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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Privas, 1ere CHAMBRE, 21 avril 2026, n° 24/01810

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Motifs

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 15 avril 2021, Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S], acquéreurs, ont signé un compromis de vente avec Monsieur [P] [T], vendeur, portant sur une maison à usage d’habitation située à [Adresse 4], cadastrée section AR n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], au prix de 152.000 euros.

L’agence immobilière ESPANET IMMOBILIER avait été désignée dans le cadre d’un mandat de vente en date du 16 décembre 2020.

En 2019, Monsieur [P] [T] avait réalisé des travaux sur la toiture consistant en la pose de tuiles de « courant » neuves sur une plaque de sous-toiture de type FLEXOUTUILE et la réutilisation de tuiles de « couvert » anciennes ».

En mai 2021, Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] se sont plaints d’infiltrations au niveau de la toiture suite à un épisode pluvieux, et Monsieur [P] [T] est intervenu pour réaliser des travaux de reprise.

Par acte authentique du 29 juin 2021, reçu par Maître [E] [B] [Y], notaire à [Localité 4] (30), la vente a été réitérée.

En septembre 2021, la société [X] est intervenue chez Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] afin de procéder à la démolition d’une cheminée.

Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] se sont plaints de nouvelles infiltrations en novembre 2021.

Un procès-verbal d’échec de conciliation a été dressé le 08 juin 2022.

La société EUREXO a été mandatée par la protection juridique de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S], donnant lieu rapport d’expertise amiable non contradictoire en date du 23 novembre 2022.

Par actes d’huissier de justice du 17 février 2023, Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] ont assigné Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 15 juin 2023, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [K] [M], expert judiciaire, pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport définitif le 31 janvier 2024, au contradictoire de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] et de Monsieur [P] [T], la SARL [U] [H] ne s’étant pas présentée à l’accédit. 

A défaut d’accord, Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] ont, par actes de commissaire de justice des 17 et 18 juin 2024, assigné Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] au fond devant le tribunal judiciaire de Privas aux fins de les voir condamner solidairement à les indemniser de leur préjudice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2026, à effet différé au 08 février 2026, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 10 février 2026.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] sollicitent de voir :
Condamner solidairement Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] à leur payer la somme de 41.600 euros à titre de dommages et intérêts, décomposée comme suit :21.600 euros au titre des travaux de reprise, qui sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d'expertise et le présent jugement ;20.000 euros au titre du préjudice moral ;Condamner solidairement Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] à leur payer aux dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et d’expertise judiciaire ;Ordonner l’exécution provisoire.
A l’appui de leurs demandes, Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] se prévalent de la garantie décennale prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du code civil.

Ils exposent d’abord que la présence de multiples infiltrations au niveau de la toiture en provenance de la couverture est due, d’une part, à la pose de tuiles en terre cuite inadaptées au climat de montagne, leur maison étant située à 1080 mètres d’altitude, et d’autre part, à diverses malfaçons, rendant la maison impropre à sa destination. Ils rappellent avoir acquis une maison d’habitation dont la toiture avait été refaite en 2019, conformément à l’annonce de l’agence immobilière.

Ils considèrent que Monsieur [P] [T], qui a la qualité de constructeur, doit être considéré à la fois comme le maître de l’ouvrage et le maître d’œuvre des travaux de réfection de la toiture, tandis que la responsabilité de la SARL [U] [H] est engagée pour avoir fourni les tuiles litigieuses. Ils soulignent que celle-ci n’a pas justifié de sa garantie d’assurance.

S’agissant de leurs préjudices, Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] se fondent sur le montant des travaux de reprise évalué par l’expert judiciaire, et font valoir que la résistance abusive des défendeurs leur a causé un préjudice moral ainsi qu’un préjudice de jouissance.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, Monsieur [P] [T] demande quant à lui de voir :
A titre principal : rejeter les demandes de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] ;A titre subsidiaire : Condamner la SARL [C] [H] à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;Réduire les dommages et intérêts alloué au titre de travaux de reprise ;Rejeter la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;En tout état de cause : Condamner solidairement Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner solidairement Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] aux dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et d’expertise judiciaire.
Pour s’opposer aux prétentions des demandeurs, Monsieur [P] [T] fait d’abord valoir que les travaux réalisés ne relèvent pas de la garantie décennale en ce qu’ils sont de faible importance et n’ont pas conduit à incorporer d’éléments nouveaux à la toiture existante, ce qui n’est pas le cas d’un simple remplacement de tuiles.

Sur le fond et concernant les désordres liés au matériau inadapté des tuiles utilisées au climat de montagne, il considère qu’il appartenait à l’agence immobilière d’attirer l’attention du vendeur et des acquéreurs sur ce point, manquant ainsi à son obligation de conseil.

Il soutient que les nouvelles infiltrations survenues en 2021 et dues aux malfaçons constatées par l’expert en réalité la conséquence de lourds travaux réalisés par les défendeurs sur la toiture en septembre 2021. Il conteste que ces malfaçons existaient au moment de la vente.

Il termine en indiquant le montant des travaux de reprise allégué par les demandeurs est disproportionné.

La SARL [U] [H] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026.


EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] contre la Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] solidairement :

Sur la responsabilité de la Monsieur [P] [T] :

En vertu de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, c’est-à-dire sans faute prouvée, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, non apparent au moment de la réception, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère, laquelle doit revêtir les caractères de la force majeure : extériorité, imprévisibilité, irrésistibilité. La charge de la preuve de cette cause étrangère incombe à celui qui l’invoque.

Il est constant que lorsqu’il s’agit de travaux sur existants, constituent des ouvrages, les travaux importants réalisés avec des apports de matériaux nouveaux et consistant en une transformation de l’immeuble existant et en une véritable rénovation et non une simple réhabilitation.

L’article 1792-4-3 de ce code énonce que les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.

En matière de responsabilité du vendeur-constructeur, le point de départ des garanties légales dont il est débiteur ne peut être fixé au jour d’une réception des travaux forcément inexistante, il est donc admis de les faire courir à compter du jour de l’achèvement des travaux (3ème Civ., 19 sept. 2019, n° 18-19.918).

Les acquéreurs de l’ouvrage bénéficient de la garantie décennale, le droit d’action suivant automatiquement la chose vendue (3ème Civ., 12 juillet 2018, n° 17-20.627). 

En l’espèce, dans son rapport du 31 janvier 2024, l’expert judiciaire évoque d’abord un « ‘‘ remaniement ’’ de la toiture (Réfection partielle) » par Monsieur [P] [T] en 2019, consistant en la pose de tuiles de « courant » neuves sur une plaque de sous-toiture de type FLEXOUTUILE et la réutilisation de tuiles de « couvert » anciennes ».

Il précise que lors de sa réintervention en mai 2021, Monsieur [P] [T] a procédé au « Remplacement d’un grand nombre de tuiles cassées et déplacées principalement autour d’une grande fenêtre de toit et d’une cheminée ».

L’étendue des travaux réalisés par Monsieur [P] [T] n’est pas utilement contestée par Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] qui conviennent que la mention « toiture refaite » figurant à l’annonce publiée par l’agence immobilière ESPANET IMMOBILIER, non mise en cause de part et d’autre, était erronée.

L’expert relève ensuite trois types de désordres :
Des malfaçons au niveau des recouvrements longitudinaux et transversaux jugés irréguliers voire insuffisants, suite à des glissements de tuiles et des différences dimensionnelles entre tuiles neuves et tuiles anciennes ;Des malfaçons au niveau des points singuliers de couverture, à savoir l’étroitesse des couloirs d’évacuation d’eau autour des fenêtres du toit, et les défauts de réalisation des abergements autour des cheminées ;La non-conformité des tuiles en place (en terre cuite) et du type d’écran d’étanchéité (FLEXOUTUILE) au respecter la réglementation « Guide des couvertures en climat de montagne » établi par le CSTB en 2011, applicable à partir de 900 mètres d’altitude.
Ces désordres sont en outre confirmés par les photographies annexées au rapport d’expertise amiable du 24 novembre 2022 produit par les demandeurs, non contradictoire mais corroboré par l’expertise judiciaire.

Il en résulte que contrairement à ce que soutient Monsieur [P] [T], les travaux réalisés dépassent le simple changement de quelques tuiles (couloirs d’évacuation, abergements), qu’ils concernent l’intégralité ou presque de la surface de la toiture, élément structurel indispensable de la maison d’habitation, et impactent son étanchéité, de sorte qu’ils doivent être qualifiés d’ouvrage au sens des dispositions précitées, sans que puisse être opposé aux demandeurs l’absence de réfection totale au sens technique du terme (zinguerie…) ou encore la réutilisation de tuiles anciennes.

Ce dernier, qui confirme avoir réalisé lui-même ces travaux, doit par ailleurs être qualifié de maître d’œuvre et donc de constructeur.

S’agissant de la gravité des désordres listés par l’expert, celui-ci conclut à l’absence d’étanchéité totale de la toiture, avec plusieurs entrées d’eau.



Ils ont en outre entraîné la survenue de dommages, à savoir de multiples infiltrations intérieures en provenance de la couverture, confirmées par les photographies prises par l’expert privé mandaté par la protection juridique de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] le 23 novembre 2022 et non contestées, de sorte qu’il est établi qu’ils affectent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination.

Si Monsieur [P] [T] invoque le caractère apparent de ces vices, il convient de prendre en compte le fait que Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] sont des particuliers, profanes en matière de construction, et qu’il ne pouvait être attendu de Monsieur [J] [O] qu’il décèle à l’œil nu, lors d’une brève montée sur le toit de la maison durant la visite du bien, leur existence ainsi que leur étendue. 

De surcroît, il est constant que les infiltrations ne sont apparues que suite à des épisodes pluvieux, en premier lieu en mai 2021, l’expert judiciaire ayant lui-même recouru à une mise en eau réalisée le 12 octobre 2023 afin de procéder à ses constatations. 

Conformément au régime de responsabilité du vendeur-constructeur, il convient de fixer le point de départ des garanties légales au jour de l’achèvement des travaux, soit en 2019 à défaut de plus ample précision.

Les vices, cachés au moment de la vente, sont ainsi apparus dans le délai d’épreuve décennale.

Il en résulte qu’à ce stade, la responsabilité de Monsieur [P] [T] est présumée.

En défense, Monsieur [P] [T] soutient que les travaux réalisés par la société SARROUBEE en septembre 2021 aux fins de démolition d’une cheminée constitueraient une cause étrangère exonératoire de sa responsabilité.

Ces travaux ont nécessité, selon la réponse de l’expert judiciaire à un dire de son conseil du 18 décembre 2023, « la réfection de la zone de toiture concernée par la démolition ainsi qu’une partie du faîtage ».

Il convient néanmoins de remarquer que les premières infiltrations constatées en mai 2021 sont antérieures de plusieurs mois à l’intervention de cette société.

De plus, l’expert judiciaire ne retient aucun lien d’imputabilité entre lesdits travaux et les désordres constatés, sur lequel Monsieur [P] [T], qui ne produit que deux pièces à l’appui de ses conclusions, ne fournit lui-même aucune explication.

Il en résulte que Monsieur [P] [T] ne démontre pas la cause étrangère qu’il invoque.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la responsabilité de la Monsieur [P] [T], maître d’œuvre, est engagée sur le fondement de la garantie décennale à l’égard de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S], maîtres de l’ouvrage.

Sur la responsabilité de la SARL [U] [H] :

Conformément à l’article 1792-4 du code civil, le fabriquant est solidairement responsable des obligations mises à la charge du maître d’œuvre en application des dispositions précitées.

Il est constant qu’en application de ces dispositions, le vendeur-constructeur qui achète les matériaux pour réaliser des travaux dans sa maison ne peut rechercher la responsabilité de son fournisseur que sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ou, le cas échéant, du droit de la consommation.

En l’espèce, aucun document écrit n’a été établi pour l’intervention de la SARL [U] [H] alléguée par Monsieur [P] [T], en 2019 comme en 2021.

Dans son compte-rendu de visite du 10 août 2023 ainsi que dans son rapport du 31 janvier 2024, l’expert judiciaire indique, reprenant vraisemblablement en cela les déclarations des parties, que pour les travaux, Monsieur [P] [T] a été assisté d’un ami d’enfance, le gérant de la SARL [U] [H], sans précision de l’identité exacte de celui-ci, mais également de « membres de sa famille ».

Dans sa réponse à un dire du conseil des demandeurs en date du 27 août 2032, l’expert indique par ailleurs que « Lors de l’intervention du 20 mai 2021, M. [T] a évoqué la présence de M. [U] en qualité de personne physique. Aucun élément dans le dossier atteste de l’intervention sur site de la personne morale « Sarl [C] toiture ».

Faute pour Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] de démontrer l’intervention de la SARL [U] personne morale, celle-ci ne saurait voir engager sa responsabilité sur le fondement de la garantie décennale solidairement avec Monsieur [P] [T].

En conséquence, la demande de ce chef de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] sera rejetée.

La question de l’éventuelle responsabilité de droit commun de la SARL [U] [H] en tant que fournisseur sera donc étudiée au stade de l’appel en garantie formée par Monsieur [P] [T].

Sur les préjudices de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] :

Sur les travaux de reprise :
L’expert chiffre le coût des travaux de reprise à réaliser à la somme de 5000 euros hors taxes afin de remédier aux désordres et malfaçons constatés en vue d’obtenir une couverture étanche dans sa conception d’origine, et à la somme de 18.000 euros hors taxes pour respecter la réglementation « Guide des couvertures en climat de montagne » établi par le CSTB en 2011.

Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] estiment ces travaux de reprise à 21.600 euros toutes charges comprises, en produisant trois devis datés de mars et juin 2022 d’un montant situé entre 15.314 et 28.968 euros toutes charges comprises.

Ces sommes ne sont pas discutées en défense y compris à titre subsidiaire.

Il sera donc retenu la somme réclamée par les demandeurs.

En conséquence, Monsieur [L] [T] sera condamné à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] la somme de 21.600 euros toutes taxes comprises à titre de dommages et intérêts, au titre des travaux de reprise.

La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 31 janvier 2024, date du dépôt du rapport d'expertise et le présent jugement.

Sur le préjudice moral :
Aucune demande au titre du préjudice de jouissance n’étant formulée par Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] au dispositif de leurs conclusions, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Au surplus, force est de constater que l’expert ne retient aucun préjudice de jouissance au profit de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S].

En revanche, les manquements de Monsieur [P] [T] et les tracas liés à la procédure judiciaire causent à Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] un préjudice moral qu’il convient d’indemniser, mais seulement, au regard de ces considérations, à hauteur de 2000 euros. 

Sur l’appel en garantie de Monsieur [P] [T] contre la SARL [U] [H] :

Aux termes de l’article 1231-1 du code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
 
L’engagement de la responsabilité civile contractuelle suppose la démonstration cumulative d’une faute contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce dommage.

Il est établi que la SARL PARTLONG [H] a fourni les matériaux de couverture à Monsieur [P] [T] (tuiles neuves et plaque de toit de type FLEXOUTUILE), comme en témoigne la facture émise par la société POINT P en date du 31 décembre 2018, non versée aux débats mais annexée au rapport d’expertise amiable du 24 novembre 2022 produit par les demandeurs.

Bien que cette facture ait été émise au nom de la SARL [U] TOITURE et non de Monsieur [P] [T], il ressort de l’ensemble des éléments versés aux débats, notamment des échanges de mails entre les parties et protagonistes du dossier ainsi que des deux rapports d’expertise, que ces tuiles sont bien celles ayant servi à la réfection partielle de la toiture du bien acquis par Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S].

Or, la SARL [U] TOITURE, professionnel du bâtiment, aurait dû fournir des tuiles adaptées à un climat de montagne et donc au lieu de situation du bien à plus 1000 mètres d’altitude, en adéquation avec les normes applicables en la matière telles qu’elle résulte notamment du « Guide des couvertures en climat de montagne » établi par le CSTB en 2011.

La SARL [U] TOITURE n’a pas constitué avocat pour faire valoir ses observations.

Par conséquent, il convient de condamner la SARL [U] [H] à garantir Monsieur [P] [T] des condamnations prononcées à son encontre au titre du désordre affectant les tuiles neuves posées, mais seulement à hauteur de 20% compte tenu de ce qui précède et notamment de l’absence de preuve de son intervention sur place.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H], parties perdantes condamnées aux dépens, seront en outre condamnés in solidum à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Monsieur [P] [T] de ce chef sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui sera donc ordonnée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] la somme de 23.600 euros à titre de dommages et intérêts, décomposée comme suit :
21.600 euros toutes charges comprises au titre des travaux de reprise ;2000 euros au titre du préjudice moral ;
DIT que la somme de 21.600 euros due au titre des travaux de reprises sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 31 janvier 2024, date du dépôt du rapport d'expertise et la date du présent jugement ;

REJETTE la demande de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] tendant à voir condamner la SARL PARTLONG [H] solidairement avec Monsieur [P] [T] ;

CONDAMNE la SARL [U] [H] à garantir Monsieur [P] [T] à hauteur de 20% des condamnations prononcées à son encontre ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] aux dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [P] [T] contre Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.


Le greffier La présidente
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PRIVAS
1ERE CHAMBRE

JUGEMENT DU 21 Avril 2026

Minute N° 
DOSSIER : N° RG 24/01810 - N° Portalis DBWS-W-B7I-EF4F


copie exécutoire 
la SELAFA AVOCAJURIS
la SCP TOURNIER & ASSOCIES


DEMANDEURS

Monsieur [J] [O]
né le 01 Mars 1962 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Madame [A] [S] épouse [O]
née le 11 Février 1964 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

représentés par la SELAFA AVOCAJURIS, avocats au barreau d’ARDECHE


DÉFENDEURS 

Monsieur [P] [T]
né le 17 Mars 1969 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

représenté par la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES

S.A.R.L. [U] [H], dont le siège social est sis [Adresse 3]

sans avocat constitué 



COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRÉSIDENTE : Loïse PREVOST

Statuant à juge unique en application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile ;

Greffier lors des débats : Marjorie MOYSSET
Greffier lors du prononcé de la décision : Audrey GUILLOT

Clôture prononcée le 08 février 2026
Débats tenus à l'audience du 10 Février 2026
Jugement prononcé le 21 Avril 2026, par mise à disposition au greffe ;


EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 15 avril 2021, Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S], acquéreurs, ont signé un compromis de vente avec Monsieur [P] [T], vendeur, portant sur une maison à usage d’habitation située à [Adresse 4], cadastrée section AR n° [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], au prix de 152.000 euros.

L’agence immobilière ESPANET IMMOBILIER avait été désignée dans le cadre d’un mandat de vente en date du 16 décembre 2020.

En 2019, Monsieur [P] [T] avait réalisé des travaux sur la toiture consistant en la pose de tuiles de « courant » neuves sur une plaque de sous-toiture de type FLEXOUTUILE et la réutilisation de tuiles de « couvert » anciennes ».

En mai 2021, Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] se sont plaints d’infiltrations au niveau de la toiture suite à un épisode pluvieux, et Monsieur [P] [T] est intervenu pour réaliser des travaux de reprise.

Par acte authentique du 29 juin 2021, reçu par Maître [E] [B] [Y], notaire à [Localité 4] (30), la vente a été réitérée.

En septembre 2021, la société [X] est intervenue chez Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] afin de procéder à la démolition d’une cheminée.

Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] se sont plaints de nouvelles infiltrations en novembre 2021.

Un procès-verbal d’échec de conciliation a été dressé le 08 juin 2022.

La société EUREXO a été mandatée par la protection juridique de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S], donnant lieu rapport d’expertise amiable non contradictoire en date du 23 novembre 2022.

Par actes d’huissier de justice du 17 février 2023, Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] ont assigné Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Privas aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance du 15 juin 2023, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [K] [M], expert judiciaire, pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport définitif le 31 janvier 2024, au contradictoire de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] et de Monsieur [P] [T], la SARL [U] [H] ne s’étant pas présentée à l’accédit. 

A défaut d’accord, Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] ont, par actes de commissaire de justice des 17 et 18 juin 2024, assigné Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] au fond devant le tribunal judiciaire de Privas aux fins de les voir condamner solidairement à les indemniser de leur préjudice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 janvier 2026, à effet différé au 08 février 2026, et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoiries du 10 février 2026.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 24 avril 2025, Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] sollicitent de voir :
Condamner solidairement Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] à leur payer la somme de 41.600 euros à titre de dommages et intérêts, décomposée comme suit :21.600 euros au titre des travaux de reprise, qui sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre la date du dépôt du rapport d'expertise et le présent jugement ;20.000 euros au titre du préjudice moral ;Condamner solidairement Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] à leur payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] à leur payer aux dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et d’expertise judiciaire ;Ordonner l’exécution provisoire.
A l’appui de leurs demandes, Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] se prévalent de la garantie décennale prévue aux articles 1792, 1792-1 et 1792-2 du code civil.

Ils exposent d’abord que la présence de multiples infiltrations au niveau de la toiture en provenance de la couverture est due, d’une part, à la pose de tuiles en terre cuite inadaptées au climat de montagne, leur maison étant située à 1080 mètres d’altitude, et d’autre part, à diverses malfaçons, rendant la maison impropre à sa destination. Ils rappellent avoir acquis une maison d’habitation dont la toiture avait été refaite en 2019, conformément à l’annonce de l’agence immobilière.

Ils considèrent que Monsieur [P] [T], qui a la qualité de constructeur, doit être considéré à la fois comme le maître de l’ouvrage et le maître d’œuvre des travaux de réfection de la toiture, tandis que la responsabilité de la SARL [U] [H] est engagée pour avoir fourni les tuiles litigieuses. Ils soulignent que celle-ci n’a pas justifié de sa garantie d’assurance.

S’agissant de leurs préjudices, Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] se fondent sur le montant des travaux de reprise évalué par l’expert judiciaire, et font valoir que la résistance abusive des défendeurs leur a causé un préjudice moral ainsi qu’un préjudice de jouissance.

Dans ses dernières écritures, notifiées par voie électronique le 17 septembre 2025, Monsieur [P] [T] demande quant à lui de voir :
A titre principal : rejeter les demandes de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] ;A titre subsidiaire : Condamner la SARL [C] [H] à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;Réduire les dommages et intérêts alloué au titre de travaux de reprise ;Rejeter la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ;En tout état de cause : Condamner solidairement Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner solidairement Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] aux dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et d’expertise judiciaire.
Pour s’opposer aux prétentions des demandeurs, Monsieur [P] [T] fait d’abord valoir que les travaux réalisés ne relèvent pas de la garantie décennale en ce qu’ils sont de faible importance et n’ont pas conduit à incorporer d’éléments nouveaux à la toiture existante, ce qui n’est pas le cas d’un simple remplacement de tuiles.

Sur le fond et concernant les désordres liés au matériau inadapté des tuiles utilisées au climat de montagne, il considère qu’il appartenait à l’agence immobilière d’attirer l’attention du vendeur et des acquéreurs sur ce point, manquant ainsi à son obligation de conseil.

Il soutient que les nouvelles infiltrations survenues en 2021 et dues aux malfaçons constatées par l’expert en réalité la conséquence de lourds travaux réalisés par les défendeurs sur la toiture en septembre 2021. Il conteste que ces malfaçons existaient au moment de la vente.

Il termine en indiquant le montant des travaux de reprise allégué par les demandeurs est disproportionné.

La SARL [U] [H] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026.


EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] contre la Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] solidairement :

Sur la responsabilité de la Monsieur [P] [T] :

En vertu de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, c’est-à-dire sans faute prouvée, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, non apparent au moment de la réception, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère, laquelle doit revêtir les caractères de la force majeure : extériorité, imprévisibilité, irrésistibilité. La charge de la preuve de cette cause étrangère incombe à celui qui l’invoque.

Il est constant que lorsqu’il s’agit de travaux sur existants, constituent des ouvrages, les travaux importants réalisés avec des apports de matériaux nouveaux et consistant en une transformation de l’immeuble existant et en une véritable rénovation et non une simple réhabilitation.

L’article 1792-4-3 de ce code énonce que les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs désignés aux articles 1792 et 1792-1 et leurs sous-traitants se prescrivent par dix ans à compter de la réception des travaux.

En matière de responsabilité du vendeur-constructeur, le point de départ des garanties légales dont il est débiteur ne peut être fixé au jour d’une réception des travaux forcément inexistante, il est donc admis de les faire courir à compter du jour de l’achèvement des travaux (3ème Civ., 19 sept. 2019, n° 18-19.918).

Les acquéreurs de l’ouvrage bénéficient de la garantie décennale, le droit d’action suivant automatiquement la chose vendue (3ème Civ., 12 juillet 2018, n° 17-20.627). 

En l’espèce, dans son rapport du 31 janvier 2024, l’expert judiciaire évoque d’abord un « ‘‘ remaniement ’’ de la toiture (Réfection partielle) » par Monsieur [P] [T] en 2019, consistant en la pose de tuiles de « courant » neuves sur une plaque de sous-toiture de type FLEXOUTUILE et la réutilisation de tuiles de « couvert » anciennes ».

Il précise que lors de sa réintervention en mai 2021, Monsieur [P] [T] a procédé au « Remplacement d’un grand nombre de tuiles cassées et déplacées principalement autour d’une grande fenêtre de toit et d’une cheminée ».

L’étendue des travaux réalisés par Monsieur [P] [T] n’est pas utilement contestée par Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] qui conviennent que la mention « toiture refaite » figurant à l’annonce publiée par l’agence immobilière ESPANET IMMOBILIER, non mise en cause de part et d’autre, était erronée.

L’expert relève ensuite trois types de désordres :
Des malfaçons au niveau des recouvrements longitudinaux et transversaux jugés irréguliers voire insuffisants, suite à des glissements de tuiles et des différences dimensionnelles entre tuiles neuves et tuiles anciennes ;Des malfaçons au niveau des points singuliers de couverture, à savoir l’étroitesse des couloirs d’évacuation d’eau autour des fenêtres du toit, et les défauts de réalisation des abergements autour des cheminées ;La non-conformité des tuiles en place (en terre cuite) et du type d’écran d’étanchéité (FLEXOUTUILE) au respecter la réglementation « Guide des couvertures en climat de montagne » établi par le CSTB en 2011, applicable à partir de 900 mètres d’altitude.
Ces désordres sont en outre confirmés par les photographies annexées au rapport d’expertise amiable du 24 novembre 2022 produit par les demandeurs, non contradictoire mais corroboré par l’expertise judiciaire.

Il en résulte que contrairement à ce que soutient Monsieur [P] [T], les travaux réalisés dépassent le simple changement de quelques tuiles (couloirs d’évacuation, abergements), qu’ils concernent l’intégralité ou presque de la surface de la toiture, élément structurel indispensable de la maison d’habitation, et impactent son étanchéité, de sorte qu’ils doivent être qualifiés d’ouvrage au sens des dispositions précitées, sans que puisse être opposé aux demandeurs l’absence de réfection totale au sens technique du terme (zinguerie…) ou encore la réutilisation de tuiles anciennes.

Ce dernier, qui confirme avoir réalisé lui-même ces travaux, doit par ailleurs être qualifié de maître d’œuvre et donc de constructeur.

S’agissant de la gravité des désordres listés par l’expert, celui-ci conclut à l’absence d’étanchéité totale de la toiture, avec plusieurs entrées d’eau.



Ils ont en outre entraîné la survenue de dommages, à savoir de multiples infiltrations intérieures en provenance de la couverture, confirmées par les photographies prises par l’expert privé mandaté par la protection juridique de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] le 23 novembre 2022 et non contestées, de sorte qu’il est établi qu’ils affectent la solidité de l’ouvrage et le rendent impropre à sa destination.

Si Monsieur [P] [T] invoque le caractère apparent de ces vices, il convient de prendre en compte le fait que Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] sont des particuliers, profanes en matière de construction, et qu’il ne pouvait être attendu de Monsieur [J] [O] qu’il décèle à l’œil nu, lors d’une brève montée sur le toit de la maison durant la visite du bien, leur existence ainsi que leur étendue. 

De surcroît, il est constant que les infiltrations ne sont apparues que suite à des épisodes pluvieux, en premier lieu en mai 2021, l’expert judiciaire ayant lui-même recouru à une mise en eau réalisée le 12 octobre 2023 afin de procéder à ses constatations. 

Conformément au régime de responsabilité du vendeur-constructeur, il convient de fixer le point de départ des garanties légales au jour de l’achèvement des travaux, soit en 2019 à défaut de plus ample précision.

Les vices, cachés au moment de la vente, sont ainsi apparus dans le délai d’épreuve décennale.

Il en résulte qu’à ce stade, la responsabilité de Monsieur [P] [T] est présumée.

En défense, Monsieur [P] [T] soutient que les travaux réalisés par la société SARROUBEE en septembre 2021 aux fins de démolition d’une cheminée constitueraient une cause étrangère exonératoire de sa responsabilité.

Ces travaux ont nécessité, selon la réponse de l’expert judiciaire à un dire de son conseil du 18 décembre 2023, « la réfection de la zone de toiture concernée par la démolition ainsi qu’une partie du faîtage ».

Il convient néanmoins de remarquer que les premières infiltrations constatées en mai 2021 sont antérieures de plusieurs mois à l’intervention de cette société.

De plus, l’expert judiciaire ne retient aucun lien d’imputabilité entre lesdits travaux et les désordres constatés, sur lequel Monsieur [P] [T], qui ne produit que deux pièces à l’appui de ses conclusions, ne fournit lui-même aucune explication.

Il en résulte que Monsieur [P] [T] ne démontre pas la cause étrangère qu’il invoque.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la responsabilité de la Monsieur [P] [T], maître d’œuvre, est engagée sur le fondement de la garantie décennale à l’égard de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S], maîtres de l’ouvrage.

Sur la responsabilité de la SARL [U] [H] :

Conformément à l’article 1792-4 du code civil, le fabriquant est solidairement responsable des obligations mises à la charge du maître d’œuvre en application des dispositions précitées.

Il est constant qu’en application de ces dispositions, le vendeur-constructeur qui achète les matériaux pour réaliser des travaux dans sa maison ne peut rechercher la responsabilité de son fournisseur que sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ou, le cas échéant, du droit de la consommation.

En l’espèce, aucun document écrit n’a été établi pour l’intervention de la SARL [U] [H] alléguée par Monsieur [P] [T], en 2019 comme en 2021.

Dans son compte-rendu de visite du 10 août 2023 ainsi que dans son rapport du 31 janvier 2024, l’expert judiciaire indique, reprenant vraisemblablement en cela les déclarations des parties, que pour les travaux, Monsieur [P] [T] a été assisté d’un ami d’enfance, le gérant de la SARL [U] [H], sans précision de l’identité exacte de celui-ci, mais également de « membres de sa famille ».

Dans sa réponse à un dire du conseil des demandeurs en date du 27 août 2032, l’expert indique par ailleurs que « Lors de l’intervention du 20 mai 2021, M. [T] a évoqué la présence de M. [U] en qualité de personne physique. Aucun élément dans le dossier atteste de l’intervention sur site de la personne morale « Sarl [C] toiture ».

Faute pour Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] de démontrer l’intervention de la SARL [U] personne morale, celle-ci ne saurait voir engager sa responsabilité sur le fondement de la garantie décennale solidairement avec Monsieur [P] [T].

En conséquence, la demande de ce chef de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] sera rejetée.

La question de l’éventuelle responsabilité de droit commun de la SARL [U] [H] en tant que fournisseur sera donc étudiée au stade de l’appel en garantie formée par Monsieur [P] [T].

Sur les préjudices de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] :

Sur les travaux de reprise :
L’expert chiffre le coût des travaux de reprise à réaliser à la somme de 5000 euros hors taxes afin de remédier aux désordres et malfaçons constatés en vue d’obtenir une couverture étanche dans sa conception d’origine, et à la somme de 18.000 euros hors taxes pour respecter la réglementation « Guide des couvertures en climat de montagne » établi par le CSTB en 2011.

Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] estiment ces travaux de reprise à 21.600 euros toutes charges comprises, en produisant trois devis datés de mars et juin 2022 d’un montant situé entre 15.314 et 28.968 euros toutes charges comprises.

Ces sommes ne sont pas discutées en défense y compris à titre subsidiaire.

Il sera donc retenu la somme réclamée par les demandeurs.

En conséquence, Monsieur [L] [T] sera condamné à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] la somme de 21.600 euros toutes taxes comprises à titre de dommages et intérêts, au titre des travaux de reprise.

La somme accordée au titre des travaux de reprise sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 31 janvier 2024, date du dépôt du rapport d'expertise et le présent jugement.

Sur le préjudice moral :
Aucune demande au titre du préjudice de jouissance n’étant formulée par Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] au dispositif de leurs conclusions, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Au surplus, force est de constater que l’expert ne retient aucun préjudice de jouissance au profit de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S].

En revanche, les manquements de Monsieur [P] [T] et les tracas liés à la procédure judiciaire causent à Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] un préjudice moral qu’il convient d’indemniser, mais seulement, au regard de ces considérations, à hauteur de 2000 euros. 

Sur l’appel en garantie de Monsieur [P] [T] contre la SARL [U] [H] :

Aux termes de l’article 1231-1 du code, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
 
L’engagement de la responsabilité civile contractuelle suppose la démonstration cumulative d’une faute contractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce dommage.

Il est établi que la SARL PARTLONG [H] a fourni les matériaux de couverture à Monsieur [P] [T] (tuiles neuves et plaque de toit de type FLEXOUTUILE), comme en témoigne la facture émise par la société POINT P en date du 31 décembre 2018, non versée aux débats mais annexée au rapport d’expertise amiable du 24 novembre 2022 produit par les demandeurs.

Bien que cette facture ait été émise au nom de la SARL [U] TOITURE et non de Monsieur [P] [T], il ressort de l’ensemble des éléments versés aux débats, notamment des échanges de mails entre les parties et protagonistes du dossier ainsi que des deux rapports d’expertise, que ces tuiles sont bien celles ayant servi à la réfection partielle de la toiture du bien acquis par Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S].

Or, la SARL [U] TOITURE, professionnel du bâtiment, aurait dû fournir des tuiles adaptées à un climat de montagne et donc au lieu de situation du bien à plus 1000 mètres d’altitude, en adéquation avec les normes applicables en la matière telles qu’elle résulte notamment du « Guide des couvertures en climat de montagne » établi par le CSTB en 2011.

La SARL [U] TOITURE n’a pas constitué avocat pour faire valoir ses observations.

Par conséquent, il convient de condamner la SARL [U] [H] à garantir Monsieur [P] [T] des condamnations prononcées à son encontre au titre du désordre affectant les tuiles neuves posées, mais seulement à hauteur de 20% compte tenu de ce qui précède et notamment de l’absence de preuve de son intervention sur place.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et d’expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H], parties perdantes condamnées aux dépens, seront en outre condamnés in solidum à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de Monsieur [P] [T] de ce chef sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision qui sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] la somme de 23.600 euros à titre de dommages et intérêts, décomposée comme suit :
21.600 euros toutes charges comprises au titre des travaux de reprise ;2000 euros au titre du préjudice moral ;
DIT que la somme de 21.600 euros due au titre des travaux de reprises sera actualisée en fonction de l'évolution de l'indice BT01 entre le 31 janvier 2024, date du dépôt du rapport d'expertise et la date du présent jugement ;

REJETTE la demande de Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] tendant à voir condamner la SARL PARTLONG [H] solidairement avec Monsieur [P] [T] ;

CONDAMNE la SARL [U] [H] à garantir Monsieur [P] [T] à hauteur de 20% des condamnations prononcées à son encontre ;

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] aux dépens, en ce compris les frais de la procédure de référé et d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [T] et la SARL [U] [H] à payer à Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [P] [T] contre Monsieur [J] [O] et Madame [A] [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.


Le greffier La présidente

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Mise à jour de la source le 2026-04-21T19:17:03.064Z.