pas le cas à leur profit. Sur le terrain de la responsabilité délictuelle, ils contestent avoir commis une faute. En tout état de cause, ils soutiennent que la Sas Etude Lodel a perçu des honoraires après la vente du 24 juillet 2020 à hauteur de 11 000 euros, de sorte que son préjudice ne peut qu'être une perte de chance d'avoir perçu des honoraires plus importants (22 000 euros au lieu de 11 000 euros).



La Sas Etude Lodel soutient pour sa part avoir subi un préjudice en concédant une réelle baisse de ses honoraires dans le cadre de la vente de juillet 2024, estime que son droit est incontestable au regard du paragraphe du compromis relatif à la 'négociation' et au fait que la vente est bien parfaite, même en l'absence de réitération sous la forme authentique.





4.2. Réponse de la cour



L'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 rappelle, en matière de rémunération de l'agent immobilier, 'qu'aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties'.



Au vu de ce texte et des éléments ici applicables, il appert que la Sas Etude Lodel sollicite le paiement par la Sci Bella M'Briana notamment de la somme de 22 000 euros, cette somme ne pouvant être due au titre d'honoraires de l'agent immobilier mandataire. Cette prétention doit donc être requalifiée en demande d'indemnisation de dommages et intérêts, les deux termes étant employés dans les écritures des parties.



En l'occurrence, en page 13 du compromis du 16 janvier 2020, signé par la Sci Bella M'Briana notamment, il est prévu un paragraphe intitulé 'négociation' aux termes duquel, la Sas Etude Lodel doit percevoir, en sa qualité d'intermédiaire dans les ventes, les sommes respectives de 12 000 euros au titre de l'article 1, et de 10 000 euros au titre de l'article 2, ces sommes demeurant à la charge de l'acquéreur, à régler au jour de la signature de l'acte authentique. 



En l'état du refus de la Sci Bella M'Briana de réitérer cette vente, la Sas Etude Lodel n'a pas pu prétendre au paiement de ces honoraires. Elle a ainsi, de part le comportement de l'appelante, perdu une chance d'obtenir de tels montants. 



Il résulte de la vente des mêmes deux biens, pour lesquels la Sci Bella M'Briana avait reçu mandat de la part des époux [U], en date du 24 juillet 2020, que la Sas Etude Lodel, également intermédiaire, a perçu des honoraires réduits, puisqu'au total, pour les deux articles, à hauteur de 11 000 euros. 



Au vu de ces éléments, et en l'état de l'aléa inhérent à toute vente, indépendamment du comportement de la Sci Bella M'Briana en l'espèce, il est ainsi justifié pour la Sas Etude Lodel l'existence d'un préjudice de perte de chance découlant directement des manquements de la Sci Bella M'Briana, celui-ci pouvant être évalué à 50 % de la perte effectivement subie, soit 50 % de 11 000 euros, donc 5 500 euros. C'est donc au paiement de cette somme à titre de dommages et intérêts que la Sci Bella M'Briana seule doit être condamnée. En effet, l'engagement de caution de M. [I] [E] étant limité, il ne saurait davantage être condamné in solidum avec la Sci Bella M'Briana à indemniser la Sas Etude Lodel. La décision sera donc infirmée de ce chef. 





5. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



La Sci Bella M'Briana et M. [I] [E] qui succombent au litige, supporteront les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle ils ont été condamnés en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée, et, deux indemnités supplémentaires de 3 000 € seront mises à leur charge, in solidum, d'une part au bénéfice de M. [R] [U] et Mme [O] [V] épouse [U], ensemble, et, d'autre part, de la Sas Etude Lodel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en considération de l'équité et de la situation économique respectives des parties.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,



Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a : 

- condamné solidairement la Sci Bella M'Briana, prise en la personne de son représentant légal, et M. [I] [E], en qualité de caution, à payer à M. [R] [U] et Mme [O] [V] épouse [U] la somme de 26 000 euros au titre de la clause pénale convenue dans le compromis de vente ferme en viager libre du 16 janvier 2020 avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 30 avril 2020, date de la mise en demeure, 

- condamné solidairement la Sci Bella M'Briana prise en la personne de son représentant légal et M. [I] [E], caution, à payer à la Sas Etude Lodel la somme de 22 000 euros au titre de ses honoraires définis dans le compromis de vente ferme en viager libre du 16 janvier 2020 avec intérêts au taux légal à compter du 30 avril 2020, date de la mise en demeure, 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour, 



Statuant à nouveau et y ajoutant : 



Déclare irrecevable la demande de M. [I] [E] tendant à l'annulation du cautionnement issu de la promesse synallagmatique du 16 janvier 2020,



Déboute M. [R] [U], Mme [O] [V] épouse [U] et la Sas Etude Lodel de leurs demandes en paiement à l'endroit de M. [I] [E], 



Condamne la Sci Bella M'Briana, prise en la personne de son représentant légal,à payer à M. [R] [U] et Mme [O] [V] épouse [U] la somme de 26 000 euros au titre de la clause pénale convenue dans le compromis de vente ferme en viager libre du 16 janvier 2020 avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 30 avril 2020, date de la mise en demeure, 



Condamne la Sci Bella M'Briana prise en la personne de son représentant légal à payer à la Sas Etude Lodel la somme de 5 500 euros à titre de dommages et intérêts, 



Condamne in solidum la Sci Bella M'Briana et M. [I] [E] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 



Condamne in solidum la Sci Bella M'Briana et M. [I] [E] à payer à M. [R] [U] et Mme [O] [V] épouse [U], ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne in solidum la Sci Bella M'Briana et M. [I] [E] à payer à la Sas Etude Lodel la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la Sci Bella M'Briana et M. [I] [E] de leur demande sur ce même fondement.





La Greffière, La Présidente,