Tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, 5 janvier 2026, n° 23/05496

Copie délivrée
à 
COQUELLE AVOCAT
la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES
Me Augustin TRUBERT


TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
 DE [Localité 8]
 Le 05 Janvier 2026
1ère Chambre Civile
------------- 
N° RG 23/05496 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KHQC 
 
 
JUGEMENT

Le Tribunal judiciaire de NIMES, 1ère Chambre Civile, a, dans l'affaire opposant : 
 
Mme [W] [F] [X]
née le 26 Mars 1963 à [Localité 5] (ALGÉRIE), 
demeurant [Adresse 3]

représentée par COQUELLE AVOCAT, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant, et par Me Augustin TRUBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,
 
à :

S.C.I. ROSYLLINES 
Immatriculée au RCS N° 917.682.874 et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège social., dont le siège social est sis [Adresse 2]

M. [B] [H] [I]
né le 20 Décembre 1962 à [Localité 7], 
demeurant [Adresse 2]

Mme [P] [M] épouse [I]
née le 27 Décembre 1963 à [Localité 6], 
demeurant [Adresse 2]

Tous représentés par la SCP FONTAINE ET FLOUTIER ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par Maître Mohamed EL MAHI,Membre de la SCP d’Avocats CHAUMONT CHATTELEYN – ALLAM – EL MAHI, avocat au barreau de DIJON, avocat plaidant

Rendu publiquement, le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 03 Novembre 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, Antoine GIUNTINI, Vice-président, et Laurence ALBERT, Vice-présidente assistés de Aurélie VIALLE, Greffière, et qu’il en a été délibéré entre les magistrats.





EXPOSE DU LITIGE
Le 21 juin 2022, Mme [W] [X] a conclu un compromis avec M. [B] [I] et Mme [P] [M], avec faculté de substitution, pour la vente de son bien immobilier situé [Adresse 4] au prix de 749.000 €.
Ce compromis de vente stipulait diverses conditions suspensives dont l’obtention d’un prêt relais et celle d’un prêt classique, au bénéfice de M. [B] [I] et Mme [P] [M]. Il était en outre prévu que la signature de l’acte authentique interviendrait au plus tard le 20 octobre 2020.
Invoquant des problèmes de santé, la promettante a sollicité l’annulation de la vente auprès des bénéficiaires le 18 juillet 2022. Ces derniers lui ont manifesté leur empathie mais rejeté sa demande, quand bien même la famille de la promettante leur ait proposé une indemnité de 20.000 euros. Ils lui ont fait délivrer le 28 octobre 2022, par commissaire de justice, une sommation d’assister à la réitération de la vente le 16 novembre 2022 à l’office de leur notaire, maître [O].
Mme [W] [X] ne s’y est pas rendue et le 16 novembre 2022, maître [O] a dressé un procès-verbal de carence de la promettante à la réitération par acte authentique de la vente.
Le 1er mars 2023, la SCI Rosyllines, immatriculée le 21 juillet 2022 pour bénéficier de la clause de substitution, a assigné Mme [W] [X] devant le président du tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de réitération de la vente par acte authentique. Par ordonnance de référé du 6 septembre 2023, cette juridiction a enjoint à la promettante « de réitérer la vente par demande Maître [Z] [O], notaire associé au sein de l’office Notajurix conseil, situé [Adresse 1], dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, et passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une période de 2 mois ». L’ordonnance lui a été signifiée le 27 septembre 2023 et elle en a interjeté appel le 10 octobre 2023.
Mme [W] [X] a adressé une sommation interpellative le 28 septembre 2023 à l’encontre du notaire des bénéficiaires, maître [O] afin :
- de justifier de l’historique comptable du dossier de la vente ;
- de justifier de la disponibilité des fonds au jour de la sommation et à hauteur du prix de vente ;
- de convoquer les parties afin de réitérer l’acte de vente.
Ce à quoi celui-ci a répondu : « je vous apporte une réponse ultérieurement ».
Le même jour, ce notaire a convoqué les parties à la signature de l’acte authentique de vente pour le 25 octobre 2023 à 17h30 dans ses locaux, et envoyé à Mme [W] [X] un projet d’acte.
Par courrier du 5 octobre 2023, remis contre signature et avec copie à Maître [D], son propre notaire, Mme [W] [X] a informé maître [O] de confusions dans son projet d’acte authentique.
Dans le même temps, ce dernier n’ayant pas déféré aux autres demandes de la sommation interpellative, le conseil de Mme [W] [X] l’a invité à lui adresser sans délai l’historique comptable du dossier de la vente, en vain.
Par courrier du 13 octobre 2023, Mme [W] [X] a informé maître [D], son notaire, de l’absence de réponse de maître [O] et de ce qu’elle avait interjeté appel de l’ordonnance du 6 septembre 2023.
Elle a toutefois confirmé le 16 octobre 2023 sa présence pour la réitération programmée le 25 octobre 2023, « pour répondre à la convocation reçue le 02/10/23 », et « conformément à la décision de justice du 06/09/23 qui est EXECUTOIRE ».
Le même jour, le notaire des bénéficiaires, après avoir pris acte de l’appel de la promettante et de sa volonté de maintenir la réitération, a informé les parties du maintien du rendez-vous de signature prévu le 25 octobre 2023 et a transmis un nouveau projet d’acte.
Le 20 octobre 2023, le conseil de Mme [W] [X] a informé les notaires des parties du désistement de son appel par l’intéressée et de son acquiescement au jugement.
Le 23 octobre 2023, les acquéreurs ont informé leur notaire de leur refus de signer l'acte authentique de vente prévu le 25 octobre, ainsi que de libérer les fonds, en raison de l'appel de la venderesse.
Par acte de commissaire de justice du même jour, la promettante a adressé une sommation d’avoir à comparaitre devant notaire aux bénéficiaires pour assister à la vente d’un bien immobilier à la date du 25 octobre 2023.
Le jour prévu, le notaire des bénéficiaires a dressé un procès-verbal de carence en raison de la défaillance de ces derniers à se présenter à la convocation de signature de l’acte authentique de vente.
Le 6 novembre 2023, la cour d’appel de [Localité 8] a constaté le désistement d’instance de Mme [W] [X].
Par ordonnance du 23 novembre 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Dijon a autorisé Mme [W] [X] à pratiquer une saisie-conservatoire à l’encontre de M. [B] [I], de Mme [P] [M] et de la SCI Rosyllines en garantie de la somme de 80.000 euros.
Par actes de commissaire de justice en date du 7 décembre 2023, trois saisies-conservatoires, constatées par procès-verbal, ont été effectuées à l’encontre des bénéficiaires.
Le 21 novembre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Dijon a ordonné la mainlevée des saisies conservatoires.
Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, Mme [W] [X] a assigné M. [B] [I], Mme [P] [M] et la SCI Rosyllines devant le tribunal judiciaire de Nîmes afin de prononcer la résiliation du compromis, subsidiairement sa nullité, et se faire payer la clause pénale de 74.900 euros.

* * *
Aux termes de ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 11 juin 2025, Mme [W] [X] demande au tribunal, sur le fondement des articles 1104, 1128, 1130, 1137, 1217, 1227, 1231-1, 1231-2, 1231-5, 1650 et 1651 du code civil, et 42, 44, 46 et 700 du code de procédure civile de :
IN LIMINE LITIS :
• Se déclarer territorialement compétent.
A TITRE PRINCIPAL :
• PRONONCER la résiliation du compromis de vente du 21 juin 2022 conclu avec Monsieur et Madame [I] (substitués par la suite par la société SCI Rosyllines constituée pour l’acquisition du bien) ;
A TITRE SUBSIDIAIRE :
• PRONONCER la nullité du compromis de vente du 21 juin 2022 conclu avec Monsieur et Madame [I] (substitués par la suite par la société SCI Rosyllines constituée pour l’acquisition du bien) en raison du dol commis par ces derniers ;
EN TOUT ETAT DE CAUSES :
• CONDAMNER solidairement M. [B] [I], Mme [P] [M] et la SCI Rosyllines à lui payer la somme de 74.900 € au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 21 juin 2022 ;
• CONDAMNER solidairement M. [B] [I], Mme [P] [M] et la SCI Rosyllines à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure, ainsi qu’aux entiers dépens.
• DEBOUTER M. [B] [I], Mme [P] [M] et la SCI Rosyllines de l’intégralité de leurs demandes, fins et prétentions.
A titre liminaire, la requérante soutient que son action, visant à la fois le paiement d’une clause pénale et la résiliation judiciaire du compromis de vente, est mixte ; que la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est donc compétente territorialement.
Mme [W] [X] expose que les bénéficiaires de la promesse n’ont pas déféré à la sommation de comparaître devant notaire pour assister le 25 octobre 2023 à la vente de l’immeuble ; qu’un PV de carence a été rédigé à cet effet ; que les défendeurs n’ont pas justifié détenir les fonds nécessaires à l’achat ; qu’en toute hypothèse ils n’ont pas payé le prix. Elle rappelle que son appel du 10 octobre 2023 n’était pas suspensif ; qu’en conséquence l’ordonnance du 6 septembre 2023 était exécutoire ; qu’en outre elle s’est désistée de son appel le 20 octobre 2023, soit 3 jours avant que les bénéficiaires informent de leur refus de signer l’acte de vente.
Elle conteste avoir refusé une visite de la maison par les bénéficiaires la veille de la réitération et fait état des mesures qu’elle a prises pour assurer l’efficacité de l’acte.
Subsidiairement, elle demande la nullité du compromis, pour dol des bénéficiaires qui ont obtenu son consentement en annonçant des fonds dont ils ne disposaient pas.
En toute hypothèse, tenant compte des manquements des défendeurs à leurs obligations contractuelles, elle sollicite le bénéfice de la clause pénale stipulée au compromis, d’un montant de 74.900 euros.

* * *
Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, M. [B] [I], Mme [P] [M] et la SCI Rosyllines demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1103 et 1104, 1231-5, 1583 à 1650 et 2254 du code civil, de :
In limine litis,
Les déclarer recevables et bien fondés en leur exception d’incompétence;
Se déclarer territorialement incompétent et renvoyer l'affaire devant le tribunal judiciaire de Dijon ;
A titre subsidiaire, sur le fond,
Débouter Mme [W] [X] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;
Condamner Mme [W] [X] à leur payer la somme de 74.900,00 euros au titre de la clause pénale ;
Condamner Mme [W] [X] à payer à Mme [P] [M] épouse [I] et M. [B] [I] la somme de 6.000 euros au titre du préjudice moral subi ;
Condamner Mme [W] [X] à payer à Mme [P] [M] épouse [I], M. [B] [I] et la SCI Rosyllines la somme de 8.870 euros au titre des frais bancaires ;
Condamner Mme [W] [X] à leur payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des frais de rédaction du compromis de vente ;
Condamner Mme [W] [X] à leur payer la somme de 6.412,89 euros à titre de dommages et intérêts pour l’immobilisation de la somme de 80.000 € objet de la saisie conservatoires ;
Condamner Mme [W] [X] à leur payer la somme de 6.291,19 euros à titre de dommages et intérêts au titre de l’immobilisation de la somme de 37.450 euros dans le cadre du compromis de vente ;
Ordonner la restitution à Mme [P] [M] épouse [I], M. [B] [I] et la SCI Rosyllines de la somme de 37.450 euros correspond au dépôt de garantie qui a été réglé ;
En tout état de cause,
Condamner Mme [W] [X] à leur payer une indemnité de 6 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
A titre liminaire, les défendeurs soutiennent que l’option de compétence territoriale en matière contractuelle prévue par le code de procédure civile n’est pas ici applicable pour ne concerner que les conventions impliquant la livraison d’une chose ou l’exécution d’une prestation de service ; qu’en conséquence seul le tribunal judiciaire du ressort de leurs résidences est compétent, à savoir celui de Dijon.
Les défendeurs soutiennent ensuite que la non réitération de la vente est le fruit du comportement de la requérante. 
Ils déclarent avoir toujours souhaité poursuivre l’acquisition de la maison. Ils affirment que la promettante les a placés, par ses tergiversations et son ambiguïté, dans une situation d’insécurité. Ils précisent qu’elle a refusé d’acquiescer dans l’acte notarié à la décision du juge des référés du tribunal judiciaire de Nîmes, maintenant le risque d’infirmation de l’ordonnance rendue en leur faveur ; que la SCI Rosyllines ne s’est constituée devant la cour d’appel de Nîmes que le 30 octobre 2023 et n’a reçu les conclusions de désistement de Mme [W] [X] que le 2 novembre 2023 ; qu’il ne s’agissait que d’un désistement d’instance, non d’action ; que le comportement versatile de Mme [W] [X] depuis la signature du compromis enlevait tout crédit à son communiqué du 20 octobre 2023 de son désistement.
Ils indiquent s’être adjoints les services d’un expert technique pour les assister dans la visite de la maison la veille de la réitération de la vente, ce que Mme [W] [X] a refusé ; qu’ils se sont en outre rapprochés de leur assurance pour faire assurer le bien.
Ils exposent qu’ils disposaient des fonds nécessaires à l’acquisition de l’immeuble ; que les notaires ont constaté à cet effet que les conditions suspensives avaient été levées, notamment en ce qui concerne les offres de prêt ; que le montant intégral du prix de vente a été versé entre leurs mains.
Ils estiment que Mme [W] [X] ne peut leur faire grief d’avoir fait preuve de mauvaise foi alors qu’il lui appartenait simplement d’acquiescer dans l’acte de vente à l’ordonnance de référé du 6 septembre 2023 et à les autoriser à effectuer la visite d’usage du bien la veille de la réitération.
Ils déclarent que la promettante ne justifie d’aucun préjudice.
Ils rappellent que le comportement de la requérante les a contraints à la sommer de comparaître en vue de la réitération de l’acte authentique le 16 novembre 2022 ; que les conditions de la clause pénale sont donc remplies puisqu’elle n’y a pas donné suite, les contraignant à saisir le juge des référés qui lui a ordonné de réitérer la vente ; que c’est de nouveau le comportement fautif de Mme [W] [X] qui a fait échec à la signature qui devait intervenir le 25 octobre 2023 ; qu’ils sont donc fondés à demander application de la clause pénale.
Ils font état de différents préjudices causés par le comportement de Mme [W] [X] et demandent la restitution du dépôt de garantie de 37.450 euros.

* * *
Pour un exposé complet des faits, prétentions et moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.
* * *
La clôture est intervenue le 20 octobre 2025 par ordonnance du juge de la mise en l’état du 5 septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience collégiale du 3 novembre 2025 pour être plaidée et la décision mise en délibéré au 5 janvier 2026.
* * *

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LES DEMANDES PRINCIPALES
Sur l’exception d’incompétence

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le Juge de la Mise en Etat a compétence exclusive pour statuer sur les exceptions de procédure, et les parties ne sont plus recevables à les soulever devant la juridiction statuant au fond.

L’exception d’incompétence territoriale invoquée sera donc déclarée irrecevable.


Sur la demande en résiliation du compromis de vente

Selon l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
 — refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
 — poursuivre l'exécution forcée en nature de l’obligation ;
 — obtenir une réduction du prix ;
 — provoquer la résolution du contrat ;
 — demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter ».

Aux termes de l’article 1227 du même code « La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice ».

L’article 1228 du même code précise que « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts ».

Les articles 1650 et 1654 du même code disposent que la principale obligation de l’acheteur est de payer le prix au jour et au lieu réglés par la vente et que s’il ne paye pas ce prix, le vendeur peut demander la résolution de la vente.

En l’espèce, Mme [W] [X] demande la résolution de la vente pour défaut de paiement du prix par l’acquéreur au jour de la signature fixé par leur notaire au 25 octobre 2023. Les défendeurs font valoir que la requérante refusait d’acquiescer dans l’acte notarié à l’ordonnance du juge des référés, les maintenant dans le risque d’infirmation de cette décision. Ils mettent en avant qu’ils disposaient des fonds nécessaires à l’acquisition à la date convenue.

Le PV de carence du 25 octobre 2023 du notaire instrumentaire rappelle qu’il a convoqué les parties par courrier recommandé avec demande d’avis de réception le 28 septembre 2023, que malgré son appel, la venderesse a maintenu, par courrier du 16 octobre, sa volonté de réitérer l’acte de vente à cette date, qu’il a alors, par courriers du même jour adressés aux parties, confirmé la tenue du rendez-vous. 
Le PV mentionne que l’acquéreur a indiqué par courriel du 23 octobre son « refus de signer l’acte authentique de vente sans désistement par le vendeur, au préalable, de l’instance en cours ainsi que désistement de l’action au fond, ou obtention du verdict de l’appel ». Le notaire instrumentaire précise que l’acquéreur lui a signifié son absence à la signature et qu’il ne virera pas les fonds nécessaires à la vente. Il inscrit que l’acquéreur lui a également fait « interdiction (…) de procéder au déblocage du prêt authentique ».

Le rendez-vous du 25 octobre 2023 pour la réitération de la vente fait suite à l’ordonnance du 6 septembre 2023 du juge des référés, exécutoire de plein droit, délivrée sur requête de la SCI Rosyllines. La signature par les parties de l’acte authentique mettait ainsi fin au contentieux, peu importe en cela que Mme [W] [X] se désiste ou pas d’un appel qui n’avait dès lors plus d’objet dans la mesure où elle avait déféré à l’injonction judiciaire qui lui avait été faîte. Les défendeurs n’expliquent pas l’insécurité juridique alléguée résultant de l’absence d’acquiescement par la venderesse dans l’acte authentique à l’ordonnance de référé.
Les justifications des défendeurs quant à leur refus de signature ressortent ainsi dépourvues de toute pertinence. 

Il y a d’ailleurs lieu de souligner que la SCI Rosyllines déclare avoir toujours souhaité poursuivre l’acquisition de la maison, sans pour autant en provoquer les conditions depuis la signification de l’ordonnance de référé.
Quand bien même les défendeurs apparaîtraient légitimes à questionner le courriel du 20 octobre 2023 du conseil de Mme [W] [X] informant leur notaire du désistement sans condition de celle-ci de son appel, et de son acquiescement en conséquence au jugement, ils ont été destinataires de ses conclusions à cet effet le 2 novembre 2023 puis de l’ordonnance de désistement 6 novembre 2023. Cette satisfaction dans leurs exigences, déjà à tout le moins excessives, de sécurité juridique, n’a pas entraîné de convocation de Mme [W] [X] en réitération de la vente dans le prolongement de l’ordonnance de référé obtenue, ni même d’ailleurs de demande de prononcé judiciaire de celle-ci dans la présente instance.

Il est par ailleurs inexact que Mme [W] [X] leur a refusé la visite coutumière du bien immobilier la veille de la réitération, ce qui ne serait en toute hypothèse pas suffisant pour justifier leur refus de signature de l’acte. Il ressort des échanges mails communiqués que la requérante restreignait cette visite aux seules parties à l’acte, étant précisé que l’exigence à ce stade par les bénéficiaires de la présence d’un expert technique apparaît fallacieuse.

Il s’ensuit que les bénéficiaires de la promesse, qui démontrent avoir levé dans les temps les conditions suspensives relatives à l’obtention des prêts et disposé des fonds au jour du rendez-vous pour la réitération, ne se sont pas rendus au rendez-vous sans motif légitime, en violation de leurs obligations. L’absence de réitération de l’acte depuis deux ans conduit à constater une inexécution définitive des obligations contractuelles et à prononcer la résolution du compromis.

Sur les demandes en exécution de la clause pénale

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.
Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, chaque partie demande l’application de la « stipulation de pénalité » insérée dans le compromis de vente du 21 juin 2022 qui est ainsi rédigée :
« Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de SOIXANTE-QUATORZE MILLE NEUF CENTS EUROS (74.900,00 euros) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil.
Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.
Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. ».

Mme [W] [X] demande le paiement de cette pénalité au regard du manquement des bénéficiaires de la promesse à leurs obligations alors exigibles en ne se rendant pas au rendez-vous de réitération de l’acte du 25 octobre 2023. Il a été établi l’inexécution contractuelle définitive des défendeurs à cette occasion et il sera dès lors fait droit à la demande de la requérante de ce chef de les condamner à lui payer la somme de 74.900 euros au titre de la clause pénale, étant précisé que le mécanisme ne nécessite pas la démonstration d’un préjudice.

Les défendeurs sollicitent également le paiement de cette pénalité au regard du manquement cette fois de la promettante à ses obligations alors exigibles en ne se rendant pas au rendez-vous de réitération de l’acte du 16 novembre 2022.

Il résulte des pièces versées au dossier, qu’à l’issue du refus des époux [I] d’annuler le compromis de vente, Mme [W] [X] leur a adressé par lettres recommandées avec avis de réception du 22 septembre 2022, une mise en demeure de justification sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance des conditions suspensives de réception des offres de prêts. Par mail du 13 juin 2023, maître [Z] [O] a confirmé avoir communiqué les offres de prêt à son confrère le 26 septembre 2022, lequel l’a assuré par réponse du 3 octobre 2022 avoir informé le vendeur de la levée des conditions suspensives.
Le 28 octobre 2022, la SCI Rosyllines a alors fait délivrer sommation à Mme [W] [X] d’assister au rendez-vous de signature prévu pour le 16 novembre 2022. Mme [W] [X] ne déférant pas à cette sommation, maître [Z] [O], notaire des bénéficiaires, a dressé un PV de carence à cette date rappelant que la date de réalisation était fixée au 22 octobre 2022, et qu’en garantie de l’exécution, « l’acquéreur a versé :
- le 1er juillet 2022 : la somme de 37.950 € (en la comptabilité de maître [U] – [K] (…) notaire du VENDEUR)
- le 10 novembre 2022 : la somme de 765.913,55 euros (en la comptabilité du notaire soussigné) ».
Il est également précisé que « Les conditions suspensives d’obtention de prêt ont fait l’objet d’une parfaite réalisation et ont été communiqué (sic) au Vendeur par l’intermédiaire de son Notaire, suite à la mise en demeure effectuée par le Vendeur par courrier recommandé en date du 24/09/2022 adressée (sic) à l’acquéreur. ».
Il est souligné que la signature de l’acte authentique de vente n’a pas été possible « par suite de la défaillance du VENDEUR qui ne s’est pas présenté ce jour (…) » malgré convocation par huissier. 
Le PV conclut sur le souhait des bénéficiaires de la promesse d’obtenir la vente par décision de justice et indemnisation de leurs préjudices par paiement de la clause pénale stipulée au compromis.

Il ressort donc qu’au 16 novembre 2022 « toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes (étaient) remplies » au sens de la clause pénale et que Mme [W] [X] n’a pas régularisé « l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles ». Elle doit donc « verser à l’autre partie la somme de SOIXANTE-QUATORZE MILLE NEUF CENTS EUROS (74.900,00 euros) à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil. ».
Il y a lieu de rappeler que cette clause stipule qu’elle « ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente. », ce que les bénéficiaires de la promesse ont fait par la suite en saisissant le juge des référés. En outre, Mme [W] [X] ayant par la suite convoqué les bénéficiaires de la promesse en réitération de la vente, il apparaît que l’inexécution de ses obligations n’était pas définitive. Ce caractère définitif de l’inexécution n’est pas une condition d’application de cette clause pénale, qui ne comporte d’ailleurs pas de stipulation résolutoire, si bien que sa réalisation ne met pas nécessairement fin aux obligations des parties et qu’elle n’interdit pas d’être répétée, en l’espèce au bénéfice des défendeurs comme sus-développé.
Par ailleurs, dans leur saisine du juge des référés, les bénéficiaires ont demandé également une provision sur la clause pénale, valant mise en demeure au sens de l’article 1231-5 du code civil précité et de la clause pénale stipulée.
En conséquence, Mme [W] [X] sera condamnée à payer aux défendeurs la somme de 74.900 euros au titre de la clause pénale.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts

Les défendeurs demandent l’indemnisation de différents préjudices qu’il convient d’étudier distinctement selon leur fondement, contractuel et extracontractuel.

En ce qui concerne les préjudices contractuels :

Aux termes de l’article 1217 du code civil « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut :
 — refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
 — poursuivre l'exécution forcée en nature de l’obligation ;
 — obtenir une réduction du prix ;
 — provoquer la résolution du contrat ;
 — demander réparation des conséquences de l'inexécution.
 Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. ».

L’article 1231-1 du même code dispose que « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. ».

La mise en jeu de la responsabilité contractuelle exige une triple condition : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

Selon l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. ».

En l’espèce, les défendeurs font état tout d’abord d’un préjudice moral chiffré à 6.000 euros, d’un préjudice matériel de 7.050 euros au titre des frais de prolongation des accords de prêts, de 1.500 euros au titre du déblocage intempestif des fonds auprès du notaire, de 320 euros de frais bancaires et de 500 euros versés en pure perte au titre des frais de rédaction du compromis. Ils sollicitent également 6.291,19 euros d’intérêts pour la retenue des 37.450 euros de l’indemnité d’immobilisation.

Ils ne justifient pas là de préjudices qui ne seraient pas indemnisés par l’octroi de la pénalité forfaitairement fixée et stipulée à cet effet dans la convention, dont ils ne démontrent pas, par la même occasion, le caractère manifestement dérisoire. Ils seront déboutés de ces chefs de demande.
Il y a lieu de surcroît de relever, s’agissant de la demande afférente plus spécifiquement à l’indemnité d’immobilisation, que le compromis stipule expressément à cet effet que ce dépôt de garantie est non productif d’intérêts.



En ce qui concerne le préjudice extra-contractuel :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ».

Les défendeurs demandent 6.412,89 euros d’intérêts pour le blocage injustifié de 80.000 euros suite à la saisie conservatoire. 
Par décision du 21 novembre 2024 juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Dijon a rétracté son ordonnance du 23 novembre 2023 par laquelle il autorisait Mme [W] [X] à procéder à une saisie conservatoire à l’encontre des époux [I] et de la SCI Rosyllines afin de garantir le paiement d’une somme de 80.000 euros. Ce jugement reconnaît que l’intéressée justifie du principe d’une créance mais constate qu’elle n’établit pas de circonstances menaçant son recouvrement. 
Le seul fait de ne pas démontrer les circonstances menaçant son recouvrement et d’échouer dans une prétention n’est pas constitutif d’une faute de Mme [W] [X] dans cette procédure, qui de surcroît obtient satisfaction dans la présente instance pour le paiement de la clause pénale en litige. 
A défaut d’établir une faute de Mme [W] [X], les défendeurs seront déboutés de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour le blocage de leurs fonds à la suite de la saisie-conservatoire.

Sur la demande en restitution de l’indemnité d’immobilisation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En l’espèce, le compromis stipule la restitution à l’acquéreur du dépôt de garantie de 37.450 euros « Dans le cas où la non-réalisation des présentes résulterait de l’exercice d’un droit de préemption, d’un droit de préférence ou du non-accomplissement d’une condition suspensive, dans la mesure où sa réalisation n’a pas été empêchée par l’ACQUEREUR (…).
Dans le cas contraire, cette somme restera acquise au VENDEUR, par application et à due concurrence de la stipulation de pénalité ci-dessus (…) ». 

En conséquence, les conditions de restitution de l’indemnité d’immobilisation contractuellement stipulées ne sont pas remplies. Toutefois, la somme fixée ne reste acquise à la requérante, aux termes de cette clause, que par application de la clause pénale et jusqu’au paiement de celle-ci. La condamnation des acquéreurs au paiement intégral de la stipulation de pénalité implique donc mécaniquement la restitution en parallèle de l’indemnité d’immobilisation restée entre les mains de la notaire de Mme [W] [X].


SUR LES DEMANDES ACCESSOIRESAux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
Les défendeurs qui succombent dans leurs demandes de dommages et intérêts supplémentaires et de débouter de la résolution judiciaire supporteront les dépens de l’instance.
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations
Aucune considération tirée de l’équité ne conduit à faire application ici des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les parties seront déboutées de leurs demandes de ce chef.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal statuant en audience publique, en premier ressort, par jugement contradictoire, DECLARE irrecevable la demande en exception d’incompétence soulevée par M. [B] [I], Mme [P] [M] et la SCI Rosyllines ;

PRONONCE la résiliation du compromis de vente du 21 juin 2022 conclu entre Mme [W] [X] d’une part et M. [B] [I], Mme [P] [M] d’autre part, par la suite substitués par la SCI Rosyllines ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [I], Mme [P] [M] et la SCI Rosyllines à payer à Mme [W] [X] la somme de 74.900 euros au titre de la clause pénale ;

CONDAMNE Mme [W] [X] à payer à M. [B] [I], Mme [P] [M] et la SCI Rosyllines la somme de 74.900 euros au titre de la clause pénale ;

ORDONNE la restitution à Mme [P] [M] épouse [I], M. [B] [I] et la SCI Rosyllines de la somme de 37.450 euros correspond au dépôt de garantie détenu en la comptabilité de l’étude de maître [U] – [K] ;

DEBOUTE M. [B] [I], Mme [P] [M] et la SCI Rosyllines de leurs autres demandes indemnitaires ;

CONDAMNE in solidum M. [B] [I], Mme [P] [M] et la SCI Rosyllines aux entiers dépens de l’instance ;
DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;


DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes supplémentaires, plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

 LE GREFFIER LE PRESIDENT