Tribunal judiciaire d'Albi, Contentieux général, 14 avril 2026, n° 25/00158

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un bail commercial dérogatoire au statut des baux commerciaux, la SCI [W] a loué à la Société [P] PATRIMOINE un bien immobilier sis [Adresse 3] à GAILLAC pour une durée de un an, du 1er mai 2024 au 30 avril 2025, moyennant un loyer de 13 200 € HT par an, soit 1 100 € HT par mois.

Une franchise a été accordée au preneur pour le mois de mai 2024. La première échéance du mois de juin 2024 est demeuré impayée et seule la moitié du dépôt de garantie de 2 200€ a été réglée.

Par un courrier du 4 juillet 2024, la Société [P] PATRIMOINE informait la SCI [W] de sa décision de résilier le bail à effet du 4 août 2024.

Par courrier du 22 octobre 2024, le bailleur rappelait à son locataire son engagement contractuel et le mettait en demeure de régler sa dette locative.

Les clés ont été restituées à l’agence le 12 octobre 2024 à la suite d’un état des lieux contradictoire. 

La société [W] a été autorisée, par ordonnance en date du 3 décembre 2024 à procéder à une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la société [P] PATRIMOINE à hauteur de 15 000 euros qui est demeurée infructueuse. 

Par exploit en date du 28 janvier 2025, la SCI [W] a fait citer la Société [P] PATRIMOINE devant le tribunal judiciaire d'Albi pour obtenir le paiement de sa dette locative.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique, la SCI [W] demande au tribunal de : 
Vu les articles L.145-1, L.145-5 du code de commerce, les articles 1212, 1737 et 608 du code civil, 
Vu la jurisprudence citée,
Vu le bail,
-Débouter la société [P] PATRIMOINE de l’intégralité de ses demandes
-Condamner la société [P] PATRIMOINE au paiement des loyers soit la somme de 13 200 euros, 
-Condamner la société [P] PATRIMOINE au paiement de la somme de 702 euros au titre du remboursement au prorata temporis de la taxe foncière, 
-Condamner la société [P] PATRIMOINE au paiement de la somme de1 390, 20 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au contrat,
-Condamner [P] PATRIMOINE à verser à [W] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
-Condamner [P] PATRIMOINE aux entiers dépens, en ce compris les frais liés à l'exécution de la décision à intervenir, lesquels pourront faire l'objet d'un recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [W] fait valoir qu'il s'agit d'un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux qui ne contient pas de clause de résiliation unilatérale ou anticipée à l'exception de la clause résolutoire sanctionnant le défaut de paiement des loyers. Elle fait observer qu'elle n'a jamais donné son accord pour une résiliation anticipée qui lui a été imposée et que si elle en a pris acte, elle n'a pas pour autant renoncé au paiement des loyers et que le fait de ne pas avoir contesté les termes du congé ne vaut pas acceptation de la résiliation anticipée laquelle ne se présume pas et doit être certaine et non équivoque. Elle estime que la seule remise des clés même accompagnée d'un état des lieux et ou le silence du bailleur ne suffit pas à caractériser l'accord du bailleur.
Elle considère que le preneur est tenu de la totalité des sommes dues au titre du bail commercial dérogatoire jusqu'à son terme. De la même manière, elle souligne que si le bail est qualifié de professionnel, le preneur ne peut être exonéré du paiement des loyers. Elle estime que le preneur est redevable du paiement des loyers, de la taxe foncière et de la majoration de 10%.
En réponse aux moyens du preneur, elle fait valoir qu'elle a satisfait à son obligation de délivrance. Elle précise que si des portes « palières » devaient être installées en vue d'une sous-location, celle ci n'était pas effective lors de l'entrée dans les lieux, de sorte que leur absence ou leur dysfonctionnement ne constituait pas un obstacle à l'exercice de son activité par la société [P] PATRIMOINE. Elle ajoute que s'il y avait quelques ajustements sur le local, elle a consenti une franchise de loyer d'un mois, le temps d'effectuer les derniers travaux. Elle s'oppose à la demande reconventionnelle faisant état de l'absence de défaut ou de vice et que d'ailleurs l'état des lieux de sortie fait état de menuiseries et serrureries neuves et que l'accès à la fibre était possible. Elle estime qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire rappelant que l'inexécution contractuelle perdure depuis le mois de juin 2024.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 octobre 2025, la Société [P] PATRIMOINE demande à la juridiction de : 
A titre principal, 
-DEBOUTER la société [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire, 
Vu l’article 1719-1° du Code civil, 
Vu les 2ème et 5ème alinéas de l’article 1217 du Code civil,
-DEBOUTER la société [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre très subsidiaire, 
-DEBOUTER la société [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel , 

-CONDAMNER la société [W] à verser à la société A CŒUR PATRIMOINE la somme de 15.000 euros, sauf à parfaire, à titre d’indemnisation de ses préjudices ;
En tout état de cause, 
-CONDAMNER la société [W] à payer à la société A CŒUR PATRIMOINE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER la société [W] aux entiers dépens de la procédure.

Elle fait valoir que les parties se sont accordées sur la signature d'un bail professionnel avec prise d'effet au 1er mai 2024, faculté de résiliation anticipée pour le preneur, franchise des loyers pour le mois de mai 2024 et autorisation de sous location. Elle indique qu'elle n'a jamais été destinataire du bail à l'issue d'une signature en ligne et que lors de son entrée dans les lieux le 25 mai 2024, elle a constaté que contrairement aux allégations du bailleur, de nombreux équipements étaient manquants ou dysfonctionnels rendant inutilisables les locaux et que surtout les locaux n'étaient pas dotés de portes palières et laissaient les bureaux accessibles depuis les parties communes de l'immeuble rendant leur sécurisation impossible. Elle ajoute qu'aucun dispositif type Pass PTT n'était prévu pour les locaux et qu'il était impossible aux agents des postes d'accéder aux boites à lettres. Elle fait également état de l'absence d'équipement de raccordement à internet.
Elle considère que l'impossibilité de se raccorder à internet, l'état inachevé des locaux et leur absence de sécurisation l'ont empêchée de prendre possession effective des locaux pour y exercer son activité et que dans ces conditions en l'absence de réaction du bailleur, elle a été contrainte de résilier le bail.
Elle invoque à titre principal l'absence de bail dérogatoire signé par les parties, le bail n'étant ni signé ni paraphé par le locataire, les parties ne s'étant accordées que sur un bail professionnel conformément à l'annonce publiée. Elle explique qu'elle conteste la validité et l'opposabilité du bail produit qu'elle n'a pas signé et qui n'est pas celui qui avait été soumis à sa signature électronique. A titre subsidiaire, elle invoque le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance conforme en rappelant que les locaux étaient dépourvus de portes fonctionnelles et de portes palières, de dispositif d'accès postal et de raccordement à l'internet. Elle estime que les multiples carences caractérisent un manquement substantiel à l'obligation de délivrance conforme qui l'ont empêchée d'entrer effectivement en jouissance des lieux et de les utiliser conformément à leur destination contractuelle.Elle souligne que la résiliation unilatérale est fondée compte tenu des manquements caractérisés du bailleur et du préjudice commercial avéré et qu'au regard de l'urgence, elle n'avait pas à mettre en demeure le bailleur.
Elle invoque à titre subsidiaire, l'acceptation par le bailleur de la résiliation anticipée puisqu'il n'a émis aucune réserve ni objection quant à la validité ou l'effectivité du congé. Elle considère que la volonté conjointe des parties de mettre un terme au bail est manifeste au regard de l'état des lieux de sortie organisé le 12 octobre 2024 à l'initiative de l'agent immobilier. Elle sollicite à titre reconventionnel, l'indemnisation de ses préjudices liés à l'impossibilité d'exercer, la recherche de nouveaux locaux, les frais exposés.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 03 décembre 2025.
L'affaire fixée à l'audience du 10 février 2026 a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

Motifs

MOTIFS 

- Sur la qualification du bail et la résiliation

En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 

Le régime du bail commercial dérogatoire aux statuts des baux commerciaux suppose un accord express des parties lors de l'entrée dans les lieux conformément à l'article L 145-5 du code de commerce. Le bail dérogatoire est un contrat temporaire régi par la liberté contractuelle, permettant aux parties d'aménager la durée du bail et les conditions de la résiliation.

La SCI [W] produit un bail commercial dérogatoire au statut des baux commerciaux qui n'est ni signé ni paraphé par le preneur et ne contient aucune disposition relative à une résiliation unilatérale par le locataire.Ce bail n'est donc pas opposable au preneur. 

Dès lors, en l'absence de convention écrite régulièrement formée, il appartient au juge de rechercher la qualification juridique de la relation contractuelle au regard de l'activité exercée et du comportement des parties.

Le preneur dans son courrier de préavis du 4 juillet 2024 se réfère expressément à un bail dérogatoire et indique respecter le délai de préavis de un mois.
Un tel comportement manifeste de manière non équivoque son adhésion tacite aux modalités de résiliation convenues et permet de caractériser l'existence d'un accord de volonté sur le principe et les modalités du bail dérogatoire indépendamment du document non signé produit par le bailleur.

Le contrat de bail conclu pour une durée de un an est conforme aux exigences légales des baux dérogatoires prévues à l'article L 145-5 du code de commerce.

La stipulation du contrat qui prévoit une faculté de résiliation unilatérale moyennant le respect d'un délai de préavis de un mois organise une résiliation anticipée encadrée qui est compatible avec le caractère temporaire du bail et ne prive pas le contrat de sa substance.

Ainsi, l'absence de mention d'une résiliation unilatérale dans l'exemplaire non signé ne fait pas obstacle à la résiliation exercée par le preneur dès lors qu'elle est conforme à la volonté commune des parties. 

Cette volonté commune ressort également du comportement du bailleur qui à la suite de la notification de la résiliation a gardé le silence, accepté la remise des clés et a procédé à l'état des lieux de sortie sans émettre la moindre réserve, ce qui confirme que la possibilité de résiliation anticipée est entrée dans le champs contractuel.

La Société [P] PATRIMOINE a ainsi respecté le préavis d'un mois contractuellement prévu. Il en découle que la résiliation unilatérale exercée par le preneur est valable et produit effet à l'issue du préavis.

Le bail dérogatoire a donc pris fin le 4 août 2024.

- Sur les loyers impayés et les manquements à l'obligation de délivrance 

Compte tenu de la résiliation du bail conformément à la volonté commune des parties, le bailleur ne peut prétendre au paiement des loyers pour les mois postérieurs à l'expiration du préavis.

Le preneur n'a versé que la moitié du dépôt de garantie soit 1100 €.
 
Il a été dispensé du paiement du loyer pour le mois de mai 2024. La Société [P] PATRIMOINE est redevable des loyers des mois de juin et juillet 2024 soit 2640€ (1320 x2) dont il convient de déduire la somme de 1000€ au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Aucun élément ne permet de retenir un accord des parties sur la prise en charge par le preneur de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux et sur une indemnité de résiliation de 10%. 
Aucun élément ne permet davantage de considérer que le preneur soit à l'origine de la remise tardive des clés.

La SCI [W] ne peut donc solliciter que le paiement de la somme de 1 640€ (2640€-1000€).

La société [P] PATRIMOINE invoque pour se soustraire au paiement, les manquements du bailleur à l'obligation de délivrance.

L'analyse des échanges de mails et de SMS entre les parties permet d'établir que le 31 mai 2024, la Société [P] PATRIMOINE a signalé de nombreux dysfonctionnements et inachèvements. Le 6 juin 2024, elle a signalé un problème de ventilation et de VMC dans les combles et un déplacement de tuiles. L'absence de possibilité de raccordement à l'internet a également été évoquée à plusieurs reprises. Sont également évoqués l'absence de porte palière, d'accès pour la poste et le fait que les locaux sont accessibles depuis les parties communes de l'immeuble.
L'ensemble des éléments permettent de considérer que le bailleur a effectivement manqué à son obligation de délivrance conforme, de sorte que le preneur est fondé à invoquer l'exception d'inexécution dès lors qu'il n'a pu user des locaux conformément à leur destination à savoir l'activité de gestionnaire de patrimoine, courtage et transaction immobilière. L'absence de mise en demeure préalable est sans incidence au vu de l'urgence caractérisée par l'impossibilité d'exercer son activité notamment en l'absence de raccordement internet fonctionnel.

Il convient de débouter la SCI [W] de l'ensemble de ses demandes.

- Sur la demande d'indemnisation de la société [P] PATRIMOINE

La Société [P] PATRIMOINE sollicite une indemnité pour le préjudice financier qu'elle dit avoir subi sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil.
Force est de constater qu'elle ne produit aucun élément de nature à caractériser son préjudice.
En l'absence d'élément probatoire, il convient de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

- Sur les mesures de fin de jugement

L'exécution provisoire du jugement est de droit par application de l'article 514 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SCI [W] qui succombe à payer à la Société [P] PATRIMOINE la somme de 1000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'engager.

La SCI [W] est condamnée aux dépens de l'instance.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI [W] de l'ensemble de ses demandes.

Déboute la Société [P] PATRIMOINE de sa demande indemnitaire.

Condamne la SCI [W] à payer à la Société [P] PATRIMOINE la somme de 1000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI [W] aux entiers dépens.

Rappelle que le jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT

MINUTE N° : /2026
JUGEMENT DU : 14 Avril 2026
DOSSIER N° : 25/00158 - N° Portalis DB3A-W-B7J-EB6I
NAC : 30B
AFFAIRE : S.C.I. [W] C/ S.A.R.L. [P] PATRIMOINE


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

CONTENTIEUX GENERAL CIVIL

COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Mme MALLET, Vice-Présidente

Statuant par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : Mme VERGNES, Greffière


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [W]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Coraline GRIMAUD de la SELARL CGAVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant, Me Luc RIMAILLOT, avocat au barreau d’ALBI, avocat postulant


DEFENDERESSE

S.A.R.L. [P] PATRIMOINE
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Fabienne BEX, avocat au barreau d’ALBI, avocat postulant, Me Jean-Philippe TOUATI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant






Clôture prononcée le : 03 Décembre 2026
Débats tenus à l'audience du : 10 Février 2026
Jugement prononcé par sa mise à disposition au greffe le 14 Avril 2026



EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un bail commercial dérogatoire au statut des baux commerciaux, la SCI [W] a loué à la Société [P] PATRIMOINE un bien immobilier sis [Adresse 3] à GAILLAC pour une durée de un an, du 1er mai 2024 au 30 avril 2025, moyennant un loyer de 13 200 € HT par an, soit 1 100 € HT par mois.

Une franchise a été accordée au preneur pour le mois de mai 2024. La première échéance du mois de juin 2024 est demeuré impayée et seule la moitié du dépôt de garantie de 2 200€ a été réglée.

Par un courrier du 4 juillet 2024, la Société [P] PATRIMOINE informait la SCI [W] de sa décision de résilier le bail à effet du 4 août 2024.

Par courrier du 22 octobre 2024, le bailleur rappelait à son locataire son engagement contractuel et le mettait en demeure de régler sa dette locative.

Les clés ont été restituées à l’agence le 12 octobre 2024 à la suite d’un état des lieux contradictoire. 

La société [W] a été autorisée, par ordonnance en date du 3 décembre 2024 à procéder à une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de la société [P] PATRIMOINE à hauteur de 15 000 euros qui est demeurée infructueuse. 

Par exploit en date du 28 janvier 2025, la SCI [W] a fait citer la Société [P] PATRIMOINE devant le tribunal judiciaire d'Albi pour obtenir le paiement de sa dette locative.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique, la SCI [W] demande au tribunal de : 
Vu les articles L.145-1, L.145-5 du code de commerce, les articles 1212, 1737 et 608 du code civil, 
Vu la jurisprudence citée,
Vu le bail,
-Débouter la société [P] PATRIMOINE de l’intégralité de ses demandes
-Condamner la société [P] PATRIMOINE au paiement des loyers soit la somme de 13 200 euros, 
-Condamner la société [P] PATRIMOINE au paiement de la somme de 702 euros au titre du remboursement au prorata temporis de la taxe foncière, 
-Condamner la société [P] PATRIMOINE au paiement de la somme de1 390, 20 euros au titre de l’indemnité forfaitaire prévue au contrat,
-Condamner [P] PATRIMOINE à verser à [W] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
-Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
-Condamner [P] PATRIMOINE aux entiers dépens, en ce compris les frais liés à l'exécution de la décision à intervenir, lesquels pourront faire l'objet d'un recouvrement direct en application de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [W] fait valoir qu'il s'agit d'un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux qui ne contient pas de clause de résiliation unilatérale ou anticipée à l'exception de la clause résolutoire sanctionnant le défaut de paiement des loyers. Elle fait observer qu'elle n'a jamais donné son accord pour une résiliation anticipée qui lui a été imposée et que si elle en a pris acte, elle n'a pas pour autant renoncé au paiement des loyers et que le fait de ne pas avoir contesté les termes du congé ne vaut pas acceptation de la résiliation anticipée laquelle ne se présume pas et doit être certaine et non équivoque. Elle estime que la seule remise des clés même accompagnée d'un état des lieux et ou le silence du bailleur ne suffit pas à caractériser l'accord du bailleur.
Elle considère que le preneur est tenu de la totalité des sommes dues au titre du bail commercial dérogatoire jusqu'à son terme. De la même manière, elle souligne que si le bail est qualifié de professionnel, le preneur ne peut être exonéré du paiement des loyers. Elle estime que le preneur est redevable du paiement des loyers, de la taxe foncière et de la majoration de 10%.
En réponse aux moyens du preneur, elle fait valoir qu'elle a satisfait à son obligation de délivrance. Elle précise que si des portes « palières » devaient être installées en vue d'une sous-location, celle ci n'était pas effective lors de l'entrée dans les lieux, de sorte que leur absence ou leur dysfonctionnement ne constituait pas un obstacle à l'exercice de son activité par la société [P] PATRIMOINE. Elle ajoute que s'il y avait quelques ajustements sur le local, elle a consenti une franchise de loyer d'un mois, le temps d'effectuer les derniers travaux. Elle s'oppose à la demande reconventionnelle faisant état de l'absence de défaut ou de vice et que d'ailleurs l'état des lieux de sortie fait état de menuiseries et serrureries neuves et que l'accès à la fibre était possible. Elle estime qu'il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire rappelant que l'inexécution contractuelle perdure depuis le mois de juin 2024.

Par dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 octobre 2025, la Société [P] PATRIMOINE demande à la juridiction de : 
A titre principal, 
-DEBOUTER la société [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre subsidiaire, 
Vu l’article 1719-1° du Code civil, 
Vu les 2ème et 5ème alinéas de l’article 1217 du Code civil,
-DEBOUTER la société [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;
A titre très subsidiaire, 
-DEBOUTER la société [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

A titre reconventionnel , 

-CONDAMNER la société [W] à verser à la société A CŒUR PATRIMOINE la somme de 15.000 euros, sauf à parfaire, à titre d’indemnisation de ses préjudices ;
En tout état de cause, 
-CONDAMNER la société [W] à payer à la société A CŒUR PATRIMOINE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER la société [W] aux entiers dépens de la procédure.

Elle fait valoir que les parties se sont accordées sur la signature d'un bail professionnel avec prise d'effet au 1er mai 2024, faculté de résiliation anticipée pour le preneur, franchise des loyers pour le mois de mai 2024 et autorisation de sous location. Elle indique qu'elle n'a jamais été destinataire du bail à l'issue d'une signature en ligne et que lors de son entrée dans les lieux le 25 mai 2024, elle a constaté que contrairement aux allégations du bailleur, de nombreux équipements étaient manquants ou dysfonctionnels rendant inutilisables les locaux et que surtout les locaux n'étaient pas dotés de portes palières et laissaient les bureaux accessibles depuis les parties communes de l'immeuble rendant leur sécurisation impossible. Elle ajoute qu'aucun dispositif type Pass PTT n'était prévu pour les locaux et qu'il était impossible aux agents des postes d'accéder aux boites à lettres. Elle fait également état de l'absence d'équipement de raccordement à internet.
Elle considère que l'impossibilité de se raccorder à internet, l'état inachevé des locaux et leur absence de sécurisation l'ont empêchée de prendre possession effective des locaux pour y exercer son activité et que dans ces conditions en l'absence de réaction du bailleur, elle a été contrainte de résilier le bail.
Elle invoque à titre principal l'absence de bail dérogatoire signé par les parties, le bail n'étant ni signé ni paraphé par le locataire, les parties ne s'étant accordées que sur un bail professionnel conformément à l'annonce publiée. Elle explique qu'elle conteste la validité et l'opposabilité du bail produit qu'elle n'a pas signé et qui n'est pas celui qui avait été soumis à sa signature électronique. A titre subsidiaire, elle invoque le manquement par le bailleur à son obligation de délivrance conforme en rappelant que les locaux étaient dépourvus de portes fonctionnelles et de portes palières, de dispositif d'accès postal et de raccordement à l'internet. Elle estime que les multiples carences caractérisent un manquement substantiel à l'obligation de délivrance conforme qui l'ont empêchée d'entrer effectivement en jouissance des lieux et de les utiliser conformément à leur destination contractuelle.Elle souligne que la résiliation unilatérale est fondée compte tenu des manquements caractérisés du bailleur et du préjudice commercial avéré et qu'au regard de l'urgence, elle n'avait pas à mettre en demeure le bailleur.
Elle invoque à titre subsidiaire, l'acceptation par le bailleur de la résiliation anticipée puisqu'il n'a émis aucune réserve ni objection quant à la validité ou l'effectivité du congé. Elle considère que la volonté conjointe des parties de mettre un terme au bail est manifeste au regard de l'état des lieux de sortie organisé le 12 octobre 2024 à l'initiative de l'agent immobilier. Elle sollicite à titre reconventionnel, l'indemnisation de ses préjudices liés à l'impossibilité d'exercer, la recherche de nouveaux locaux, les frais exposés.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 03 décembre 2025.
L'affaire fixée à l'audience du 10 février 2026 a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS 

- Sur la qualification du bail et la résiliation

En vertu de l'article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. 

Le régime du bail commercial dérogatoire aux statuts des baux commerciaux suppose un accord express des parties lors de l'entrée dans les lieux conformément à l'article L 145-5 du code de commerce. Le bail dérogatoire est un contrat temporaire régi par la liberté contractuelle, permettant aux parties d'aménager la durée du bail et les conditions de la résiliation.

La SCI [W] produit un bail commercial dérogatoire au statut des baux commerciaux qui n'est ni signé ni paraphé par le preneur et ne contient aucune disposition relative à une résiliation unilatérale par le locataire.Ce bail n'est donc pas opposable au preneur. 

Dès lors, en l'absence de convention écrite régulièrement formée, il appartient au juge de rechercher la qualification juridique de la relation contractuelle au regard de l'activité exercée et du comportement des parties.

Le preneur dans son courrier de préavis du 4 juillet 2024 se réfère expressément à un bail dérogatoire et indique respecter le délai de préavis de un mois.
Un tel comportement manifeste de manière non équivoque son adhésion tacite aux modalités de résiliation convenues et permet de caractériser l'existence d'un accord de volonté sur le principe et les modalités du bail dérogatoire indépendamment du document non signé produit par le bailleur.

Le contrat de bail conclu pour une durée de un an est conforme aux exigences légales des baux dérogatoires prévues à l'article L 145-5 du code de commerce.

La stipulation du contrat qui prévoit une faculté de résiliation unilatérale moyennant le respect d'un délai de préavis de un mois organise une résiliation anticipée encadrée qui est compatible avec le caractère temporaire du bail et ne prive pas le contrat de sa substance.

Ainsi, l'absence de mention d'une résiliation unilatérale dans l'exemplaire non signé ne fait pas obstacle à la résiliation exercée par le preneur dès lors qu'elle est conforme à la volonté commune des parties. 

Cette volonté commune ressort également du comportement du bailleur qui à la suite de la notification de la résiliation a gardé le silence, accepté la remise des clés et a procédé à l'état des lieux de sortie sans émettre la moindre réserve, ce qui confirme que la possibilité de résiliation anticipée est entrée dans le champs contractuel.

La Société [P] PATRIMOINE a ainsi respecté le préavis d'un mois contractuellement prévu. Il en découle que la résiliation unilatérale exercée par le preneur est valable et produit effet à l'issue du préavis.

Le bail dérogatoire a donc pris fin le 4 août 2024.

- Sur les loyers impayés et les manquements à l'obligation de délivrance 

Compte tenu de la résiliation du bail conformément à la volonté commune des parties, le bailleur ne peut prétendre au paiement des loyers pour les mois postérieurs à l'expiration du préavis.

Le preneur n'a versé que la moitié du dépôt de garantie soit 1100 €.
 
Il a été dispensé du paiement du loyer pour le mois de mai 2024. La Société [P] PATRIMOINE est redevable des loyers des mois de juin et juillet 2024 soit 2640€ (1320 x2) dont il convient de déduire la somme de 1000€ au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Aucun élément ne permet de retenir un accord des parties sur la prise en charge par le preneur de la taxe foncière et de la taxe sur les bureaux et sur une indemnité de résiliation de 10%. 
Aucun élément ne permet davantage de considérer que le preneur soit à l'origine de la remise tardive des clés.

La SCI [W] ne peut donc solliciter que le paiement de la somme de 1 640€ (2640€-1000€).

La société [P] PATRIMOINE invoque pour se soustraire au paiement, les manquements du bailleur à l'obligation de délivrance.

L'analyse des échanges de mails et de SMS entre les parties permet d'établir que le 31 mai 2024, la Société [P] PATRIMOINE a signalé de nombreux dysfonctionnements et inachèvements. Le 6 juin 2024, elle a signalé un problème de ventilation et de VMC dans les combles et un déplacement de tuiles. L'absence de possibilité de raccordement à l'internet a également été évoquée à plusieurs reprises. Sont également évoqués l'absence de porte palière, d'accès pour la poste et le fait que les locaux sont accessibles depuis les parties communes de l'immeuble.
L'ensemble des éléments permettent de considérer que le bailleur a effectivement manqué à son obligation de délivrance conforme, de sorte que le preneur est fondé à invoquer l'exception d'inexécution dès lors qu'il n'a pu user des locaux conformément à leur destination à savoir l'activité de gestionnaire de patrimoine, courtage et transaction immobilière. L'absence de mise en demeure préalable est sans incidence au vu de l'urgence caractérisée par l'impossibilité d'exercer son activité notamment en l'absence de raccordement internet fonctionnel.

Il convient de débouter la SCI [W] de l'ensemble de ses demandes.

- Sur la demande d'indemnisation de la société [P] PATRIMOINE

La Société [P] PATRIMOINE sollicite une indemnité pour le préjudice financier qu'elle dit avoir subi sur le fondement des articles 1217 et 1231-1 du code civil.
Force est de constater qu'elle ne produit aucun élément de nature à caractériser son préjudice.
En l'absence d'élément probatoire, il convient de la débouter de sa demande de dommages et intérêts.

- Sur les mesures de fin de jugement

L'exécution provisoire du jugement est de droit par application de l'article 514 du code de procédure civile.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner la SCI [W] qui succombe à payer à la Société [P] PATRIMOINE la somme de 1000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'engager.

La SCI [W] est condamnée aux dépens de l'instance.

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déboute la SCI [W] de l'ensemble de ses demandes.

Déboute la Société [P] PATRIMOINE de sa demande indemnitaire.

Condamne la SCI [W] à payer à la Société [P] PATRIMOINE la somme de 1000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Condamne la SCI [W] aux entiers dépens.

Rappelle que le jugement bénéficie de l'exécution provisoire de droit. 

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-1, code de commerce L145-5, code civil 1212, code civil 1737, code civil 608, code de procedure civile 816). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 28 octobre 2025 · Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00324

  en commun : code de commerce L145-5, code civil 1212, code civil 1737

• 25 août 2026 · Tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 26/00096

  en commun : code de commerce L145-5, code civil 1212, code civil 1737

• 29 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Draguignan · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/03411

  en commun : code de commerce L145-1, code de commerce L145-5, code civil 1737

• 12 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Montpellier · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/05454

  en commun : code de commerce L145-1, code de commerce L145-5, code civil 1737

• 6 août 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 21/09372

  en commun : code de commerce L145-1, code de commerce L145-5, code civil 1212

• 29 janvier 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/07057

  en commun : code civil 1212, code civil 1737

• 25 septembre 2025 · Cour d'appel de Lyon · Autre · n° 21/07964

  en commun : code de commerce L145-5, code civil 1737

• 25 septembre 2025 · Cour d'appel de Lyon · Autre · n° 21/07962

  en commun : code de commerce L145-5, code civil 1737

Mise à jour de la source le 2026-04-14T18:23:54.123Z.