Tribunal judiciaire de Marseille, 3ème Chbre Cab B4, 11 décembre 2025, n° 22/02961

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE [Localité 5] 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B


JUGEMENT N°


Enrôlement : N° RG 22/02961 - N° Portalis DBW3-W-B7G-ZT35

AFFAIRE : 

E.U.R.L. CEPAGES DEPOT [Localité 5] (Me Philippe TOSI)
 C/ 
S.C.I. REOUTAL (la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES)


Rapport oral préalablement fait


DÉBATS : A l'audience Publique du 11 Septembre 2025
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré 

Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
 
Greffier : Madame Sylvie PLAZA, lors des débats

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 13 Novembre 2025, puis prorogée au 11 Décembre 2025

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025

PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 11 Décembre 2025

Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge

Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier 


NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

La société CEPAGES DEPOT [Localité 5] (E.U.R.L.)
Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le N° 501 224 729
dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège 

représentée par Me Philippe TOSI, avocat au barreau de MARSEILLE



C O N T R E

DEFENDERESSE

S.C.I. REOUTAL
Immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le N° 483 169 496
dont le siège social est sis [Adresse 4], au domicile élu chez son administrateur d’immeubles la SA AGENCE DE LA COMTESSE, [Adresse 3], prise en la personne de son Président du Conseil d’Administration en exercice domicilié en cette qualité audit siège 


représentée par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE






























EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat du 19 novembre 2007, la société civile immobilière REOUTAL a donné à bail commercial à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] des locaux sis [Adresse 2].

Le bail a été renouvelé en 2016.

Par acte d'huissier du 21 décembre 2021, la société civile immobilière REOUTAL a signifié à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] un commandement de payer pour un montant au principal de 10 667,60 € au titre de loyers impayés. Le commandement a visé la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte d’huissier en date du 21 janvier 2022, l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT MARSEILLE a assigné la société civile immobilière REOUTAL devant le Tribunal judiciaire de céans, aux fins notamment de voir : 

- condamner le syndicat des copropriétaires sous astreinte journalière d'un montant de mille euros à exécuter tous travaux urgents nécessaires pour faire cesser, dans l'attente des conclusions de l'expert, les infiltrations d'eau et autres inondations touchant le local commercial occupé par la société CÉPAGES DÉPÔT [Localité 5];
- dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire datée du 21 décembre 2021.


Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 7 mai 2024, au visa des articles 32-1, 648, 654, 655, 658 et 789 du code de procédure civile, L145-1 et L145-4 du code de commerce, 606, 1345-5, 1719 et 1720 du code civil, l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] sollicite de voir :

- juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire datée du 21 décembre 2021 ;
 
A titre subsidiaire :
 
- suspendre les effets de la clause résolutoire contenue dans le bail commercial conclu par les parties ; 
- accorder un délai de vingt-quatre mois à la société CEPAGES DEPOT [Localité 5] pour honorer la somme demandée ;
 
En tout état de cause :
 
- débouter la SCI REOUTAL de l’ensemble de ses demandes ; 
- condamner la SCI REOUTAL à verser à la société CEPAGES DEPOT MARSEILLE la somme de cinq mille euros (5 000 €) sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] affirme que depuis 2010, elle a subi, du chef de l'état des locaux donnés à bail, pas moins de trente-cinq sinistres de dégâts des eaux. Ces sinistres perturbent sont activité, la contraignent à des fermetures pour travaux de réparation, et donnent au local un aspect qui en limitent la clientèle.

La demanderesse indique que le commandement est nul quant à sa forme, en ce qu'il mentionne un siège social erroné concernant la bailleresse. Par ailleurs, le commandement n'a pas fait l'objet d'un dépôt d'avis de passage de la part de l'huissier de justice en charge de sa délivrance et aucun avis de passage n'a été envoyé par voie postale. Le commandement viole donc les dispositions des articles 656 et 658 du code de procédure civile.

Sur le fond, le manquement de la société civile immobilière REOUTAL à son obligation de délivrer des lieux dans un état décent, exploitables, obligation issue des articles 1719 et 1720 du code civil, entraîne la nullité du commandement.


Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 18 octobre 2023, la société civile immobilière REOUTAL sollicite de voir :

- débouter l'EURL CEPAGES DEPOT [Localité 5] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
- « condamner, outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement et avec anatocisme, l'EURL CEPAGES DEPOT [Localité 5] a payer la somme actualisée au 17 mai 2023 soit 39.503,65 euros, outre la somme qui s'est ajoutée et qui au 1er octobre 2023 s'élève à 19 434,64 euros soit un total de 58 938,29 € ».
- « constater que le commandement du 27 décembre 2021, article L 145-1 du code de commerce, est sorti a effet, et que la clause résolutoire est donc acquise ; »
- “ordonner l'expulsion du défendeur”, ainsi que tout occupant de son chef par toutes voies de droit, des locaux sis à [Adresse 6], et avec le concours de la force publique si nécessaire ;
- condamner L'EURL CEPAGES DEPOT MARSEILLE à payer la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, ainsi qu'aux entiers dépens, distraits au profit de la SCP ROSENFELD.

Au soutien de ses prétentions, la société civile immobilière REOUTAL fait valoir que la demanderesse ne conteste pas les sommes dues au titre des impayés. L'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] ne démontre pas que la totalité de son exploitation était compromise. Elle ne pouvait donc pas se faire justice à elle-même en cessant de payer les loyers. La preneuse est, au demeurant, assurée pour ses pertes d'exploitation auprès d'AXA et ne saurait donc prétendre que ces pertes d'exploitation seraient la cause de son refus de paiement.

La dette s'est aggravée depuis la délivrance du commandement. Il convient donc de rejeter l'opposition de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] au commandement, de constater que la clause résolutoire a produit son effet et d'ordonner l'expulsion.


Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties. 

Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.


MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la validité du commandement :

Il convient de rappeler que les dispositions des articles 648 et suivants invoquées par la société civile immobilière REOUTAL sont relatives à la régularité des actes de commissaires de justice.


Il convient aussi de rappeler que l'article L145-41 du code de commerce, relatifs aux commandements visant les clauses résolutoires en matière de baux commerciaux, n'exige pas que ces commandements soient signifiés, c'est-à-dire notifiés par voie d'huissier de justice. Toute forme de notification, dès lors qu'elle a produit son effet, c'est-à-dire que le locataire a effectivement pris connaissance du commandement lui-même, est valable, que cette notification soit intervenue par huissier de justice ou non.

Or, c'est l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] qui, dès son acte introductif d'instance dans le cadre de la présente procédure, a produit aux débats le commandement du 21 décembre 2021. La demanderesse reconnaît donc nécessairement qu'elle a eu connaissance de ce commandement. De facto, le Tribunal constate que ce commandement lui a été notifié, puisque c'est la demanderesse elle-même qui le produit.

Aussi, il est indifférent à la validité du commandement de payer, au sens de l'article L145-41 du code de commerce, que la signification de celui-ci ait, éventuellement, été entachée de vices au sens des articles 648 et suivant, en ce que ces vices seraient de nature, éventuellement, à entraîner la nullité de la signification (c'est-à- dire le fait que le commandement a été porté à la connaissance de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] par huissier le 21 décembre 2021) mais pas du commandement lui-même. Ces vices éventuels ne remettent pas en question le fait fondamental que, par voie d'acte d'huissier ou par simple notification, l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] a bien eu connaissance de ce commandement.

Par ailleurs et en tout état de cause, l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] n'indique pas quel grief lui ont causé les vices prétendus de l'acte de signification, en violation des exigences des articles 649 et 114 alinea 2 ensemble du code de procédure civile.

Il n'y a donc pas de nullité du commandement litigieux pour vice de forme.

Sur le fond, l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] invoque les manquements de la société civile immobilière REOUTAL à son obligation de délivrance d'un local en état d'usage au titre des articles 1719 et 1720 du code civil.

La demanderesse invoque donc implicitement mais nécessairement le régime juridique de l'exception d'inexécution au sens de l'article 1220 du code civil, lequel dispose : « une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave ».

Il est constant en jurisprudence, sur le fondement de cet article, que l'obligation pour le locataire commercial de régler son loyer, obligation la plus fondamentale du contrat de bail, ne peut recevoir exception, au sens de l'article 1220, qu'en cas de défaut de délivrance intégral par le bailleur : les lieux doivent être absolument impropres à leur destination contractuelle (voir par exemple en ce sens C. cass., 3e civ., 27 février 2020, n°18-20.865).

Or, l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] n'allègue pas, ni ne démontre, que les locaux loués auraient été rendus totalement impropres à leur destination contractuelle : elle démontre uniquement des troubles de jouissance, certes d'un très grand nombre, mais pas de privation totale de l'usage du local loué.

Par suite, la demanderesse est mal fondée à se prévaloir d'une exception d'inexécution pour refuser de payer les loyers dûs.



Le moyen invoqué par la demanderesse n'est donc pas de nature à entacher la validité du commandement visant la clause résolutoire. L'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] sera déboutée de sa prétention tendant à juger nul le commandement.

Sur la suspension du commandement :

Au 21 décembre 2021, la dette de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5], dont celle-ci ne conteste pas le montant, s'élevait à 10 667,60 €. A la date des dernières conclusions de la société civile immobilière REOUTAL, notifiées le 18 octobre 2023, la dette s'élevait désormais à 58 938,29 €. La dette a donc quasiment été multipliée par six en deux ans pour atteindre plusieurs dizaines de milliers d'euros. Aucune circonstance de fait ne vient donc établir que des délais de paiement pourraient permettre à l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] de rembourser sa dette, en plus de reprendre le paiement du loyer courant.

Dans ces conditions, il convient de débouter l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] de sa demande de délais de paiement. Elle sera également déboutée de sa prétention tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire.

Sur le constat d'acquisition de la clause résolutoire :

Il convient de constater, à la date du 21 janvier 2022, la résiliation de plein droit du bail commercial du 19 novembre 2007 renouvelé en 2007 entre les parties.

L'expulsion de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] est ordonnée.

Sur les sommes dues :

L'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] ne conteste pas les sommes réclamées quant à leur quantum. Elle sera condamnée à verser à la société civile immobilière REOUTAL la somme de 58 938,29 € au titre des arriérés de loyers. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2021, date du commandement valant mise en demeure. Il convient d'ordonner l'anatocisme au regard de l'ancienneté de la dette, de son accroissement et du maintien dans les lieux de la demanderesse malgré cet accroissement.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :

Il y a lieu de condamner l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5], déboutée de ses demandes et qui succombe aux demandes de la société civile immobilière REOUTAL, aux entiers dépens.

Il y a lieu de condamner l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] à verser à la société civile immobilière REOUTAL la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.






PAR CES MOTIFS :


Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :


DEBOUTE l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] de sa prétention tendant à juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire datée du 21 décembre 2021 ;

DEBOUTE l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] de sa prétention tendant à se voir allouer des délais de paiement ;

DEBOUTE l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] de sa prétention tendant à voir suspendre les effets de la clause résolutoire ;

CONSTATE, à la date du 21 janvier 2022, la résiliation de plein droit du bail commercial du 19 novembre 2007 renouvelé en 2007 entre les parties ;

ORDONNE l'expulsion de l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5], ainsi que tout occupant de son chef par toutes voies de droit, des locaux sis à [Adresse 7], et avec le concours de la force publique si nécessaire ;

CONDAMNE l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] à verser à la société civile immobilière REOUTAL la somme de cinquante-huit mille neuf cent trente-huit euros et vingt-neuf centimes (58 938,29 €) au titre des arriérés de loyers ;

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2021, date de la mise en demeure ;

DIT que les intérêts échus porteront eux-mêmes intérêts lorsqu'ils seront dus pour une année entière ;

CONDAMNE l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] aux entiers dépens ;

CONDAMNE l'entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée CEPAGES DEPOT [Localité 5] à verser à la société civile immobilière REOUTAL la somme de trois mille euros (3000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE les prétentions pour le surplus.



Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT