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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Orléans, Chambre 1- section A, 14 août 2026, n° 25/00760

Ordonne de faire ou de ne pas faire quelque chose avec ou sans astreinteBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Dans le cadre de l’isolation thermique de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 1] (ci-après le « SDC du [Adresse 4] à [Localité 1] ») représenté par son syndic a, par courrier du 30 avril 2025, notifié au syndic de la copropriété de l’immeuble voisin, du [Adresse 7] (ci-après le « SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] »), ledit projet d’isolation, et ce en application de l’article L 113-5-1 et l’article R 113-19 du code susvisé.


Aux termes d’une assemblée générale qui s’est tenue le 15 octobre 2025, le SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] s’est opposé à l’exercice du droit de surplomb.

Par acte en date du 27 octobre 2025, le SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] a fait assigner, selon la procédure accélérée au fond, le SDC du [Adresse 4] à [Localité 1] aux fins de dire, à titre principal, qu’il n’y avait pas de droit de surplomb. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 mai 2026, le SDC du [Adresse 7] à Orléans demande au magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire d'Orléans statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles L 113-5-1 et R 113-19 et suivants du code de la construction et l’habitation, de :

À titre principal :
déclarer recevable et fondée l’opposition par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], à l’exercice du droit de surplomb par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8],faire droit à l’opposition du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1],dire et juger n’y avoir lieu à droit de surplomb.
À titre subsidiaire :
ordonner la désignation d'un expert suivant mission précisée dans l’acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter,juger que les frais de l’expertise judiciaire sont à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8],
À titre infiniment subsidiaire :
fixer à 10.000,00 € l’indemnité prévue par le I de l’article L 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation et à 5.000,00 € l’indemnité prévue par le II du même article,renvoyer les parties devant le notaire.
En tout état de cause,
débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de toutes ses demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires,condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner également aux dépens qui seront recouvrés par Me COUSSEAU conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 mai 2026, le SDC du [Adresse 4] à Orléans demande au magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire d'Orléans statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles L 113-5-1 et R 113-19 et suivants du code de la construction et l’habitation, de :

AUTORISER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] à faire procéder à la réalisation du ravalement du pignon situé au droit de sa propriété avec une isolation thermique par l'extérieur dudit pignon, en empiétant sur la propriété du [Adresse 7] selon le projet de Madame [E] Architecte, à compter de la signification de la présente décision; 
ENJOINDRE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 1] de laisser l'accès à leur propriété le temps nécessaire à la réalisation des travaux d'isolation par l'extérieur qui seront réalisés par l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, pendant un délai de 3 mois ; FIXER l’indemnité à 200 euros ; 
À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :
fixer les indemnités prévues aux I et II de l’article L 113-5-1 à des montants raisonnables et proportionnés, compte tenu de la surface surplombée, de l’atteinte très limitée au droit de propriété et du caractère très limité et temporaire des nuisances ; DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 7] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 7] à payer au Syndical des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 4], la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER le même aux entiers dépens.
A l’audience du 29 mai 2026, les parties ont développé oralement leurs écritures auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026, puis prorogée au 14 août 2026.

La décision sera contradictoire.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur le droit de surplomb 
En vertu de l’article L 113-5-1 du code de la construction et de l'habitation : 

« I.-Le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.

Ce droit s'éteint par la destruction du bâtiment faisant l'objet de l'ouvrage d'isolation.

Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l'information des tiers au fichier immobilier.

II.-Le droit de surplomb emporte le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Une indemnité est due au propriétaire de l'immeuble voisin.
Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.

III.-Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II.

Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il ne peut s'opposer au droit d'accès à son fonds et à la mise en place d'installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.

Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l'indemnité préalable prévue aux I ou II.

IV.-Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l'ouvrage d'isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L'indemnité prévue au I demeure acquise.

V.-Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent article. »

Selon l’article R. 113-19 du code de la construction et de l'habitation : 

« La notification prévue au III de l'article L. 113-5-1 est faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier de justice et comporte les éléments suivants :

1° Les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;

2° Un descriptif détaillé de l'ouvrage d'isolation thermique par l'extérieur, accompagné d'un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l'état initial et l'état futur ;

3° Les justificatifs démontrant qu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;

4° Une proposition relative au montant des indemnités préalables prévues aux I et II de l'article L. 113-5-1 ;

5° Le projet d'acte authentique prévu au I de l'article L. 113-5-1 ;

6° Le projet de la convention prévue au II de l'article L. 113-5-1 ;

7° Une reproduction des dispositions de l'article L. 113-5-1.

Cette notification précise qu'elle constitue le point de départ du délai d'opposition de six mois prévu au III de l'article L. 113-5-1. »

Selon l’article R. 113-21 du code de la construction et de l'habitation : 
« A défaut d'accord avec le propriétaire du bâtiment à isoler, le propriétaire du fonds à surplomber qui souhaite s'opposer à l'exercice de l'un des droits mentionnés aux I et II de l'article L. 113-5-1 ou demander la fixation par le juge du montant des indemnités prévues au même article, saisit, dans le délai de six mois prévu au III du même article, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble à surplomber, statuant selon la procédure accélérée au fond. »

En l’espèce, et à titre de condition de fond imposée par la loi, il appartient au propriétaire qui souhaite procéder à l’isolation de son immeuble d’apporter la preuve qu’ « aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ».

Au soutien de son projet d’isolation par l’extérieur, le SDC du [Adresse 4] à [Localité 1] produit aux débats une attestation de son architecte (pièce n°5 du SDC du [Adresse 7] à [Localité 1]) indiquant que « le mur pignon (…) ne peut être isolé efficacement par l’intérieur, ce du fait de la présence de pièces d’eau (cuisine et salle de bain, dont les évacuations sont du côté mitoyen), de gaines techniques et d’escaliers édifi[és] au long de ce mur pignon et que seule une isolation thermique par l’extérieur permettrait une amélioration thermique efficace de mur pignon exposé face NORD ». 

Contrairement à ce que soutient le SDC du [Adresse 7] à [Localité 1], la communication d’une étude thermique ou d’une étude d’un bureau d’étude thermique n’est pas une condition imposée par la loi, et une attestation d’un architecte peut être suffisante. 

Il ressort en effet de l’attestation précitée que : 
Une isolation thermique par l’extérieur serait nettement plus efficace ; Il existe un certain nombre de contraintes techniques qui rendent, à l’évidence, nettement plus complexe l’isolation de l’immeuble par l’intérieur, notamment en raison de gaines techniques (évacuations et arrivées d’eau) qu’il serait nécessaire de dévier sur tous les étages, ou bien en raison des escaliers de l’immeuble qui devraient être réduits (cf. notamment plans en pièces n°6). 
Dès lors, la condition de fond imposée par l’article L. 113-5-1 I du code de la construction et de l'habitation est remplie. 

S’agissant des conditions de forme exposées par le demandeur, il convient de relever que ni l’article L 113-5-1 ni l’article R. 113-19 du code de la construction et de l'habitation ne sanctionnent formellement les notifications incomplètes prévues par ce dernier article. 

En effet, l’article L 113-5-1 III du code de construction et de l'habitation indique seulement que « le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. ».

Or, en l’espèce, le SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] ne rapporte pas la preuve de « la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I de l’article L 113-5-1 du code de construction et de l'habitation », ainsi que cela a été dit s’agissant de la condition de fond (cf. supra)

De même, le SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] ne rapporte pas non plus la preuve de la réalité d’un « motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ». Au contraire, il convient de relever que le SDC du [Adresse 4] à [Localité 1] a communiqué : 
La notification prévoit un descriptif suffisamment détaillé du projet, comportant le dossier de la société GAUTHIER (cf. notamment pièce n°1 du SDC du [Adresse 7] à [Localité 1]) ;Un schéma des façades avec des explications fournies par l’architecte en charge du projet ; Des réponses s’agissant de l’écoulement des eaux pluviales, le risque de nuisances sonores n’étant pas établi ; Une proposition de faire réaliser par un commissaire de justice un constat d’état des lieux avant et après les travaux, ce qui permettrait de faire constater les éventuels dommages subis par le demandeur, notamment s’agissant des poteaux béton du jardin suspendu, qui en l’état du projet n’est pas impacté. 
Toutefois, il convient de constater que, s’agissant des pièces qui doivent accompagner la notification prévue à l’article R. 113-19 2° du code de la construction et de l'habitation, le courrier du 30 avril 2025 (pièce n°1 du SDC du [Adresse 7] à [Localité 1]) ne comporte pas de plan des façades, mais seulement un schéma de ladite façade, qui est d’ailleurs intitulé « schéma pignon nord-ouest du [Adresse 4] » (pièce n°1A du SDC du [Adresse 4] à [Localité 1]). 

Dans ces conditions, le SDC du [Adresse 4] à [Localité 1] doit être autorisé à faire procéder à la réalisation du ravalement du pignon de sa propriété dans les conditions précisées au dispositif, et sous réserve de communiquer au SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] un plan des façades, prescrit à l’articleR. 113-19 2° du code de la construction et de l'habitation. 

Le SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] sera condamné à laisser accès à sa propriété sous astreinte dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité visée aux articles L. 113-5-1 I et II du code de la construction et de l'habitation 
Compte tenu de l’atteinte au droit de propriété qui sera temporaire compte tenu de l’accès nécessaire à la propriété du SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] mais aussi définitive en raison du droit de surplomb et du droit de tour d’échelle qui s’en suivra, les indemnités visées aux articles L. 113-5-1 I et II du code de la construction et de l'habitation seront respectivement fixées à la somme de 5.000 euros et 2.000 euros. 

Sur les autres demandes
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de la partie demanderesse. 

L’équité et la situation respective des parties commandent de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le juge délégué par le président du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] à faire procéder à la réalisation du ravalement du pignon situé au droit de sa propriété avec une isolation thermique par l'extérieur dudit pignon, en empiétant sur la propriété du [Adresse 7] selon le projet de Madame [E] Architecte, sous réserve de communiquer préalablement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] un plan des façades, conformément à l’article R. 113-19 2° du code de la construction et de l'habitation ;

ENJOINT le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 1] de laisser l'accès à leur propriété le temps nécessaire à la réalisation des travaux d'isolation par l'extérieur qui seront réalisés par l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] dans un délai d'un mois à compter de la notification par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] du plan des façades ;

DIT que passé ce délai d’un mois, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 1] sera condamné à payer une astreinte de 50 € par jour, pendant un délai de 3 mois ; 

FIXE l’indemnité prévues à l’article L 113-5-1 I du code de la construction et de l'habitation à la somme de 5.000 euros ;

FIXE l’indemnité prévues à l’article L 113-5-1 II du code de la construction et de l'habitation à la somme de 2.000 euros ;

CONDAMNE le SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leur demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le QUATORZE AOUT DEUX MIL VINGT SIX et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
DU 14 Août 2026


N° RG 25/00760 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HLIJ


DEMANDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice, la société HAPHIL Immobilier, SARL inscrite au RCS d’[Localité 1] sous le n°494 671 001 dont le siège social est [Adresse 2] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Delphine COUSSEAU, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Me Raphaëlle TARDIF, avocat plaidant au barreau de PARIS

ET :

DEFENDERESSE :

S.D.C. [Adresse 4] 
Représenté par son syndic en exercice, la SA BIMBENET, SARL inscrite au RCS d’[Localité 1] sous le numéro 085580041, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, dont le siège social est sis [Adresse 6]
représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS




Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés, statuant selon la procédure accélérée au fond du 29 Mai 2026 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que la décision serait prononcée le VINGT SIX JUIN DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction, puis le délibéré a été prorogé au QUATORZE AOUT DEUX MIL VINGT SIX 



EXPOSÉ DU LITIGE

Dans le cadre de l’isolation thermique de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] à [Localité 1] (ci-après le « SDC du [Adresse 4] à [Localité 1] ») représenté par son syndic a, par courrier du 30 avril 2025, notifié au syndic de la copropriété de l’immeuble voisin, du [Adresse 7] (ci-après le « SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] »), ledit projet d’isolation, et ce en application de l’article L 113-5-1 et l’article R 113-19 du code susvisé.


Aux termes d’une assemblée générale qui s’est tenue le 15 octobre 2025, le SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] s’est opposé à l’exercice du droit de surplomb.

Par acte en date du 27 octobre 2025, le SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] a fait assigner, selon la procédure accélérée au fond, le SDC du [Adresse 4] à [Localité 1] aux fins de dire, à titre principal, qu’il n’y avait pas de droit de surplomb. 

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 mai 2026, le SDC du [Adresse 7] à Orléans demande au magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire d'Orléans statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles L 113-5-1 et R 113-19 et suivants du code de la construction et l’habitation, de :

À titre principal :
déclarer recevable et fondée l’opposition par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], à l’exercice du droit de surplomb par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8],faire droit à l’opposition du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1],dire et juger n’y avoir lieu à droit de surplomb.
À titre subsidiaire :
ordonner la désignation d'un expert suivant mission précisée dans l’acte introductif d’instance auquel il convient de se reporter,juger que les frais de l’expertise judiciaire sont à la charge exclusive du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8],
À titre infiniment subsidiaire :
fixer à 10.000,00 € l’indemnité prévue par le I de l’article L 113-5-1 du code de la construction et de l’habitation et à 5.000,00 € l’indemnité prévue par le II du même article,renvoyer les parties devant le notaire.
En tout état de cause,
débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de toutes ses demandes, fins et prétentions, plus amples ou contraires,condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,le condamner également aux dépens qui seront recouvrés par Me COUSSEAU conformément à l’article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 19 mai 2026, le SDC du [Adresse 4] à Orléans demande au magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire d'Orléans statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa des articles L 113-5-1 et R 113-19 et suivants du code de la construction et l’habitation, de :

AUTORISER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] à faire procéder à la réalisation du ravalement du pignon situé au droit de sa propriété avec une isolation thermique par l'extérieur dudit pignon, en empiétant sur la propriété du [Adresse 7] selon le projet de Madame [E] Architecte, à compter de la signification de la présente décision; 
ENJOINDRE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 1] de laisser l'accès à leur propriété le temps nécessaire à la réalisation des travaux d'isolation par l'extérieur qui seront réalisés par l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, pendant un délai de 3 mois ; FIXER l’indemnité à 200 euros ; 
À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE :
fixer les indemnités prévues aux I et II de l’article L 113-5-1 à des montants raisonnables et proportionnés, compte tenu de la surface surplombée, de l’atteinte très limitée au droit de propriété et du caractère très limité et temporaire des nuisances ; DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 7] de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 7] à payer au Syndical des copropriétaires de l’immeuble sis au [Adresse 4], la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER le même aux entiers dépens.
A l’audience du 29 mai 2026, les parties ont développé oralement leurs écritures auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2026, puis prorogée au 14 août 2026.

La décision sera contradictoire.


MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur le droit de surplomb 
En vertu de l’article L 113-5-1 du code de la construction et de l'habitation : 

« I.-Le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.

Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.

Ce droit s'éteint par la destruction du bâtiment faisant l'objet de l'ouvrage d'isolation.

Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l'information des tiers au fichier immobilier.

II.-Le droit de surplomb emporte le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Une indemnité est due au propriétaire de l'immeuble voisin.
Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.

III.-Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II.

Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il ne peut s'opposer au droit d'accès à son fonds et à la mise en place d'installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.

Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l'indemnité préalable prévue aux I ou II.

IV.-Lorsque le propriétaire du fonds surplombé a obtenu une autorisation administrative de construire en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens et que sa mise en œuvre nécessite la dépose de l'ouvrage d'isolation, les frais de cette dépose incombent au propriétaire du bâtiment isolé. L'indemnité prévue au I demeure acquise.

V.-Un décret en Conseil d'Etat précise les modalités d'application du présent article. »

Selon l’article R. 113-19 du code de la construction et de l'habitation : 

« La notification prévue au III de l'article L. 113-5-1 est faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier de justice et comporte les éléments suivants :

1° Les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;

2° Un descriptif détaillé de l'ouvrage d'isolation thermique par l'extérieur, accompagné d'un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l'état initial et l'état futur ;

3° Les justificatifs démontrant qu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;

4° Une proposition relative au montant des indemnités préalables prévues aux I et II de l'article L. 113-5-1 ;

5° Le projet d'acte authentique prévu au I de l'article L. 113-5-1 ;

6° Le projet de la convention prévue au II de l'article L. 113-5-1 ;

7° Une reproduction des dispositions de l'article L. 113-5-1.

Cette notification précise qu'elle constitue le point de départ du délai d'opposition de six mois prévu au III de l'article L. 113-5-1. »

Selon l’article R. 113-21 du code de la construction et de l'habitation : 
« A défaut d'accord avec le propriétaire du bâtiment à isoler, le propriétaire du fonds à surplomber qui souhaite s'opposer à l'exercice de l'un des droits mentionnés aux I et II de l'article L. 113-5-1 ou demander la fixation par le juge du montant des indemnités prévues au même article, saisit, dans le délai de six mois prévu au III du même article, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble à surplomber, statuant selon la procédure accélérée au fond. »

En l’espèce, et à titre de condition de fond imposée par la loi, il appartient au propriétaire qui souhaite procéder à l’isolation de son immeuble d’apporter la preuve qu’ « aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ».

Au soutien de son projet d’isolation par l’extérieur, le SDC du [Adresse 4] à [Localité 1] produit aux débats une attestation de son architecte (pièce n°5 du SDC du [Adresse 7] à [Localité 1]) indiquant que « le mur pignon (…) ne peut être isolé efficacement par l’intérieur, ce du fait de la présence de pièces d’eau (cuisine et salle de bain, dont les évacuations sont du côté mitoyen), de gaines techniques et d’escaliers édifi[és] au long de ce mur pignon et que seule une isolation thermique par l’extérieur permettrait une amélioration thermique efficace de mur pignon exposé face NORD ». 

Contrairement à ce que soutient le SDC du [Adresse 7] à [Localité 1], la communication d’une étude thermique ou d’une étude d’un bureau d’étude thermique n’est pas une condition imposée par la loi, et une attestation d’un architecte peut être suffisante. 

Il ressort en effet de l’attestation précitée que : 
Une isolation thermique par l’extérieur serait nettement plus efficace ; Il existe un certain nombre de contraintes techniques qui rendent, à l’évidence, nettement plus complexe l’isolation de l’immeuble par l’intérieur, notamment en raison de gaines techniques (évacuations et arrivées d’eau) qu’il serait nécessaire de dévier sur tous les étages, ou bien en raison des escaliers de l’immeuble qui devraient être réduits (cf. notamment plans en pièces n°6). 
Dès lors, la condition de fond imposée par l’article L. 113-5-1 I du code de la construction et de l'habitation est remplie. 

S’agissant des conditions de forme exposées par le demandeur, il convient de relever que ni l’article L 113-5-1 ni l’article R. 113-19 du code de la construction et de l'habitation ne sanctionnent formellement les notifications incomplètes prévues par ce dernier article. 

En effet, l’article L 113-5-1 III du code de construction et de l'habitation indique seulement que « le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. ».

Or, en l’espèce, le SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] ne rapporte pas la preuve de « la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I de l’article L 113-5-1 du code de construction et de l'habitation », ainsi que cela a été dit s’agissant de la condition de fond (cf. supra)

De même, le SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] ne rapporte pas non plus la preuve de la réalité d’un « motif sérieux et légitime tenant à l’usage présent ou futur de sa propriété ». Au contraire, il convient de relever que le SDC du [Adresse 4] à [Localité 1] a communiqué : 
La notification prévoit un descriptif suffisamment détaillé du projet, comportant le dossier de la société GAUTHIER (cf. notamment pièce n°1 du SDC du [Adresse 7] à [Localité 1]) ;Un schéma des façades avec des explications fournies par l’architecte en charge du projet ; Des réponses s’agissant de l’écoulement des eaux pluviales, le risque de nuisances sonores n’étant pas établi ; Une proposition de faire réaliser par un commissaire de justice un constat d’état des lieux avant et après les travaux, ce qui permettrait de faire constater les éventuels dommages subis par le demandeur, notamment s’agissant des poteaux béton du jardin suspendu, qui en l’état du projet n’est pas impacté. 
Toutefois, il convient de constater que, s’agissant des pièces qui doivent accompagner la notification prévue à l’article R. 113-19 2° du code de la construction et de l'habitation, le courrier du 30 avril 2025 (pièce n°1 du SDC du [Adresse 7] à [Localité 1]) ne comporte pas de plan des façades, mais seulement un schéma de ladite façade, qui est d’ailleurs intitulé « schéma pignon nord-ouest du [Adresse 4] » (pièce n°1A du SDC du [Adresse 4] à [Localité 1]). 

Dans ces conditions, le SDC du [Adresse 4] à [Localité 1] doit être autorisé à faire procéder à la réalisation du ravalement du pignon de sa propriété dans les conditions précisées au dispositif, et sous réserve de communiquer au SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] un plan des façades, prescrit à l’articleR. 113-19 2° du code de la construction et de l'habitation. 

Le SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] sera condamné à laisser accès à sa propriété sous astreinte dans les conditions précisées au dispositif.

Sur la fixation de l’indemnité visée aux articles L. 113-5-1 I et II du code de la construction et de l'habitation 
Compte tenu de l’atteinte au droit de propriété qui sera temporaire compte tenu de l’accès nécessaire à la propriété du SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] mais aussi définitive en raison du droit de surplomb et du droit de tour d’échelle qui s’en suivra, les indemnités visées aux articles L. 113-5-1 I et II du code de la construction et de l'habitation seront respectivement fixées à la somme de 5.000 euros et 2.000 euros. 

Sur les autres demandes
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de la partie demanderesse. 

L’équité et la situation respective des parties commandent de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge délégué par le président du tribunal judiciaire d’Orléans, statuant selon la procédure accélérée au fond, après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] à faire procéder à la réalisation du ravalement du pignon situé au droit de sa propriété avec une isolation thermique par l'extérieur dudit pignon, en empiétant sur la propriété du [Adresse 7] selon le projet de Madame [E] Architecte, sous réserve de communiquer préalablement au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] un plan des façades, conformément à l’article R. 113-19 2° du code de la construction et de l'habitation ;

ENJOINT le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 1] de laisser l'accès à leur propriété le temps nécessaire à la réalisation des travaux d'isolation par l'extérieur qui seront réalisés par l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] dans un délai d'un mois à compter de la notification par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 1] du plan des façades ;

DIT que passé ce délai d’un mois, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 7] à [Localité 1] sera condamné à payer une astreinte de 50 € par jour, pendant un délai de 3 mois ; 

FIXE l’indemnité prévues à l’article L 113-5-1 I du code de la construction et de l'habitation à la somme de 5.000 euros ;

FIXE l’indemnité prévues à l’article L 113-5-1 II du code de la construction et de l'habitation à la somme de 2.000 euros ;

CONDAMNE le SDC du [Adresse 7] à [Localité 1] aux dépens ;

DEBOUTE les parties de leur demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le QUATORZE AOUT DEUX MIL VINGT SIX et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de la construction et de l'habitation L113-5-1, code de la construction et de l'habitation R113-21, code de la construction et de l'habitation R113-19). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-14T21:26:20.248Z.