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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Paris, PCP JCP fond, 18 novembre 2025, n° 25/00685

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

FAITS ET PROCEDURE
Selon bail signé le 1er octobre 2020 entre Madame [O] [L] et Monsieur [R] [I] puis bail du 28 avril 2023 entre l’indivision [I] représentée par Monsieur [R] [I] et Madame [O] [L], celle-ci a loué un local à usage d'habitation de type studio en meublé pour 1 an renouvelable sis [Adresse 4].
Un congé pour motif légitime et sérieux (travaux de rénovation énergétique) a été délivré par les Consorts [I] à la locataire par acte d’huissier du 26 juin 2024 à effet au 30 septembre 2024. Cependant la locataire s’est maintenue dans les lieux ; Le bailleur du fait d’une dette de loyer de 3882,25 Euros mois de juillet 2024 inclus a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 11 juillet 2024.
Par acte d’huissier du 18 décembre 2024, les consorts [I] ont fait ont fait assigner Madame [O] [L] devant le tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire du jugement à intervenir, de :
Déclarer valide au fond et en la forme le congé délivré le 26 juin 2024 à effet au 30 septembre 2024 et ordonner la résilation du bail à cette dateSubsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire et plus subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [O] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 4] avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Faire condamner Madame [O] [L] au paiement de la somme de 4765,89 Euros au principal avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024,Faire condamner Madame [O] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises jusqu’à complète libération des lieux,Voir ordonner l’anatocisme dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil,Voir condamner la défenderesse au paiement d'une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de mise à exécution de la décision outre le coût du congé et du commandement de payer.L’affaire a été appelée à l'audience du 10 avril 2024 renvoyée au 19 septembre 2024.
A l’audience Monsieur [R] [I], Madame [D] [C] épouse [I], Madame [U] [I] et Madame [Y] [I], soit les Consorts [I], représentés, ont maintenu leurs prétentions et actualisé la dette à la somme de 3149,31 Euros mois de juillet 2025 inclus.
Madame [O] [L] a comparu, représentée. Elle expose que le bail initial comportait un loyer trop élevé et que le bailleur lui devait 150 Euros de trop perçu par mois et qu’ensuite il a voulu augmenter le loyer de 30 % alors qu’il y avait eu le problème de la fenêtre de toit de la salle de bains qui était cassée et qui a mis 8 mois pour être réparée alors que son fils dont elle s’occupe est asthmatique et a des problèmes de scolarité. Elle précise qu’elle a alors décidé d’arrêter de payer le loyer bien qu’elle ait retrouvé un emploi et dispose de revenus suffisants désormais mais aussi des charges personnelles importantes. Elle sollicite le débouté des demandeurs ainsi que des délais de paiement pour régler la dette sur 3 ans et son relogement pendant les travaux et subsidiairement le sursis de son expulsion jusqu’à ce qu’elle trouve un autre logement. Reconventionnellement elle demande la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 4800 Euros au titre du préjudice de jouissance du fait du froid enduré pendant 8 mois dans la salle de bains du fait de la fenêtre outre 300 Euros du fait des rongeurs, 452 Euros du fait de la hausse de la facture d’eau outre 300 Euros pour préjudice moral et 300 Euros pour résistance abusive s’agissant du retard dans la réparation de la fenêtre. Elle sollicite enfin la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 1500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025. Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé :

L’article 28-8 I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. 
En l’espèce le congé a été délivré valablement en la forme et sur le fond en date du 26 juin 2024 à effet au 30 septembre 2024 ; Que le délai de 3 mois a été respecté ; Que le bailleur produit les devis démontrant qu’il s’agit de travaux importants rendant impossible le maintien dans les lieux de la locataire pour une durée indéterminée, alors que la bail arrivait à son échéance annuelle ; qu’il s’agit donc d’un motif légitime et sérieux justifiant la délivrance d’un congé.
Dès lors la locataire doit être considérée comme occupante sans droit ni titre à compter du 30 septembre 2024. Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion.
Aucune disposition législative ou réglementaire n’impose au bailleur privé un relogement du locataire dans ces circonstances.

Sur l’expulsion immédiate :

Le bailleur sollicite l’expulsion immédiate et sans délai. Cependant l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce il n’est pas démontré une mauvaise foi de la locataire alors qu’elle est entrée dans les lieux par voie contractuelle. Il ne sera donc pas fait droit à la demande d’expulsion immédiate, l’expulsion pouvant être mise en œuvre à l’issue du délai de 2 mois suivant une sommation de quitter les lieux.




Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1231-1 du Code Civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 
Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, charges comprises, jusqu'au départ effectif et définitif des lieux.

Sur l’anatocisme :

Aucun élément ne permet d’exclure la demande formée au titre de l’article 1343-2 du Code civil. Il sera donc fait droit à cette demande.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux :
Les alinéas 1 et 2 de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énoncent que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ;
L’article L 412- 4 énonce que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce la défenderesse, qui selon les pièces produites, bénéficie de revenus qui lui permettent de régler un loyer tel que celui lui étant réclamé, ne démontre pas une impossibilité de relogement dans des conditions normales et au surplus n’apporte aucune pièce démontrant une recherche active de logement en région parisienne tant dans le parc privé que public. Elle ne justifie pas enfin de circonstances particulières qui imposeraient l’octroi d’un délai alors qu’un délai long s’est déjà écoulé depuis qu’elle a été informée, par le congé délivré, de son obligation de rendre le logement.
En conséquence il ne peut être fait droit à la demande.

Sur la dette locative :
Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;
En l’espèce les Consorts [I] versent aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Madame [O] [L] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 3149,31 Euros mois de juillet 2025 inclus ; ce montant n’est pas contesté par la défenderesse qui sollicite des délais de paiement.
En conséquence Madame [O] [L] sera condamnée à payer aux Consorts [I] la somme de 3149,31 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024, date du commandement de payer, jusqu'à parfait paiement.

Sur la demande en délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;
Au regard des pièces produites, Madame [O] [L] est en capacité d’effectuer des paiements échelonnés afin de régler la dette. En conséquence, [O] [L] sera autorisée, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 12 mensualités de 200 Euros chacune , jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 13 ème et dernière mensualité pour solde de la dette. 
A défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible ;

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts :

Madame [O] [L] sollicite la somme de 4800 Euros au titre du préjudice de jouissance du fait du froid enduré pendant 8 mois dans la salle de bains du fait de la fenêtre cassée outre 300 Euros du fait des rongeurs, 452 Euros du fait de la hausse de la facture d’eau outre 300 Euros pour préjudice moral et 300 Euros pour résistance abusive s’agissant du retard dans la réparation de la fenêtre.
Il ressort des débats et pièces produites que la défenderesse se fonde essentiellement sur la fenêtre défectueuse de la salle de bains et le fait que la réparation est intervenue 8 mois plus tard ce qui l’a obligé à utiliser plus d’eau chaude. Cependant, les pièces produites permettent de constater que les échanges sur cette question ont commencé au mois d’août 2023 avec l’agence soit en période d’été pour se poursuivre ensuite avec des travaux intervenus en décembre 2023 tel que le montre la défenderesse (avec une photo montrant une fenêtre fermée). Ainsi et surtout, Madame [O] ne démontre pas l’état de la fenêtre avant réparation ni le fait qu’elle était ouverte ou entrouverte en faisant endurer des températures froides à compter de l’automne. De même, le fait d’utiliser de l’eau chaude en plus grande quantité ne démontre pas le préjudice subi, tant matériel que moral.
En outre la défenderesse évoque une indécence du logement mais ne produit pas d’éléments à ce sujet hors deux photographie de parties du mur se trouvant derrière le meuble cuisine, ce qui ne permet pas en tout état de cause de démontrer une vétusté ou une indécence alors que l’état des lieux entrant 4 ans auparavant faisait était d’un logement en bon état. Elle invoque par ailleurs la présence de rongeurs sans autre précision sans éléments permettant de conclure à une telle présence.
En conséquence en l’absence d’éléments suffisants démontrant l’existence d’un préjudice, compte tenu des sommes demandées, tant de jouissance dans l’incapacité d’occuper les lieux de manière normale, que s’agissant d’un préjudice matériel ou moral, il ne sera pas fait droit à ces demandes.

Sur les demandes accessoires : 

Madame [O] [L], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du congé, du commandement de payer et de l’assignation.
Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l'instance et des démarches judiciaires accomplies, Madame [O] [L] sera condamnée à payer la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile. 
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,
VALIDE le congé délivré par les Consorts [I] le 26 juin 2024 à effet au 30 septembre 2024 et ORDONNE la résiliation des baux signés entre les parties les 1er octobre 2020 et 28 avril 2023,
CONSTATE que Madame [O] [L] occupe depuis le 30 septembre 2024 sans droit ni titre les lieux sis [Adresse 4],
ORDONNE en conséquence à Madame [O] [L] et tous occupants de son chef de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,
DIT qu'à défaut pour Madame [O] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les Consorts [I] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 437-1, R 441-1, R 442-1, et R451-1 à R451-4 du Code des Procédures civiles d'Exécution ;
CONDAMNE Madame [O] [L] à payer aux Consorts [I] soit Monsieur [I] [R], Madame [C] [D] épouse [I], Madame [I] [U] et Madame [I] [Y] au titre de la dette locative la somme de 3149,31 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024, date du commandement de payer, jusqu'à parfait paiement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts sur cette somme en application de l’article 1343-2 du Code civil,
DIT que Madame [O] [L] sera autorisée, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 12 mensualités de 200 Euros chacune, jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 13 ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;
DIT qu’à défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible ;
CONDAMNE Madame [O] [L] à payer aux Consorts [I] la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ; 
CONDAMNE Madame [O] [L] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du congé, du commandement de payer et de l’assignation ;
REJETTE toute autre demande des parties ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité, au jour, mois et an susdits.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection

Décision du 18 novembre 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/00685 - N° Portalis 352J-W-B7J-C625Z







Fait et jugé à Paris le 18 novembre 2025

le greffier le Président
Texte intégral
TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître FRAYSSE


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître GABURRO

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 25/00685 - N° Portalis 352J-W-B7J-C625Z

N° MINUTE : 
12 JCP






JUGEMENT 
rendu le mardi 18 novembre 2025

DEMANDEURS
Monsieur [R] [I],
Madame [D] [C] épouse [I], 
demeurant [Adresse 1]
Madame [U] [I], 
demeurant [Adresse 2]
Madame [Y] [I], 
demeurant [Adresse 3]

tous représentés par Maître GABURRO, avocat au barreau de la Seine-Saint-Denis


DÉFENDERESSE
Madame [L] [O], 
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître FRAYSSE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B0716


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 19 septembre 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 novembre 2025 par Olivier ADAM, Vice-président assisté de Laura JOBERT, Greffier


Décision du 18 novembre 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/00685 - N° Portalis 352J-W-B7J-C625Z

FAITS ET PROCEDURE
Selon bail signé le 1er octobre 2020 entre Madame [O] [L] et Monsieur [R] [I] puis bail du 28 avril 2023 entre l’indivision [I] représentée par Monsieur [R] [I] et Madame [O] [L], celle-ci a loué un local à usage d'habitation de type studio en meublé pour 1 an renouvelable sis [Adresse 4].
Un congé pour motif légitime et sérieux (travaux de rénovation énergétique) a été délivré par les Consorts [I] à la locataire par acte d’huissier du 26 juin 2024 à effet au 30 septembre 2024. Cependant la locataire s’est maintenue dans les lieux ; Le bailleur du fait d’une dette de loyer de 3882,25 Euros mois de juillet 2024 inclus a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 11 juillet 2024.
Par acte d’huissier du 18 décembre 2024, les consorts [I] ont fait ont fait assigner Madame [O] [L] devant le tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l'exécution provisoire du jugement à intervenir, de :
Déclarer valide au fond et en la forme le congé délivré le 26 juin 2024 à effet au 30 septembre 2024 et ordonner la résilation du bail à cette dateSubsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire et plus subsidiairement prononcer la résiliation du bail pour non-paiement des loyers, Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [O] [L] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 4] avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Faire condamner Madame [O] [L] au paiement de la somme de 4765,89 Euros au principal avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024,Faire condamner Madame [O] [L] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au dernier loyer charges comprises jusqu’à complète libération des lieux,Voir ordonner l’anatocisme dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil,Voir condamner la défenderesse au paiement d'une somme de 3000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais de mise à exécution de la décision outre le coût du congé et du commandement de payer.L’affaire a été appelée à l'audience du 10 avril 2024 renvoyée au 19 septembre 2024.
A l’audience Monsieur [R] [I], Madame [D] [C] épouse [I], Madame [U] [I] et Madame [Y] [I], soit les Consorts [I], représentés, ont maintenu leurs prétentions et actualisé la dette à la somme de 3149,31 Euros mois de juillet 2025 inclus.
Madame [O] [L] a comparu, représentée. Elle expose que le bail initial comportait un loyer trop élevé et que le bailleur lui devait 150 Euros de trop perçu par mois et qu’ensuite il a voulu augmenter le loyer de 30 % alors qu’il y avait eu le problème de la fenêtre de toit de la salle de bains qui était cassée et qui a mis 8 mois pour être réparée alors que son fils dont elle s’occupe est asthmatique et a des problèmes de scolarité. Elle précise qu’elle a alors décidé d’arrêter de payer le loyer bien qu’elle ait retrouvé un emploi et dispose de revenus suffisants désormais mais aussi des charges personnelles importantes. Elle sollicite le débouté des demandeurs ainsi que des délais de paiement pour régler la dette sur 3 ans et son relogement pendant les travaux et subsidiairement le sursis de son expulsion jusqu’à ce qu’elle trouve un autre logement. Reconventionnellement elle demande la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 4800 Euros au titre du préjudice de jouissance du fait du froid enduré pendant 8 mois dans la salle de bains du fait de la fenêtre outre 300 Euros du fait des rongeurs, 452 Euros du fait de la hausse de la facture d’eau outre 300 Euros pour préjudice moral et 300 Euros pour résistance abusive s’agissant du retard dans la réparation de la fenêtre. Elle sollicite enfin la condamnation des demandeurs au paiement de la somme de 1500 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
L’affaire a été mise en délibéré au 18 novembre 2025. Il sera statué par jugement contradictoire susceptible d’appel.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé :

L’article 28-8 I de la loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. Le bailleur qui souhaite, à l'expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l'intégralité de la période couverte par le préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation du logement loué. 
En l’espèce le congé a été délivré valablement en la forme et sur le fond en date du 26 juin 2024 à effet au 30 septembre 2024 ; Que le délai de 3 mois a été respecté ; Que le bailleur produit les devis démontrant qu’il s’agit de travaux importants rendant impossible le maintien dans les lieux de la locataire pour une durée indéterminée, alors que la bail arrivait à son échéance annuelle ; qu’il s’agit donc d’un motif légitime et sérieux justifiant la délivrance d’un congé.
Dès lors la locataire doit être considérée comme occupante sans droit ni titre à compter du 30 septembre 2024. Il sera donc fait droit à la demande d’expulsion.
Aucune disposition législative ou réglementaire n’impose au bailleur privé un relogement du locataire dans ces circonstances.

Sur l’expulsion immédiate :

Le bailleur sollicite l’expulsion immédiate et sans délai. Cependant l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En l’espèce il n’est pas démontré une mauvaise foi de la locataire alors qu’elle est entrée dans les lieux par voie contractuelle. Il ne sera donc pas fait droit à la demande d’expulsion immédiate, l’expulsion pouvant être mise en œuvre à l’issue du délai de 2 mois suivant une sommation de quitter les lieux.




Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1231-1 du Code Civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. 
Afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de condamner la défenderesse au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer, charges comprises, jusqu'au départ effectif et définitif des lieux.

Sur l’anatocisme :

Aucun élément ne permet d’exclure la demande formée au titre de l’article 1343-2 du Code civil. Il sera donc fait droit à cette demande.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux :
Les alinéas 1 et 2 de l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énoncent que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions ;
L’article L 412- 4 énonce que la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
En l’espèce la défenderesse, qui selon les pièces produites, bénéficie de revenus qui lui permettent de régler un loyer tel que celui lui étant réclamé, ne démontre pas une impossibilité de relogement dans des conditions normales et au surplus n’apporte aucune pièce démontrant une recherche active de logement en région parisienne tant dans le parc privé que public. Elle ne justifie pas enfin de circonstances particulières qui imposeraient l’octroi d’un délai alors qu’un délai long s’est déjà écoulé depuis qu’elle a été informée, par le congé délivré, de son obligation de rendre le logement.
En conséquence il ne peut être fait droit à la demande.

Sur la dette locative :
Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation ;
En l’espèce les Consorts [I] versent aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Madame [O] [L] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 3149,31 Euros mois de juillet 2025 inclus ; ce montant n’est pas contesté par la défenderesse qui sollicite des délais de paiement.
En conséquence Madame [O] [L] sera condamnée à payer aux Consorts [I] la somme de 3149,31 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024, date du commandement de payer, jusqu'à parfait paiement.

Sur la demande en délais de paiement :

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;
Au regard des pièces produites, Madame [O] [L] est en capacité d’effectuer des paiements échelonnés afin de régler la dette. En conséquence, [O] [L] sera autorisée, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 12 mensualités de 200 Euros chacune , jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 13 ème et dernière mensualité pour solde de la dette. 
A défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible ;

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts :

Madame [O] [L] sollicite la somme de 4800 Euros au titre du préjudice de jouissance du fait du froid enduré pendant 8 mois dans la salle de bains du fait de la fenêtre cassée outre 300 Euros du fait des rongeurs, 452 Euros du fait de la hausse de la facture d’eau outre 300 Euros pour préjudice moral et 300 Euros pour résistance abusive s’agissant du retard dans la réparation de la fenêtre.
Il ressort des débats et pièces produites que la défenderesse se fonde essentiellement sur la fenêtre défectueuse de la salle de bains et le fait que la réparation est intervenue 8 mois plus tard ce qui l’a obligé à utiliser plus d’eau chaude. Cependant, les pièces produites permettent de constater que les échanges sur cette question ont commencé au mois d’août 2023 avec l’agence soit en période d’été pour se poursuivre ensuite avec des travaux intervenus en décembre 2023 tel que le montre la défenderesse (avec une photo montrant une fenêtre fermée). Ainsi et surtout, Madame [O] ne démontre pas l’état de la fenêtre avant réparation ni le fait qu’elle était ouverte ou entrouverte en faisant endurer des températures froides à compter de l’automne. De même, le fait d’utiliser de l’eau chaude en plus grande quantité ne démontre pas le préjudice subi, tant matériel que moral.
En outre la défenderesse évoque une indécence du logement mais ne produit pas d’éléments à ce sujet hors deux photographie de parties du mur se trouvant derrière le meuble cuisine, ce qui ne permet pas en tout état de cause de démontrer une vétusté ou une indécence alors que l’état des lieux entrant 4 ans auparavant faisait était d’un logement en bon état. Elle invoque par ailleurs la présence de rongeurs sans autre précision sans éléments permettant de conclure à une telle présence.
En conséquence en l’absence d’éléments suffisants démontrant l’existence d’un préjudice, compte tenu des sommes demandées, tant de jouissance dans l’incapacité d’occuper les lieux de manière normale, que s’agissant d’un préjudice matériel ou moral, il ne sera pas fait droit à ces demandes.

Sur les demandes accessoires : 

Madame [O] [L], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du congé, du commandement de payer et de l’assignation.
Compte tenu de la situation économique respective des parties, de la durée de l'instance et des démarches judiciaires accomplies, Madame [O] [L] sera condamnée à payer la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile. 
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit. 
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,
VALIDE le congé délivré par les Consorts [I] le 26 juin 2024 à effet au 30 septembre 2024 et ORDONNE la résiliation des baux signés entre les parties les 1er octobre 2020 et 28 avril 2023,
CONSTATE que Madame [O] [L] occupe depuis le 30 septembre 2024 sans droit ni titre les lieux sis [Adresse 4],
ORDONNE en conséquence à Madame [O] [L] et tous occupants de son chef de libérer l'appartement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,
DIT qu'à défaut pour Madame [O] [L] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, les Consorts [I] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DIT que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 437-1, R 441-1, R 442-1, et R451-1 à R451-4 du Code des Procédures civiles d'Exécution ;
CONDAMNE Madame [O] [L] à payer aux Consorts [I] soit Monsieur [I] [R], Madame [C] [D] épouse [I], Madame [I] [U] et Madame [I] [Y] au titre de la dette locative la somme de 3149,31 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2024, date du commandement de payer, jusqu'à parfait paiement ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts sur cette somme en application de l’article 1343-2 du Code civil,
DIT que Madame [O] [L] sera autorisée, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 12 mensualités de 200 Euros chacune, jusqu'à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 13 ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;
DIT qu’à défaut du respect d'une seule des échéances ci-dessus mentionnées la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible ;
CONDAMNE Madame [O] [L] à payer aux Consorts [I] la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure civile ; 
CONDAMNE Madame [O] [L] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du congé, du commandement de payer et de l’assignation ;
REJETTE toute autre demande des parties ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité, au jour, mois et an susdits.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection

Décision du 18 novembre 2025
PCP JCP fond - N° RG 25/00685 - N° Portalis 352J-W-B7J-C625Z







Fait et jugé à Paris le 18 novembre 2025

le greffier le Président

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code des procedures civiles d'execution R451-1, code des procedures civiles d'execution R451-4, code des procedures civiles d'execution R441-1, code des procedures civiles d'execution R437-1, code des procedures civiles d'execution R442-1, code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-01-28T16:53:20.949Z.