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Décision de justice

Tribunal de commerce de Toulouse, DECISIONS RENDUES PAR MISE A DISPOSITION, 13 novembre 2025, n° 2025009210

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Parties (entreprises)

SIREN 891411142au capital de 116 200 €

Exposé du litige

Numéro de rôle : 2025009210 PC : 2024/00466

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL DE COMMERCE DE TOULOUSE

JUGEMENT DU 13 novembre 2025

ARRET D'UN PLAN DE CESSION DE

la SAS M & Co 64

Prononcé par mise à disposition au greffe et signé par : Monsieur Vincent FANTINI, président, et Monsieur Christian SIMON, greffier.

Après que la cause a été débattue en chambre du conseil le 04/11/2025 devant Monsieur Vincent FANTINI, président, Monsieur Benoît DEBAINS, Monsieur Jean-François BRUNENGO, juges, assistés de Monsieur Christian SIMON, greffier.

En présence de Madame Anne GAULLIER, vice-procureure de la République.

Après qu'il en a été délibéré par les juges ayant assisté aux débats.

Par jugement en date du 13 mai 2024, le tribunal de commerce de Toulouse a ouvert une procédure de sauvegarde judiciaire à l'égard de :

SAS M & Co 64

[Adresse 1] SIREN : 891 411 142

Par jugements en date du 28/11/2024, ce tribunal a renouvelé la période d'observation pour une durée de 6 mois.

Par jugement du 24/04/2025, ce tribunal a converti la procédure de sauvegarde en redressement judiciaire.

Par jugement en date du 15/05/2025, ce tribunal a renouvelé de manière exceptionnelle la période d'observation et a fixé la date de la prochaine comparution en chambre du conseil au 23/09/2025 afin qu'il soit statué sur la suite de la procédure.

Huit offres de reprise de la SAS M & Co 64 ont été déposées entre les mains de l'administrateur judiciaire par FONCIERE B&N, COMPAGNIE VAUBAN, NSIUM, LA CASA IMMOBILIER, NRE PARTNERS ASSET MANAGEMENT, DIBONA ASSET MANAGEMENT, BT RIOL ET STEYT et M. [P] [B]. Le greffier de ce tribunal a ainsi convoqué à l'audience du 04/11/2025, en application de l'article R.642-7 du code de commerce, les cocontractants.

Lors de l'audience du 04/11/2025, ont comparu et ont été entendus en leurs observations :

M. [D] [M], directeur généra de la SAS M PARTNER, elle-même présidente de la SAS M& CO PROMOTION, elle-même présidente de la SAS M & CO 64, assisté de Me DO

de la SELARL DECKER, avocate au barreau de Toulouse. La SCP CBF ASSOCIES, représentée par Me [T] [Y], administrateur judiciaire. La SELARL BDR & ASSOCIES, représentée par Me [A] [J], mandataire judiciaire.

M. Patrick NARDIN, juge-commissaire.

La société B&C IMMOBILIER, représentée par M. [H] [G], directeur général et la société SOCFIM, représentée par Me Edgard VINCENSINI, avocat au barreau de Paris, cocontractants.

L'administrateur a repris les termes de son rapport du 03/11/2025 sur les offres de reprise.

Le projet de redressement par voie de cession présenté par la SAS FONCIERE B&N comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l'entreprise et les modalités d'apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

Foncière B&N, SAS au capital de 116 200 €, RCS Paris n° 934 586 165

Foncière immobilière parisienne détenue aux 2/3 par [W] [X] et à 1/6 chacun par [E] et [Q] [C] spécialisée dans l'acquisition et la détention long terme de maisons et immeubles parisiens.

Possède une vingtaine d'immeubles à [Localité 1], certains gérés par Tendoors.

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

ÉLÉMENTS CORPORELS Reprise des actifs M&CO 64 : deux maisons situées au [Adresse 2] avec le mobilier.

LES CONTRATS REPRIS Reprise du mandat de gestion et des baux d'habitation en cours.

PRIX PROPOSE : 3 325 000 € FAI pour l'actif M&CO 64.

Dispose de plusieurs lignes de financement permettant d'acheter sans condition et sur des délais courts

Acquisition directe de l'ensemble immobilier ([Adresse 2]) par la SAS Foncière B&N sans condition suspensive de financement.

Dépôt d'un séquestre de 10 % chez le notaire (Maître [Z] [U], [Adresse 3])

Fonds propres disponibles + lignes de financement déjà mobilisables (sans recours à un financement conditionnel)

OBJECTIFS DU PROJET DE REPRISE

L'acquéreur connaît bien le marché parisien et travaille déjà avec Tendoors pour la gestion d'immeubles similaires, ce qui permet une optimisation de la gestion locative et opérationnel

L'objectif est l'acquisition et détention long terme avec perception de loyers (valeur patrimoniale).

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L'OFFRE : Offre sans conditions suspensives de financement.

Hypothèses complémentaires : L'Immeuble sera vendu meublé avec les meubles installés actuellement-

L'Immeuble ne sera pas grevé de charges, servitudes, Inscriptions ou autres droits de tiers susceptibles d'affecter négativement sa valeur ;

L'Immeuble et son exploitation sont conformes aux normes et règles de l'art, ainsi qu'à toutes autorisations administratives nécessaires pour sa construction et son exploitation, lesquelles ont été régulièrement obtenues et sont devenues définitives ;

L'Immeuble ne fait ni n'est susceptible de faire l'objet d'aucun contentieux ni d'aucune enquête en matière environnementale ou autre ;

Les Impôts et taxes dus en relation avec l'Immeuble ont été valablement et régulièrement payés.

Offre valable jusqu'au 15 novembre 2025 à 18h

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L'OFFRE B&N:
 * Cette offre est retenue compte tenu du sérieux du candidat et du prix plus avantageux.

Même si le prix proposé par BT RIOT (3,5 M€) est supérieur, la condition suspensive relative à l'obtention du financement conduit à donner un avis favorable à l'offre de B&N, d'un montant de 3,325 M€.
 * Par ailleurs, le soussigné a pris attache avec le créancier principal, la société SOCFIM, laquelle a indiqué que les prêts sont échus (l'article L. 642-12, alinéa 4, n'ayant donc pas vocation à s'appliquer) et a exprimé une préférence pour la voie du plan de cession concernant l'actif M&CO 64.

Le projet de redressement par voie de cession présenté par la SAS BT RIOL ET STEYT comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l'entreprise et les modalités d'apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

BT RIOL & STEYT (SAS), représentée par ses dirigeants et associés : [O] [K] (Président), [I] [N], [V] [S], [F] [R] (associés et garants).

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

Offre portant sur 6 actifs immobiliers spécifiques

Offre portant sur 6 actifs immobiliers spécifiques avec engagement Offre portant sur 6 actifs immobiliers spécifiques avec engagement limité à 2 lots maximum. M&CO 72 3 [Localité 2] M&CO 64 3 [Localité 3] ([Adresse 2] - 2 lots) M&CO 86 3 [Localité 4] M&CO 99 3 [Localité 5] ([Localité 6]) M&SRA [Localité 5] 3 [Localité 5] ([Localité 7])

ÉLÉMENTS CORPORELS Reprise des actifs M&CO 64 : deux maisons situées au [Adresse 2] avec le mobilier. Les immeubles sélectionnés, les aménagements, mobiliers et équipements listés en inventaires.

PRIX PROPOSE : 3 500 000€ FAI pour l'actif M&CO 64. •M&CO 64 (13) : 2 300 000 €• M&CO 64 (15) : 1 200 000 €, soit un total de 3.500.000€.

OBJECTIFS DU PROJET DE REPRISE

Exploitation de coliving. Le candidat exploite un projet à [Localité 5].

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L'OFFRE :

CONDITIONS SUSPENSIVE D'OBTENTION DE FINANCEMENT : le candidat attend la réponse de sa banque pour confirmer la capacité de financement de l'offre.

AUTRES CONDITIONS:

Purge des inscriptions et privilèges Transmission des polices d'assurance et garanties. Mise à disposition des lieux et remise des clés.

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L'OFFRE BT RIOL :

≻ Cette offre présente le prix le plus avantageux (3,5 M€).

Toutefois, la condition suspensive relative à l'obtention du financement, ainsi que l'échéance de la troisième période d'observation exceptionnelle (fixée au 13 novembre 2025), conduisent le soussigné a donner un avis favorable l'offre de B&N, d'un montant de 3,325 M€ (le delta entre les deux offres étant de 175 k€).

Le projet de redressement par voie de cession présenté par le groupe LA CASA IMMOBILIER comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l'entreprise et les modalités d'apurement du passif

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

Le groupe LA CASA est composé de deux sociétés : LA CASA IMMOBILIER (société foncière) et LA CASA SAS (société d'exploitation). Le groupe est leader dans l'habitat partagé (co-living) en France.

Groupe LA CASA, leader français de l'habitat partagé (co-living) :
 * 60 maisons exploitées (800 chambres)
 * CA : 7,3 M€ (30/06/2025)
 * Actionnariat stable : [L] [BY] (fondateur) et famille [WX]
 * Conseil d'administration composé de professionnels expérimentés.

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

Cession du fonds de commerce et des immeubles dans le cadre d'un redressement judiciaire.

Substitution possible par une autre entité du groupe.La reprise se fait par cession des actifs (fonds de commerce et immeubles) à LA CASA IMMOBILIER, et la gestion sera assurée par LA CASA SAS via un bail commercial.

Le groupe LA CASA a une activité identique (co-living) et donc des synergies en termes de gestion, d'exploitation, et de préservation des locataires. Identité d'activité (co-living)

Gestion locative mutualisée Optimisation des coûts et des loyers Maintien des locataires et des baux en cours

ÉLÉMENTS INCORPORELS Fonds de commerce (clientèle et achalandage) pour 1 euro.

ÉLÉMENTS CORPORELS M&64 - meubles meublants (détaillés par immeuble) et les immeubles ([Adresse 2].

LES CONTRATS REPRIS Reprise des contrats d'abonnement (gaz, électricité, eau, internet) EXCLUSION : Le mandat de gestion avec B&C IMMOBILIER n'est pas repris.

PRIX PROPOSE : Offre pour 11 actifs DIVISIBLE - Prix global proposé : 7 291 955 € pour 11 actifs Détail prix proposé pour l'actif M&CO 64 – [Localité 3] (13 et 15 pas Monténégro ) 1 576 688 € incorporels (1 €), meubles (8 410 €), immeubles (1 568 278 €)

OBJECTIFS DU PROJET DE REPRISE

reprise de l'activité co-living avec ajustement des loyers pour assurer la rentabilité. L'acquéreur connaît bien le marché et travaille dans la gestion d'immeubles similaires, ce qui permet une optimisation de la gestion locative et opérationnel.

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L'OFFRE :

Offre conditionnée à la mainlevée des hypothèques par la banque.

Paiement au comptant à la signature de l'acte. Fonds propres - attestation de blocage des fonds.

Transmission des documents de gestion (baux, états des lieux, dépôts de garantie, etc.) par l'exploitant actuel.

Entrée en jouissance : 1er jour du mois suivant le jugement.

Maintien des droits des locataires en place. Sollicite versement des dépôts de garantie versés par les locataires. Gestion future confiée à SAS LA CASA via un bail commercial.

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L'OFFRE :

≻ Cette offre ne sera pas retenue compte tenu du faible prix proposé (1,576m€ vs 3,325m€ de l'offre mieux-disante)

Le projet de redressement par voie de cession présenté par COMPAGNIE VAUBAN comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l'entreprise et les modalités d'apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

Compagnie Vauban est un groupe familial et indépendant fondé en 1990, dirigé par la 2e génération depuis 2010 et spécialisé dans l'acquisition et la gestion d'actifs immobiliers mixtes (commerce, bureaux, habitation).

Gère un portefeuille de près de 120 immeubles pour son compte propre et pour des tiers (via des FIA).

Internalise les métiers de l'immobilier (Investissement, Asset Management, AMO, Property Management) avec une équipe d'une trentaine de collaborateurs.

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE Acquisition du portefeuille immobilier (11 actifs)

OBJECTIFS DU PROJET DE REPRISE

Expérience et moyens pour mener à bien ce type de projet. Stratégie de continuité d'exploitation avec le même usage, mais avec un nouvel opérateur (non Tendoors), tout en conservant les sous-locataires actuels.

ÉLÉMENTS CORPORELS Les 11 immeubles listés, avec leurs surfaces.

LES CONTRATS : EXCLUSION du mandat de gestion avec B&C IMMOBILIER. L'acquisition est subordonnée à la sortie de l'exploitant actuel Tendoors). Reprise des baux en cours avec les sous-locataires actuels. Signature d'un nouveau contrat avec B&C (Tendoors).

PRIX PROPOSE Prix global proposé : 8 546 000 € pour 11 actifs (offre divisible mais minimum 6 actifs attribués) Détail pour l'actif M&CO 64 3 [Localité 3] ([Adresse 2] - 2 lots) - 1 920 000 €

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L'OFFRE : Offre avec condition suspensive de financement. Hypothèses complémentaires : Audit technique, juridique et visites de la totalité des lots. Sortie de l'exploitant actuel (Tendoors) à la date de l'acte authentique.

Offre valable jusqu'au 15 novembre 2025

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L'OFFRE : ➤ Cette offre ne sera pas retenue compte tenu du faible prix proposé (1,920m€ vs 3,325m€ de l'offre mieux-disante)

Le projet de redressement par voie de cession présenté par M. [P] [B] comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l'entreprise et les modalités d'apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT Monsieur [P] [B] (agissant au nom et pour le compte d'une société à créer, la SASU AMOARA).

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

ÉLÉMENTS INCORPORELS

Fonds de commerce, noms commerciaux, fichiers clients, bases de données, marques, noms de domaine, sites internet, logiciels, licences, autorisations administratives, permis de construire, etc.

ÉLÉMENTS CORPORELS

11 actifs immobiliers rénovés situés à [Localité 8], [Localité 9], [Localité 4], [Localité 10], [Localité 2], [Localité 5], [Localité 11], [Localité 3], [Localité 12]. Mobilier.

LES CONTRATS REPRIS :

Contrats de location avec les occupants, contrats de fournitures (eau, électricité).

PRIX PROPOSE : Prix global proposé : 8 608 650 € pour 11 actifs Détail de prix pour M&CO 64 – [Localité 3] ([Adresse 2] - 2 lots) - 1 296 300 € + 737 550 € (2eme bien immobilier), soit 2 033 850€.

CONDITIONS PARTICULIRES DE L'OFFRE

Offre avec condition suspensive de financement Financement intégral par fonds bancaires ou private-equity. Le besoin en fonds de roulement sera financé de la même manière.

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L'OFFRE : ➤ Cette offre ne sera pas retenue compte tenu du faible prix proposé (2,0336m€ vs 3,325m€ de l'offre mieux-disante)

Le projet de redressement par voie de cession présenté par NSIUM comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l'entreprise et les modalités d'apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT Groupe NSIUM (pour le compte de la Sci CBM & PROUX) Acquisition par la Sci CBM & PROUX, une société en cours de constitution.

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

ELEMENTS CORPORELS 11 immeubles

PRIX PROPOSE : Prix global proposé : 8 000 000 € pour 11 actifs Malgré les relances du Soussigné, le candidat n'a pas indiqué un prix par actif ni la lever de la condition d'invisibilité. Son offre doit donc se comprendre comme indivisible.

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L'OFFRE :

L'offre pourrait être améliorée avec un "délai supplémentaire pour finaliser nos diligences". Cela laisse entendre que des audits/diligences complémentaires sont nécessaires pour une offre ferme, mais aucune condition suspensive n'est explicitement listée.

Les actifs devront être libres de toutes sûretés, privilèges ou clauses de réserve de propriété.
L'offre sommaire est valable à hauteur de 8 M€, avec une possibilité d'augmentation après diligences.

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L'OFFRE :
 * Cette offre ne sera pas retenue compte tenu de l'absence de précisions. Aucune communication n'a été adressée au soussigné malgré plusieurs relances.

Le projet de redressement par voie de cession présenté par DIBONA ASSET MANAGEMENT comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l'entreprise et les modalités d'apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

Société d'investissement et d'asset management du Groupe Dibona. [Adresse 4] : 908 402 167

Spécialisée dans l'acquisition et la gestion d'actifs immobiliers (coliving).

50 M€ investis depuis 2021 dans 18 opérations, soit 5 500 m² de logements en coliving. Trois pôles d'activité :

Dibona Asset Management : investissement et gestion d'actifs.

Hizeo : rénovation urbaine et conception.

B&C Immobilier (marque Tendoors) : exploitation locative.

Président : Raphaël Preulier.

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

Cession judiciaire dans le cadre d'une procédure de redressement judiciaire (Articles L.642-1 et suivants du Code de commerce).

Création d'une ou plusieurs structures de reprise par actif.

Faculté de substitution prévue à l'article L.642-9 al.3 du Code de commerce.

ÉLÉMENTS CORPORELS: 11 actifs immobiliers détenus par les sociétés en redressement judiciaire. Actifs mobiliers identifiés par inventaire du commissaire-priseur.

Liste détaillée des biens immobiliers avec adresses, références cadastrales et surfaces.

LES CONTRATS REPRIS Reprise des Mandats de gestion et baux commerciaux avec B&C Immobilier (filiale du groupe Dibona).Reprise des contrats de sous-location (sous réserve de communication et d'analyse).

PRIX PROPOSE

Prix global proposé : 50 000 € pour 11 actifs. Détail par actif M&CO 64 3 [Localité 3] ([Adresse 2] - 2 lots) - 5 000 €.

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L'OFFRE :

Prise en charge des financements éligibles à l'article L.642-12 al.4 du Code de commerce (sous réserve d'éligibilité).

Frais d'actes, droits d'enregistrement et frais annexes.

Intégralité du prix versé à la signature de l'acte de cession.

Aucune garantie sur le prix n'est prévue sauf demande contraire.

Financement sur fonds propres.

Offre globale et indivisible sur l'ensemble des 11 actifs. Possibilité de lever cette condition après audits. Audit juridique, comptable, fiscal et réglementaire sans difficulté majeure. Validité de l'offre : jusqu'à 2 jours avant l'audience du 3 novembre 2025.

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L'OFFRE :

Cette offre ne sera pas retenue compte tenu d'un prix proposé excessivement faible (5 k€ contre 3,325 M€ pour l'offre mieux-disante).
 * Par ailleurs, Dibona a transmis au soussigné un projet de reprise des parts conditionnée à l'examen d'un plan de continuation, ce qui, dans les délais impartis, ne semble pas envisageable.

Le projet de redressement par voie de cession présenté par NRE PARTNERS ASSET MANAGEMENT comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l'entreprise et les modalités d'apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

Société fondée en 2008, véhicule d'investissement immobilier du groupe familial FINANCIERE NOREV.

Expérience de plus de 35 ans du Président ([NV] [YU], diplômé de l'ESSEC) dans l'immobilier (ex-DG de Kaufman & Broad Développement, fondateur et ex-Président

de Financière Rive Gauche).

Gère les grandes transactions en France et à l'international en partenariat avec le Groupe Binswanger.

Trois pôles d'activité : Conseil, Développement de Fonds, Asset Management pour compte propre ou de tiers. • Groupe en croissance avec une levée de fonds de ~850 M€ en finalisation (octobre 2025).

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

Cession judiciaire des actifs (Art. L.642-1 et s. du Code de commerce). Ouverte à la présentation d'un plan de continuation pour l'ensemble des sociétés. Utilisation d'une faculté de substitution : création d'une ou plusieurs structures de reprise (détenues à 100% par NRE PARTNERS ASSET MANAGEMENT) pour chaque actif.

Synergies et complémentarités évidentes avec les activités du groupe. Intégration de biens en co-living pour diversifier et renforcer le portefeuille. Potentiel d'optimisation significatif des actifs grâce à leurs localisations. Stratégie de développement d'un portefeuille de 1 000 chambres en Europe d'ici 2030 (déjà 2 résidences au Portugal).

ÉLÉMENTS CORPORELS:

Offre globale et indivisible pour l'ensemble des 11 actifs immobiliers

LES CONTRATS REPRIS

Reprise et poursuite de l'ensemble des mandats de gestion conclus avec B&C Immobilier. Poursuite de l'ensemble des contrats de sous-location conclus par B&C Immobilier. Réservé pour d'autres contrats éventuels.

PRIX PROPOSE

Prix global proposé : 100 000 € pour 11 actifs Détail par actif : •M&CO 64 3 [Localité 3] ([Adresse 2] -2 lots) - 10 000 € Prix proposé NET vendeur.

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L'OFFRE :

La prise en charge des financements éligibles (Art. L.642-12 al.4 C. com.) constituera une charge augmentative du prix, pouvant conduire à une révision de l'offre. Intégralité du prix versée à la signature de l'acte de cession, sauf si une garantie sur le prix est sollicitée."

Financement sur fonds propres. Une attestation de disponibilité des fonds sera fournie dans l'offre améliorée.

L'offre est globale et indivisible pour l'ensemble des actifs.

Le candidat se réserve le droit de lever cette condition après finalisation des audits.

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L'OFFRE :
 * « Cette offre ne sera pas retenue, compte tenu du prix proposé, manifestement excessivement faible (10 k€ contre 3,325 M€ pour l'offre mieux-disante).

Néanmoins, des échanges intervenus avec la société NRE ont permis d'informer le soussigné de l'existence d'un projet alternatif portant sur le rachat des parts des sociétés du portefeuille, adossé à un plan de continuation.
 * À ce jour, le soussigné n'a toutefois pas été destinataire dudit plan.
 * Le soussigné a, en conséquence, attiré l'attention de NRE sur le caractère particulièrement restreint des délais relatifs à la possibilité d'intégrer la société M&CO 64 dans ledit projet alternatif de cession des parts et dans l'examen d'un éventuel plan de continuation.
 * Par ailleurs, le soussigné a pris attache avec le créancier principal, la société SOCFIM, laquelle a indiqué que les prêts sont échus (l'article L. 642-12, alinéa 4, n'ayant donc pas vocation à s'appliquer) et a exprimé une préférence pour la voie du plan de cession concernant l'actif M&CO 64.

Me [Y] souligne le caractère sérieux de l'offre de la SAS FONCIERE B&N : ce candidat justifie des capacités financières nécessaires pour assurer le règlement du prix, s'engage à maintenir le mandant de gestion avec B&C IMMOBILIER ainsi que les baux d'habitation en cours. L'administrateur judiciaire ajoute que l'offre de BT RIOL ET STEYT est mieuxdisante de 3,6 % mais la condition suspensive liée à son financement conjuguée à l'échéance de la troisième période d'observation justifie de privilégier l'offre de la FONCIERE B&N.

Il sollicite ainsi :
 * l'homologation du plan de cession de la société M & CO 64 au profit de la SAS FONCIERE B&N,
 * le transfert au repreneur des actifs corporels de la société à savoir : un ensemble immobilier situé au [Adresse 2] dans le [Localité 3] composé de deux maisons respectivement de 166m2 et 329m2,
 * le transfert au repreneur de l'intégralité des actifs corporels figurant sur l'inventaire du commissaire de justice,
 * le transfert sur le fondement des dispositions de l'article L. 642-7 du code de commerce du mandat de gestion avec B&C IMMOBILIER,
 * le constat du prix de cession proposé de 3 325 000 € FAI,
 * le constat que parmi les emprunts bénéficiant de sûretés, aucun n'est éligible au transfert de sa charge au repreneur prévu par l'article L. 642-12 alinéa 4 du code de commerce,
 * l'affectation des quotes-parts du prix de cession prévu par l'article L. 642-12 alinéa 4 du code de commerce au créancier SOCFIM,
 * le transfert de propriété au repreneur au moment de la signature des actes qui devra intervenir chez le notaire au plus tard dans un délai de six mois à compter du prononcé du jugement,
 * son maintien en fonction pour passer tous les actes nécessaires à la réalisation de la cession et en faire rapport au tribunal en application de l'article L. 642-8 et R. 642-9 du code de commerce.

Le mandataire judicaire rappelle les éléments contenus dans son rapport du 30/10/2025 et indique être favorable à la cession totale des actifs de la SAS M & CO 64 au profit de la FONCIERE B&N.

M. [M] indique être favorable à l'offre de la SAS FONCIERE B&N.

Me VINCENSINI indique que le prêt est échu et que l'article L. 642-12 alinéa 4 n'a pas à s'appliquer.

Le juge-commissaire, entendu en son rapport oral, a donné un avis favorable à la cession totale des actifs de la SAS M & CO 64 au profit de la SAS FONCIERE B&N.

Le ministère public a également émis par écrit un avis favorable à la cession totale des actifs de la SAS M & CO 64 au profit de la SAS FONCIERE B&N.

Motifs

SUR CE, LE TRIBUNAL

La présentation d'un projet de plan de redressement par voie de continuation n'est pas envisageable compte tenu de l'insuffisance de la rentabilité observée au cours de la période d'observation pour pouvoir faire face sérieusement à l'apurement du passif généré qui s'élève à environ 4,8 M€.

A la suite des publicités faites par l'administrateur judiciaire afin de susciter le dépôt d'offres de reprise, huit offres ont été formalisées entre ses mains.

Selon les dispositions de l'article L. 642-1 du code de commerce, la cession de l'entreprise a pour but d'assurer le maintien d'activités susceptibles d'exploitation autonome, de tout ou partie des emplois qui y sont attachés et d'apurer le passif.

Il résulte dudit article que le législateur a entendu donner la priorité au maintien de l'activité et au volet social par rapport au désintéressement des créanciers. Sur le maintien de l'activité et la pérennité

La SAS FONCIERE B&N possède une vingtaine d'immeubles à [Localité 1] et reprend le mandat de gestion et les baux en cours.

La SAS BT RIOL & STEYT exploite un projet à [Localité 5].

Le candidat LA CASA IMMOBILIER est un leader français de l'habitat partagé.

Le candidat COMPAGNIE VAUBAN gère un portefeuille de 120 immeubles.

M. [B] ne précise pas son expertise actuelle.

Le candidat NSIUM ne précise pas son expertise actuelle.

Le candidat DIBONA ASSET MANAGEMENT est spécialisé dans l'acquisition et la gestion des actifs immobiliers.

Le candidat NRE PARTNERS ASSET MANAGEMENT est spécialisé dans l'immobilier.

A l'exception de M. [GW] et du candidat NSIUM, les six autres candidats ont une forte expérience dans le domaine d'activité de la SAS M & CO 64.

La SAS FONCIERE B&N apparait en capacité de maintenir l'activité selon les informations communiquées.

Sur le volet social

La SAS M & CO 54 n'ayant pas de salarié, ce critère ne pourra pas être retenu dans le choix du repreneur.

Sur le prix offert

La SAS FONCIERE B&N propose un prix de 3 325 000 € FAI sans condition suspensive de financement.

La SAS BT RIOL & STEYT propose un prix de 3 500 000 € FAI mais avec une condition suspensive d'obtention de financement non levée au jour de l'audience.

Le candidat LA CASA IMMOBILIER propose un prix de 1 576 000 € FAI.

Le candidat COMPAGNIE VAUBAN propose un prix de 1 920 000 €.

M. [B] propose un prix de 2 033 850 €.

Le candidat NSIUM n'a pas indiqué la ventilation du prix entre les différents actifs.

Le candidat DIBONA ASSET MANAGEMENT propose 5 000 €.

Le candidat NRE PARTNERS ASSET MANAGEMENT propose 10 000 €.

La SAS BT RIOL & STEYT est la mieux-disante mais le prix proposé est soumis à la condition suspensive de son financement qui n'a pas été levée au jour de l'audience. La SAS FONCIERE B&N n'a aucune condition suspensive.

Il apparaît ainsi que l'offre formulée par la SAS FONCIERE B&N peut être considérée comme satisfaisante par rapport aux principaux objectifs poursuivis par le législateur.

Il résulte de ce qui précède que le tribunal, en application de l'article L.631-22 du code de commerce, ordonnera la cession des actifs de la SAS M & CO 64 au profit de la SA FONCIERE B&N selon les dispositions suivantes :

ÉLÉMENTS CORPORELS Reprise des actifs M&CO 64 : deux maisons situées au [Adresse 2] avec le mobilier.

LES CONTRATS REPRIS Reprise du mandat de gestion et des baux d'habitation en cours.

PRIX PROPOSE : 3 325 000 € FAI pour l'actif M&CO 64.

La date d'entrée en jouissance par la SAS FONCIERE B&N sera fixée au jour du transfert de propriété suite à la signature des actes qui devront intervenir devant le notaire au plus tard dans un délai de six mois à compter du présent jugement.

Parmi les emprunts bénéficiant de sûreté, aucun n'est éligible au transfert de sa charge au repreneur prévu par l'article L. 642-12 alinéa 4 du code de commerce.

Les quotes-parts du prix de cessions prévues par l'article L. 642-12 alinéa 1 du code de commerce seront affectées au créancier SOCFIM.

En application des dispositions de l'article L. 642-10 du code de commerce, il sera décidé l'inaliénabilité de l'ensemble des éléments d'actif cédés, pendant une durée de deux ans à compter de la signature des actes constatant la cession des actifs.

Il y aura lieu, conformément à l'article L. 631-22 du code de commerce, de charger l'administrateur désigné de la passation des actes nécessaires à la réalisation de la cession ; lesquels devront intervenir au plus tard dans un délai de six mois à compter du prononcé de l'homologation du plan.

Le présent jugement fera l'objet, par les soins du greffe, des communications, publicités et significations prévues par l'article R. 642-4 du code de commerce.

Les dépens seront passés par frais privilégiés de la procédure collective.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Après convocations, comparutions prévues par la loi.

Après en avoir délibéré.

Le juge-commissaire entendu en son rapport oral.

Le ministère public entendu en ses réquisitions.

Vu le rapport de l'administrateur judiciaire en date du 03/11/2025 et le rapport du mandataire judiciaire en date du 30/10/2025,

Vu les dispositions de l'article L. 631-22 du code de commerce,

Ordonne la cession des actifs de : la SAS M & Co [Adresse 5] SIREN : 891 411 142

au profit de : la SAS FONCIERE B&N [Adresse 6] SIREN : 934 586 165

selon les dispositions suivantes :

ÉLÉMENTS CORPORELS Reprise des actifs M&CO 64 : deux maisons situées au [Adresse 2] avec le mobilier.

LES CONTRATS REPRIS Reprise du mandat de gestion et des baux d'habitation en cours.

PRIX PROPOSE : 3 325 000 € FAI

Constate que parmi les emprunts bénéficiant de sûretés, aucun n'est éligible au transfert de sa charge au repreneur prévu par l'article L. 642-12 alinéa 4 du code de commerce.

Affecte les quotes-parts du prix de cession prévu par l'article L. 642-12 alinéa 1 du code de commerce au créancier SOCFIM.

Dit que la date d'entrée en jouissance par la SAS FONCIERE B&N sera fixée au jour du transfert de propriété suite à la signature des actes qui devront intervenir devant le notaire au plus tard dans un délai de six mois à compter du présent jugement.

Prononce, en application des dispositions de l'article L. 642-10 du code de commerce, l'inaliénabilité de l'ensemble des éléments d'actif cédés, pendant une durée de deux ans à compter de la signature des actes constatant la cession des actifs.

Dit que conformément à l'article L. 631-22 du code de commerce, ès qualités d'administrateur judiciaire, sera chargé de la passation des actes nécessaires à la réalisation de la cession ; lesquels devront intervenir au plus tard dans un délai de six mois à compter du prononcé de l'homologation du plan.

Dit que le présent jugement fera l'objet, par les soins du greffe, des communications, publicités et significations prévues par l'article R. 642-4 du code de commerce ;

Passe les dépens par frais privilégiés de la procédure collective.

Le Greffier

Le Président.
Texte intégral
Numéro de rôle : 2025009210 PC : 2024/00466

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL DE COMMERCE DE TOULOUSE

JUGEMENT DU 13 novembre 2025

ARRET D'UN PLAN DE CESSION DE

la SAS M & Co 64

Prononcé par mise à disposition au greffe et signé par : Monsieur Vincent FANTINI, président, et Monsieur Christian SIMON, greffier.

Après que la cause a été débattue en chambre du conseil le 04/11/2025 devant Monsieur Vincent FANTINI, président, Monsieur Benoît DEBAINS, Monsieur Jean-François BRUNENGO, juges, assistés de Monsieur Christian SIMON, greffier.

En présence de Madame Anne GAULLIER, vice-procureure de la République.

Après qu'il en a été délibéré par les juges ayant assisté aux débats.

Par jugement en date du 13 mai 2024, le tribunal de commerce de Toulouse a ouvert une procédure de sauvegarde judiciaire à l'égard de :

SAS M & Co 64

[Adresse 1] SIREN : 891 411 142

Par jugements en date du 28/11/2024, ce tribunal a renouvelé la période d'observation pour une durée de 6 mois.

Par jugement du 24/04/2025, ce tribunal a converti la procédure de sauvegarde en redressement judiciaire.

Par jugement en date du 15/05/2025, ce tribunal a renouvelé de manière exceptionnelle la période d'observation et a fixé la date de la prochaine comparution en chambre du conseil au 23/09/2025 afin qu'il soit statué sur la suite de la procédure.

Huit offres de reprise de la SAS M & Co 64 ont été déposées entre les mains de l'administrateur judiciaire par FONCIERE B&N, COMPAGNIE VAUBAN, NSIUM, LA CASA IMMOBILIER, NRE PARTNERS ASSET MANAGEMENT, DIBONA ASSET MANAGEMENT, BT RIOL ET STEYT et M. [P] [B]. Le greffier de ce tribunal a ainsi convoqué à l'audience du 04/11/2025, en application de l'article R.642-7 du code de commerce, les cocontractants.

Lors de l'audience du 04/11/2025, ont comparu et ont été entendus en leurs observations :

M. [D] [M], directeur généra de la SAS M PARTNER, elle-même présidente de la SAS M& CO PROMOTION, elle-même présidente de la SAS M & CO 64, assisté de Me DO

de la SELARL DECKER, avocate au barreau de Toulouse. La SCP CBF ASSOCIES, représentée par Me [T] [Y], administrateur judiciaire. La SELARL BDR & ASSOCIES, représentée par Me [A] [J], mandataire judiciaire.

M. Patrick NARDIN, juge-commissaire.

La société B&C IMMOBILIER, représentée par M. [H] [G], directeur général et la société SOCFIM, représentée par Me Edgard VINCENSINI, avocat au barreau de Paris, cocontractants.

L'administrateur a repris les termes de son rapport du 03/11/2025 sur les offres de reprise.

Le projet de redressement par voie de cession présenté par la SAS FONCIERE B&N comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l'entreprise et les modalités d'apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

Foncière B&N, SAS au capital de 116 200 €, RCS Paris n° 934 586 165

Foncière immobilière parisienne détenue aux 2/3 par [W] [X] et à 1/6 chacun par [E] et [Q] [C] spécialisée dans l'acquisition et la détention long terme de maisons et immeubles parisiens.

Possède une vingtaine d'immeubles à [Localité 1], certains gérés par Tendoors.

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

ÉLÉMENTS CORPORELS Reprise des actifs M&CO 64 : deux maisons situées au [Adresse 2] avec le mobilier.

LES CONTRATS REPRIS Reprise du mandat de gestion et des baux d'habitation en cours.

PRIX PROPOSE : 3 325 000 € FAI pour l'actif M&CO 64.

Dispose de plusieurs lignes de financement permettant d'acheter sans condition et sur des délais courts

Acquisition directe de l'ensemble immobilier ([Adresse 2]) par la SAS Foncière B&N sans condition suspensive de financement.

Dépôt d'un séquestre de 10 % chez le notaire (Maître [Z] [U], [Adresse 3])

Fonds propres disponibles + lignes de financement déjà mobilisables (sans recours à un financement conditionnel)

OBJECTIFS DU PROJET DE REPRISE

L'acquéreur connaît bien le marché parisien et travaille déjà avec Tendoors pour la gestion d'immeubles similaires, ce qui permet une optimisation de la gestion locative et opérationnel

L'objectif est l'acquisition et détention long terme avec perception de loyers (valeur patrimoniale).

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L'OFFRE : Offre sans conditions suspensives de financement.

Hypothèses complémentaires : L'Immeuble sera vendu meublé avec les meubles installés actuellement-

L'Immeuble ne sera pas grevé de charges, servitudes, Inscriptions ou autres droits de tiers susceptibles d'affecter négativement sa valeur ;

L'Immeuble et son exploitation sont conformes aux normes et règles de l'art, ainsi qu'à toutes autorisations administratives nécessaires pour sa construction et son exploitation, lesquelles ont été régulièrement obtenues et sont devenues définitives ;

L'Immeuble ne fait ni n'est susceptible de faire l'objet d'aucun contentieux ni d'aucune enquête en matière environnementale ou autre ;

Les Impôts et taxes dus en relation avec l'Immeuble ont été valablement et régulièrement payés.

Offre valable jusqu'au 15 novembre 2025 à 18h

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L'OFFRE B&N:
 * Cette offre est retenue compte tenu du sérieux du candidat et du prix plus avantageux.

Même si le prix proposé par BT RIOT (3,5 M€) est supérieur, la condition suspensive relative à l'obtention du financement conduit à donner un avis favorable à l'offre de B&N, d'un montant de 3,325 M€.
 * Par ailleurs, le soussigné a pris attache avec le créancier principal, la société SOCFIM, laquelle a indiqué que les prêts sont échus (l'article L. 642-12, alinéa 4, n'ayant donc pas vocation à s'appliquer) et a exprimé une préférence pour la voie du plan de cession concernant l'actif M&CO 64.

Le projet de redressement par voie de cession présenté par la SAS BT RIOL ET STEYT comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l'entreprise et les modalités d'apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

BT RIOL & STEYT (SAS), représentée par ses dirigeants et associés : [O] [K] (Président), [I] [N], [V] [S], [F] [R] (associés et garants).

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

Offre portant sur 6 actifs immobiliers spécifiques

Offre portant sur 6 actifs immobiliers spécifiques avec engagement Offre portant sur 6 actifs immobiliers spécifiques avec engagement limité à 2 lots maximum. M&CO 72 3 [Localité 2] M&CO 64 3 [Localité 3] ([Adresse 2] - 2 lots) M&CO 86 3 [Localité 4] M&CO 99 3 [Localité 5] ([Localité 6]) M&SRA [Localité 5] 3 [Localité 5] ([Localité 7])

ÉLÉMENTS CORPORELS Reprise des actifs M&CO 64 : deux maisons situées au [Adresse 2] avec le mobilier. Les immeubles sélectionnés, les aménagements, mobiliers et équipements listés en inventaires.

PRIX PROPOSE : 3 500 000€ FAI pour l'actif M&CO 64. •M&CO 64 (13) : 2 300 000 €• M&CO 64 (15) : 1 200 000 €, soit un total de 3.500.000€.

OBJECTIFS DU PROJET DE REPRISE

Exploitation de coliving. Le candidat exploite un projet à [Localité 5].

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L'OFFRE :

CONDITIONS SUSPENSIVE D'OBTENTION DE FINANCEMENT : le candidat attend la réponse de sa banque pour confirmer la capacité de financement de l'offre.

AUTRES CONDITIONS:

Purge des inscriptions et privilèges Transmission des polices d'assurance et garanties. Mise à disposition des lieux et remise des clés.

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L'OFFRE BT RIOL :

≻ Cette offre présente le prix le plus avantageux (3,5 M€).

Toutefois, la condition suspensive relative à l'obtention du financement, ainsi que l'échéance de la troisième période d'observation exceptionnelle (fixée au 13 novembre 2025), conduisent le soussigné a donner un avis favorable l'offre de B&N, d'un montant de 3,325 M€ (le delta entre les deux offres étant de 175 k€).

Le projet de redressement par voie de cession présenté par le groupe LA CASA IMMOBILIER comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l'entreprise et les modalités d'apurement du passif

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

Le groupe LA CASA est composé de deux sociétés : LA CASA IMMOBILIER (société foncière) et LA CASA SAS (société d'exploitation). Le groupe est leader dans l'habitat partagé (co-living) en France.

Groupe LA CASA, leader français de l'habitat partagé (co-living) :
 * 60 maisons exploitées (800 chambres)
 * CA : 7,3 M€ (30/06/2025)
 * Actionnariat stable : [L] [BY] (fondateur) et famille [WX]
 * Conseil d'administration composé de professionnels expérimentés.

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

Cession du fonds de commerce et des immeubles dans le cadre d'un redressement judiciaire.

Substitution possible par une autre entité du groupe.La reprise se fait par cession des actifs (fonds de commerce et immeubles) à LA CASA IMMOBILIER, et la gestion sera assurée par LA CASA SAS via un bail commercial.

Le groupe LA CASA a une activité identique (co-living) et donc des synergies en termes de gestion, d'exploitation, et de préservation des locataires. Identité d'activité (co-living)

Gestion locative mutualisée Optimisation des coûts et des loyers Maintien des locataires et des baux en cours

ÉLÉMENTS INCORPORELS Fonds de commerce (clientèle et achalandage) pour 1 euro.

ÉLÉMENTS CORPORELS M&64 - meubles meublants (détaillés par immeuble) et les immeubles ([Adresse 2].

LES CONTRATS REPRIS Reprise des contrats d'abonnement (gaz, électricité, eau, internet) EXCLUSION : Le mandat de gestion avec B&C IMMOBILIER n'est pas repris.

PRIX PROPOSE : Offre pour 11 actifs DIVISIBLE - Prix global proposé : 7 291 955 € pour 11 actifs Détail prix proposé pour l'actif M&CO 64 – [Localité 3] (13 et 15 pas Monténégro ) 1 576 688 € incorporels (1 €), meubles (8 410 €), immeubles (1 568 278 €)

OBJECTIFS DU PROJET DE REPRISE

reprise de l'activité co-living avec ajustement des loyers pour assurer la rentabilité. L'acquéreur connaît bien le marché et travaille dans la gestion d'immeubles similaires, ce qui permet une optimisation de la gestion locative et opérationnel.

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L'OFFRE :

Offre conditionnée à la mainlevée des hypothèques par la banque.

Paiement au comptant à la signature de l'acte. Fonds propres - attestation de blocage des fonds.

Transmission des documents de gestion (baux, états des lieux, dépôts de garantie, etc.) par l'exploitant actuel.

Entrée en jouissance : 1er jour du mois suivant le jugement.

Maintien des droits des locataires en place. Sollicite versement des dépôts de garantie versés par les locataires. Gestion future confiée à SAS LA CASA via un bail commercial.

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L'OFFRE :

≻ Cette offre ne sera pas retenue compte tenu du faible prix proposé (1,576m€ vs 3,325m€ de l'offre mieux-disante)

Le projet de redressement par voie de cession présenté par COMPAGNIE VAUBAN comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l'entreprise et les modalités d'apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

Compagnie Vauban est un groupe familial et indépendant fondé en 1990, dirigé par la 2e génération depuis 2010 et spécialisé dans l'acquisition et la gestion d'actifs immobiliers mixtes (commerce, bureaux, habitation).

Gère un portefeuille de près de 120 immeubles pour son compte propre et pour des tiers (via des FIA).

Internalise les métiers de l'immobilier (Investissement, Asset Management, AMO, Property Management) avec une équipe d'une trentaine de collaborateurs.

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE Acquisition du portefeuille immobilier (11 actifs)

OBJECTIFS DU PROJET DE REPRISE

Expérience et moyens pour mener à bien ce type de projet. Stratégie de continuité d'exploitation avec le même usage, mais avec un nouvel opérateur (non Tendoors), tout en conservant les sous-locataires actuels.

ÉLÉMENTS CORPORELS Les 11 immeubles listés, avec leurs surfaces.

LES CONTRATS : EXCLUSION du mandat de gestion avec B&C IMMOBILIER. L'acquisition est subordonnée à la sortie de l'exploitant actuel Tendoors). Reprise des baux en cours avec les sous-locataires actuels. Signature d'un nouveau contrat avec B&C (Tendoors).

PRIX PROPOSE Prix global proposé : 8 546 000 € pour 11 actifs (offre divisible mais minimum 6 actifs attribués) Détail pour l'actif M&CO 64 3 [Localité 3] ([Adresse 2] - 2 lots) - 1 920 000 €

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L'OFFRE : Offre avec condition suspensive de financement. Hypothèses complémentaires : Audit technique, juridique et visites de la totalité des lots. Sortie de l'exploitant actuel (Tendoors) à la date de l'acte authentique.

Offre valable jusqu'au 15 novembre 2025

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L'OFFRE : ➤ Cette offre ne sera pas retenue compte tenu du faible prix proposé (1,920m€ vs 3,325m€ de l'offre mieux-disante)

Le projet de redressement par voie de cession présenté par M. [P] [B] comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l'entreprise et les modalités d'apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT Monsieur [P] [B] (agissant au nom et pour le compte d'une société à créer, la SASU AMOARA).

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

ÉLÉMENTS INCORPORELS

Fonds de commerce, noms commerciaux, fichiers clients, bases de données, marques, noms de domaine, sites internet, logiciels, licences, autorisations administratives, permis de construire, etc.

ÉLÉMENTS CORPORELS

11 actifs immobiliers rénovés situés à [Localité 8], [Localité 9], [Localité 4], [Localité 10], [Localité 2], [Localité 5], [Localité 11], [Localité 3], [Localité 12]. Mobilier.

LES CONTRATS REPRIS :

Contrats de location avec les occupants, contrats de fournitures (eau, électricité).

PRIX PROPOSE : Prix global proposé : 8 608 650 € pour 11 actifs Détail de prix pour M&CO 64 – [Localité 3] ([Adresse 2] - 2 lots) - 1 296 300 € + 737 550 € (2eme bien immobilier), soit 2 033 850€.

CONDITIONS PARTICULIRES DE L'OFFRE

Offre avec condition suspensive de financement Financement intégral par fonds bancaires ou private-equity. Le besoin en fonds de roulement sera financé de la même manière.

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L'OFFRE : ➤ Cette offre ne sera pas retenue compte tenu du faible prix proposé (2,0336m€ vs 3,325m€ de l'offre mieux-disante)

Le projet de redressement par voie de cession présenté par NSIUM comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l'entreprise et les modalités d'apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT Groupe NSIUM (pour le compte de la Sci CBM & PROUX) Acquisition par la Sci CBM & PROUX, une société en cours de constitution.

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

ELEMENTS CORPORELS 11 immeubles

PRIX PROPOSE : Prix global proposé : 8 000 000 € pour 11 actifs Malgré les relances du Soussigné, le candidat n'a pas indiqué un prix par actif ni la lever de la condition d'invisibilité. Son offre doit donc se comprendre comme indivisible.

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L'OFFRE :

L'offre pourrait être améliorée avec un "délai supplémentaire pour finaliser nos diligences". Cela laisse entendre que des audits/diligences complémentaires sont nécessaires pour une offre ferme, mais aucune condition suspensive n'est explicitement listée.

Les actifs devront être libres de toutes sûretés, privilèges ou clauses de réserve de propriété.
L'offre sommaire est valable à hauteur de 8 M€, avec une possibilité d'augmentation après diligences.

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L'OFFRE :
 * Cette offre ne sera pas retenue compte tenu de l'absence de précisions. Aucune communication n'a été adressée au soussigné malgré plusieurs relances.

Le projet de redressement par voie de cession présenté par DIBONA ASSET MANAGEMENT comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l'entreprise et les modalités d'apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

Société d'investissement et d'asset management du Groupe Dibona. [Adresse 4] : 908 402 167

Spécialisée dans l'acquisition et la gestion d'actifs immobiliers (coliving).

50 M€ investis depuis 2021 dans 18 opérations, soit 5 500 m² de logements en coliving. Trois pôles d'activité :

Dibona Asset Management : investissement et gestion d'actifs.

Hizeo : rénovation urbaine et conception.

B&C Immobilier (marque Tendoors) : exploitation locative.

Président : Raphaël Preulier.

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

Cession judiciaire dans le cadre d'une procédure de redressement judiciaire (Articles L.642-1 et suivants du Code de commerce).

Création d'une ou plusieurs structures de reprise par actif.

Faculté de substitution prévue à l'article L.642-9 al.3 du Code de commerce.

ÉLÉMENTS CORPORELS: 11 actifs immobiliers détenus par les sociétés en redressement judiciaire. Actifs mobiliers identifiés par inventaire du commissaire-priseur.

Liste détaillée des biens immobiliers avec adresses, références cadastrales et surfaces.

LES CONTRATS REPRIS Reprise des Mandats de gestion et baux commerciaux avec B&C Immobilier (filiale du groupe Dibona).Reprise des contrats de sous-location (sous réserve de communication et d'analyse).

PRIX PROPOSE

Prix global proposé : 50 000 € pour 11 actifs. Détail par actif M&CO 64 3 [Localité 3] ([Adresse 2] - 2 lots) - 5 000 €.

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L'OFFRE :

Prise en charge des financements éligibles à l'article L.642-12 al.4 du Code de commerce (sous réserve d'éligibilité).

Frais d'actes, droits d'enregistrement et frais annexes.

Intégralité du prix versé à la signature de l'acte de cession.

Aucune garantie sur le prix n'est prévue sauf demande contraire.

Financement sur fonds propres.

Offre globale et indivisible sur l'ensemble des 11 actifs. Possibilité de lever cette condition après audits. Audit juridique, comptable, fiscal et réglementaire sans difficulté majeure. Validité de l'offre : jusqu'à 2 jours avant l'audience du 3 novembre 2025.

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L'OFFRE :

Cette offre ne sera pas retenue compte tenu d'un prix proposé excessivement faible (5 k€ contre 3,325 M€ pour l'offre mieux-disante).
 * Par ailleurs, Dibona a transmis au soussigné un projet de reprise des parts conditionnée à l'examen d'un plan de continuation, ce qui, dans les délais impartis, ne semble pas envisageable.

Le projet de redressement par voie de cession présenté par NRE PARTNERS ASSET MANAGEMENT comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l'entreprise et les modalités d'apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

Société fondée en 2008, véhicule d'investissement immobilier du groupe familial FINANCIERE NOREV.

Expérience de plus de 35 ans du Président ([NV] [YU], diplômé de l'ESSEC) dans l'immobilier (ex-DG de Kaufman & Broad Développement, fondateur et ex-Président

de Financière Rive Gauche).

Gère les grandes transactions en France et à l'international en partenariat avec le Groupe Binswanger.

Trois pôles d'activité : Conseil, Développement de Fonds, Asset Management pour compte propre ou de tiers. • Groupe en croissance avec une levée de fonds de ~850 M€ en finalisation (octobre 2025).

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

Cession judiciaire des actifs (Art. L.642-1 et s. du Code de commerce). Ouverte à la présentation d'un plan de continuation pour l'ensemble des sociétés. Utilisation d'une faculté de substitution : création d'une ou plusieurs structures de reprise (détenues à 100% par NRE PARTNERS ASSET MANAGEMENT) pour chaque actif.

Synergies et complémentarités évidentes avec les activités du groupe. Intégration de biens en co-living pour diversifier et renforcer le portefeuille. Potentiel d'optimisation significatif des actifs grâce à leurs localisations. Stratégie de développement d'un portefeuille de 1 000 chambres en Europe d'ici 2030 (déjà 2 résidences au Portugal).

ÉLÉMENTS CORPORELS:

Offre globale et indivisible pour l'ensemble des 11 actifs immobiliers

LES CONTRATS REPRIS

Reprise et poursuite de l'ensemble des mandats de gestion conclus avec B&C Immobilier. Poursuite de l'ensemble des contrats de sous-location conclus par B&C Immobilier. Réservé pour d'autres contrats éventuels.

PRIX PROPOSE

Prix global proposé : 100 000 € pour 11 actifs Détail par actif : •M&CO 64 3 [Localité 3] ([Adresse 2] -2 lots) - 10 000 € Prix proposé NET vendeur.

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L'OFFRE :

La prise en charge des financements éligibles (Art. L.642-12 al.4 C. com.) constituera une charge augmentative du prix, pouvant conduire à une révision de l'offre. Intégralité du prix versée à la signature de l'acte de cession, sauf si une garantie sur le prix est sollicitée."

Financement sur fonds propres. Une attestation de disponibilité des fonds sera fournie dans l'offre améliorée.

L'offre est globale et indivisible pour l'ensemble des actifs.

Le candidat se réserve le droit de lever cette condition après finalisation des audits.

AVIS DE L'ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L'OFFRE :
 * « Cette offre ne sera pas retenue, compte tenu du prix proposé, manifestement excessivement faible (10 k€ contre 3,325 M€ pour l'offre mieux-disante).

Néanmoins, des échanges intervenus avec la société NRE ont permis d'informer le soussigné de l'existence d'un projet alternatif portant sur le rachat des parts des sociétés du portefeuille, adossé à un plan de continuation.
 * À ce jour, le soussigné n'a toutefois pas été destinataire dudit plan.
 * Le soussigné a, en conséquence, attiré l'attention de NRE sur le caractère particulièrement restreint des délais relatifs à la possibilité d'intégrer la société M&CO 64 dans ledit projet alternatif de cession des parts et dans l'examen d'un éventuel plan de continuation.
 * Par ailleurs, le soussigné a pris attache avec le créancier principal, la société SOCFIM, laquelle a indiqué que les prêts sont échus (l'article L. 642-12, alinéa 4, n'ayant donc pas vocation à s'appliquer) et a exprimé une préférence pour la voie du plan de cession concernant l'actif M&CO 64.

Me [Y] souligne le caractère sérieux de l'offre de la SAS FONCIERE B&N : ce candidat justifie des capacités financières nécessaires pour assurer le règlement du prix, s'engage à maintenir le mandant de gestion avec B&C IMMOBILIER ainsi que les baux d'habitation en cours. L'administrateur judiciaire ajoute que l'offre de BT RIOL ET STEYT est mieuxdisante de 3,6 % mais la condition suspensive liée à son financement conjuguée à l'échéance de la troisième période d'observation justifie de privilégier l'offre de la FONCIERE B&N.

Il sollicite ainsi :
 * l'homologation du plan de cession de la société M & CO 64 au profit de la SAS FONCIERE B&N,
 * le transfert au repreneur des actifs corporels de la société à savoir : un ensemble immobilier situé au [Adresse 2] dans le [Localité 3] composé de deux maisons respectivement de 166m2 et 329m2,
 * le transfert au repreneur de l'intégralité des actifs corporels figurant sur l'inventaire du commissaire de justice,
 * le transfert sur le fondement des dispositions de l'article L. 642-7 du code de commerce du mandat de gestion avec B&C IMMOBILIER,
 * le constat du prix de cession proposé de 3 325 000 € FAI,
 * le constat que parmi les emprunts bénéficiant de sûretés, aucun n'est éligible au transfert de sa charge au repreneur prévu par l'article L. 642-12 alinéa 4 du code de commerce,
 * l'affectation des quotes-parts du prix de cession prévu par l'article L. 642-12 alinéa 4 du code de commerce au créancier SOCFIM,
 * le transfert de propriété au repreneur au moment de la signature des actes qui devra intervenir chez le notaire au plus tard dans un délai de six mois à compter du prononcé du jugement,
 * son maintien en fonction pour passer tous les actes nécessaires à la réalisation de la cession et en faire rapport au tribunal en application de l'article L. 642-8 et R. 642-9 du code de commerce.

Le mandataire judicaire rappelle les éléments contenus dans son rapport du 30/10/2025 et indique être favorable à la cession totale des actifs de la SAS M & CO 64 au profit de la FONCIERE B&N.

M. [M] indique être favorable à l'offre de la SAS FONCIERE B&N.

Me VINCENSINI indique que le prêt est échu et que l'article L. 642-12 alinéa 4 n'a pas à s'appliquer.

Le juge-commissaire, entendu en son rapport oral, a donné un avis favorable à la cession totale des actifs de la SAS M & CO 64 au profit de la SAS FONCIERE B&N.

Le ministère public a également émis par écrit un avis favorable à la cession totale des actifs de la SAS M & CO 64 au profit de la SAS FONCIERE B&N.

SUR CE, LE TRIBUNAL

La présentation d'un projet de plan de redressement par voie de continuation n'est pas envisageable compte tenu de l'insuffisance de la rentabilité observée au cours de la période d'observation pour pouvoir faire face sérieusement à l'apurement du passif généré qui s'élève à environ 4,8 M€.

A la suite des publicités faites par l'administrateur judiciaire afin de susciter le dépôt d'offres de reprise, huit offres ont été formalisées entre ses mains.

Selon les dispositions de l'article L. 642-1 du code de commerce, la cession de l'entreprise a pour but d'assurer le maintien d'activités susceptibles d'exploitation autonome, de tout ou partie des emplois qui y sont attachés et d'apurer le passif.

Il résulte dudit article que le législateur a entendu donner la priorité au maintien de l'activité et au volet social par rapport au désintéressement des créanciers. Sur le maintien de l'activité et la pérennité

La SAS FONCIERE B&N possède une vingtaine d'immeubles à [Localité 1] et reprend le mandat de gestion et les baux en cours.

La SAS BT RIOL & STEYT exploite un projet à [Localité 5].

Le candidat LA CASA IMMOBILIER est un leader français de l'habitat partagé.

Le candidat COMPAGNIE VAUBAN gère un portefeuille de 120 immeubles.

M. [B] ne précise pas son expertise actuelle.

Le candidat NSIUM ne précise pas son expertise actuelle.

Le candidat DIBONA ASSET MANAGEMENT est spécialisé dans l'acquisition et la gestion des actifs immobiliers.

Le candidat NRE PARTNERS ASSET MANAGEMENT est spécialisé dans l'immobilier.

A l'exception de M. [GW] et du candidat NSIUM, les six autres candidats ont une forte expérience dans le domaine d'activité de la SAS M & CO 64.

La SAS FONCIERE B&N apparait en capacité de maintenir l'activité selon les informations communiquées.

Sur le volet social

La SAS M & CO 54 n'ayant pas de salarié, ce critère ne pourra pas être retenu dans le choix du repreneur.

Sur le prix offert

La SAS FONCIERE B&N propose un prix de 3 325 000 € FAI sans condition suspensive de financement.

La SAS BT RIOL & STEYT propose un prix de 3 500 000 € FAI mais avec une condition suspensive d'obtention de financement non levée au jour de l'audience.

Le candidat LA CASA IMMOBILIER propose un prix de 1 576 000 € FAI.

Le candidat COMPAGNIE VAUBAN propose un prix de 1 920 000 €.

M. [B] propose un prix de 2 033 850 €.

Le candidat NSIUM n'a pas indiqué la ventilation du prix entre les différents actifs.

Le candidat DIBONA ASSET MANAGEMENT propose 5 000 €.

Le candidat NRE PARTNERS ASSET MANAGEMENT propose 10 000 €.

La SAS BT RIOL & STEYT est la mieux-disante mais le prix proposé est soumis à la condition suspensive de son financement qui n'a pas été levée au jour de l'audience. La SAS FONCIERE B&N n'a aucune condition suspensive.

Il apparaît ainsi que l'offre formulée par la SAS FONCIERE B&N peut être considérée comme satisfaisante par rapport aux principaux objectifs poursuivis par le législateur.

Il résulte de ce qui précède que le tribunal, en application de l'article L.631-22 du code de commerce, ordonnera la cession des actifs de la SAS M & CO 64 au profit de la SA FONCIERE B&N selon les dispositions suivantes :

ÉLÉMENTS CORPORELS Reprise des actifs M&CO 64 : deux maisons situées au [Adresse 2] avec le mobilier.

LES CONTRATS REPRIS Reprise du mandat de gestion et des baux d'habitation en cours.

PRIX PROPOSE : 3 325 000 € FAI pour l'actif M&CO 64.

La date d'entrée en jouissance par la SAS FONCIERE B&N sera fixée au jour du transfert de propriété suite à la signature des actes qui devront intervenir devant le notaire au plus tard dans un délai de six mois à compter du présent jugement.

Parmi les emprunts bénéficiant de sûreté, aucun n'est éligible au transfert de sa charge au repreneur prévu par l'article L. 642-12 alinéa 4 du code de commerce.

Les quotes-parts du prix de cessions prévues par l'article L. 642-12 alinéa 1 du code de commerce seront affectées au créancier SOCFIM.

En application des dispositions de l'article L. 642-10 du code de commerce, il sera décidé l'inaliénabilité de l'ensemble des éléments d'actif cédés, pendant une durée de deux ans à compter de la signature des actes constatant la cession des actifs.

Il y aura lieu, conformément à l'article L. 631-22 du code de commerce, de charger l'administrateur désigné de la passation des actes nécessaires à la réalisation de la cession ; lesquels devront intervenir au plus tard dans un délai de six mois à compter du prononcé de l'homologation du plan.

Le présent jugement fera l'objet, par les soins du greffe, des communications, publicités et significations prévues par l'article R. 642-4 du code de commerce.

Les dépens seront passés par frais privilégiés de la procédure collective.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Après convocations, comparutions prévues par la loi.

Après en avoir délibéré.

Le juge-commissaire entendu en son rapport oral.

Le ministère public entendu en ses réquisitions.

Vu le rapport de l'administrateur judiciaire en date du 03/11/2025 et le rapport du mandataire judiciaire en date du 30/10/2025,

Vu les dispositions de l'article L. 631-22 du code de commerce,

Ordonne la cession des actifs de : la SAS M & Co [Adresse 5] SIREN : 891 411 142

au profit de : la SAS FONCIERE B&N [Adresse 6] SIREN : 934 586 165

selon les dispositions suivantes :

ÉLÉMENTS CORPORELS Reprise des actifs M&CO 64 : deux maisons situées au [Adresse 2] avec le mobilier.

LES CONTRATS REPRIS Reprise du mandat de gestion et des baux d'habitation en cours.

PRIX PROPOSE : 3 325 000 € FAI

Constate que parmi les emprunts bénéficiant de sûretés, aucun n'est éligible au transfert de sa charge au repreneur prévu par l'article L. 642-12 alinéa 4 du code de commerce.

Affecte les quotes-parts du prix de cession prévu par l'article L. 642-12 alinéa 1 du code de commerce au créancier SOCFIM.

Dit que la date d'entrée en jouissance par la SAS FONCIERE B&N sera fixée au jour du transfert de propriété suite à la signature des actes qui devront intervenir devant le notaire au plus tard dans un délai de six mois à compter du présent jugement.

Prononce, en application des dispositions de l'article L. 642-10 du code de commerce, l'inaliénabilité de l'ensemble des éléments d'actif cédés, pendant une durée de deux ans à compter de la signature des actes constatant la cession des actifs.

Dit que conformément à l'article L. 631-22 du code de commerce, ès qualités d'administrateur judiciaire, sera chargé de la passation des actes nécessaires à la réalisation de la cession ; lesquels devront intervenir au plus tard dans un délai de six mois à compter du prononcé de l'homologation du plan.

Dit que le présent jugement fera l'objet, par les soins du greffe, des communications, publicités et significations prévues par l'article R. 642-4 du code de commerce ;

Passe les dépens par frais privilégiés de la procédure collective.

Le Greffier

Le Président.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R642-4, code de commerce L642-12, code de commerce L642-9, code de commerce L642-7, code de commerce L642-1, code de commerce R642-9, code de commerce R642-7, code de commerce L642-8, code de commerce L631-22, code de commerce L642-10). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-03-04T17:16:07.176Z.