Tribunal judiciaire de Rouen, PAC - Contentieux, 23 mars 2026, n° 24/03875

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC - CONTENTIEUX 

JUGEMENT DU 23 mars 2026

MINUTE N° : 
FN/[R]

N° RG 24/03875 - N° Portalis DB2W-W-B7I-MU6O
50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité
0A Sans procédure particulière

AFFAIRE : 
S.C.I. CLOE II
C/ 
S.C.I. RVH355


DEMANDERESSE

S.C.I. CLOE II
dont le siège social est sis 355 Rue Victor Hugo - Lot 22 Parc Bertel
76300 SOTTEVILLE-LES-ROUEN

représentée par Maître Franck GOMOND de la SELARL GOMOND AVOCATS D AFFAIRES, avocats au barreau de ROUEN, avocat plaidant, vestiaire : 67, substitué par Maître Charlotte VASSEUR, avocat au barreau de ROUEN


DÉFENDERESSE

S.C.I. RVH355, dont le siège social est sis 355 rue Victor Hugo - PA Bertel - Lot 2 - 76300 SOTTEVILLE LES ROUEN

représentée par Maître Pascal MARTIN-MÉNARD de la SCP EMO AVOCATS, avocats au barreau du HAVRE, avocat plaidant, vestiaire : 33


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats : A l’audience publique du 17 novembre 2025

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

En présence de [M] [A], auditrice de justice qui a siégé en surnombre et participé avec voix consultative au délibéré.


GREFFIER : Emmanuel LE FRANC, Greffier

Lors du délibéré :

JUGE UNIQUE : Frédérique NIBOYET, Vice Présidente

JUGEMENT : contradictoire 
 Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 23 mars 2026

Le présent jugement a été signé par Frédérique NIBOYET, Vice Présidente, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.


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EXPOSÉ DU LITIGE


FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique devant notaire en date du 03 octobre 2023, la société civile immobilière RVH355 (ci-après la SCI RVH355) a consenti à la société civile immobilière CLOE II (ci-après la SCI CLOE II) une promesse unilatérale de vente sur les lots 5 à 7 situés 355 rue Victor Hugo, Parc d’activités Bertel à Sotteville-lès-Rouen (76300), cadastrées section ZI n°230, sous condition suspensive pour le promettant de faire procéder à ses frais à certains travaux en lien avec un dégât des eaux en cours et de produire l’attestation d’assurance décennale afférente à l’ouvrage réalisé.

La SCI RVH355 a ainsi mandaté la société ALLALGA ÉTANCHÉITÉ pour la mise en œuvre des travaux d’étanchéité de la toiture.

Par acte notarié en date du 08 décembre 2023, la condition suspensive a été levée sans réserve et la SCI CLOE II a acquis auprès de la SCI RVH355 les lots visés par la promesse unilatérale de vente, moyennant le prix de 570 000 euros.

Le 31 janvier 2024, il a été décidé lors de l’assemblée générale extraordinaire des associés de la SCI RVH355 de procéder à la liquidation amiable de la société, en désignant M. [U] [O] pour la représenter en qualité de liquidateur.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 14 mai et du 29 mai 2024, revenus « destinataire inconnu à l’adresse », la SCI CLOE II a mis en demeure la SCI RVH355 de procéder aux travaux de reprise tels que prévus dans la promesse de vente, ou à défaut, de lui verser le montant correspondant à la réalisation de ces travaux.

Par acte signifié le 10 septembre 2024, la SCI CLOE II a fait assigner la SCI RVH355 devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de condamnation à faire réaliser les travaux prévus ou à payer leur coût prévisible.

La clôture de l’instruction est intervenue le 03 novembre 2025.

L’affaire a été fixée à l’audience du 17 novembre 2025. 


PRÉTENTIONS ET MOYENS

Dans ses dernières conclusions, notifiées électroniquement le 31 octobre 2025, la SCI CLOE II demande au tribunal de :

- à titre principal, condamner la SCI RVH355 à prendre en charge les travaux d’étanchéité tels que prévus par le devis n°01/24, sous le contrôle de la SCI CLOE II ;
- à titre subsidiaire, condamner la SCI RVH355 à lui payer la somme de 23 908,80 euros au titre du coût des travaux qu’elle aurait dû faire réaliser ;
- en tout état de cause :
o condamner la SCI RVH355 à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
o condamner la SCI RVH355 aux dépens ;
o condamner la SCI RVH355 à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes tant principale que subsidiaire, la SCI CLOE II argue, sur le fondement des articles 1103, 1104 et 1231-1 du code civil, de ce que la SCI RVH355 a fait réaliser des travaux inadaptés par rapport à ceux prévus dans la promesse unilatérale de vente et le devis initial présenté avant la signature de la promesse. Elle souligne ainsi que les réparations effectuées ne couvrent pas l’intégralité du toit de l’ouvrage et n’ont pas permis de mettre fin aux fuites et infiltrations. Elle ajoute qu’aucune réparation n’a été mise en œuvre sur les plafonds des sanitaires, que les travaux réalisés ne constituent pas des ouvrages à caractère décennal et que l’attestation d’assurance décennale n’a jamais été produite par la SCI RVH355, contrairement à ce qui était pourtant prévu dans la promesse de vente. La SCI CLOE II estime que la société vendeuse a procédé à une fausse déclaration dans l’acte de vente en affirmant avoir réalisé les travaux prévus. En réponse à la SCI RVH355 sur la renonciation à la caducité de la promesse de vente, la SCI CLOE II affirme qu’elle a pu légitimement considérer que les travaux réalisés étaient conformes à ceux préconisés dès lors qu’elle n’est pas un professionnel du bâtiment, que la facture des travaux lui avait été montrée par la société RVH355 et qu’elle ne pouvait se rendre compte de la persistance des désordres qu’en prenant possession des lieux. La SCI CLOE II conteste également le fait que la garantie décennale ne puisse s’appliquer pour des réparations, eu égard aux dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, dès lors que les reprises en cause touchent la structure et l’étanchéité des lots.

S’agissant de sa demande indemnitaire pour résistance abusive, la SCI CLOE II souligne qu’en refusant de respecter ses obligations contractuelles issues de la promesse de vente, la SCI RVH355 lui a causé un préjudice en raison de la perpétuation du sinistre.


Dans ses dernières conclusions, notifiées électroniquement le 31 octobre 2025, la SCI RVH355 demande au tribunal de :

- débouter la SCI CLOE II de toutes ses demandes ;
- donner acte à la SCI RVH355 de l’offre réitérée d’effectuer les travaux de réparation auxquels la SCI CLOE II s’est toujours opposée, suivant devis n°71/23 du 13 décembre 2023 de la société ALLALGA ÉTANCHÉITÉ d’un montant de 4 500 euros ;
- à défaut, limiter la demande de condamnation de la SCI CLOE II au montant des travaux hors taxe, soit la somme de 19 924 euros ;
- condamner la SCI CLOE II aux dépens ;
- condamner la SCI CLOE II à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI RVH355 vise l’application de l’article 1190 du code civil concernant l’interprétation du contrat et estime à cet égard que la commune intention des parties dans la promesse de vente n’avait pas pour objet la prise en charge de la rénovation de l’intégralité de la toiture terrasse, mais uniquement des réparations utiles pour faire cesser le sinistre. Elle met en avant le fait que la SCI CLOE II a accepté de lever sans réserve la condition suspensive au moment de la conclusion de l’acte de vente en ayant connaissance de la facture détaillant la nature des travaux réalisés et annexée à l’acte authentique, de telle sorte qu’elle ne pouvait pas ignorer selon la vendeuse la différence de prestation et de coût entre le devis initial et la facture finale. Elle explique que cette différence provient du fait que le premier devis avait été réalisé à titre informatif en incluant les travaux d’amélioration de l’isolation souhaitée par la SCI CLOE II que la SCI RVH355 n’avait pas à prendre en charge. La SCI RVH355 ajoute que la garantie décennale ne s’applique pas à de simples réparations, et que l’opposition de l’acquéreuse à la réalisation de travaux complémentaires a empêché de mettre fin à la persistance des fuites provenant de la toiture. La SCI RVH355 conclut sur le fait que la SCI CLOE II présente sa demande de condamnation sur la base d’un devis établi au nom de la société WEBAXYS, locataire de la SCI CLOE II, qui apparaît donc comme la seule entité ayant qualité à réclamer la prise en charge des travaux par la SCI RVH355, et qu’en tout état de cause, le montant demandé doit être pris hors taxe étant donné que la société WEBAXYS est exclue du champ d’application de la taxe sur la valeur ajoutée en qualité de société par actions simplifiée.

Pour s’opposer à la demande indemnitaire de la SCI CLOE II fondée sur la résistance abusive, la défenderesse invoque le refus de tout dialogue de la part de l’acquéreuse, malgré ses propositions pour solutionner le litige de manière amiable en prenant à sa charge des travaux complémentaires de réfection de la toiture.


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Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées. 

L’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, puis prorogée.

Le délibéré a été fixé au 23 mars 2026.


MOTIVATION


A titre liminaire, il sera rappelé qu’en application des articles 4 et 768 du code de procédure civile, il est constant que le tribunal n’a pas à statuer sur les demandes tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ces « demandes » n’étant aucunement assimilées à des prétentions susceptibles de faire l’objet d’une exécution forcée.


Sur les demandes fondées sur l’exécution du contrat par la SCI RVH355

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En cas d’inexécution du contrat, les dispositions des articles 1221 et 1222 du code civil précisent qu’après mise en demeure, le créancier d’une obligation peut en poursuivre l’exécution en nature, sauf si cette exécution est impossible ou manifestement disproportionnée au regard de son coût pour le débiteur et de son bénéfice pour le créancier, ou encore faire exécuter lui-même l’obligation en demandant en justice au débiteur d’avancer les sommes nécessaires à cette exécution.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente conclu le 08 décembre 2023 (pages 42 et 43) que les parties ont levé sans réserve la condition suspensive prévue dans la promesse unilatérale de vente du 03 octobre 2023 (page 32) selon laquelle la SCI RVH355 était tenue de « faire réaliser par toute entreprise de son choix, à ses frais exclusifs, les travaux de réparation [du dégât des eaux], à savoir :

- La reprise de l’étanchéité de la toiture terrasse de l’ensemble des lots objet de la présente promesse ;
- La réparation du plafond des sanitaires situés à l’étage.

Le promettant fournira, au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente :

- La (les) facture(s) acquittée(s) de ces travaux ;
- L’attestation d’assurance décennale de l’entreprise qui aura réalisé la réfection de la toiture terrasse ».

Afin de préciser les circonstances dans lesquelles la vente a été réalisée, et la condition suspensive levée, l’acte de vente stipule notamment en son article 9 (page 9) « Contexte contractuel de la vente – Vente en l’état de gré à gré » :

« Les parties déclarent que le vendeur a mis, préalablement à la signature de la présente vente et de la promesse de vente, à la disposition du l’acquéreur assisté de ses conseils, l’ensemble des éléments en sa possession afin de lui permettre d’analyser le bien, de réaliser ses propres investigations et d’apprécier ainsi la situation tant juridique que technique, fiscale, environnementale et administrative du bien, ce que l’acquéreur reconnaît expressément.
L’acquéreur déclare et reconnaît avoir procédé à sa satisfaction, tant par lui-même qu’avec l’accompagnement de tous ses conseils, à une étude tant sur le plan juridique que sur le plan fiscal, administratif, environnemental et technique de l’immeuble. Cette étude comprend notamment des visites du bien.
L’acquéreur déclare se satisfaire des éléments transmis pour lui permettre d’évaluer le bien et déterminer les charges et conditions de la présente vente ».

A cet égard, il n’est pas contesté que, lors de la conclusion de l’acte de vente, la SCI CLOE II a pu prendre connaissance de la facture en date du 29 novembre 2023 des travaux mandatés par la SCI RVH355. Cette facture a d’ailleurs été annexée au contrat de vente et fait état de la réalisation de l’habillage des lanterneaux, de la ventilation, de la reprise des cloques sur asphalte et de la reprise de l’évacuation pluviale, pour un montant de 5 400 euros.

Il importe dès lors peu de savoir si les travaux réalisés correspondent à ceux stipulés dans la promesse unilatérale de vente et s’ils ont permis de mettre fin au sinistre, dès lors que l’acquéreuse a pu consentir à la vente de manière éclairée en ayant à sa disposition la facture, en ayant été en mesure de visiter le bien avant la vente et en renonçant à émettre des réserves.

En outre, il est stipulé en ouverture de la promesse de vente, à l’article 5.2 « Interprétation », que « jusqu’à la date de signature, les relations entre les parties seront régies par les stipulations de la promesse. Postérieurement à cette date, les relations entre les parties seront régies par l’acte de vente. Il est précisé que s’il existe des contradictions entre les stipulations de la promesse et de l’acte de vente, les stipulations de l’acte de vente prévaudront ».

Il est ainsi rappelé que la conclusion de l’acte de vente vaut renonciation à se prévaloir des stipulations de la promesse unilatérale de vente. 

Le contrat de vente reprend uniquement les éléments ainsi rédigés à l’article 31.7 « Sinistre » : « le vendeur déclare :

- Avoir fait effectuer les travaux suivants : la reprise de l’étanchéité de la toiture terrasse, ainsi qu’il résulte de la copie de la facture annexée aux présentes (Annexe) ;
- Que la réparation du plafond des sanitaires situées à l’étage est en cours de réalisation, à ses frais exclusifs.
[…] Par suite, les parties déclarent que la condition, ci-dessus rappelée, est levée sans réserve ».

Cet article ne stipule aucune obligation de travaux à la charge de la SCI RVH355 relative au sinistre, s’agissant de simples déclarations. Dès lors, l’acquéreuse ne saurait demander à ce que la SCI RVH355 exécute une obligation non reprise dans l’acte de vente.

En conséquence, la SCI CLOE II sera déboutée de ses demandes au titre de l’inexécution de la promesse de vente par la SCI RVH355, tant s’agissant de la demande de condamnation à l’obligation de faire les travaux que de la demande de condamnation à avancer les sommes nécessaires à cette réalisation.


Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il incombe dès lors à celui qui formule une demande indemnitaire sur ce fondement de rapporter la preuve d’une faute commise, d’un préjudice subi et d’un lien de causalité entre les deux.

Au titre des fautes qui peuvent être caractérisées, la résistance abusive peut se définir comme le refus de mauvaise foi d’une partie d’accéder aux sollicitations de la partie adverse, contraignant dès lors cette dernière à agir en justice pour faire valoir ses droits. Elle doit avoir entraîner un préjudice pour celui qui s’en prévaut, et doit révéler une réelle volonté de nuisance.

En l’espèce, il ressort du courriel du 12 décembre 2023 de la SCI RVH355 adressé à la SCI CLOE II que la défenderesse a répondu immédiatement à l’acquéreuse lui faisant part de désordres subsistants au niveau du toit, et a indiqué avoir convenu avec la société de travaux. 

La SCI RVH355 a également fait procéder à un autre devis n°71/23 en date du 13 décembre 2023 pour l’exécution de travaux de reprise complémentaires de la toiture après avoir été informée de la persistance du sinistre pour un montant de 4200 euros.

Il n’est pas contesté que la réalisation de ces travaux a été refusée par la SCI CLOE II, comme cela résulte d’ailleurs du courriel de Mme [I] [K], associée de la SCI CLOE II et de la société WEBAXYS, adressé à son avocat le 25 mars 2024.

L’absence de réponse aux différentes mises en demeure ne saurait être considérée comme un comportement de mauvaise foi de la part de la SCI RVH355 dès lors que ces courriers sont revenus « destinataire inconnu à l’adresse », alors même que l’un d’entre eux a bien été envoyé au domicile de M. [O], liquidateur de la SCI RVH355.

Enfin, le refus par la SCI RVH355 dans son courrier officiel du 30 janvier 2025 de toute mesure d’expertise amiable ne peut caractériser une résistance abusive, la SCI RVH355 étant en droit de s’opposer à une telle demande.

Ainsi, au vu de ces éléments, il n’est pas démontré de comportement assimilable à de la résistance abusive de la part de la SCI RVH355. 

En revanche, les constats de commissaire de justice produits par la SCI CLOE II, en date des 31 juillet et 16 août 2024, et des 24 et 26 novembre 2024, démontrent que le dégât des eaux persiste encore un an après la vente, puisque des fuites et infiltrations d’eau émanant de la toiture terrasse sont toujours relevées, et que des traces d’infiltrations sont encore visibles au niveau du plafond des sanitaires et de la cuisine.

En ne s’assurant pas dès le départ de l’adéquation des travaux diligentés au sinistre relevé, et en ne terminant pas les travaux qu’elle disait dans l’acte de vente avoir fait entreprendre au niveau du plafond des sanitaires, la SCI RVH355 a commis une faute. 

Cette faute cause à la SCI CLOE II un préjudice de jouissance certain au vu des photographies jointes aux constats d’huissier, certaines pièces de l’immeuble comportant de multiples récipients pour récupérer l'eau qui s’écoule du toit et certains plafonds apparaissant fortement dégradés par l’humidité. Dans ces conditions, et depuis l’entrée dans les lieux compte tenu du courriel d’alerte envoyé à la SCI RVH355 dès le 12 décembre 2023, la SCI CLOE II ne peut disposer librement de l’entièreté des pièces des lots acquis.

Il convient de fixer l’indemnisation de ce préjudice à la somme de 4 000 euros au regard de la durée des désordres, de leur importance et de ce qu’ils rendent inhabitables certaines pièces des bâtiments.

En conséquence, la SCI RVH355 sera condamnée à payer à la SCI CLOE II la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. 


Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI RVH355, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.


Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La SCI RVH355, condamnée aux dépens, devra payer à la SCI CLOE II une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros et sera déboutée de sa propre demande de ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il sera donc rappelé l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à la disposition du greffe,

DÉBOUTE la société civile immobilière CLOE II de ses demandes en exécution forcée du contrat ;

CONDAMNE la société civile immobilière RVH355 à payer à la société civile immobilière CLOE II la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société civile immobilière RVH355 aux dépens ;

CONDAMNE la société civile immobilière RVH355 à payer à la société civile immobilière CLOE II la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE la société civile immobilière RVH355 de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande non présentement satisfaite ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE


















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.