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Décision de justice

Tribunal des activités économiques de Paris, chambre 1-5, 22 octobre 2025, n° 2024036539

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Parties (entreprises)

EV MMC FRANCE

Exposé du litige

LES FAITS

M. [K] [Z] a signé le 22 décembre 2022 un contrat d'agent commercial avec la société EV MMC FRANCE (ci-après « E&V ») société exerçant une activité d'agent immobilier spécialisé dans le segment haut de gamme.

Sa mission principale était de rechercher des biens à vendre et des acquéreurs dans une « Zone de Prospection » correspondant à une partie du [Localité 1].

Le 22 janvier 2024, il a remis par courriel sa démission à E&V avec un préavis de cinq jours en mentionnant qu'il souhaitait bénéficier d'un droit de suite sur cinq mandats en cours.

Le 29 janvier 2024, invoquant la violation de la clause de non-concurrence figurant au contrat, le conseil d'E&V a mis en demeure M. [Z] de payer à E&V la somme de 62 591 €. Il l'a également informé qu'il ne pourrait bénéficier d'aucun droit de suite portant sur des mandats en cours à son départ.

Le 14 février 2024, le conseil de M. [Z] a répondu en contestant la violation de la clause de non-concurrence par son client.

Le 8 avril 2024, M. [Z] a renouvelé ses demandes de droit de suite portant sur cinq mandats de vente. E&V lui a réitéré le 6 mai 2024 son refus de lui accorder un droit de suite et lui a indiqué qu'il restait redevable d'une indemnité de 62 591 €.

C'est dans ce contexte que M. [Z] a saisi le tribunal.

LA PROCEDURE

Par acte extrajudiciaire du 3 juin 2024, M. [K] [Z] a assigné EV MMC FRANCE ; dans le dernier état de ses écritures remises à l'audience de procédure du 6 mai 2025, il demande au tribunal, au visa des articles L. 341-1 et suivants du code de commerce de :
 * Débouter la société Engel & Völkers de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
 * Avant-dire droit ordonner la production par la société EV MMC FRANCE des informations permettant de calculer le montant de la commission due à M. [Z] sur les mandats de vente suivants :

W-02SXSV ([Adresse 4]) W-02RX6N ([Adresse 5]) W-02Q99R ([Adresse 6]) W-02SC0E ([Adresse 7]) W-02TNL3 ([Adresse 8])
 * Condamner la société EV MMC France au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance.
 * Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir du chef des demandes de M. [Z].
 * Subsidiairement, réduire le montant de l'indemnité dont se prévaut à la société EV MMC France à un montant symbolique et débouter la société EV MMC France de toute demande d'exécution provisoire.

Dans le dernier état de ses écritures remises à l'audience de procédure du 11 février 2025, EV MMC FRANCE demande au tribunal au visa des articles L. 134-1 et suivants du Code de commerce et de l'article 13 du contrat d'agent commercial de :
 * JUGER que Monsieur [K] [Z] a manqué à ses obligations prévues à l'article 13 du contrat d'agent commercial conclu avec la société EV MMC FRANCE ;
 * DEBOUTER Monsieur [K] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

A TITRE RECONVENTIONNEL :
 * JUGER que Monsieur [K] [Z] a manqué à ses obligations prévues à l'article 13 du contrat d'agent commercial conclu avec la société EV MMC FRANCE ;
 * CONDAMNER Monsieur [K] [Z] à payer à la société EV MMC FRANCE la somme de 63 947,15 euros ;
 * CONDAMNER Monsieur [K] [Z] à payer à la société EV MMC FRANCE la somme de 10 000 euros en raison du caractère abusif de la présente procédure en application de l'article 32-1 du Code de procédure civile ;
 * CONDAMNER Monsieur [K] [Z] à payer à la société EV MMC FRANCE la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 * METTRE A LA CHARGE de Monsieur [K] [Z] les entiers dépens de l'instance.

L'ensemble de ces demandes a fait l'objet du dépôt de conclusions, échangées en présence d'un greffier qui en prend acte sur la cote de procédure.

A l'audience collégiale du 6 mai 2025, le tribunal a désigné un juge chargé d'instruire l'affaire conformément aux articles 871 et suivants du code de procédure civile et les parties sont convoquées à son audience du 27 mai 2025 à laquelle toutes deux se présentent.

Après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d'instruire l'affaire a prononcé la clôture des débats, mis l'affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025, date reportée au 22 octobre 2025.

MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance des moyens développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Sur le respect de l'obligation de non-concurrence pendant l'exécution du contrat

M. [Z] expose que son contrat avec E&V a pris fin dès le 27 janvier 2024, à l'issue de son préavis.

Il soutient que c'est à tort et sans son accord que son nom et ses coordonnées ont été mentionnées sur le site internet de la société Polo Properties, société concurrente de E&V, le 24 janvier 2024.

Il ajoute qu'il n'est devenu agent commercial de POLO PROPERTIES que par contrat du 1 er février 2024 et conteste avoir violé l'engagement de non-concurrence.

E&V soutient que M. [Z] a violé son obligation de non-concurrence en affichant publiquement dès le 22 janvier 2024, aux côtés de 17 autres agents commerciaux de E&V sa participation à l'équipe commerciale de Polo Properties ; elle allègue que M. [Z] apparaissait encore comme contact pour des biens immobiliers proposés à la vente sur le site internet de Polo Properties le 31 janvier 2024.

Elle en conclut que M. [Z] a bien représenté les intérêts de Polo Properties avant le 1 er février alors qu'il était encore tenu par son obligation de non-concurrence avec E&V.

Sur le respect de l'obligation de non-concurrence postérieure à l'exécution du contrat

E&V soutient que M. [Z] est apparu sur le site de Polo Properties dès juin 2024 comme contact pour la vente de trois biens immobiliers situés à [Localité 1] puis s'est affiché tout au long de l'année 2024 sur le compte Instagram de Polo Properties comme agent « spécialisé sur le secteur du [Localité 1] côté [Adresse 9] » ; ce secteur étant situé sur la Zone de Team « S8 » ([Localité 1]) et qu'ainsi la violation de la clause de non-concurrence est caractérisée.

M. [Z] déclare pour sa part que son obligation de non-concurrence ne s'étendait pas sur sa « Zone de Team » ; au demeurant non définie dans le contrat et que, de surcroît, sa « Zone de Prospection » a évolué pendant l'exécution du contrat sans que les modifications successives fassent l'objet d'un avenant.

Sur le respect de l'obligation de non-orientation de clientèle E&V vers une société concurrente

E&V affirme en outre que M. [Z] a figuré sur le site Polo Properties comme contact pour des biens sous mandat chez E&V, qu'après la cessation du contrat de M. [Z], trois propriétaires de biens dont M. [Z] avait la charge ont décidé de confier des mandats à Polo Properties et que deux propriétaires de biens situés respectivement dans le [Localité 2] et le [Localité 3] ont fait part de leur volonté de retirer leur mandat de vente à E&V, M. [Z] apparaissant quelques jours plus tard sur le site de Polo Properties comme l'agent commercial chargé de ces mandats.

E&V estime que si les propriétaires sont libres de confier la vente de leurs biens à des agences de leur choix, la concomitance entre l'obtention des mandats par Polo Properties et l'arrivée de M. [Z] ne laisse place à aucun doute quant au détournement de clientèle.

Il en résulte selon E&V que M. [Z] a ainsi violé son obligation de non-orientation de la clientèle d'E&V vers une société concurrente.

M. [Z] répond que son obligation à cet égard ne l'empêchait pas de répondre à des demandes de clients souhaitant continuer à travailler avec lui et qu'il n'a effectué aucune sollicitation de clients d'E&V pour qu'ils lui confient des mandats.

Il conteste avoir dirigé la clientèle d'E&V dont il avait la charge vers Polo Properties et souligne que E&V, qui n'a évoqué ce moyen que tardivement (après le 6 mai 2024), n'apporte aucune preuve du détournement de clientèle invoqué.

Sur la demande de condamnation de M. [Z] à verser une indemnité de 63 947,15 €

E&V demande en application de l'article 13 du contrat la condamnation de M. [Z] à lui payer la somme de 63 947,15 € soit le montant des commissions brutes sur les ventes réalisées par E&V par son intermédiaire au cours des douze mois précédant son départ.

M. [Z] conteste le préjudice invoqué par E&V, estime le montant demandé excessif et demande à titre subsidiaire une révision à la baisse de ce montant.

Sur la demande de condamnation de M. [Z] pour procédure abusive

E&V soutient que, M. [Z] ayant violé son engagement de non-concurrence, l'a assignée abusivement et en demande réparation.

Sur le droit de suite de M. [Z]

M. [Z] demande avant dire droit la communication par E&V des éléments permettant de calculer les commissions qu'il dit lui être dues sur 5 mandats de vente en cours lors de son départ.
 * W-02SXSV ([Adresse 4])
 * W-02RX6N ([Adresse 5])
 * W-02Q99R ([Adresse 6])
 * W-02SC0E ([Adresse 7])
 * W-02TNL3 ([Adresse 8])

E&V lui conteste ce droit de suite, en conséquence de la violation de son obligation de nonconcurrence.

Motifs

SUR CE, LE TRIBUNAL

Sur le respect de la clause de non-concurrence pendant l'exécution du contrat

Attendu que l'article L. 134 -1 du code de commerce dispose « L'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante (…) est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte (…) de commerçants ou d'autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale et s'immatricule, sur sa déclaration, au registre spécial des agents commerciaux. »

Attendu que M. [K] [Z] et E&V produisent un même « contrat d'agent commercial en immobilier » signé électroniquement le 1 er février 2022 et certifié par la plateforme de signature numérique Oodrive Sign ; que le tribunal constate que ce contrat, qui ne créait pas de subordination entre E&V et M. [Z], avait la nature d'un contrat d'agent commercial tel que défini par l'article L. 134 -1 du code de commerce, ce que les parties ne contestent pas ;

Attendu que par ce contrat, E&V donnait mandat à M. [Z] de la représenter auprès de sa clientèle pour rechercher des mandats de vente de biens immobiliers et des acquéreurs pour ces biens ; que M. [Z] se voyait confier une zone de prospection décrite en annexe 1 dudit contrat et correspondant à une partie du [Localité 1] (pièce n° 2-1 E&V) ;

Attendu que l'article 13 du contrat de M. [X] [Z] intitulé « clause de non-concurrence » était ainsi rédigé : « L'Agent commercial s'interdit pendant la durée du présent contrat, sauf accord écrit et préalable de Engels & Völkers de concurrencer Engel & Völkers personnellement ou pour le compte de tiers à quelque titre que ce soit.

A ce titre, l'Agent commercial s'interdit d'accepter la représentation d'une entreprise concurrente de Engel & Völkers (…) »

Attendu qu'il ressort des pièces versées au dossier que M. [Z] a adressé le 22 janvier 2024 à E&V un courriel indiquant qu'il mettait fin à sa collaboration avec cette société avec un

préavis de cinq jours se terminant donc le 27 janvier 2024 ; que E&V ne conteste pas à M. [Z] le droit de réduire ainsi son préavis à une durée plus courte que celle prévue à l'article 10.2 du contrat ; qu'en conséquence le délai de préavis de 5 jours retenu par M. [Z] est valide ;

Attendu que si E&V établit que le 22 janvier 2024, les noms et coordonnées de M. [Z], incluant une adresse courriel « @poloproperties.com », figuraient sur le site internet de Polo Properties, la seule mention de ces éléments ne constitue pas un manquement à son obligation de non-concurrence ;

Attendu par ailleurs que le tribunal relève que lorsque M. [Z] s'est présenté comme conseiller en immobilier au sein de Polo Properties sur le site internet de cette société les 30 et 31 janvier 2024 (pièce n° 21 E&V), il n'était alors plus lié contractuellement à E&V ;

Le tribunal constate que M. [Z] a respecté l'obligation de non-concurrence lui incombant pendant l'exécution du contrat mentionnée dans l'article 13 du contrat d'agent commercial.

Sur le respect de l'obligation de non-concurrence postérieure à l'exécution du contrat

Attendu que l'article L 134-14 du code de commerce, dispose que le contrat d'agent commercial « peut contenir une clause de non-concurrence après la cessation du contrat. Cette clause doit être établie par écrit et concerner le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confiés à l'agent commercial ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation aux termes du contrat. »

Attendu que l'article 13 susvisé du contrat stipule en outre « qu'en cas de cessation du présent mandat pour quelque cause que ce soit, l'Agent commercial s'interdit d'exercer une activité concurrente de celle d'Engels & Völkers sur la Zone de Prospection affectée ainsi que sur la zone plus large de son équipe de référence (zone de team) au moment de son départ, que ce soit directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit (…) pendant une durée de 12 mois après la cessation du présent Contrat.

Attendu que E&V, s'appuyant sur des captures d'écran du site Polo Properties réalisées en septembre et octobre 2024, expose que M. [Z] s'est présenté comme contact pour la vente de trois biens immobiliers situés à [Localité 1] puis s'est affiché comme agent « spécialisé sur le secteur du [Localité 1] côté [Adresse 9] » secteur situé sur la « Zone de Team S 8 », correspondant au [Localité 1] ; qu'en agissant ainsi, il a violé son engagement de non-concurrence ;

Attendu que le tribunal relève que M. [Z] ne s'est vu confier qu'une « Zone de Prospection » réduite à l'intérieur du [Localité 1] et n'a pas exercé de responsabilité sur l'équipe commerciale « Team S8 » ;

Attendu qu'en vertu de l'article L. 134-14 précité, l'engagement de non-concurrence de M. [Z] ne peut concerner ladite « zone de team », qui, définie à l'article 13 du contrat comme « la Zone plus large de son équipe de référence (zone de team) au moment de son départ », était susceptible d'évolutions significatives de la seule volonté d'E&V sans acceptation formelle de M. [Z] ;

Attendu qu'il résulte de ce qui précède que M. [Z] était engagé à ne pas exercer après son départ d'activité concurrente à E&V sur la « Zone de Prospection » mais que cet engagement ne s'étendait pas au-delà de cette zone, c'est-à-dire notamment dans la zone de team ;

En conséquence, le tribunal constate que M. [Z] n'a pas enfreint la clause de nonconcurrence postérieure à l'exécution du contrat.

Sur le respect de l'obligation de non-orientation de clientèle E&V vers une société concurrente

Attendu que l'article 13 susvisé du contrat stipule « Concernant la clientèle d'Engel & Völkers qui aura été en contact avec l'Agent commercial et cette fois non simplement limitée à la simple zone géographique, elle ne pourra être sollicité ni orientée vers des concurrents directs ou indirects d'Engel & Völkers pendant une durée de douze mois à compter de la cessation du présent contrat sauf à constituer une violation contractuelle de la présente clause.(…) ;En tout état de cause et sans limitation de durée, toute concurrence déloyale ou détournement de clientèle au sens de l'article 1240 du Code civil est interdite (…)» ;

Attendu qu'E&V établit que M. [Z] est apparu sur le site internet de Polo Properties comme contact pour la vente de trois biens immobiliers également sous mandat chez E&V et dont il avait la charge, pour certains d'entre eux, lorsqu'il était agent commercial d'E&V; qu'en l'espace d'un mois, trois propriétaires de biens dont M. [Z] avait la charge lorsqu'il était chez E&V ont fait part de leur volonté de retirer ces mandats à E&V et de les confier à Polo Properties;

Attendu que E&V déduit de la concomitance entre l'obtention des mandats par Polo Properties et l'arrivée de M. [Z] dans cette société que celui-ci a enfreint son obligation contractuelle de non-orientation de la clientèle d'E&V vers un concurrent après la cessation de son contrat;

Mais attendu que le tribunal relève que le métier d'agent immobilier comporte une grande part d'intuitu personae ; que par ailleurs la signature par Polo Properties, sous l'égide de M. [Z] de trois mandats dont les mandants avaient précédemment confié des mandats à E&V, par son caractère limité, ne suffit pas à démontrer une concurrence déloyale ou détournement de clientèle ;

Attendu, de surcroît, que le tribunal a pu vérifier qu'aucun des trois mandats dont E&V prétend qu'ils ont été détournés par M. [Z] ne figurait dans sa Zone de Prospection ;

Le tribunal dit que M. [Z] n'a pas violé l'obligation de non-orientation de clientèle E&V vers une société concurrente.

Sur la demande de condamnation de M. [Z] à verser une indemnité de 63 947,15 €

Attendu que M. [Z] établit avoir respecté l'ensemble de ses obligations au titre de l'article 13 du contrat ;

Le tribunal déboutera E&V de sa demande de condamnation de M. [Z] à lui verser la somme de 63 947,15 €.

Sur la demande de condamnation de M. [Z] pour procédure abusive

Attendu que E&V n'établit pas que M. [Z] ait violé son engagement de non-concurrence ;

Le tribunal déboutera E&V de sa demande de condamnation de M. [Z] pour procédure abusive.

Sur le droit de suite de M. [Z]

Attendu que l'article 6.7 du contrat stipule « qu'en cas de cessation du présent mandat et quelle qu'en soit la cause, l'Agent Commercial aura droit à 50% des commissions dans les conditions définies au présent article sur toutes les affaires qui seront définitivement conclues dans le délai de six mois suivant la date de la cessation définitive du présent Contrat et qui seront la suite du travail de prospection effectué par lui pendant l'exécution du présent Contrat (que ce soit au titre de l'entrée du mandat de vente correspondant ou de la réalisation de la vente) ».

Attendu que M. [Z] demande avant dire droit la communication par E&V des éléments permettant de calculer les commissions qu'il dit lui être dues sur les cinq mandats de vente en cours lors de son départ.
 * W-02SXSV ([Adresse 4])
 * W-02RX6N ([Adresse 5])
 * W-02Q99R ([Adresse 6])
 * W-02SC0E ([Adresse 7])
 * W-02TNL3 ([Adresse 8])

Le tribunal :
 * ordonnera avant-dire droit sur la seule question du montant des sommes dues au titre du droit de suite la production par la société EV MMC France à M. [Z] dans un délai d'un mois suivant la signification du jugement à intervenir des informations permettant de calculer le montant de la commission due à M. [Z] sur les mandats de vente cidessus ;
 * renverra les parties sur ce seul point à une audience de mise en état.

Sur les dépens

Attendu que E&V succombe, le tribunal la condamnera aux dépens de cette partie de l'instance, lesquels seront liquidés lors du jugement définitif.

Sur l'exécution provisoire

Le tribunal rappellera que l'exécution provisoire est de droit et qu'il n'a plus à la prononcer.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, M. [Z] a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal condamnera E&V à lui payer la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Dispositif

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort,
 * ordonne, avant-dire droit sur la seule question du montant des sommes dues au titre du droit de suite de M. [K] [Z], l'envoi par la SAS EV MMC FRANCE, nom commercial ENGEL & VÖLKERS, à M. [K] [Z] dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement des informations comptables lui permettant de calculer le montant des commissions dues par la SAS EV MMC FRANCE, nom commercial ENGEL & VÖLKERS, à M. [K] [Z] sur les mandats de vente ci-dessous :
 * W-02SXSV ([Adresse 4])
 * W-02RX6N ([Adresse 5])
 * W-02Q99R ([Adresse 6])
 * W-02SC0E ([Adresse 7])
 * W-02TNL3 ([Adresse 8])
 * et renvoie les parties sur ce seul point à l'audience de mise en état du mardi 16 décembre 2025 à 14h00 devant la chambre 1-5 ;
 * déboute la SAS EV MMC FRANCE, nom commercial ENGEL & VÖLKERS, de sa demande de condamner M. [K] [Z] à lui verser la somme de 63 947,15 € ;
 * déboute la SAS EV MMC FRANCE, nom commercial ENGEL & VÖLKERS, de sa demande de condamner M. [K] [Z] pour procédure abusive ;
 * rappelle que l'exécution provisoire est de droit ;
 * condamne la SAS EV MMC FRANCE, nom commercial ENGEL & VÖLKERS, aux dépens de cette partie de l'instance, lesquels seront liquidés lors du jugement définitif.
 * condamne la SAS EV MMC FRANCE, nom commercial ENGEL & VÖLKERS, à payer à M. [K] [Z] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 mai 2025, en audience publique, devant M. Éric Vincent, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : MM. François Chatin, Claude Pepin de Bonnerive et Éric Vincent.

Délibéré 7 octobre 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. François Chatin, président du délibéré et par Mme Thérèse Thierry, greffier.
Texte intégral
Copie exécutoire : JB AVOCATS - Maître Justin BEREST Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-5

JUGEMENT PRONONCE LE 22/10/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2024036539

ENTRE :

M. [K] [Z] domicilié [Adresse 1] à [Localité 1]

Partie demanderesse : assistée du cabinet MASSONI AVOCATS, agissant par Maître Paul-Philippe MASSONI, Avocat (L220) et comparant par le cabinet JB AVOCATS, agissant par Maître Justin BEREST, Avocat (D0538)

ET :

SAS EV MMC FRANCE, nom commercial ENGEL & VÖLKERS, dont le siège social est [Adresse 2], ci-devant et actuellement au [Adresse 3] - RCS B 808 801 955

Partie défenderesse : assistée de la société d'avocats C'M'S' FRANCIS LEFEBVRE AVOCATS, agissant par Maître Claire FLATRES, Avocat au barreau des Hauts-de-Seine et comparant par la SELAS SCHERMANN MASSELIN ASSOCIES, agissant par Maître Claire BASSALERT, Avocat (R142)

APRES EN AVOIR DELIBERE

LES FAITS

M. [K] [Z] a signé le 22 décembre 2022 un contrat d'agent commercial avec la société EV MMC FRANCE (ci-après « E&V ») société exerçant une activité d'agent immobilier spécialisé dans le segment haut de gamme.

Sa mission principale était de rechercher des biens à vendre et des acquéreurs dans une « Zone de Prospection » correspondant à une partie du [Localité 1].

Le 22 janvier 2024, il a remis par courriel sa démission à E&V avec un préavis de cinq jours en mentionnant qu'il souhaitait bénéficier d'un droit de suite sur cinq mandats en cours.

Le 29 janvier 2024, invoquant la violation de la clause de non-concurrence figurant au contrat, le conseil d'E&V a mis en demeure M. [Z] de payer à E&V la somme de 62 591 €. Il l'a également informé qu'il ne pourrait bénéficier d'aucun droit de suite portant sur des mandats en cours à son départ.

Le 14 février 2024, le conseil de M. [Z] a répondu en contestant la violation de la clause de non-concurrence par son client.

Le 8 avril 2024, M. [Z] a renouvelé ses demandes de droit de suite portant sur cinq mandats de vente. E&V lui a réitéré le 6 mai 2024 son refus de lui accorder un droit de suite et lui a indiqué qu'il restait redevable d'une indemnité de 62 591 €.

C'est dans ce contexte que M. [Z] a saisi le tribunal.

LA PROCEDURE

Par acte extrajudiciaire du 3 juin 2024, M. [K] [Z] a assigné EV MMC FRANCE ; dans le dernier état de ses écritures remises à l'audience de procédure du 6 mai 2025, il demande au tribunal, au visa des articles L. 341-1 et suivants du code de commerce de :
 * Débouter la société Engel & Völkers de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions,
 * Avant-dire droit ordonner la production par la société EV MMC FRANCE des informations permettant de calculer le montant de la commission due à M. [Z] sur les mandats de vente suivants :

W-02SXSV ([Adresse 4]) W-02RX6N ([Adresse 5]) W-02Q99R ([Adresse 6]) W-02SC0E ([Adresse 7]) W-02TNL3 ([Adresse 8])
 * Condamner la société EV MMC France au paiement de la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance.
 * Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir du chef des demandes de M. [Z].
 * Subsidiairement, réduire le montant de l'indemnité dont se prévaut à la société EV MMC France à un montant symbolique et débouter la société EV MMC France de toute demande d'exécution provisoire.

Dans le dernier état de ses écritures remises à l'audience de procédure du 11 février 2025, EV MMC FRANCE demande au tribunal au visa des articles L. 134-1 et suivants du Code de commerce et de l'article 13 du contrat d'agent commercial de :
 * JUGER que Monsieur [K] [Z] a manqué à ses obligations prévues à l'article 13 du contrat d'agent commercial conclu avec la société EV MMC FRANCE ;
 * DEBOUTER Monsieur [K] [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

A TITRE RECONVENTIONNEL :
 * JUGER que Monsieur [K] [Z] a manqué à ses obligations prévues à l'article 13 du contrat d'agent commercial conclu avec la société EV MMC FRANCE ;
 * CONDAMNER Monsieur [K] [Z] à payer à la société EV MMC FRANCE la somme de 63 947,15 euros ;
 * CONDAMNER Monsieur [K] [Z] à payer à la société EV MMC FRANCE la somme de 10 000 euros en raison du caractère abusif de la présente procédure en application de l'article 32-1 du Code de procédure civile ;
 * CONDAMNER Monsieur [K] [Z] à payer à la société EV MMC FRANCE la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
 * METTRE A LA CHARGE de Monsieur [K] [Z] les entiers dépens de l'instance.

L'ensemble de ces demandes a fait l'objet du dépôt de conclusions, échangées en présence d'un greffier qui en prend acte sur la cote de procédure.

A l'audience collégiale du 6 mai 2025, le tribunal a désigné un juge chargé d'instruire l'affaire conformément aux articles 871 et suivants du code de procédure civile et les parties sont convoquées à son audience du 27 mai 2025 à laquelle toutes deux se présentent.

Après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d'instruire l'affaire a prononcé la clôture des débats, mis l'affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par sa mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025, date reportée au 22 octobre 2025.

MOYENS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance des moyens développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Sur le respect de l'obligation de non-concurrence pendant l'exécution du contrat

M. [Z] expose que son contrat avec E&V a pris fin dès le 27 janvier 2024, à l'issue de son préavis.

Il soutient que c'est à tort et sans son accord que son nom et ses coordonnées ont été mentionnées sur le site internet de la société Polo Properties, société concurrente de E&V, le 24 janvier 2024.

Il ajoute qu'il n'est devenu agent commercial de POLO PROPERTIES que par contrat du 1 er février 2024 et conteste avoir violé l'engagement de non-concurrence.

E&V soutient que M. [Z] a violé son obligation de non-concurrence en affichant publiquement dès le 22 janvier 2024, aux côtés de 17 autres agents commerciaux de E&V sa participation à l'équipe commerciale de Polo Properties ; elle allègue que M. [Z] apparaissait encore comme contact pour des biens immobiliers proposés à la vente sur le site internet de Polo Properties le 31 janvier 2024.

Elle en conclut que M. [Z] a bien représenté les intérêts de Polo Properties avant le 1 er février alors qu'il était encore tenu par son obligation de non-concurrence avec E&V.

Sur le respect de l'obligation de non-concurrence postérieure à l'exécution du contrat

E&V soutient que M. [Z] est apparu sur le site de Polo Properties dès juin 2024 comme contact pour la vente de trois biens immobiliers situés à [Localité 1] puis s'est affiché tout au long de l'année 2024 sur le compte Instagram de Polo Properties comme agent « spécialisé sur le secteur du [Localité 1] côté [Adresse 9] » ; ce secteur étant situé sur la Zone de Team « S8 » ([Localité 1]) et qu'ainsi la violation de la clause de non-concurrence est caractérisée.

M. [Z] déclare pour sa part que son obligation de non-concurrence ne s'étendait pas sur sa « Zone de Team » ; au demeurant non définie dans le contrat et que, de surcroît, sa « Zone de Prospection » a évolué pendant l'exécution du contrat sans que les modifications successives fassent l'objet d'un avenant.

Sur le respect de l'obligation de non-orientation de clientèle E&V vers une société concurrente

E&V affirme en outre que M. [Z] a figuré sur le site Polo Properties comme contact pour des biens sous mandat chez E&V, qu'après la cessation du contrat de M. [Z], trois propriétaires de biens dont M. [Z] avait la charge ont décidé de confier des mandats à Polo Properties et que deux propriétaires de biens situés respectivement dans le [Localité 2] et le [Localité 3] ont fait part de leur volonté de retirer leur mandat de vente à E&V, M. [Z] apparaissant quelques jours plus tard sur le site de Polo Properties comme l'agent commercial chargé de ces mandats.

E&V estime que si les propriétaires sont libres de confier la vente de leurs biens à des agences de leur choix, la concomitance entre l'obtention des mandats par Polo Properties et l'arrivée de M. [Z] ne laisse place à aucun doute quant au détournement de clientèle.

Il en résulte selon E&V que M. [Z] a ainsi violé son obligation de non-orientation de la clientèle d'E&V vers une société concurrente.

M. [Z] répond que son obligation à cet égard ne l'empêchait pas de répondre à des demandes de clients souhaitant continuer à travailler avec lui et qu'il n'a effectué aucune sollicitation de clients d'E&V pour qu'ils lui confient des mandats.

Il conteste avoir dirigé la clientèle d'E&V dont il avait la charge vers Polo Properties et souligne que E&V, qui n'a évoqué ce moyen que tardivement (après le 6 mai 2024), n'apporte aucune preuve du détournement de clientèle invoqué.

Sur la demande de condamnation de M. [Z] à verser une indemnité de 63 947,15 €

E&V demande en application de l'article 13 du contrat la condamnation de M. [Z] à lui payer la somme de 63 947,15 € soit le montant des commissions brutes sur les ventes réalisées par E&V par son intermédiaire au cours des douze mois précédant son départ.

M. [Z] conteste le préjudice invoqué par E&V, estime le montant demandé excessif et demande à titre subsidiaire une révision à la baisse de ce montant.

Sur la demande de condamnation de M. [Z] pour procédure abusive

E&V soutient que, M. [Z] ayant violé son engagement de non-concurrence, l'a assignée abusivement et en demande réparation.

Sur le droit de suite de M. [Z]

M. [Z] demande avant dire droit la communication par E&V des éléments permettant de calculer les commissions qu'il dit lui être dues sur 5 mandats de vente en cours lors de son départ.
 * W-02SXSV ([Adresse 4])
 * W-02RX6N ([Adresse 5])
 * W-02Q99R ([Adresse 6])
 * W-02SC0E ([Adresse 7])
 * W-02TNL3 ([Adresse 8])

E&V lui conteste ce droit de suite, en conséquence de la violation de son obligation de nonconcurrence.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Sur le respect de la clause de non-concurrence pendant l'exécution du contrat

Attendu que l'article L. 134 -1 du code de commerce dispose « L'agent commercial est un mandataire qui, à titre de profession indépendante (…) est chargé, de façon permanente, de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats de vente, d'achat, de location ou de prestation de services, au nom et pour le compte (…) de commerçants ou d'autres agents commerciaux. Il peut être une personne physique ou une personne morale et s'immatricule, sur sa déclaration, au registre spécial des agents commerciaux. »

Attendu que M. [K] [Z] et E&V produisent un même « contrat d'agent commercial en immobilier » signé électroniquement le 1 er février 2022 et certifié par la plateforme de signature numérique Oodrive Sign ; que le tribunal constate que ce contrat, qui ne créait pas de subordination entre E&V et M. [Z], avait la nature d'un contrat d'agent commercial tel que défini par l'article L. 134 -1 du code de commerce, ce que les parties ne contestent pas ;

Attendu que par ce contrat, E&V donnait mandat à M. [Z] de la représenter auprès de sa clientèle pour rechercher des mandats de vente de biens immobiliers et des acquéreurs pour ces biens ; que M. [Z] se voyait confier une zone de prospection décrite en annexe 1 dudit contrat et correspondant à une partie du [Localité 1] (pièce n° 2-1 E&V) ;

Attendu que l'article 13 du contrat de M. [X] [Z] intitulé « clause de non-concurrence » était ainsi rédigé : « L'Agent commercial s'interdit pendant la durée du présent contrat, sauf accord écrit et préalable de Engels & Völkers de concurrencer Engel & Völkers personnellement ou pour le compte de tiers à quelque titre que ce soit.

A ce titre, l'Agent commercial s'interdit d'accepter la représentation d'une entreprise concurrente de Engel & Völkers (…) »

Attendu qu'il ressort des pièces versées au dossier que M. [Z] a adressé le 22 janvier 2024 à E&V un courriel indiquant qu'il mettait fin à sa collaboration avec cette société avec un

préavis de cinq jours se terminant donc le 27 janvier 2024 ; que E&V ne conteste pas à M. [Z] le droit de réduire ainsi son préavis à une durée plus courte que celle prévue à l'article 10.2 du contrat ; qu'en conséquence le délai de préavis de 5 jours retenu par M. [Z] est valide ;

Attendu que si E&V établit que le 22 janvier 2024, les noms et coordonnées de M. [Z], incluant une adresse courriel « @poloproperties.com », figuraient sur le site internet de Polo Properties, la seule mention de ces éléments ne constitue pas un manquement à son obligation de non-concurrence ;

Attendu par ailleurs que le tribunal relève que lorsque M. [Z] s'est présenté comme conseiller en immobilier au sein de Polo Properties sur le site internet de cette société les 30 et 31 janvier 2024 (pièce n° 21 E&V), il n'était alors plus lié contractuellement à E&V ;

Le tribunal constate que M. [Z] a respecté l'obligation de non-concurrence lui incombant pendant l'exécution du contrat mentionnée dans l'article 13 du contrat d'agent commercial.

Sur le respect de l'obligation de non-concurrence postérieure à l'exécution du contrat

Attendu que l'article L 134-14 du code de commerce, dispose que le contrat d'agent commercial « peut contenir une clause de non-concurrence après la cessation du contrat. Cette clause doit être établie par écrit et concerner le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confiés à l'agent commercial ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation aux termes du contrat. »

Attendu que l'article 13 susvisé du contrat stipule en outre « qu'en cas de cessation du présent mandat pour quelque cause que ce soit, l'Agent commercial s'interdit d'exercer une activité concurrente de celle d'Engels & Völkers sur la Zone de Prospection affectée ainsi que sur la zone plus large de son équipe de référence (zone de team) au moment de son départ, que ce soit directement ou indirectement, à quelque titre que ce soit (…) pendant une durée de 12 mois après la cessation du présent Contrat.

Attendu que E&V, s'appuyant sur des captures d'écran du site Polo Properties réalisées en septembre et octobre 2024, expose que M. [Z] s'est présenté comme contact pour la vente de trois biens immobiliers situés à [Localité 1] puis s'est affiché comme agent « spécialisé sur le secteur du [Localité 1] côté [Adresse 9] » secteur situé sur la « Zone de Team S 8 », correspondant au [Localité 1] ; qu'en agissant ainsi, il a violé son engagement de non-concurrence ;

Attendu que le tribunal relève que M. [Z] ne s'est vu confier qu'une « Zone de Prospection » réduite à l'intérieur du [Localité 1] et n'a pas exercé de responsabilité sur l'équipe commerciale « Team S8 » ;

Attendu qu'en vertu de l'article L. 134-14 précité, l'engagement de non-concurrence de M. [Z] ne peut concerner ladite « zone de team », qui, définie à l'article 13 du contrat comme « la Zone plus large de son équipe de référence (zone de team) au moment de son départ », était susceptible d'évolutions significatives de la seule volonté d'E&V sans acceptation formelle de M. [Z] ;

Attendu qu'il résulte de ce qui précède que M. [Z] était engagé à ne pas exercer après son départ d'activité concurrente à E&V sur la « Zone de Prospection » mais que cet engagement ne s'étendait pas au-delà de cette zone, c'est-à-dire notamment dans la zone de team ;

En conséquence, le tribunal constate que M. [Z] n'a pas enfreint la clause de nonconcurrence postérieure à l'exécution du contrat.

Sur le respect de l'obligation de non-orientation de clientèle E&V vers une société concurrente

Attendu que l'article 13 susvisé du contrat stipule « Concernant la clientèle d'Engel & Völkers qui aura été en contact avec l'Agent commercial et cette fois non simplement limitée à la simple zone géographique, elle ne pourra être sollicité ni orientée vers des concurrents directs ou indirects d'Engel & Völkers pendant une durée de douze mois à compter de la cessation du présent contrat sauf à constituer une violation contractuelle de la présente clause.(…) ;En tout état de cause et sans limitation de durée, toute concurrence déloyale ou détournement de clientèle au sens de l'article 1240 du Code civil est interdite (…)» ;

Attendu qu'E&V établit que M. [Z] est apparu sur le site internet de Polo Properties comme contact pour la vente de trois biens immobiliers également sous mandat chez E&V et dont il avait la charge, pour certains d'entre eux, lorsqu'il était agent commercial d'E&V; qu'en l'espace d'un mois, trois propriétaires de biens dont M. [Z] avait la charge lorsqu'il était chez E&V ont fait part de leur volonté de retirer ces mandats à E&V et de les confier à Polo Properties;

Attendu que E&V déduit de la concomitance entre l'obtention des mandats par Polo Properties et l'arrivée de M. [Z] dans cette société que celui-ci a enfreint son obligation contractuelle de non-orientation de la clientèle d'E&V vers un concurrent après la cessation de son contrat;

Mais attendu que le tribunal relève que le métier d'agent immobilier comporte une grande part d'intuitu personae ; que par ailleurs la signature par Polo Properties, sous l'égide de M. [Z] de trois mandats dont les mandants avaient précédemment confié des mandats à E&V, par son caractère limité, ne suffit pas à démontrer une concurrence déloyale ou détournement de clientèle ;

Attendu, de surcroît, que le tribunal a pu vérifier qu'aucun des trois mandats dont E&V prétend qu'ils ont été détournés par M. [Z] ne figurait dans sa Zone de Prospection ;

Le tribunal dit que M. [Z] n'a pas violé l'obligation de non-orientation de clientèle E&V vers une société concurrente.

Sur la demande de condamnation de M. [Z] à verser une indemnité de 63 947,15 €

Attendu que M. [Z] établit avoir respecté l'ensemble de ses obligations au titre de l'article 13 du contrat ;

Le tribunal déboutera E&V de sa demande de condamnation de M. [Z] à lui verser la somme de 63 947,15 €.

Sur la demande de condamnation de M. [Z] pour procédure abusive

Attendu que E&V n'établit pas que M. [Z] ait violé son engagement de non-concurrence ;

Le tribunal déboutera E&V de sa demande de condamnation de M. [Z] pour procédure abusive.

Sur le droit de suite de M. [Z]

Attendu que l'article 6.7 du contrat stipule « qu'en cas de cessation du présent mandat et quelle qu'en soit la cause, l'Agent Commercial aura droit à 50% des commissions dans les conditions définies au présent article sur toutes les affaires qui seront définitivement conclues dans le délai de six mois suivant la date de la cessation définitive du présent Contrat et qui seront la suite du travail de prospection effectué par lui pendant l'exécution du présent Contrat (que ce soit au titre de l'entrée du mandat de vente correspondant ou de la réalisation de la vente) ».

Attendu que M. [Z] demande avant dire droit la communication par E&V des éléments permettant de calculer les commissions qu'il dit lui être dues sur les cinq mandats de vente en cours lors de son départ.
 * W-02SXSV ([Adresse 4])
 * W-02RX6N ([Adresse 5])
 * W-02Q99R ([Adresse 6])
 * W-02SC0E ([Adresse 7])
 * W-02TNL3 ([Adresse 8])

Le tribunal :
 * ordonnera avant-dire droit sur la seule question du montant des sommes dues au titre du droit de suite la production par la société EV MMC France à M. [Z] dans un délai d'un mois suivant la signification du jugement à intervenir des informations permettant de calculer le montant de la commission due à M. [Z] sur les mandats de vente cidessus ;
 * renverra les parties sur ce seul point à une audience de mise en état.

Sur les dépens

Attendu que E&V succombe, le tribunal la condamnera aux dépens de cette partie de l'instance, lesquels seront liquidés lors du jugement définitif.

Sur l'exécution provisoire

Le tribunal rappellera que l'exécution provisoire est de droit et qu'il n'a plus à la prononcer.

Sur l'article 700 du code de procédure civile

Attendu que pour faire reconnaître ses droits, M. [Z] a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu'il serait inéquitable de laisser à sa charge, le tribunal condamnera E&V à lui payer la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Par ces motifs,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort,
 * ordonne, avant-dire droit sur la seule question du montant des sommes dues au titre du droit de suite de M. [K] [Z], l'envoi par la SAS EV MMC FRANCE, nom commercial ENGEL & VÖLKERS, à M. [K] [Z] dans un délai d'un mois suivant la signification du présent jugement des informations comptables lui permettant de calculer le montant des commissions dues par la SAS EV MMC FRANCE, nom commercial ENGEL & VÖLKERS, à M. [K] [Z] sur les mandats de vente ci-dessous :
 * W-02SXSV ([Adresse 4])
 * W-02RX6N ([Adresse 5])
 * W-02Q99R ([Adresse 6])
 * W-02SC0E ([Adresse 7])
 * W-02TNL3 ([Adresse 8])
 * et renvoie les parties sur ce seul point à l'audience de mise en état du mardi 16 décembre 2025 à 14h00 devant la chambre 1-5 ;
 * déboute la SAS EV MMC FRANCE, nom commercial ENGEL & VÖLKERS, de sa demande de condamner M. [K] [Z] à lui verser la somme de 63 947,15 € ;
 * déboute la SAS EV MMC FRANCE, nom commercial ENGEL & VÖLKERS, de sa demande de condamner M. [K] [Z] pour procédure abusive ;
 * rappelle que l'exécution provisoire est de droit ;
 * condamne la SAS EV MMC FRANCE, nom commercial ENGEL & VÖLKERS, aux dépens de cette partie de l'instance, lesquels seront liquidés lors du jugement définitif.
 * condamne la SAS EV MMC FRANCE, nom commercial ENGEL & VÖLKERS, à payer à M. [K] [Z] la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

En application des dispositions de l'article 871 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 27 mai 2025, en audience publique, devant M. Éric Vincent, juge chargé d'instruire l'affaire, les représentants des parties ne s'y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : MM. François Chatin, Claude Pepin de Bonnerive et Éric Vincent.

Délibéré 7 octobre 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. François Chatin, président du délibéré et par Mme Thérèse Thierry, greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L341-1, code de commerce L134-14, code de commerce L134-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-04-04T00:55:42.686Z.