Tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, CH ECOCOM General, 23 mars 2026, n° 25/01006

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 7 août 1998, Messieurs [X] et [M] [W] ont donné à bail commercial à Monsieur [R] [C] et Madame [N] [E] épouse [C] le local situé [Adresse 4].
Le dernier renouvellement de ce bail est intervenu par acte du 8 septembre 2016.

Monsieur et Madame [C] ont conclu un contrat de location gérance avec la société RB 200 COMPETITION pour la période du 16 mars 2021 au 31 décembre 2021. Ils affirment avoir informé les bailleurs en leur adressant copie du contrat.

Par acte du 21 décembre 2021, Messieurs [W] ont fait délivrer à Monsieur et Madame [C] commandement de se conformer dans le délai d’un mois aux conditions du bail à savoir : 
- exploiter le commerce à savoir que le bien loué doit être constamment ouvert et achalandé,
- respecter la clause de destination du bail et de cesser l’activité de location de terrain et d’autres biens immobiliers dans les locaux objet du bail,
- autoriser le libre accès à la chaudière au bailleur afin d’assurer l’entretien et les réparations nécessaires,
- avoir à payer le coût du présent commandement.

Monsieur et Madame [C] affirment avoir repris l’activité à l’issue du contrat de location-gérance conclu avec la société RB 200 COMPETITION.

Par acte du 29 mars 2022, Messieurs [W] ont fait assigner les preneurs devant le juge des référés aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail commercial,
- ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [C] corps et biens et celle de tous occupants de son chef et sous astreinte de 1.000€ par jour de retard au besoin avec le concours de la force publique,
- fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers soit 890€,
- condamner Monsieur et Madame [C] au paiement de ladite indemnité jusqu’à complète libération des lieux,
- rejeter toute demande qui pourraient être formulée par Monsieur et Madame [C],
- condamner Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ordonnance en date du 19 juillet 2022, le juge des référés a débouté les bailleurs retenant que la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire se heurtait à une contestation sérieuse et a condamné les consorts [W] à payer aux époux [C] une indemnité de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte du 24 mars 2023, Messieurs [W] ont fait délivrer à Monsieur et Madame [C] assignation devant le présent tribunal aux fins de voir :
- constater les manquements au bail commercial commis par Monsieur et Madame [C] et en conséquence,
- prononcer la résolution du bail commercial,
- ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [C] corps et biens et celle de tout occupant de son chef sous astreinte de 1.000 € par jour de retard au besoin avec le concours de la force publique,
- fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 890€,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 12.000€ correspondant aux gains spéculatifs liés à sous-location non autorisée par Messieurs [W] du mois de juin 2020 au mois de mars 2021,
- Condamner solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 3.000€ au titre des préjudices subis par Messieurs [W],
- Condamner solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 30 septembre 2024, le présent tribunal a :
- rejeté l’ensemble des prétentions,
- débouté les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- condamné Messieurs [W] aux entiers dépens.
Messieurs [W] ont fait appel de la décision.

Par acte du 28 novembre 2024, Messieurs [W] ont notifié aux époux [C] un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction et mise en demeure en application des dispositions de l’article L 145-17 du Code de Commerce.

Par acte du 31 janvier 2025, les époux [C] ont fait délivrer aux consorts [W] une demande de renouvellement du bail commercial devant se terminer le 31 mai suivant.

Monsieur et Madame [C] ont fait connaître aux bailleurs les motifs d’opposition à ce congé sans indemnité d’éviction et, par acte du 18 mars 2025, ont fait délivrer à Messieurs [W] assignation à comparaître devant le présent tribunal aux fins de :
Vu l’article L 145-17 et suivants du Code de Commerce, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,
Dire et juger que les bailleurs, Messieurs [W], ne justifient pas d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant au sens des dispositions de l’article L 145-17 et en conséquence, A titre principal,
Dire et juger y avoir lieu à prononcer la nullité du congé emportant refus de renouvellement et ce sans indemnité d’éviction notifié à Monsieur et Madame [C] le 28 novembre 2024 par la SCP [T], commissaire de justice,Dire et juger que le bail régularisé entre les parties le 7 août 1998 ayant fait l’objet d’un renouvellement par acte authentique le 31 mai 2007, puis le 8 septembre 2016 se poursuivra aux mêmes charges et conditions et par tacite reconduction,A titre subsidiaire, 
dire et juger que le congé irrégulier a mis fin au bail mais qu’en l’absence de justification par les bailleurs, Messieurs [W], d’avoir à justifier d’un motif grave et légitime au sens des dispositions de l’article L 145-17, Monsieur et Madame [C] sont bien fondés d’avoir à solliciter leur condamnation au versement d’un indemnité d’éviction qui sera fixée à la somme de 48.148€,débouter Messieurs [W] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions,condamner Messieurs [W] à leur payer la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner Messieurs [W] aux dépens.
Dans leurs conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 26 septembre 2025, Monsieur et Madame [C] maintiennent leurs prétentions initiales.

Dans leurs conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 21 novembre 2025, Messieurs [W] demandent à la juridiction de :
Vu les articles L. 145-9, L. 145-10, L. 145-14, L. 145-17 du Code de commerce, 
Vu les articles 1104 et 1728 du Code civil, 
Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile, 
Vu la jurisprudence, 
Vu les pièces versées au débat, 
débouter les époux [C] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré le 28 novembre 2024,constater la validité du congé avec refus de renouvellement délivré le 28 novembre 2024 par les Bailleurs, constater la fin du bail commercial entre les époux [C] et Messieurs [W],condamner les époux [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 31 mai 2025 correspondant au montant du dernier loyer, soit la somme de 890€, ainsi qu’au paiement d’une astreinte de 1.500€ par jour de retard, À titre subsidiaire, 
débouter les époux [C] de leur demande tendant à obtenir la somme de 48.148€ au titre de l’indemnité d’éviction,ordonner une expertise judiciaire à tel expert spécialisé en estimation immobilière et commerciale qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de : * Se rendre sur le lieu du fonds de commerce sis [Adresse 5], 
* Recueillir tous documents et informations utiles, 
* Evaluer la valeur marchande du fonds de commerce situé sis [Adresse 5], 
* Evaluer les frais normaux de déménagement et de réinstallation, 
* Réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant au Tribunal de fixer, par référence aux dispositions de l’article L.145-147 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction due aux époux [C], 
mettre à la charge des époux [C] les frais d’expertise, En tout état de cause, 
constater que la demande de renouvellement du bail commercial du 31 janvier 2025 des époux [C] est dépourvue de tout effet juridique,condamner les époux [C] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, rejeter toutes les demandes qui pourraient être formulées par les époux [C].
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 24 novembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure avec effet différé au 12 janvier 2026 et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 19 suivant.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé avec refus d’indemnité d’éviction délivré par les consorts [W] et toutes les demandes subséquentes ainsi que sur les demandes contraires des époux [C]

L’article L 145-9 du Code de commerce énonce que :
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Ensuite, l’article L 145-10 du Code de commerce énonce que :
«  A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

En l’espèce, le congé litigieux du 28 novembre 2024 vise les manquements contractuels suivants :
la désaffection du garage puis sous-location sans l’accord des bailleurs du mois de juin 2020 à mai 2021 à la société RB 2000 COMPETITION, après le transfert de l’activité du garage à [Localité 6] en décembre 2019, défaut de transmission du contrat de location-gérance avant la procédure judiciaire la liquidation judiciaire du locataire-gérant, étant précisé que le contrat fait apparaître un loyer de 2.090€ par mois, étant précisé que la liquidation de la société a été prononcée en septembre 2021,La modification de l’activité des locaux objets du bail en janvier 2021 de l’activité «  d’entretien et réparation de véhicules légers » en activité de «  location de terrains et d’autres biens immobiliers »,La condamnation de l’accès à la chaudière des bailleurs,Les nuisances sonores et conflits réguliers avec les personnes qui fréquentent le garage depuis leur départ. 
Aux demandes des consorts [W] tendant à voir constater la validité du congé délivré par acte du 28 novembre 2024 et la fin du bail, les époux [C] opposent la nullité du congé et le renouvellement du bail suite à leur demande par acte du 31 janvier 2025.
En réalité, aux termes de leurs conclusions, les époux [C] n’invoquent aucun motif de nullité du congé mais contestent l’existence de motifs graves et légitimes pour leur refuser une indemnité d’éviction.
Il convient donc de débouter les époux [C] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du congé, de constater en conséquence que le congé a pris effet le 31 mai 2025 et de faire droit à la demande d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective des lieux.

Dans la mesure où une indemnité d’occupation est fixée, il n’est pas justifié de faire droit à la demande d’astreinte.

Enfin, il convient d’examiner les motifs invoqués au soutien du refus de verser une indemnité d’éviction.
L’article L145-17 du Code de commerce dispose que :
I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.

En l’espèce, les consorts [W] fondent leur congé avec refus d’indemnité d’éviction sur les motifs suivants : non-respect de l’obligation d’exploitation, non-respect de la clause de destination du bail, sous-location irrégulière et « agissements liés à la conduite des parties ».

Il est notable que les bailleurs ne sont pas tenus de mettre en demeure les preneurs de mettre fin aux motifs graves et légitimes qu’ils invoquent dans le congé.

sur le non-respect de l’obligation d’exploitation
Il convient de préciser que les époux [C] contestent ce motif clairement invoqué par les consorts [W] dans leurs conclusions mais ne font pas d’observations sur la présence ou l’absence de ce motif dans l’acte de congé du 28 novembre 2024.

Ensuite, pour démontrer le défaut d’exploitation invoqué, les consorts [W] mettent en avant le mandat de vente simple donné par Monsieur [C] à AXXIS-Century 21 le 1er août 2029 pour la vente du fonds de commerce. Or, cette pièce, prise isolément, ne démontre que l’intention de vendre, non contestée par celui-ci, mais pas davantage. D’ailleurs, les époux [C] admettent dans leurs conclusions qu’ils avaient alors l’intention de vendre, Monsieur souhaitant prendre sa retraite.

Ensuite, les consorts [W] produisent une attestation de Monsieur [H] dont il résulte qu’il a travaillé à compter de fin décembre 2019 dans le garage de [Localité 6] et qu’à partir de cette date le garage de [Localité 7] est resté fermé plusieurs mois et qu’il n’y a plus jamais travaillé. Ils produisent par ailleurs l’identification SIRENE de Madame [C] au 14/12/2021 aux termes de laquelle elle exerce son activité d’entretien et réparation de véhicules automobiles légers à [Localité 6]. Ces pièces tendent à démontrer que l’activité du garage s’est donc déroulée à [Localité 6] à compter de l’année 2021.

Ils produisent ensuite les pièces relatives à la location-gérance dont il résulte une location-gérance effective, avec leur accord, au minimum du 16 mars au 31 décembre 2021. Les autres pièces ne permettent pas d’établir que la location-gérance a couru sur une période plus large, notamment à compter du mois de juillet 2020. En effet, Monsieur [K], locataire gérant, a fait deux attestations contradictoires s’agissant de dates de début de la location-gérance mais, dans la dernière attestation, indique que celle-ci a bien démarré en mai 2021 et non en juin 2020, et qu’il s’agissait d’une erreur de plume de sa part. Or, aucun autre élément ne permet d’établir de façon certaine que la location-gérance s’est poursuivie sur une période plus large que celle qui est reconnue par les époux [C].

Les consorts [W] ont fait établir un constat par Me [J], huissier de justice, le 26 janvier 2022. Or, il résulte des constatations de l’huissier de justice à cette date que l’activité n’avait pas été reprise dans le local à cette date, Monsieur [C] indiquant lui-même qu’il était « prêt à reprendre une activité de garage d’ici quelques jours ».

Pour venir contredire ces divers éléments, les époux [C] produisent plusieurs attestations de Monsieur [U], Monsieur [F] et Monsieur [H] dont il résulte que Monsieur [C] avait l’intention de reprendre son activité dans le local de [Localité 8] en janvier 2022, ainsi que l’accord de la société RENAULT pour l’ouverture d’un garage MOTRIO dans les locaux litigieux à compter du 1er décembre 2021. Par ailleurs, il est démontré que Monsieur [F] était salarié du garage de [Localité 7] du 14 au 28 février 2022, ce qui tend à conforter la thèse de la reprise d’activité à cette date. Des factures viennent aussi démontrer une reprise de l’activité du garage de [Localité 7] mais en janvier 2022 uniquement. En revanche, le bulletin de salaire de Monsieur [C] atteste de son activité mais à [Localité 6] et non dans les lieux objets du litige.

Par ailleurs, les époux [C] produisent aussi les procès-verbaux dressés par Me [A], huissier de justice, les 14 avril 2022 et 2 mai 2023, lesquels démontrent la poursuite de l’exploitation du garage pour le premier procès-verbal ainsi que le fait que les lieux étaient toujours aménagés en garage pour le deuxième. Ensuite, les deux attestations de clients produites viennent démontrer une poursuite d’activité jusqu’en avril 2023 (attestations de Madame [O] et de Madame [V]). 

Pour autant, alors que le congé avec refus de renouvellement a été notifié par acte du 28 novembre 2024, les époux [C] ne produisent aucun élément contemporain de l’acte pour permettre à la juridiction de caractériser effectivement la poursuite de l’exploitation en 2023 et 2024 alors qu’il est assez aisé de justifier de rendez-vous, d’un chiffre d’affaires, etc.... En effet, le procès-verbal de constat de Me [A], commissaire de justice, dressé le 17 janvier 2025 vient simplement constater que les lieux étaient alors toujours en l’état d’être exploités comme garage mais ne viennent pas démontrer la poursuite de l’activité. De même, l’attribution du badge « Meilleur garage de France en 2023 » par Allogarage pourrait confirmer la poursuite de l’activité en 2023 mais n’apporte pas d’élément pour l’année 2024.

Enfin, les époux [C] ne produisent aucun élément comptable pour justifier la poursuite d’une activité dans les locaux litigieux. La seule attestation de l’expert-comptable, en date du 14 février 2025, aux termes de laquelle « l’indemnité d’éviction de Madame [C], entrepreneur individuel, [Adresse 6], … a bien été évaluée à 48.488€ correspondant à la valeur du fonds de commerce soit 47.709€ augmenté des droits d’enregistrement de 741€ », ne permet pas de caractériser la poursuite de l’exploitation dans les semaines ou les mois ayant précédé la délivrance du congé.

Le défaut d’exploitation constitue un motif grave et légitime justifiant le refus d’indemnité d’éviction. 
Par conséquent, Monsieur et Madame [C] seront déboutés de toutes leurs prétentions en ce compris celle fondée sur le prononcé du renouvellement du bail. 

Il y a lieu de constater qu’il n’est pas présenté de demande tendant à voir ordonner l’expulsion des époux [C].

Enfin, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires d’expertise sur l’indemnité d’éviction, la juridiction retenant qu’une telle indemnité n’est pas due.

Sur les demandes accessoires

Monsieur et Madame [C], qui perdent à l’instance, seront condamnés aux dépens et à payer à Messieurs [W] une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquemet par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [R] [C] et Madame [N] [E], son épouse, de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du congé, 

CONSTATE que le congé délivré par Monsieur [X] [W] et Monsieur [M] [W] a pris effet le 31 mai 2025,

CONDAMNE Monsieur [R] [C] et Madame [N] [E], son épouse, à payer à Monsieur [X] [W] et Monsieur [M] [W], pris ensemble, une indemnité d’occupation mensuelle de 890€ à compter du 31 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

DIT n’y avoir lieu de faire droit à la demande d’astreinte,

DIT que le défaut d’exploitation constitue un motif grave et légitime justifiant le refus d’indemnité d’éviction,

DEBOUTE Monsieur [R] [C] et Madame [N] [E], son épouse, de toutes leurs demandes en ce compris celle fondée sur le prononcé du renouvellement du bail,

CONDAMNE Monsieur [R] [C] et Madame [N] [E], son épouse, à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [X] [W], pris ensemble, une indemnité de 2.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [C] et Madame [N] [E], son épouse, aux dépens,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE


















La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE.

TRIBUNAL JUDICIAIRE 

D’[Localité 1]



JUGEMENT DU :

23 Mars 2026



ROLE : N° RG 25/01006 - N° Portalis DBW2-W-B7J-MTOX


AFFAIRE :

[N] [C]

C/


[M] [W]



GROSSES délivrées
le 23/03/2026

à Maître Aurore LLOPIS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

0 Maître Maëva GAUTELIER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE




















DEMANDEURS

Madame [N] [C]
née le 24 Octobre 1962 à [Localité 2]
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [R] [C]
né le 15 Février 1960 à [Localité 3] 
demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Aurore LLOPIS, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Monsieur [M] [W]
né le 17 Novembre 1962 à [Localité 4], de nationalité française
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [X] [W]
né le 11 Mai 1937 à [Localité 5], de nationalité française
demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Maëva GAUTELIER SENATORE de la SELARL GAUTELIER AVOCATS, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE, substituée à l’audience de plaidoiries par Maître Cindy FRIGERIO, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

PRESIDENT : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente
Statuant à juge unique 

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier 

DEBATS 

A l’audience publique du 19 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Mars 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.
 
JUGEMENT 

contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au Greffe 
signé par Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente
assistée de Madame TOUATI Séria, Greffier
EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 7 août 1998, Messieurs [X] et [M] [W] ont donné à bail commercial à Monsieur [R] [C] et Madame [N] [E] épouse [C] le local situé [Adresse 4].
Le dernier renouvellement de ce bail est intervenu par acte du 8 septembre 2016.

Monsieur et Madame [C] ont conclu un contrat de location gérance avec la société RB 200 COMPETITION pour la période du 16 mars 2021 au 31 décembre 2021. Ils affirment avoir informé les bailleurs en leur adressant copie du contrat.

Par acte du 21 décembre 2021, Messieurs [W] ont fait délivrer à Monsieur et Madame [C] commandement de se conformer dans le délai d’un mois aux conditions du bail à savoir : 
- exploiter le commerce à savoir que le bien loué doit être constamment ouvert et achalandé,
- respecter la clause de destination du bail et de cesser l’activité de location de terrain et d’autres biens immobiliers dans les locaux objet du bail,
- autoriser le libre accès à la chaudière au bailleur afin d’assurer l’entretien et les réparations nécessaires,
- avoir à payer le coût du présent commandement.

Monsieur et Madame [C] affirment avoir repris l’activité à l’issue du contrat de location-gérance conclu avec la société RB 200 COMPETITION.

Par acte du 29 mars 2022, Messieurs [W] ont fait assigner les preneurs devant le juge des référés aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail commercial,
- ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [C] corps et biens et celle de tous occupants de son chef et sous astreinte de 1.000€ par jour de retard au besoin avec le concours de la force publique,
- fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers soit 890€,
- condamner Monsieur et Madame [C] au paiement de ladite indemnité jusqu’à complète libération des lieux,
- rejeter toute demande qui pourraient être formulée par Monsieur et Madame [C],
- condamner Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par ordonnance en date du 19 juillet 2022, le juge des référés a débouté les bailleurs retenant que la demande de constatation d’acquisition de la clause résolutoire se heurtait à une contestation sérieuse et a condamné les consorts [W] à payer aux époux [C] une indemnité de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par acte du 24 mars 2023, Messieurs [W] ont fait délivrer à Monsieur et Madame [C] assignation devant le présent tribunal aux fins de voir :
- constater les manquements au bail commercial commis par Monsieur et Madame [C] et en conséquence,
- prononcer la résolution du bail commercial,
- ordonner l’expulsion de Monsieur et Madame [C] corps et biens et celle de tout occupant de son chef sous astreinte de 1.000 € par jour de retard au besoin avec le concours de la force publique,
- fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 890€,
- condamner solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 12.000€ correspondant aux gains spéculatifs liés à sous-location non autorisée par Messieurs [W] du mois de juin 2020 au mois de mars 2021,
- Condamner solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 3.000€ au titre des préjudices subis par Messieurs [W],
- Condamner solidairement Monsieur et Madame [C] au paiement de la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens.

Par jugement du 30 septembre 2024, le présent tribunal a :
- rejeté l’ensemble des prétentions,
- débouté les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, 
- condamné Messieurs [W] aux entiers dépens.
Messieurs [W] ont fait appel de la décision.

Par acte du 28 novembre 2024, Messieurs [W] ont notifié aux époux [C] un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction et mise en demeure en application des dispositions de l’article L 145-17 du Code de Commerce.

Par acte du 31 janvier 2025, les époux [C] ont fait délivrer aux consorts [W] une demande de renouvellement du bail commercial devant se terminer le 31 mai suivant.

Monsieur et Madame [C] ont fait connaître aux bailleurs les motifs d’opposition à ce congé sans indemnité d’éviction et, par acte du 18 mars 2025, ont fait délivrer à Messieurs [W] assignation à comparaître devant le présent tribunal aux fins de :
Vu l’article L 145-17 et suivants du Code de Commerce, les moyens qui précèdent et les pièces versées aux débats,
Dire et juger que les bailleurs, Messieurs [W], ne justifient pas d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant au sens des dispositions de l’article L 145-17 et en conséquence, A titre principal,
Dire et juger y avoir lieu à prononcer la nullité du congé emportant refus de renouvellement et ce sans indemnité d’éviction notifié à Monsieur et Madame [C] le 28 novembre 2024 par la SCP [T], commissaire de justice,Dire et juger que le bail régularisé entre les parties le 7 août 1998 ayant fait l’objet d’un renouvellement par acte authentique le 31 mai 2007, puis le 8 septembre 2016 se poursuivra aux mêmes charges et conditions et par tacite reconduction,A titre subsidiaire, 
dire et juger que le congé irrégulier a mis fin au bail mais qu’en l’absence de justification par les bailleurs, Messieurs [W], d’avoir à justifier d’un motif grave et légitime au sens des dispositions de l’article L 145-17, Monsieur et Madame [C] sont bien fondés d’avoir à solliciter leur condamnation au versement d’un indemnité d’éviction qui sera fixée à la somme de 48.148€,débouter Messieurs [W] de l’ensemble de leurs demandes fins et prétentions,condamner Messieurs [W] à leur payer la somme de 3.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,condamner Messieurs [W] aux dépens.
Dans leurs conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 26 septembre 2025, Monsieur et Madame [C] maintiennent leurs prétentions initiales.

Dans leurs conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 21 novembre 2025, Messieurs [W] demandent à la juridiction de :
Vu les articles L. 145-9, L. 145-10, L. 145-14, L. 145-17 du Code de commerce, 
Vu les articles 1104 et 1728 du Code civil, 
Vu les articles 696 et 700 du Code de procédure civile, 
Vu la jurisprudence, 
Vu les pièces versées au débat, 
débouter les époux [C] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré le 28 novembre 2024,constater la validité du congé avec refus de renouvellement délivré le 28 novembre 2024 par les Bailleurs, constater la fin du bail commercial entre les époux [C] et Messieurs [W],condamner les époux [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 31 mai 2025 correspondant au montant du dernier loyer, soit la somme de 890€, ainsi qu’au paiement d’une astreinte de 1.500€ par jour de retard, À titre subsidiaire, 
débouter les époux [C] de leur demande tendant à obtenir la somme de 48.148€ au titre de l’indemnité d’éviction,ordonner une expertise judiciaire à tel expert spécialisé en estimation immobilière et commerciale qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de : * Se rendre sur le lieu du fonds de commerce sis [Adresse 5], 
* Recueillir tous documents et informations utiles, 
* Evaluer la valeur marchande du fonds de commerce situé sis [Adresse 5], 
* Evaluer les frais normaux de déménagement et de réinstallation, 
* Réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant au Tribunal de fixer, par référence aux dispositions de l’article L.145-147 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction due aux époux [C], 
mettre à la charge des époux [C] les frais d’expertise, En tout état de cause, 
constater que la demande de renouvellement du bail commercial du 31 janvier 2025 des époux [C] est dépourvue de tout effet juridique,condamner les époux [C] au paiement de la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, rejeter toutes les demandes qui pourraient être formulées par les époux [C].
En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens développés.

Par ordonnance du 24 novembre 2025, le juge de la mise en état a clôturé la procédure avec effet différé au 12 janvier 2026 et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 19 suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le congé avec refus d’indemnité d’éviction délivré par les consorts [W] et toutes les demandes subséquentes ainsi que sur les demandes contraires des époux [C]

L’article L 145-9 du Code de commerce énonce que :
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. »

Ensuite, l’article L 145-10 du Code de commerce énonce que :
«  A défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception . Sauf stipulations ou notifications contraires de la part de celui-ci, elle peut, aussi bien qu'à lui-même, lui être valablement adressée en la personne du gérant, lequel est réputé avoir qualité pour la recevoir. S'il y a plusieurs propriétaires, la demande adressée à l'un d'eux vaut, sauf stipulations ou notifications contraires, à l'égard de tous.
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement. »

En l’espèce, le congé litigieux du 28 novembre 2024 vise les manquements contractuels suivants :
la désaffection du garage puis sous-location sans l’accord des bailleurs du mois de juin 2020 à mai 2021 à la société RB 2000 COMPETITION, après le transfert de l’activité du garage à [Localité 6] en décembre 2019, défaut de transmission du contrat de location-gérance avant la procédure judiciaire la liquidation judiciaire du locataire-gérant, étant précisé que le contrat fait apparaître un loyer de 2.090€ par mois, étant précisé que la liquidation de la société a été prononcée en septembre 2021,La modification de l’activité des locaux objets du bail en janvier 2021 de l’activité «  d’entretien et réparation de véhicules légers » en activité de «  location de terrains et d’autres biens immobiliers »,La condamnation de l’accès à la chaudière des bailleurs,Les nuisances sonores et conflits réguliers avec les personnes qui fréquentent le garage depuis leur départ. 
Aux demandes des consorts [W] tendant à voir constater la validité du congé délivré par acte du 28 novembre 2024 et la fin du bail, les époux [C] opposent la nullité du congé et le renouvellement du bail suite à leur demande par acte du 31 janvier 2025.
En réalité, aux termes de leurs conclusions, les époux [C] n’invoquent aucun motif de nullité du congé mais contestent l’existence de motifs graves et légitimes pour leur refuser une indemnité d’éviction.
Il convient donc de débouter les époux [C] de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du congé, de constater en conséquence que le congé a pris effet le 31 mai 2025 et de faire droit à la demande d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à libération effective des lieux.

Dans la mesure où une indemnité d’occupation est fixée, il n’est pas justifié de faire droit à la demande d’astreinte.

Enfin, il convient d’examiner les motifs invoqués au soutien du refus de verser une indemnité d’éviction.
L’article L145-17 du Code de commerce dispose que :
I.-Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, s'il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa ; 2° S'il est établi que l'immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d'insalubrité reconnue par l'autorité administrative ou s'il est établi qu'il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. II.-En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d'un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l'immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20.

En l’espèce, les consorts [W] fondent leur congé avec refus d’indemnité d’éviction sur les motifs suivants : non-respect de l’obligation d’exploitation, non-respect de la clause de destination du bail, sous-location irrégulière et « agissements liés à la conduite des parties ».

Il est notable que les bailleurs ne sont pas tenus de mettre en demeure les preneurs de mettre fin aux motifs graves et légitimes qu’ils invoquent dans le congé.

sur le non-respect de l’obligation d’exploitation
Il convient de préciser que les époux [C] contestent ce motif clairement invoqué par les consorts [W] dans leurs conclusions mais ne font pas d’observations sur la présence ou l’absence de ce motif dans l’acte de congé du 28 novembre 2024.

Ensuite, pour démontrer le défaut d’exploitation invoqué, les consorts [W] mettent en avant le mandat de vente simple donné par Monsieur [C] à AXXIS-Century 21 le 1er août 2029 pour la vente du fonds de commerce. Or, cette pièce, prise isolément, ne démontre que l’intention de vendre, non contestée par celui-ci, mais pas davantage. D’ailleurs, les époux [C] admettent dans leurs conclusions qu’ils avaient alors l’intention de vendre, Monsieur souhaitant prendre sa retraite.

Ensuite, les consorts [W] produisent une attestation de Monsieur [H] dont il résulte qu’il a travaillé à compter de fin décembre 2019 dans le garage de [Localité 6] et qu’à partir de cette date le garage de [Localité 7] est resté fermé plusieurs mois et qu’il n’y a plus jamais travaillé. Ils produisent par ailleurs l’identification SIRENE de Madame [C] au 14/12/2021 aux termes de laquelle elle exerce son activité d’entretien et réparation de véhicules automobiles légers à [Localité 6]. Ces pièces tendent à démontrer que l’activité du garage s’est donc déroulée à [Localité 6] à compter de l’année 2021.

Ils produisent ensuite les pièces relatives à la location-gérance dont il résulte une location-gérance effective, avec leur accord, au minimum du 16 mars au 31 décembre 2021. Les autres pièces ne permettent pas d’établir que la location-gérance a couru sur une période plus large, notamment à compter du mois de juillet 2020. En effet, Monsieur [K], locataire gérant, a fait deux attestations contradictoires s’agissant de dates de début de la location-gérance mais, dans la dernière attestation, indique que celle-ci a bien démarré en mai 2021 et non en juin 2020, et qu’il s’agissait d’une erreur de plume de sa part. Or, aucun autre élément ne permet d’établir de façon certaine que la location-gérance s’est poursuivie sur une période plus large que celle qui est reconnue par les époux [C].

Les consorts [W] ont fait établir un constat par Me [J], huissier de justice, le 26 janvier 2022. Or, il résulte des constatations de l’huissier de justice à cette date que l’activité n’avait pas été reprise dans le local à cette date, Monsieur [C] indiquant lui-même qu’il était « prêt à reprendre une activité de garage d’ici quelques jours ».

Pour venir contredire ces divers éléments, les époux [C] produisent plusieurs attestations de Monsieur [U], Monsieur [F] et Monsieur [H] dont il résulte que Monsieur [C] avait l’intention de reprendre son activité dans le local de [Localité 8] en janvier 2022, ainsi que l’accord de la société RENAULT pour l’ouverture d’un garage MOTRIO dans les locaux litigieux à compter du 1er décembre 2021. Par ailleurs, il est démontré que Monsieur [F] était salarié du garage de [Localité 7] du 14 au 28 février 2022, ce qui tend à conforter la thèse de la reprise d’activité à cette date. Des factures viennent aussi démontrer une reprise de l’activité du garage de [Localité 7] mais en janvier 2022 uniquement. En revanche, le bulletin de salaire de Monsieur [C] atteste de son activité mais à [Localité 6] et non dans les lieux objets du litige.

Par ailleurs, les époux [C] produisent aussi les procès-verbaux dressés par Me [A], huissier de justice, les 14 avril 2022 et 2 mai 2023, lesquels démontrent la poursuite de l’exploitation du garage pour le premier procès-verbal ainsi que le fait que les lieux étaient toujours aménagés en garage pour le deuxième. Ensuite, les deux attestations de clients produites viennent démontrer une poursuite d’activité jusqu’en avril 2023 (attestations de Madame [O] et de Madame [V]). 

Pour autant, alors que le congé avec refus de renouvellement a été notifié par acte du 28 novembre 2024, les époux [C] ne produisent aucun élément contemporain de l’acte pour permettre à la juridiction de caractériser effectivement la poursuite de l’exploitation en 2023 et 2024 alors qu’il est assez aisé de justifier de rendez-vous, d’un chiffre d’affaires, etc.... En effet, le procès-verbal de constat de Me [A], commissaire de justice, dressé le 17 janvier 2025 vient simplement constater que les lieux étaient alors toujours en l’état d’être exploités comme garage mais ne viennent pas démontrer la poursuite de l’activité. De même, l’attribution du badge « Meilleur garage de France en 2023 » par Allogarage pourrait confirmer la poursuite de l’activité en 2023 mais n’apporte pas d’élément pour l’année 2024.

Enfin, les époux [C] ne produisent aucun élément comptable pour justifier la poursuite d’une activité dans les locaux litigieux. La seule attestation de l’expert-comptable, en date du 14 février 2025, aux termes de laquelle « l’indemnité d’éviction de Madame [C], entrepreneur individuel, [Adresse 6], … a bien été évaluée à 48.488€ correspondant à la valeur du fonds de commerce soit 47.709€ augmenté des droits d’enregistrement de 741€ », ne permet pas de caractériser la poursuite de l’exploitation dans les semaines ou les mois ayant précédé la délivrance du congé.

Le défaut d’exploitation constitue un motif grave et légitime justifiant le refus d’indemnité d’éviction. 
Par conséquent, Monsieur et Madame [C] seront déboutés de toutes leurs prétentions en ce compris celle fondée sur le prononcé du renouvellement du bail. 

Il y a lieu de constater qu’il n’est pas présenté de demande tendant à voir ordonner l’expulsion des époux [C].

Enfin, il n’y a pas lieu d’examiner les demandes subsidiaires d’expertise sur l’indemnité d’éviction, la juridiction retenant qu’une telle indemnité n’est pas due.

Sur les demandes accessoires

Monsieur et Madame [C], qui perdent à l’instance, seront condamnés aux dépens et à payer à Messieurs [W] une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquemet par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [R] [C] et Madame [N] [E], son épouse, de leur demande tendant à voir prononcer la nullité du congé, 

CONSTATE que le congé délivré par Monsieur [X] [W] et Monsieur [M] [W] a pris effet le 31 mai 2025,

CONDAMNE Monsieur [R] [C] et Madame [N] [E], son épouse, à payer à Monsieur [X] [W] et Monsieur [M] [W], pris ensemble, une indemnité d’occupation mensuelle de 890€ à compter du 31 mai 2025 et jusqu’à libération effective des lieux,

DIT n’y avoir lieu de faire droit à la demande d’astreinte,

DIT que le défaut d’exploitation constitue un motif grave et légitime justifiant le refus d’indemnité d’éviction,

DEBOUTE Monsieur [R] [C] et Madame [N] [E], son épouse, de toutes leurs demandes en ce compris celle fondée sur le prononcé du renouvellement du bail,

CONDAMNE Monsieur [R] [C] et Madame [N] [E], son épouse, à payer à Monsieur [M] [W] et Monsieur [X] [W], pris ensemble, une indemnité de 2.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [C] et Madame [N] [E], son épouse, aux dépens,

DIT que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale générale du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LA PRESIDENTE


















La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis. 
En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE.

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Mise à jour de la source le 2026-03-23T19:25:39.614Z.