Tribunal judiciaire de Nice, 2ème Chambre civile, 26 mars 2026, n° 25/02260

Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’acte de commissaire de justice du 13 juin 2025 par laquelle madame [L] [M] veuve [T], monsieur [Q] [T] et madame [T] épouse [E] ont fait assigner monsieur [W] [C] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir : 
Vu les dispositions des articles 1103, 1194, 1304-4, 1231 et suivants du code civil,
Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Dire et juger que Monsieur [W] [C] a manqué à ses obligations contractuelles issues de la promesse unilatérale de vente du 20 août 2024,
Condamner Monsieur [W] [C] à verser à l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 11.950 Euros conformément aux stipulations contractuelles, avec intérêt au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date de la mise en demeure, et anatocisme.
Dire et juger que les sommes consignées à la Caisse des Dépôts et Consignations par les soins de Maître [X] [P], Notaire, devront être débloquées et leur être remises suivant une répartition égalitaire.
Condamner Monsieur [W] [C] au paiement à chacun de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Condamner Monsieur [W] [C] au paiement de la somme de 5.000 euros pour résistance abusive.
Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Condamner Monsieur [W] [C] au paiement de la somme de 3.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Le condamner aux entiers dépens dispensés au profit de Maître Vivian THOMAS, membre de l’A.A.R.P.I. LEXAZUR AVOCATS ;

Vu l’ordonnance de déchambrement du 15 octobre 2025 rendue par la 4ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nice et l’enrôlement au greffe de la 2ème chambre civile ;

Monsieur [W] [C] n’a pas constitué avocat.

Vu l’ordonnance de clôture du 22 janvier 2026 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes d’une promesse de vente reçue le 20 août 2024 par maître [X] [P], notaire à [Localité 4], madame [L] [M] veuve [T], monsieur [Q] [T] et madame [T] épouse [E] se sont engagés à vendre les lots n°186 et n°417 d’une copropriété située [Adresse 4] à [Localité 4], à monsieur [W] [C]. 

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 27 novembre 2024 à 16 heures avec condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt par le bénéficiaire. 

Madame [L] [M] veuve [T], monsieur [Q] [T] et madame [T] épouse [E] font valoir que monsieur [W] [C] n’a pas levé l’option et que par de multiples courriers envoyés par lettre avec accusé de réception, ils l’ont mis en demeure de justifier des démarches accomplies à défaut de quoi, la condition suspensive sera réputée accomplie et l’indemnité d’immobilisation acquise.

Sur l’indemnité d’immobilisation 

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieux de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Le droit d’option, qui ne peut s’exercer que dans le délai prévu par les parties, peut être accordé à titre onéreux par le promettant.

Ainsi, les parties peuvent convenir dans la promesse que le bénéficiaire verse dès la conclusion de cette promesse une indemnité au promettant, en contrepartie du droit d’option qui lui est conféré.

Si le bénéficiaire lève l’option, la somme ainsi versée est une avance, qui vient en déduction du montant dû au promettant. À l’inverse, si l’option n’est pas levée, cette somme est conservée par le promettant, en contrepartie de l’obligation qu’il a souscrite de ne pas contracter pendant le délai d’option avec un tiers et de maintenir sa promesse au profit du bénéficiaire.

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et non une clause pénale fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation des engagements d’une partie si bien que la somme prévue ne peut être réduite ni augmentée par les juges sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.

En l’espèce, suivant promesse unilatérale de vente reçue le 20 août 2024 par maitre [X] [P], notaire à [Localité 4], madame [L] [M] veuve [T], monsieur [Q] [T] et madame [T] épouse [E] ont conféré à monsieur [W] [C] la faculté d’acquérir au prix de 239.000 euros, les lots 186 et 417 situés [Adresse 4] à [Localité 4]. 

Aux termes de la clause « indemnité d’immobilisation » de cet acte, les parties ont convenu des fixer le montant de l’indemnisation à la somme forfaitaire de 11.950 euros. 

Cet acte prévoit que la promesse est consentie pour une durée expirant le 27 novembre 2024 à 16 heures et contient un paragraphe condition suspensive d’obtention d’un prêt qui prévoit que l’obtention du ou des prêts, pour réaliser la condition suspensive, doit intervenir au plus tard 60 jours après la conclusion de l’acte. 

Il précise également que « l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifié par le bénéficiaire au promettant et au notaire. 
A défaut de cette notification, le promettant aura à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. 
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse avec une copie en lettre simple pour le notaire. 
Passé ce délai de huit jours, décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présents seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposes, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes, en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant. »

Il ressort de l’acte et du relevé de compte établi le 18 mars 2025 par l’étude de maître [P], que monsieur [W] [C] a bien consigné la somme prévue au titre de l’indemnité d’immobilisation. 

Également, il ressort des lettres envoyées avec accusés de réception des 4 novembre 2024 et 28 janvier 2025, que monsieur [W] [C] n’a pas justifié de la réalisation de la condition suspensive.

La vente n’a pas eu lieu. 

L’indemnité d’immobilisation stipulée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire.

Monsieur [C], régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat et n’a donc fourni aucune explication.

Par conséquent, monsieur [W] [C] sera condamné à payer la somme de 11.950 euros à madame [L] [M] veuve [T], monsieur [Q] [T] et madame [T] épouse [E], avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025, date de réception de la mise en demeure. 

Il convient de faire application de l’article 1343-2 du code civil et de dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.

Il appartiendra à madame [L] [M] veuve [T], monsieur [Q] [T] et madame [T] épouse [E] de se faire remettre la somme consignée à la Caisse des Dépôts et Consignations le cas échéant, sur présentation de la présente décision, qui viendra en déduction de la somme à laquelle monsieur [C] est condamné à leur payer.

Il n’y a pas lieu de « dire et juger » que les sommes devront être débloquées et leur être remises suivant une répartition égalitaire.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [T]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Au soutien de leurs demandes de dommages et intérêts, les consorts [T] ne rapportent pas la preuve des préjudices qu’ils invoquent et seront pas conséquent déboutés de leurs demandes. 

Sur les demandes accessoires

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Monsieur [C] sera condamné à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant à l’instance, monsieur [W] [C] sera condamné aux dépens de la procédure, qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [W] [C] à payer la somme de 11.950 euros (onze mille neuf cent cinquante euros) à madame [L] [M] veuve [T], monsieur [Q] [T] et madame [T] épouse [E] au titre de l’indemnité d’immobilisation qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025, 

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts,

DIT qu’il appartiendra à madame [L] [M] veuve [T], monsieur [Q] [T] et madame [T] épouse [E] de se faire remettre la somme consignée à la Caisse des Dépôts et Consignations le cas échéant, sur présentation de la présente décision, qui viendra en déduction de la somme à laquelle monsieur [C] est condamné à leur payer.

DIT n’y avoir lieu de « dire et juger » que les sommes devront être débloquées et leur être remises suivant une répartition égalitaire,

REJETTE la demande de dommages et intérêts des consorts [T],

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,
 
CONDAMNE monsieur [W] [C] au paiement de la somme de 1.500 euros (mille cinq cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
CONDAMNE monsieur [W] [C] aux entiers dépens de la procédure, 

DIT que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)


JUGEMENT : [L] [M] Veuve [T], [Q] [T], [H] [E] née [T] c/ [W] [C] 
MINUTE N° 2026/ 204
Du 26 Mars 2026 
2ème Chambre civile
 N° RG 25/02260 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QQWO 
 









Grosse délivrée à 

Me Vivian THOMAS


expédition délivrée à 



le 


mentions diverses


Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du vingt six Mars deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame MORA Présidente, 
Greffier : Madame ISETTA,

Vu les articles 812 à 816 du code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du code de procédure civile et l’affaire a été mise en délibéré au 26 Mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Mars 2026, signé par Madame MORA Présidente, assistée de Madame ISETTA,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.


NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond. 


DEMANDEURS

Madame [L] [M] Veuve [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Monsieur [Q] [T]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représenté par Me Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Madame [H] [E] née [T]
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant


DÉFENDEUR

Monsieur [W] [C]
[Adresse 3]
[Localité 3]
N’ayant pas constitué avocat


























EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’acte de commissaire de justice du 13 juin 2025 par laquelle madame [L] [M] veuve [T], monsieur [Q] [T] et madame [T] épouse [E] ont fait assigner monsieur [W] [C] devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins de voir : 
Vu les dispositions des articles 1103, 1194, 1304-4, 1231 et suivants du code civil,
Vu les dispositions de l’article 1240 du code civil,
Vu les pièces versées aux débats,
Dire et juger que Monsieur [W] [C] a manqué à ses obligations contractuelles issues de la promesse unilatérale de vente du 20 août 2024,
Condamner Monsieur [W] [C] à verser à l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 11.950 Euros conformément aux stipulations contractuelles, avec intérêt au taux légal à compter du 22 janvier 2025, date de la mise en demeure, et anatocisme.
Dire et juger que les sommes consignées à la Caisse des Dépôts et Consignations par les soins de Maître [X] [P], Notaire, devront être débloquées et leur être remises suivant une répartition égalitaire.
Condamner Monsieur [W] [C] au paiement à chacun de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Condamner Monsieur [W] [C] au paiement de la somme de 5.000 euros pour résistance abusive.
Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.
Condamner Monsieur [W] [C] au paiement de la somme de 3.500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Le condamner aux entiers dépens dispensés au profit de Maître Vivian THOMAS, membre de l’A.A.R.P.I. LEXAZUR AVOCATS ;

Vu l’ordonnance de déchambrement du 15 octobre 2025 rendue par la 4ème chambre civile du tribunal judiciaire de Nice et l’enrôlement au greffe de la 2ème chambre civile ;

Monsieur [W] [C] n’a pas constitué avocat.

Vu l’ordonnance de clôture du 22 janvier 2026 ;

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes d’une promesse de vente reçue le 20 août 2024 par maître [X] [P], notaire à [Localité 4], madame [L] [M] veuve [T], monsieur [Q] [T] et madame [T] épouse [E] se sont engagés à vendre les lots n°186 et n°417 d’une copropriété située [Adresse 4] à [Localité 4], à monsieur [W] [C]. 

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 27 novembre 2024 à 16 heures avec condition suspensive particulière d’obtention d’un prêt par le bénéficiaire. 

Madame [L] [M] veuve [T], monsieur [Q] [T] et madame [T] épouse [E] font valoir que monsieur [W] [C] n’a pas levé l’option et que par de multiples courriers envoyés par lettre avec accusé de réception, ils l’ont mis en demeure de justifier des démarches accomplies à défaut de quoi, la condition suspensive sera réputée accomplie et l’indemnité d’immobilisation acquise.

Sur l’indemnité d’immobilisation 

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieux de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Le droit d’option, qui ne peut s’exercer que dans le délai prévu par les parties, peut être accordé à titre onéreux par le promettant.

Ainsi, les parties peuvent convenir dans la promesse que le bénéficiaire verse dès la conclusion de cette promesse une indemnité au promettant, en contrepartie du droit d’option qui lui est conféré.

Si le bénéficiaire lève l’option, la somme ainsi versée est une avance, qui vient en déduction du montant dû au promettant. À l’inverse, si l’option n’est pas levée, cette somme est conservée par le promettant, en contrepartie de l’obligation qu’il a souscrite de ne pas contracter pendant le délai d’option avec un tiers et de maintenir sa promesse au profit du bénéficiaire.

L’indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse et non une clause pénale fixant une indemnité forfaitaire en cas de violation des engagements d’une partie si bien que la somme prévue ne peut être réduite ni augmentée par les juges sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil.

En l’espèce, suivant promesse unilatérale de vente reçue le 20 août 2024 par maitre [X] [P], notaire à [Localité 4], madame [L] [M] veuve [T], monsieur [Q] [T] et madame [T] épouse [E] ont conféré à monsieur [W] [C] la faculté d’acquérir au prix de 239.000 euros, les lots 186 et 417 situés [Adresse 4] à [Localité 4]. 

Aux termes de la clause « indemnité d’immobilisation » de cet acte, les parties ont convenu des fixer le montant de l’indemnisation à la somme forfaitaire de 11.950 euros. 

Cet acte prévoit que la promesse est consentie pour une durée expirant le 27 novembre 2024 à 16 heures et contient un paragraphe condition suspensive d’obtention d’un prêt qui prévoit que l’obtention du ou des prêts, pour réaliser la condition suspensive, doit intervenir au plus tard 60 jours après la conclusion de l’acte. 

Il précise également que « l’obtention ou la non-obtention de l’offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifié par le bénéficiaire au promettant et au notaire. 
A défaut de cette notification, le promettant aura à compter du lendemain de la date indiquée ci-dessus, la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. 
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse avec une copie en lettre simple pour le notaire. 
Passé ce délai de huit jours, décompté du jour de la première présentation, sans que le bénéficiaire ait apporté la preuve de la remise d’une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présents seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposes, le cas échéant, en garantie de l’exécution des présentes, en justifiant qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant. »

Il ressort de l’acte et du relevé de compte établi le 18 mars 2025 par l’étude de maître [P], que monsieur [W] [C] a bien consigné la somme prévue au titre de l’indemnité d’immobilisation. 

Également, il ressort des lettres envoyées avec accusés de réception des 4 novembre 2024 et 28 janvier 2025, que monsieur [W] [C] n’a pas justifié de la réalisation de la condition suspensive.

La vente n’a pas eu lieu. 

L’indemnité d’immobilisation stipulée comme acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire.

Monsieur [C], régulièrement assigné, n’a pas constitué avocat et n’a donc fourni aucune explication.

Par conséquent, monsieur [W] [C] sera condamné à payer la somme de 11.950 euros à madame [L] [M] veuve [T], monsieur [Q] [T] et madame [T] épouse [E], avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025, date de réception de la mise en demeure. 

Il convient de faire application de l’article 1343-2 du code civil et de dire que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.

Il appartiendra à madame [L] [M] veuve [T], monsieur [Q] [T] et madame [T] épouse [E] de se faire remettre la somme consignée à la Caisse des Dépôts et Consignations le cas échéant, sur présentation de la présente décision, qui viendra en déduction de la somme à laquelle monsieur [C] est condamné à leur payer.

Il n’y a pas lieu de « dire et juger » que les sommes devront être débloquées et leur être remises suivant une répartition égalitaire.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [T]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Au soutien de leurs demandes de dommages et intérêts, les consorts [T] ne rapportent pas la preuve des préjudices qu’ils invoquent et seront pas conséquent déboutés de leurs demandes. 

Sur les demandes accessoires

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il n’y a pas lieu de l’écarter.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs leurs frais irrépétibles non compris dans les dépens.

Monsieur [C] sera condamné à leur payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie succombant à l’instance, monsieur [W] [C] sera condamné aux dépens de la procédure, qui seront distraits conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE monsieur [W] [C] à payer la somme de 11.950 euros (onze mille neuf cent cinquante euros) à madame [L] [M] veuve [T], monsieur [Q] [T] et madame [T] épouse [E] au titre de l’indemnité d’immobilisation qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2025, 

DIT que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts,

DIT qu’il appartiendra à madame [L] [M] veuve [T], monsieur [Q] [T] et madame [T] épouse [E] de se faire remettre la somme consignée à la Caisse des Dépôts et Consignations le cas échéant, sur présentation de la présente décision, qui viendra en déduction de la somme à laquelle monsieur [C] est condamné à leur payer.

DIT n’y avoir lieu de « dire et juger » que les sommes devront être débloquées et leur être remises suivant une répartition égalitaire,

REJETTE la demande de dommages et intérêts des consorts [T],

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT qu’il n’y a pas lieu de l’écarter,
 
CONDAMNE monsieur [W] [C] au paiement de la somme de 1.500 euros (mille cinq cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 
CONDAMNE monsieur [W] [C] aux entiers dépens de la procédure, 

DIT que les dépens pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-03-26T22:50:05.337Z.