Tribunal judiciaire de Bordeaux, 5ème CHAMBRE CIVILE, 19 mars 2026, n° 23/01579

Exposé du litige

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2014, la SARL Alliance Immobilière [O] a donné à bail commercial à la SAS [I] un terrain dénommé X1 sis [Adresse 3] - [Adresse 4], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2014 jusqu’au 31 mars 2023, moyennant un loyer annuel de 2.880 €. La destination des lieux était affectée à l’activité de travaux d’étanchéification.

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2016, la SARL Alliance Immobilière [O] a également donné à bail commercial à la SAS [I] un terrain U - entrée n°130 sis [Adresse 5], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2016 jusqu'au 30 juin 2025, moyennant un loyer annuel de 7.764 €. La destination des lieux était affectée à l'activité de travaux d'étanchéité.

Par exploit d'huissier de justice en date du 21 octobre 2021, la SARL Alliance Immobilière [O] a fait délivrer à la SAS [I] un congé avec refus de renouvellement s’agissant du bail commercial du 1er juillet 2016 pour le 30 juin 2022, date d'expiration de la deuxième période triennale, outre offre d'indemnité d'éviction. 

Par exploit d’huissier de justice en date du 28 septembre 2022, la SARL Alliance Immobilière [O] a fait délivrer à la SAS [I] un congé avec refus de renouvellement s’agissant du bail commercial du 28 mars 2014 pour le 31 mars 2023, date d’expiration du bail, outre offre d’indemnité d’éviction.
Par acte du 29 novembre 2022, la SARL Alliance Immobilière [O] a assigné la SAS [I] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, lequel a, par ordonnance du 17 avril 2023, désigné Monsieur [W] [L] pour réaliser une expertise relative à l’indemnité d’éviction ainsi qu’à l’indemnité d’occupation, s’agissant des baux commerciaux relatifs aux terrains X1 et U sis [Adresse 6] à Bordeaux. 

Par acte en date du 23 février 2023, la SAS [I] a assigné la SARL Alliance Immobilière [O] par devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir déclarer nul le congé anticipé qui lui a été délivré le 21 octobre 2021 pour le lot U. 

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2024, la SAS [I] a finalement pris à bail commercial auprès de la société civile CAN des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 4], pour y transférer son fonds de commerce, moyennant un loyer annuel de 31.200 € HT/HC. Il a été précisé que le bail, d’une durée de neuf années, prendrait effet au 1er septembre 2024.

Monsieur [L] a établi un pré-rapport le 28 janvier 2025 et a établi un premier rapport en avril 2025 ; aux termes de ce rapport, il a retenu une valeur globale de 102.636 € TTC soit 85.530,00 € HT, au titre de l'indemnité d'éviction due.

Monsieur [L] a déposé son rapport d’expertise définitif en date du 02 mai 2025 ; aux termes de ce rapport, il a retenu une valeur globale de 121.496 € TTC, au titre de l’indemnité d’éviction due.
Par acte en date du 03 décembre 2024, la SAS [I] a assigné la SARL Alliance Immobilière [O] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir fixer l’indemnité d’éviction qui lui est due à la suite du congé avec refus de renouvellement des baux dont elle est titulaire [Adresse 8] à Bordeaux dits U et X1. 
Les deux procédures ont été jointes. 
Un incident a été formé par la SAS [I]. Toutefois, par ordonnance du juge de la mise en état du 22 octobre 2024, le désistement de la procédure d’incident introduite a été constaté.

Par ordonnance en date du 08 octobre 2025, la clôture partielle de l’instruction à l’égard de Me [P] [U] a été ordonnée.

Par ordonnance en date du 13 novembre 2025, l’ordonnance de clôture partielle rendue à l’égard de Me [P] [U] a été rétractée, l’ordonnance de clôture a été maintenue au 17 décembre 2025

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 21 octobre 2025, la SAS [I] demande au tribunal de :
- annuler le rapport “d’expertise 2" de l’expert [L],
- constater qu’elle s’est engagée dans un processus irréversible de libération des locaux commerciaux et de réinstallation de son activité sur la commune d’[Localité 4],
- juger qu’elle est créancière d’une indemnité d’éviction à la suite du congé avec refus de renouvellement des deux baux commerciaux dont elle est titulaire [Adresse 8] à [Localité 1], dits U et X1,
- condamner la société Alliance Immobilière [O] au paiement de :
• la somme de 105.000 euros au titre de l’indemnité principale, 
• la somme de 173.996 euros HT à titre d’indemnités accessoires
• 82,51 TTC au titre de la facture de la société ABI,
• 1.034,52 € TTC au titre de la facture de la société Moolenarr,
• 94.80 € TTC au titre de la facture de MDS,
• 8,58 € TTC au titre des frais d’état de changement,
• 339,94 € TTC au titre des frais de changement de carte grise pour les véhicules,
• 2.775,80 € HT au titre des frais d’achats de téléphonie,
• 1.002 € TTC au titre des frais de publicité changement d'adresse Press Citron, 
• 160 € TTC au titre des frais de réexpédition de la Poste, 
•600 € au titre des frais de référencement internet, 
• 1.019,21 € au titre des frais d'expertise comptable pour clore le bilan, 
• trois mois de loyers à [Localité 4]: inoccupé en attente de partir : 2 600 € HT x 3 = 7.800 €,
- condamner la société Alliance Immobilière [O] au paiement d’une somme de 10.000 euros ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’expertise.

Au soutien de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise 2 déposé par Monsieur [L] le 02 mai 2025, la SAS [I] fait valoir que l’expert est dessaisi par le dépôt de son rapport, tout nouveau rapport postérieur devant par suite être annulé, sauf à ce que le juge ordonne une nouvelle expertise. Par ailleurs, elle rappelle, au visa de l’article 16 du code de procédure civile, et des articles 232 et suivants, notamment 276, du code de procédure civile, que le respect du principe du contradictoire s’impose à l’expert dans l’exercice de sa mission, celui-ci devant prendre en compte les observations des parties dans le délai imparti, communiquer ces observations aux autres parties, et préciser dans son rapport les suites données auxdites observations. 

La SAS [I] fait valoir que l’expert a déposé son rapport définitif le 24 avril 2025, et qu’il a déposé un nouveau rapport le 05 mai 2025, établi sans consultation ou débat contradictoire, tenant compte d’observations et de pièces de la SAS Alliance Immobilière [O] postérieures au premier rapport. Dès lors, elle soutient que ce second rapport, déposé alors que l’expert était dessaisi, et établi au mépris du principe du contradictoire, doit être annulé ; elle précise que ce rapport lui fait grief puisque l’expert a réévalué les frais liés au déménagement à la baisse, sur la base d’un devis adressé par la bailleresse. 


La SAS [I] fait valoir qu’une indemnité d’éviction est due au locataire, au titre de l’article L145-14 du code de commerce, précisant que dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle, l’indemnité se compose également des éléments suivants : coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais normaux de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, et de tous autres préjudices éventuels. Elle précise que si le bailleur qui a refusé le renouvellement du bail bénéficie, en application de l’article L145-58 du code de commerce, d’un droit de repentir afin de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, l’engagement par le preneur d’un processus irréversible de libération des locaux commerciaux et de réinstallation de l’activité fait obstacle à l’exercice de ce droit.

En l’espèce, la SAS [I] fait valoir avoir engagé un tel processus, puisque ayant pris à bail commercial des nouveaux locaux le 18 juin 2024, et étant entrée dans les lieux le 04 septembre 2024, de sorte qu’elle est fondée à solliciter le versement de l’indemnité d’éviction. 

S’agissant du montant de l’indemnité principale d’éviction, la SAS [I] fait valoir que l’indemnité d’éviction prévue aux articles L145-17 et suivants du code de commerce est égale au préjudice causé par le congé ou le refus de renouvellement, et qu’elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droit de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 

Faisant valoir que les baux en cause relèvent du statut des baux commerciaux, la SAS [I] conteste l’analyse de l’expert [L], lequel ne retient pas d’indemnité principale d’éviction. Elle expose que l’indemnité due à ce titre est une indemnité de déplacement, puisque le fonds peut être transféré aisément sans perte importante de clientèle, et qu’elle doit être évaluée à la somme de 135.000 €, conformément à l’expertise de Monsieur [V] qu’elle produit aux débats. Elle explique que cette somme correspond au différentiel entre la valeur locative de marché, évaluée à 6,40 €HT/HC au m² par an compte tenu des spécificités du bien, et le loyer actuellement payé pour chacun des deux terrains, à hauteur de 11.232 €. Elle précise que le loyer ne pouvait être considéré comme déplafonné, les baux en cause prenant fin au 31 mars 2023 et au 30 juin 2025, et que la cession du droit au bail pouvait être autorisée, le bailleur devant toutefois être présent à l’acte, de sorte qu’une telle indemnité est due. 

S’agissant des demandes relatives aux indemnités accessoires, la SAS [I] rappelle tout d’abord que l’indemnité de remploi, qui doit permettre au locataire évincé de retrouver un fonds de commerce ou un droit au bail de même nature, et qui correspond par suite aux frais d’acquisition, droits d’enregistrement, frais d’agence et honoraires de rédaction, est généralement arrêtée à 10 % de la valeur de l’indemnité principale ; elle en déduit que cette indemnité doit être fixée à hauteur de 13.500 € HT.

S’agissant de l’indemnité de déménagement, elle se prévaut de la facture de la société Cometra, d’un montant de 42.633 € HT, pour solliciter une indemnité à ce montant. 

Rappelant que l’indemnité pour trouble commercial correspond à la réparation de la perturbation du fonctionnement normal de l’affaire liée à l’annonce du non renouvellement du bail commercial, elle sollicite un montant de 23.066 € à ce titre, au regard de ses comptes annuels.

Elle sollicite également une somme de 5.500 € au titre de l’indemnité de double loyer, exposant avoir calculé cette indemnité sur la base des loyers des terrains de la [Adresse 8] sur 10 mois. 


Elle conteste l’analyse de l’expert judiciaire ayant conclu à une absence de perte de stock, s’agissant d’un transfert de fonds, et sollicite une indemnité de 25.000 € telle que chiffrée par Monsieur [V].
Elle fait valoir l’existence de travaux (frais de réinstallation) et aménagements non amortis, sollicitant une indemnité de 27.657 € à ce titre, se prévalant d’une facture de travaux en date du 09 juillet 2025 en ce sens.

La SAS [I] sollicite enfin la somme de 14.917,36 € au total au titre des frais divers, indiquant produire les factures à l’appui de ses demandes. 

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 16 octobre 2025, la SARL Alliance Immobilière [O] demande au tribunal de :
- débouter la société [I] de ses demandes,
- fixer l’indemnité d’éviction revenant à la société [I] à la somme de 51.822,66 € tous préjudices confondus,
- fixer l’indemnité d’occupation due par la société [I] pour le terrain U à la somme annuelle HT et HC de 11 700 € exigible à compter du 1er juillet 2022 et condamner la société [I] à son paiement, 
- fixer l’indemnité d’occupation due par la société [I] pour le terrain X1 à la somme annuelle HT et HC de 13.500 € exigible à compter du 1er avril 2023 et condamner la société [I] à son paiement, 
- condamner la société [I] au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du Code de procédure civile outre entiers dépens. 
Pour s’opposer à la demande de la SAS [I] tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire, la SARL Alliance Immobilière [O] se prévaut des règles relatives à la mission d’expertise ainsi qu’au respect du principe du contradictoire, 

La SARL Alliance Immobilière [O] expose que le rapport litigieux fait suite à un précédent rapport établi le 24 avril 2025, qui n’a toutefois pas été déposé au greffe, l’expert l’ayant retenu après s’être rendu compte qu’il n’avait pas pris en considération une demande de la SARL effectuée par mail du 22 avril 2025. Elle précise que ces échanges ont été portés à la connaissance de la SAS [I], et qu’elle a adressé tant à l’expert qu’au conseil de la SAS [I] ses dires et la pièce jointe le 29 avril 2025. Elle fait ainsi valoir qu’il n’existe aucune violation du principe du contradictoire, étant précisé qu’en tout état de cause, l’unique différence entre les deux rapports porte sur l’indemnité de déménagement, laquelle a été ramenée à la somme de 32.300 € en lieu et place de la somme de 51.160 € par l’expert au sein de dernier rapport. 

La SARL Alliance Immobilière [O] soutient que l’indemnité d’éviction doit être fixée à la somme totale de 51.822,66 € tous préjudices confondus.

S’agissant de l’indemnité principale, la SARL Alliance Immobilière [O] rappelle qu’elle correspond à la valeur du droit au bail appréciée en fonction de ce que le loyer aurait été si le bail avait été renouvelé ; elle précise qu’elle est dénuée de valeur en cas de déplafonnement et de fixation du loyer à la valeur locative, cela entrainant la disparition de tout différentiel et par voie de conséquence de toute valeur du droit au bail. Elle se prévaut des dispositions de l’article R145-9 du code de commerce qui prévoit que le loyer des terrains nus est, de droit, fixé à la valeur locative. Elle soutient également que la perte d’un droit non cessible ne peut constituer un préjudice. 
En l’espèce, la SARL Alliance Immobilière [O] soutient, conformément au rapport d’expertise judiciaire, qu’aucune indemnité n’est due, puisque d’une part il n’existe pas de différentiel de loyer et partant de valeur du droit au bail en raison du déplafonnement automatique du loyer de renouvellement s’agissant de terrains nus, d’autre part puisque les baux interdisaient la cession isolée du droit au bail, lequel est dénué par conséquent de valeur.

S’agissant des indemnités accessoires, la SARL Alliance Immobilière [O] sollicite tout d’abord que l’indemnité de remploi soit fixée à hauteur de 7.800 € HT, tel que retenu par l’expert judiciaire, cette somme correspondant aux honoraires de commercialisation figurant sur le nouveau bail. Elle rappelle également et de manière générale que le montant HT doit être retenu, d’une part du fait du caractère indemnitaire des indemnités, d’autre part en raison la récupération par la société de la TVA.
La SARL Alliance Immobilière [O] sollicite par ailleurs que l’indemnité pour trouble commercial soit fixée à la somme de 7.017 €, somme correspondant au quart du résultat net comptable de l’exercice clos au 30 septembre 2024, tel que retenu par l’expert judiciaire. 

Concernant les frais de déménagement, elle sollicite que l’indemnité soit limitée à la somme de 26.917 € HT, conformément au devis de la société Demeco Entreprises, établi en présence des deux parties en fonction des indications de la SAS [I] ; elle précise que le devis de la société Cometra d’un montant de 42.633 € est excessif. 

S’agissant de l’indemnité pour perte de stock, la SARL Alliance Immobilière [O] fait valoir que la perte de stock doit être justifiée, notamment via une attestation d’expert-comptable avant application d’une éventuelle décote ; elle précise que dans la mesure où les marchandises sont transférées, il n’existe pas de perte. Elle rappelle également que la charge de la preuve incombe au demandeur à l’indemnité. En l’espèce, soulignant que la société [I] a transféré son activité, et que le déménagement intégrant le stock est pris en charge par le bailleur, elle conteste toute préjudice et par suite toute indemnité à ce titre. 

S’agissant des frais administratifs, elle sollicite que le montant de l’indemnité due à ce titre soit fixée à 2.322 € tel que retenu par l’expert. 

S’agissant des frais d’aménagement du terrain et l’enrobé, elle rappelle que la charge de la preuve de l’existence de ce préjudice incombe au demandeur à l’indemnité, et précise que le seul poste pour lequel ces frais pourraient être comptabilisés est celui des frais de réinstallation, ce qui nécessite que le preneur évincé démontre le caractère nécessaire de tels travaux pour lui permettre d’exercer son activité dans les nouveaux locaux. Soulignant que la SAS [I] ne verse pas aux débats les factures des travaux réalisés, et que les travaux d’enrobé, consistant à aménager le terrain arrière en plate-forme, semblent être de pure convenance, la SARL Alliance Immobilière [O] s’oppose à l’octroi d’une indemnité de ce chef. 

S’agissant de l’indemnité pour double loyer, elle rappelle qu’elle correspond au loyer réglé pour les locaux objets de l’éviction pendant une période déterminée, et expose son accord quant au montant sollicité par la SAS [I].

Enfin, s’agissant des frais de téléphonie, elle ne s’oppose pas au versement d’une indemnité de 2.766,66 € HT sous réserve de la production de la facture.

Au soutien de sa demande relative au montant de l’indemnité d’occupation, la SARL Alliance [O] rappelle que cette indemnité doit être fixée au montant de la valeur locative, déduction faite d’un abattement pour précarité à hauteur usuellement de 10%. 

En l’espèce, elle soutient que la valeur locative doit être fixée à hauteur de 5 € le m2 pour le terrain U et de 10 € le m2 pour le terrain X1, tel que retenu par Monsieur [V], soit des valeurs locatives annuelles de 13.000 € et de 15.000 €. Elle fait observer que les valeurs locatives retenues par l’expert judiciaire sont manifestement inférieures à la valeur locative réelle, et sont en contradiction tant avec les observations dudit expert au titre du pré-rapport que de celles résultant de l’expertise de Monsieur [V]. Après abattement de 10 % pour précarité, elle sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme annuelle HT/HC de 11.700 € s’agissant du terrain U et de 13.500 € s’agissant du terrain X1.

Motifs

MOTIFS

Sur la recevabilité des pièces 12 à 26 produites par la SAS [I]
Suivant l’article 16 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement

A l’audience du 15 janvier 2026, le conseil de la SARL Alliance Immobilière [O] a indiqué que les pièces 12 à 26 de la SAS [I] ne lui avaient pas été communiquées par cette dernière. Un délai de huit jours a été imparti par le tribunal au conseil de la SAS Boulcy pour y procéder ; toutefois, force est de constater, en l’absence de toute mention RPVA, que ces pièces n’ont pas été communiquées. Dès lors, compte tenu de la nécessité de faire respecter le principe du contradictoire, lequel s’oppose à ce que le jugement puisse être fondé sur des pièces non contradictoirement produites et débattues par les parties, il y a lieu d’écarter des débats les pièces 12 à 26 produites par la SAS [I].

Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise 2 de l’expert [L]
Suivant les dispositions de l’article 16 du code de procédure civile précité, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations

Selon l’article 276 du code de procédure civile, l'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. Toutefois, lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.

Il ressort des échanges de mails intervenus entre Monsieur [L] et Maître [U] entre les 22 et 25 avril 2025, mails adressés en copie au conseil de la SAS [I], que le rapport d’expertise n’a pas été déposé au greffe le 24 avril 2025 ; ainsi, l’expert n’avait pas été dessaisi de sa mission lorsqu’il a intégré les dires du conseil de la SARL Alliance Immobilière ainsi que la pièce jointe à son rapport finalement établi le 02 mai 2025. 

Par ailleurs, à la lecture dudit rapport d’expertise, il faut constater que les dires du conseil de la SARL Alliance Immobilière [O] en date du 29 avril 2025 accompagnés de la pièce jointe figurant au rapport d’expertise mentionnent un envoi par mail avec copie au conseil de la SAS [I] ; dès lors, aucune violation du principe du contradictoire n’est établie.

Par suite, la demande tendant à voir prononcer la nullité de l’expertise de Monsieur [L] en date du 02 mai 2025 sera rejetée. 







Sur l’indemnité d’éviction

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité principale d'éviction
En vertu de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 
Le bailleur peut ainsi prouver que le préjudice est moindre du fait d'une activité transférable.
En l’espèce, il faut constater que l’expert judiciaire n’a retenu aucune indemnité à ce titre, rappelant que, dans l’hypothèse où le fonds de commerce peut être aisément déplacé, c’est à dire lorsque la clientèle n’est pas particulièrement attachée à l’emplacement, l’indemnité principale correspond traditionnellement à la perte des avantages locatifs et particulièrement la valeur potentielle de cession du droit au bail. Rappelant que le loyer de renouvellement est automatiquement déplafonné s’agissant d’un terrain nu, conformément aux dispositions de l’article R145-9 du code de commerce, mais également que la cession du droit au bail isolée est prohibée par les stipulations contractuelles, l’expert judiciaire retient l’absence de valeur du droit au bail.
Le rapport de Monsieur [V] retient quant à lui le droit à une telle indemnité à hauteur de 135.072 € HT, arrondie à 135.000 € HT, calculée de par le différentiel, ramené sur neuf ans, entre la valeur locative évaluée à 6,40 € HT au m² soit 26.240 € H par an, et le loyer initial de 11.232 HT.
Toutefois, compte tenu du déplafonnement du loyer renouvelé intervenu conformément à l’article R145-9 du code de commerce, il convient de retenir l’analyse exposée par l’expert judiciaire et par suite de débouter la SAS [I] de sa demande formée au titre de l’indemnité principale.

Sur les indemnités accessoires 

Il convient de préciser que dans le tableau récapitulatif des indemnités présenté dans ses conclusions, la SAS [I] inclut dans les indemnités accessoires l’indemnité de remploi, l’indemnité de déménagement, l’indemnité pour trouble commercial, l’indemnité de double loyer, l’indemnité pour perte sur stocks, les frais administratifs, la téléphonie, l’aménagement du terrain, les frais d’enrobé, les frais de publicité, les frais comptables e l’assurance de l’autre local, pour un total de 173 996 euros.

Sur l’indemnité de remploi

Cette indemnité doit permettre au locataire évincé de retrouver un fonds de commerce ou un droit au bail de même nature. 
Il résulte du bail commercial conclu entre la société civile CAN et la société [I] que cette dernière a réglé des honoraires de commercialisation à hauteur de 7.800,00 € HT soit 9.360 € TTC.
Le montant hors taxes a été retenu par l’expert judiciaire, la SAS [I] récupérant la TVA. Par suite, l’indemnité pour remploi sera fixée à 7.800 € HT. 

Sur l’indemnité pour trouble commercial

Cette indemnité est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction, pour gérer la procédure d’éviction et rechercher un nouveau fonds de commerce ou un nouveau droit au bail.
Conformément au rapport d’expertise, lequel n’est contredit par aucun élément suffisant versé aux débats, l’indemnité pour trouble commercial sera fixée à hauteur de 7.017 €.

Sur l’indemnité de déménagement 

La SARL Alliance Immobilière [O] verse aux débats un devis de Demeco entreprise en date du 20 janvier 2025 s’agissant du déménagement du fonds de commerce, pour un montant de 32.300,40 € TTC.
Si la SAS [I] se prévaut de frais de déménagement réellement exposés in fine à hauteur de 42.633,00 HT, elle n’en justifie pas, étant rappelé que les pièces 12 à 26 produites par la SAS ont été écartées des débats.
Le rapport d’expertise judiciaire retient une indemnité de 32.300,00 € conformément au devis de Demeco.

Compte tenu de ces éléments, l’indemnité de déménagement due par la SARL Alliance Immobilière [O] à la SAS [I] sera fixée à hauteur de 32.300,00 €.

Sur l’indemnité pour perte sur stocks

Le rapport d’expertise judiciaire retient à ce titre une somme de 10.000,00 €, sous réserve de justificatifs. 
Toutefois, en l’absence de justificatifs probants versés aux débats, aucune perte sur stocks n’est établie.
Par suite, il convient de rejeter la demande d’indemnité formée au titre d’une perte sur stocks. 

Sur l’indemnité de double loyer

Conformément à l’accord des parties, le montant de cette indemnité due au preneur évincé sera fixé à hauteur de 5.500 €.

Sur les travaux (frais de réinstallation) 

Il s’agit des frais normaux de réinstallation que supporte le preneur pour mettre en place dans ses futurs locaux des aménagements semblables et non étrangers à ceux qu’il perd.
La SAS [I] se prévaut de frais de réinstallation et d’aménagements non amortis, à hauteur de 27.657€.
Il faut constater que le terrain U correspondait à un parking entièrement goudronné et clos d’une surface de 2.600 m2. 
Dès lors, la réalisation de travaux d’enrobé par la SAS [I] sur pour consolider les abords des nouveaux locaux pris à bail est justifiée. 
Par suite, conformément à la demande de la SAS [I], laquelle est justifiée par les devis acceptés versés aux débats, une indemnité au titre des frais de réinstallation à hauteur de 27.657 € sera retenue.

 Sur les frais administratifs et les frais divers (en ce compris les frais de téléphonie, les frais d’assurance, de publicité et les frais comptables)

Il faut constater que les frais allégués au titre des frais divers ne sont pas justifiés par des éléments probants versés au dossier, étant rappelé que les pièces 12 à 26 produites par la SAS [I] ont été écartées des débats faute de respect du contradictoire. Dès lors, les demandes formées par la SAS [I] au titre des frais divers seront rejetées. 
Seule une indemnité à hauteur de 2.322 € sera retenue, au titre des frais administratifs, conformément à l’accord de la SARL Alliance Immobilière [O] sur ce point. 


Sur le montant de l’indemnité d’occupation

En vertu de l'article L145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
En application de ce texte, l'indemnité d'occupation correspond à la valeur locative des locaux, à laquelle sera appliqué un coefficient de précarité.
Concernant le montant de l’indemnité d’occupation, au sein de son rapport du 02 mai 2025, l’expert judiciaire retient un montant de 7.500 € HT/HC/an s’agissant du terrain X1 sur une base de 5 € le m2 et de 10.400 € HT/HC/an s’agissant du terrain U sur une base de 4 € par m2, montants susceptibles d’un abattement pour précarité généralement apprécié à 20%,.
Le rapport de Monsieur [V], quant à lui, retient une valeur locative à un prix au m2 de 6,40 € HT/HC/an, compte tenu de la situation du local, soit une valeur locative annuelle de 26.240 € HT/HC ; toutefois, il mentionne une indemnité d’occupation à hauteur de 749 € pour un terrain et de 303 € pour l’autre, soit 1.052 € HT, constituant 80 % de la valeur locative.

Le rapport de Monsieur [V], outre le fait qu’il n’est pas clair quant aux montants évoqués, n’apparaît pas suffisamment étayé pour contredire les montants retenus par l’expert judiciaire, lesquels seront retenus comme base pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation.
Par ailleurs, il faut retenir un abattement de 20% pour précarité. 

Ainsi, si la SAS [I] n’a pas formé d’observations sur le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée, il échet de fixer l’indemnité d’occupation à hauteur du montant dûment justifié, soit à hauteur de 6.000 € HT/HC/an s’agissant du terrain X1 et de 8.320 € HT/HC/an s’agissant du terrain U.

- Dépens

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]
En l'espèce, compte tenu de la solution apportée au litige, il convient de condamner la SAS [I] et la SARL Alliance Immobilière [O] au paiement des dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, par moitié chacune.

- Frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]
En l'espèce, l’équité commande de débouter tant la SAS [I] que la SARL Alliance Immobilière [O] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

- Exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L'article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. / Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, aucun élément commandant d'écarter le principe prévu par le texte susvisé, il convient donc de rappeler que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

ECARTE des débats les pièces 12 à 26 produites par la SAS [I],

DEBOUTE la SAS [I] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l'expertise de Monsieur [L] en date du 02 mai 2025,

JUGE que la SAS [I] est créancière d’une indemnité d’éviction à la suite de la délivrance des congés avec refus de renouvellement s’agissant des baux en date du 28 mars 2014 et 1er juillet 2016 portant sur les locaux X1 et U sis [Adresse 5],

DEBOUTE la SAS [I] de sa demande formée au titre de l'indemnité principale,

CONDAMNE la SARL Alliance Immobilière [O] à payer à la SAS [I] les sommes suivantes au titre de l’indemnité d’éviction :
- 7.800 € au titre de l’indemnité de remploi, 
- 7.017 € au titre de l’indemnité pour trouble commercial,
- 32.300 € au titre de l’indemnité de déménagement,
- 5.500 € au titre de l’indemnité pour double loyer,
- 27.657 € au titre de l’indemnité pour frais de réinstallation,
- 2.322 € au titre de l’indemnité pour frais administratifs,

DEBOUTE la SAS [I] de ses demandes formées au titre de l’indemnité pour perte sur stocks et au titre des frais divers (en ce compris frais de téléphonie, d’assurance, de publicité et comptables),

FIXE l’indemnité d’occupation due par la SAS [I] à la SARL Alliance Immobilière [O] à compter du 1er avril 2023 au titre du refus de renouvellement du bail commercial en date du 28 mars 2014 portant sur les locaux X1 sis [Adresse 3] - [Adresse 4] à la somme de 6.000 € HT/HC/an,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la SAS [I] à la SARL Alliance Immobilière [O] à compter du 1er juillet 2022 au titre du refus de renouvellement du bail commercial en date du 1er juillet 2016 portant sur les locaux U sis [Adresse 5] à la somme de 8.320 € HT/HC/an,

CONDAMNE la SARL Alliance Immobilière [O] et la SAS [I] à supporter chacune par moitié les dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, 

DEBOUTE la SAS [I] et la SARL Alliance Immobilière [O] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement. 


La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N° RG : N° RG 23/01579 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XRSC
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND






30Z

N° RG : N° RG 23/01579 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XRSC





AFFAIRE :


S.A.S. [I]

C/

S.A.R.L. ALLIANCE IMMOBILIERE [O]



 





Grosses délivrées 
le

à 
Avocats :
la SELARL CADIOT-FEIDT
la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX [U]



TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 1]
5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 19 MARS 2026


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré 

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente,
Madame Mariette DUMAS, Vice-Présidente,
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente,

Cadre Greffier, lors des débats et du délibéré
Monsieur Lionel GARNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 Janvier 2026, tenue en rapporteur
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile 


DEMANDERESSE :

S.A.S. [I], immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 318 084 084
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Anne CADIOT-FEIDT de la SELARL CADIOT-FEIDT, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

DEFENDERESSE :

S.A.R.L. ALLIANCE IMMOBILIERE [O] immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 492 111 109
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

N° RG : N° RG 23/01579 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XRSC



******



FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 28 mars 2014, la SARL Alliance Immobilière [O] a donné à bail commercial à la SAS [I] un terrain dénommé X1 sis [Adresse 3] - [Adresse 4], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er avril 2014 jusqu’au 31 mars 2023, moyennant un loyer annuel de 2.880 €. La destination des lieux était affectée à l’activité de travaux d’étanchéification.

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2016, la SARL Alliance Immobilière [O] a également donné à bail commercial à la SAS [I] un terrain U - entrée n°130 sis [Adresse 5], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er juillet 2016 jusqu'au 30 juin 2025, moyennant un loyer annuel de 7.764 €. La destination des lieux était affectée à l'activité de travaux d'étanchéité.

Par exploit d'huissier de justice en date du 21 octobre 2021, la SARL Alliance Immobilière [O] a fait délivrer à la SAS [I] un congé avec refus de renouvellement s’agissant du bail commercial du 1er juillet 2016 pour le 30 juin 2022, date d'expiration de la deuxième période triennale, outre offre d'indemnité d'éviction. 

Par exploit d’huissier de justice en date du 28 septembre 2022, la SARL Alliance Immobilière [O] a fait délivrer à la SAS [I] un congé avec refus de renouvellement s’agissant du bail commercial du 28 mars 2014 pour le 31 mars 2023, date d’expiration du bail, outre offre d’indemnité d’éviction.
Par acte du 29 novembre 2022, la SARL Alliance Immobilière [O] a assigné la SAS [I] devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, lequel a, par ordonnance du 17 avril 2023, désigné Monsieur [W] [L] pour réaliser une expertise relative à l’indemnité d’éviction ainsi qu’à l’indemnité d’occupation, s’agissant des baux commerciaux relatifs aux terrains X1 et U sis [Adresse 6] à Bordeaux. 

Par acte en date du 23 février 2023, la SAS [I] a assigné la SARL Alliance Immobilière [O] par devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir déclarer nul le congé anticipé qui lui a été délivré le 21 octobre 2021 pour le lot U. 

Par acte sous seing privé en date du 18 juin 2024, la SAS [I] a finalement pris à bail commercial auprès de la société civile CAN des locaux sis [Adresse 7] à [Localité 4], pour y transférer son fonds de commerce, moyennant un loyer annuel de 31.200 € HT/HC. Il a été précisé que le bail, d’une durée de neuf années, prendrait effet au 1er septembre 2024.

Monsieur [L] a établi un pré-rapport le 28 janvier 2025 et a établi un premier rapport en avril 2025 ; aux termes de ce rapport, il a retenu une valeur globale de 102.636 € TTC soit 85.530,00 € HT, au titre de l'indemnité d'éviction due.

Monsieur [L] a déposé son rapport d’expertise définitif en date du 02 mai 2025 ; aux termes de ce rapport, il a retenu une valeur globale de 121.496 € TTC, au titre de l’indemnité d’éviction due.
Par acte en date du 03 décembre 2024, la SAS [I] a assigné la SARL Alliance Immobilière [O] devant le tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir fixer l’indemnité d’éviction qui lui est due à la suite du congé avec refus de renouvellement des baux dont elle est titulaire [Adresse 8] à Bordeaux dits U et X1. 
Les deux procédures ont été jointes. 
Un incident a été formé par la SAS [I]. Toutefois, par ordonnance du juge de la mise en état du 22 octobre 2024, le désistement de la procédure d’incident introduite a été constaté.

Par ordonnance en date du 08 octobre 2025, la clôture partielle de l’instruction à l’égard de Me [P] [U] a été ordonnée.

Par ordonnance en date du 13 novembre 2025, l’ordonnance de clôture partielle rendue à l’égard de Me [P] [U] a été rétractée, l’ordonnance de clôture a été maintenue au 17 décembre 2025

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 21 octobre 2025, la SAS [I] demande au tribunal de :
- annuler le rapport “d’expertise 2" de l’expert [L],
- constater qu’elle s’est engagée dans un processus irréversible de libération des locaux commerciaux et de réinstallation de son activité sur la commune d’[Localité 4],
- juger qu’elle est créancière d’une indemnité d’éviction à la suite du congé avec refus de renouvellement des deux baux commerciaux dont elle est titulaire [Adresse 8] à [Localité 1], dits U et X1,
- condamner la société Alliance Immobilière [O] au paiement de :
• la somme de 105.000 euros au titre de l’indemnité principale, 
• la somme de 173.996 euros HT à titre d’indemnités accessoires
• 82,51 TTC au titre de la facture de la société ABI,
• 1.034,52 € TTC au titre de la facture de la société Moolenarr,
• 94.80 € TTC au titre de la facture de MDS,
• 8,58 € TTC au titre des frais d’état de changement,
• 339,94 € TTC au titre des frais de changement de carte grise pour les véhicules,
• 2.775,80 € HT au titre des frais d’achats de téléphonie,
• 1.002 € TTC au titre des frais de publicité changement d'adresse Press Citron, 
• 160 € TTC au titre des frais de réexpédition de la Poste, 
•600 € au titre des frais de référencement internet, 
• 1.019,21 € au titre des frais d'expertise comptable pour clore le bilan, 
• trois mois de loyers à [Localité 4]: inoccupé en attente de partir : 2 600 € HT x 3 = 7.800 €,
- condamner la société Alliance Immobilière [O] au paiement d’une somme de 10.000 euros ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’expertise.

Au soutien de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise 2 déposé par Monsieur [L] le 02 mai 2025, la SAS [I] fait valoir que l’expert est dessaisi par le dépôt de son rapport, tout nouveau rapport postérieur devant par suite être annulé, sauf à ce que le juge ordonne une nouvelle expertise. Par ailleurs, elle rappelle, au visa de l’article 16 du code de procédure civile, et des articles 232 et suivants, notamment 276, du code de procédure civile, que le respect du principe du contradictoire s’impose à l’expert dans l’exercice de sa mission, celui-ci devant prendre en compte les observations des parties dans le délai imparti, communiquer ces observations aux autres parties, et préciser dans son rapport les suites données auxdites observations. 

La SAS [I] fait valoir que l’expert a déposé son rapport définitif le 24 avril 2025, et qu’il a déposé un nouveau rapport le 05 mai 2025, établi sans consultation ou débat contradictoire, tenant compte d’observations et de pièces de la SAS Alliance Immobilière [O] postérieures au premier rapport. Dès lors, elle soutient que ce second rapport, déposé alors que l’expert était dessaisi, et établi au mépris du principe du contradictoire, doit être annulé ; elle précise que ce rapport lui fait grief puisque l’expert a réévalué les frais liés au déménagement à la baisse, sur la base d’un devis adressé par la bailleresse. 


La SAS [I] fait valoir qu’une indemnité d’éviction est due au locataire, au titre de l’article L145-14 du code de commerce, précisant que dans le cas de la possibilité d’un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle, l’indemnité se compose également des éléments suivants : coût du transfert, acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais normaux de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial, et de tous autres préjudices éventuels. Elle précise que si le bailleur qui a refusé le renouvellement du bail bénéficie, en application de l’article L145-58 du code de commerce, d’un droit de repentir afin de se soustraire au paiement de l’indemnité d’éviction, l’engagement par le preneur d’un processus irréversible de libération des locaux commerciaux et de réinstallation de l’activité fait obstacle à l’exercice de ce droit.

En l’espèce, la SAS [I] fait valoir avoir engagé un tel processus, puisque ayant pris à bail commercial des nouveaux locaux le 18 juin 2024, et étant entrée dans les lieux le 04 septembre 2024, de sorte qu’elle est fondée à solliciter le versement de l’indemnité d’éviction. 

S’agissant du montant de l’indemnité principale d’éviction, la SAS [I] fait valoir que l’indemnité d’éviction prévue aux articles L145-17 et suivants du code de commerce est égale au préjudice causé par le congé ou le refus de renouvellement, et qu’elle comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que des frais et droit de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 

Faisant valoir que les baux en cause relèvent du statut des baux commerciaux, la SAS [I] conteste l’analyse de l’expert [L], lequel ne retient pas d’indemnité principale d’éviction. Elle expose que l’indemnité due à ce titre est une indemnité de déplacement, puisque le fonds peut être transféré aisément sans perte importante de clientèle, et qu’elle doit être évaluée à la somme de 135.000 €, conformément à l’expertise de Monsieur [V] qu’elle produit aux débats. Elle explique que cette somme correspond au différentiel entre la valeur locative de marché, évaluée à 6,40 €HT/HC au m² par an compte tenu des spécificités du bien, et le loyer actuellement payé pour chacun des deux terrains, à hauteur de 11.232 €. Elle précise que le loyer ne pouvait être considéré comme déplafonné, les baux en cause prenant fin au 31 mars 2023 et au 30 juin 2025, et que la cession du droit au bail pouvait être autorisée, le bailleur devant toutefois être présent à l’acte, de sorte qu’une telle indemnité est due. 

S’agissant des demandes relatives aux indemnités accessoires, la SAS [I] rappelle tout d’abord que l’indemnité de remploi, qui doit permettre au locataire évincé de retrouver un fonds de commerce ou un droit au bail de même nature, et qui correspond par suite aux frais d’acquisition, droits d’enregistrement, frais d’agence et honoraires de rédaction, est généralement arrêtée à 10 % de la valeur de l’indemnité principale ; elle en déduit que cette indemnité doit être fixée à hauteur de 13.500 € HT.

S’agissant de l’indemnité de déménagement, elle se prévaut de la facture de la société Cometra, d’un montant de 42.633 € HT, pour solliciter une indemnité à ce montant. 

Rappelant que l’indemnité pour trouble commercial correspond à la réparation de la perturbation du fonctionnement normal de l’affaire liée à l’annonce du non renouvellement du bail commercial, elle sollicite un montant de 23.066 € à ce titre, au regard de ses comptes annuels.

Elle sollicite également une somme de 5.500 € au titre de l’indemnité de double loyer, exposant avoir calculé cette indemnité sur la base des loyers des terrains de la [Adresse 8] sur 10 mois. 


Elle conteste l’analyse de l’expert judiciaire ayant conclu à une absence de perte de stock, s’agissant d’un transfert de fonds, et sollicite une indemnité de 25.000 € telle que chiffrée par Monsieur [V].
Elle fait valoir l’existence de travaux (frais de réinstallation) et aménagements non amortis, sollicitant une indemnité de 27.657 € à ce titre, se prévalant d’une facture de travaux en date du 09 juillet 2025 en ce sens.

La SAS [I] sollicite enfin la somme de 14.917,36 € au total au titre des frais divers, indiquant produire les factures à l’appui de ses demandes. 

Par dernières écritures signifiées par RPVA le 16 octobre 2025, la SARL Alliance Immobilière [O] demande au tribunal de :
- débouter la société [I] de ses demandes,
- fixer l’indemnité d’éviction revenant à la société [I] à la somme de 51.822,66 € tous préjudices confondus,
- fixer l’indemnité d’occupation due par la société [I] pour le terrain U à la somme annuelle HT et HC de 11 700 € exigible à compter du 1er juillet 2022 et condamner la société [I] à son paiement, 
- fixer l’indemnité d’occupation due par la société [I] pour le terrain X1 à la somme annuelle HT et HC de 13.500 € exigible à compter du 1er avril 2023 et condamner la société [I] à son paiement, 
- condamner la société [I] au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement des dispositions prévues par l’article 700 du Code de procédure civile outre entiers dépens. 
Pour s’opposer à la demande de la SAS [I] tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise judiciaire, la SARL Alliance Immobilière [O] se prévaut des règles relatives à la mission d’expertise ainsi qu’au respect du principe du contradictoire, 

La SARL Alliance Immobilière [O] expose que le rapport litigieux fait suite à un précédent rapport établi le 24 avril 2025, qui n’a toutefois pas été déposé au greffe, l’expert l’ayant retenu après s’être rendu compte qu’il n’avait pas pris en considération une demande de la SARL effectuée par mail du 22 avril 2025. Elle précise que ces échanges ont été portés à la connaissance de la SAS [I], et qu’elle a adressé tant à l’expert qu’au conseil de la SAS [I] ses dires et la pièce jointe le 29 avril 2025. Elle fait ainsi valoir qu’il n’existe aucune violation du principe du contradictoire, étant précisé qu’en tout état de cause, l’unique différence entre les deux rapports porte sur l’indemnité de déménagement, laquelle a été ramenée à la somme de 32.300 € en lieu et place de la somme de 51.160 € par l’expert au sein de dernier rapport. 

La SARL Alliance Immobilière [O] soutient que l’indemnité d’éviction doit être fixée à la somme totale de 51.822,66 € tous préjudices confondus.

S’agissant de l’indemnité principale, la SARL Alliance Immobilière [O] rappelle qu’elle correspond à la valeur du droit au bail appréciée en fonction de ce que le loyer aurait été si le bail avait été renouvelé ; elle précise qu’elle est dénuée de valeur en cas de déplafonnement et de fixation du loyer à la valeur locative, cela entrainant la disparition de tout différentiel et par voie de conséquence de toute valeur du droit au bail. Elle se prévaut des dispositions de l’article R145-9 du code de commerce qui prévoit que le loyer des terrains nus est, de droit, fixé à la valeur locative. Elle soutient également que la perte d’un droit non cessible ne peut constituer un préjudice. 
En l’espèce, la SARL Alliance Immobilière [O] soutient, conformément au rapport d’expertise judiciaire, qu’aucune indemnité n’est due, puisque d’une part il n’existe pas de différentiel de loyer et partant de valeur du droit au bail en raison du déplafonnement automatique du loyer de renouvellement s’agissant de terrains nus, d’autre part puisque les baux interdisaient la cession isolée du droit au bail, lequel est dénué par conséquent de valeur.

S’agissant des indemnités accessoires, la SARL Alliance Immobilière [O] sollicite tout d’abord que l’indemnité de remploi soit fixée à hauteur de 7.800 € HT, tel que retenu par l’expert judiciaire, cette somme correspondant aux honoraires de commercialisation figurant sur le nouveau bail. Elle rappelle également et de manière générale que le montant HT doit être retenu, d’une part du fait du caractère indemnitaire des indemnités, d’autre part en raison la récupération par la société de la TVA.
La SARL Alliance Immobilière [O] sollicite par ailleurs que l’indemnité pour trouble commercial soit fixée à la somme de 7.017 €, somme correspondant au quart du résultat net comptable de l’exercice clos au 30 septembre 2024, tel que retenu par l’expert judiciaire. 

Concernant les frais de déménagement, elle sollicite que l’indemnité soit limitée à la somme de 26.917 € HT, conformément au devis de la société Demeco Entreprises, établi en présence des deux parties en fonction des indications de la SAS [I] ; elle précise que le devis de la société Cometra d’un montant de 42.633 € est excessif. 

S’agissant de l’indemnité pour perte de stock, la SARL Alliance Immobilière [O] fait valoir que la perte de stock doit être justifiée, notamment via une attestation d’expert-comptable avant application d’une éventuelle décote ; elle précise que dans la mesure où les marchandises sont transférées, il n’existe pas de perte. Elle rappelle également que la charge de la preuve incombe au demandeur à l’indemnité. En l’espèce, soulignant que la société [I] a transféré son activité, et que le déménagement intégrant le stock est pris en charge par le bailleur, elle conteste toute préjudice et par suite toute indemnité à ce titre. 

S’agissant des frais administratifs, elle sollicite que le montant de l’indemnité due à ce titre soit fixée à 2.322 € tel que retenu par l’expert. 

S’agissant des frais d’aménagement du terrain et l’enrobé, elle rappelle que la charge de la preuve de l’existence de ce préjudice incombe au demandeur à l’indemnité, et précise que le seul poste pour lequel ces frais pourraient être comptabilisés est celui des frais de réinstallation, ce qui nécessite que le preneur évincé démontre le caractère nécessaire de tels travaux pour lui permettre d’exercer son activité dans les nouveaux locaux. Soulignant que la SAS [I] ne verse pas aux débats les factures des travaux réalisés, et que les travaux d’enrobé, consistant à aménager le terrain arrière en plate-forme, semblent être de pure convenance, la SARL Alliance Immobilière [O] s’oppose à l’octroi d’une indemnité de ce chef. 

S’agissant de l’indemnité pour double loyer, elle rappelle qu’elle correspond au loyer réglé pour les locaux objets de l’éviction pendant une période déterminée, et expose son accord quant au montant sollicité par la SAS [I].

Enfin, s’agissant des frais de téléphonie, elle ne s’oppose pas au versement d’une indemnité de 2.766,66 € HT sous réserve de la production de la facture.

Au soutien de sa demande relative au montant de l’indemnité d’occupation, la SARL Alliance [O] rappelle que cette indemnité doit être fixée au montant de la valeur locative, déduction faite d’un abattement pour précarité à hauteur usuellement de 10%. 

En l’espèce, elle soutient que la valeur locative doit être fixée à hauteur de 5 € le m2 pour le terrain U et de 10 € le m2 pour le terrain X1, tel que retenu par Monsieur [V], soit des valeurs locatives annuelles de 13.000 € et de 15.000 €. Elle fait observer que les valeurs locatives retenues par l’expert judiciaire sont manifestement inférieures à la valeur locative réelle, et sont en contradiction tant avec les observations dudit expert au titre du pré-rapport que de celles résultant de l’expertise de Monsieur [V]. Après abattement de 10 % pour précarité, elle sollicite que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme annuelle HT/HC de 11.700 € s’agissant du terrain U et de 13.500 € s’agissant du terrain X1. 

MOTIFS

Sur la recevabilité des pièces 12 à 26 produites par la SAS [I]
Suivant l’article 16 alinéas 1 et 2 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement

A l’audience du 15 janvier 2026, le conseil de la SARL Alliance Immobilière [O] a indiqué que les pièces 12 à 26 de la SAS [I] ne lui avaient pas été communiquées par cette dernière. Un délai de huit jours a été imparti par le tribunal au conseil de la SAS Boulcy pour y procéder ; toutefois, force est de constater, en l’absence de toute mention RPVA, que ces pièces n’ont pas été communiquées. Dès lors, compte tenu de la nécessité de faire respecter le principe du contradictoire, lequel s’oppose à ce que le jugement puisse être fondé sur des pièces non contradictoirement produites et débattues par les parties, il y a lieu d’écarter des débats les pièces 12 à 26 produites par la SAS [I].

Sur la demande tendant à voir prononcer la nullité du rapport d’expertise 2 de l’expert [L]
Suivant les dispositions de l’article 16 du code de procédure civile précité, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations

Selon l’article 276 du code de procédure civile, l'expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent. Toutefois, lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l'expiration de ce délai, à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge. Lorsqu'elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu'elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L'expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu'il aura donnée aux observations ou réclamations présentées.

Il ressort des échanges de mails intervenus entre Monsieur [L] et Maître [U] entre les 22 et 25 avril 2025, mails adressés en copie au conseil de la SAS [I], que le rapport d’expertise n’a pas été déposé au greffe le 24 avril 2025 ; ainsi, l’expert n’avait pas été dessaisi de sa mission lorsqu’il a intégré les dires du conseil de la SARL Alliance Immobilière ainsi que la pièce jointe à son rapport finalement établi le 02 mai 2025. 

Par ailleurs, à la lecture dudit rapport d’expertise, il faut constater que les dires du conseil de la SARL Alliance Immobilière [O] en date du 29 avril 2025 accompagnés de la pièce jointe figurant au rapport d’expertise mentionnent un envoi par mail avec copie au conseil de la SAS [I] ; dès lors, aucune violation du principe du contradictoire n’est établie.

Par suite, la demande tendant à voir prononcer la nullité de l’expertise de Monsieur [L] en date du 02 mai 2025 sera rejetée. 







Sur l’indemnité d’éviction

Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité principale d'éviction
En vertu de l'article L. 145-14 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. 
Le bailleur peut ainsi prouver que le préjudice est moindre du fait d'une activité transférable.
En l’espèce, il faut constater que l’expert judiciaire n’a retenu aucune indemnité à ce titre, rappelant que, dans l’hypothèse où le fonds de commerce peut être aisément déplacé, c’est à dire lorsque la clientèle n’est pas particulièrement attachée à l’emplacement, l’indemnité principale correspond traditionnellement à la perte des avantages locatifs et particulièrement la valeur potentielle de cession du droit au bail. Rappelant que le loyer de renouvellement est automatiquement déplafonné s’agissant d’un terrain nu, conformément aux dispositions de l’article R145-9 du code de commerce, mais également que la cession du droit au bail isolée est prohibée par les stipulations contractuelles, l’expert judiciaire retient l’absence de valeur du droit au bail.
Le rapport de Monsieur [V] retient quant à lui le droit à une telle indemnité à hauteur de 135.072 € HT, arrondie à 135.000 € HT, calculée de par le différentiel, ramené sur neuf ans, entre la valeur locative évaluée à 6,40 € HT au m² soit 26.240 € H par an, et le loyer initial de 11.232 HT.
Toutefois, compte tenu du déplafonnement du loyer renouvelé intervenu conformément à l’article R145-9 du code de commerce, il convient de retenir l’analyse exposée par l’expert judiciaire et par suite de débouter la SAS [I] de sa demande formée au titre de l’indemnité principale.

Sur les indemnités accessoires 

Il convient de préciser que dans le tableau récapitulatif des indemnités présenté dans ses conclusions, la SAS [I] inclut dans les indemnités accessoires l’indemnité de remploi, l’indemnité de déménagement, l’indemnité pour trouble commercial, l’indemnité de double loyer, l’indemnité pour perte sur stocks, les frais administratifs, la téléphonie, l’aménagement du terrain, les frais d’enrobé, les frais de publicité, les frais comptables e l’assurance de l’autre local, pour un total de 173 996 euros.

Sur l’indemnité de remploi

Cette indemnité doit permettre au locataire évincé de retrouver un fonds de commerce ou un droit au bail de même nature. 
Il résulte du bail commercial conclu entre la société civile CAN et la société [I] que cette dernière a réglé des honoraires de commercialisation à hauteur de 7.800,00 € HT soit 9.360 € TTC.
Le montant hors taxes a été retenu par l’expert judiciaire, la SAS [I] récupérant la TVA. Par suite, l’indemnité pour remploi sera fixée à 7.800 € HT. 

Sur l’indemnité pour trouble commercial

Cette indemnité est destinée à compenser la perte de temps générée par l’éviction, pour gérer la procédure d’éviction et rechercher un nouveau fonds de commerce ou un nouveau droit au bail.
Conformément au rapport d’expertise, lequel n’est contredit par aucun élément suffisant versé aux débats, l’indemnité pour trouble commercial sera fixée à hauteur de 7.017 €.

Sur l’indemnité de déménagement 

La SARL Alliance Immobilière [O] verse aux débats un devis de Demeco entreprise en date du 20 janvier 2025 s’agissant du déménagement du fonds de commerce, pour un montant de 32.300,40 € TTC.
Si la SAS [I] se prévaut de frais de déménagement réellement exposés in fine à hauteur de 42.633,00 HT, elle n’en justifie pas, étant rappelé que les pièces 12 à 26 produites par la SAS ont été écartées des débats.
Le rapport d’expertise judiciaire retient une indemnité de 32.300,00 € conformément au devis de Demeco.

Compte tenu de ces éléments, l’indemnité de déménagement due par la SARL Alliance Immobilière [O] à la SAS [I] sera fixée à hauteur de 32.300,00 €.

Sur l’indemnité pour perte sur stocks

Le rapport d’expertise judiciaire retient à ce titre une somme de 10.000,00 €, sous réserve de justificatifs. 
Toutefois, en l’absence de justificatifs probants versés aux débats, aucune perte sur stocks n’est établie.
Par suite, il convient de rejeter la demande d’indemnité formée au titre d’une perte sur stocks. 

Sur l’indemnité de double loyer

Conformément à l’accord des parties, le montant de cette indemnité due au preneur évincé sera fixé à hauteur de 5.500 €.

Sur les travaux (frais de réinstallation) 

Il s’agit des frais normaux de réinstallation que supporte le preneur pour mettre en place dans ses futurs locaux des aménagements semblables et non étrangers à ceux qu’il perd.
La SAS [I] se prévaut de frais de réinstallation et d’aménagements non amortis, à hauteur de 27.657€.
Il faut constater que le terrain U correspondait à un parking entièrement goudronné et clos d’une surface de 2.600 m2. 
Dès lors, la réalisation de travaux d’enrobé par la SAS [I] sur pour consolider les abords des nouveaux locaux pris à bail est justifiée. 
Par suite, conformément à la demande de la SAS [I], laquelle est justifiée par les devis acceptés versés aux débats, une indemnité au titre des frais de réinstallation à hauteur de 27.657 € sera retenue.

 Sur les frais administratifs et les frais divers (en ce compris les frais de téléphonie, les frais d’assurance, de publicité et les frais comptables)

Il faut constater que les frais allégués au titre des frais divers ne sont pas justifiés par des éléments probants versés au dossier, étant rappelé que les pièces 12 à 26 produites par la SAS [I] ont été écartées des débats faute de respect du contradictoire. Dès lors, les demandes formées par la SAS [I] au titre des frais divers seront rejetées. 
Seule une indemnité à hauteur de 2.322 € sera retenue, au titre des frais administratifs, conformément à l’accord de la SARL Alliance Immobilière [O] sur ce point. 


Sur le montant de l’indemnité d’occupation

En vertu de l'article L145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation.
En application de ce texte, l'indemnité d'occupation correspond à la valeur locative des locaux, à laquelle sera appliqué un coefficient de précarité.
Concernant le montant de l’indemnité d’occupation, au sein de son rapport du 02 mai 2025, l’expert judiciaire retient un montant de 7.500 € HT/HC/an s’agissant du terrain X1 sur une base de 5 € le m2 et de 10.400 € HT/HC/an s’agissant du terrain U sur une base de 4 € par m2, montants susceptibles d’un abattement pour précarité généralement apprécié à 20%,.
Le rapport de Monsieur [V], quant à lui, retient une valeur locative à un prix au m2 de 6,40 € HT/HC/an, compte tenu de la situation du local, soit une valeur locative annuelle de 26.240 € HT/HC ; toutefois, il mentionne une indemnité d’occupation à hauteur de 749 € pour un terrain et de 303 € pour l’autre, soit 1.052 € HT, constituant 80 % de la valeur locative.

Le rapport de Monsieur [V], outre le fait qu’il n’est pas clair quant aux montants évoqués, n’apparaît pas suffisamment étayé pour contredire les montants retenus par l’expert judiciaire, lesquels seront retenus comme base pour déterminer le montant de l’indemnité d’occupation.
Par ailleurs, il faut retenir un abattement de 20% pour précarité. 

Ainsi, si la SAS [I] n’a pas formé d’observations sur le montant de l’indemnité d’occupation sollicitée, il échet de fixer l’indemnité d’occupation à hauteur du montant dûment justifié, soit à hauteur de 6.000 € HT/HC/an s’agissant du terrain X1 et de 8.320 € HT/HC/an s’agissant du terrain U.

- Dépens

En vertu de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.[…]
En l'espèce, compte tenu de la solution apportée au litige, il convient de condamner la SAS [I] et la SARL Alliance Immobilière [O] au paiement des dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, par moitié chacune.

- Frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. / […]
En l'espèce, l’équité commande de débouter tant la SAS [I] que la SARL Alliance Immobilière [O] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 

- Exécution provisoire

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
L'article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. / Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, aucun élément commandant d'écarter le principe prévu par le texte susvisé, il convient donc de rappeler que l'exécution provisoire du jugement est de droit.

PAR CES MOTIFS

ECARTE des débats les pièces 12 à 26 produites par la SAS [I],

DEBOUTE la SAS [I] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité de l'expertise de Monsieur [L] en date du 02 mai 2025,

JUGE que la SAS [I] est créancière d’une indemnité d’éviction à la suite de la délivrance des congés avec refus de renouvellement s’agissant des baux en date du 28 mars 2014 et 1er juillet 2016 portant sur les locaux X1 et U sis [Adresse 5],

DEBOUTE la SAS [I] de sa demande formée au titre de l'indemnité principale,

CONDAMNE la SARL Alliance Immobilière [O] à payer à la SAS [I] les sommes suivantes au titre de l’indemnité d’éviction :
- 7.800 € au titre de l’indemnité de remploi, 
- 7.017 € au titre de l’indemnité pour trouble commercial,
- 32.300 € au titre de l’indemnité de déménagement,
- 5.500 € au titre de l’indemnité pour double loyer,
- 27.657 € au titre de l’indemnité pour frais de réinstallation,
- 2.322 € au titre de l’indemnité pour frais administratifs,

DEBOUTE la SAS [I] de ses demandes formées au titre de l’indemnité pour perte sur stocks et au titre des frais divers (en ce compris frais de téléphonie, d’assurance, de publicité et comptables),

FIXE l’indemnité d’occupation due par la SAS [I] à la SARL Alliance Immobilière [O] à compter du 1er avril 2023 au titre du refus de renouvellement du bail commercial en date du 28 mars 2014 portant sur les locaux X1 sis [Adresse 3] - [Adresse 4] à la somme de 6.000 € HT/HC/an,

FIXE l’indemnité d’occupation due par la SAS [I] à la SARL Alliance Immobilière [O] à compter du 1er juillet 2022 au titre du refus de renouvellement du bail commercial en date du 1er juillet 2016 portant sur les locaux U sis [Adresse 5] à la somme de 8.320 € HT/HC/an,

CONDAMNE la SARL Alliance Immobilière [O] et la SAS [I] à supporter chacune par moitié les dépens, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, 

DEBOUTE la SAS [I] et la SARL Alliance Immobilière [O] de leur demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l'exécution provisoire du présent jugement. 


La présente décision est signée par Madame WALAZYC, Vice-Présidente et Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-03-20T19:27:43.811Z.