Tribunal judiciaire de Paris, Service des référés, 29 juillet 2026, n° 25/50088

Exposé du litige

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
rendu le 29 juillet 2026



par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière. 
Procédure RG 25/54596

DEMANDERESSE

Madame [Q] [W] [C] [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par l’AARPI ADONIS, prise en la personne de Maître Aurore FRANCELLE, avocate au barreau de PARIS - #P0422



Procédure RG 25/50088

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société IMMOBILIERE DU CHATEAU
C/O IMMOBILIERE DU CHATEAU
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS - #G0750




DEFENDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société IMMOBILIERE DU CHATEAU
C/O IMMOBILIERE DU CHATEAU
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS - #G0750





DÉBATS

A l’audience du 03 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière, 


EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [K] est propriétaire du lot n°2 au sein de la copropriété sise [Adresse 5], qui jouxte la copropriété située [Adresse 2] et [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, Madame [Q] [K] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de:

- ordonner que le le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] ne réalise pas les travaux portant sur l’isolation thermique par l’extérieur,

- le condamner à lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant au fond aux fins de:

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] de sa demande tendant à l’exercice de son droit de surplomb,

- le condamner au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

***

Les procédures enrôlées sous les numéros de RG 25/54596 et 25/50088 ont été jointes lors de l’audience du 3 juillet 2026.

***

Par conclusions développées lors de l’audience du 3 juillet 2026, Madame [Q] [K] maintient oralement ses demandes. A titre subsidiaire, elle sollicite une expertise aux fins de déterminer la propriété exacte du mur séparatif entre les immeubles situés [Adresse 6].

A l’appui de ses prétentions, Madame [K] indique que la copropriété du [Adresse 2] et [Adresse 3] a notifié le 4 juillet 2024 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] un projet d’isolation thermique par l’extérieur qui aura pour effet de créer un surplomb.
Madame [K] se prévaut des articles L113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, R 113-21 et R 113-22 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle s’estime recevable puisque le projet aura pour effet d’empiéter directement sur son lot, l’empêchant de rabattre les volets de ses fenêtres et la contraignant à procéder à l’enlèvement complet de la végétation présente sur son lot privatif et sur la cour dont elle a la jouissance exclusive, subissant ainsi un préjudice personnel et direct du fait de la réalisation des travaux projetés.
Elle rappelle que la jurisprudence admet qu’un copropriétaire peut agir à titre individuel dès lors qu’il justifie d’un préjudice personnel distinct de celui de la collectivité des copropriétaires.
Elle précise avoir été contrainte d’engager la procédure en raison de l’absence de diligences du syndic dans les délais requis.
Madame [K] allègue que la réalisation d’un nouvel ouvrage d’isolation aura pour effet d’augmenter l’épaisseur du mur séparatif et d’aggraver les difficultés d’accès, d’entretien et d’évacuation des eaux déjà existantes en raison d’un empiètement antérieur.
Elle estime que l’atteinte réelle et sérieuse à la jouissance de son bien est caractérisée.
Elle prétend que le défendeur n’apporte pas la preuve d’une impossibilité technique de procéder au projet d’isolation thermique sans passer par le terrain de la copropriété, ni que cette solution serait la seule techniquement envisageable ni que les solutions alternatives présenteraient un coût ou une complexité excessive.
Elle conteste la propriété par le défendeur du mur séparatif.
Elle allègue que les garanties techniques apportées par la copropriété demanderesse sont insuffisantes et que l’atteinte portée au droit de propriété est manifestement disproportionnée.
Elle soutient que l’indemnité proposée et insuffisante.

***

Par conclusions développées lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] maintient oralement ses demandes, portant sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 10.000 euros et sollicitant le débouté des demandes reconventionelles.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] se prévaut des articles L113-5, R 113-19 à R113-22 du code de la construction et de l’habitation et indique avoir diligenté son action dans le délai requis de 6 mois.
Sur le bien fondé du projet, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que le projet d’isloation thermique ne se limite pas à un simple droit de surplomb mais constitue une atteinte grave à la propriété et à l’usage présent et futur de la copropriété et du bien privatif formé par le lot n°2 et ce alors même qu’un empiètement antérieur existe.
Il prétend que le projet a été mis en oeuvre sans prise en compte de contraintes techniques essentielles, notamment celles liées au conduits de cheminée privatifs et laisse subsister des incertitudes techniques majeures.
Il ajoute que le défendeur ne démontre pas l’impossibilité technique de procéder à une isolation par l’intérieur, ni la démonstration de son coût élevé ou de la complexité excessive d’une solution alternative.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] estime l’indemnité proposée en contrepartie du droit de surplomb insuffisante au regard de l’empiètement sollicité.

***
En réponse, par conclusions développées lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] soulève l’irrecevabilité de Madame [K] et sur le fond:

- juger que le projet d’isolation thermique respecte les dispositions de l’article L113-5 du code de la construction et de l’habitation et que l’exercice du droit de surplomb est donc parfaitement régulier, 

- juger que les demandeurs ne justifient d’aucun motif légitime et sérieux pour s’y opposer,

- les débouter en conséquence de leur opposition.

Reconventionnellement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] sollicite:

- juger qu’il est recevable et bien fondé à solliciter un droit de surplomb en limite de sa propriété,

- dire et juger que les demandeurs sont mal fondés à refuser le droit de surplomb et le montant de l’indemnité proposée,

En conséquence, 

- juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] bénéficie d’un droit de surplomb en limite de sa propriété sur la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

- juger qu’une convention relative à l’exercice de ce droit sera signé par devant notaire chez les parties, cette convention devant préciser tant les modalités pratiques du chantier et notamment le fait que le droit de surplomb sera compris dans les limites légales à savoir au moins à deux mètres du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol

- fixer le montant de l’indemnité due au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] comme suit:
1.000 euros en contrepartie du droit d’accès et d’installation temporaire,3.875 euros en contrepartie du droit de surplomb
- enjoindre aux demandeurs de laisser accès aux parties communes du syndicat du [Adresse 1] afin de lui permettre de réaliser les travaux, en tant que de besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard ,

- dire qu’un constat d’huissier sera effectué avant et à la fin des travaux par un commissaire de justice à ses frais avancés,

- condamner in solidum les demandeurs à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] se prévaut des articles L133-5 et R 1331-19 du code de la construction et de l’habitation.
Il estime que Madame [K] ne satisfait pas aux exigences d’intérêt personnel et légitime imposé par la jurisprudence pour l’exercice d’une action individuelle.
Il expose que l’épaisseur définitive du complexe isolant sera adaptée lors des études d’exécution afin de garantir le maintien de l’ouverture des volets existants et précise que le démarrage de l’isolant en toiture est prévu conformément aux règles de l’art et permettra de préserver les possibilités d’entretien courant ainsi que les futures interventions de réfection de l’étanchéité et des évacuations d’eaux pluviales, sans empêcher l’accès ni la réalisation des travaux nécessaires sur la toiture du bâtiment B.
Il prétend avoir apporté toutes les réponses techniques aux interrogations soulevées et que l’indemnité proposée est suffisante.
Il conteste le préjudice allégué par Madame [K].
Il se prévaut du rapport d’études techniques Acteco-thermicien.
Il soutient que la demande d’expertise subsidiaire est dilatoire.

***
En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

***

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

1/ Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue
le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L'article L.113-5-1 du code la construction et de l'habitation, danssa rédaction issue de la loi la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dispose que :

I.-Le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation
par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure. Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé. Ce droit s'éteint par la destruction du bâtiment faisant l'objet de l'ouvrage d'isolation. Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l'information des tiers au fichier immobilier.

II.-Le droit de surplomb emporte le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.Une indemnité est due au propriétaire de l'immeuble voisin.Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.

III.-Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II. Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il
ne peut s'opposer au droit d'accès à son fonds et à la mise en place d'installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive. Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l'indemnité préalable prévue aux I ou II.

IV.-Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l'ouvrage d'isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L'indemnité prévue au I demeure acquise.

V.-Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent article.».

Aux termes de l’article R. 113-22 du même code, lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires peut s'opposer aux droits prévus aux I et II de l'article L. 113-5-1 par décision motivée.

L’article R. 113-22 du code de la construction et de l’habitation ne dispose pas que «seul » le syndicat des copropriétaires peut s’opposer au droit de surplomb en cas d’immeuble en copropriété, et n’attribue donc pas le droit d’agir au seul syndicat des copropriétaires mais lui ouvre ce droit. Au cas présent, Madame [P] [K] justifie être propriétaire du lot n°2 au dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 5] et est dès lors directement concernée par le droit de surplomb et la pose de l’isolant thermique à venir.

Elle justifie dès lors d’un intérêt légitime à agir de sorte que son action est recevable.

2/ Sur le fond

En application des dispositions précitées de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. 

Le premier alinéa de l’article L113-5 ci-dessus rappelé prévoit que le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure. 

Ainsi, le propriétaire du fonds voisin peut donc s’opposer à l’exercice du droit de surplomb dans deux hypothèses :
- s’il justifie d’un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété,
- si les conditions légales ne sont pas remplies, notamment l’absence d’autre solution technique (ou le coût ou la complexité excessifs de celle-ci) ou l’absence de réalisation de l’ouvrage à la distance légale, sauf accord des propriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3] verse aux débats le projet de rénovation énergétique de la copropriété établi par le cabinet [O] et [X] Architectes. Si ce projet présente 3 propositions, celles-ci correspondent en réalité à la même solution d’isolation thermique par l’extérieur, les variations dépendant des éléments inclus ou non dans la mise en oeuvre de l’isolation. Aucune pièce n’est produite de nature à présenter une autre solution technique, y compris en cours de procédure malgré les nombreux renvois liés à la médiation.
Par suite, aucun justificatif ne démontre qu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.

Dans ces conditions, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 7] de sa demande tendant à l’exercice d’un droit de surplomb sur la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles subséquentes.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 3] qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner le défendeur au paiement aux demandeurs de la somme de 4.000 euros chacune au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Statuant par jugement selon la procédure accélérée au fond, contradictoire et en premier ressort,

Déclare Madame [Q] [K] recevable;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 7] de sa demande tendant à l’exercice d’un droit de surplomb sur la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 7] de ses demandes reconventionnelles subséquentes;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 7] au paiement des entiers dépens;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 7] au paiement à Madame [Q] [K] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de la somme de 4.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 29 juillet 2026

La Greffière, La Présidente, 



Carine DIDIER Maïté FAURY

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■




 
N° RG 25/50088 - N° Portalis 352J-W-B7J-C6WA2

N° : 6

Assignation du :
31 Décembre 2024
03 Janvier 2025[1]

[1] 3 Copies exécutoires
délivrées le:



JUGEMENT SELON LA
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
rendu le 29 juillet 2026



par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière. 
Procédure RG 25/54596

DEMANDERESSE

Madame [Q] [W] [C] [K]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par l’AARPI ADONIS, prise en la personne de Maître Aurore FRANCELLE, avocate au barreau de PARIS - #P0422



Procédure RG 25/50088

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société IMMOBILIERE DU CHATEAU
C/O IMMOBILIERE DU CHATEAU
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS - #G0750




DEFENDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3], représenté par son syndic, la Société IMMOBILIERE DU CHATEAU
C/O IMMOBILIERE DU CHATEAU
[Adresse 4]
[Localité 3]

représenté par Maître Franck FISCHER, avocat au barreau de PARIS - #G0750





DÉBATS

A l’audience du 03 Juillet 2026, tenue publiquement, présidée par Maïté FAURY, Première vice-présidente adjointe, assistée de Carine DIDIER, Greffière, 


EXPOSE DU LITIGE

Madame [P] [K] est propriétaire du lot n°2 au sein de la copropriété sise [Adresse 5], qui jouxte la copropriété située [Adresse 2] et [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 31 décembre 2024, Madame [Q] [K] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins de:

- ordonner que le le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] ne réalise pas les travaux portant sur l’isolation thermique par l’extérieur,

- le condamner à lui verser la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant au fond aux fins de:

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] de sa demande tendant à l’exercice de son droit de surplomb,

- le condamner au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

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Les procédures enrôlées sous les numéros de RG 25/54596 et 25/50088 ont été jointes lors de l’audience du 3 juillet 2026.

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Par conclusions développées lors de l’audience du 3 juillet 2026, Madame [Q] [K] maintient oralement ses demandes. A titre subsidiaire, elle sollicite une expertise aux fins de déterminer la propriété exacte du mur séparatif entre les immeubles situés [Adresse 6].

A l’appui de ses prétentions, Madame [K] indique que la copropriété du [Adresse 2] et [Adresse 3] a notifié le 4 juillet 2024 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] un projet d’isolation thermique par l’extérieur qui aura pour effet de créer un surplomb.
Madame [K] se prévaut des articles L113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, R 113-21 et R 113-22 du code de la construction et de l’habitation et de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle s’estime recevable puisque le projet aura pour effet d’empiéter directement sur son lot, l’empêchant de rabattre les volets de ses fenêtres et la contraignant à procéder à l’enlèvement complet de la végétation présente sur son lot privatif et sur la cour dont elle a la jouissance exclusive, subissant ainsi un préjudice personnel et direct du fait de la réalisation des travaux projetés.
Elle rappelle que la jurisprudence admet qu’un copropriétaire peut agir à titre individuel dès lors qu’il justifie d’un préjudice personnel distinct de celui de la collectivité des copropriétaires.
Elle précise avoir été contrainte d’engager la procédure en raison de l’absence de diligences du syndic dans les délais requis.
Madame [K] allègue que la réalisation d’un nouvel ouvrage d’isolation aura pour effet d’augmenter l’épaisseur du mur séparatif et d’aggraver les difficultés d’accès, d’entretien et d’évacuation des eaux déjà existantes en raison d’un empiètement antérieur.
Elle estime que l’atteinte réelle et sérieuse à la jouissance de son bien est caractérisée.
Elle prétend que le défendeur n’apporte pas la preuve d’une impossibilité technique de procéder au projet d’isolation thermique sans passer par le terrain de la copropriété, ni que cette solution serait la seule techniquement envisageable ni que les solutions alternatives présenteraient un coût ou une complexité excessive.
Elle conteste la propriété par le défendeur du mur séparatif.
Elle allègue que les garanties techniques apportées par la copropriété demanderesse sont insuffisantes et que l’atteinte portée au droit de propriété est manifestement disproportionnée.
Elle soutient que l’indemnité proposée et insuffisante.

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Par conclusions développées lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] maintient oralement ses demandes, portant sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 10.000 euros et sollicitant le débouté des demandes reconventionelles.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] se prévaut des articles L113-5, R 113-19 à R113-22 du code de la construction et de l’habitation et indique avoir diligenté son action dans le délai requis de 6 mois.
Sur le bien fondé du projet, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] fait valoir que le projet d’isloation thermique ne se limite pas à un simple droit de surplomb mais constitue une atteinte grave à la propriété et à l’usage présent et futur de la copropriété et du bien privatif formé par le lot n°2 et ce alors même qu’un empiètement antérieur existe.
Il prétend que le projet a été mis en oeuvre sans prise en compte de contraintes techniques essentielles, notamment celles liées au conduits de cheminée privatifs et laisse subsister des incertitudes techniques majeures.
Il ajoute que le défendeur ne démontre pas l’impossibilité technique de procéder à une isolation par l’intérieur, ni la démonstration de son coût élevé ou de la complexité excessive d’une solution alternative.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] estime l’indemnité proposée en contrepartie du droit de surplomb insuffisante au regard de l’empiètement sollicité.

***
En réponse, par conclusions développées lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] soulève l’irrecevabilité de Madame [K] et sur le fond:

- juger que le projet d’isolation thermique respecte les dispositions de l’article L113-5 du code de la construction et de l’habitation et que l’exercice du droit de surplomb est donc parfaitement régulier, 

- juger que les demandeurs ne justifient d’aucun motif légitime et sérieux pour s’y opposer,

- les débouter en conséquence de leur opposition.

Reconventionnellement, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] sollicite:

- juger qu’il est recevable et bien fondé à solliciter un droit de surplomb en limite de sa propriété,

- dire et juger que les demandeurs sont mal fondés à refuser le droit de surplomb et le montant de l’indemnité proposée,

En conséquence, 

- juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] bénéficie d’un droit de surplomb en limite de sa propriété sur la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1]

- juger qu’une convention relative à l’exercice de ce droit sera signé par devant notaire chez les parties, cette convention devant préciser tant les modalités pratiques du chantier et notamment le fait que le droit de surplomb sera compris dans les limites légales à savoir au moins à deux mètres du pied du mur, du pied de l’héberge ou du sol

- fixer le montant de l’indemnité due au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] comme suit:
1.000 euros en contrepartie du droit d’accès et d’installation temporaire,3.875 euros en contrepartie du droit de surplomb
- enjoindre aux demandeurs de laisser accès aux parties communes du syndicat du [Adresse 1] afin de lui permettre de réaliser les travaux, en tant que de besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard ,

- dire qu’un constat d’huissier sera effectué avant et à la fin des travaux par un commissaire de justice à ses frais avancés,

- condamner in solidum les demandeurs à lui verser la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] et [Adresse 3] se prévaut des articles L133-5 et R 1331-19 du code de la construction et de l’habitation.
Il estime que Madame [K] ne satisfait pas aux exigences d’intérêt personnel et légitime imposé par la jurisprudence pour l’exercice d’une action individuelle.
Il expose que l’épaisseur définitive du complexe isolant sera adaptée lors des études d’exécution afin de garantir le maintien de l’ouverture des volets existants et précise que le démarrage de l’isolant en toiture est prévu conformément aux règles de l’art et permettra de préserver les possibilités d’entretien courant ainsi que les futures interventions de réfection de l’étanchéité et des évacuations d’eaux pluviales, sans empêcher l’accès ni la réalisation des travaux nécessaires sur la toiture du bâtiment B.
Il prétend avoir apporté toutes les réponses techniques aux interrogations soulevées et que l’indemnité proposée est suffisante.
Il conteste le préjudice allégué par Madame [K].
Il se prévaut du rapport d’études techniques Acteco-thermicien.
Il soutient que la demande d’expertise subsidiaire est dilatoire.

***
En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

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A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2026.


MOTIFS

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que certaines demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au présent dispositif.

1/ Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue
le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L'article L.113-5-1 du code la construction et de l'habitation, danssa rédaction issue de la loi la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, dispose que :

I.-Le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation
par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure. Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé. Ce droit s'éteint par la destruction du bâtiment faisant l'objet de l'ouvrage d'isolation. Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l'information des tiers au fichier immobilier.

II.-Le droit de surplomb emporte le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.Une indemnité est due au propriétaire de l'immeuble voisin.Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.

III.-Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II. Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il
ne peut s'opposer au droit d'accès à son fonds et à la mise en place d'installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive. Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l'indemnité préalable prévue aux I ou II.

IV.-Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l'ouvrage d'isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L'indemnité prévue au I demeure acquise.

V.-Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent article.».

Aux termes de l’article R. 113-22 du même code, lorsque le fonds à surplomber est un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndicat des copropriétaires peut s'opposer aux droits prévus aux I et II de l'article L. 113-5-1 par décision motivée.

L’article R. 113-22 du code de la construction et de l’habitation ne dispose pas que «seul » le syndicat des copropriétaires peut s’opposer au droit de surplomb en cas d’immeuble en copropriété, et n’attribue donc pas le droit d’agir au seul syndicat des copropriétaires mais lui ouvre ce droit. Au cas présent, Madame [P] [K] justifie être propriétaire du lot n°2 au dernier étage de l’immeuble sis [Adresse 5] et est dès lors directement concernée par le droit de surplomb et la pose de l’isolant thermique à venir.

Elle justifie dès lors d’un intérêt légitime à agir de sorte que son action est recevable.

2/ Sur le fond

En application des dispositions précitées de l’article L. 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. 

Le premier alinéa de l’article L113-5 ci-dessus rappelé prévoit que le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure. 

Ainsi, le propriétaire du fonds voisin peut donc s’opposer à l’exercice du droit de surplomb dans deux hypothèses :
- s’il justifie d’un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété,
- si les conditions légales ne sont pas remplies, notamment l’absence d’autre solution technique (ou le coût ou la complexité excessifs de celle-ci) ou l’absence de réalisation de l’ouvrage à la distance légale, sauf accord des propriétaires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 3] verse aux débats le projet de rénovation énergétique de la copropriété établi par le cabinet [O] et [X] Architectes. Si ce projet présente 3 propositions, celles-ci correspondent en réalité à la même solution d’isolation thermique par l’extérieur, les variations dépendant des éléments inclus ou non dans la mise en oeuvre de l’isolation. Aucune pièce n’est produite de nature à présenter une autre solution technique, y compris en cours de procédure malgré les nombreux renvois liés à la médiation.
Par suite, aucun justificatif ne démontre qu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.

Dans ces conditions, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 7] de sa demande tendant à l’exercice d’un droit de surplomb sur la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] et de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles subséquentes.

3/ Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et [Adresse 3] qui succombe supportera le poids des dépens.

Il est équitable de condamner le défendeur au paiement aux demandeurs de la somme de 4.000 euros chacune au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit.


PAR CES MOTIFS,

Statuant par jugement selon la procédure accélérée au fond, contradictoire et en premier ressort,

Déclare Madame [Q] [K] recevable;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 7] de sa demande tendant à l’exercice d’un droit de surplomb sur la propriété du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 7] de ses demandes reconventionnelles subséquentes;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 7] au paiement des entiers dépens;

Condamne le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et [Adresse 7] au paiement à Madame [Q] [K] et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de la somme de 4.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 29 juillet 2026

La Greffière, La Présidente, 



Carine DIDIER Maïté FAURY

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Mise à jour de la source le 2026-07-30T20:41:24.574Z.