Tribunal judiciaire de Toulouse, JCP REFERES, 26 mars 2026, n° 25/02047

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 1]
 

NAC: 5AA


N° RG 25/02047 
N° Portalis DBX4-W-B7J-UGJ4




 ORDONNANCE
 DE RÉFÉRÉ


N° B 26/



DU : 26 Mars 2026


- S.C.I. [X], représentée par son gérant, Monsieur [A] [I] 
- [A] [I]

 
 
C/


[W] [L]

 






Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le 26 Mars 2026

à la SELARLU BANGOURA AVOCATS

Expédition délivrée
à toutes les parties







ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 


Le jeudi 26 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 30 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;



ENTRE :


DEMANDEURS

S.C.I. [X], dont le siège social est sis [Adresse 4], représentée par son gérant, Monsieur [A] [I] domicilié audit siège

représentée par Maître Marie COURDESSES de la SELARL LAGRANGE - COURDESSES, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [A] [I]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Marie COURDESSES de la SELARL LAGRANGE - COURDESSES, avocat au barreau de TOULOUSE



ET


DÉFENDERESSE

Madame [W] [L]
demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Ibrahima BANGOURA de la SELARLU BANGOURA AVOCAT, avocats au barreau de TOULOUSE






RAPPEL DES FAITS

Le 4 août 2011, Monsieur [A] [I] et Madame [W] [L] ont constitué la SCI [X], dont l’objet social est de louer et gérer l’immeuble situé [Adresse 6]. Monsieur [A] [I] a été nommé gérant.

Par contrat du 18 août 2011, prenant effet au 1er octobre 2011, la SCI [X] a donné à bail à Madame [W] [L] et Monsieur [A] [I] une maison à usage d'habitation située [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 2.550 euros.

Madame [W] [L] et Monsieur [A] [I] se sont mariés le 22 décembre 2012. Ils se sont séparés courant 2021.

Par ordonnance d’orientation et sur mesures provisoires du 15 juillet 2021, le juge aux affaires familiales de Toulouse a attribué la jouissance du domicile conjugal à Madame [W] [L], à charge pour elle d’assumer les charges de cette occupation, et a constaté l’accord des époux pour que Monsieur [A] [I] alimente chaque mois le compte de la SCI [X] du montant des mensualités du crédit immobilier de 2.235 euros. 

Par acte des 21 et 22 octobre 2024, Monsieur [A] [I] a fait assigner la SCI [X] et Madame [W] [L] devant le tribunal judiciaire de Toulouse, afin d’obtenir le prononcé de la dissolution de la SCI [X] pour justes motifs et la mise en vente de l’immeuble pour lequel cette société a été constituée. Cette procédure est toujours pendante, le juge de la mise en état ayant rejeté les fins de non-recevoir soulevées par Madame [W] [L] par ordonnance du 11 septembre 2025.

Le 30 octobre 2024, la SCI [X] a fait signifier à Madame [W] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. La SCI [X] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 30 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2024, Madame [W] [L] a fait assigner la SCI [X] et Monsieur [A] [I] devant le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, aux fins qu’il sursoit à statuer jusqu’à la décision à intervenir dans le cadre de la procédure de divorce, subsidiairement qu’il dise que le commandement de payer du 30 octobre 2024 est dépourvu d’effet car la créance n’est pas exigible et à titre infiniment subsidiaire, qu’il condamne Monsieur [A] [I] à relever et garantir Madame [W] [L] de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle. Cette procédure, distincte, est toujours pendante.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, la SCI [X] a ensuite fait assigner Madame [W] [L] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion immédiate et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :
- de la somme de 107.100 euros, selon décompte du 10 avril 2025 (échéance de mars 2025 comprise), 
- d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer, soit 2.550 euros, jusqu'à la libération effective du logement,
- d'une somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer,
- ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 mai 2025.

Appelé initialement à l’audience du 17 juillet 2025, le dossier a été renvoyé au 5 septembre 2025, à la demande de Madame [W] [L].

Par acte du 21 juillet 2025, Madame [W] [L] a appelé en cause Monsieur [A] [I].


Les deux dossiers ont été joints à l’audience du 5 septembre 2025. Le dossier a ensuite fait l’objet de quatre renvois à la demande des parties et a été retenu à l’audience du 30 janvier 2025.

A l’audience du 30 janvier 2026, la SCI [X] et Monsieur [A] [I], représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions communes et demandent de :
- débouter Madame [W] [L] de ses demandes,
- entendre constater le jeu de la clause résolutoire inséré dans le bail d’habitation signé le 26 avril 2011,
- voir ordonner l’expulsion immédiate de Madame [W] [L] ainsi que de tous les occupants de son chef du logement situé [Adresse 8] à [Localité 2],
- entendre dire et juger que pour mener à bien l’avis d’expulsion, la SCI [X] pourra se faire assister, si nécessaire, du concours de la force publique et d’un serrurier,
- condamner à titre provisionnel Madame [W] [L] à lui verser la somme de 107 100 euros selon décompte au 10 Avril 2025, échéance du mois de Mars 2025 comprise, 
- condamner Madame [W] [L] au règlement d'une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s’était poursuivi jusqu’au départ effectif des locaux,
- ordonner que l’exécution de l'ordonnance de référé à intervenir aura lieu au seul vu de la minute,
- condamner Madame [W] [L] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement, outre la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, la SCI [X] et Monsieur [A] [I] font valoir que leur action est fondée sur l’article 834 du code de procédure civile et qu’il y a urgence à sauvegarder les droits de la SCI [X] en constatant l’acquisition de la clause résolutoire, par l’effet du commandement de payer qu’elle a fait délivrer le 30 octobre 2024 pour le paiement de la totalité des loyers exigibles depuis que Madame [W] [L] s’est vu attribuer l’occupation du bien. 
S’agissant des contestations soulevées par Madame [W] [L], ils font valoir que l’instance au fond devant le juge des contentieux de la protection a pour objectif principal de demander au juge de surseoir à statuer, qu’elle est sans objet et qu’il ne peut être retenu aucune litispendance, faute d’identité d’objet entre les deux instances. Ils ajoutent que le juge du divorce ou le juge du tribunal judiciaire ne sont pas compétents pour se prononcer sur le sort du bail et du logement de la famille, s’agissant d’un bien appartenant à une SCI et non aux époux. Ils font valoir qu’ils ne contestent pas la solidarité, modalité du règlement des loyers, mais qu’elle ne peut conduire à une condamnation de Monsieur [A] [I] à relever Madame [W] [L] des demandes formulées à son encontre.
Sur le fond de la contestation du commandement de payer, elle indique qu’il ne peut lui être reproché de n’avoir fait délivrer le commandement de payer et l’assignation qu’à Madame [W] [L], dans la mesure où elle est seule à occuper le bien et où Monsieur [A] [I] a été appelé en cause dans la procédure. Ils estiment que les paiements de Monsieur [A] [I] ont été réalisés pour payer les échéances de crédit de la SCI [X], en sa qualité d’associé et non de locataire, étant précisé qu’il a préalablement dénoncé le bail à la SCI [X]. Ils précisent que c’est pour cette raison que ces paiements ont été portés au crédit du compte-courant associé de Monsieur [A] [I], car ils créent une dette de la SCI [X] et de Madame [W] [L] en sa qualité d’associée. Ils ajoutent que Madame [W] [L] est tenue des loyers en sa qualité de locataire et du fait de l’ordonnance de mesures provisoires, le loyer étant une charge relative à l’occupation du bien. Ils estiment qu’il n’y a aucune instrumentalisation de la procédure, dans la mesure où la SCI [X] n’a demandé les loyers qu’à partir de 2021 en raison de la prescription applicable pour les sommes antérieures.
Ils rappellent qu’il n’appartient pas au juge du divorce de se prononcer sur l’attribution du bien immobilier, qui appartient à un tiers, la SCI [X]. Ils ajoutent qu’ils se fondent sur les dispositions du bail pour demander l’expulsion et non sur l’ordonnance d’orientation.
Ils estiment qu’il revient à Madame [W] [L] de justifier des paiements réalisés pour les loyers. Sur les paiements de Monsieur [A] [I], ils font valoir que l’accord des époux portait sur le fait qu’il continue d’approvisionner le compte de la SCI [X] pour qu’elle puisse payer le prêt immobilier et que ce paiement ne constituait pas une obligation au titre du devoir de secours ou un paiement des loyers, s’agissant d’une créance distincte. Ils ajoutent que Madame [W] [L] ne pouvait prétendre à la jouissance gratuite des lieux, qui appartenaient à un tiers, ou au paiement du crédit à titre de devoir de secours, puisque le crédit est également acquitté par un tiers. 
Sur la comptabilité de la SCI [X], ils font valoir que ce point est indifférent quant aux demandes présentées devant le juge des référés.
S’agissant de leurs demandes, ils font valoir que Madame [W] [L] ne justifie pas de la régularisation du commandement de payer, ni du paiement des loyers, de sorte que l’arriéré est actuellement de 130.050 euros.

Madame [W] [L], représentée par son conseil, se réfère également à ses conclusions écrites, par lesquelles elle demande de :
- dire recevable et bien fondée la demande en intervention forcée afin d’appel en garantie enrôlé sous le numéro 25/02709 devant le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé,
- ordonner la jonction de l’assignation en intervention forcée enrôlée sous le numéro 25/02709 à l'instance principale enrôlée devant le Juge des contentieux du Tribunal judiciaire de TOULOUSE sous le RG 25/02047 ;
- à titre principal :
- Constater l’existence de contestation sérieuse de sa part aux demandes formées par la SCI [X] ;
- Dire n’y avoir lieu à référé ;
- Débouter la SCI [X] de l’intégralité de ses demandes
- à titre subsidiaire :
- Constater que le règlement régulier des échéances du prêt immobilier par Monsieur [A] [I] équivaut au paiement des loyers dus à la SCI [X], et qu’elle s’est acquittée des charges afférentes, conformément à l’ordonnance d’orientation et de mesures provisoires rendue le 15 juillet 2021 ;
- constater l’absence de toute créance certaine, liquide et exigible, rendant infondée toute procédure fondée sur un commandement de payer visant la clause résolutoire ;
- dire que les cause du commandement de payer du 30 octobre 2024 délivré par la SCI [X] sont dépourvues d'effet ;
- débouter, en conséquence, la SCI [X] de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 18 août 2011 ;
- à titre infiniment subsidiaire :
- dire que les époux sont cotitulaires du bail et solidaires du paiement des loyers et du crédit immobilier de la SCI [X] ;
- constater l’accord des époux pour que Monsieur [A] [I] alimente tous les mois le compte de la SCI [X] du montant des mensualités du crédit immobilier valant paiement du loyer conformément à l’ordonnance d'orientation et de mesures provisoires rendue le 15 juillet 2021 ;
- condamner Monsieur [A] [I] à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle en principal, intérêts et frais ;
- en tout état de cause :
- condamner Monsieur [A] [I] à lui payer la somme provisionnelle de 10 000 euros à titre de réparation du préjudice causé par cette procédure abusive ;
- condamner solidairement la SCI [X] et Monsieur [A] [I] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, Madame [W] [L] fait valoir qu’il existe des contestations sérieuses et que le juge des référés doit se déclarer incompétent, en application de l’article 835 du code de procédure civile. 
Elle estime tout d’abord que la demande d’acquisition de la clause résolutoire est irrecevable, car il existe une procédure en contestation du commandement de payer du 30 octobre 2024 pendante devant le juge du fond et antérieure à la saisine du juge des référés par Monsieur [A] [I]. En réponse aux arguments des parties adverses, elle précise qu’elle a fait des demandes in limine litis de dire que l’ordonnance du 15 juillet 2021 s’impose aux époux et de constater que la procédure de divorce en cours a pour objet de se prononcer sur les mesures définitives, notamment l’attribution définitive du droit au bail à l’un des époux, pour fonder sa demande de surseoir à statuer. Elle ajoute qu’elle a soulevé la cotitularité du bail, la difficulté résultant du fait que le commandement de payer n’a pas été délivré à son époux et qu’elle a demandé subsidiairement la condamnation de Monsieur [A] [I], au titre de la solidarité légale. 
Elle fait ensuite valoir, sur le fond de la contestation du commandement de payer, que celui-ci porte exclusivement sur les loyers postérieurs à la séparation du couple. Elle ajoute que ce commandement a été délivré en méconnaissance de l’organisation juridique choisie par le couple lorsqu’il n’était pas séparé, à savoir une gestion minimale de la SCI [X] et le règlement des seules échéances de crédits immobiliers valant paiement des loyers, et de l’accord constaté par le juge aux affaires familiales, selon lequel Monsieur [A] [I] continuerait à payer les échéances de crédits immobiliers en provisionnant le compte de la SCI [X]. Elle indique que la SCI [X] n’a pas délivré de commandement de payer à Monsieur [A] [I], pourtant cotitulaire du bail et tenu solidairement aux loyers. Elle allègue que les loyers réclamés sont portés au crédit du compte courant d’associés de Monsieur [A] [I] et que les comptes de la SCI [X] ne font apparaître aucun passif au titre des loyers du bien. Elle estime qu’en l’absence de créances certaine, liquide et exigible, le commandement de payer n’est pas valide et la clause résolutoire ne peut être acquise.
Sur le fondement des articles 220, 254 à 256, 260 et 1751 du code civil et 1117 du code de procédure civile, elle estime que les demandes de la SCI [X], détenue à parts égales entre Monsieur [A] [I] et elle, relèvent en réalité d’une contestation des mesures provisoires décidées par le juge aux affaires familiales de Toulouse en juillet 2021. Elle allègue que le juge aux affaires familiales de Toulouse ne s’est pas prononcé sur la situation juridique de l’immeuble appartenant à la SCI [X], mais qu’il a constaté l’accord des parties pour que Monsieur [A] [I] paye à la SCI [X] les mensualités du crédit immobilier, assimilable en réalité au paiement des loyers, et lui a accordé la jouissance du bien, à charge pour elle de s’acquitter des seules charges locatives, ce qu’elle justifie avoir fait pour l’électricité, l’assurance, l’eau et la taxe foncière de la SCI [X]. Elle indique que le juge des référés doit se déclarer incompétent, à charge pour Monsieur [A] [I] de saisir le juge de la mise en état des demandes relatives aux mesures provisoires dans le cadre de l’instance en divorce. Elle fait valoir que le sort de la SCI [X] est suspendu à l’instance en cours devant le tribunal judiciaire de Toulouse.
Elle allègue que les comptes de la SCI [X] ne font apparaître aucune dette locative sur les trois derniers exercices et que les paiements réalisés par Monsieur [A] [I] doivent s’imputer sur les loyers et charges, compte-tenu de la solidarité légale à laquelle ils sont tenus jusqu’à la transcription de leur divorce en marge des registres de l’état civil et de l’ordonnance du 15 juillet 2021 constatant leur accord. 
Sur sa demande de dommages et intérêts, elle estime que Monsieur [A] [I] ne cherche pas à protéger les intérêts de la SCI [X], dont il est le gérant et dont il a demandé par ailleurs la dissolution, et qu’il cherche en réalité à l’évincer frauduleusement des lieux pour pouvoir ensuite vendre le bien. Elle ajoute qu’il y a de graves irrégularités dans la gestion comptable de la SCI [X], avec une fausse inscription des loyers au crédit du compte courant d’associé de Monsieur [A] [I] et de potentielles conséquences fiscales pour les deux époux. Elle indique que l’action engagée par la SCI [X], dénuée de fondement juridique et comptable, constitue une instrumentalisation abusive de la procédure de référé.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour plus ample présentation de leurs demandes et de leurs moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.


MOTIFS DE LA DECISION
 
I. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Selon l’article 834 du Code de procédure civile, “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".



En application de ces textes, le juge des référés a le pouvoir de constater l’acquisition de la clause résolutoire (Civ. 3e., 20 mai 2014, n°12-29.228). Toutefois, il perd le pouvoir de statuer en cas de contestation sérieuse (Civ. 3e, 19 mars 1986, n°84-16.688).

En l’espèce, il existe une instance au fond antérieure à la présente instance et qui porte en partie sur la validité du commandement de payer et la mise en œuvre de la clause résolutoire, au motif notamment que le commandement de payer a été délivré pour des sommes non exigibles, à un seul des deux cotitulaires du bail et de mauvaise foi, ce qui ferait obstacle à ce qu’il produise effet. Même si cette demande est faite à titre subsidiaire à une demande de surseoir à statuer, il reste que la validité du commandement de payer est contestée, tant au fond que dans la présente instance.

De fait, compte-tenu de l’instance en cours au fond et de la contestation sur la validité du commandement de payer, sur laquelle le juge des référés n’a pas le pouvoir de se prononcer, il ne peut constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Il convient de dire n’y avoir lieu à statuer sur l’acquisition de la clause résolutoire, sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

En application de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. ”

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. 

En l’espèce, il apparaît que des paiements ont été fait par Monsieur [A] [I] à la SCI [X], compte-tenu de l’accord de Monsieur [A] [I] et Madame [W] [L] pour que « Monsieur alimente tous les mois le compte de la SCI [X] du montant des mensualités du crédit immobilier, soit 2235 euros » constaté par le juge aux affaires familiales dans l’ordonnance du 15 juillet 2021.

Madame [W] [L] indique que cet accord entre les parties doit s’interpréter comme un accord sur la charge des loyers dus à la SCI [X]. Or, le juge des référés ne peut interpréter l’accord intervenu entre les parties et donc vérifier à quel titre les paiements ont été faits à la SCI [X].

Aussi, il convient de constater l’existence d’une contestation sérieuse et de dire n’y avoir lieu à statuer en référé.

III. SUR LES DOMMAGES ET INTERÊTS POUR PROCEDURE ABUSIVE

Il résulte des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Le fait que Madame [W] [L] soulève des contestations sérieuses ne veut pas dire qu’elle est fondée dans ses contestations, mais que le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut les trancher. Il n’est pas démontré, faute de pouvoir statuer sur les contestations qu’elle a soulevé, que l’action de la SCI [X] résulte de la malice, de la mauvaise foi ou d’une erreur grossière équipollente au dol.

Aussi, il convient de rejeter sa demande de dommages et intérêts.


III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

La SCI [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Il n’y a pas lieu de prononcer une exécution au vu de la seule minute.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’existence de contestations sérieuses s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire, de l’expulsion, de la demande en paiement des loyers et de la demande d’indemnité d’occupation ;

CONSTATONS que les demandes de la SCI [X] et de Monsieur [A] [I] excèdent les pouvoirs du juge des référés ;

DEBOUTONS Madame [W] [L] de sa demande au titre des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTONS Madame [W] [L], la SCI [X] et Monsieur [A] [I] de leur demande au titre de l’article 700 du code des procédures civiles ;

CONDAMNONS la SCI [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,