Tribunal judiciaire de Lyon, Chambre 9 cab 09 G, 8 octobre 2025, n° 22/10442

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE LYON

Chambre 9 cab 09 G

NUMÉRO DE R.G. : N° RG 22/10442 - N° Portalis DB2H-W-B7G-XN7F

N° de minute :
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Jugement du : 
08 Octobre 2025


Affaire : 

M. [K] [C]
C/
S.C.I. ST JEROME, M. [H] [E]






le:

EXECUTOIRE+COPIE 

Me Thierry DUMOULIN - 261

Me Caroline PARDI-MEDAIL de la SELARL RAMBAUD-BILLON-PARDI AVOCATS - 742










LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 G du 08 Octobre 2025, le jugement contradictoire suivant, après que l’instruction eût été clôturée le 28 Mars 2024,

Après rapport de Caroline LABOUNOUX, Juge, et après que la cause eût été débattue à l’audience publique du 25 Juin 2025, devant :

Président : Sandrine CAMPIOT, Vice-présidente

Assesseurs : Caroline LABOUNOUX, Juge
 Pauline COMBIER, Juge

Assistés de Bertrand MALAGUTI, Greffier

et après qu’il en eût été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats, dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [K] [C]
né le 09 Mai 1964 à [Localité 1] (69), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Thierry DUMOULIN, avocat au barreau de LYON, 


DEFENDEURS

S.C.I. ST JEROME, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Caroline PARDI-MEDAIL de la SELARL RAMBAUD-BILLON-PARDI AVOCATS, avocats au barreau de LYON, 

Monsieur [H] [E]
né le 04 Décembre 1969 à [Localité 2] (69), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Caroline PARDI-MEDAIL de la SELARL RAMBAUD-BILLON-PARDI AVOCATS, avocats au barreau de LYON, 



EXPOSE DU LITIGE

La SCI SAINT JEROME comprend deux associés : [H] [E] et [Q] [L] [E].

Cette SCI était propriétaire d’un bien immobilier situé [Adresse 4] (69) qu’elle a rénové en 2011-2012. Le bien a été mis en vente par l’intermédiaire de l’agence SAINT FOY IMMOBILIER. L’annonce mentionnait qu’il avait été refait à neuf en 2012.

Le 12 novembre 2018, la SCI et [K] [C] ont signé un compromis de vente notarié portant sur ce bien pour un prix de 575.000 euros. La vente a été réitérée le 4 mars 2019.

A la demande de [K] [C] qui estimait que le bien vendu présentait de graves désordres et malfaçons, [M] [I], huissier de justice, a dressé un constat sur les lieux le 19 mars 2019. [K] [C] a ensuite mandaté [P] [S], architecte honoraire, pour qu’il constate et qualifie les malfaçons, désordres et vices qui selon lui affectaient l’appartement. [P] [S] a rendu un rapport le 27 mars 2019. Le 2 avril 2019, [M] [I] a dressé un nouveau constat.

Saisi par [K] [C], le Président du Tribunal de grande instance (TGI) de Lyon a, par ordonnance du 27 août 2019, ordonné en référé une expertise destinée notamment à vérifier l’existence des désordres allégués par [K] [C] dans l’assignation et décrits dans les procès-verbaux d’huissier des 19 mars et 2 avril 2019 et dans le rapport d’expertise de [B] [S], à déterminer leur origine et leurs causes et à dire si les travaux effectués par la SCI SAINT JEROME ont bien été exécutés dans les règles de l’art. [A] [U] a été désigné en qualité d’expert.

De nouveau saisi par [K] [C], le juge des référés du TJ de Lyon a, par ordonnance du 17 août 2020, étendu la mission à d’autres prétendus désordres : non-conformité de l’installation du poêle, installation électrique, entrée d’air sur les fenêtres et la porte d’entrée, mise aux normes des rejets des eaux pluviales, décollement de plancher et fuite d’eau au niveau de l’évacuation de fumée du poêle.

Par exploit du 28 décembre 2020, [K] [C] a fait assigner la SCI SAINT JEROME et [H] [E] au fond devant le Tribunal judiciaire (TJ) de LYON afin d'obtenir la nullité de la vente ou à défaut la résolution du contrat et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre de dommages-intérêts.

Le 14 décembre 2021, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport de l’expertise ordonnée le 27 août 2019.

Le 14 décembre 2022, l’affaire a été réinscrite au rôle à la demande de [K] [C] suite au dépôt du rapport de l’expertise ordonnée en référé.

Le 30 août 2023, le juge de la mise en état a rejeté les demandes de provisions formées par [K] [C].

Aux termes de ses dernières conclusions au fond notifiées par le RPVA le 20 mars 2024, [K] [C] sollicite :

La condamnation de la SCI SAINT JEROME et de son gérant [H] [E] solidairement ou in solidum, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à régulariser la situation fiscale en suite des travaux réalisés,La condamnation de la SCI SAINT JEROME et de son gérant [H] [E] solidairement ou in solidum à lui verser les sommes de :*80.320,33 euros, indexée sur l’indice trimestriel du coût de la construction, l’indice de base étant celui en vigueur au jour du dépôt du rapport d’expertise,
*70.562,36 euros au titre du préjudice de jouissance,
*20.000 euros au titre du préjudice moral,
*15.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens, en ce compris les dépens de la présente procédure, les dépens des procédures de référé et les frais de l’expertise judiciaire effectuée par Monsieur [A] [U],
Le rejet des demandes adverses.
Au soutien de sa demande de régularisation fiscale, il explique que les défendeurs n’ont déposé aucune déclaration préalable de travaux et n’ont pas rempli la déclaration H2 alors qu’ils ont créé une nouvelle surface de plancher et changé la destination de la moitié du logement. Il précise que cette abstention a eu pour effet de sous-évaluer les taxes dont la SCI était redevable au titre de l’immeuble, et ce durant huit années.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, [K] [C] affirme que la SCI SAINT JEROME et [H] [E] ont commis diverses fautes.

En premier lieu, il invoque la violation de l’obligation précontractuelle d’information sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil. Il cite également les articles 1154, 1998 et 1850 du même code. Il déplore que la SCI SAINT JEROME et [H] [E] aient prétendu que le bien avait été « refait à neuf » et qu’ils lui aient volontairement dissimulé que la plupart des travaux avaient été réalisés par [H] [E] lui-même, qu’aucune déclaration préalable de travaux n’avait été effectuée en violation des règles d’urbanisme, qu’aucune régularisation n’avait été effectuée auprès de l’administration fiscale et que le bien présentait de nombreux désordres. 

En second lieu, [K] [C] invoque le dol prévu aux articles 1137 et 1138 du code civil. Il se fonde également sur l’article 1850 du même code. Au soutien de sa demande, il s’appuie sur les constats opérés par les divers professionnels qu’il a mandatés et l’expertise judiciaire.

En troisième lieu, [K] [C] indique exercer l’action estimatoire sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil relatifs à la garantie des vices cachés et invoque les mêmes éléments de fait.

En quatrième lieu, [K] [C] invoque la responsabilité délictuelle des défendeurs qui, en faisant effectuer des travaux par des professionnels non déclarés, le privent d’agir contre ces derniers. 

En cinquième lieu, [K] [C] se fonde sur les articles 1792 et suivants du code civil et invoque les mêmes éléments de fait.

S’agissant des préjudices dont il se prévaut, [K] [C] expose, en premier lieu, que son préjudice matériel est constitué par les travaux devant être effectués dans le bien, incluant un certain nombre de postes que l’expert, à tort, n’a pas retenus.

En deuxième lieu, il soutient que les fautes commises par les défendeurs lui ont causé un préjudice de jouissance en ce qu’elles l’ont contraint à louer un petit logement meublé – le bien vendu n’étant pas habitable – et à louer des garde-meubles, ce qui constituait une solution moins onéreuse que de louer un grand logement. Il ajoute que ces frais se sont cumulés avec le crédit souscrit pour acquérir le bien litigieux, tout comme plusieurs abonnements (énergie, eau, assurance habitation).

En troisième lieu enfin, [K] [C] fait valoir qu’il a subi un préjudice moral dans la mesure où l’emménagement qu’il projetait dans l’appartement litigieux faisait suite au décès de son épouse en 2015, qu’il vit dans un petit appartement dépourvu d’espace extérieur alors qu’il vivait auparavant dans une maison avec jardin et qu’il n’a toujours pas de domicile dans lequel il se sent chez lui.

Aux termes de ses dernières conclusions au fond notifiées par le RPVA le 22 février 2024, la SCI SAINT JEROME et [H] [E] sollicitent :

1/ à titre principal : le rejet des demandes adverses,

2/ à titre subsidiaire : 
Que la condamnation prononcée au titre du préjudice matériel soit limitée à 54.867,56 euros TTC,Le rejet des demandes formées au titre des frais de garde-meubles, de consommation d’eau, d’électricité, de gaz, d’assurance habitation,
3/ en tout état de cause : 
Le rejet de la demande de régularisation de la situation fiscale,La condamnation de [K] [C] à verser la somme de 5.000 euros à chacun des défendeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens avec distraction au profit de la SELARL RAMBAUD-BILLON-PARDI,Que l’exécution provisoire soit écartée.
A titre principal, ils estiment que la demande relative à la régularisation de la situation fiscale est infondée dans la mesure où seul le propriétaire peut y procéder. Ils soulignent à cet égard que l’article L173 du livre des procédures fiscales prévoit que le délai de reprise est de deux ans seulement, ce qui ne peut couvrir qu’une période où [K] [C] était déjà propriétaire. Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré que la SCI avait connaissance de cette information avant la vente ni que celle-ci était déterminante du consentement de l’acquéreur.

Pour conclure au rejet des demandes indemnitaires adverses, ils rappellent que seule la SCI est partie au compromis de vente à l’exclusion de [H] [E] qui doit en conséquence être mis hors de cause puisque ni la preuve d’une dissimulation ni celle d’un intérêt personnel n’est rapportée puisqu’en tant qu’associé, il est indéfiniment responsable des dettes sociales. Ils estiment à cet égard contradictoire de poursuivre la responsabilité de la SCI tout en se prévalant d’une faute du gérant détachable de ses fonctions. 

La SCI SAINT JEROME et [H] [E] répondent en outre à chacun des moyens de droit soulevés par [K] [C].

S’agissant d’abord de l’obligation précontractuelle d’information, ils estiment que la SCI, en tant que société familiale, n’était pas redevable d’une telle obligation.

En premier lieu concernant la mention « refait à neuf », ils contestent être responsables du libellé de l’annonce choisi par l’agence, soulignent que celle-ci mentionnait son caractère indicatif et non contractuel de sorte que cette mention n’est pas entrée dans le champ contractuel. Ils ajoutent qu’il n’est pas démontré que cette information était déterminante du consentement de [K] [C]. Ils affirment en outre que cette mention ne signifie pas que les travaux ont été réalisés par des professionnels et prétendent que [K] [C] savait qu’ils l’avaient en partie été par la SCI SAINT JEROME, comme les factures et les assurances responsabilité décennale qui lui ont été présentées le jour de la vente – et que [K] [C] n’a pas souhaité annexer à l’acte de vente – le démontrent.

En deuxième lieu, ils contestent le caractère inondable du garage et estiment que l’attestation produite est peu claire et porte en réalité sur un garage appartenant à la voisine.

En troisième lieu, ils soutiennent que l’acquéreur était informé des anomalies électriques grâce au diagnostic joint à l’acte de vente et ajoutent que [H] [E] en ignorait l’existence.

S’agissant ensuite du dol, ils contestent le caractère intentionnel de la dissimulation. Ils affirment n’avoir pas eu connaissance des désordres avant le dépôt du rapport de l’expertise judiciaire et rappellent que [H] [E] a vécu dans cet appartement durant huit années avec ses enfants avant la vente.

S’agissant de la garantie des vices cachés, ils estiment que les désordres invoqués ne rendent pas le bien impropre à l’usage dans la mesure où il est aisé de mettre fin aux troubles. Ils ajoutent que certains de ces désordres n’étaient pas cachés, comme le constate l’expert [U] qui demeure, par ce constat, dans le cadre de sa mission et respectueux de son obligation d’impartialité contrairement à ce que prétend le demandeur. Ils se prévalent enfin des deux clauses d’exonération de garantie prévues au contrat de vente, applicables en raison de la nature familiale de la SCI et de son ignorance des vices allégués.

S’agissant de la responsabilité délictuelle invoquée par [K] [C], la SCI SAINT JEROME et [H] [E] affirment avoir fait réaliser les travaux par des proches, intervenus gracieusement et rappellent qu’en tout état de cause, l’acquéreur dispose d’un recours à l’encontre du vendeur.

S’agissant des articles 1792 et suivants du code civil, la SCI SAINT JEROME et [H] [E] soutiennent que les travaux réalisés sont des travaux d’aménagement qui ne relèvent pas du champ d’application de ces articles, et qu’en tout état de cause l’expert conclut que les travaux effectués ne portent pas atteinte à la solidité de l’ouvrage.

A titre subsidiaire, s’agissant du préjudice matériel, la SCI SAINT JEROME et [H] [E] contestent l’actualisation du montant que [K] [C] réclame aux motifs que les calculs dont il se prévaut sont inexacts et qu’il sollicite par ailleurs l’indexation des sommes sur l’indice du coût de la construction.

S’agissant du préjudice de jouissance, la SCI SAINT JEROME et [H] [E] relèvent que l’obtention d’un prêt par le demandeur justifiait que le rapport soit déposé en mai 2022 et estiment que le choix de louer un appartement meublé et un garde-meubles constitue une solution particulièrement onéreuse et injustifiée, d’autant plus que l’appartement litigieux est pourvu d’une cave. Ils ajoutent que les abonnements souscrits par [K] [C] et la taxe d’habitation constituent des dépenses qui auraient de toute façon été exposées par lui.

S’agissant enfin du préjudice moral, la SCI SAINT JEROME et [H] [E] estiment qu’il n’est pas établi et soulignent qu’en 2018, [K] [C] a visité le bien accompagné de sa nouvelle compagne, et que c’est lui qui est à l’origine tant de la procédure de référé que de la procédure au fond.

La clôture de la procédure a été prononcée le 28 mars 2024. Évoquée à l'audience du 25 juin 2025, l'affaire a été mise en délibéré au 8 octobre 2025 par mise à disposition au greffe.


MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que les mentions figurant dans le dispositif des conclusions des parties qui se réduisent à une simple synthèse des moyens développés dans le corps des écritures ne constituent pas des prétentions et ne feront par conséquent pas l'objet d'une réponse spécifique au sein du dispositif du présent jugement.


Sur la régularisation de la situation fiscale

Le premier alinéa de l’article L173 du Livre des procédures fiscales dispose que pour les impôts directs perçus au profit des collectivités locales et les taxes perçues sur les mêmes bases au profit de divers organismes, à l'exception de la cotisation foncière des entreprises, de la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises et de leurs taxes additionnelles, le droit de reprise de l'administration des impôts s'exerce jusqu'à la fin de l'année suivant celle au titre de laquelle l'imposition est due.

En l’espèce, [K] [C] ne soulève aucun fondement juridique au soutien de sa demande. Il échoue ainsi à démontrer qu’il appartient à l’ancien propriétaire d’effectuer une déclaration sur un bien qui ne lui appartient plus. 

En conséquence, sa demande sera rejetée.


Sur les dommages-intérêts

Sur la faute


Sur le fondement de la violation de l’obligation précontractuelle d’information

L’article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

L’article 1998 prévoit que le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.

Aux termes de l’article 1154, lorsque le représentant agit dans la limite de ses pouvoirs au nom et pour le compte du représenté, celui-ci est seul tenu de l'engagement ainsi contracté. Lorsque le représentant déclare agir pour le compte d'autrui mais contracte en son propre nom, il est seul engagé à l'égard du cocontractant.

L’article 1850 précise que chaque gérant est responsable individuellement envers la société et envers les tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation des statuts, soit des fautes commises dans sa gestion. Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, leur responsabilité est solidaire à l'égard des tiers et des associés. Toutefois, dans leurs rapports entre eux, le tribunal détermine la part contributive de chacun dans la réparation du dommage.

En l’espèce, en premier lieu, contrairement à ce qu’elle affirme, la SCI est tenue à cette obligation, qu’elle soit de nature familiale ou non, l’article 1112-1 précité ne distinguant pas selon la qualité des parties au contrat.

En deuxième lieu, la mention « refait à neuf », figurant dans l’annonce rédigée par le mandataire de la SCI – sans que celle-ci démontre que l’agence a outrepassé son mandat – est entrée dans le champ contractuel dans la mesure où elle figure dans l’offre de vente et constitue une précision déterminante qui sous-entend qu’il s’agit d’un bien en très bon état qui ne nécessite pas de travaux. Dès lors, l’information selon laquelle ces travaux ont été effectués par un amateur et sans facture était déterminante et aurait dû être transmise à l’acquéreur par le vendeur. En s’abstenant de l’informer, la SCI a violé son obligation précontractuelle d’information et a ainsi commis une faute.

En troisième lieu, s’agissant de la responsabilité personnelle du gérant, le fait pour [H] [E] de n’avoir pas divulgué cette information à l’acquéreur est incontestablement intimement rattaché à ses fonctions de gérant. En l’absence de preuve d’une faute personnellement imputable à [H] [E], aucune faute séparable des fonctions de gérant ne peut être retenue.


Sur le dol

Les articles 1137 et 1138 du code civil disposent que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

En l’espèce, alors qu’au sein de l’acte de vente, un paragraphe est expressément consacré à « l’existence de travaux », celui-ci ne mentionne que l’aménagement des combles et la construction d’un abri de jardin. En outre, quelques pages plus loin, il est mentionné que les entreprise [O] et CGB ont participé aux travaux de reprise de plancher et de création d’un plancher chauffant, puis il est précisé que « pour les travaux d’aménagement des combles, le vendeur déclare avoir fait réaliser l’électricité et la plomberie par des entreprises mais ne pas être en possession des factures ». Ainsi, alors qu’il est constant qu’une grande partie des travaux a été effectuée par un amateur, cette précision ne figure ni dans le compromis ni dans l’acte de vente, qui au contraire ne font référence qu’à l’intervention de professionnels, même pour les postes pour lesquels les factures ne sont pas disponibles.

En se bornant ainsi à affirmer que des entreprises ont réalisé les travaux, sans mentionner qu’un grand nombre d’entre eux a été effectué par un non-professionnel, la SCI a commis un dol par réticence, cette information devant être considérée, pour les mêmes motifs que ceux évoqués dans le paragraphe consacré à l’obligation précontractuelle d’information, comme déterminante du consentement de l’acquéreur.

En revanche, s’agissant du caractère inondable du garage, il est relevé que la pièce numérotée 41 dans le bordereau de communication de pièces de [K] [C] intitulée « PV constat d’huissier 5 juin 2023 », ne figure pas dans son dossier de plaidoirie. La production d’une seule attestation, qui se borne à évoquer une « inondation » d’un garage situé [Adresse 4] sans préciser la cause de cette inondation ni le nom du propriétaire de ce garage malgré les moyens soulevés par la SCI, est insuffisante à établir le caractère inondable du garage litigieux.

Il n’est par ailleurs démontré ni que les autres désordres évoqués par le demandeur étaient déterminants du consentement de l’acquéreur dans la mesure où le coût de la réfection évalué par l’expert s’élève à un dixième du prix d’achat, ni qu’ils étaient tous connus du vendeur. Il n’est donc pas établi que la SCI a commis une réticence dolosive sur ces points.

S’agissant de la responsabilité personnelle du gérant, pour les mêmes motifs que ceux déjà évoqués elle ne sera pas retenue.


Sur la garantie des vices cachés 

Les articles 1641 et 1642 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 ajoute qu’il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1644 précise que dans le cas des articles 1641 et 1643, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

Enfin, les articles 1645 et 1646 prévoient que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu'à la restitution du prix, et à rembourser à l'acquéreur les frais occasionnés par la vente.

En l’espèce, aucun des désordres allégués ne rend le bien immobilier impropre à l’usage dans la mesure où d’une part le coût des travaux est évalué à environ un dixième du prix de vente de l’appartement, d’autre part la non-conformité aux normes ne signifie pas nécessairement que le bien est inhabitable.

Les demandes de [K] [C] ne prospèreront donc pas sur ce fondement.


Sur la responsabilité délictuelle

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, la faute commise par la SCI consiste à avoir dissimulé à l’acquéreur que les travaux n’avaient pas été faits par des professionnels et non à avoir elle-même réalisé ces travaux.

En conséquence, les demandes de [K] [C] ne peuvent pas prospérer sur ce fondement.



Sur les articles 1792 et suivants du code civil

L’article 1792 du code civil dispose que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.
L’article 1792-2 ajoute que la présomption de responsabilité établie par cet article s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage.
En l’espèce, aucun des désordres invoqués par [K] [C] ne répond à la définition posée par ces articles. Ses demandes ne seront donc pas accueillies sur ce fondement.

Sur les préjudices et le lien de causalité

Sur la somme de 80.320,33 euros réclamée au titre du préjudice matériel

La faute retenue consiste à avoir dissimulé à l’acquéreur que la plupart des travaux avaient été effectués par un amateur de sorte que le préjudice matériel qui en découle est constitué par le coût de reprise des travaux qui n’ont pas été effectués par des professionnels, que les désordres soient ou non apparents.

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire et des factures produites par [K] [C] que :

Sur l’escalier : certaines marches sont fixées avec des vis inadaptées et présentent ainsi un danger auquel il convient de remédier ; en revanche, l’installation de garde-corps à l’intérieur d’une habitation n’est pas obligatoire et ne constitue donc pas un désordre,Sur l’absence de chauffage dans les chambres : ce point ne constitue pas un désordre résultant d’une mauvaise exécution de travaux et il ne sera pas retenu,Sur l’absence d’entrée d’air sur les fenêtres : la présence d’entrées d’air est nécessaire pour un bon fonctionnement de la VMC et il convient d’y remédier en effectuant les travaux nécessaires qui seront mis à la charge de la SCI,Sur le chauffe-eau : sa pose à l’horizontale n’est conforme que sous réserve de le positionner sur le mur et non sur socle, son positionnement actuel rendant sa vidange impossible et les évacuations difficiles ; il convient de retenir les travaux portant sur sa dépose et sa pose conforme,Sur le compteur d’eau installé chez le voisin : il convient de l’installer dans l’appartement litigieux puisqu’il n’est actuellement pas accessible,Sur le verrou de la porte d’entrée : l’expert le qualifie de « surprenant » ce qui ne signifie pas « défectueux », et ce désordre ne sera pas retenu,Sur le mobilier de cuisine : les défauts constatés – tiroirs qui ferment mal, portes qui tapent l’une sur l’autre – seront retenus,Sur les équipements de plomberie : les joints autour de l’évier sont incomplets et doivent être refaits et mis à la charge de la SCI,Sur la cabane en bois du jardin : l’expert constate que la plomberie et la toiture ne sont pas conformes aux règles de l’art et ces désordres seront retenus,Sur l’isolation thermique en combles : les travaux ont été réalisés par un professionnel de sorte que ce poste ne sera pas retenu,Sur le coin salle de bain : les désordres relatifs aux portes sous la vasque sont constatés par l’expert et seront donc retenus,Sur le coin cuisine : les désordres concernant le mobilier et la menuiserie résultent d’une mauvaise installation et seront retenus,Sur la buanderie : la trappe de visite devra être refaite et le coût de sa réfection mis à la charge de la SCI,Sur les toilettes : la réfection de la porte sera retenue,Sur la mezzanine : le garde-corps est branlant donc dangereux et ce désordre sera retenu, Sur la pompe à chaleur : l’évacuation est mal orientée de sorte que de l’eau mouille le mur, ce qui justifie de retenir ce désordre,Sur la fuite d’eau du bac à douche : ce désordre est constaté par l’expert et sera retenu,Sur la serrure de l’entrée et l’absence de garde-corps dans la chambre : aucune défectuosité pour l’une, aucune obligation légale pour l’autre n’est constatée et ces prétendus désordres ne seront pas retenus,Sur l’électricité : le tableau de distribution devrait être installé dans une gaine technique logement, de nombreuses connexions électriques cachées (derrière les meubles ou dans les vides des meubles) sont faites selon des modalités interdites, des prises au sol ne sont pas conformes, etc., ces désordres concernant plusieurs pièces et même le jardin, au point qu’il y a lieu de retirer l’ensemble de l’installation pour mise en conformité, ce qui justifie de retenir ces désordres nonobstant les mentions figurant sur le diagnostic joint à l’acte de vente, Sur le poêle à bois : l’absence d’étanchéité entre la couverture et le conduit, l’étanchéité insatisfaisante entre le collet et le conduit DPI, la fixation du conduit de fumée non conforme, le conduit de raccordement situé trop près du mur, la distance de sécurité non respectée, qui doivent conduire à la dépose et la repose de l’installation, justifient de retenir ce désordre.
Parmi les désordres retenus ci-dessus, seule l’isolation des combles doit être exclue de l’indemnisation mise à la charge de la SCI puisque, au vu des factures produites, c’est la seule prestation qui a été réalisée par un professionnel. 

L’expert estime le coût des travaux nécessaires, devis à l’appui, à imputer à la SCI à 54.867,56 euros TTC. Il convient de retenir cette somme, en y ajoutant – sous réserve de production de devis – le déplacement du compteur d’eau, le mobilier de cuisine, les joints autour de l’évier, les finitions cuisine et salle de bains, la trappe de visite de la buanderie, la porte des toilettes, le toit de l’abri de jardin et la fuite du bac de douche qui avaient été constatés par l’expert mais exclus de la responsabilité de la SCI pour des causes étrangères aux fondements juridiques retenus par la présente décision.

[K] [C] justifie par la production de devis, du coût des reprises de plomberie dans la cuisine (395 euros + 105 euros HT), des réparations du mobilier de la salle de bain (1.885 euros HT), de la trappe dans la buanderie (125 euros HT), de la pose d’un caisson électrique (295 euros HT), charpente et couverture abri de jardin (5.815 + 285 HT), soit un total de 8.905 euros HT, soit 9.795,50 euros TTC.

Au total donc, la SCI sera condamnée à lui verser la somme de 64.663,06 euros (54.867,56 + 9.795,50) au titre du préjudice matériel découlant des travaux à réaliser.

Aucune actualisation ne sera ordonnée en l’absence de devis actualisé et compte tenu de l’indexation ordonnée.


Sur la somme de 70.562,36 euros réclamée au titre du préjudice de jouissance

[K] [C] justifie de : 
un devis de déménagement de 1.236 euros,la location d’un box de juin 2019 à décembre 2020 inclus pour un total de 7.298,67 euros,la location successive de deux appartement meublés entre mars et décembre 2020 pour un total de 10.916,91 euros, d’un contrat d’assurance habitation pour logement loué de mars à juillet 2020 inclus d’un montant de 220,39 euros par an 73,46 euros pour la période considérée,d’une facture du 15 octobre 2020 portant sur l’abonnement à l’électricité pour l’appartement situé [Adresse 5] de 516,90 euros,soit la somme de 20.041,94 euros à laquelle la SCI sera condamnée.

En revanche, les demandes relatives aux consommations d’eau et d’électricité de [K] [C] seront rejetées faute de lien de causalité avec la faute commise par la SCI.


Sur la somme de 20.000 euros réclamée au titre du préjudice moral

La faute commise par la SCI a privé [K] [C] de son domicile durant trois ans, ce qui lui a incontestablement causé un préjudice moral qu’il convient de réparer en la condamnant à lui verser la somme de 4.000 euros.


Sur les dépens

L'article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, la SCI sera condamnée aux dépens, en ce inclus les dépens de la procédure de référé ayant donné lieu aux ordonnances des 27 août 2019 et 20 août 2020 et les frais de l’expertise judiciaire réalisée par [A] [U].


Sur l'article 700 du code de procédure civile

L'article 700 du code de procédure civile dispose que « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991,
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %. »

En l'espèce, l’équité ainsi que l’existence de deux procédures de référé, d’un incident au fond et d’une expertise justifient de condamner la SCI à verser à [K] [C] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

En revanche, les demandes formées au titre des honoraires de l’expertise privée de Monsieur [S], des constats d’huissier et du diagnostic électrique ne relèvent pas de l’article 700 du code de procédure civile. Mal fondées, elles ne peuvent qu’être rejetées.


Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 

En l'espèce, aucun élément ne justifie que l’exécution provisoire soit écartée.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant publiquement après débats en audience publique, par décision contradictoire et susceptible d'appel, mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de [K] [C] tendant à la condamnation de la SCI SAINT JEROME et [H] [E] à effectuer une régularisation fiscale,

CONDAMNE la SCI SAINT JEROME à verser à [K] [C] la somme de 64.663,06 euros au titre du préjudice matériel découlant des travaux à réaliser, 

ORDONNE l’indexation de cette somme sur l’indice trimestriel du coût de la construction, l’indice de base étant celui en vigueur au 16 mai 2022,

CONDAMNE la SCI SAINT JEROME à verser à [K] [C] la somme de 20.041,94 euros au titre de son préjudice de jouissance,

CONDAMNE la SCI SAINT JEROME à verser à [K] [C] la somme de 4.000 euros au titre de son préjudice moral,

REJETTE les demandes formées à l’encontre de [H] [E],

CONDAMNE la SCI SAINT JEROME à verser à [K] [C] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI SAINT JEROME aux dépens en ce inclus les dépens des procédures de référé ayant donné lieu aux ordonnances des 27 août 2019 et 20 août 2020 et les frais de l’expertise judiciaire réalisée par [A] [U],

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.
Ainsi jugé et rendu par mise à disposition au greffe.
En foi de quoi, la présidente et le greffier ont signé le présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE