Tribunal judiciaire de Paris, Charges de copropriété, 12 mars 2026, n° 24/08728

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires à:
-Maître Catherine TRONCQUEE
-Maître Dimitri COUDREAU 
Copie certifiées conformes à:
-Maître Catherine TRONCQUEE
-Maître Dimitri COUDREAU 
délivrées le: 


■


Charges de copropriété

 
N° RG 24/08728 
N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZM6

N° MINUTE : 




Assignation du :
21 Mai 2024







JUGEMENT 
rendu le 12 Mars 2026 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic, la société ANDRE GRIFFATON, S.A.S
[Adresse 2]
[Localité 1]

représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351


DÉFENDEURS

Madame [J] [M] [C] [H] - [U] 
[Adresse 3]
[Localité 2]

Monsieur [N] [O] [A] [M] [U]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentés par Maître Laura CHRETIEN, avocat au barreau de Tours, avocat plaidant, vestiaire #B0808 et par Maître DIMITRI COUDREAU de la SELEURL FOCAL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #B0808
Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/08728 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZM6



Madame [E] [U]
[Adresse 1]
[Localité 1]

représentée par Maître Olivier BARATELLI Membre de l’Association Lombard Baratelli & associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0183


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Antoinette LE GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 18 Décembre 2025

JUGEMENT

- Réputé contradictoire compte tenu des développements qui suivent
- En premier ressort
- Avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026.Ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée au 12 Mars 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile. 


EXPOSE DU LITIGE


Par acte notarié du 19 janvier 2004, M. [P] [U], depuis décédé, a constitué au bénéfice de Mme [J] [H] épouse [U], un droit d’usage et d’habitation viager portant sur les lots 39 et 54.

A la suite d’un acte notarié de donation à titre de partage anticipé en date du 9 mars 2004, à la requête de M. [P] [U], ses deux enfants, M. [N] [U] et Mme [E] [U], sont propriétaires indivis des lots n°8, 24, 39 et 54 dans l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], soumis au régime de la copropriété. 

Par actes de commissaire de justice des 21 mai, 4 et 8 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1], représenté par son syndic, la société ANDRE GRIFFATON, a assigné, devant ce tribunal, Mme [J] [U], M. [N] [U] et Mme [E] [U] aux fins de : 


Décision du 12 Mars 2026
Charges de copropriété
N° RG 24/08728 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZM6


Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application, 
Vu les dispositions de la loi du 23 décembre 2000, 
Vu les dispositions du code civil, et notamment l’article 1343-2, 
Vu les dispositions du code de procédure civile, 

- le recevoir en ses demandes, 

- le déclarer bien fondé, 

- condamner solidairement Mme [J] [U], M. [N] [U] et Mme [E] [U] à lui régler la somme de 18.478,65 euros correspondant aux appels de charges et appels travaux impayés arrêtés au 30 avril 2024, 

- dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal sur la somme de 5.800,62 euros à compter du 15 novembre 2023, date de la lettre de mise en demeure adressée par le syndic, sur la somme de 10.337,76 euros à compter du 2 février 2024, date de la lettre de mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires, et pour le surplus à compter des présentes, 

- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil, 

- condamner solidairement Mme [J] [U], M. [N] [U] et Mme [E] [U] à lui régler la somme de 447 euros au titre des frais engagés, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 

- ordonner la capitalisation des intérêts, 

- condamner solidairement Mme [J] [U], M. [N] [U] et Mme [E] [U] à lui régler :

*la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, 

* la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- les condamner solidairement aux entiers dépens, 
 
- rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 


Aux termes de ses conclusions récapitulatives et modificatives notifiées par voie électronique le 25 avril 2025 et signifiées par commissaires de justice le 29 avril 2025 à Mme [J] [U] et à M. [N] [U], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] demande de :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application, 
Vu les dispositions de la loi du 23 décembre 2000, 
Vu les dispositions du code civil, et notamment l’article 1343-2, 
Vu les dispositions du code de procédure civile, 

- le recevoir en ses demandes, 

- le déclarer bien fondé, 

Sur les condamnations de Mme [J] [U], M. [N] [U] et Mme [E] [U] (lots 39 et 54)

- condamner solidairement Mme [J] [U], M. [N] [U] et Mme [E] [U] à lui régler la somme de 62.676,91 euros correspondant aux appels de charges et appels travaux impayés des lots 39 et 54 arrêtés au 1er avril 2025,

- dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal sur la somme de 5.800,62 euros à compter du 15 novembre 2023, date de la lettre de mise en demeure adressée par le syndic, sur la somme de 10.337,76 euros à compter du 2 février 2024, date de la lettre de mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires, et pour le surplus à compter des présentes,

- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

- condamner solidairement Mme [J] [U], M. [N] [U] et Mme [E] [U] à lui régler la somme de 447 euros au titre des frais engagés, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

- condamner solidairement Mme [J] [U], M [N] [U] et Mme [E] [U] à lui régler :

*la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, 

* la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- les condamner solidairement aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais de délivrance de l’assignation, mais également les frais de notification des présentes écritures aux défendeurs qui n’ont pas constitué avocat,

- rappeler que l’exécution provisoire est de droit, 

Sur les condamnations de M. [N] [U] et Mme [E] [U] (lots 8 et 24),

- condamner solidairement M. [N] [U] et Mme [E] [U] à lui régler la somme de 14.568,73 euros correspondant aux appels de charges et appels travaux impayés des lots 8 et 24 arrêtés au 1er avril 2025,

- dire que cette somme portera intérêts de droit an taux légal à compter des présentes,



- ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

- condamner solidairement M. [N] [U] et Mme [E] [U] à lui régler la somme de 107 euros au titre des frais engagés, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

- condamner solidairement M. [N] [U] et Mme [E] [U] à lui régler :

*la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, 

* la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement Mme [J] [U], M. [N] [U] et Mme [E] [U] aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais de délivrance de l’assignation, mais également les frais de notification des présentes écritures aux défendeurs qui n’ont pas constitué avocat,

En tout état de cause, 

- rappeler que l’exécution provisoire est de droit. 


***

Mme [E] [U], aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 juin 2025 demande de :

Vu les articles 815-10, 1317 et 1343-5 du code civil,

S’agissant des charges afférentes aux lots n°39 et 54 :

A titre principal : 

- condamner Mme [J] [H] épouse [U] à la garantir de toutes les condamnations qui seraient prononcées à son encontre à raison des charges de copropriété afférentes aux lots n°39 et 54,

- lui accorder un report d’un an pour le paiement des charges afférentes aux lots n°39 et 54,

Subsidiairement : 

- condamner M. [N] [U] à la garantir à hauteur de la moitié des condamnations qui seraient prononcées à son encontre à raison des charges afférentes aux lots n°39 et 54,

- lui accorder les plus larges délais de paiement pour lui permettre de s’acquitter des charges de copropriété afférentes aux lots n°39 et 54

 S’agissant des charges de copropriété afférentes au lot n°8 :

- condamner M. [N] [U] à la garantir à hauteur de la moitié des condamnations qui seraient prononcées à son encontre à raison des charges afférentes au lot n°8, 

- lui accorder les plus larges délais de paiement pour lui permettre de s’acquitter des charges de copropriété afférentes au lot n°8,

En tout état de cause :

- condamner solidairement Mme [J] [H] épouse [U] et M. [N] [U] à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.


***


Mme [J] [U], domiciliée à [Localité 2] (Indre-et-Loire), assignée par le syndicat des copropriétaires, par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, et à qui les conclusions du syndicat des copropriétaires lui ont été signifiées, le 29 avril 2025, dans les mêmes conditions, n’a pas constitué avocat.

M. [N] [U], domicilié à [Localité 4], assigné par le syndicat des copropriétaires, suivant procès-verbal de recherches infructueuses dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, et à qui les conclusions du syndicat des copropriétaires lui ont été signifiées, le 29 avril 2025, à la même adresse que précédemment, mais cette fois-ci par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.


***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires et de Mme [E] [U] pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile. 


***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 19 juin 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 18 décembre 2025 et mise en délibéré au 19 février 2026.


***

Le 17 février 2026, la SELARLU d’Avocat FOCAL AVOCAT, représentée par son associé unique Maître Dimitri COUDREAU, Avocat au Barreau de Paris, s’est constituée pour Mme [J] [H]-[U], demeurant [Adresse 3] et pour M. [N] [U], demeurant [Adresse 4].



Par requête conjointe notifiée par voie électronique le 17 février 2026, Mme [J] [H]-[U] et M. [N] [U] ont sollicité :

Vu l’article 803 du code de procédure civile, 
Vu les pièces versées aux débats, 

- révoquer l’ordonnance de clôture du 19 juin 2025,

- ordonner la réouverture des débats.

Ils exposent, en substance, qu’il importe, au cas présent, de révoquer l’ordonnance de clôture, conformément aux dispositions de l’article 803 du code de procédure civile et de rouvrir les débats. Ils invoquent une cause grave qui s’est révélée après la clôture de l’instruction dans la mesure où l’assignation a été délivrée à des adresses qui ne correspondent pas à leur domicile effectif. 

Ils font état d’une “atteinte intolérable aux droits de la défense”, soulignent que les demandes formées à leur encontre excèdent plusieurs dizaines de milliers d’euros et qu’ils n’ont jamais été en mesure de connaître les pièces et prétentions adverses et de faire valoir leur défense. Ils se réfèrent à la jurisprudence de la Cour européenne des droits de l’homme. Ils exposent que la bonne administration de la justice ne saurait se réduire à un impératif de célérité et suppose également que la décision rendue soit procéduralement irréprochable. Ils déclarent que la révocation ne causera qu’un retard procédural limité et que son refus exposerait la décision à une contestation quasi certaine. Ils estiment les circonstances “exceptionnelles” de sorte que la réouverture des débats s’impose. 


***


Par conclusions en réponse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] demande :

Vu les dispositions de l’article 803 du code de procédure civile,

- Le Tribunal se déclarera non saisi d’une demande de révocation dès lors qu’elle n’est pas formée par voie de conclusions,

En tout état de cause, 

- débouter Mme [J] [U] et M. [N] [U] de leur demande de voir révoquer l’ordonnance de clôture et de prononcer la réouverture des débats.

Le syndicat des copropriétaires, pour demander le rejet de la révocation et de la réouverture, rappelle que conformément aux dispositions de l’article 803 du code de procédure civile, la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas en soi une cause de révocation. Il ajoute que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture doivent être formées par conclusions, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.



Il conteste que l’assignation n’ait pas été délivrée au domicile effectif de ces derniers et observe que l’assignation a été délivrée au [Adresse 5], soit la même adresse que celle mentionnée dans la requête et qu’à raison de l’absence de Mme [J] [U], cette adresse a été confirmée par le voisinage. Il indique, concernant M. [N] [U], que la seule adresse connue, ainsi qu’il résulte de la matrice cadastrale, est celle du [Adresse 6] à [Localité 4]. Il souligne avoir fait également signifier des conclusions récapitulatives et modificatives. 


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats :

Conformément aux dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, “Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.
Sont cependant recevables (...) les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture (...).”

L’article 803 du même code prévoit que : “L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation (...).
L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal.”

Nonobstant la mention “requête” sur les écritures de Mme [J] [H]-[U] et de M. [N] [U], celles-ci, à l’instar de conclusions, contiennent des demandes de révocation de l’ordonnance de clôture adressées au tribunal, ont été notifiées contradictoirement par voie électronique après enregistrement de la constitution de leur Conseil et ont pu faire l’objet, par les parties, et particulièrement le syndicat des copropriétaires, d’observations et de contestations. Les écritures de Mme [J] [H]-[U] et M. [N] [U] du 17 février 2026 seront, à cet égard, déclarées recevables. 

En l’espèce, il résulte des pièces de la procédure que l’assignation a été délivrée par commissaire de justice le 8 juin 2024, à Mme [J] [U], domiciliée [Adresse 5], soit à l’adresse déclarée par cette dernière dans ses écritures du 17 février 2026. Les vérifications de l’officier ministériel sont relatées dans le procès-verbal de signification, l’adresse étant confirmée par le gardien du château et, compte tenu de l’absence de la destinataire, l’acte a été déposé en l’étude du commissaire de justice. Il résulte du procès-verbal que les formalités prévues aux articles 656 et 658 du code de procédure civile ont été respectées. De même, les conclusions récapitulatives et modificatives du syndicat des copropriétaires ont été signifiées, le 29 avril 2025, dans les mêmes conditions, l’officier ministériel ayant obtenu la vérification du domicile et les formalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile ayant été également effectuées. 

Mme [J] [H]-[U] avait, dès lors, toute possibilité de prendre connaissance des actes en les retirant auprès de l’étude de l’officier ministériel, d’être informée des prétentions dirigées à son encontre ainsi que des pièces produites rappelées sur les bordeaux et de désigner un avocat, en temps et en heure, pour être représentée devant ce tribunal. 

S’agissant de M. [N] [U], si l’adresse de signification de l’assignation et des conclusions n’est pas celle déclarée par celui-ci dans ses écritures du 17 février 2026, il résulte des éléments de la cause et, notamment, de la matrice cadastrale, que l’adresse parisienne était la seule connue du syndicat des copropriétaires, sachant que M. [N] [U] ne prétend pas avoir notifié au syndic toute nouvelle adresse. Les procès-verbaux du commissaire de justice relèvent également les vérifications et les diligences auxquelles il a procédé. 

Dans ces conditions, les actes de significations des assignations et des conclusions sont réguliers, ainsi que la procédure qui s’en est suivie.

Si, aux termes de l’article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales, toute personne a droit à un procès équitable, les garanties procédurales prévues par le code de procédure civile ont été, en l’espèce, pleinement assurées, y compris celles résultant des dispositions des articles 476 et 16 dudit code que le tribunal rappelle, ci-après, dans le jugement et qu’il a mises en oeuvre, faute de comparution aux débats de Mme [J] [H]-[U] et de M. [N] [U]. 

Par ailleurs, l’article 6 de la Convention prévoit également que toute personne a droit à ce que sa cause soit entendue dans un délai raisonnable de sorte qu’il importe que les demandes du syndicat des copropriétaires, dont l’action a été engagée en avril 2024 et poursuivie en avril 2025, soient examinées.

Dans ces conditions, faute de toute cause grave établie par Mme [J] [H]-[U] et M. [N] [U], leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats sera rejetée.


Sur les demandes au fond : 

Mme [J] [H]-[U] et M. [N] [U] ayant constitué avocat en cours de délibéré, et donc après le prononcé de l’ordonnance de clôture non révoquée et après les débats non rouverts, ils n’étaient pas comparants devant le tribunal statuant sur les demandes du syndicat des copropriétaires et de Mme [E] [U] de sorte que le jugement sera réputé contradictoire. 

En vertu des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.” 

Les dispositions de l’article 1353 du code civil prévoient que , “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.”


Sur les demandes du syndicat des copropriétaires : 

-Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété : 

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu’“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

- Sur le principe des demandes :

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale et de l’acte notarié du 9 mars 2004 de donation à titre de partage anticipé, de la qualité de propriétaires indivis de M. [N] [U] et de Mme [E] [U] sur l’ensemble des lots n°8, 24, 39 et 54.

Il justifie, par la production de l’acte notarié du 19 janvier 2004 et des actes de la conservation des hypothèques, d’un droit d’usage et d’habitation viager portant sur les lots 39 et 54 conféré à Mme [J] [H] épouse [U].

Il produit aux débats :

- les procès-verbaux des assemblées générales des 13 mai 2022, 19 octobre 2022, 8 mars 2023, 8 juin 2023, 7 mars 2024 approuvant les comptes 2021, 2022, 2023, les budgets prévisionnels ou leurs ajustements des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025, les fonds travaux et certains travaux dont ceux de réfection d’une descente, de ravalement d’un bâtiment, de réfection de sa couverture, de rénovation d’escalier du bâtiment A, de ravalement d’un pignon R +1 sur rue, ou encore concernant des études et diagnostics confiés à un architecte, 
- les appels de fonds datés entre le 1er juillet 2023 (prov. Charges courantes 01/07/2023) et le 19 mars 2024 (prov. Charges courantes et cotisation fonds travaux des 01/04/2025) compris, portant application aux charges collectives de la répartition des lots considérés,
- la reddition des comptes pour l’année 2023 et 1’année 2024, 
- plusieurs décomptes (pièces n°32, 44 et 63), exclusifs de tous frais, faisant apparaître au 1er avril 2025 : 

* pour les lots 39 et 54, un solde débiteur de 62.676,91 euros,

* pour le lot n°8, un solde débiteur de 9.105,27 euros,

* pour le lot n°24, un solde débiteur de 5.463,46 euros.


Il résulte de l’examen des pièces que le compte individuel de copropriétaires des défendeurs sont débiteurs des sommes précitées et il n’est pas établi que ceux-ci aient satisfait à leur obligation de paiement en leur qualité de copropriétaires. 

Le règlement de copropriété prévoit en son article 10-2 que “ En cas d’indivision de la propriété d’un lot, tous les propriétaires indivis seront solidairement responsables entre eux vis-a-vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot. En cas de démembrement de la propriété d’un lot, la même solidarité existera, sans bénéfice de discussion, pour toutes sommes dues afférentes audit lot entre les nus-propriétaires et les usufruitiers, comme entre les propriétaires d’un droit d’usage ou d’habitation”.

S’il n’apparaît pas que Mme [J] [U] soit usufruitière de certains lots mais seulement bénéficiaire d’un droit d’usage et d’habitation, la clause de solidarité précitée est, en tout état de cause, applicable à sa situation issue de l’acte notarié du 19 janvier 2004.

Aussi, en fonction des lots examinés ci-après, la solidarité dans le paiement des appels de fonds sera retenue.

Sur les lots n°39 et 54 :

Compte tenu de ce qui précède, Mme [J] [U], M. [N] [U] et Mme [E] [U] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 62.676,91 euros, sachant que les appels de fonds affectés au lot n°8, lequel ne concerne pas Mme [J] [U], ont été identifiés, isolés et rapprochés du lot n°24, propriétés indivises de, seulement, M. [N] [U] et de Mme [E] [U].

S’agissant des intérêts au taux légal, il ressort des dispositions de l’article 1314 du code civil que “la demande d'intérêts formée contre l’un des débiteurs solidaires fait courir les intérêts à l’égard de tous”, en sorte que la mise en demeure adressée à un codébiteur solidaire produit effet à l’égard de tous.




Le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure adressée par le syndic et distribuée le 20 novembre 2023 auprès de Mme [J] [U] à [Localité 2] (Indre-et-Loire) pour les lots n°54, 8 et 39 (pièce n°7) de payer la somme de 5.800,70 euros. Mais cette mise en demeure comprend des frais et est relative également au lot n°8 qui ne concerne pas Mme [J] [U]. Au vu du décompte et des pièces afférents aux seuls lots 39 et 54 (pièces n°32 à 43), les intérêts au taux légal seront admis entre le 20 novembre 2023 et le 6 février 2024 sur la somme de 5.753,70 euros, soit les appels de charges et de travaux dus à cette date pour les lots n°39 et 54. 

Le syndicat produit, ensuite, une lettre de mise en demeure de payer la somme de 10.337,76 euros émanant de son Conseil et distribuée, le 7 février 2024, auprès de Mme [E] [U] à son adresse [Adresse 1] à [Localité 1]. Sachant qu’aucun décompte n’est annexé et que vraisemblablement le lot n°8 était alors compris, au vu du décompte et des pièces afférents aux seuls lots n°39 et 54 (pièces n°32 à 43), les intérêts au taux légal seront admis entre le 7 février 2024 et le 28 avril 2025 sur la somme de 9.746,76 euros, soit les appels de charges et de travaux dus à cette date pour les lots n°39 et 54. 

Enfin, la somme de 62.676,91 euros sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025, date de signification des conclusions récapitulatives et modificatives.

En conséquence, Mme [J] [U], M. [N] [U] et Mme [E] [U] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 62.676,91 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.753,70 euros entre le 20 novembre 2023 et le 6 février 2024, sur la somme de 9.746,76 euros entre le 7 février 2024 et le 28 avril 2025, et sur la somme de 62.676,91 euros à compter du 29 avril 2025.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les lots n°8 et 24 :

Au titre des lots n°8 et 24, seuls M. [N] [U] et Mme [E] [U], propriétaires indivis, sont concernés.

Compte tenu des principes qui précèdent, ils seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14.568,73 euros (9.105,27 + 5.463,46), avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025, date des conclusions récapitulatives et modificatives.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.


Sur la demande au titre des frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

- les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

- les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

- les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

- les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


- Sur les frais allégués du chef des lots n°39 et 54 : 

Les frais de relance, avant toute mise en demeure, en date du 1er septembre 2023 seront écartés à hauteur de 2 euros. L’ultime “mise en demeure” du 15 novembre 2023 n’était pas nécessaire dans la mesure où une mise en demeure avait été adressée le 24 octobre 2023, soit moins d’un mois auparavant, du chef des mêmes appels de fonds. Les frais facturés de 15 euros seront rejetés. 

S’agissant des honoraires de syndic, il sera rappelé que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et que les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic. 

Aussi, les frais, au titre de la “mise au contentieux” ou intitulés “désarchivage pièces”, à concurrence de 400 euros, comptabilisés en février 2024, soit lors de la délivrance de l’assignation et donc avant toute modification de la répartition des lots, seront écartés, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas de diligences exceptionnelles, à l’époque, ni même effectivement alléguées en l’espèce.

En conséquence, seuls les frais justifiés afférents à la mise en demeure du 24 octobre 2023 seront retenus à hauteur de 30 euros et mis à la charge solidaire des défendeurs au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Le surplus sera rejeté.






- Sur les frais allégués du chef des lots n°8 et 24 :

Pour, en tout état de cause, les raisons susvisées, les frais de relance, avant toute mise en demeure, en date du 1er septembre 2023 seront écartés à hauteur de 2 euros. Par ailleurs, les relances et mises en demeure des 1er septembre 2023, 15 novembre 2023 et 6 décembre 2023 (pièces 79 à 84) ont été adressées chez Mme [J] [U], laquelle n’est pas concernée par le lot n°24, de sorte qu’elles ne sont, en toute hypothèse, pas opposables à cette dernière ni, dès lors, à M. [N] [U] et Mme [E] [U] qui n’en ont pas été destinataires. Les frais à hauteur de 45 euros seront écartés (30 +15).

La multiplication d”“ultimes mises en demeure”, les 13 février 2024 et 6 mars 2024, alors qu’au surplus le montant des charges appelées n’avait pas augmenté, ne relèvent pas de frais nécessaires, d’autant qu’une mise en demeure avait été adressée le 23 janvier 2024, quelques semaines auparavant, au domicile de Mme [E] [U]. L’avis de réception de “l’ultime mise en demeure” du 16 mai 2024 n’est pas produit de sorte que les frais réclamés, de ce chef, seront écartés.

Dès lors, seront rejetés les frais à hauteur de la somme globale de 92 euros (2 + 30 + 15 + 15 + 15 +15).

Les frais de 15 euros seront acceptés pour la mise en demeure adressée chez Mme [E] [U] le 23 janvier 2024, laquelle, par ailleurs, ne fait pas double emploi, par sa date, avec la mise en demeure du 24 octobre 2023 pour les lots n°39 et 54.

En conséquence, M. [N] [U] et Mme [E] [U] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le surplus sera rejeté.


Sur la demande au titre des dommages et intérêts : 

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement. 

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment des décomptes des créances, il apparaît que les consorts [U] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de leur quote-part de charges, lesquelles portent significativement sur des travaux importants.

Ce défaut de paiement récurrent de la part des débiteurs contraint le syndicat à systématiquement répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier de la défenderesse. Le syndicat des copropriétaires justifie également qu’en mars 2024 un appel trésorerie spécifique a dû être émis. Par ailleurs, la durée durant laquelle les consorts [U] se sont soustraits à leurs obligations de copropriétaires ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété et ne permettent pas de les considérer comme débiteurs de bonne foi.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

Mme [J] [U], Mme [E] [U] et M. [N] [U], ayant tous contribué au préjudice de la copropriété, ils seront in solidum condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme globale de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Il n’y a pas lieu d’envisager des dommages et intérêts en fonction des lots de sorte que la seule somme susvisée sera accordée au syndicat des copropriétaires. Le surplus de ses demandes sera rejeté.

Sur les demandes de Mme [E] [U] :

Sur les demandes dirigées contre M. [N] [U] et Mme [E] [U] :

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile, “Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. 
Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.”

En l’espèce, Mme [E] [U] ne justifie pas avoir fait signifier à M. [N] [U] et à Mme [E] [U] ses conclusions.

Ses demandes en paiement et en garantie dirigées contre M. [N] [U] et Mme [J] [U] seront, en conséquence, déclarées irrecevables.


Sur la demande de délais de paiement :

Mme [E] [U] sollicite, s’agissant des lots n°39 et 54, un report d’un an, subsidiairement les plus larges délais de paiement s’agissant des lots n°39, 54, 8 et 24.

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
Toute stipulation contraire est réputée non écrite.
Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.”

En l’espèce, les besoins du créancier, - le syndicat des copropriétaires -, exigent que la créance soit apurée dans les meilleurs délais. De plus, compte tenu de l’ancienneté de la défaillance dans les paiements, Mme [E] [U] a d’ores et déjà bénéficié d’importants délais de paiement. En outre, eu égard au montant des sommes dues, la défenderesse ne justifie pas d’une proposition d’échelonnement satisfaisant, sachant qu’il y a lieu également de régler les charges courantes.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne peut subir les conséquences de la mésentente, évoquée par la défenderesse, qui paraît exister entre les consorts [U].

En conséquence, la demande de Mme [E] [U] au titre des report et délais de paiement sera rejetée.


Sur les demandes accessoires : 

Sur les dépens : 

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Parties perdantes au sens de l’article 696 précité, Mme [J] [U], Mme [E] [U] et M. [N] [U] seront in solidum condamnés aux dépens qui répondent aux exigences de l’article 695 du code de procédure civile, comprenant, notamment, les frais de significations des conclusions. 

Sur les frais non compris dans les dépens : 

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la présentation du dossier au tribunal ainsi que la redistribution des appels de fonds en fonction des lots, - alors qu’il apparaît que les consorts [U] n’avaient pas tenu informé le syndicat des copropriétaires et son syndic des particularités des droits de chacun sur lesdits lots -, a contraint le demandeur à exposer des frais significatifs. 

Tenus aux dépens, Mme [J] [H]-[U], Mme [E] [U] et M. [N] [U] seront in solidum condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme unique et globale de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.



Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.


PAR CES MOTIFS 


Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe : 

DIT recevables en la forme les écritures de Mme [J] [H]-[U] et de M. [N] [U] notifiées le 17 février 2026,

REJETTE les demandes présentées le 17 février 2026 par Mme [J] [H]-[U] et M. [N] [U] aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 19 juin 2025 et de réouverture des débats,

Du chef des lots n°39 et 54 

CONDAMNE solidairement Mme [J] [H]-[U], M. [N] [U] et Mme [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] :

* la somme de 62.676,91 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5.753,70 euros entre le 20 novembre 2023 et le 6 février 2024, sur la somme de 9.746,76 euros entre le 7 février 2024 et le 28 avril 2025 et sur la somme de 62.676,91 euros à compter du 29 avril 2025, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er avril 2025 (prov. charges courantes et cotisation fonds travaux des 01/04/2025 compris),

* la somme de 30 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Du chef des lots n°8 et 24 

CONDAMNE solidairement M. [N] [U] et Mme [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] :

* la somme de 14.568,73 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 avril 2025, au titre des appels de charges et de travaux arrêtés au 1er avril 2025 (prov. charges courantes et cotisation fonds travaux des 01/04/2025 compris),

* la somme de 15 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

DIT que, pour l’ensemble des lots n°39, 54, 8 et 24, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil, 

CONDAMNE in solidum Mme [J] [H]-[U], M. [N] [U] et Mme [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme unique de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] du surplus de ses demandes principales,

DIT irrecevables toutes demandes formées par Mme [E] [U] contre Mme [J] [H]-[U] et M. [N] [U],

DEBOUTE Mme [E] [U] de ses demandes de report et de délais de paiement,

CONDAMNE in solidum Mme [J] [H]-[U], M. [N] [U] et Mme [E] [U] aux dépens qui répondent aux exigences de l’article 695 du code de procédure civile comprenant, notamment, les frais de significations des conclusions,

CONDAMNE in solidum Mme [J] [H]-[U], M. [N] [U] et Mme [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme unique de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

REJETTE les plus amples demandes, 

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. 

Fait et jugé à Paris le 12 Mars 2026


La Greffière La Présidente