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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Roanne, Ch1 Contentieux Général, 21 avril 2026, n° 25/01048

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

PROCÉDURE
N° : N° RG 25/01048 - N° Portalis DBYP-W-B7J-CQ5H


JUGEMENT

N° 26/00045

DU 21 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Madame [A] [I]
née le 08 Mai 1954 à [Localité 1]
de nationalité Française
Profession : Retraitée, demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Karine ETIENNE de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de LYON




D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [Q]
née le 29 Avril 1980 à [Localité 2]
de nationalité Française
Profession : Agent Immobilier, demeurant [Adresse 2]
défaillant


 

D’AUTRE PART 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jocelyne POYARD, statuant à juge unique


ORDONNANCE DE CLÔTURE du 9 mars 2026


DÉBATS : le juge de la mise en état en date du 9 mars 2026 et en présence de Isabelle BERTHIER, Greffier, greffier, a fixé au 30 mars 2026 la date à laquelle les dossiers de plaidoirie devaient être déposés au greffe afin qu’il soit statué sur l’affaire, à la demande des avocats et ce, conformément aux dispositions de l’article 799 du code de procédure civile. Les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise au disposition au greffe le 21 AVRIL 2026.


JUGEMENT : prononcé publiquement le 21 AVRIL 2026, par sa mise à disposition au greffe, et signé par Jocelyne POYARD, et Isabelle BERTHIER, Greffier,










EXPOSE DU LITIGE


Suivant promesse unilatérale du 19 mai 2025, Madame [A] [I] a conféré à Madame [U] [Q], pour une durée expirant le 31 août 2025, la faculté d’acquérir une propriété bâtie sise [Adresse 3] à [Localité 3] ([Localité 4]), cadastrée section B n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], au prix de 50 000 euros.

Il est prévu à l’acte une indemnité d’immobilisation fixée à 5000 euros et que cette promesse était consentie jusqu’au 29 août 2025 à 16 heures.

L’acte stiple aussi une pénalité compensatoire de 5000 euros dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, toutes conditions relatives à l’exécution de la promesse étant remplie.

Par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 30 août 2025 puis du 17 septembre 2025, Madame [A] [I] a sollicité auprès de Madame [U] [Q] le versement de l’indemnité d’immobilisation, en raison de la non réalisation de la vente.

Après l’échec d’une tentative de résolution amiable avec l’organisation d’un rendez-vous par devant notaire le 1er octobre 2025, une nouvelle mise en demeure a été adressée par le conseil de Madame [A] [I] à Madame [U] [Q] le 5 novembre 2025, aux fins de réalisation de la vente et de paiement de la somme réclamée.


Madame [A] [I] a fait citer Madame [U] [Q] devant le tribunal judiciaire de Roanne par assignation signifiée le 19 décembre 2025 et formule les demandes suivantes :

- Condamner Mme [U] [Q] à payer à Mme [A] [I] le montant de I'indemnité d'immobilisation contractuelle d‘un montant de 10.000€, sous astreinte de 200€ par jour de retard a compter de la signification du jugement a intervenir;

- Condamner Mme [U] [Q] à payer à Mme [A] [I] le montant de la somme de 5 000 €, au titre de la pénalité compensatoire contractuelle;

- Condamner Mme [U] [Q] à payer à Mme [A] [I] le montant de la somme de180€ TTC au titre des nouveaux diagnostics exigés pour remettre le bien en vente;

- Condamner Mme [U] [Q] à payer à Mme [A] [I] Ie montant de la somme de 1500€ au titre de l'artic|e 700 du CPC ;

- La condamner aux entiers dépens de l’instance.


Madame [U] [Q] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026 selon la procédure sans audience, après le dépôt des dossiers des parties au greffe de la juridiction à la date impartie du 30 mars 2026.

Motifs

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

En l’espèce, l’assignation a été signifiée à l’adresse du domicile de la destinataire de l’acte, dont la certitude résulte des vérifications faites sur place par l’huissier instrumentaire qui a constaté la présence de son nom sur la boite aux lettres et sur l’interphone.

Les formalités des articles 656 et 658 du code civil ont été accomplies.

Les demandes sont donc régulières.

Elles sont recevables au regard des vérifications opérées par le tribunal dans le cadre de sa saisine.

Sur les demandes principales

Il résulte de l’application combinée des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

En vertu du premier alinea de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il est constant que le seul élément qui fait défaut pour que le contrat promis soit formé est le consentement du bénéficiaire.

Sur l’indemnité d’immobilisation

La condition suspensive, dont l’accomplissement rend l'obligation pure et simple, est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, ce qui résulte des articles 1304 et 1304-3 du code civil. 

Il est régulièrement jugé en application de l’article 1304-3 du code civil que la condition n’est pas réputée accomplie lorsque sa défaillance procède d’une impossibilité juridique.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente en date du 19 mai 2025 ne prévoit pas de condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt par la bénéficiaire, qui déclare qu’elle n’entend pas contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée.

Il prévoit néanmoins la constitution d’une servitude, par le promettant, au plus tard le jour de l’acte authentique de vente, ayant pour fonds dominant la propriété vendue et pour fonds servant la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 6], dont le coût est à la seule charge du promettant, lequel déclare, pour parfaire l’information du bénéficiaire, que ladite parcelle appartient à Madame [F] [S] et qu’il s’engage à obtenir l’accord de cette dernière pour régulariser cette servitude « avant la réitération des présentes en acte authentique de vente » et en tout état de cause avant le 13 juin 2025.

Cette charge lui incombant, Madame [A] [I] ne démontre pas que la condition suspensive ainsi stipulée au profit du bénéficiaire est réalisée.

Elle sera déboutée de sa demande portant sur l’indemnité d’immobilisation.

Sur la pénalité compensatoire contractuelle

L’acte du 19 mai 2025 stipule une pénalité compensatoire de 5000 euros dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique.

Cette charge lui incombant, Madame [A] [I] ne démontre pas que la seule condition suspensive stipulée au profit de la bénéficiaire et portant sur la constitution par ses soins et à sa charge d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 6] au profit de la bénéficiaire, est réalisée.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande portant sur la pénalité compensatoire contractuelle.

Sur les frais de nouveaux diagnostics

Madame [A] [I] sollicite la somme de 180 euros correspondant à de nouveaux diagnostics qu’elle aurait réalisés pour remettre son bien immobilier à la vente, sans étayer sa demande par l’exposé de moyens de droit et de fait, si ce n’est le caractère inéquitable de cette dépense.

Elle sera déboutée de cette demande alors que la réalisation de diagnostics immobiliers sert l’intérêt du vendeur et ne peut donc constituer une dépense à caractère inéquitable pour elle.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au principal, Madame [A] [I] sera condamnée aux dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,


DEBOUTE Madame [A] [I] de toutes ses demandes,

CONDAMNE Madame [A] [I] aux dépens.


Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 21 AVRIL 2026.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROANNE

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AUDIENCE DU 21 AVRIL 2026




PROCÉDURE
N° : N° RG 25/01048 - N° Portalis DBYP-W-B7J-CQ5H


JUGEMENT

N° 26/00045

DU 21 AVRIL 2026

DEMANDERESSE :

Madame [A] [I]
née le 08 Mai 1954 à [Localité 1]
de nationalité Française
Profession : Retraitée, demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Karine ETIENNE de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de LYON




D’UNE PART

DÉFENDERESSE :

Madame [U] [Q]
née le 29 Avril 1980 à [Localité 2]
de nationalité Française
Profession : Agent Immobilier, demeurant [Adresse 2]
défaillant


 

D’AUTRE PART 


COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Jocelyne POYARD, statuant à juge unique


ORDONNANCE DE CLÔTURE du 9 mars 2026


DÉBATS : le juge de la mise en état en date du 9 mars 2026 et en présence de Isabelle BERTHIER, Greffier, greffier, a fixé au 30 mars 2026 la date à laquelle les dossiers de plaidoirie devaient être déposés au greffe afin qu’il soit statué sur l’affaire, à la demande des avocats et ce, conformément aux dispositions de l’article 799 du code de procédure civile. Les parties ayant été avisées que le jugement serait prononcé par sa mise au disposition au greffe le 21 AVRIL 2026.


JUGEMENT : prononcé publiquement le 21 AVRIL 2026, par sa mise à disposition au greffe, et signé par Jocelyne POYARD, et Isabelle BERTHIER, Greffier,










EXPOSE DU LITIGE


Suivant promesse unilatérale du 19 mai 2025, Madame [A] [I] a conféré à Madame [U] [Q], pour une durée expirant le 31 août 2025, la faculté d’acquérir une propriété bâtie sise [Adresse 3] à [Localité 3] ([Localité 4]), cadastrée section B n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5], au prix de 50 000 euros.

Il est prévu à l’acte une indemnité d’immobilisation fixée à 5000 euros et que cette promesse était consentie jusqu’au 29 août 2025 à 16 heures.

L’acte stiple aussi une pénalité compensatoire de 5000 euros dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, toutes conditions relatives à l’exécution de la promesse étant remplie.

Par lettres recommandées avec accusés de réception en date du 30 août 2025 puis du 17 septembre 2025, Madame [A] [I] a sollicité auprès de Madame [U] [Q] le versement de l’indemnité d’immobilisation, en raison de la non réalisation de la vente.

Après l’échec d’une tentative de résolution amiable avec l’organisation d’un rendez-vous par devant notaire le 1er octobre 2025, une nouvelle mise en demeure a été adressée par le conseil de Madame [A] [I] à Madame [U] [Q] le 5 novembre 2025, aux fins de réalisation de la vente et de paiement de la somme réclamée.


Madame [A] [I] a fait citer Madame [U] [Q] devant le tribunal judiciaire de Roanne par assignation signifiée le 19 décembre 2025 et formule les demandes suivantes :

- Condamner Mme [U] [Q] à payer à Mme [A] [I] le montant de I'indemnité d'immobilisation contractuelle d‘un montant de 10.000€, sous astreinte de 200€ par jour de retard a compter de la signification du jugement a intervenir;

- Condamner Mme [U] [Q] à payer à Mme [A] [I] le montant de la somme de 5 000 €, au titre de la pénalité compensatoire contractuelle;

- Condamner Mme [U] [Q] à payer à Mme [A] [I] le montant de la somme de180€ TTC au titre des nouveaux diagnostics exigés pour remettre le bien en vente;

- Condamner Mme [U] [Q] à payer à Mme [A] [I] Ie montant de la somme de 1500€ au titre de l'artic|e 700 du CPC ;

- La condamner aux entiers dépens de l’instance.


Madame [U] [Q] n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties, et conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 mars 2026 et l’affaire a été mise en délibéré au 21 avril 2026 selon la procédure sans audience, après le dépôt des dossiers des parties au greffe de la juridiction à la date impartie du 30 mars 2026.


MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

En l’espèce, l’assignation a été signifiée à l’adresse du domicile de la destinataire de l’acte, dont la certitude résulte des vérifications faites sur place par l’huissier instrumentaire qui a constaté la présence de son nom sur la boite aux lettres et sur l’interphone.

Les formalités des articles 656 et 658 du code civil ont été accomplies.

Les demandes sont donc régulières.

Elles sont recevables au regard des vérifications opérées par le tribunal dans le cadre de sa saisine.

Sur les demandes principales

Il résulte de l’application combinée des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

En vertu du premier alinea de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Il est constant que le seul élément qui fait défaut pour que le contrat promis soit formé est le consentement du bénéficiaire.

Sur l’indemnité d’immobilisation

La condition suspensive, dont l’accomplissement rend l'obligation pure et simple, est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement, ce qui résulte des articles 1304 et 1304-3 du code civil. 

Il est régulièrement jugé en application de l’article 1304-3 du code civil que la condition n’est pas réputée accomplie lorsque sa défaillance procède d’une impossibilité juridique.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente en date du 19 mai 2025 ne prévoit pas de condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt par la bénéficiaire, qui déclare qu’elle n’entend pas contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée.

Il prévoit néanmoins la constitution d’une servitude, par le promettant, au plus tard le jour de l’acte authentique de vente, ayant pour fonds dominant la propriété vendue et pour fonds servant la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 6], dont le coût est à la seule charge du promettant, lequel déclare, pour parfaire l’information du bénéficiaire, que ladite parcelle appartient à Madame [F] [S] et qu’il s’engage à obtenir l’accord de cette dernière pour régulariser cette servitude « avant la réitération des présentes en acte authentique de vente » et en tout état de cause avant le 13 juin 2025.

Cette charge lui incombant, Madame [A] [I] ne démontre pas que la condition suspensive ainsi stipulée au profit du bénéficiaire est réalisée.

Elle sera déboutée de sa demande portant sur l’indemnité d’immobilisation.

Sur la pénalité compensatoire contractuelle

L’acte du 19 mai 2025 stipule une pénalité compensatoire de 5000 euros dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique.

Cette charge lui incombant, Madame [A] [I] ne démontre pas que la seule condition suspensive stipulée au profit de la bénéficiaire et portant sur la constitution par ses soins et à sa charge d’une servitude de passage sur la parcelle cadastrée section B numéro [Cadastre 6] au profit de la bénéficiaire, est réalisée.

Elle sera par conséquent déboutée de sa demande portant sur la pénalité compensatoire contractuelle.

Sur les frais de nouveaux diagnostics

Madame [A] [I] sollicite la somme de 180 euros correspondant à de nouveaux diagnostics qu’elle aurait réalisés pour remettre son bien immobilier à la vente, sans étayer sa demande par l’exposé de moyens de droit et de fait, si ce n’est le caractère inéquitable de cette dépense.

Elle sera déboutée de cette demande alors que la réalisation de diagnostics immobiliers sert l’intérêt du vendeur et ne peut donc constituer une dépense à caractère inéquitable pour elle.


Sur les demandes accessoires

Partie perdante au principal, Madame [A] [I] sera condamnée aux dépens.



PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,


DEBOUTE Madame [A] [I] de toutes ses demandes,

CONDAMNE Madame [A] [I] aux dépens.


Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 21 AVRIL 2026.


LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

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Mise à jour de la source le 2026-04-21T19:20:02.830Z.