Tribunal judiciaire de Dax, 1ère CHAMBRE, 19 novembre 2025, n° 22/01171

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DAX
 



 

N° RG 22/01171 - N° Portalis DBYL-W-B7G-C2XC



JUGEMENT DU 19 Novembre 2025


Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de DAX le 19 Novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de Procédure Civile.


* * * * * 


APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 24 Septembre 2025, devant :

Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX, chargé du rapport

assisté de Sandra SEGAS, Greffier présent à l’appel des causes,


Pascal MARTIN, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition des parties a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, et en a rendu compte au tribunal composé de :

Président : Pascal MARTIN, Vice-Président, juge rapporteur,
Assesseur : Claire GASCON, Vice-Présidente, juge rédacteur,
Assesseur : Elodie DARRIBÈRE, Vice-Présidente,

qui en ont délibéré conformément à la loi, 

Dans l’affaire opposant :


DEMANDEURS :

Madame [G] [E]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Antoine MOUTON de la SELARL GARMENDIA MOUTON CHASSERIAUD, avocat au barreau de BAYONNE

Monsieur [M] [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Antoine MOUTON de la SELARL GARMENDIA MOUTON CHASSERIAUD, avocat au barreau de BAYONNE




DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [K]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Non comparant

Maître Me [P] [O], notaire
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 2]
Rep/assistant : Maître Frédéric LONNE de la SELARL HEUTY LONNE CANLORBE VIAL, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Hervé KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS

S.A.S.U. HUMAN IMMOBILIER, immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le numéro 414 854 216
[Adresse 5]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX

Compagnie AXAASSURANCES IARD MUTUELLE, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 722 057 460, ès-qualités d’assureur de la société HUMAN IMMOBILIER
[Adresse 6]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Pierre-Olivier DILHAC de la SELARL ASTREA, avocat au barreau de DAX
Rep/assistant : Maître Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX


EXPOSE DU LITIGE : 

Par acte sous seing privé du 22 mai 2019, régularisé par l'intermédiaire de l'agence Bourse de l'Immobilier devenue la SAS Human Immobilier, Monsieur [K] en qualité de vendeur et Madame [E] et Monsieur [T] en qualité d'acquéreurs, ont régularisé un compromis de vente portant sur une maison à usage d'habitation située à [Localité 1], [Adresse 1], au prix de 361.000 €. Le compromis comportait notamment une condition suspensive rédigée comme suit : 
«7°)  Le vendeur s'engage à terminer les travaux suivants :
mur de clôture enduit taloché blanc,
menuiserie : remplacement porte fenêtre séjour PVC blanc et remplacement volet bois chambre,
bardage (…) façade chambre + garage,
(…) avant-toit garage et entrée
finition joint placo et peinture hall et deux chambres du fond
8°) régularisation extension garage ancien réhabilité en chambre formulaire H1. »

La vente était réitérée par acte authentique de vente régularisé en l'étude de Maître [P] [O], le 20 août 2019.

Le 28 octobre 2019, Monsieur [T] et Madame [E] ont fait constater par Huissier de Justice plusieurs désordres affectant leur maison, et notamment des problèmes d'humidité et d'infiltrations d'eau par le sol, le toit, les vélux, l'absence de VMC malgré l'existence des bouches d'aération, les installations électriques et d'évacuation des eaux de pluie non conformes. Ils ont également constaté que des travaux d'extension ou de transformation de la maison avaient été réalisés sans permis de construire ni déclaration administrative. 

Par ordonnance du 3 novembre 2020, le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Dax, a ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [I]. 


Par ordonnance du 1er mars 2022, le juge des référés a notamment déclaré les opérations d'expertise confiées à Monsieur [I] communes à la société Human Immobilier et la compagnie d'assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES es qualité d'assureur de l'agence immobilière. 

L'expert a procédé à sa mission et déposé son rapport le 22 décembre 2022.

Par actes de commissaire de justice des 21, 24 et 26 octobre 2022, Madame [E] et Monsieur [T] ont assigné Monsieur [K], la société Human Immobilier, la compagnie MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, la SA MMA IARD et la compagnie d'assurance AXA FRANCE IARD, ès qualité d'assureurs de la société Human Immobilier, devant le Tribunal Judiciaire de Dax, aux fins de voir, sur le fondement des articles 1792 et suivants, 1641 et suivants, 1240 du Code civil et L124-3 du code des assurances, condamner in solidum Monsieur [K], l'Agence Human Immobilier et ses assureurs, les compagnies MMA et la compagnie AXA France IARD à payer à Monsieur [T] et Madame [E] les sommes suivantes :
- 198.622,47 € au titre du préjudice matériel,
- 32.775,00 € au titre du préjudice de jouissance, 
- 15.000 € au titre du préjudice moral, 
- 10.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
- les entiers dépens en ce compris les frais d'expertise.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2023, la SAS Human Immobilier et la société AXA ASSURANCES IARD MUTUELLES ont assigné Maître [P] [O] devant le Tribunal Judiciaire de Dax, aux fins de voir : 
- condamner Maître [O] à relever indemne la société Human Immobilier de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre au bénéfice de Madame [E] et Monsieur [T],
- le condamner à payer respectivement à la société Human Immobilier et à la SA AXA IARD la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens, 
- ordonner l'exécution provisoire. 

Les deux procédure ont fait l'objet d'une jonction par ordonnance du 1er juin 2023.

Par ordonnance du 6 septembre 2024, le Juge de la mise en état a notamment déclaré irrecevable l'action formée par Monsieur [T] et Madame [E] à l'encontre de la MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES et de la SA MMA IARD, et mis hors de cause ces deux compagnies d'assurance. 

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 6 décembre 2024, Monsieur [T] et Madame [E] demandent au tribunal de :
- condamner in solidum Monsieur [K], l’Agence HUMAN IMMOBILIER et son assureur la Compagnie AXA France IARD ainsi que Maître [P] [O] à leur payer les sommes suivantes :
* 242.325,10 € TTC au titre des travaux réparatoires 
* 51.750,00 €, à parfaire au jour du Jugement, en réparation de leur préjudice de jouissance 
* 7.700,00 € au titre des frais de relogement 
* 7.813,68 € au titre de la surconsommation électrique 
* 15.000,00 € au titre du préjudice moral 
* 10.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens en ce compris les frais d’expertise, 
- indexer les sommes allouées aux consorts [T] / [E] sur l’évolution de l’indice INSEE BT 01 intervenue entre la date du dépôt du rapport d’expertise et la date du Jugement, 
- débouter la SAS HUMAN IMMOBILIER, la Compagnie AXA France IARD, Maître [P] [O], de toutes leurs demandes, fins et conclusions contraires.




À l'appui de leurs demandes, Monsieur [T] et Madame [E] font valoir que : 
- L'expert judiciaire a constaté les désordres subis par Monsieur [T] et Madame [E] qui sont d'ordre constructif et administratif. 
- Les désordres constructifs sont les suivants : infiltrations en provenance de la toiture et des châssis de toit, infiltrations par les seuils de portes-fenêtres, absence de dispositif de ventilation du logement, humidité en pied de murs extérieurs, défaut de pente de la douche italienne de la chambre 4, défaut de conformité des réseaux extérieurs, défaut de conformité de l'armoire générale électrique TGBT, défaut d'exécution du muret de clôture, dispositif de chauffage par poêle à bois hors service en pièce de vie, inachèvements et défauts d'exécution divers, terrasse extérieure côté rue, dégâts subséquents. Ces désordres sont imputables aux travaux effectués par Monsieur [K], soit personnellement, soit sous sa direction. Ce dernier avait inévitablement connaissance de ces désordres. 
- Au service de l'urbanisme à la mairie d'[Localité 1], la maison a une surface habitable de 75,19 m², alors que la maison a été vendue avec une surface habitable de 108 m², et la suite parentale et le garage n'existent pas. Selon l'expert, l'extension a été réalisée entre 2006 et 2010, sans dépôt de permis de construire ni autorisation administrative. Cette situation n'est pas régularisable en l'état car le garage ne respecte pas les règles d'urbanisme. 
- Monsieur [K] a procédé à des travaux d'ampleur sur l'immeuble. Dans l'acte de vente, il a pourtant déclaré que le bien a été achevé depuis plus de 10 ans et n'avoir réalisé depuis son acquisition ou au cours des 10 dernières années, aucun travaux entrant dans le champ d'application des dispositions des articles L241-1 et 2421 du code des assurances. 
- Monsieur [K] était un professionnel de la construction, puisqu'il était gérant de la société A10BAT et qu'au jour de la vente, il exerçait la profession d'électricien. Il a ensuite développé une activité de nettoyage de toiture. Aujourd'hui, il est gérant d'une société ayant une activité de travaux de maçonnerie et gros œuvre du bâtiment, ainsi qu'un activité de construction de maisons individuelles. Il est donc constructeur au sens de l'article 1792 du Code civil. 
- Les désordres suivants sont imputables aux travaux effectués par Monsieur [K] : infiltrations en provenance de la toiture et des châssis de toit, infiltrations par les seuils de portes-fenêtres, absence de dispositif de ventilation du logement. L'humidité et les infiltrations rendent l'ouvrage impropre à sa destination et revêtent une gravité décennale. 
- L'expert relève que le désordre lié aux réseaux extérieurs est également de nature décennale. Monsieur [K] a effectué les travaux de réfection des avant-toits avant la vente et il a procédé à l'encailloutement devant la maison. Ces travaux sont sur les réseaux défaillants dont l'état était connu du vendeur. 
- Pour les autres désordres constructifs, l'expert retient qu'il s'agit de non-conformités et inachèvements imputables à Monsieur [K] qui engage sa responsabilité sur le fondement de l'article 1792-4-3 du Code civil. À défaut, Monsieur [K] pourra être condamné sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun au titre des désordres intermédiaires. Sa faute est caractérisée puisqu'il a réalisé des travaux insatisfaisants et il avait connaissance des désordres dont il n'a pas informé les acquéreurs. 
- En sa qualité de professionnel de la construction, Monsieur [K] est présumé avoir eu connaissance des vices cachés affectant la maison au moment de la vente, si bien qu'il ne peut sa prévaloir de la clause d'exclusion des vices cachés. 
- L'effondrement du plafond de la chambre quelques mois après l'acquisition de la maison, la défaillance de la VMC installée en 2016 et l'absence de tubage du poêle à bois censé constituer le mode principal de chauffage de la maison, confirment que Monsieur [K] avait connaissance de ces désordres. 
- L'agence Human Immobilier aurait dû attirer l'attention des consorts [T] – [E] sur la nature des travaux effectués par son mandant et sur le fait que ce dernier n'était pas assuré au titre d'une quelconque garantie. Elle a également vendu des surfaces qui n'existaient pas officiellement. 
- La régularisation de l'extension du garage prévue comme conditions suspensive dans le compromis ne concerne pas la régularisation de la surface, mais le changement de destination. Au moment des visites, Monsieur [K] finalisait les travaux de transformation du garage en chambre parentale, si bien que l'agence ne pouvait l'ignorer. 
- Le notaire n'a pas attiré l'attention des acquéreurs sur les incohérences entre la description du bien vendu et les superficies déclarées à l'administration, et sur l'absence de déclaration administrative du changement de destination du garage d'origine transformé en bureau. 
- L'agence immobilière et le notaire ont donc manqué à leur devoir d'information en rédigeant des actes portant des mentions erronées. 
- L'assureur de la société Human Immobilier est la compagnie AXA France IARD. 
- Les différents responsables ayant concouru à la survenance du dommage seront condamnés à indemniser la victime in solidum, quelque soit le fondement de leur responsabilité. 
- L'expert a chiffré le coût des travaux réparatoires à la somme de 242.325,10 € TTC. 
- Si la garantie des vices cachés de Monsieur [K] est retenue, le coût des travaux réparatoires correspond à la réduction du prix que les concluants sont fondés à solliciter. 
- La privation de jouissance du logement peut être estimée à 75 % de la valeur locative de la maison. 
- L'expert a évalué la durée des travaux réparatoires à 6 mois. Les frais de relogement pendant cette période sont évalués à 7.200 €, outre les frais de déménagement de 500 €. 
- La surconsommation électrique a été estimée à 325,57 € par mois sur six mois par l'expert, soit 7.813,68 € pendant 4 ans. 
- Les consorts [T] – [E] détaillent le préjudice moral subi. 

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 6 mars 2025, la SAS Human Immobilier et son assureur, la SA AXA Assurances IARD Mutuelle, demandent au tribunal de : 
- débouter Madame [G] [E] et Monsieur [M] [B] de l’ensemble de leurs demandes présentées à l’encontre de la SAS HUMAN IMMOBILIER et de son assureur AXA France IARD,
- débouter Maître [P] [O] de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la SAS HUMAN IMMOBILIER et de son assureur AXA France IARD, 
- subsidiairement, condamner Maître [P] [O] à relever indemne la SAS HUMAN IMMOBILIER et la SA AXA FRANCE IARD MUTUELLES de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, 
- en tout état de cause, condamner, in solidum, Madame [G] [E], Monsieur [M] [B] et Maître [P] [O] à verser, respectivement à la SAS HUMAN IMMOBILIER et à la SA AXA FRANCE IARD MUTUELLES la somme de 2.000 € chacune sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens. 

Au soutien de leurs demandes, la société Human Immobilier et la compagnie AXA Assurances IARD Mutuelle expliquent : 
- L'agent immobilier est un professionnel de l'immobilier, et non un professionnel du bâtiment. Il ne pouvait se convaincre de l'existence des vices dès lors que ceux-ci n'étaient pas apparents au moment de la vente.
- Les acquéreurs ont été informés au stade du compromis que des travaux étaient en cours et de l'existence d'une extension non régularisée, l'ancien garage ayant été réhabilité en chambre. La rédaction des conditions suspensives mettant à la charge du vendeur l'obligation de terminer les travaux et de régulariser l'extension confirment que les acquéreurs en avaient connaissance. L'acte de vente ne fait pas mention de la réalisation de ces conditions suspensives. 
- La déclaration de l'extension suppose la déclaration de la destination et des surfaces. 
- La société Human Immobilier a sollicité de Monsieur [K] toutes les informations sur les travaux réalisés par ses soins. Les travaux en cours sont mentionnés dans le compromis. Sans autres informations de son mandant, l'agence immobilière ne pouvait pas se convaincre de l'existence de travaux antérieurs. 
- Le préjudice découlant d'une faute de conseil ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de ne pas acquérir le bien ou de négocier les prix de vente. 
- La faute de conseil alléguée est sans lien avec les désordres subis par Monsieur [T] et Madame [E] et les préjudices qui en découlent. 
- L'indemnisation des requérants ne saurait s'entendre d'une amélioration du bien. 
- L'évaluation de la valeur locative du bien est laconique est semble disproportionnée. Le préjudice de jouissance n'est pas justifié.
- La certitude du préjudice de relogement n'est pas établie. Ce préjudice est hypothétique. 
- Une consommation électrique d'environ 184,81 € TTC par mois n'apparaît pas anormale. 
- Le préjudice moral allégué n'est pas prouvé. 
- L'acte authentique établi par Maître [O] ne fait pas état de la réalisation des conditions suspensives indiquées dans le compromis. Le notaire n'a pas matérialisé dans l'acte le renoncement des acquéreurs à ces conditions suspensives stipulées en leur faveur. Il n'apporte pas la preuve que les parties y auraient renoncé sur les conseils de l'agence immobilière. Cette dernière n'a pas été informée de ce renoncement. La responsabilité du notaire est donc engagée pour le défaut de conseil. 
- L'agent immobilier n'a pas un rôle de vérification ni de contrôle de la réalisation des conditions suspensives prévues dans le compromis. 

Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 14 novembre 2023, Maître [O] demande au tribunal de : 
- Débouter la SAS HUMAN IMMOBILIER et son assureur, AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE, de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Maître [P] [O],
- Les condamner in solidum au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC, 
- Débouter Monsieur [T] et Madame [E], de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de Maître [P] [O], 
- Les condamner in solidum au paiement d’une somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile 
A titre infiniment subsidiaire, sur l’exécution provisoire : 
- Au cas où, par impossible, le Tribunal retiendrait la responsabilité du notaire, refuser d’assortir la décision de l’exécution provisoire, 
- Condamner la SAS HUMAN IMMOBILIER et AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE ou, à défaut, Monsieur [T] et Madame [E], en tous les dépens dont distraction, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC, au profit de Maître Frédéric LONNE (SELARL HEUTY LORREYTE LONNE CANLORBE VIAL). 

Maître [O] soutient que : 
- Labsence de régularisation administrative de l'extension au moment de la signature de l'acte authentique n'est pas à l'origine des problèmes d'humidité et de solidité invoqués par Monsieur [T] et Madame [E].
- En signant l'acte authentique de vente, les parties ont renoncé à la condition suspensive insérée dans le compromis sur les conseils de l'agent immobilier. 
- La condition suspensive de régularisation administrative n'était pas justifiée au regard de la très grande ancienneté des travaux d'extension qui auraient été réalisés dans les années 1990. L'éventuelle infraction résultant de ce défaut de déclaration était prescrite. 
- Si cette condition suspensive était importante, l'agent immobilier avait le devoir de s'assurer, avant réception de l'acte authentique par le notaire, que la régularisation avait été accordée. 
- Le notaire ne connaît pas les lieux et ne pouvait se rendre compte des désordres invoqués. 
- Le notaire n'a pas à se substituer à la garantie du vendeur. 
- Maître [O] a reproduit les surfaces indiquées dans le compromis de vente signé entre les parties et il n'a pas mentionné des surfaces inexistantes administrativement. 
- L'expertise à laquelle il n'a pas participé, ne lui est pas opposable. 

Monsieur [K], bien que régulièrement assigné par acte remis à personne, n'a pas constitué avocat. Susceptible d'appel, le jugement est réputé contradictoire en application des dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile. 

La clôture de l'instruction a été ordonnée le 15 mai 2025 et l'affaire fixée pour être plaidée à l'audience du 24 septembre 2025. La date de délibéré, par mise à disposition au greffe, a été fixée au 19 novembre 2025.

Par une note en délibéré envoyée par RPVA le 30 septembre 2025, le tribunal a demandé au conseil des demandeurs de justifier avant le 17 octobre 2024 de la signification à Monsieur [K], qui n'a pas constitué avocat, des demandes additionnelles présentées à son encontre, ou à défaut de présenter ses observations sur la recevabilité de ces demandes additionnelles.


Par courrier envoyé par RPVA le 1er octobre 2025, Maître [C] a justifié avoir fait signifier à Monsieur [K] ses demandes additionnelles présentées dans ses conclusions numéro 1, par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023. Il ajoute que ces conclusions expliquent le mode de calcul de l'évaluation des différents préjudices, calcul repris dans les conclusions notifiées par RPVA le 6 décembre 2024 pour permettre l'actualisation des préjudices. Il en déduit que Monsieur [K] a pris connaissance des demandes additionnelles présentées à son encontre, et que le principe du contradictoire est respecté. À défaut, il sollicite la réouverture des débats pour permettre la signification de ses dernières conclusions. 


MOTIFS DE LA DECISION : 

Sur la recevabilité des demandes nouvelles présentées à l'encontre de Monsieur [K] par les demandeurs :

L'article 16 du Code de procédure civile prévoit que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations. 

Il résulte de ces dispositions que la partie qui n'a pas constitué avocat doit être avisée des demandes nouvelles présentées par son adversaire, dans les mêmes formes que celles prévues pour introduire le litige. 

En l'espèce, les demandeurs justifient avoir fait signifier leurs demandes additionnelles et le mode de calcul du préjudice à Monsieur [K], par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2023. Il en résulte que Monsieur [K] a été informé des demandes additionnelles présentées par les demandeurs à son encontre et que le principe du contradictoire a été respecté. Les demandes additionnelles de Monsieur [T] et de Madame [E] sont donc recevables. 


Monsieur [T] et Madame [E] invoquent de très nombreux désordres et plusieurs fondements possibles (garantie décennale ou contractuelle à titre principal, garantie des vices cachés à titre subsidiaire et responsabilité délictuelle du notaire et de l'agence en tout état de cause), si bien qu'il convient de reprendre chaque désordre successivement. 

Sur l'indemnisation des préjudices consécutifs aux infiltrations en provenance de la toiture et des châssis de toit :

L'article 1792 du Code civil prévoit que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. 

En l'espèce, l'expert judiciaire a constaté que « l'ensemble de la toiture est en fin de vie, tant pour ce qui concerne la zinguerie et des tuiles de terre cuite, que des châssis de toit : la couverture en place ne peut plus assurer sa fonction de couvert, et se trouve impropre à sa destination par le fait de la vétusté. » L'expert a également constaté « de nombreux défauts d'exécution affectant les différents points singuliers : entourages des Velux, sorties de toitures, cordons de faîtage. » Il ajoute que « ces désordres ne pouvaient pas être décelés par un profane de l'acte de construire, d'autant plus que l'état d'aspect en était rendu particulièrement satisfaisant par le nettoyage opéré préalablement par Monsieur [K]. »

S'agissant des causes des infiltrations en provenance de la toiture, l'expert confirme en page 28 de son rapport, que la toiture est « constatée en fin de vie, tant pour ce qui est de la zinguerie et des tuiles de terre cuite, que des châssis de toit. » Il ajoute que « cette toiture se trouve impropre à sa destination par le fait de vétusté. Il s'agit d'un défaut d'entretien dont est responsable l'ancien propriétaire Monsieur [K]. »

Dans sa note de synthèse du 9 novembre 2021, Monsieur [I] liste les travaux que Monsieur [K] reconnaît avoir réalisé (ce dernier a participé aux opérations d'expertise). Il s'agit des travaux suivants : 
- transformation de l'aspect extérieur par prolongement de l'auvent de l'entrée devant la cuisine, avec pose d'un Velux et suppression de la pergola,
- pose d'un bardage en PVC (en recouvrement de l'ancien bardage en bois) sur la façade de la chambre 3 (ancien garage) et sur le nouveau garage, dont il a réalisé : 
. la fermeture du garage anciennement créé, avec la création d'une porte basculante et d'un bardage en PVC en recouvrement de l'ancien bardage en bois, 
. le cloisonnement et la fermeture du volume permettant l'aménagement de la chambre 4 en extension avec création d'une porte-fenêtre, sans que cette extension ait été déclarée ou son autorisation demandée, 
- le nettoyage des tuiles de terre cuite, 
- la peinture des bois de charpente et des façades extérieures, 
- l'abattage de la haie de clôture et la construction d'un muret à l'alignement sur la rue des noisetiers, et pose d'un portail métallique coulissant, 
- création d'une suite parentale (chambre 4) par changement de destination, 
- pose de Velux. 

Il en résulte que Monsieur [K] a reconnu avoir notamment posé le velux de la chambre 4 qui participe aux infiltrations. Le rapport d'intervention de l'EURL LFI du 16 novembre 2019 confirme le défaut d'étanchéité du velux posé par Monsieur [K] et les infiltrations en résultant. Il n'est pas contestable que ce défaut d'étanchéité, qui affecte le clos et le couvert de la maison, rend cette dernière impropre à son utilisation, ce que confirme Monsieur [I] dans son rapport d'expertise. 

La pose d'un velux constitue des travaux de construction d'un ouvrage au sens des articles 1792 et suivants du Code civil, si bien que Monsieur [K] a la qualité de constructeur. 

La pose du velux contribuant aux infiltrations en provenance de la toiture, le dommage se situe dans la sphère d'intervention de Monsieur [K] qui engage sa responsabilité sur le fondement de la garantie décennale à ce titre. 

Il résulte de l'examen des pièces produites, et notamment du rapport d'expertise et des devis, que le coût des travaux nécessaires à la reprise des désordres relatifs aux infiltrations en provenance de la toiture imputables à Monsieur [K] s'élèvent à la somme de 12.325,63 €. Seule la réfection de la couverture de l'extension sur laquelle Monsieur [K] est intervenue peut être mise à sa charge. En effet, ce dernier n'est pas intervenu sur le toit de la partie initiale de l'habitation, si bien que les infiltrations par la toiture sur cette partie de la maison, qui ont pour origine la vétusté des tuiles, ne lui sont pas imputables et ne sauraient engager sa responsabilité sur le fondement de la garantie décennale. Il n'est pas non plus intervenu sur la zinguerie, si bien que les travaux de réfection de zinguerie ne sauraient être mis à sa charge sur le fondement de la garantie décennale. 

En conséquence, Monsieur [K] sera condamné à payer à Monsieur [T] et Madame [E] la somme de 12.325,63 € en réparation du préjudice matériel résultant de la réfection de la toiture de l'extension. 

L'article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

L'article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 

En l'espèce, l'acte authentique de vente contient une clause rédigée comme suit : « état du bien : l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte. »

La fiche Infogreffe produite par les demandeurs montre que Monsieur [K] exerce une activité de « travaux d'installation électrique dans tous les locaux ». L'acte de vente confirme qu'il est électricien. Cette activité professionnelle ne fait pas à elle seule de Monsieur [K] un professionnel de la construction, mais seulement des installationS électriques. Le vétusté affectant la toiture à l'origine des infiltrations constatées sur la maison d'origine ne relèvent pas de son domaine d'activité. 

Le fait que Monsieur [K] ait installé un velux sur le toit de l'extension et qu'il ait nettoyé le toit ne fait pas de lui un professionnel des toitures et de la charpente. La clause d'exclusion de garantie trouve donc à s'appliquer. Les consorts [T] – [E] seront donc déboutés de leur demande au titre du préjudice matériel résultant des infiltrations en toiture sur la maison d'origine. 

Les infiltrations dans l'extension, et notamment dans les chambres 3 et 4 ont privé les consorts [T] – [E] de la jouissance de ces chambres, et ce alors qu'une partie du plafond s'est effondrée suite à ces infiltrations. Ce préjudice de jouissance de deux des 4 chambres de la maison vendue, sera réparé par l'allocation de la somme de 10.000 € que Monsieur [K] sera condamné à leur payer. 

Les infiltrations sont également à l'origine d'un préjudice moral qui sera réparé par l'allocation de la somme de 5.000 € que Monsieur [K] sera condamné à leur payer. 

Les consorts [T]- [E] n'apportent pas la preuve d'une faute qui aurait été commise par la société Human Immobilier et Maître [O] en lien avec les préjudices résultant des infiltrations par la toiture. En effet, ni l'agence immobilière, qui n'est pas un professionnel de la construction, ni le notaire qui n'a pas visité l'immeuble et ne le connaît pas, ne pouvaient se convaincre de la vétusté des tuiles et des malfaçons dans la pose des velux. En conséquence, Monsieur [T] et Madame [E] seront déboutés de leurs demandes à leur encontre. 

Sur l'indemnisation des préjudices consécutifs aux infiltrations par les seuils de portes-fenêtres :

L'expert judiciaire a constaté concernant les portes-fenêtres, des non-conformités aux dispositions de la norme NF DTU 36-5, et notamment : absence de joint en périphérie du seuil de l'ouverture, qui a été revêtu de carrelage dont la pente est insuffisante, absence de rejingot en batardeau des eaux de projection, absence de pièce de seuil équipée d'une gorge permettant d'évacuer les eaux de drainage des profilés de la menuiserie extérieure, absence de jet d'eau en partie basse de la pièce de seuil. 

L'expert précise que les portes-fenêtres non-conformes ont été posées par Monsieur [K], ce qui ne semble pas avoir été contesté en cours d'expertise. 

L'expert relève que ces non-conformités compromettent la destination des ouvrages de menuiseries extérieures qui n'assurent pas l'étanchéité à l'eau et à l'air. 

Pour autant, il ne résulte pas du rapport d'expertise que Monsieur [I] a constaté des infiltrations d'eau par lesdites portes-fenêtres, et plus particulièrement par les seuils. Ni le procès-verbal de constat du 28 octobre 2019, ni le rapport d'intervention de l'EURL LFI concernant les infiltrations du 16 novembre 2019, ni aucune autre pièce produite par les demandeurs, n'établissent la réalité d'infiltrations d'eau par les seuils des portes-fenêtres. 

Dès lors, en l'absence de préjudice avéré, la seule non-conformité des portes-fenêtres posées par Monsieur [K] n'est pas de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de la garantie décennale. 

Ces non-conformités ne constituent pas non plus un vice caché au sens des articles 1641 et suivants du Code civil, dès lors qu'en l'absence d'infiltration établie, elles ne rendent pas les portes-fenêtres impropres à leur destination. 

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [T] et Madame [E] de l'ensemble de leurs demandes au titre des infiltrations par les seuils des portes-fenêtres.

Sur l'indemnisation du préjudice résultant de l'absence de dispositif de ventilation du logement :

L'article 1792 du Code civil prévoit que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. 

L'article 1792-2 du même code précise que la présomption de responsabilité établie par l'article 1792 s'étend également aux dommages qui affectent la solidité des éléments d'équipement d'un ouvrage, mais seulement lorsque ceux-ci font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert. Un élément d'équipement est considéré comme formant indissociablement corps avec l'un des ouvrages de viabilité, de fondation, d'ossature, de clos ou de couvert, lorsque sa dépose, son démontage ou son remplacement ne peut s'effectuer sans détérioration ou enlèvement de matière de cet ouvrage. 

L'expert judiciaire a noté l'absence de dispositif de ventilation dans le logement, et notamment : 
- des bouches d'entrée d'air (aspiration) du dispositif de VMC qui sont disposées en plafond de la cuisine et de la nouvelle salle d'eau, et qui ne sont raccordées à aucun tuyau,
- pas de grille d'entrée d'air en façade des menuiseries extérieures des pièces sèches, pourtant imposées par la réglementation.

L'expert explique que l'absence de ventilation, et donc de renouvellement hygiénique de l'air vicié intérieur du logement, est un facteur particulièrement aggravant de l'humidité ambiante. Il en résulte un phénomène de condensation par saturation de l'air ambiant en humidité, qui conduit à la formation de moisissures au doit des ponts thermiques, notamment observées en périphérie des menuiseries. Il en conclut que l'absence de ventilation compromet la destination de ces locaux d'habitation. 

L'expert précise que l'absence de ventilation n'est pas décelable par un profane, d'autant que les bouches d'aspiration sont posées en plafond, laissant penser qu'une telle ventilation existe. 

Monsieur [I] ajoute que compte-tenu de sa profession et de son habitation des lieux précédemment à la vente, Monsieur [K] ne pouvait ignorer ces faits, d'autant plus qu'il en avait diligenté la réalisation, ainsi que cela résulte de la facture de la société EASY BAT 33 du 13 mars 2016 qui prévoit notamment le remplacement du groupe VMC et la mise en place de bouches d'extraction. 

Cette facture du 13 mars 2016 indique que Monsieur [K] a sollicité de la société EASY BAT 33 l'installation d'une VMC dans la maison. L'expert a constaté que ce système de ventilation était défaillant, avec notamment des bouches d'aération fictives, installées sur le plafond et non raccordées. 

Le système de VMC constitue un élément d'équipement installé en remplacement ou par adjonction sur un ouvrage mais il ne constitue pas en lui-même un ouvrage. En conséquence, il ne relève pas de la garantie décennale, quelque soit la gravité des désordres, mais de la responsabilité contractuelle de droit commun. Il en résulte que la responsabilité décennale de Monsieur [K] n'est pas engagée au titre du dysfonctionnement du système de ventilation. 

L'article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

L'article 1643 précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. 

En l'espèce, la VMC est un dispositif qui peut être installé notamment par un électricien. Monsieur [K] qui exerçait la profession d'électricien au moment de la vente est donc un professionnel et il est à ce titre présumé connaître les vices cachés pouvant affecter le système de ventilation. Dès lors, la clause de l'acte de vente excluant la garantie des vices cachés ne peut pas être opposée par Monsieur [K] à Monsieur [T] et Madame [E] et Monsieur [K] est tenu de la garantie des vices cachés affectant la VMC si les conditions de cette garantie sont remplies.

L'expert judiciaire a constaté l'absence de dispositif de ventilation dans le logement, malgré la présence de bouches d'entrée d'air disposées en plafond, dans la cuisine et la nouvelle salle d'eau. Ces bouches d'entrée d'air peuvent légitimement laisser penser aux futurs acquéreurs qui visitent le logement, qu'un système de VMC a été installé dans le logement. Il ne peut être exigé de ces acquéreurs de démonter les grilles installées en plafond pour vérifier leur raccordement et leur bon fonctionnement. 

Ainsi, l'absence d'un dispositif de ventilation dans le logement constitue un vice qui était caché au moment de la vente. Ce vice rend la maison impropre à sa destination en ne permettant pas le renouvellement hygiénique de l'air vicié intérieur du logement, ce qui est un facteur aggravant de l'humidité ambiante et participe au développement des moisissures, ainsi que l'a constaté Monsieur [I]. 

L'expert judiciaire a évalué à la somme de 3.828,00 € le coût des travaux de pose d'un nouveau groupe de VMC, compris les réseaux de gaines, bouches hydroréglables, dépose et réfection des plafonds, raccords. Monsieur [K] sera donc condamné à payer la somme de 3.828,00 € à Monsieur [T] et Madame [E]. 

L'article 1645 précise que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. 

En l'espèce, Monsieur [K], en sa qualité de professionnel, est présumé connaître le vice du système de ventilation. Il résulte des conclusions de Monsieur [I] que l'absence de ventilation dans le logement contribue au développement des moisissures dans la maison. Ces moisissures créent un préjudice de jouissance qui n'est pas contestable. Compte tenu de l'importance de ces moisissures dans la maison, établie par les photographies du rapport d'expertise, et de la durée du préjudice qui a débuté dès l'acquisition de la maison en 2021, le préjudice de jouissance résultant du défaut de ventilation peut être évalué à la somme globale de 5.000 € que Monsieur [K] sera condamné à leur payer, étant entendu que le préjudice de jouissance des chambres 3 et 4 a déjà été indemnisé. 

Monsieur [T] et Madame [E], justifient également d'un préjudice moral résultant de la découverte de ce vice connu du vendeur. Pour autant, ce préjudice n'est pas distinct de ce lui qui a déjà été réparé au titre des infiltrations par le toit, si bien qu'aucune indemnisation supplémentaire n'est due à ce titre. 

La réfection du dispositif de ventilation ne nécessite pas des frais de relogement et l'absence de ventilation n'a aucun effet sur la consommation électrique des occupants. Monsieur [T] et Madame [E] seront donc déboutés de leurs demandes de ce chef au titre de ce désordre.

L'absence d'un dispositif de ventilation constitue un vice caché qui n'était pas décelable par la société HUMAN IMMOBILIER, qui est un professionnel de l'immobilier et non de la construction. Elle l'était encore moins par Maître [O] qui n'est pas tenu de vérifier la présence et le bon fonctionnement du dispositif de ventilation dans les habitations objet des actes authentiques qu'il est chargé de recevoir. Dès lors, aucune faute ne peut être reprochée à la société Human Immobilier et au notaire de nature à engager leur responsabilité sur quelque fondement que ce soit. Monsieur [T] et Madame [E] seront donc déboutés de toute demande à leur encontre au titre de ce désordre. 

Sur l'indemnisation des préjudices résultant de l'humidité en pied de murs extérieurs :

Malgré l'importance du préjudice allégué (123.002,00 € TTC pour la seule réparation du préjudice matériel), Monsieur [T] et Madame [E] ne précisent pas explicitement le fondement sur lequel ils sollicitent l'indemnisation des préjudices résultant de l'humidité en pied des murs extérieurs. Il convient en conséquence de reprendre l'ensemble des fondements repris dans le dispositif. 

Il résulte du compromis de vente, de l'expertise et des explications des parties que Monsieur [K] a réalisé lui-même les travaux de transformation du garage en chambre 4, et plus précisément, selon les termes du rapport d'expertise, il a réalisé les travaux suivants : pose d'un bardage en PVC (en recouvrement de l'ancien bardage en bois) sur la façade de la chambre 3 (ancien garage) et sur le nouveau garage, dont il a réalisé : 
. la fermeture du garage anciennement créé, avec la création d'une porte basculante et d'un bardage en PVC en recouvrement de l'ancien bardage en bois, 
. le cloisonnement et la fermeture du volume permettant l'aménagement de la chambre 4 en extension avec création d'une porte-fenêtre.

Les travaux de transformation d'un garage en chambre, avec fermeture et cloisonnement de la pièce, constituent des travaux de construction d'un ouvrage au sens des dispositions des articles 1792 et suivants du Code civil. Monsieur [K] a donc la qualité de constructeur et engage sa responsabilité sur le fondement de la garantie décennale pour ces travaux. 

Monsieur [I] a relevé « des traces d'humidité et de moisissures en partie basse des murs extérieurs, essentiellement concentrées au droit des murs extérieurs de l'ancien garage de l'actuelle chambre 3, ainsi que dans la suite constituant la chambre 4 en extension. »

L'expert judiciaire explique : 
« - La chambre 3 a été aménagée dans l'ancien garage, directement sur la dalle basse existante qui se trouve à un niveau inférieur de celui de l'habitation initiale d'environ 18 cm, soit au niveau du terrain naturel extérieur, puisque la destination première était un garage. On peut penser de cette dalle qu'elle ne dépasse pas plus de 10 à 12 cm d'épaisseur, qu'il ne soit disposé en sous-face aucun isolant, ni barrière capillaire, comme c'était le cas pour un garage. Il n'y a donc aucun obstacle constructif contre les remontées capillaires, et le niveau intérieur fini est au même niveau que le terrain naturel.
- Par ailleurs, les plans de la construction initiale nous révèlent que les murs y sont côtés d'épaisseur 15 cm (…), soit des blocs de mâchefer ou brique d'épaisseur 12 cm, enduits 2 faces. Cette disposition n'est pas conforme à la norme NF DTU 20-1 relative aux ouvrages de maçonnerie de petits éléments, qui fixe un minimum de 20 cm pour ce type de mur. (…)
Un bardage en PVC qui a été directement rapporté sur la paroi Nord-Ouest de l'ancien garage, fixé sur un ancien bardage en bois lui-même posé sans pare-pluie sur le mur de 15 cm dont l'étanchéité en pied n'est pas assurée, n'est rien d'autre qu'un parement, sans capacité de protection. Les murs de l'ancien garage dont le volume a été affecté à l'habitation n'assurent pas une protection suffisante aux intempéries, ils sont l'objet de remontées capillaires et d'infiltrations en pied, par défaut d'étanchéité et de drainage. 
- Nous observons en outre qu'un ancien caniveau, disposé devant la façade Nord-Ouest, a été recouvert d'un feutre bidim et en encailloutement, ce qui ne permet plus d'assurer le drainage du mur dont on a vu que la protection était insuffisante.
- La suite parentale ou chambre 4, aménagée dans un volume contigu à l'Est, est l'objet de remontées capillaires et d'une humidité anormalement élevée pour les mêmes raisons, qui n'ont pas été traitées à l'occasion du changement de destination.
- Enfin, un orifice de ventilation, ménagé en pied de mur dans le cellier près de la machine à laver, est à l'origine de venues d'eaux lors d'épisodes de pluie. 
Ces nombreuses malfaçons, à l'origine des infiltrations et l'humidité ressentie, ne pouvaient pas être décelées par Madame [E] et Monsieur [T], qui sont profanes de l'acte de construire. 
Elles compromettent la solidité de l'ouvrage ainsi que sa destination. »

Au paragraphe sur les causes des désordres, l'expert confirme que « les désordres affectent des zones ayant fait l'objet d'un changement de destination, qui est intervenu dans des locaux dont les dispositions constructives ne permettaient pas de les affecter à la destination de l'habitation sans que soient apportées les adaptations techniques nécessitées par les règles de l'art, notamment les normes NF DTU 20.1 relatives aux maçonneries de petits éléments, et NF DTU 13.3 relatifs aux dallages : 
- drainage des murs périphériques,
- barrière anti-capillaire sur dallage existant conservé, 
- altitude par rapport au terrain naturel supérieure ou égale à 15 cm mini, 
- mesures palliatives à la faible épaisseur des murs et dallages, 
- isolation, 
- ventilation. »

Il résulte de ces conclusions expertales, non contestées, que les désordres trouvent leur origine notamment dans les travaux de transformation du garage en chambre 4 par Monsieur [K], dans l'encailloutement du caniveau et la pose d'un bardage sur l'ancien. 

L'humidité et le développement des moisissures sur les murs des chambres compromettent la solidité de l'ouvrage et sa destination. La réparation de ce désordre relève en conséquence de la garantie décennale. 

Monsieur [I] explique que la solution appropriée pour remédier à ce désordre consiste dans : 
- la reprise de l'altitude par rapport au terrain naturel supérieure ou à égale à 15 cm mini, 
- drainage des murs périphériques : pose d'un drain reposant sur la gondole de fondation et mise en place d'une couverture drainante stérile, raccordement au réseau d'eaux pluviales, 
- dépose des bardages existants et fourniture et pose d'un bardage bois ou PVC comprenant : double ossature, pare-pluie, isolation extérieure avec pare-vapeur, parement. Disposition d'une grille de drainage anti-rongeurs en pied.
Ou réfection totale après démolition. 
- Décapage du terrain sur 20 cm et pose d'un géotextile, apport de cailloux.

Monsieur [T] et Madame [E] ont communiqué à l'expert un devis de l'entreprise SOLRENOV d'un montant total de 123.002,00 € qui prévoit la démolition / reconstruction de la zone des chambres 3 et 4. Monsieur [I] conclut que « dès lors que les locaux doivent être rendus à leur destination d'habitation, alors qu'ils avaient été initialement prévus à usage de garage, la démolition / reconstruction est inéluctable afin de reprendre la construction dans les règles de l'art. »

Il résulte des explications de l'expert, que deux solutions réparatoires sont envisagées : la reprise de l'altitude, le drainage des murs périphériques et la dépose du bardage et pose d'un nouveau bardage comprenant l'isolation extérieure des murs d'une part, et la réfection totale après démolition d'autre part. 

Monsieur [T] et Madame [E] n'ont communiqué à l'expert qu'un devis prévoyant la réfection après démolition pour un montant total de 123.000 €. Ils n'ont pas produit un devis prévoyant la première solution envisagée par l'expert. 

En application du principe de réparation intégrale du préjudice, le maître de l’ouvrage doit être replacé dans une situation aussi proche que possible de la situation qui aurait été la sienne si le fait dommageable ne s’était pas produit. Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était pas produit. Les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi, sans qu’il résulte pour elle ni perte, ni profit.

En l'espèce, le coût de la démolition reconstruction s'élève à 34 % de la valeur de l'immeuble. Monsieur [T] et Monsieur [E] ont acquis en connaissance de cause, une maison comprenant un garage transformé en chambre (chambre 4). Les travaux de changement de destination de ce garage auraient dû leur permettre de bénéficier de chambres saines et suffisamment isolées pour ne pas subir les infiltrations et la moisissure des murs. La première solution envisagée par l'expert (reprise de l'altitude, drainage des murs périphériques, dépose du bardage et pose d'un nouveau bardage comprenant l'isolation extérieures des murs) apparaît plus conforme à la réalité des travaux qui auraient dû être réalisés par Monsieur [K] pour créer la chambre 4, alors que la destruction reconstruction des deux chambres s'apparente à une amélioration du bien dont le coût n'a pas à être mis à la charge du vendeur. 

L'absence de devis conforme à la première des deux solutions retenues par l'expert ne permet pas au tribunal de chiffrer le coût de la solution adaptée à la reprise des murs extérieurs. 

Il convient en conséquence d'ordonner la réouverture des débats dans les conditions précisées au dispositif, pour inviter Monsieur [T] et Madame [E] à produire au moins de deux devis émanant de deux entreprises différentes, pour les travaux conformes à la première des solutions réparatoires envisagée par l'expert judiciaire : 
- la reprise de l'altitude par rapport au terrain naturel supérieure ou à égale à 15 cm mini,
- drainage des murs périphériques : pose d'un drain reposant sur la gondole de fondation et mise en place d'une couverture drainante stérile, raccordement au réseau d'eaux pluviales, 
- dépose des bardages existants et fourniture et pose d'un bardage bois ou PVC comprenant : double ossature, pare-pluie, isolation extérieure avec pare-vapeur, parement. 
- disposition d'une grille de drainage anti-rongeurs en pied.

L'évaluation des préjudices immatériels résultant de ce désordre sera réalisés après la réouverture des débats et la production des devis sollicités. 

Sur l'indemnisation des préjudices résultant du défaut de pente de la douche italienne de la chambre 4 :

Monsieur [T] et Madame [E] sollicitent l'indemnisation de ce préjudice sur le fondement des désordres intermédiaires et de la responsabilité contractuelle à titre principal, et sur celui de la garantie des vices cachés à titre subsidiaire. 

Monsieur [K] a réalisé la suite parentale comprenant la douche italienne dans l'ancien garage de la maison. Il est donc présumé connaître les éventuels vices affectant cette douche et ne peut se prévaloir de la clause d'exclusion de garantie insérée dans l'acte de vente. 

L'expert judiciaire a constaté que « la douche à l'italienne, réalisée sans garde-eau ni ressaut, en défoncé de la dalle existante, ne permet pas un écoulement convenable de l'eau vers le siphon. La forme de pente renvoie l'eau vers la chambre. (…) or cette douche est ouverte directement sur le volume de la chambre. » Il conclut que « le défaut de pente de la fosse de douche en grève tout usage. » 

Il résulte de ces constatations, non valablement contestées, que le défaut de pente de la fosse de la douche constitue un vice rendant la douche impropre à son usage. Ce vice était caché au moment de la vente, puisqu'il ne se révèle qu'à l'usage de la douche. Il engage donc la responsabilité de Monsieur [K] sur le fondement de l'article 1641 du Code civil. 

Les travaux réparatoires qui consistent dans la reprise totale de la douche, ont été évalués à la somme de 6.380 € TTC par l'expert. Monsieur [K] sera par conséquent condamné à payer cette somme aux consorts [T] – [E] en réparation de leur préjudice matériel.

Le vice de la douche la rendant inutilisable, il entraîne un préjudice de jouissance pour Monsieur [T] et Madame [E] qui sera indemnisé par l'allocation de la somme de 2.000 €. 

En revanche, Monsieur [T] et Madame [E] n'apportent pas la preuve d'un préjudice moral distinct de celui déjà indemnisé au titre des autres désordres. 

Ni l'agence immobilière, ni le Notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente ne pouvaient avoir connaissance du désordre affectant la douche. Ils ne pouvaient en conséquence en informer les acquéreurs. Aucune faute en lien avec ce préjudice ne peut en conséquence être retenue à leur encontre et Monsieur [T] et Madame [E] seront déboutés des demandes à ce titre à leur encontre. 

Sur l'indemnisation des préjudices résultant du défaut de conformité des réseaux extérieurs :

Les consorts [T] – [E] sollicitent l'indemnisation de ce préjudice sur le fondement de la garantie décennale à titre principal, et sur le fondement de la garantie des vices cachés à titre subsidiaire. 

L'article 1792 du Code civil prévoit que tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. 

Monsieur [I] a constaté la défaillance du réseau d'assainissement de la maison. 

Dans sa note de synthèse du 9 novembre 2021, l'expert a listé les travaux que Monsieur [K] a reconnu avoir réalisés : 
- transformation de l'aspect extérieur par prolongement de l'auvent de l'entrée devant la cuisine, avec pose d'un Velux et suppression de la pergola,
- pose d'un bardage en PVC (en recouvrement de l'ancien bardage en bois) sur la façade de la chambre 3 (ancien garage) et sur le nouveau garage, dont il a réalisé : 
. la fermeture du garage anciennement créé, avec la création d'une porte basculante et d'un bardage en PVC en recouvrement de l'ancien bardage en bois, 
. le cloisonnement et la fermeture du volume permettant l'aménagement de la chambre 4 en extension avec création d'une porte-fenêtre, sans que cette extension ait été déclarée ou son autorisation demandée, 
- le nettoyage des tuiles de terre cuite, 
- la peinture des bois de charpente et des façades extérieures, 
- l'abattage de la haie de clôture et la construction d'un muret à l'alignement sur la rue des noisetiers, et pose d'un portail métallique coulissant, 
- création d'une suite parentale (chambre 4) par changement de destination, 
- pose de Velux. 

Aucun de ces travaux ne portent sur le réseau d'assainissement et il n'est pas démontré que Monsieur [K] est effectivement intervenu, en qualité de constructeur, sur le réseau d'assainissement. En conséquence, Monsieur [K] n'engage pas sa responsabilité décennale pour les désordres affectant ce réseau. 

L'article 1641 du Code civil prévoit que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. 

L'acte de vente contient une clause d'exclusion de garantie rédigée comme suit : « état du bien : l'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions pouvant exister, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un vingtième devant faire son profit ou sa perte. »

En page 13, au paragraphe Raccordement au réseau d'assainissement, l'acte de vente indique par ailleurs : « le vendeur déclare que le bien objet des présentes est desservi par un réseau d'assainissement collectif et qu'il est relié à ce réseau. Le vendeur déclare que le réseau d'assainissement utilisé n'a jamais fait l'objet d'aucun contrôle de conformité, mais il déclare que l'installation est en bon état de fonctionnement. L'acquéreur déclare prendre acte de cette situation et vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre quiconque. »

Il résulte du rapport d'expertise que les non-conformités du réseau d'assainissement ont été révélées lors du contrôle du SYDEC en charge de l'assainissement le 23 février 2021. Les consorts [T] [E] ne justifient pas par ailleurs que le réseau d'assainissement dysfonctionne et ne peut pas être utilisé. 

Au regard des clause de l'acte authentique de vente, ils étaient informés de l'absence de contrôle antérieur du réseau d'assainissement et il ont déclaré faire leur affaire personnelle de cette situation. Ils ont également pris le bien en état, sans recours contre le vendeur. Monsieur [K] n'est pas un professionnel de l'assainissement, si bien que ces clauses ne peuvent être écartées. Monsieur [T] et Madame [E] seront donc déboutés de leur demandes d'indemnisation au titre du réseau d'assainissement. 

Sur l'indemnisation du préjudice résultant du défaut de conformité de l'armoire générale électrique TGBT :

Les consorts [T] [E] sollicitent l'indemnisation de ce préjudice sur le fondement des désordres intermédiaires et de la responsabilité contractuelle à titre principal, et sur le fondement de la garantie des vices cachés à titre subsidiaire. 

Monsieur [I] a constaté des non-conformités affectant l'armoire générale électrique du tableau général basse tension, et notamment : 
- armoire confectionnée en panneaux de bois contreplaqué et de particules,
- circuits généraux non identifiés et non renseignés, 
- disjoncteurs divisionnaires non renseignés, 
- des fils sont dénudés ou sur dominos, 
- absence de schéma. 

Pour autant, l'expert n'a relevé aucun préjudice ni dysfonctionnement en lien avec ces non-conformités. 

L'acte de vente rappelle en page 13, au paragraphe Etat de l'installation intérieure d'électricité que : 
« le vendeur déclare que le bien vendu est équipé d'une installation électrique de plus de quinze ans. En conséquence, il a été établi un diagnostic de cette installation par le cabinet d'expertises ADIOME le 10 mai 2019, soit depuis moins de trois ans, révélant une ou plusieurs anomalies, savoir : 
- dispositif de protection différentielle à l'origine de l'installation / prise de terre et installation de mise à la terre,
- dispositif de protection contre les surintensités adapté à la section des conducteurs, sur chaque circuit, 
- matériels électriques présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension – protection mécanique des conducteurs.
Un exemplaire de ce diagnostic est demeuré ci-annexé et l'acquéreur déclare vouloir faire son affaire personnelle des prescriptions qu'il contient. »

Il résulte de cette clause, que les acquéreurs ont été informés de l'ancienneté de l'installation électrique et des non-conformités l'affectant. Aucune faute ne peut en conséquence être reprochée à Monsieur [K] à ce titre, et les non-conformités connues des acquéreurs ne constituent pas des vices cachés. Les consorts [T] [E] seront en conséquence déboutés de ce chef de demande. 

Sur l'indemnisation des préjudices résultant du défaut d'exécution du muret de clôture :

Les consorts [T] [E] sollicitent l'indemnisation de ce préjudice sur le fondement des désordres intermédiaires et de la responsabilité contractuelle à titre principal, et sur le fondement de la garantie des vices cachés à titre subsidiaire. 

Il résulte de la note de synthèse du 9 novembre 2021 que le muret a été édifié par Monsieur [K]. 


Monsieur [I] relève que : 
- le muret est réalisé sans pièce de couronnement pour en protéger la face supérieure,
- la pente de la face supérieure est insuffisante pour empêcher la stagnation d'eau, 
- le traitement des angles à l'aide de profilés en PVC n'est pas conforme aux règles de l'art pour une telle utilisation. En outre, ils ne permettent pas d'assurer une continuité de larmier, ce qui est la cause de coulures (traces noires sur les clichés). 

L'expert conclut que ces défauts d'exécution ponctuels sont susceptibles de concourir à un vieillissement accéléré de l'ouvrage. 

Il résulte des conclusions de l'expert que le préjudice résultant des non-conformités relevées (vieillissement accéléré de l'ouvrage) est hypothétique et n'a pas été constaté par l'expert. En l'absence de préjudice avéré résultant de ces non-conformités, Monsieur [T] et Madame [E] seront déboutés de leur demande. 

Sur l'indemnisation du préjudice résultant du dysfonctionnement du dispositif de chauffage par poêle à bois :

Monsieur [I] indique dans son rapport : 
« Madame [E] et Monsieur [T] soutiennent que le poêle à bois, qui était en place à leur arrivée, n'a jamais correctement fonctionné, 
- que le mécanisme de réglage de l'air est grippé,
- qu'il n'a jamais fait l'objet d'entretien ou de ramonage (…)
- nous n'avons pas identifié non plus d'entrée d'air pour en permettre le tirage, 
- le dispositif est simplement raccordé (on ne sait pas s'il est tubé), sans continuité, sur le conduit existant de l'ancienne cheminée, avec une hauteur de tirage trop faible compte tenu de la section pour que le tirage puisse être efficient. »

Il résulte de ces énonciations que l'expert n'a pas lui-même constaté le dysfonctionnement du poêle à bois, se contentant des déclarations de Monsieur [T] et Madame [E]. Il n'a fait aucune investigation pour savoir si le dispositif était tubé. 

Dès lors, il n'est pas justifié que les non-conformités énoncées, à les supposer établies, empêche le fonctionnement du poêle et causent un préjudice aux consorts [T] [E]. Ces derniers seront donc déboutés de ce chef de demande. 

Sur les inachèvements et défauts d'exécution divers :

L'expert relève que : 
- la menuiserie extérieure coulissante sur jardin ne se verrouille pas,
- les volets en bois à 2 vantaux dans le salon côté rue et dans la chambre 3 sont de trop grande largeur et ne peuvent être rabattus ni se verrouiller, 
- les travaux dans la chambre 4 ne sont pas terminés : la pose des robinetteries et sanitaires n'est pas terminée, les joints ne sont pas réalisés, le carrelage donne des signes de mouvement, toutes les plinthes ne sont pas posées et le ballon d'eau chaude sanitaire est fuyard.

Ces inachèvements et défauts d'exécution étaient visibles au moment de la vente et ne sauraient en conséquence donner lieu à indemnisation. S'agissant des travaux non terminés dans la chambre 4, ils avaient fait l'objet d'une condition suspensive au moment du compromis. Il appartenait en conséquence aux acquéreurs, dans l'intérêt desquels cette condition suspensive était souscrite, de s'assurer de la réalisation de cette condition avant la signature de l'acte. Cette vérification était d'autant plus aisée que les inachèvements étaient visibles.

En ne relevant pas ces inachèvements et défauts d'exécution visibles au moment de la vente, les consorts [T] [E] sont présumés avoir renoncé à toute demande à ce titre. Ils seront en conséquence déboutés de ce chef de demande. 

Les obligations de conseil et d'information dont l'agence immobilière et le notaire sont débiteurs ne s'appliquent pas aux faits qui sont de la connaissance de tous. Dès lors que les inachèvements et défauts d'exécution étaient visibles, il appartenait à Monsieur [T] et Madame [E] de les dénoncer et ils ne sauraient engager la responsabilité des professionnels pour défaut d'information sur l'existence de ces désordres visibles. Ils seront en conséquence déboutés de leurs demande à l'encontre de la société Human Immobilier et de Maître [O]. 


Sur la terrasse extérieure côté rue :

L'expert judiciaire relève que la terrasse extérieure n'a pas été construite dans les règles de l'art (carrelage en grès collé directement sur un dallage en pierre sans fondation de la terrasse initiale existante et absence de pente). Pour autant, Monsieur [I] n'a constaté aucun préjudice résultant de ces non-conformités aux règles de l'art. En l'absence de préjudice indemnisable, Monsieur [T] et Madame [E] seront déboutés de leur demande au titre de la terrasse extérieure. 

Sur le surplus des demandes :

Compte tenu de la réouverture des débats, il convient de réserver les dépens. 

Il est inéquitable de laisser à la charge de la société Human Immobilier, de la compagnie AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE et de Maître [O] l'intégralité des frais irrépétibles. En conséquence, Monsieur [T] et Madame [E], déboutés de l'ensemble de leurs demandes à leur encontre, doivent être condamnés solidairement à leur verser à chacun la somme de 1.500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il convient également de surseoir à statuer sur la demande de Monsieur [T] et Madame [E] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS : 

Le Tribunal statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort : 

Condamne Monsieur [Z] [K] à payer à Monsieur [M] [T] et Madame [G] [E] les sommes suivantes : 
- en réparation du préjudice résultant des infiltrations de la toiture et des châssis de toit :
* 12.325,63 € en réparation du préjudice matériel, 
* 10.000 € en réparation du préjudice de jouissance, 
* 5.000 € en réparation du préjudice moral, 
- en réparation du préjudice résultant de l'absence de ventilation : 
* 3.828,00 € en réparation du préjudice matériel, 
* 5.000 € en réparation du préjudice de jouissance, 
- en réparation du préjudice résultant du défaut de pente de la douche italienne : 
* 6.380 € en réparation du préjudice matériel, 
* 2.000 € en réparation du trouble de jouissance, 

Déboute Monsieur [M] [T] et Madame [G] [E] de leurs demandes d'indemnisation au titre des infiltrations par les seuils des portes, du défaut de conformité des réseaux extérieurs, du défaut de conformité de l'armoire générale électrique TGBT, du défaut d'exécution du muret de clôture, des inachèvements et défauts d’exécution divers, et de la terrasse extérieure côté rue, 

Déboute Monsieur [M] [T] et Madame [G] [E] de leurs demandes d'indemnisation à l'encontre de la SASU HUMAN IMMOBILIER, de la compagnie AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE et de Maître [O], 

Condamne solidairement Monsieur [M] [T] et Madame [G] [E] à payer à la société Human Immobilier, la compagnie AXA ASSURANCES IARD MUTUELLE et à Maitre [O], la somme de 1.500 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 
et par jugement avant dire droit : 

Ordonne le rabat de l'ordonnance de clôture et la réouverture des débats, 

Renvoie la présente affaire à l’audience de mise en état du 07 juin 2026 à 10 heures 30,

Invite Monsieur [T] et Madame [E] à produire au moins deux devis émanant de deux entreprises différentes, évaluant le coût des travaux réparatoires du désordre résultant de l'humidité affectant les murs extérieurs des chambres 3 et 4, conformes à la première des solution proposée par l'expert, à savoir : 
- reprise de l'altitude par rapport au terrain naturel supérieure ou à égale à 15 cm mini,
- drainage des murs périphériques : pose d'un drain reposant sur la gondole de fondation et mise en place d'une couverture drainante stérile, raccordement au réseau d'eaux pluviales, 
- dépose des bardages existants et fourniture et pose d'un bardage bois ou PVC comprenant : double ossature, pare-pluie, isolation extérieure avec pare-vapeur, parement. 
- disposition d'une grille de drainage anti-rongeurs en pied, 

Sursoit à statuer sur la demande de Monsieur [T] et Madame [E] concernant l'indemnisation du préjudice résultant de l'humidité en pied de murs extérieurs, et sur leur demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dans l'attente de la production des devis, 

Réserve les dépens.

Le présent jugement a été signé par Pascal MARTIN, Vice-Président du Tribunal judiciaire de DAX et par Sandra SEGAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,