Tribunal judiciaire de Nanterre, Référés, 9 février 2026, n° 25/00571

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a fait citer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] – [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Paris Rive Gauche, devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant dans le cadre d’une procédure accélérée au fond. Il forme les prétentions suivantes :

« Vu les articles L 113-5-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, 

Vu les articles R 113-22 du code de la construction et de l’habitation, 

Il est demandé à Madame, Monsieur le Président, statuant selon la procédure accélérée au fond de : 
JUGER recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 3] en son opposition du droit de surplomb, 

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 3] et [Adresse 10] à [Localité 3] de sa demande tenant à l’exercice du droit de surplomb 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 3] et [Adresse 10] à [Localité 3] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ; 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à VANVES et [Adresse 10] à VANVES aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP DPG Avocats, société constituée, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Le 5 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] [Localité 4] [Adresse 12], représenté, a plaidé conformément à son assignation.
Le défendeur n’a pas comparu.

Motifs

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

La contestation du droit de surplomb :

L’article L113-5-1 I du code de la construction et de l’habitation dispose que I.-Le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure. Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé. Ce droit s'éteint par la destruction du bâtiment faisant l'objet de l'ouvrage d'isolation. Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l'information des tiers au fichier immobilier.

L’article R113-19 du même code dispose notamment que la notification prévue au III de l'article L. 113-5-1 est faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier de justice et comporte les éléments suivants : […] 4° Une proposition relative au montant des indemnités préalables prévues aux I et II de l'article L. 113-5-1 […] Cette notification précise qu'elle constitue le point de départ du délai d'opposition de six mois prévu au III de l'article L. 113-5-1.

En l’espèce, par LRAR du 12 août 2024, le défendeur a notifié au demandeur son intention de se prévaloir du droit de surplomb et en conséquence d’établir une convention de droit de surplomb dans le cadre de travaux d’isolement par l’extérieur.

Par missive du 27 janvier 2025, le demandeur a notifié à la partie adverse un refus fondé sur le non-respect des conditions prévues dans les dispositions susvisées.

A ce titre, force est de relever que la missive du 12 août 2024 et ses annexes ne mentionnent aucune proposition indemnitaire.

Or, l’article L113-5-1 II dispose notamment que dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I.

En l’absence de proposition indemnitaire formée dans la missive susvisée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] est bienfondé à s’opposer à l’exercice du droit de surplomb du fonds voisin dans la mesure où il constitue une atteinte disproportionnée à son droit de propriété caractérisant un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il sera fait droit à la demande.

Les autres décisions :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] – G Gascogne [Adresse 13] qui succombe est condamné aux dépens.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] – G Gascogne [Adresse 13] à payer 3 000 € au demandeur en application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dont distraction à l’avocat.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant après débat en audience publique par jugement réputé contradictoire et mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 3] et [Adresse 10] à [Localité 3] de sa demande tenant à l’exercice du droit de surplomb ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 3] et [Adresse 10] à [Localité 3] à payer 3.000 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] en application des dispositions de de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Vanves et [Adresse 10] à VANVES aux entiers dépens dont distraction à la SCP DPG Avocats, société constituée, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.


FAIT À [Localité 5], le 09 Février 2026.


LE GREFFIER



Flavie GROSJEAN, Greffier
LE PRÉSIDENT



 Clément DELSOL, Vice-président

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE


JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND 

LE 09 Février 2026


N° RG 25/00571 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2HNH 

N°de minute : 




Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet [H]

c/

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, FONCIA PARIS RIVE GAUCHE




DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’IMMEUBLE sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet [H]
[Adresse 3]
[Localité 1]

représentée par Maître Anne GUALTIEROTTI de la SCP DPG Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0051


DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, FONCIA PARIS RIVE GAUCHE
[Adresse 4]
[Localité 2]

non comparant




COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Clément DELSOL,Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,


Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier


Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputée contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.






Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 05 Janvier 2026, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice délivré le 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a fait citer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] – [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Paris Rive Gauche, devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre statuant dans le cadre d’une procédure accélérée au fond. Il forme les prétentions suivantes :

« Vu les articles L 113-5-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, 

Vu les articles R 113-22 du code de la construction et de l’habitation, 

Il est demandé à Madame, Monsieur le Président, statuant selon la procédure accélérée au fond de : 
JUGER recevable et bien fondé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à [Localité 3] en son opposition du droit de surplomb, 

DÉBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 3] et [Adresse 10] à [Localité 3] de sa demande tenant à l’exercice du droit de surplomb 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 3] et [Adresse 10] à [Localité 3] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ; 

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à VANVES et [Adresse 10] à VANVES aux entiers dépens qui seront recouvrés par la SCP DPG Avocats, société constituée, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. »

Le 5 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] [Localité 4] [Adresse 12], représenté, a plaidé conformément à son assignation.
Le défendeur n’a pas comparu.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

La contestation du droit de surplomb :

L’article L113-5-1 I du code de la construction et de l’habitation dispose que I.-Le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure. Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé. Ce droit s'éteint par la destruction du bâtiment faisant l'objet de l'ouvrage d'isolation. Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l'information des tiers au fichier immobilier.

L’article R113-19 du même code dispose notamment que la notification prévue au III de l'article L. 113-5-1 est faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier de justice et comporte les éléments suivants : […] 4° Une proposition relative au montant des indemnités préalables prévues aux I et II de l'article L. 113-5-1 […] Cette notification précise qu'elle constitue le point de départ du délai d'opposition de six mois prévu au III de l'article L. 113-5-1.

En l’espèce, par LRAR du 12 août 2024, le défendeur a notifié au demandeur son intention de se prévaloir du droit de surplomb et en conséquence d’établir une convention de droit de surplomb dans le cadre de travaux d’isolement par l’extérieur.

Par missive du 27 janvier 2025, le demandeur a notifié à la partie adverse un refus fondé sur le non-respect des conditions prévues dans les dispositions susvisées.

A ce titre, force est de relever que la missive du 12 août 2024 et ses annexes ne mentionnent aucune proposition indemnitaire.

Or, l’article L113-5-1 II dispose notamment que dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I.

En l’absence de proposition indemnitaire formée dans la missive susvisée, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] est bienfondé à s’opposer à l’exercice du droit de surplomb du fonds voisin dans la mesure où il constitue une atteinte disproportionnée à son droit de propriété caractérisant un trouble manifestement illicite.

En conséquence, il sera fait droit à la demande.

Les autres décisions :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] – G Gascogne [Adresse 13] qui succombe est condamné aux dépens.

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] – G Gascogne [Adresse 13] à payer 3 000 € au demandeur en application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dont distraction à l’avocat.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire statuant après débat en audience publique par jugement réputé contradictoire et mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 3] et [Adresse 10] à [Localité 3] de sa demande tenant à l’exercice du droit de surplomb ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à [Localité 3] et [Adresse 10] à [Localité 3] à payer 3.000 € au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] en application des dispositions de de l'article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Vanves et [Adresse 10] à VANVES aux entiers dépens dont distraction à la SCP DPG Avocats, société constituée, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.


FAIT À [Localité 5], le 09 Février 2026.


LE GREFFIER



Flavie GROSJEAN, Greffier
LE PRÉSIDENT



 Clément DELSOL, Vice-président

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation R113-19, code de la construction et de l'habitation L113-5-1, code de la construction et de l'habitation R113-22). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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Mise à jour de la source le 2026-02-12T21:15:23.480Z.