Cour d'appel de Paris, Pôle 1 - Chambre 3, 18 décembre 2025, n° 25/07249

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 3



ARRÊT DU 18 DÉCEMBRE 2025



(n° 457 , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 25/07249 - N° Portalis 35L7-V-B7J-CLG2C



Décision déférée à la cour : ordonnance du 23 janvier 2025 - JCP du TJ d'Ivry-sur-Seine - RG n° 12-24-1





APPELANTE

 

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 4]-RIVP, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]



Représentée par Me Sylvie Kong Thong, avocat au barreau de Paris, toque : L0069

Ayant pour avocat plaidant Me Nathalie Feugnet du cabinet LEGITIA, avocat au barreau de Paris





INTIMÉS

 

M. [F] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Défaillant, la déclaration d'appel ayant été signifiée le 28 mai 2025 à étude



Mme [Z] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]



Défaillante, la déclaration d'appel ayant été signifiée le 28 mai 2025 à étude





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 28 octobre 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Caroline Bianconi-Dulin, conseillère, conformément à l'article 906-5 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel Rispe, président de chambre

Caroline Bianconi-Dulin, conseillère 

Valérie Georget, conseillère



Greffier lors des débats : Jeanne Pambo



ARRÊT :

- RENDU PAR DÉFAUT

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Michel Rispe, président de chambre et par Jeanne Pambo, greffier, présent lors de la mise à disposition.





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Par contrat du 27 mars 2023, la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] (ci-après la RIVP) a donné à bail à M. [Y] et Mme [R] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 592,34 euros et 190 euros de provision sur charges.



Des loyers étant demeurés impayés, la RIVP a fait signifier à M. [Y] et Mme [R] le 31 août 2023 un commandement de payer la somme de 1 435,39 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 30 août 2023 (loyer de juillet 2023 inclus), commandement visant en outre la clause résolutoire.



Par acte du 19 décembre 2023, la RIVP a fait assigner M. [Y] et Mme [R] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, aux fins de, notamment :




constater l'acquisition de la clause résolutoire et de la résiliation de plein droit du bail d'habitation ;

expulser immédiatement M. [Y] et Mme [R] et de tous les occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 2], avec si besoin le concours de la force publique ;

autorisé la séquestration de biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles au choix de la requérante aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

condamner solidairement M. [Y] et Mme [R] au paiement de la somme de 3 049,09 euros correspondant aux loyers et charges impayés au 15 décembre 2023 (terme de novembre 2023 inclus) ;

condamné solidairement M. [Y] et Mme [R] au paiement des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu'à la résiliation du bail, et subsidiairement à une indemnité qui ne saurait être inférieure au montant du loyer ;

condamné solidairement M. [Y] et Mme [R] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au loyer actuel et aux charges outre la revalorisation légale jusqu'à la libération effective des lieux :

condamné solidairement M. [Y] et Mme [R] au paiement de la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

prononcer l'exécution provisoire du jugement ;

condamner solidairement M. [Y] et Mme [R] aux dépens de l'instance et de ses suites, incluant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la procédure.




Par ordonnance réputée contradictoire du 23 janvier 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil a : 




constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2023 entre la RIVP et M. [Y] et Mme [R] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 1er septembre 2023 ;

ordonné en conséquence à M. [Y] et Mme [R] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux;

dit qu'à défaut pour M.[Y] et Mme [R] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la RIVP pourra faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;





dit n'y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, étant rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

condamné solidairement M. [Y] et Mme [R] à verser à la RIVP une provision de 7 804,80 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au 4 septembre 2024, incluant l'échéance d'août 2024, somme qui ne portera pas intérêts ;

condamné solidairement M. [Y] et Mme [R] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation des lieux égale à 595 euros (charges comprises et sans indexation possible), à compter du mois de septembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, ou par la reprise des lieux ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples au contraires ; 

dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 

condamné in solidum M. [Y] et Mme [R] aux dépens de l'instance, lesquels incluront notamment le coût du commandement de payer (125,84 euros), de la saisine de la CCAPEX (réduite à la somme d'un euro), de l'assignation devant la présente juridiction (58,34 euros), de sa dénonciation à la préfecture (réduite à la somme d'un euro), et de la signification de la décision;

laissé à la RIVP le coût de la saisine de la CAF ; 

laissé l'exécution provisoire de droit attachée à la présente ordonnance ;

dit que la présente décision sera notifiée par le greffe à la représentante de l'état dans le département 

rappelé que la décision réputée contradictoire au seul motif qu'elle est susceptible d'appel est non avenue si elle n'a pas été notifiée dans les six mois de sa date, conformément aux dispositions de l'article 478 du code de procédure civile. 




Par déclaration du 11 avril 2025, la RIVP a relevé appel de cette décision en ce qu'elle a condamné solidairement M. [Y] et Mme [R] à verser à la RIVP une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation des lieux égale à 595 euros (charges comprises et sans indexation possible), à compter du mois de septembre 2024 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, ou par la reprise des lieux, dit n'y avoir application de l'article 700 du code de procédure civile et laissé à la RIPV le coût de la saisine de la CAF. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 11 juillet 2025, la RIVP demande à la cour, sur le fondement de l'article 455 du code de procédure civile, des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 699 et 700 du code de procédure civile, de : 




infirmer l'ordonnance rendue le 6 mars 2025 en ce qu'elle a fixé l'indemnité d'occupation à un montant fixe forfaitaire et non à un montant égal au loyer courant majoré des charges, et en conséquence, en ce qu'elle a :

condamné solidairement M. [Y] et Mme [R] à payer à la RIVP en deniers ou quittances valables :


' une provision de 7 804,80 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation

impayées au 4 septembre 2024 (indemnité d'occupation d'août 2024 incluse) ;

' une indemnité mensuelle provisionnelle d'occupation des lieux d'un montant de 595 euros (sans indexation possible et charges comprises) à compter de septembre 2024 et jusqu'à parfaite libération des locaux ;


condamné M.[Y] et Mme [R] aux dépens en limitant le coût de la dénonciation préfecture et de la saisine CCAPEX à 1 euro ;

rejeté les autres demandes formées par la RIVP.


et, statuant de nouveau :

à titre principal :


condamner solidairement M. [Y] et Mme [R] au paiement d'une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation et du parking correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.


à titre subsidiaire :


condamner solidairement M. [Y] et Mme [R] au paiement d'une indemnité d'occupation forfaitaire de 1 000 euros mensuels à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;

en tout état de cause condamner M.[Y] et Mme [R] aux entiers dépens de première instance pour leurs montants réels ; 

confirmer l'ordonnance entreprise en ses autres dispositions.


y ajoutant :


actualiser le montant de la dette et condamner solidairement M.[Y] et Mme [R] à payer à la RIVP, une provision de 11 242,56 euros à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation impayées, échéance de juin 2025 incluse selon décompte arrêté au 3 juillet 2025;

condamner M.[Y] et Mme [R] à payer à la RIVP la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel.




La RIVP a fait signifier la déclaration d'appel et ses conclusions à M. [Y] et Mme [R] par acte d'huissier de justice le 28 mai 2025.



Les intimés n'ont pas constitué avocat et n'ont pas conclu.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 octobre 2025.



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 





Sur ce,



Sur les modalités de fixation de l'indemnité d'occupation



Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuseou que justifie l'existence d'un différend.



Selon l'article 835, alinéa 1er, du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



L'article 1240 du code civil dispose que 'tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer'.



La RIVP sollicite la réformation de la décision entreprise en ce que le montant de l'indemnité d'occupation a été fixé de manière forfaitaire à la somme de 595 euros par mois, au motif pris que, du fait de la résiliation, les clauses des baux relatives à l'indexation et aux provisions sur charges ne pouvaient plus s'appliquer, alors même qu'il y avait pourtant lieu de tenir compte de la valeur locative et de l'existence de charges locatives variables par seule application de la législation sur les baux sociaux conventionnés.



En l'espèce, il est constant que le logement dont s'agit est conventionné et est soumis à la législation sur les baux sociaux qui prévoit qu'à compter du 1er janvier 2011 et jusqu'au 31 décembre 2013, la révision du loyer pratiqué dans les logements conventionnés a été limitée à la variation de l'IRL sur un an, sur la base de l'indice du troisième trimestre de l'année précédente, conformément à l'article 210 de la loi de finance 2010 pour 2011 n°2010/1657 en date du 29 décembre 2010 prolongée jusqu'au 31 décembre 2016 par les dispositions de la loi ALUR, ainsi: 

'III.-A compter du 1er janvier 2011 et jusqu'au 31 décembre 2013, par dérogation aux articles L. 442-1 et L. 445-4 du Code de la construction et de l'habitation, la révision sur une année des loyers pratiqués mentionnés au même article L.442-1 pour les logements appartenant aux organismes mentionnés à l'article L.411-2 du même code ne peut excéder la variation de l'indice de référence des loyers définie au d de l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. L'indice de référence des loyers à prendre en compte est celui du troisième trimestre de l'année précédente.»



Depuis le 1er janvier 2017, par application de la loi Egalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017, la révision du loyer pratiqué est limitée à la variation de l'indice IRL sur un an telle qu'arrêtée au 2ème trimestre de l'année précédente. 



Par ailleurs, les charges font l'objet de provisions calculées sur le fondement des charges régularisées de l'exercice précédent.



La liste des charges récupérées par la RIVP est celle fixée dans l'annexe du décret n°82-955 du 9 novembre 1982.



Il s'ensuit que les loyers et charges fluctuent en raison, notamment des régularisations pour charges et de la régularisation de consommations, ou encore du montant de l'APL, de sorte qu'il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer qui serait dû si le bail se poursuivait, augmenté des charges.



La RIVP produit aux débats en pièces 7 et 10 les décomptes détaillés faisant apparaitre chaque élément de constitution des échéances locatives en ce compris les augmentations de loyers révisés selon la législation applicable en la matière, justifiant que la dette locative des requis calculée sur la base d'une indemnité d'occupation conforme aux loyers indexés et chargés s'établit à la somme de 11 242,56 euros échéance de juin 2025 incluse selon décompte arrêté au 3 juillet 2025.



La créance de la RIVP au titre de la provision à valoir sur les échéances locatives indexées selon l'indice de référence des loyers n'est donc pas sérieusement contestable.



Par ailleurs, en vertu du paragraphe VII du contrat de bail, une clause de solidarité est prévue entre chacun des co-locataires.



Il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [Z] [R] et M. [F] [Y] à payer, à compter du mois de septembre 2024, à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation et du parking correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise.



L'ordonnance sera réformée de ce chef.





Sur la demande de provision



L'appelante demande d'actualiser le montant de la dette et de condamner solidairement M.[Y] et Mme [R] à lui payer à lui payer une provision de 11 242,56 euros à valoir sur les loyers et indemnités d'occupation impayées, échéance de juin 2025 incluse selon décompte arrêté au 3 juillet 2025.



Cette demande d'actualisation est sans objet. 



D'une part, l'ordonnance entreprise n'est pas critiquée en ce qu'elle a condamné solidairement M. [Y] et Mme [R] à verser à la RIVP une provision de 7 804,80 euros, correspondant aux loyers et charges impayés au 4 septembre 2024, incluant l'échéance d'août 2024, somme qui ne portera pas intérêts 



D'autre part, eu égard aux motifs qui précèdent, la RIVPdisposera d'ores et déjà d'un titre concernant les indemnités d'occupation à compter du mois de septembre 2024.



Sur les demandes accessoires



L'article 696 alinéa 1er du code de procédure civile prévoit que 'la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie'.



Il y a lieu de rappeler que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d'exécution résulte des dispositions de l'article 695 du code de procédure civile, sans qu'il appartienne au juge de la modifier ni d'y ajouter, notamment s'agissant d'y inclure tel ou tel frais, notamment s'agissant du coût d'un acte.



C'est donc à tort que le premier juge a limité à un euro symbolique le coût de la dénonciation préfecture et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Explusions Locatives ( CCAPEX) dès lors que la RIVP justifie avoir missionné un commissaire de justice pour procéder à ces formalités imposées par la loi.



En conséquence, il y a lieu d'infirmer la décision entreprise sur le sort des dépens et de condamner in solidum M. [Y] et Mme [R] aux dépens de première instance, en ce compris le coût de la dénonciation préfecture et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Explusions Locatives ( CCAPEX). 



M. [Y] et Mme [R], succombant en cause d'appel, seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. 



L'équité économique des parties commande de dire n'y avoir lieu à allouer d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la RIVP en cause d'appel.



Il n'y a lieu à statuer sur d'autres demandes. 





PAR CES MOTIFS



Statuant dans les limites de l'appel,



Confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle a fixé de manière forfaitaire l'indemnité provisionnelle au titre des loyers et charges à échoir et fixé à euro symbolique le coût de la dénonciation préfecture et celui de la saisine de commission CCAPEX.



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant,



Condamne solidairement M. [Y] et Mme [R] à payer, à compter du mois de septembre 2024, à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] une indemnité d'occupation au titre du local d'habitation et du parking correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;



Dit sans objet la demande d'actualisation de la provision ;



Condamne in solidum M. [Y] et Mme [R] aux dépens de première instance, en ce compris le coût de la dénonciation préfecture et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Explusions Locatives ( CCAPEX) ;



Condamne in solidum M. [Y] et Mme [R] aux dépens d'appel;



Rejette la demande de la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 4] au titre des frais irrépétibles;



Rejette toute autre demande plus ample ou contraire.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT