Tribunal judiciaire de Melun, Ch. Cab 13 Expropriations, 15 octobre 2025, n° 24/00018

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le contexte de l’opération
Située au sein du périmètre de l’Opération d’intérêt national de [Localité 6], la commune de [Localité 1] a initié une opération de renouvellement urbain de son centre-ville, visant à atteindre les objectifs fixés par la loi SRU du 13 décembre 2000, à désenclaver son centre-ville et à améliorer l’accès à la gare RER. A ce titre, la zone d’aménagement concerté (ZAC) << [Adresse 1] » a été créée par un arrêté préfectoral du 17 aout 2020 et la maitrise d’ouvrage a été déléguée à l’Etablissement public d’aménagement (EPA)[Localité 6].
Cette opération consiste en la réalisation de 415 logements, dont 267 logements en accession et 148 logements locatifs sociaux, le renforcement de l’offre commerciale du quartier et la création de liaisons douces et d’un réseau de gestion intégrée des eaux pluviales sur une surface de 4,2 hectares.
Dans ce cadre, la commune de [Localité 1], l’EPA [Localité 6] et l’EPFIF ont conclu une convention d’intervention foncière le 2 février 2021, ayant fait l’objet d’un avenant le 25 juin 2021, confiant à l’EPFIF une mission de maitrise foncière sur les parcelles de l’emprise de ce projet. Cette convention prévoit que l’EPFIF procèdera aux acquisitions et évictions nécessaires, soit par négociation amiable, soit par voie de préemption, soit par voie d’expropriation.
La procédure d’expropriation
Par une délibération du 25 mars 2021, l’EPA [Localité 6] a sollicité du Préfet de Seine-et- Marne la mise en œuvre d’une procédure de déclaration d’utilité publique, ainsi que d’expropriation pour permettre la maitrise d’œuvre de ce projet d’aménagement.
Par un arrêté préfectoral du 5 mai 2022, le Préfet de Seine-et-Marne a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et à l’enquête parcellaire. Cette enquête s’est déroulée du 7 juin au 22 juin 2022.
Le commissaire-enquêteur a rendu un avis favorable le 22 juillet 2022.
Par un arrêté préfectoral du 6 janvier 2023, le Préfet de Seine-et-Marne a déclaré d’utilité publique les travaux et acquisitions foncières nécessaires à la réalisation de la ZAC << [Adresse 8] » à [Localité 1] au profit de l’EPFIF portant sur les parcelles cadastrées section BE n° [Cadastre 3] (lot 2) ; [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] (lot 3) ; [Cadastre 8] (lot 4) ; [Cadastre 1] et [Cadastre 2] (lot 5) ; [Cadastre 9] (lot 6) ; [Cadastre 10] et [Cadastre 11] (lot 7); [Cadastre 12] (lot 8) ; [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] (lot 9) ; [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22] (lot 10) ; [Cadastre 23], [Cadastre 24] et [Cadastre 16] (lot 11) ; [Cadastre 25] (lot 12).

Monsieur [L] [A] et Monsieur [P] [A], en leur qualité d’ayant droits de Monsieur [E] [A], ont été identifiés comme étant les propriétaires des parcelles cadastrées section BE [Cadastre 1] (a), désormais BE [Cadastre 26], et BE [Cadastre 2], sises [Adresse 3] à [Localité 1].
L’arrêté de cessibilité a été adopté le 22 août 2023.
Par ordonnance du 7 mars 2024, le juge de l’expropriation a déclaré l’expropriation des parcelles au profit de l’EPFIF.
La procédure devant le juge de l’expropriation

L’EPFIF a notifié son offre d’indemnités d’expropriation à Monsieur [L] [A] et Monsieur [P] [A], par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 février 2024. 
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 avril 2024, reçue au greffe le 24 avril 2024, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation d’une requête aux fins de faire fixer les indemnités d’expropriation dues à Monsieur [L] [A] et Monsieur [P] [A].
Monsieur le Commissaire du Gouvernement a conclu le 4 mars 2025.

Le transport sur les lieux a été effectué le 12 mars 2025.

L’EPFIF a déposé un mémoire en réponse et récapitulatif le 20 mai 2025.
Monsieur [L] [A] et Monsieur [P] [A] ont déposé un mémoire en réplique le 5 mai 2025 et un mémoire en réplique et récapitulatif le 5 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2025, et renvoyée à l’audience du 18 juin 2025, où elle a été plaidée et mise en délibéré au 15 octobre 2025.

Au terme de la procédure, les prétentions et moyens des parties s’établissent respectivement comme suit :

PRETENTIONS ET MOYENS DE L’EPFIF

L’EPFIF sollicite du Juge de l’Expropriation qu’il fixe les indemnités d’expropriation pour les parcelles cadastrées section BE [Cadastre 1] (a), désormais BE [Cadastre 26], et BE [Cadastre 2], sises [Adresse 3] à [Localité 1], appartenant à Messieurs [L] et [P] [A], en leur qualité d’ayants-droits de Monsieur [E] [A], ancien propriétaire décédé, à une somme, en valeur libre, de 263 312 €, hors indemnité de remploi, soit 290 643 €, indemnité de remploi comprise. 
Il expose que le bien exproprié est situé [Adresse 3] dans le secteur du centre-ville de [Localité 1], au sein de la ZAC << Cesson-centre », à proximité de la D346, à environ 1,5 km de la gare [Localité 1] RER, à proximité de la Mairie et de la Poste, dans un quartier commerçant où l’on trouve notamment des commerces de proximité, ainsi que des restaurants.
Il ajoute que l’ensemble des parcelles d’une superficie totale de 2 376 m2 est enclavé et non viabilisé et que l’expropriation ne porte que sur une partie pour une superficie totale de 1 609 m2, déterminée de la façon suivante : 
- la parcelle BE [Cadastre 27] (845 m2) a fait l’objet d’une division engendrant les parcelles filles cadastrées section BE n°[Cadastre 26] et n°[Cadastre 28] et l’expropriation ne concerne que la parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 26] pour une emprise de 78 m2,
- la parcelle BE [Cadastre 2] d’une superficie de 1531 m2,
Les parcelles ne supportent pas de construction et constituent un terrain en nature d’agrément pour la parcelle BE [Cadastre 26] et un terrain en nature de friche boisée pour la parcelle BE[Cadastre 2].
Il ajoute que le seul fait que les parcelles soient desservies par une voie privée appartenant à une indivision ne permet pas de remettre en cause leur caractère enclavé dès lors qu’elles ne bénéficient d’aucune issue autonome au sens de l’article 682 du code civil, vers la voie publique constituée par l’[Adresse 2].
Il mentionne que les expropriés commettent une confusion en soutenant par ailleurs que le caractère viabilisé de ces parcelles doit s’apprécier au regard de l’ensemble de la ZAC dans laquelle elles se situent, alors qu’en vertu des dispositions de l’article L322-3 du code de l'expropriation c’est uniquement pour apprécier le caractère suffisamment dimensionné des réseaux que le juge de l’expropriation doit se placer à l’échelle de la ZAC ; et qu’en l’espèce ces parcelles ne sont pas directement desservies par les réseaux présents le long de l’[Adresse 2].
S’agissant de la date de référence, au visa des articles L332-2 et L213-4 du code de l’expropriation, il retient la date du 16 mars 2022, correspondant à la dernière révision du PLU approuvée par le conseil municipal de [Localité 1], un droit de préemption urbain ayant été instauré sur l’ensemble des zones urbaines et d’urbanisation future de la commune de [Localité 1] par une délibération du conseil municipal en date du 16 mars 2022.
Il oppose aux expropriés qui retiennent la date du 4 aout 2022, date à laquelle la délibération du 16 mars 2022 a été publiée sur le portail national de l’urbanisme, l’inapplication de l’article L153-23 du code de l’urbanisme qui n’est entré en vigueur que le 1 er janvier 2023.
Il mentionne qu’à la date de référence le bien exproprié est situé à cheval sur les zones UC et UA du PLU, soit les zones correspondant respectivement au périmètre de la ZAC << [Adresse 8] » et aux parties agglomérées les plus anciennes de [Localité 1] offrant une mixité fonctionnelle (habitat, commerces et équipements) ; que la zone UC est divisée en trois zones UC1, UC2 et UC3, étant précisé que le bien exproprie se situe en partie en zone UC1 et en partie en zone UC3 ; et que la zone UA est, quant à elle, divisée en deux zones UAa et UAb, étant précisé que le bien exproprié se situe en partie en zone UAa, constituant le centre ancien du bourg de [Localité 1]. 
Il relève que la consistance et la qualification des parcelles s’apprécie au regard de leurs caractéristiques physiques et matérielles propres et non au regard des caractéristiques de l’unité foncière dont elles font partie, et ce d’autant plus quand l’expropriation ne porte que sur une partie de l’unité foncière ; que ce n’est qu’en cas d’expropriation partielle d’une parcelle que la consistance du terrain exproprié doit s’apprécier au regard de l’intégralité de la parcelle dont l’emprise a été détachée ; qu’en l’espèce les parcelles expropriées constituent des parcelles distinctes de la parcelle voisine BE[Cadastre 29] appartenant aux consorts [A] et accueillant leur maison, non concernée par l’expropriation ; et que seule la parcelle BE [Cadastre 1], en nature d’agrément a fait l’objet d’une division, et d’une expropriation partielle.
Il conclue que bien que situées en zone constructible, ces parcelles non viabilisées et enclavées ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir.
Pour déterminer la valeur du bien, il utilise la méthode par comparaison, et propose les termes suivants correspondant à des terrains constructibles enclavés mais viabilisés(sauf le terme2) : 


Il fait observer que les termes 3,4 et 5 sont les plus proches du bien exproprié, se trouvant eux aussi dans la [Adresse 1].

Il complète ces références avec des biens présentant des similitudes avec le bien exproprié mais se trouvant sur des communes limitrophes :

Et propose de retenir les valeurs vénales suivantes : 
- parcelle BE [Cadastre 2] : 1 531 m2 x 170 €/m2 = 260 270 €
- parcelle BE [Cadastre 26] : compte tenu de sa petite superficie de 78 m2, la rendant par nature inconstructible, il retient une valeur minorée de 39 €/m2, correspondant à environ 20% de la valeur vénale retenue pour les autres parcelles, soit 78 m2 x 39 €/m2 = 3 042 €
Soit une indemnité de dépossession totale de : 263 312€ 
Il mentionne que contrairement à ce qu’avancent les expropriés, ses termes sont recevables dès lors que les références de publication des actes au service de la publicité foncière sont indiquées.
Il calcule l’indemnité de remploi selon la jurisprudence habituelle par tranches :
o 20% de5000€ = 1000€
o 15% de10000€ = 1500€
o 10%de 248312€ = 24831€
Total de l’indemnité de remploi en valeur libre = 27 331 €
Il conteste les références produites par les expropriés au motif qu’elles portent exclusivement sur des terrains à bâtir ; qu’elles sont anciennes car portant sur des ventes de 2018 ; et qu’elles ont des surfaces supérieures.
S’agissant de l’indemnité de dépréciation du surplus sollicitée par les expropriés à laquelle il s’oppose, il fait valoir qu’une telle indemnité ne peut être accordée que si la dépréciation du surplus découle de l’expropriation partielle d’une des parcelles, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
S’agissant de l’indemnité de clôture, s’il ne remet pas en cause le droit à bénéficier d’une telle indemnité, il relève que les expropriés produisent un seul et unique devis, insuffisant pour garantir que le montant sollicité n’est pas excessif, et qui porte en outre sur une clôture de 38 mètres linéaires dont une partie n’a pas de rapport avec les parcelles expropriées et une autre partie sur un linéaire déjà existant.
PRETENTIONS ET MOYENS DES CONSORTS [A]
Ils demandent au juge de l’expropriation de :
-fixer la date de référence au 4 août 2022, correspondant à la date à laquelle la révision du PLU de [Localité 1] approuvée le 16 mars 2022 a été rendue opposable aux tiers ; 
-qualifier les biens en terrain à bâtir au sens l’article L.322-3 du code de l’expropriation; à défaut, 
-qualifier les biens en situation hautement privilégiée ; 
 -fixer la date d’appréciation de la consistance des biens au 7 mars 2024, date à laquelle a été rendue l’ordonnance d’expropriation, 
 En conséquence : 
 -fixer à la somme de 611.196 €uros (SIX CENT ONZE MILLE CENT QUATRE VINGT SEIZE EUROS) le montant global de l’indemnité de dépossession, remploi compris, due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de- France pour l’expropriation des parcelles, sises à [Adresse 3], cadastrées section : 
- BE [Cadastre 27] (emprise partielle de 91m²), 
- BE [Cadastre 2] (emprise totale de 1531 m²), 
-fixer à la somme de 90.000 €uros (QUATRE VINGT DIX MILLE EUROS) le montant de l’indemnité accessoire pour dépréciation du surplus, 
-fixer à la somme de 38.938 €uros (TRENTE HUIT MILLE NEUF CENT TRENTE HUIT EUROS) le montant de l’indemnité accessoire pour reconstitution d’un mur de clôture et portail, 
 -condamner l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France – EPFIF – aux entiers dépens de l’instance et à leur verser une somme de 5.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
A titre liminaire, ils rappellent les termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, l’article 545 du code civil, les articles L321-1 et L321-3 du code de l’expropriation , en vertu desquels le droit de propriété est par principe inviolable et nul ne peut en être privé sauf pour nécessité publique et sous réserve d’une juste et préalable indemnité.
Sur le descriptif et la consistance des parcelles :
Ils exposent que le transport sur les lieux a permis de constater un état très avancé du programme prévisionnel des constructions tel qu’annoncé dans le dossier de création de la ZAC, ce qui aura une incidence sur la qualification juridique des emprises
Ils relèvent par ailleurs qu’on accède à la propriété [A] depuis l’[Adresse 3], qui est une impasse privée appartenant à une indivision, avec notamment pour ayants-droits les consorts [A] ; que leurs parcelles sont ainsi parfaitement accessibles depuis cette impasse ; qu’ en milieu d’impasse, se trouve le portail d’accès au jardin d’agrément de la propriété [A] ; que tous les réseaux sont présents le long de l’[Adresse 2], à 20 mètres des emprises ; et que les constructions sises dans l’[Adresse 3] sont toutes raccordées au réseau électrique.
Ils ajoutent qu’en application de l’article L322-3, 2éme, du code de l’expropriation, dans l’hypothèse d’emprises situées dans une opération d’aménagement d’ensemble, telle une ZAC, la condition liée à la desserte par les réseaux pour apprécier ou non la qualification en terrain à bâtir doit s’apprécier au regard de l’ensemble de la zone ; et que c’est au regard de la capacité des réseaux périphériques à la ZAC que la qualification doit s’opérer. 
Ils mentionnent par ailleurs que le reliquat restant appartenir aux consorts [A] est composé, d’une part, de la parcelle BE [Cadastre 29] (3 logements d’habitation en location), d’autre part, de la parcelle BE [Cadastre 28] (terrain d’agrément) ; que ces trois logements, d’une surface de plancher de 77, 82 et 89 m² sont bien évidemment desservis par l’ensemble des réseaux ; et que toutes ces parcelles d’un seul tenant et contigües constituent une seule et même unité foncière avec un accès carrossable et une desserte des réseaux.
Sur la date de référence 
Au visa des articles L322-2 du code de l’expropriation, et L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, les parcelles étant comprises dans un périmètre soumis à PPU suivant délibération du 16 mars 2022, mais aussi au DPU renforcé suivant délibération du 14 décembre 2022, ils retiennent la date de référence du 4 aout 2022, correspondant à la date de publication de la délibération du 16 mars 2022 au portail national de l’urbanisme, seule publication à leur connaissance.
Ils répondent au moyen soulevé par l’EPFIF que la publication sur le Géoportail de l’urbanisme a été rendue obligatoire depuis le 1 er janvier 2020, et qu’ aucun élément n’est versé par l’autorité expropriante visant à établir et dater l’exécution, d’une part, des formalités de publicité du plan, et d’autre part de la transmission de ce PLU au représentant de l’Etat.
Sur la qualification juridique des parcelles
Ils considèrent que les parcelles sont des terrains à bâtir au sens des dispositions de l’article L322-3 du code de l’expropriation aux motifs que :
Elles sont situées en zones UAa, UC3 et UC1 du PLU, qui sont des zones constructiblesLe secteur est couvert par une orientation d’aménagement et de programmationPlusieurs programmes immobiliers représentant au total 207 logements ont été autorisés à l’EST et au Sud de la ZAC, entre 2014 et 2022, démontrant la capacité des réseaux périphériques à desservir l’ensemble de l’opération.Ils ajoutent que la proximité des réseaux et la desserte doivent s’apprécier au regard de l’entièreté de la propriété des expropriés , à l’échelle de l’unité foncière qu’elle constitue ;que les parcelles, contrairement à ce que prétend l’EPFIF, ne sont pas enclavées, dès lors qu’ils peuvent y accéder par un passage commun, constitué par l’[Adresse 3], dont ils sont coindivisaires ; que cette impasse borde l’[Adresse 2] qui dispose de l’ensemble des réseaux ; que les emprises se situent elles-mêmes à 35 mètres de l’[Adresse 2] ;que la propriété bâtie [A], située à environ 10 mètres de l’[Adresse 2], accueille pour sa part trois logements. ; que la propriété bâtie [Z], où réside Monsieur [S] [Z] (parcelle BE [Cadastre 30] sise au [Adresse 9]), borde ladite avenue ; et que ces logements sont bien évidemment desservis par les réseaux. 
Subsidiairement, si le tribunal ne devait pas retenir la qualification de terrain à bâtir, ils considèrent qu’il devra retenir la situation hautement privilégiée des parcelles compte tenu de la situation des terrains en configuration de « dents creuses » au sein du centre-ville de [Localité 1], bénéficiant de la proximité de tous les équipements et services publics, des commerces et des transports en commun (notamment du RER D amenant à la Gare de [Etablissement 1] en 45mn environ), et d’un cadre de vie de grande qualité.
Sur le calcul de l’indemnité principale 
Ils utilisent la méthode par comparaison et se basent sur le rapport d’expertise du cabinet VIGNOLLES et les mutations suivantes : 
 

Et relèvent que la vente de terrains dans les ZAC habitat limitrophes de [Localité 1] se situe entre 315 euros/m2 et 609 euros/m2 , les cessions de terrains à bâtir non viabilisés en 2021/2022( T8 et T9) jouxtant l’opération de la ZAC sont comprises entre 360 et 395 euros, et le terme 10, correspondant au terme 2 du commissaire du gouvernement portant sur une vente d’un terrain à bâtir entre particuliers à proximité immédiate de la [Adresse 10] est tout à fait comparable.
A partir du terme 6, concernant une vente , hors marché captif, entre personnes privées, au prix de 433 euros/m2 , incluant le coût de viabilisation du terrain de 91 euros ( 3 827 030 euros pour la totalité de la ZAC selon le bilan financier du dossier de réalisation/ 41 962 m2 correspondant à la totalité des emprises déclarées cessibles) , ils retiennent une valeur de 433- 91 = 342 euros/m2, et une indemnité principale de : 1 622 m2 x 342 euros = 554 724 euros.
 S’agissant des termes cités par l’EPFIF, ils mentionnent que la communication des références de publication ne permet pas de connaître les caractéristiques précises des biens.
Ils apportent les critiques suivantes :

S’agissant des termes de comparaison du commissaire du gouvernement, ils considèrent que seul le terme 2 a vocation à être pris en compte, les autres termes résultant soit d’une vente d’opportunité, soit d’un marché captif, l’exemple le plus frappant étant la préemption [D] qui a échoué et permis une vente libre au prix de 2 220 000 euros, soit de cession de bien incomparable enclavé, soit d’une vente avec une convention de participation ZAC imposée à l’acquéreur.
Sur l’indemnité de remploi

Sur l’indemnité de dépréciation du surplus
Ils font valoir que l’emprise va avoir pour conséquence de diminuer leur terrain d’agrément et de supprimer leur portail d’accès, mais encore de supprimer l’accès carrossable ( l’[Adresse 3] dont ils sont indivisaires) à leur propriété, qui devient par la même inconstructible, non conforme au PLU, et qui perd ses places de stationnements.
Ils évaluent cette dépréciation à 40% de la valeur médiane selon l’estimation faite de leur bien en 2024 soit : 225 000 x 40% = 90 000 euros.
Sur l’indemnité de clôture
Ils exposent qu’au regard de la nouvelle limite divisoire, pour éviter toute intrusion sur leur propriété, ils vont devoir clôturer et installer un portail depuis la future « voie piétonne partagée » et versent au débat un devis de 38 938 euros.
PROPOSITIONS DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Il proposait dans ses dernières conclusions une indemnité de dépossession totale de 252 760 euros et une indemnité de remploi correspondante de 26 276 euros. Cette proposition a été rectifiée à l’audience.
Il décrit l’emprise expropriée comme étant composée de deux terrains non viabilisés, à savoir la parcelle BE [Cadastre 26] de 78 m2 de configuration régulière, située en fond d’impasse, et la parcelle BE [Cadastre 2] d’une superficie de 1531 m2 de configuration régulière et enclavée.
S’agissant de la date de référence, il mentionne qu’elles sont situées dans le périmètre du droit de préemption urbain (D.P.U) ; et qu’aux termes des articles L. 322-2 du Code de l'expropriation et L 213-4 du code de l'urbanisme, la date à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien , soit en l’espèce la date de révision du PLU du 16 mars 2022 .
Il ajoute qu’à cette date la parcelle BE [Cadastre 2] était située en zone UC du PLU, qui correspond à la ZAC [Adresse 8] ; que la zone UC est divisée en 3 zones UC1, UC2, UC3 qui diffèrent entre elles uniquement par les règles de hauteur des constructions ; et que l'orientation d’Aménagement et de Programmation N°5 – Centre-ville, complète dans son périmètre le règlement de la zone UC. 
Quant à la parcelle BE[Cadastre 26], il précise qu’elle était située en zone UAa du PLU de la commune de [Localité 1].
La zone UA recouvre les parties agglomérées les plus anciennes de [Localité 1], offrant une mixité fonctionnelle (habitat, commerces, équipements…). Elle est notamment caractérisée par le paysage urbain des centres villageois historiques. Les constructions sont implantées sur les limites des terrains (alignement, limite de propriété), l’emprise au sol peut y être élevée et les constructions anciennes sont constituées d’un rez de chaussée surmontée d’un étage et de combles qui sont ou qui peuvent être aménagés.
 Il procède par comparaison avec des cessions de terrains à bâtir dans un rayon de 1km autour de [Localité 1], sur la période de janvier 2020 à janvier 2025 :

Pour la parcelle BE [Cadastre 2], il retient la valeur médiane de160 euros/m2, soit une valeur totale de : 160 euros x 1 531 m2= 244 960 euros.
Pour la parcelle BE [Cadastre 26], considérant qu’elle présente un faible potentiel constructible en raison de son classement en zone UAa et de sa faible surface, il retenait dans son mémoire une valeur basse de 100 euros/m2, soit une somme totale de : 100euros x 78 m2 = 7 800 euros.
Cependant à l’audience, il a abandonné cette position et a retenu une somme de 160 euros/m2, portant ainsi l’indemnité de dépossession à la somme de 257 440 euros.
Et il calcule l’indemnité de remploi selon la jurisprudence habituelle par tranches.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION
I-SUR LE TRANSFERT DE PROPRIETE
Suite à l'ordonnance d'expropriation, le transfert de propriété est intervenu le 7 mars 2024.
II-SUR LA DESCRIPTION DU BIEN
 Il s’agit des parcelles BE [Cadastre 26](anciennement BE [Cadastre 27]) et BE [Cadastre 2] sises [Adresse 3] à [Localité 1], situées dans le secteur centre -ville de [Localité 1], au sein de la ZAC « Cesson -Centre » à proximité de la D346, à environ 1,5 km de la gare [Localité 1] RER, à proximité de la Mairie et de la Poste, dans un quartier commerçant où l’on trouve notamment des commerces de proximité, ainsi que des restaurants.
La parcelle BE [Cadastre 26] de 78 m2 est issue de la division de la parcelle BE86a ( de 845m2) et il a été constaté lors du transport sur les lieux qu’elle constituait une partie du jardin d’agrément de la parcelle BE[Cadastre 29] sur laquelle se situe une maison d’habitation. Elle est en herbe et donne sur l’[Adresse 3].
La parcelle BE [Cadastre 2], qui est dans le prolongement de la parcelle BE[Cadastre 28], est apparue en état d’abandon, avec la présence de ronces, d’herbes hautes, de bois taillis et d’un cabanon délabré.

 
III-SUR LES INDEMNITES
L’article L321-1 du code de l'expropriation dispose que « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. ».
L’article R311-22 précise que : «Le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R.311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose. » ;
Seule donne lieu à réparation le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation.
Selon l’article L322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1.
En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat. »

1-Sur la date de référence et sur la nature de la parcelle
A- Sur la date de référence
L’article L322-2 du code de l'expropriation dispose que « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. »

Par dérogation au principe de l’article L322-2 du code de l’expropriation fixant cette date de référence un an avant l’ouverture de l’enquête d’utilité publique, les articles L.213-4 a et L.213-6 du code de l’urbanisme prévoient que lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les parcelles sont situées dans le périmètre de préemption urbain, et que le dernier document d’urbanisme approuvé date du 16 mars 2022.

Pour autant la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers cette modification.
Or les expropriés démontrent par la production d’un extrait du geoportail -urbanisme que cette modification a été publiée et par là même rendue opposable aux tiers le 4 aout 2022.

 En conséquence, la date de référence retenue sera celle du 4 aout 2022.

B- Sur qualification de la parcelle 

L’article L322-3 du code de l'expropriation dispose que :
«  La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. » ;
L’article L322-4 du code de l'expropriation dispose que « L'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. » ;
Il résulte de ces textes que pour recevoir la qualification de terrain à bâtir les parcelles doivent réunir les deux conditions cumulatives suivantes :
-être situées dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme à la date de référence
-être desservies par des réseaux d’eau potable, électricité, assainissement et une voie d’accès d’une dimension suffisante au regard de la zone d’aménagement envisagée.
En l’espèce, à la date de référence, ce qui n’est pas contesté, les parcelles sont situées en zones UAa, UC3 et UC1 du PLU, qui sont des zones constructibles, ainsi le débat porte sur l’existence et la suffisance de leur desserte et de la possibilité de les raccorder à des réseaux suffisants au regard de la zone d’aménagement envisagée.
En cas d’expropriation partielle, la qualification à la date de référence des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s’apprécie à cette même date au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée et non en fonction de la seule emprise qui résulte de l’expropriation. Par ailleurs, le fait que plusieurs parcelles constituent une seule unité foncière, ne permet pas de considérer qu’elles doivent toutes recevoir la même qualification, chaque parcelle devant être appréciée au regard de ses caractéristiques physiques et matérielles propres.
En l’espèce, les parcelles expropriées constituent des parcelles distinctes de la parcelle voisine BE[Cadastre 29] appartenant aux consorts [A] et accueillant leur maison, non concernée par l’expropriation et seule la parcelle BE [Cadastre 1], en nature d’agrément a fait l’objet d’une division, et d’une expropriation partielle.
Elles sont desservies par une voie privée, l’[Adresse 3], appartenant à une indivision, et ne bénéficient d’aucune issue autonome vers la voie publique, ce qui en fait des parcelles enclavées, quand bien même les consorts [A] font partie de l’indivision propriétaire de ladite impasse.
Par ailleurs, il s’agit d’une part d’une parcelle en nature de terrain d’agrément et d’autre part d’un terrain en nature de friche boisée dépourvus de toute voie d’accès et de tout raccordement aux réseaux, notamment pour la parcelle BE[Cadastre 2]. Par ailleurs, il n’est pas établi que les réseaux, de dimension suffisante pour l’opération d’aménagement de la ZAC, soient à proximité immédiate. 
En effet, il n’est pas démontré par les pièces produites par les expropriés qu’il est possible à partir de ces terrains de se raccorder à un réseau électrique adapté à la capacité de construction de la parcelle, de même il n’est pas démontré qu’il existe à l’aplomb des parcelles une conduite d’eau de calibre suffisant permettant un raccordement immédiat, malgré la proximité avec la [Adresse 10] .
Si les permis de construire délivrés entre 2014 et 2022, produits par les expropriés pour la réalisation de 207 logements à l’Est et au Sud de la ZAC, démontrent que l’aménageur a créé les réseaux nécessaires à la réalisation de ces logements, ils ne justifient aucunement de la possibilité de raccorder immédiatement les parcelles en cause, ni de l’existence d’une quelconque voie d’accès qui n’a pas été constatée lors du transport.
Enfin, il ressort de l’examen du dossier de création de la ZAC que les parcelles objet du litige font partie de la deuxième phase du projet, dont il n’est pas démontré qu’elle était en cours de réalisation en 2022. 
En conséquence, les parcelles BE[Cadastre 2] et BE [Cadastre 26] ne pouvant recevoir la qualification de terrain à bâtir, elles seront évaluées selon leur usage effectif, c’est-à-dire comme jardin d’agrément pour l’une et comme terrain en nature de friche pour l’autre.
Cependant, il est admis que des terrains, lorsqu’ils ne sont pas susceptibles de recevoir la qualification de terrains à bâtir, peuvent recevoir la qualification de situation privilégiée en fonction de la plus-value tenant à leur situation notamment dans les zones périurbaines à forte pression foncière et faire l’objet d’une évaluation sensiblement supérieur à leur usage effectif.
 En l’espèce les parcelles correspondent à un terrain en situation privilégiée dès lors que :
Elles sont situées en limite immédiate d’une zone bâtie en plein centre-villeElles sont situées à proximité des commerces, des services publics, des transports en commun, des voies de circulation,Elles sont situées dans une zone où s’exerce une forte pression sur le marché.En conséquence, il sera tenu compte de cette situation dans le calcul de l’indemnisation des propriétaires.
2-Sur l’indemnité de dépossession et l’indemnité de remploi
-Sur l’indemnité de dépossession
Le juge fixe l’indemnité de dépossession d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et d’après leur valeur à la date du jugement de première instance.
Le prix d’un bien immobilier est par ailleurs nécessairement déterminé par la valeur du marché concernant des biens de même nature situés dans la même zone géographique, ainsi la méthode par comparaison sera utilisée pour déterminer l’indemnité principale de dépossession.
Enfin, il est de principe que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaitre les caractéristiques des biens concernes ainsi que les modalités des transactions, en revanche la production des actes de vente n’est pas requise, en conséquence, les termes de comparaison proposés par l’EPFIF ne sauraient être écartés pour ce seul motif.
Les consorts [A] retiennent une valeur unitaire de 342euros/m2 en s’appuyant sur des cessions portant sur des terrains à bâtir de superficie bien supérieure aux présentes parcelles ( entre 1227 m2 et 5808 m2) dans des ZAC d’habitat limitrophes de [Localité 1], et notamment sur la ville de [Localité 5], plus attractive, où des prix de 559 euros et 609 euros/m2 ont été pratiqués, la seule vente sur [Localité 1] concernant un terrain à bâtir de 2 587 m2 au prix de 433 euros/m2. Cependant ces termes de références ne sont pas comparables avec les parcelles objets du litige.
Les termes de comparaison utilisés par le commissaire du gouvernement pour proposer un prix de 160 euros/ m2 correspondent à des cessions de terrain à bâtir sur [Localité 1]. Les termes 4 et 6 portant sur des superficies respectivement de 6757 m2 et 9516 m2, seront écartés. En outre, il ressort de la convention de participation produite (pièce 8.07 des expropriés) que pour ses termes 1 et 4 , en sus du prix de vente il convient de rajouter une somme de 120 euros à titre de participation de l’acheteur, ramenant portant ainsi le prix à 261 euros/m2.Ainsi la moyenne peut être portée à 247 euros.
Enfin, s’agissant des termes proposés par l’EPFIF, correspondant à des ventes de terrains constructibles enclavés et viabilisés, en excluant les termes 4 et 5 correspondants aux termes 4 et 6 du commissaire du gouvernement, on arrive à une moyenne de 201 euros.
En conséquence, pour tenir compte du fait que les parcelles ne peuvent faire l’objet d’une qualification de terrain à bâtir, mais qu’elles sont cependant dans une situation privilégiée tel que cela a été développé ci-dessus, il sera retenu une moyenne de 200 euros/m2.
Cependant, compte tenu de sa faible superficie de 78 m2, qui la rend inconstructible, il convient d’appliquer un abattement de 70% à la parcelle BE [Cadastre 2].
En conséquence, l’indemnité de dépossession d’établit comme suit :
Parcelle BE [Cadastre 26] : 200 euros x 1531m2= 306 200 eurosParcelle BE [Cadastre 2] : 78 m2 x (200 euros x 30%) = 4 680 eurosSoit une somme totale de : 310 880 euros.
-Sur l’indemnité de remploi
Il résulte de l’article R322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de biens de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière.
Elle est calculée forfaitairement en proportion du montant de l’indemnité principale et elle représente le montant des frais et droits (droits de mutation, frais d’acte et honoraires de négociation) que devrait supporter l’exproprié pour reconstituer en nature son patrimoine. Elle est due en principe même si le remploi s’effectue sous d’autres formes, ou même si le remploi n’est pas envisageable.
Le calcul de l’indemnité de remploi s’établit alors comme suit :
5 000 euros x 20 % = 1 000 euros10 000 euros x 15% = 1 500 euros295 880 euros x 10% = 29 588 eurosTOTAL : 32 088 euros.


3-Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus
En vertu des dispositions de l’article L321-1 du code de l’expropriation, en matière de dépréciation du surplus, le préjudice n’est indemnisable que s’il découle notamment de la mauvaise configuration par la suite du prélèvement, ou de la perte d’un accessoire important.
Cette indemnité a ainsi pour objet de couvrir, en cas d’expropriation partielle, la moins -value que subit de ce fait la partie restante. Il faut pour cela que soit porté atteinte à une unité foncière, ce qui implique que la ou les mêmes personnes soient propriétaires de l’ensemble.
En l’espèce, il n’est pas contesté que les consorts [A], expropriés, sont propriétaires des parcelles BE[Cadastre 29], sur laquelle se trouve trois maisons logements, des parcelles BE [Cadastre 26] et BE[Cadastre 28] (anciennement BE[Cadastre 1]) constitutives du terrain d’agrément attenant à la parcelle BE[Cadastre 29], et de la parcelle BE[Cadastre 2] attenante à la parcelle BE[Cadastre 28] constitutive d’une friche boisée. Ainsi l’ensemble constitue une unité foncière appartenant aux consorts [A]. Cependant, cette situation n’emporte pas pour autant et automatiquement attribution d’une indemnité de dépréciation.
Les consorts [A] sollicitent une telle indemnité au motif que leur terrain d’agrément sera diminué et privé d’accès à l’[Adresse 3] d’une part et que l’expropriation en totalité de l’[Adresse 3] va supprimer tout accès carrossable à leur propriété et notamment aux trois maisons d’habitation, rendant par la même leur terrain inconstructible.
Cependant, la privation de tout accès carrossable à leurs propriétés ne résulte pas des emprises des parcelles BE[Cadastre 26] et BE [Cadastre 2], mais de l’expropriation de l’[Adresse 3] constituée de la parcelle BE[Cadastre 8].
Par ailleurs, le droit d’utilisation de l’[Adresse 3] par les consorts [A] résulte du fait que ceux-ci sont propriétaires indivis de cette impasse, mais n’est pas rattaché à la parcelle BE [Cadastre 26] ni à la parcelle BE[Cadastre 2], ces deux parcelles étant en situation d’enclavement.
Enfin, le terrain d’agrément constitué des parcelles BE [Cadastre 26] et BE[Cadastre 28] d’une surface totale de 845 m2 ne sera amputé que d’une surface de 78 m2 ne modifiant en rien la configuration du terrain d’agrément, dont le surplus ne subit ainsi aucune dépréciation.
En conséquence, la demande faite à ce titre sera rejetée.
4-Sur l’indemnité de clôture

L’EPFIF ne conteste pas le principe d’une indemnité de clôture afin de fermer et sécuriser la propriété des consorts [A] mais conteste le montant de l’unique devis produit qu’il considère comme excessif, et portant en outre sur une clôture de 38 mètres linéaires dont une partie est sans rapport avec les parcelles expropriées et une autre partie sur un linéaire déjà existant, sans pour autant produire lui -même un autre devis.

Au terme des dispositions de l’article L322-12 du code de l’expropriation, les indemnités sont fixées en euros, et l’expropriant ne peut, sans l’accord de l’exproprié se libérer de sa dette par une réparation en nature du préjudice subi.

En l’espèce, en l’absence d’accord des expropriés, il convient de fixer l’indemnité en euros.

Il résulte du devis produit qu’il prend effectivement en compte la réalisation d’une clôture pour fermer d’autres parcelles que celles objet du litige pour 42,18 mètres linéaires, ainsi que le remplacement d’une clôture déjà existante de 22,17 mètres linéaires séparant d’ores et déjà les parcelles BE [Cadastre 26] et BE[Cadastre 28].
Au final, la clôture à réaliser, devant séparer les parcelles BE [Cadastre 26] et BE [Cadastre 28] porte sur 16,16 mètres linéaires.

En conséquence, l’indemnité de clôture sera fixée de la façon suivante :
 38 938,08 euros TTC /(42,18+22,17+16,16) x 16,16 = 7 815,66 eurosTTC.




-IV- SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVIL ET LES DEPENS

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante.

L’article 700 du code de procédure civile énonce que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à verser à l’autre partie une certaine somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

En application de ce texte, l’EPFIF devra verser à Monsieur [L] [A] et Monsieur [P] [A] la somme de 3 000 euros.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Statuant par jugement mis à disposition, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que le transfert de propriété est intervenu le 7 mars 2024 ;

FIXE les indemnités à payer par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à [L] [A] et Monsieur [P] [A] à la suite de l’expropriation des parcelles BE [Cadastre 26] et BE [Cadastre 2] sises [Adresse 3] à [Localité 1] à la somme totale de 350 783,66 euros ( TROIS CENT CINQUANTE MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT TROIS euros SOIXANTE SIX centimes) décomposée de la façon suivante :
-indemnité de dépossession : 310 880 euros
-indemnité de remploi : 32 088 euros
 -indemnité de clôture : 7 815,66 euros
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à payer à Monsieur [L] [A] et Monsieur [P] [A] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT que les dépens seront laissés à la charge de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France .
Jugement prononcé par Valérie HAMON, juge de l’expropriation pour le département de Seine et Marne, qui a signé la minute avec Laurence CHAMMAH, greffier au tribunal judiciaire de Melun, le 15 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MELUN
CHAMBRE DES EXPROPRIATIONS 

EXPRO N° RG 24/00018 - N° Portalis DB2Z-W-B7I-HT5N

Opération : DEPOSSESSION - [Adresse 1]
Adresse du bien : Sur la commune de [Localité 1] (77), J sis [Adresse 2], parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 1] d’une contenance de 845 m².
Sur la commune de [Localité 1] (77), T sis [Adresse 3], parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 2] d’une contenance de 1531 m².

JUGEMENT DU 15 Octobre 2025
Minute n° : 25/00036



DEMANDEUR :

L’ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE (EPFIF)
[Adresse 4]
[Localité 2]
représenté par maître ABADIE de la SCP LONQUEUE - SAGALOVITSCH - EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [A], en qualité d’ayant-droit de Monsieur [E] [A], ancien propriétaire indivis de la parcelle, décédé
[Adresse 5]
[Localité 3],

Monsieur [P] [A], en qualité d’ayant-droit de Monsieur [E] [A], ancien propriétaire indivis de la parcelle, décédé
[Adresse 6]
[Localité 4]
représentés par maître Bruno TURBE substituant Me Xavier HEMEURY, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET EN PRÉSENCE DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
représenté par monsieur [H] [R] [K].
TRESORERIE GENERALE DE SEINE ET MARNE
France Domaine - Expropriations 
Service des évaluations Domaniales- [Adresse 7]
[Localité 5]

JUGE DE L'EXPROPRIATION :

Valérie HAMON
Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de Melun (77), désigné.e Juge de l'expropriation par ordonnance de Madame la Première présidente de la Cour d’appel de Paris en date du 25 juillet 2023

GREFFIER:

Laurence CHAMMAH

EXPOSE DU LITIGE

Le contexte de l’opération
Située au sein du périmètre de l’Opération d’intérêt national de [Localité 6], la commune de [Localité 1] a initié une opération de renouvellement urbain de son centre-ville, visant à atteindre les objectifs fixés par la loi SRU du 13 décembre 2000, à désenclaver son centre-ville et à améliorer l’accès à la gare RER. A ce titre, la zone d’aménagement concerté (ZAC) << [Adresse 1] » a été créée par un arrêté préfectoral du 17 aout 2020 et la maitrise d’ouvrage a été déléguée à l’Etablissement public d’aménagement (EPA)[Localité 6].
Cette opération consiste en la réalisation de 415 logements, dont 267 logements en accession et 148 logements locatifs sociaux, le renforcement de l’offre commerciale du quartier et la création de liaisons douces et d’un réseau de gestion intégrée des eaux pluviales sur une surface de 4,2 hectares.
Dans ce cadre, la commune de [Localité 1], l’EPA [Localité 6] et l’EPFIF ont conclu une convention d’intervention foncière le 2 février 2021, ayant fait l’objet d’un avenant le 25 juin 2021, confiant à l’EPFIF une mission de maitrise foncière sur les parcelles de l’emprise de ce projet. Cette convention prévoit que l’EPFIF procèdera aux acquisitions et évictions nécessaires, soit par négociation amiable, soit par voie de préemption, soit par voie d’expropriation.
La procédure d’expropriation
Par une délibération du 25 mars 2021, l’EPA [Localité 6] a sollicité du Préfet de Seine-et- Marne la mise en œuvre d’une procédure de déclaration d’utilité publique, ainsi que d’expropriation pour permettre la maitrise d’œuvre de ce projet d’aménagement.
Par un arrêté préfectoral du 5 mai 2022, le Préfet de Seine-et-Marne a prescrit l’ouverture d’une enquête publique unique préalable à la déclaration d’utilité publique et à l’enquête parcellaire. Cette enquête s’est déroulée du 7 juin au 22 juin 2022.
Le commissaire-enquêteur a rendu un avis favorable le 22 juillet 2022.
Par un arrêté préfectoral du 6 janvier 2023, le Préfet de Seine-et-Marne a déclaré d’utilité publique les travaux et acquisitions foncières nécessaires à la réalisation de la ZAC << [Adresse 8] » à [Localité 1] au profit de l’EPFIF portant sur les parcelles cadastrées section BE n° [Cadastre 3] (lot 2) ; [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7] (lot 3) ; [Cadastre 8] (lot 4) ; [Cadastre 1] et [Cadastre 2] (lot 5) ; [Cadastre 9] (lot 6) ; [Cadastre 10] et [Cadastre 11] (lot 7); [Cadastre 12] (lot 8) ; [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15] et [Cadastre 16] (lot 9) ; [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20], [Cadastre 21] et [Cadastre 22] (lot 10) ; [Cadastre 23], [Cadastre 24] et [Cadastre 16] (lot 11) ; [Cadastre 25] (lot 12).

Monsieur [L] [A] et Monsieur [P] [A], en leur qualité d’ayant droits de Monsieur [E] [A], ont été identifiés comme étant les propriétaires des parcelles cadastrées section BE [Cadastre 1] (a), désormais BE [Cadastre 26], et BE [Cadastre 2], sises [Adresse 3] à [Localité 1].
L’arrêté de cessibilité a été adopté le 22 août 2023.
Par ordonnance du 7 mars 2024, le juge de l’expropriation a déclaré l’expropriation des parcelles au profit de l’EPFIF.
La procédure devant le juge de l’expropriation

L’EPFIF a notifié son offre d’indemnités d’expropriation à Monsieur [L] [A] et Monsieur [P] [A], par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 février 2024. 
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 avril 2024, reçue au greffe le 24 avril 2024, l’EPFIF a saisi le juge de l’expropriation d’une requête aux fins de faire fixer les indemnités d’expropriation dues à Monsieur [L] [A] et Monsieur [P] [A].
Monsieur le Commissaire du Gouvernement a conclu le 4 mars 2025.

Le transport sur les lieux a été effectué le 12 mars 2025.

L’EPFIF a déposé un mémoire en réponse et récapitulatif le 20 mai 2025.
Monsieur [L] [A] et Monsieur [P] [A] ont déposé un mémoire en réplique le 5 mai 2025 et un mémoire en réplique et récapitulatif le 5 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2025, et renvoyée à l’audience du 18 juin 2025, où elle a été plaidée et mise en délibéré au 15 octobre 2025.

Au terme de la procédure, les prétentions et moyens des parties s’établissent respectivement comme suit :

PRETENTIONS ET MOYENS DE L’EPFIF

L’EPFIF sollicite du Juge de l’Expropriation qu’il fixe les indemnités d’expropriation pour les parcelles cadastrées section BE [Cadastre 1] (a), désormais BE [Cadastre 26], et BE [Cadastre 2], sises [Adresse 3] à [Localité 1], appartenant à Messieurs [L] et [P] [A], en leur qualité d’ayants-droits de Monsieur [E] [A], ancien propriétaire décédé, à une somme, en valeur libre, de 263 312 €, hors indemnité de remploi, soit 290 643 €, indemnité de remploi comprise. 
Il expose que le bien exproprié est situé [Adresse 3] dans le secteur du centre-ville de [Localité 1], au sein de la ZAC << Cesson-centre », à proximité de la D346, à environ 1,5 km de la gare [Localité 1] RER, à proximité de la Mairie et de la Poste, dans un quartier commerçant où l’on trouve notamment des commerces de proximité, ainsi que des restaurants.
Il ajoute que l’ensemble des parcelles d’une superficie totale de 2 376 m2 est enclavé et non viabilisé et que l’expropriation ne porte que sur une partie pour une superficie totale de 1 609 m2, déterminée de la façon suivante : 
- la parcelle BE [Cadastre 27] (845 m2) a fait l’objet d’une division engendrant les parcelles filles cadastrées section BE n°[Cadastre 26] et n°[Cadastre 28] et l’expropriation ne concerne que la parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 26] pour une emprise de 78 m2,
- la parcelle BE [Cadastre 2] d’une superficie de 1531 m2,
Les parcelles ne supportent pas de construction et constituent un terrain en nature d’agrément pour la parcelle BE [Cadastre 26] et un terrain en nature de friche boisée pour la parcelle BE[Cadastre 2].
Il ajoute que le seul fait que les parcelles soient desservies par une voie privée appartenant à une indivision ne permet pas de remettre en cause leur caractère enclavé dès lors qu’elles ne bénéficient d’aucune issue autonome au sens de l’article 682 du code civil, vers la voie publique constituée par l’[Adresse 2].
Il mentionne que les expropriés commettent une confusion en soutenant par ailleurs que le caractère viabilisé de ces parcelles doit s’apprécier au regard de l’ensemble de la ZAC dans laquelle elles se situent, alors qu’en vertu des dispositions de l’article L322-3 du code de l'expropriation c’est uniquement pour apprécier le caractère suffisamment dimensionné des réseaux que le juge de l’expropriation doit se placer à l’échelle de la ZAC ; et qu’en l’espèce ces parcelles ne sont pas directement desservies par les réseaux présents le long de l’[Adresse 2].
S’agissant de la date de référence, au visa des articles L332-2 et L213-4 du code de l’expropriation, il retient la date du 16 mars 2022, correspondant à la dernière révision du PLU approuvée par le conseil municipal de [Localité 1], un droit de préemption urbain ayant été instauré sur l’ensemble des zones urbaines et d’urbanisation future de la commune de [Localité 1] par une délibération du conseil municipal en date du 16 mars 2022.
Il oppose aux expropriés qui retiennent la date du 4 aout 2022, date à laquelle la délibération du 16 mars 2022 a été publiée sur le portail national de l’urbanisme, l’inapplication de l’article L153-23 du code de l’urbanisme qui n’est entré en vigueur que le 1 er janvier 2023.
Il mentionne qu’à la date de référence le bien exproprié est situé à cheval sur les zones UC et UA du PLU, soit les zones correspondant respectivement au périmètre de la ZAC << [Adresse 8] » et aux parties agglomérées les plus anciennes de [Localité 1] offrant une mixité fonctionnelle (habitat, commerces et équipements) ; que la zone UC est divisée en trois zones UC1, UC2 et UC3, étant précisé que le bien exproprie se situe en partie en zone UC1 et en partie en zone UC3 ; et que la zone UA est, quant à elle, divisée en deux zones UAa et UAb, étant précisé que le bien exproprié se situe en partie en zone UAa, constituant le centre ancien du bourg de [Localité 1]. 
Il relève que la consistance et la qualification des parcelles s’apprécie au regard de leurs caractéristiques physiques et matérielles propres et non au regard des caractéristiques de l’unité foncière dont elles font partie, et ce d’autant plus quand l’expropriation ne porte que sur une partie de l’unité foncière ; que ce n’est qu’en cas d’expropriation partielle d’une parcelle que la consistance du terrain exproprié doit s’apprécier au regard de l’intégralité de la parcelle dont l’emprise a été détachée ; qu’en l’espèce les parcelles expropriées constituent des parcelles distinctes de la parcelle voisine BE[Cadastre 29] appartenant aux consorts [A] et accueillant leur maison, non concernée par l’expropriation ; et que seule la parcelle BE [Cadastre 1], en nature d’agrément a fait l’objet d’une division, et d’une expropriation partielle.
Il conclue que bien que situées en zone constructible, ces parcelles non viabilisées et enclavées ne peuvent être qualifiées de terrain à bâtir.
Pour déterminer la valeur du bien, il utilise la méthode par comparaison, et propose les termes suivants correspondant à des terrains constructibles enclavés mais viabilisés(sauf le terme2) : 


Il fait observer que les termes 3,4 et 5 sont les plus proches du bien exproprié, se trouvant eux aussi dans la [Adresse 1].

Il complète ces références avec des biens présentant des similitudes avec le bien exproprié mais se trouvant sur des communes limitrophes :

Et propose de retenir les valeurs vénales suivantes : 
- parcelle BE [Cadastre 2] : 1 531 m2 x 170 €/m2 = 260 270 €
- parcelle BE [Cadastre 26] : compte tenu de sa petite superficie de 78 m2, la rendant par nature inconstructible, il retient une valeur minorée de 39 €/m2, correspondant à environ 20% de la valeur vénale retenue pour les autres parcelles, soit 78 m2 x 39 €/m2 = 3 042 €
Soit une indemnité de dépossession totale de : 263 312€ 
Il mentionne que contrairement à ce qu’avancent les expropriés, ses termes sont recevables dès lors que les références de publication des actes au service de la publicité foncière sont indiquées.
Il calcule l’indemnité de remploi selon la jurisprudence habituelle par tranches :
o 20% de5000€ = 1000€
o 15% de10000€ = 1500€
o 10%de 248312€ = 24831€
Total de l’indemnité de remploi en valeur libre = 27 331 €
Il conteste les références produites par les expropriés au motif qu’elles portent exclusivement sur des terrains à bâtir ; qu’elles sont anciennes car portant sur des ventes de 2018 ; et qu’elles ont des surfaces supérieures.
S’agissant de l’indemnité de dépréciation du surplus sollicitée par les expropriés à laquelle il s’oppose, il fait valoir qu’une telle indemnité ne peut être accordée que si la dépréciation du surplus découle de l’expropriation partielle d’une des parcelles, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
S’agissant de l’indemnité de clôture, s’il ne remet pas en cause le droit à bénéficier d’une telle indemnité, il relève que les expropriés produisent un seul et unique devis, insuffisant pour garantir que le montant sollicité n’est pas excessif, et qui porte en outre sur une clôture de 38 mètres linéaires dont une partie n’a pas de rapport avec les parcelles expropriées et une autre partie sur un linéaire déjà existant.
PRETENTIONS ET MOYENS DES CONSORTS [A]
Ils demandent au juge de l’expropriation de :
-fixer la date de référence au 4 août 2022, correspondant à la date à laquelle la révision du PLU de [Localité 1] approuvée le 16 mars 2022 a été rendue opposable aux tiers ; 
-qualifier les biens en terrain à bâtir au sens l’article L.322-3 du code de l’expropriation; à défaut, 
-qualifier les biens en situation hautement privilégiée ; 
 -fixer la date d’appréciation de la consistance des biens au 7 mars 2024, date à laquelle a été rendue l’ordonnance d’expropriation, 
 En conséquence : 
 -fixer à la somme de 611.196 €uros (SIX CENT ONZE MILLE CENT QUATRE VINGT SEIZE EUROS) le montant global de l’indemnité de dépossession, remploi compris, due par l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de- France pour l’expropriation des parcelles, sises à [Adresse 3], cadastrées section : 
- BE [Cadastre 27] (emprise partielle de 91m²), 
- BE [Cadastre 2] (emprise totale de 1531 m²), 
-fixer à la somme de 90.000 €uros (QUATRE VINGT DIX MILLE EUROS) le montant de l’indemnité accessoire pour dépréciation du surplus, 
-fixer à la somme de 38.938 €uros (TRENTE HUIT MILLE NEUF CENT TRENTE HUIT EUROS) le montant de l’indemnité accessoire pour reconstitution d’un mur de clôture et portail, 
 -condamner l’Etablissement Public Foncier d’Ile-de-France – EPFIF – aux entiers dépens de l’instance et à leur verser une somme de 5.000 €uros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
A titre liminaire, ils rappellent les termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, l’article 545 du code civil, les articles L321-1 et L321-3 du code de l’expropriation , en vertu desquels le droit de propriété est par principe inviolable et nul ne peut en être privé sauf pour nécessité publique et sous réserve d’une juste et préalable indemnité.
Sur le descriptif et la consistance des parcelles :
Ils exposent que le transport sur les lieux a permis de constater un état très avancé du programme prévisionnel des constructions tel qu’annoncé dans le dossier de création de la ZAC, ce qui aura une incidence sur la qualification juridique des emprises
Ils relèvent par ailleurs qu’on accède à la propriété [A] depuis l’[Adresse 3], qui est une impasse privée appartenant à une indivision, avec notamment pour ayants-droits les consorts [A] ; que leurs parcelles sont ainsi parfaitement accessibles depuis cette impasse ; qu’ en milieu d’impasse, se trouve le portail d’accès au jardin d’agrément de la propriété [A] ; que tous les réseaux sont présents le long de l’[Adresse 2], à 20 mètres des emprises ; et que les constructions sises dans l’[Adresse 3] sont toutes raccordées au réseau électrique.
Ils ajoutent qu’en application de l’article L322-3, 2éme, du code de l’expropriation, dans l’hypothèse d’emprises situées dans une opération d’aménagement d’ensemble, telle une ZAC, la condition liée à la desserte par les réseaux pour apprécier ou non la qualification en terrain à bâtir doit s’apprécier au regard de l’ensemble de la zone ; et que c’est au regard de la capacité des réseaux périphériques à la ZAC que la qualification doit s’opérer. 
Ils mentionnent par ailleurs que le reliquat restant appartenir aux consorts [A] est composé, d’une part, de la parcelle BE [Cadastre 29] (3 logements d’habitation en location), d’autre part, de la parcelle BE [Cadastre 28] (terrain d’agrément) ; que ces trois logements, d’une surface de plancher de 77, 82 et 89 m² sont bien évidemment desservis par l’ensemble des réseaux ; et que toutes ces parcelles d’un seul tenant et contigües constituent une seule et même unité foncière avec un accès carrossable et une desserte des réseaux.
Sur la date de référence 
Au visa des articles L322-2 du code de l’expropriation, et L213-6 et L213-4 du code de l’urbanisme, les parcelles étant comprises dans un périmètre soumis à PPU suivant délibération du 16 mars 2022, mais aussi au DPU renforcé suivant délibération du 14 décembre 2022, ils retiennent la date de référence du 4 aout 2022, correspondant à la date de publication de la délibération du 16 mars 2022 au portail national de l’urbanisme, seule publication à leur connaissance.
Ils répondent au moyen soulevé par l’EPFIF que la publication sur le Géoportail de l’urbanisme a été rendue obligatoire depuis le 1 er janvier 2020, et qu’ aucun élément n’est versé par l’autorité expropriante visant à établir et dater l’exécution, d’une part, des formalités de publicité du plan, et d’autre part de la transmission de ce PLU au représentant de l’Etat.
Sur la qualification juridique des parcelles
Ils considèrent que les parcelles sont des terrains à bâtir au sens des dispositions de l’article L322-3 du code de l’expropriation aux motifs que :
Elles sont situées en zones UAa, UC3 et UC1 du PLU, qui sont des zones constructiblesLe secteur est couvert par une orientation d’aménagement et de programmationPlusieurs programmes immobiliers représentant au total 207 logements ont été autorisés à l’EST et au Sud de la ZAC, entre 2014 et 2022, démontrant la capacité des réseaux périphériques à desservir l’ensemble de l’opération.Ils ajoutent que la proximité des réseaux et la desserte doivent s’apprécier au regard de l’entièreté de la propriété des expropriés , à l’échelle de l’unité foncière qu’elle constitue ;que les parcelles, contrairement à ce que prétend l’EPFIF, ne sont pas enclavées, dès lors qu’ils peuvent y accéder par un passage commun, constitué par l’[Adresse 3], dont ils sont coindivisaires ; que cette impasse borde l’[Adresse 2] qui dispose de l’ensemble des réseaux ; que les emprises se situent elles-mêmes à 35 mètres de l’[Adresse 2] ;que la propriété bâtie [A], située à environ 10 mètres de l’[Adresse 2], accueille pour sa part trois logements. ; que la propriété bâtie [Z], où réside Monsieur [S] [Z] (parcelle BE [Cadastre 30] sise au [Adresse 9]), borde ladite avenue ; et que ces logements sont bien évidemment desservis par les réseaux. 
Subsidiairement, si le tribunal ne devait pas retenir la qualification de terrain à bâtir, ils considèrent qu’il devra retenir la situation hautement privilégiée des parcelles compte tenu de la situation des terrains en configuration de « dents creuses » au sein du centre-ville de [Localité 1], bénéficiant de la proximité de tous les équipements et services publics, des commerces et des transports en commun (notamment du RER D amenant à la Gare de [Etablissement 1] en 45mn environ), et d’un cadre de vie de grande qualité.
Sur le calcul de l’indemnité principale 
Ils utilisent la méthode par comparaison et se basent sur le rapport d’expertise du cabinet VIGNOLLES et les mutations suivantes : 
 

Et relèvent que la vente de terrains dans les ZAC habitat limitrophes de [Localité 1] se situe entre 315 euros/m2 et 609 euros/m2 , les cessions de terrains à bâtir non viabilisés en 2021/2022( T8 et T9) jouxtant l’opération de la ZAC sont comprises entre 360 et 395 euros, et le terme 10, correspondant au terme 2 du commissaire du gouvernement portant sur une vente d’un terrain à bâtir entre particuliers à proximité immédiate de la [Adresse 10] est tout à fait comparable.
A partir du terme 6, concernant une vente , hors marché captif, entre personnes privées, au prix de 433 euros/m2 , incluant le coût de viabilisation du terrain de 91 euros ( 3 827 030 euros pour la totalité de la ZAC selon le bilan financier du dossier de réalisation/ 41 962 m2 correspondant à la totalité des emprises déclarées cessibles) , ils retiennent une valeur de 433- 91 = 342 euros/m2, et une indemnité principale de : 1 622 m2 x 342 euros = 554 724 euros.
 S’agissant des termes cités par l’EPFIF, ils mentionnent que la communication des références de publication ne permet pas de connaître les caractéristiques précises des biens.
Ils apportent les critiques suivantes :

S’agissant des termes de comparaison du commissaire du gouvernement, ils considèrent que seul le terme 2 a vocation à être pris en compte, les autres termes résultant soit d’une vente d’opportunité, soit d’un marché captif, l’exemple le plus frappant étant la préemption [D] qui a échoué et permis une vente libre au prix de 2 220 000 euros, soit de cession de bien incomparable enclavé, soit d’une vente avec une convention de participation ZAC imposée à l’acquéreur.
Sur l’indemnité de remploi

Sur l’indemnité de dépréciation du surplus
Ils font valoir que l’emprise va avoir pour conséquence de diminuer leur terrain d’agrément et de supprimer leur portail d’accès, mais encore de supprimer l’accès carrossable ( l’[Adresse 3] dont ils sont indivisaires) à leur propriété, qui devient par la même inconstructible, non conforme au PLU, et qui perd ses places de stationnements.
Ils évaluent cette dépréciation à 40% de la valeur médiane selon l’estimation faite de leur bien en 2024 soit : 225 000 x 40% = 90 000 euros.
Sur l’indemnité de clôture
Ils exposent qu’au regard de la nouvelle limite divisoire, pour éviter toute intrusion sur leur propriété, ils vont devoir clôturer et installer un portail depuis la future « voie piétonne partagée » et versent au débat un devis de 38 938 euros.
PROPOSITIONS DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Il proposait dans ses dernières conclusions une indemnité de dépossession totale de 252 760 euros et une indemnité de remploi correspondante de 26 276 euros. Cette proposition a été rectifiée à l’audience.
Il décrit l’emprise expropriée comme étant composée de deux terrains non viabilisés, à savoir la parcelle BE [Cadastre 26] de 78 m2 de configuration régulière, située en fond d’impasse, et la parcelle BE [Cadastre 2] d’une superficie de 1531 m2 de configuration régulière et enclavée.
S’agissant de la date de référence, il mentionne qu’elles sont situées dans le périmètre du droit de préemption urbain (D.P.U) ; et qu’aux termes des articles L. 322-2 du Code de l'expropriation et L 213-4 du code de l'urbanisme, la date à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien , soit en l’espèce la date de révision du PLU du 16 mars 2022 .
Il ajoute qu’à cette date la parcelle BE [Cadastre 2] était située en zone UC du PLU, qui correspond à la ZAC [Adresse 8] ; que la zone UC est divisée en 3 zones UC1, UC2, UC3 qui diffèrent entre elles uniquement par les règles de hauteur des constructions ; et que l'orientation d’Aménagement et de Programmation N°5 – Centre-ville, complète dans son périmètre le règlement de la zone UC. 
Quant à la parcelle BE[Cadastre 26], il précise qu’elle était située en zone UAa du PLU de la commune de [Localité 1].
La zone UA recouvre les parties agglomérées les plus anciennes de [Localité 1], offrant une mixité fonctionnelle (habitat, commerces, équipements…). Elle est notamment caractérisée par le paysage urbain des centres villageois historiques. Les constructions sont implantées sur les limites des terrains (alignement, limite de propriété), l’emprise au sol peut y être élevée et les constructions anciennes sont constituées d’un rez de chaussée surmontée d’un étage et de combles qui sont ou qui peuvent être aménagés.
 Il procède par comparaison avec des cessions de terrains à bâtir dans un rayon de 1km autour de [Localité 1], sur la période de janvier 2020 à janvier 2025 :

Pour la parcelle BE [Cadastre 2], il retient la valeur médiane de160 euros/m2, soit une valeur totale de : 160 euros x 1 531 m2= 244 960 euros.
Pour la parcelle BE [Cadastre 26], considérant qu’elle présente un faible potentiel constructible en raison de son classement en zone UAa et de sa faible surface, il retenait dans son mémoire une valeur basse de 100 euros/m2, soit une somme totale de : 100euros x 78 m2 = 7 800 euros.
Cependant à l’audience, il a abandonné cette position et a retenu une somme de 160 euros/m2, portant ainsi l’indemnité de dépossession à la somme de 257 440 euros.
Et il calcule l’indemnité de remploi selon la jurisprudence habituelle par tranches.

MOTIFS DE LA DECISION
I-SUR LE TRANSFERT DE PROPRIETE
Suite à l'ordonnance d'expropriation, le transfert de propriété est intervenu le 7 mars 2024.
II-SUR LA DESCRIPTION DU BIEN
 Il s’agit des parcelles BE [Cadastre 26](anciennement BE [Cadastre 27]) et BE [Cadastre 2] sises [Adresse 3] à [Localité 1], situées dans le secteur centre -ville de [Localité 1], au sein de la ZAC « Cesson -Centre » à proximité de la D346, à environ 1,5 km de la gare [Localité 1] RER, à proximité de la Mairie et de la Poste, dans un quartier commerçant où l’on trouve notamment des commerces de proximité, ainsi que des restaurants.
La parcelle BE [Cadastre 26] de 78 m2 est issue de la division de la parcelle BE86a ( de 845m2) et il a été constaté lors du transport sur les lieux qu’elle constituait une partie du jardin d’agrément de la parcelle BE[Cadastre 29] sur laquelle se situe une maison d’habitation. Elle est en herbe et donne sur l’[Adresse 3].
La parcelle BE [Cadastre 2], qui est dans le prolongement de la parcelle BE[Cadastre 28], est apparue en état d’abandon, avec la présence de ronces, d’herbes hautes, de bois taillis et d’un cabanon délabré.

 
III-SUR LES INDEMNITES
L’article L321-1 du code de l'expropriation dispose que « Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. ».
L’article R311-22 précise que : «Le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et de celles du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant. Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R.311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié. Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose. » ;
Seule donne lieu à réparation le préjudice reposant sur un droit juridiquement protégé au jour de l’expropriation.
Selon l’article L322-1 du code de l’expropriation, « le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Toutefois, les améliorations de toute nature, telles que constructions, plantations, installations diverses, acquisitions de marchandises, qui auraient été faites à l'immeuble, à l'industrie ou au fonds de commerce, même antérieurement à l'ordonnance d'expropriation, ne donnent lieu à aucune indemnité si, en raison de l'époque à laquelle ces améliorations ont eu lieu ou de toutes autres circonstances, il apparaît qu'elles ont été faites dans le but d'obtenir une indemnité plus élevée. Sont présumées faites dans ce but, sauf preuve contraire, les améliorations postérieures à l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1.
En cas d'expropriation survenant au cours de l'occupation d'un immeuble réquisitionné, il n'est pas non plus tenu compte des modifications apportées aux biens par l'Etat. »

1-Sur la date de référence et sur la nature de la parcelle
A- Sur la date de référence
L’article L322-2 du code de l'expropriation dispose que « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. »

Par dérogation au principe de l’article L322-2 du code de l’expropriation fixant cette date de référence un an avant l’ouverture de l’enquête d’utilité publique, les articles L.213-4 a et L.213-6 du code de l’urbanisme prévoient que lorsqu’un bien est soumis au droit de préemption, la date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols.

En l’espèce, il n’est pas contesté que les parcelles sont situées dans le périmètre de préemption urbain, et que le dernier document d’urbanisme approuvé date du 16 mars 2022.

Pour autant la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers cette modification.
Or les expropriés démontrent par la production d’un extrait du geoportail -urbanisme que cette modification a été publiée et par là même rendue opposable aux tiers le 4 aout 2022.

 En conséquence, la date de référence retenue sera celle du 4 aout 2022.

B- Sur qualification de la parcelle 

L’article L322-3 du code de l'expropriation dispose que :
«  La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L. 1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ; 
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L. 322-2. » ;
L’article L322-4 du code de l'expropriation dispose que « L'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l'utilisation des sols et notamment des servitudes d'utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. » ;
Il résulte de ces textes que pour recevoir la qualification de terrain à bâtir les parcelles doivent réunir les deux conditions cumulatives suivantes :
-être situées dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme à la date de référence
-être desservies par des réseaux d’eau potable, électricité, assainissement et une voie d’accès d’une dimension suffisante au regard de la zone d’aménagement envisagée.
En l’espèce, à la date de référence, ce qui n’est pas contesté, les parcelles sont situées en zones UAa, UC3 et UC1 du PLU, qui sont des zones constructibles, ainsi le débat porte sur l’existence et la suffisance de leur desserte et de la possibilité de les raccorder à des réseaux suffisants au regard de la zone d’aménagement envisagée.
En cas d’expropriation partielle, la qualification à la date de référence des terrains expropriés et leur éventuelle situation privilégiée s’apprécie à cette même date au regard de l’entière parcelle dont l’emprise a été détachée et non en fonction de la seule emprise qui résulte de l’expropriation. Par ailleurs, le fait que plusieurs parcelles constituent une seule unité foncière, ne permet pas de considérer qu’elles doivent toutes recevoir la même qualification, chaque parcelle devant être appréciée au regard de ses caractéristiques physiques et matérielles propres.
En l’espèce, les parcelles expropriées constituent des parcelles distinctes de la parcelle voisine BE[Cadastre 29] appartenant aux consorts [A] et accueillant leur maison, non concernée par l’expropriation et seule la parcelle BE [Cadastre 1], en nature d’agrément a fait l’objet d’une division, et d’une expropriation partielle.
Elles sont desservies par une voie privée, l’[Adresse 3], appartenant à une indivision, et ne bénéficient d’aucune issue autonome vers la voie publique, ce qui en fait des parcelles enclavées, quand bien même les consorts [A] font partie de l’indivision propriétaire de ladite impasse.
Par ailleurs, il s’agit d’une part d’une parcelle en nature de terrain d’agrément et d’autre part d’un terrain en nature de friche boisée dépourvus de toute voie d’accès et de tout raccordement aux réseaux, notamment pour la parcelle BE[Cadastre 2]. Par ailleurs, il n’est pas établi que les réseaux, de dimension suffisante pour l’opération d’aménagement de la ZAC, soient à proximité immédiate. 
En effet, il n’est pas démontré par les pièces produites par les expropriés qu’il est possible à partir de ces terrains de se raccorder à un réseau électrique adapté à la capacité de construction de la parcelle, de même il n’est pas démontré qu’il existe à l’aplomb des parcelles une conduite d’eau de calibre suffisant permettant un raccordement immédiat, malgré la proximité avec la [Adresse 10] .
Si les permis de construire délivrés entre 2014 et 2022, produits par les expropriés pour la réalisation de 207 logements à l’Est et au Sud de la ZAC, démontrent que l’aménageur a créé les réseaux nécessaires à la réalisation de ces logements, ils ne justifient aucunement de la possibilité de raccorder immédiatement les parcelles en cause, ni de l’existence d’une quelconque voie d’accès qui n’a pas été constatée lors du transport.
Enfin, il ressort de l’examen du dossier de création de la ZAC que les parcelles objet du litige font partie de la deuxième phase du projet, dont il n’est pas démontré qu’elle était en cours de réalisation en 2022. 
En conséquence, les parcelles BE[Cadastre 2] et BE [Cadastre 26] ne pouvant recevoir la qualification de terrain à bâtir, elles seront évaluées selon leur usage effectif, c’est-à-dire comme jardin d’agrément pour l’une et comme terrain en nature de friche pour l’autre.
Cependant, il est admis que des terrains, lorsqu’ils ne sont pas susceptibles de recevoir la qualification de terrains à bâtir, peuvent recevoir la qualification de situation privilégiée en fonction de la plus-value tenant à leur situation notamment dans les zones périurbaines à forte pression foncière et faire l’objet d’une évaluation sensiblement supérieur à leur usage effectif.
 En l’espèce les parcelles correspondent à un terrain en situation privilégiée dès lors que :
Elles sont situées en limite immédiate d’une zone bâtie en plein centre-villeElles sont situées à proximité des commerces, des services publics, des transports en commun, des voies de circulation,Elles sont situées dans une zone où s’exerce une forte pression sur le marché.En conséquence, il sera tenu compte de cette situation dans le calcul de l’indemnisation des propriétaires.
2-Sur l’indemnité de dépossession et l’indemnité de remploi
-Sur l’indemnité de dépossession
Le juge fixe l’indemnité de dépossession d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété et d’après leur valeur à la date du jugement de première instance.
Le prix d’un bien immobilier est par ailleurs nécessairement déterminé par la valeur du marché concernant des biens de même nature situés dans la même zone géographique, ainsi la méthode par comparaison sera utilisée pour déterminer l’indemnité principale de dépossession.
Enfin, il est de principe que ne peuvent être prises en considération comme références pertinentes que des ventes dont les références de publication sont communiquées afin de pouvoir accéder aux actes de vente et connaitre les caractéristiques des biens concernes ainsi que les modalités des transactions, en revanche la production des actes de vente n’est pas requise, en conséquence, les termes de comparaison proposés par l’EPFIF ne sauraient être écartés pour ce seul motif.
Les consorts [A] retiennent une valeur unitaire de 342euros/m2 en s’appuyant sur des cessions portant sur des terrains à bâtir de superficie bien supérieure aux présentes parcelles ( entre 1227 m2 et 5808 m2) dans des ZAC d’habitat limitrophes de [Localité 1], et notamment sur la ville de [Localité 5], plus attractive, où des prix de 559 euros et 609 euros/m2 ont été pratiqués, la seule vente sur [Localité 1] concernant un terrain à bâtir de 2 587 m2 au prix de 433 euros/m2. Cependant ces termes de références ne sont pas comparables avec les parcelles objets du litige.
Les termes de comparaison utilisés par le commissaire du gouvernement pour proposer un prix de 160 euros/ m2 correspondent à des cessions de terrain à bâtir sur [Localité 1]. Les termes 4 et 6 portant sur des superficies respectivement de 6757 m2 et 9516 m2, seront écartés. En outre, il ressort de la convention de participation produite (pièce 8.07 des expropriés) que pour ses termes 1 et 4 , en sus du prix de vente il convient de rajouter une somme de 120 euros à titre de participation de l’acheteur, ramenant portant ainsi le prix à 261 euros/m2.Ainsi la moyenne peut être portée à 247 euros.
Enfin, s’agissant des termes proposés par l’EPFIF, correspondant à des ventes de terrains constructibles enclavés et viabilisés, en excluant les termes 4 et 5 correspondants aux termes 4 et 6 du commissaire du gouvernement, on arrive à une moyenne de 201 euros.
En conséquence, pour tenir compte du fait que les parcelles ne peuvent faire l’objet d’une qualification de terrain à bâtir, mais qu’elles sont cependant dans une situation privilégiée tel que cela a été développé ci-dessus, il sera retenu une moyenne de 200 euros/m2.
Cependant, compte tenu de sa faible superficie de 78 m2, qui la rend inconstructible, il convient d’appliquer un abattement de 70% à la parcelle BE [Cadastre 2].
En conséquence, l’indemnité de dépossession d’établit comme suit :
Parcelle BE [Cadastre 26] : 200 euros x 1531m2= 306 200 eurosParcelle BE [Cadastre 2] : 78 m2 x (200 euros x 30%) = 4 680 eurosSoit une somme totale de : 310 880 euros.
-Sur l’indemnité de remploi
Il résulte de l’article R322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de biens de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière.
Elle est calculée forfaitairement en proportion du montant de l’indemnité principale et elle représente le montant des frais et droits (droits de mutation, frais d’acte et honoraires de négociation) que devrait supporter l’exproprié pour reconstituer en nature son patrimoine. Elle est due en principe même si le remploi s’effectue sous d’autres formes, ou même si le remploi n’est pas envisageable.
Le calcul de l’indemnité de remploi s’établit alors comme suit :
5 000 euros x 20 % = 1 000 euros10 000 euros x 15% = 1 500 euros295 880 euros x 10% = 29 588 eurosTOTAL : 32 088 euros.


3-Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus
En vertu des dispositions de l’article L321-1 du code de l’expropriation, en matière de dépréciation du surplus, le préjudice n’est indemnisable que s’il découle notamment de la mauvaise configuration par la suite du prélèvement, ou de la perte d’un accessoire important.
Cette indemnité a ainsi pour objet de couvrir, en cas d’expropriation partielle, la moins -value que subit de ce fait la partie restante. Il faut pour cela que soit porté atteinte à une unité foncière, ce qui implique que la ou les mêmes personnes soient propriétaires de l’ensemble.
En l’espèce, il n’est pas contesté que les consorts [A], expropriés, sont propriétaires des parcelles BE[Cadastre 29], sur laquelle se trouve trois maisons logements, des parcelles BE [Cadastre 26] et BE[Cadastre 28] (anciennement BE[Cadastre 1]) constitutives du terrain d’agrément attenant à la parcelle BE[Cadastre 29], et de la parcelle BE[Cadastre 2] attenante à la parcelle BE[Cadastre 28] constitutive d’une friche boisée. Ainsi l’ensemble constitue une unité foncière appartenant aux consorts [A]. Cependant, cette situation n’emporte pas pour autant et automatiquement attribution d’une indemnité de dépréciation.
Les consorts [A] sollicitent une telle indemnité au motif que leur terrain d’agrément sera diminué et privé d’accès à l’[Adresse 3] d’une part et que l’expropriation en totalité de l’[Adresse 3] va supprimer tout accès carrossable à leur propriété et notamment aux trois maisons d’habitation, rendant par la même leur terrain inconstructible.
Cependant, la privation de tout accès carrossable à leurs propriétés ne résulte pas des emprises des parcelles BE[Cadastre 26] et BE [Cadastre 2], mais de l’expropriation de l’[Adresse 3] constituée de la parcelle BE[Cadastre 8].
Par ailleurs, le droit d’utilisation de l’[Adresse 3] par les consorts [A] résulte du fait que ceux-ci sont propriétaires indivis de cette impasse, mais n’est pas rattaché à la parcelle BE [Cadastre 26] ni à la parcelle BE[Cadastre 2], ces deux parcelles étant en situation d’enclavement.
Enfin, le terrain d’agrément constitué des parcelles BE [Cadastre 26] et BE[Cadastre 28] d’une surface totale de 845 m2 ne sera amputé que d’une surface de 78 m2 ne modifiant en rien la configuration du terrain d’agrément, dont le surplus ne subit ainsi aucune dépréciation.
En conséquence, la demande faite à ce titre sera rejetée.
4-Sur l’indemnité de clôture

L’EPFIF ne conteste pas le principe d’une indemnité de clôture afin de fermer et sécuriser la propriété des consorts [A] mais conteste le montant de l’unique devis produit qu’il considère comme excessif, et portant en outre sur une clôture de 38 mètres linéaires dont une partie est sans rapport avec les parcelles expropriées et une autre partie sur un linéaire déjà existant, sans pour autant produire lui -même un autre devis.

Au terme des dispositions de l’article L322-12 du code de l’expropriation, les indemnités sont fixées en euros, et l’expropriant ne peut, sans l’accord de l’exproprié se libérer de sa dette par une réparation en nature du préjudice subi.

En l’espèce, en l’absence d’accord des expropriés, il convient de fixer l’indemnité en euros.

Il résulte du devis produit qu’il prend effectivement en compte la réalisation d’une clôture pour fermer d’autres parcelles que celles objet du litige pour 42,18 mètres linéaires, ainsi que le remplacement d’une clôture déjà existante de 22,17 mètres linéaires séparant d’ores et déjà les parcelles BE [Cadastre 26] et BE[Cadastre 28].
Au final, la clôture à réaliser, devant séparer les parcelles BE [Cadastre 26] et BE [Cadastre 28] porte sur 16,16 mètres linéaires.

En conséquence, l’indemnité de clôture sera fixée de la façon suivante :
 38 938,08 euros TTC /(42,18+22,17+16,16) x 16,16 = 7 815,66 eurosTTC.




-IV- SUR L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVIL ET LES DEPENS

Conformément aux dispositions de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante.

L’article 700 du code de procédure civile énonce que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens à verser à l’autre partie une certaine somme au titre des frais exposés non compris dans les dépens.

En application de ce texte, l’EPFIF devra verser à Monsieur [L] [A] et Monsieur [P] [A] la somme de 3 000 euros.


PAR CES MOTIFS
Statuant par jugement mis à disposition, contradictoirement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DIT que le transfert de propriété est intervenu le 7 mars 2024 ;

FIXE les indemnités à payer par l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à [L] [A] et Monsieur [P] [A] à la suite de l’expropriation des parcelles BE [Cadastre 26] et BE [Cadastre 2] sises [Adresse 3] à [Localité 1] à la somme totale de 350 783,66 euros ( TROIS CENT CINQUANTE MILLE SEPT CENT QUATRE VINGT TROIS euros SOIXANTE SIX centimes) décomposée de la façon suivante :
-indemnité de dépossession : 310 880 euros
-indemnité de remploi : 32 088 euros
 -indemnité de clôture : 7 815,66 euros
CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France à payer à Monsieur [L] [A] et Monsieur [P] [A] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
DIT que les dépens seront laissés à la charge de l’Etablissement Public Foncier d’Ile de France .
Jugement prononcé par Valérie HAMON, juge de l’expropriation pour le département de Seine et Marne, qui a signé la minute avec Laurence CHAMMAH, greffier au tribunal judiciaire de Melun, le 15 octobre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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Mise à jour de la source le 2026-02-05T14:02:21.403Z.