Tribunal judiciaire de Nice, Service de proximité, 6 novembre 2025, n° 24/03163

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
 
Monsieur [H] [V] et Madame [X] [K] veuve [V] ont, selon acte sous seing privé du 22 janvier 2009 à effet au 1er février 2009 donné à bail d’habitation à Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] un logement (ainsi qu’un garage) sis à [Adresse 2] avec effet au 1er février 2009, pour une durée de trois ans et moyennant un loyer mensuel indexé de 665,00 euros, actualisé à 712,17 euros.
Selon acte notarié en date du 27 décembre 2017, la Commune de [Localité 1] a acquis la propriété du bien. 
 
Vu l’acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, par lequel la Commune de TOURRETTE-LEVENS a fait assigner Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 28 novembre 2024 à 14h15 heures aux fins, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de constater la résiliation du contrat de bail susvisé et statuer sur ses conséquences,
 
Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 9 septembre 2025 à 14h00, 
 
A l’audience du 9 septembre 2025,
 
La Commune de [Localité 1], représentée, s’en réfère expressément à ses dernières conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
-         Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 1er juin 2024,
-         Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] et de tous les occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, 
-         Condamner solidairement Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 712,17 euros à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux, et dire que les sommes échues porteront intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, 
-         Condamner solidairement Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] au paiement de la somme de 34 184,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur une somme de 26 350,29 euros à compter du 19 avril 2024, date de délivrance du commandement de payer et pour le surplus à compter de la décision à intervenir, 
-         Débouter Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] de leurs demandes en paiement d’une somme de 5 000,00 euros pour résistance abusive et d’une somme de 20 000,00 euros au titre d’un prétendu trouble de jouissance, lesquelles sont infondées et prescrites,
-         Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, 
-         Condamner in solidum Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] au paiement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
-         Condamner in solidum Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 19 avril 2024 et de l’assignation, 
 
Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q], représentés, s’en réfèrent expressément à leurs dernières conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent :
A titre principal de : 
-         Débouter la Commune de [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes, 
-         Juger qu’ils étaient fondés à suspendre le paiement des loyers et à opposer l’exception d’inexécution le justifiant, 
-         Juger qu’il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, 
-         Juger qu’il y a lieu de suspendre le paiement des loyers, sans consignation, jusqu’à la réalisation complète des travaux de rénovation nécessaires pour faire cesser l’état d’insalubrité, 
Reconventionnellement de : 
-         Condamner la Commune de [Localité 1] au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et de celle de 20 000,00 euros au titre du préjudice de jouissance, 
-         Condamner la Commune de [Localité 1] à réaliser des travaux correspondant aux désordres constatés par le constat du commissaire de justice du 5 novembre 2024 et à mettre en conformité le logement avec les règles de salubrité, sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de 4 mois suivant la signification de la décision, et ce pour une durée de 6 mois, 
Très subsidiairement : 
-         Leur octroyer les plus larges délais pour s’acquitter de la dette et quitter les lieux, 
En tout état de cause : 
-         Juger n’y avoir lieu à l’exécution provisoire, 
-         Prononcer l’exécution provisoire sur les demandes reconventionnelles, 
-         Condamner la Commune de [Localité 1] au paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance, 
 
Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile, 
 
Le délibéré a été fixé au 6 novembre 2025.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur la recevabilité de l’action
 
En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
 
L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
 
Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] soulèvent, avant toute défense au fond, une fin de non-recevoir de la demande en résiliation du bail de la Commune de [Localité 1] tirée de l’absence de notification à la Préfecture de l’assignation dans les six semaines précédant la première audience exigée à peine d’irrecevabilité par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
 
Or en l’espèce, la Commune de [Localité 1] justifie de l’accomplissement de cette formalité en produisant en pièce 4 la dénonce de l’assignation du 9 juillet 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 16 juillet 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 28 novembre 2024. Elle produit en outre la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 19 avril 2024, en date du 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2024.
 
Son action est donc déclarée recevable et la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs écartée.
 
Sur la résiliation du bail d’habitation et ses conséquences
 
Les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 visent notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et la mise en œuvre de la résiliation du bail d’habitation par le jeu d’une clause résolutoire qui y est stipulée pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du montant du dépôt de garantie.
 
Le bail d’habitation liant les parties stipule une clause résolutoire à l’article 2.12 du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux.
 
Selon l'article 6b de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
 
En application de l’article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. 
L’article L511-8 du code de la construction et de l’habitation mentionne que la situation d'insalubrité mentionnée à l’article L1331-22 du code de la santé publique est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d'hygiène et de santé, remis au représentant de l'Etat dans le département préalablement à l'adoption de l'arrêté de traitement d'insalubrité.
 
En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l’inexécution. 
 
Selon l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte d’huissier en date du 19 avril 2024 pour un arriéré locatif de 26 350,29 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’avril 2024 auquel s’ajoute le coût de l’acte pour 229,21 euros.
 
Il est constant que le bail en date du 22 janvier 2009 à effet au 1er février 2009, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régit par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.
 
La Commune de [Localité 1] sollicite la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire suite au défaut de paiement des causes du commandement de payer.
 
En réplique, Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] se prévalent de l’état d’indécence et d’insalubrité du logement existant depuis leur entrée dans les lieux pour contester la demande en résiliation du bail. Ils énoncent que le logement est désormais inhabitable et soulèvent à ce titre l’exception d’inexécution. Ils sollicitent en outre la suspension des loyers sans consignation jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité. 
 
A ce titre, ils produisent notamment un diagnostic du logement réalisé le 2 juillet 2014 par la société DOMODECENCE mandatée par la caisse d’allocations familiales ayant relevé de nombreuses traces d’humidité, conclu à l’indécence du logement et à un coefficient d’insalubrité à 0,12 ainsi qu’un procès-verbal de constat en date du 5 novembre 2024. Ces documents font tous deux état d’un mauvais état général du logement lequel est affecté par de nombreuses traces d’humidité, une absence de ventilation permanente et d’isolation thermique des murs et fenêtres, enfin, une isolation électrique du chauffage inadaptée. 
 
La Commune de [Localité 1] conteste l’exception d’inexécution ainsi que la suspension des loyers évoqués, en affirmant que les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’un arrêté d’insalubrité, condition sine qua non à la justification de l’exception d’inexécution, pas plus qu’ils ne rapportent la preuve que le logement est inhabitable.
 
En l’espèce, la juridiction fait observer qu’il est effectivement constant que seul l’état d’insalubrité d’un logement permet de justifier l’exception d’inexécution du paiement du loyer dès lors que l’inexécution du bailleur caractérisée par l’inhabitabilité du logement est en pareille situation suffisamment grave.
 
Or, en l’état du dossier, la juridiction relève que les défendeurs qui invoquent tantôt l’insalubrité du logement, tantôt l’indécence du logement confondent les deux notions. 
 
En effet, les locataires ne démontrent pas l’état d’insalubrité du logement en l’absence de production d’un arrêté préfectoral d’insalubrité ni le caractère inhabitable du logement. Si l’indécence du logement est effectivement démontrée puisque le diagnostic du logement du 2 décembre 2014 a conclu à l’indécence du logement et qu’il est établi par les constations du commissaire de justice du 5 novembre 2024 que le logement demeure dans un état similaire à celui constaté par le diagnostic du 2 décembre 2014, il n’est pas démontré par les locataires que le bien est inhabitable. Ces derniers, qui déclarent que le logement est dans cet état depuis leur entrée dans les lieux en 2009 et qui y résident toujours presque 17 ans après, ne peuvent valablement arguer que le bien est inhabitable, étant en outre fait observer qu’ils n’ont depuis l’acquisition du bien par la Commune de [Localité 1] en 2017 contacté cette dernière qu’à une seule reprise par courrier du 24 mai 2024 à la suite de la notification du commandement de payer du 19 avril 2024.
 
Il en résulte que les défendeurs ne sauraient aujourd’hui user d’une voie de justice privée alors qu’ils avaient la possibilité en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 de saisir le juge afin qu’il détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution tout en réduisant le montant du loyer ou en suspendant son paiement. 
 
Ainsi, la demande des défendeurs au titre de l’exception d’inexécution sera rejetée, tout comme leur demande en suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation de travaux.
 
Les causes du commandement, n’ayant pas été intégralement payées dans les six semaines, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 31 mai 2024, d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef du logement et du garage et de les condamner solidairement en application de la clause de solidarité convenue au bail à payer à la Commune de [Localité 1] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé soit 712,17 euros à compter du 1er juin 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.
 
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

 
Sur le paiement de sommes dues au titre du bail
 
L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.
 
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
 
La COMMUNE DE [Localité 1] sollicite dans ses dernières conclusions le paiement de la somme de 34 184,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025. 
 
Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative au jour où le juge statue. 
 
Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] seront par conséquent condamnés solidairement à payer la somme de 34 184,16 euros à la COMMUNE DE [Localité 1], assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date de signification du commandement de payer sur la somme de 26 350,29 euros et à compter des dernières conclusions de la demanderesse pour le surplus. 
 
Sur les demandes en dommages et intérêts
 
L'article 6b de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
 
Le décret du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques du logement décent et notamment l'article 2 qui dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
 
- Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau (…),
- Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante (...),
- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage (…),
- La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement,
- Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…). 
 
L’article 3 de ce décret énonce également que le logement doit notamment comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :         
- Une installation permettant un chauffage normal (…), 
- Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. 
En application de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
 
Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] sollicitent la condamnation de la Commune de [Localité 1] au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et de celle de 20 000,00 euros au titre du préjudice de jouissance.
 
La bailleresse s’oppose à ces demandes qu’elle estime frappées de la prescription triennale et considère notamment qu’elle n’a commis aucune faute dès lors qu’elle n’a jamais été informée de l’état du logement par les locataires.
 
A titre liminaire concernant la prescription évoquée, il convient de préciser que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation continue qui court pendant toute la durée du bail et que le bailleur ne peut en aucun cas invoquer de prescription à ce titre.
 
Concernant la résistance abusive, les locataires invoquent l’inertie de la Commune de [Localité 1] malgré les nombreuses demandes d’intervention adressées au bailleur. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, l’obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à l’envoi d’une mise en demeure et que le manquement du bailleur suffit à engager sa responsabilité. 
 
S’il est en effet constant que l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent est une obligation d’ordre publique et que l’engagement de sa responsabilité en cas de manquement à cette obligation n’est pas subordonné à la notification d’une mise en demeure, il n’en demeure pas moins qu’il ne peut être reproché au bailleur de résister abusivement à l’exécution de cette obligation s’il n’a pas été informé de l’état d’indécence du logement. 
 
Or il ressort du dossier que les défendeurs qui énoncent que le logement est indécent depuis leur entrée dans les lieux en 2009 n’ont daigné notifier qu’un seul courrier le 20 mai 2024 soit un mois après la signification du commandement de payer du 19 avril 2024 à la Commune de [Localité 1] devenue propriétaire du bien le 27 décembre 2017.
 
Ainsi, la demande de Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] en dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée. 
 
En ce qui concerne le préjudice de jouissance, comme énoncé en sus, le bailleur ne peut se soustraire à son obligation d’ordre public de délivrance d’un logement décent et ce même en l’absence d’envoi de mise demeure ou d’information préalable sur l’état du logement.
 
En l’espèce, il est parfaitement démontré par les défendeurs que le logement litigieux ne présente pas le caractère de décence requis par les dispositions légales. En effet, il ressort du procès-verbal de constat du 5 novembre 2024 que les désordres (à savoir les nombreuses traces d’humidité, l’absence de ventilation permanente et d’isolation thermique des murs et fenêtres et l’isolation électrique du chauffage inadapté) constatés par le diagnostic de la société DOMODECENCE du 2 juillet 2014 ayant conclu à l’indécence du logement persistent et empirent puisque le procès-verbal de constat fait état outre ces désordres sus mentionnés, de la présence de moisissures sur les murs, plafonds et fenêtres. 
 
Il en résulte que la bailleresse, en ne réalisant pas des travaux pour remédier à ces désordres a échoué à son obligation de délivrance d’un logement décent et a engagé sa responsabilité vis-à-vis se ses locataires, lesquels sont fondés à être indemnisés du préjudice résultant de ce manquement.
 
Toutefois, il y a lieu de minorer l’indemnité de 20 000,00 euros sollicitée étant donné que les locataires ont contribué à la persistance de leur propre préjudice en suspendant le paiement de leur loyer et en n’ayant informé la bailleresse de l’existence de ces troubles qu’à une seule reprise par un courrier en date du 20 mai 2024. En outre, cette minoration est justifiée dès lors que la bailleresse ne peut être tenue responsable de l’état d’indécence du logement pour la période antérieure à son acquisition du bien le 27 décembre 2017.
 
En considération des éléments sus énoncés, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] à 5 000,00 euros et de condamner la Commune de [Localité 1] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.


 
Sur la demande en délais de paiement
 
Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.
 
Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] sollicitent l’octroi de délais de paiement. 
 
Or ces derniers qui affirment être en capacité de régler leur dette locative ne procèdent que par allégation et n’apportent aucun élément objectivement vérifiable permettant d’en attester. 
 
En outre, ils ne justifient pas avoir repris le règlement de leur loyer à la date de l’audience.
 
Ainsi, le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier la capacité financière des locataires d’honorer leurs engagements locatifs et d’apurer son arriéré locatif.
 
Au vu des explications sus-énoncées, il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle émise à ce titre.
 
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
 
L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
 
Conformément à l’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
 
Les défendeurs sollicitent l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux. 
 
En l’espèce, ils énoncent vivre avec leurs trois enfants et avoir des difficultés à trouver un logement adapté.
 
S’ils établissent, en produisant une décision en date du 17 mars 2015 de la commission de médiation DALO et un courrier de la Présidente de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT du 14 avril 2014 avoir réalisé des démarches en vue de leur relogement demeurées infructueuses, il y a lieu de relever que ces dernières remontent à plus de dix ans et que les défendeurs ne justifient pas au jour de la présente instance avoir continué leurs recherches.
 
Dans de telles circonstances, l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux n’apparait pas justifié.
 
Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] ont en tout état de cause déjà bénéficié d’un large délai pour quitter les lieux et rechercher un nouveau logement puisque leur contrat de bail s’est trouvé résilié le 31 mai 2024.
 
En considération de ce qui précède, leur demande en délais pour quitter les lieux sera rejetée.
 
Sur la compensation de la dette
 
Il résulte des dispositions des articles 1348 et 1348-1 du code civil que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible et que le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l'une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.
 
Il a été jugé que les locataires sont redevables envers la bailleresse d’une somme de 34 184,16 euros au titre de l’arriéré locatif tandis que la bailleresse se trouve débitrice des locataires pour une somme de 5 000,00 euros pour le préjudice de jouissance subi par les locataires. 
 
Il convient donc d’ordonner la compensation entre ces deux dettes connexes et de condamner solidairement Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] au paiement de la somme de 29 184,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
 
Sur la demande de travaux
 
En l’espèce le bail s’étant trouvé résilié le 31 mai 2024 et l’expulsion des locataires ayant été prononcé, leur demande en condamnation de la Commune de [Localité 1] de réaliser des travaux de mise en conformité du logement pour remédier aux désordres est désormais dans objet. 
 
En conséquence, la demande de Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] sur ce point sera par conséquent rejetée.
 
Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile
 
Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer du 19 avril 2024 et de l’assignation, et à payer in solidum à la COMMUNE DE [Localité 1] une somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 
Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.
 
En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :
 
DECLARE l'action de la COMMUNE DE [Localité 1] recevable ; 
 
CONSTATE la résiliation du bail en date du 22 janvier 2009 à effet au 31 mai 2024 ;
 
ORDONNE, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement sis [Adresse 2] et du garage sis à la même adresse, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
 
DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
 
CONDAMNE Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] solidairement à payer à la Commune de [Localité 1] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé, soit d’un montant de 712,17 euros par mois, à compter du 1er juin 2024 jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;
 
CONDAMNE Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] solidairement à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 34 184,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date de signification du commandement de payer sur la somme de 26 350,29 euros et à compter des dernières conclusions de la demanderesse pour le surplus ;
 
REJETTE la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive de Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] ; 
 
DIT que la Commune de [Localité 1] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien de son bien immobilier à l’égard de Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] ;
 
CONDAMNE la Commune de [Localité 1] à payer à Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] la somme de 5 000,00 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; 
 
REJETTE les demandes en délais de paiement et en délais pour quitter les lieux de Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] ;
 
ORDONNE la compensation des sommes dues par chacune des parties et en conséquence :

Dispositif

En conséquence, CONDAMNE Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] solidairement à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 29 184,16 euros restant due, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date de signification du commandement de payer sur la somme de 26 350,29 euros et à compter des dernières conclusions de la demanderesse pour le surplus ;
 
REJETTE la demande de travaux de Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] considérée sans objet ;
 
CONDAMNE Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] in solidum à payer à la COMMUNE DE [Localité 1] la somme de 1 500, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


 
CONDAMNE Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] in solidum aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer du 19 avril 2024 et celui de l’assignation ;
 
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
 
 
Le Greffier,                                                                 Le Juge des contentieux de la protection,

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


MINUTE N°
DU 06 Novembre 2025

N° RG 24/03163 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P3SE




 




 
























Grosse délivrée
à Me MACCHI-TUKOV
Me PORTERON 

le





DEMANDERESSE:

La COMMUNE DE [Localité 1] dont l’adresse est sis [Adresse 1] pris en la personne de son maire en exercice, domicilié es qualité à ladite adresse 

Représentée par Me Barbara MACCHI-TUKOV, avocat au barreau de NICE


DEFENDEURS:

Monsieur [A] [G]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Maître Cédric PORTERON de la SELARL B.P.C.M, avocats au barreau de NICE

Madame [J] [Q]
[Adresse 2]
[Localité 1]

représentée par Maître Cédric PORTERON, avocat au barreau de NICE




COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : Madame Stéphanie LEGALL, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par Madame Laura PLANTIER, Greffier qui a signé la minute avec le président 

DEBATS : A l’audience publique du 09 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Novembre 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025




EXPOSE DU LITIGE
 
Monsieur [H] [V] et Madame [X] [K] veuve [V] ont, selon acte sous seing privé du 22 janvier 2009 à effet au 1er février 2009 donné à bail d’habitation à Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] un logement (ainsi qu’un garage) sis à [Adresse 2] avec effet au 1er février 2009, pour une durée de trois ans et moyennant un loyer mensuel indexé de 665,00 euros, actualisé à 712,17 euros.
Selon acte notarié en date du 27 décembre 2017, la Commune de [Localité 1] a acquis la propriété du bien. 
 
Vu l’acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et de l’intégralité de ses demandes, par lequel la Commune de TOURRETTE-LEVENS a fait assigner Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 28 novembre 2024 à 14h15 heures aux fins, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989, de constater la résiliation du contrat de bail susvisé et statuer sur ses conséquences,
 
Vu les divers renvois contradictoires de l’affaire dont le dernier à l’audience du 9 septembre 2025 à 14h00, 
 
A l’audience du 9 septembre 2025,
 
La Commune de [Localité 1], représentée, s’en réfère expressément à ses dernières conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles elle demande de :
-         Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 1er juin 2024,
-         Ordonner l’expulsion de Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] et de tous les occupants de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier, 
-         Condamner solidairement Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 712,17 euros à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la complète libération des lieux, et dire que les sommes échues porteront intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir, 
-         Condamner solidairement Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] au paiement de la somme de 34 184,16 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtées au mois de mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur une somme de 26 350,29 euros à compter du 19 avril 2024, date de délivrance du commandement de payer et pour le surplus à compter de la décision à intervenir, 
-         Débouter Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] de leurs demandes en paiement d’une somme de 5 000,00 euros pour résistance abusive et d’une somme de 20 000,00 euros au titre d’un prétendu trouble de jouissance, lesquelles sont infondées et prescrites,
-         Rappeler que l’exécution provisoire est de droit, 
-         Condamner in solidum Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] au paiement de la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
-         Condamner in solidum Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 19 avril 2024 et de l’assignation, 
 
Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q], représentés, s’en réfèrent expressément à leurs dernières conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent :
A titre principal de : 
-         Débouter la Commune de [Localité 1] de l’intégralité de ses demandes, 
-         Juger qu’ils étaient fondés à suspendre le paiement des loyers et à opposer l’exception d’inexécution le justifiant, 
-         Juger qu’il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire, 
-         Juger qu’il y a lieu de suspendre le paiement des loyers, sans consignation, jusqu’à la réalisation complète des travaux de rénovation nécessaires pour faire cesser l’état d’insalubrité, 
Reconventionnellement de : 
-         Condamner la Commune de [Localité 1] au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et de celle de 20 000,00 euros au titre du préjudice de jouissance, 
-         Condamner la Commune de [Localité 1] à réaliser des travaux correspondant aux désordres constatés par le constat du commissaire de justice du 5 novembre 2024 et à mettre en conformité le logement avec les règles de salubrité, sous astreinte provisoire de 100,00 euros par jour de retard, à l’issue d’un délai de 4 mois suivant la signification de la décision, et ce pour une durée de 6 mois, 
Très subsidiairement : 
-         Leur octroyer les plus larges délais pour s’acquitter de la dette et quitter les lieux, 
En tout état de cause : 
-         Juger n’y avoir lieu à l’exécution provisoire, 
-         Prononcer l’exécution provisoire sur les demandes reconventionnelles, 
-         Condamner la Commune de [Localité 1] au paiement de la somme de 3 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l'instance, 
 
Vu les articles 446-2 et 455 du code de procédure civile, 
 
Le délibéré a été fixé au 6 novembre 2025. 
 
MOTIFS DE LA DECISION
 
Sur la recevabilité de l’action
 
En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
 
L’article 122 du code de procédure civile énonce que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
 
Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] soulèvent, avant toute défense au fond, une fin de non-recevoir de la demande en résiliation du bail de la Commune de [Localité 1] tirée de l’absence de notification à la Préfecture de l’assignation dans les six semaines précédant la première audience exigée à peine d’irrecevabilité par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.
 
Or en l’espèce, la Commune de [Localité 1] justifie de l’accomplissement de cette formalité en produisant en pièce 4 la dénonce de l’assignation du 9 juillet 2024 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 16 juillet 2024, soit six semaines au moins avant la première audience du 28 novembre 2024. Elle produit en outre la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 19 avril 2024, en date du 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 juillet 2024.
 
Son action est donc déclarée recevable et la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs écartée.
 
Sur la résiliation du bail d’habitation et ses conséquences
 
Les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 visent notamment l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et la mise en œuvre de la résiliation du bail d’habitation par le jeu d’une clause résolutoire qui y est stipulée pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du montant du dépôt de garantie.
 
Le bail d’habitation liant les parties stipule une clause résolutoire à l’article 2.12 du bail prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, deux mois après un commandement resté infructueux.
 
Selon l'article 6b de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
 
En application de l’article 1719 1° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. 
L’article L511-8 du code de la construction et de l’habitation mentionne que la situation d'insalubrité mentionnée à l’article L1331-22 du code de la santé publique est constatée par un rapport du directeur général de l'agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l'article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d'hygiène et de santé, remis au représentant de l'Etat dans le département préalablement à l'adoption de l'arrêté de traitement d'insalubrité.
 
En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat ou demander réparation des conséquences de l’inexécution. 
 
Selon l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte d’huissier en date du 19 avril 2024 pour un arriéré locatif de 26 350,29 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’avril 2024 auquel s’ajoute le coût de l’acte pour 229,21 euros.
 
Il est constant que le bail en date du 22 janvier 2009 à effet au 1er février 2009, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régit par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.
 
La Commune de [Localité 1] sollicite la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire suite au défaut de paiement des causes du commandement de payer.
 
En réplique, Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] se prévalent de l’état d’indécence et d’insalubrité du logement existant depuis leur entrée dans les lieux pour contester la demande en résiliation du bail. Ils énoncent que le logement est désormais inhabitable et soulèvent à ce titre l’exception d’inexécution. Ils sollicitent en outre la suspension des loyers sans consignation jusqu’à la réalisation des travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité. 
 
A ce titre, ils produisent notamment un diagnostic du logement réalisé le 2 juillet 2014 par la société DOMODECENCE mandatée par la caisse d’allocations familiales ayant relevé de nombreuses traces d’humidité, conclu à l’indécence du logement et à un coefficient d’insalubrité à 0,12 ainsi qu’un procès-verbal de constat en date du 5 novembre 2024. Ces documents font tous deux état d’un mauvais état général du logement lequel est affecté par de nombreuses traces d’humidité, une absence de ventilation permanente et d’isolation thermique des murs et fenêtres, enfin, une isolation électrique du chauffage inadaptée. 
 
La Commune de [Localité 1] conteste l’exception d’inexécution ainsi que la suspension des loyers évoqués, en affirmant que les défendeurs ne rapportent pas la preuve d’un arrêté d’insalubrité, condition sine qua non à la justification de l’exception d’inexécution, pas plus qu’ils ne rapportent la preuve que le logement est inhabitable.
 
En l’espèce, la juridiction fait observer qu’il est effectivement constant que seul l’état d’insalubrité d’un logement permet de justifier l’exception d’inexécution du paiement du loyer dès lors que l’inexécution du bailleur caractérisée par l’inhabitabilité du logement est en pareille situation suffisamment grave.
 
Or, en l’état du dossier, la juridiction relève que les défendeurs qui invoquent tantôt l’insalubrité du logement, tantôt l’indécence du logement confondent les deux notions. 
 
En effet, les locataires ne démontrent pas l’état d’insalubrité du logement en l’absence de production d’un arrêté préfectoral d’insalubrité ni le caractère inhabitable du logement. Si l’indécence du logement est effectivement démontrée puisque le diagnostic du logement du 2 décembre 2014 a conclu à l’indécence du logement et qu’il est établi par les constations du commissaire de justice du 5 novembre 2024 que le logement demeure dans un état similaire à celui constaté par le diagnostic du 2 décembre 2014, il n’est pas démontré par les locataires que le bien est inhabitable. Ces derniers, qui déclarent que le logement est dans cet état depuis leur entrée dans les lieux en 2009 et qui y résident toujours presque 17 ans après, ne peuvent valablement arguer que le bien est inhabitable, étant en outre fait observer qu’ils n’ont depuis l’acquisition du bien par la Commune de [Localité 1] en 2017 contacté cette dernière qu’à une seule reprise par courrier du 24 mai 2024 à la suite de la notification du commandement de payer du 19 avril 2024.
 
Il en résulte que les défendeurs ne sauraient aujourd’hui user d’une voie de justice privée alors qu’ils avaient la possibilité en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 de saisir le juge afin qu’il détermine la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution tout en réduisant le montant du loyer ou en suspendant son paiement. 
 
Ainsi, la demande des défendeurs au titre de l’exception d’inexécution sera rejetée, tout comme leur demande en suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation de travaux.
 
Les causes du commandement, n’ayant pas été intégralement payées dans les six semaines, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail à effet au 31 mai 2024, d’ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous les occupants de leur chef du logement et du garage et de les condamner solidairement en application de la clause de solidarité convenue au bail à payer à la Commune de [Localité 1] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé soit 712,17 euros à compter du 1er juin 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.
 
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

 
Sur le paiement de sommes dues au titre du bail
 
L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.
 
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
 
La COMMUNE DE [Localité 1] sollicite dans ses dernières conclusions le paiement de la somme de 34 184,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025. 
 
Les défendeurs ne démontrent pas avoir soldé leur dette locative au jour où le juge statue. 
 
Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] seront par conséquent condamnés solidairement à payer la somme de 34 184,16 euros à la COMMUNE DE [Localité 1], assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date de signification du commandement de payer sur la somme de 26 350,29 euros et à compter des dernières conclusions de la demanderesse pour le surplus. 
 
Sur les demandes en dommages et intérêts
 
L'article 6b de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.
 
Le décret du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques du logement décent et notamment l'article 2 qui dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :
 
- Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau (…),
- Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante (...),
- Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage (…),
- La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,
- Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement,
- Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…). 
 
L’article 3 de ce décret énonce également que le logement doit notamment comporter les éléments d’équipement et de confort suivants :         
- Une installation permettant un chauffage normal (…), 
- Un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne. 
En application de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
 
Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] sollicitent la condamnation de la Commune de [Localité 1] au paiement de la somme de 5 000,00 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive et de celle de 20 000,00 euros au titre du préjudice de jouissance.
 
La bailleresse s’oppose à ces demandes qu’elle estime frappées de la prescription triennale et considère notamment qu’elle n’a commis aucune faute dès lors qu’elle n’a jamais été informée de l’état du logement par les locataires.
 
A titre liminaire concernant la prescription évoquée, il convient de préciser que l’obligation de délivrance d’un logement décent est une obligation continue qui court pendant toute la durée du bail et que le bailleur ne peut en aucun cas invoquer de prescription à ce titre.
 
Concernant la résistance abusive, les locataires invoquent l’inertie de la Commune de [Localité 1] malgré les nombreuses demandes d’intervention adressées au bailleur. Ils ajoutent qu’en tout état de cause, l’obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à l’envoi d’une mise en demeure et que le manquement du bailleur suffit à engager sa responsabilité. 
 
S’il est en effet constant que l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent est une obligation d’ordre publique et que l’engagement de sa responsabilité en cas de manquement à cette obligation n’est pas subordonné à la notification d’une mise en demeure, il n’en demeure pas moins qu’il ne peut être reproché au bailleur de résister abusivement à l’exécution de cette obligation s’il n’a pas été informé de l’état d’indécence du logement. 
 
Or il ressort du dossier que les défendeurs qui énoncent que le logement est indécent depuis leur entrée dans les lieux en 2009 n’ont daigné notifier qu’un seul courrier le 20 mai 2024 soit un mois après la signification du commandement de payer du 19 avril 2024 à la Commune de [Localité 1] devenue propriétaire du bien le 27 décembre 2017.
 
Ainsi, la demande de Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] en dommages et intérêts pour résistance abusive sera rejetée. 
 
En ce qui concerne le préjudice de jouissance, comme énoncé en sus, le bailleur ne peut se soustraire à son obligation d’ordre public de délivrance d’un logement décent et ce même en l’absence d’envoi de mise demeure ou d’information préalable sur l’état du logement.
 
En l’espèce, il est parfaitement démontré par les défendeurs que le logement litigieux ne présente pas le caractère de décence requis par les dispositions légales. En effet, il ressort du procès-verbal de constat du 5 novembre 2024 que les désordres (à savoir les nombreuses traces d’humidité, l’absence de ventilation permanente et d’isolation thermique des murs et fenêtres et l’isolation électrique du chauffage inadapté) constatés par le diagnostic de la société DOMODECENCE du 2 juillet 2014 ayant conclu à l’indécence du logement persistent et empirent puisque le procès-verbal de constat fait état outre ces désordres sus mentionnés, de la présence de moisissures sur les murs, plafonds et fenêtres. 
 
Il en résulte que la bailleresse, en ne réalisant pas des travaux pour remédier à ces désordres a échoué à son obligation de délivrance d’un logement décent et a engagé sa responsabilité vis-à-vis se ses locataires, lesquels sont fondés à être indemnisés du préjudice résultant de ce manquement.
 
Toutefois, il y a lieu de minorer l’indemnité de 20 000,00 euros sollicitée étant donné que les locataires ont contribué à la persistance de leur propre préjudice en suspendant le paiement de leur loyer et en n’ayant informé la bailleresse de l’existence de ces troubles qu’à une seule reprise par un courrier en date du 20 mai 2024. En outre, cette minoration est justifiée dès lors que la bailleresse ne peut être tenue responsable de l’état d’indécence du logement pour la période antérieure à son acquisition du bien le 27 décembre 2017.
 
En considération des éléments sus énoncés, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] à 5 000,00 euros et de condamner la Commune de [Localité 1] au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.


 
Sur la demande en délais de paiement
 
Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.
 
Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] sollicitent l’octroi de délais de paiement. 
 
Or ces derniers qui affirment être en capacité de régler leur dette locative ne procèdent que par allégation et n’apportent aucun élément objectivement vérifiable permettant d’en attester. 
 
En outre, ils ne justifient pas avoir repris le règlement de leur loyer à la date de l’audience.
 
Ainsi, le tribunal n’est pas en mesure d’apprécier la capacité financière des locataires d’honorer leurs engagements locatifs et d’apurer son arriéré locatif.
 
Au vu des explications sus-énoncées, il ne sera pas fait droit à la demande reconventionnelle émise à ce titre.
 
Sur la demande de délais pour quitter les lieux
 
L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
 
Conformément à l’article L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.
 
Les défendeurs sollicitent l’octroi des plus larges délais pour quitter les lieux. 
 
En l’espèce, ils énoncent vivre avec leurs trois enfants et avoir des difficultés à trouver un logement adapté.
 
S’ils établissent, en produisant une décision en date du 17 mars 2015 de la commission de médiation DALO et un courrier de la Présidente de l’OPHLM COTE D’AZUR HABITAT du 14 avril 2014 avoir réalisé des démarches en vue de leur relogement demeurées infructueuses, il y a lieu de relever que ces dernières remontent à plus de dix ans et que les défendeurs ne justifient pas au jour de la présente instance avoir continué leurs recherches.
 
Dans de telles circonstances, l’octroi d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux n’apparait pas justifié.
 
Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] ont en tout état de cause déjà bénéficié d’un large délai pour quitter les lieux et rechercher un nouveau logement puisque leur contrat de bail s’est trouvé résilié le 31 mai 2024.
 
En considération de ce qui précède, leur demande en délais pour quitter les lieux sera rejetée.
 
Sur la compensation de la dette
 
Il résulte des dispositions des articles 1348 et 1348-1 du code civil que la compensation peut être prononcée en justice, même si l'une des obligations, quoique certaine, n'est pas encore liquide ou exigible et que le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l'une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.
 
Il a été jugé que les locataires sont redevables envers la bailleresse d’une somme de 34 184,16 euros au titre de l’arriéré locatif tandis que la bailleresse se trouve débitrice des locataires pour une somme de 5 000,00 euros pour le préjudice de jouissance subi par les locataires. 
 
Il convient donc d’ordonner la compensation entre ces deux dettes connexes et de condamner solidairement Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] au paiement de la somme de 29 184,16 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.
 
Sur la demande de travaux
 
En l’espèce le bail s’étant trouvé résilié le 31 mai 2024 et l’expulsion des locataires ayant été prononcé, leur demande en condamnation de la Commune de [Localité 1] de réaliser des travaux de mise en conformité du logement pour remédier aux désordres est désormais dans objet. 
 
En conséquence, la demande de Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] sur ce point sera par conséquent rejetée.
 
Sur les dépens de l’instance et l’article 700 du code de procédure civile
 
Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer du 19 avril 2024 et de l’assignation, et à payer in solidum à la COMMUNE DE [Localité 1] une somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
 
Sur l’exécution provisoire
 
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, sauf si le juge ou la loi en dispose autrement.
 
En l’espèce, aucun élément ne justifie de l’écarter.
 
PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, publiquement par mise à disposition au greffe :
 
DECLARE l'action de la COMMUNE DE [Localité 1] recevable ; 
 
CONSTATE la résiliation du bail en date du 22 janvier 2009 à effet au 31 mai 2024 ;
 
ORDONNE, à défaut de départ spontané, l’expulsion de Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] ainsi que celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique du logement sis [Adresse 2] et du garage sis à la même adresse, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,
 
DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions des articles R 433-1 et L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
 
CONDAMNE Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] solidairement à payer à la Commune de [Localité 1] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé, soit d’un montant de 712,17 euros par mois, à compter du 1er juin 2024 jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés à la bailleresse et dit que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision ;
 
CONDAMNE Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] solidairement à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 34 184,16 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date de signification du commandement de payer sur la somme de 26 350,29 euros et à compter des dernières conclusions de la demanderesse pour le surplus ;
 
REJETTE la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive de Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] ; 
 
DIT que la Commune de [Localité 1] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien de son bien immobilier à l’égard de Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] ;
 
CONDAMNE la Commune de [Localité 1] à payer à Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] la somme de 5 000,00 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ; 
 
REJETTE les demandes en délais de paiement et en délais pour quitter les lieux de Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] ;
 
ORDONNE la compensation des sommes dues par chacune des parties et en conséquence :
 
En conséquence, CONDAMNE Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] solidairement à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 29 184,16 euros restant due, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 avril 2024, date de signification du commandement de payer sur la somme de 26 350,29 euros et à compter des dernières conclusions de la demanderesse pour le surplus ;
 
REJETTE la demande de travaux de Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] considérée sans objet ;
 
CONDAMNE Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] in solidum à payer à la COMMUNE DE [Localité 1] la somme de 1 500, 00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;


 
CONDAMNE Monsieur [A] [G] et Madame [J] [Q] in solidum aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer du 19 avril 2024 et celui de l’assignation ;
 
RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
 
 
Le Greffier,                                                                 Le Juge des contentieux de la protection,

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Mise à jour de la source le 2026-01-25T04:50:21.216Z.