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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Toulouse, JCP FOND, 23 avril 2026, n° 25/03619

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 22 août 2000, à effet au 1er septembre 2000, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [T] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour un loyer de 2.390,94 francs, outre une provision de charges mensuelles d’un montant de 520 francs.

Puis, par acte signé le 02 février 2009, à effet du 05 février 2009, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE a consenti à Monsieur [T] [S] la location du parking n°5 situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 25,34 euros.

Par lettres simple et recommandée avec avis de réception de commissaire de justice en date du 27 avril 2017, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE a indiqué à Monsieur [T] [S] que l’absence de réponse à l’enquête SLS assortie de l’avis d’imposition 2016 entraînaît un supplément de loyer facturé sur l’échéance de mars avec effet rétroactif au 1er janvier 2017.

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2022, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE a fait signifier la lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 20 avril 2022 par laquelle elle a mis en demeure Monsieur [T] [S] de quitter les lieux pour non-réponses aux enquêtes ressources, au plus tard le 23 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE a mis en demeure Monsieur [T] [S] d’avoir, immédiatement et sans délai, à lui communiquer ses disponibilités afin d’accéder à son logement pour exécuter les travaux tenant notamment à la visite de maintenance annuelle obligatoire pour la révision de la chaudière qui n’a pas été effectuée depuis le 20 décembre 2022, ainsi qu’à la prise de mesures des fenêtres en vue de leur remplacement dans le cadre d’un projet d’insonorisation dont il a été informé par courrier recommandé du 18 octobre 2023.

Par acte du 2 avril 2025, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [T] [S] son courrier daté du 25 février 2025 - envoyé par lettre recommandée dont l’avis de réception fait état d’un pli avisé et non réclamé - le prévenant qu’à défaut de son départ volontaire des lieux, elle engagera une procédure judiciaire en résiliation de bail et en expulsion en raison de son maintien dans les lieux malgré l’expiration de l’échéance du 23 octobre 2022 et de l’absence de réponse à ses multiples sollicitations pour réaliser les différents travaux et entretiens.

Soutenant que Monsieur [T] [S] a perdu son droit au maintien dans les lieux et qu’il a gravement manqué à ses obligations découlant du bail, la SA d'HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE, par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, l'a assigné devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, à l’audience du 15 décembre 2025, en lui demandant de :
A titre principal :
- juger qu'il est déchu de son droit au maintien dans les lieux du logement et du garage qui en est l'accessoire,
- constater en conséquence qu'il doit être considérée comme occupants sans droit ni titre depuis le 23 octobre 2022,

A titre subsidiaire :
- juger que les manquements graves et répétés à ses obligations de locataire rendent impossible le maintien de la relation contractuelle,
- prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation ayant pour objet ledit logement à ses torts exclusifs et la résiliation du bail portant sur la place de parking n°5 dans ledit immeuble, qui en est l'accessoire,

En tout état de cause :
- ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef du logement et de la place de parking n°5 situé à ladite adresse, et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique d'un serrurier,
- ordonner l'évacuation de tous les effets personnels, et dire que les meubles et véhicules seront transportés dans tels lieux qu'il plaira la demanderesse aux frais, risques et périls de l'expulsé,
- désigner la SCP Casimiro raynaud ribaute berenguer medrano aux fins de pénétrer dans ledit logement, au besoin, avec persistance d'un serrurier, accompagné des prestataires IDEX et MODE ET FENETRES afin qu'ils puissent réaliser leur mission,
- fixer l'indemnité d'occupation due au montant du loyer majoré des charges conventionnelles et le condamner au paiement mensuel de celle-ci à compter de la décision à intervenir et jusqu'à parfaite libération des lieux,
- le condamner à lui payer la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 

Elle soutient, sur le fondement des articles L.441-9 et L.442-3-4 du code de la construction et de l'habitation, qu'en ne répondant pas depuis plus de dix années à l'enquête SLS, Monsieur [T] [S] a perdu son droit au maintien dans les lieux, alors que celui-ci s'y maintient malgré la mise en demeure d'avoir à quitter les lieux à effet du 23 octobre 2022.
Elle fait état que Monsieur [T] [S] n'a pas produit le justificatif de son assurance depuis le 1er mars 2020, ainsi qu'il refuse l'accès au logement à tout intervenant empêchant ainsi l'entretien de la chaudière depuis 2023, comme le remplacement des fenêtres dans le cadre d'un projet de réhabilitation.
Elle indique qu'aucune démarche amiable (lettre recommandée avec avis de réception, mise en demeure par commissaire de justice, signification à personne) n'a abouti.

L'affaire a été débattue à l’audience du 15 décembre 2025.

Lors des débats, la SA d'HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Elle expose que la situation n’a pas évoluée, Monsieur [T] [S] ne répondant à aucune de ses sollicitations.
En réponse au président d’audience, elle indique que le défendeur est à jour de ses règlements.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE.


Monsieur [T] [S], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 puis prorogée au 23 avril 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


- Sur le défaut de comparution du défendeur
En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.
L'article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »


Monsieur [T] [S] assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort.


- Sur la résiliation du bail :
Selon les article 1103 et 1353 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il ressort des dispositions de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. 

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge peut prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.

S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu’en l’absence de réponse de la part du locataire, l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu’après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l’année précédente, restée infructueuse pendant un délai de quinze jours. 
L’organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au 1er alinéa de l’article précité, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Aux termes de l’article L. 442-3-4 du code de la construction et de l’habitation, I. Dans les logements locatifs sociaux appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré ou gérés par eux et situés dans des zones géographiques définies par décret en Conseil d'État se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, les locataires qui, au cours de deux années consécutives, ne répondent pas à l'enquête prévue à l'article L. 441-9 n'ont plus le droit au maintien dans les lieux à l'issue d'un délai de dix-huit mois à compter du 1er janvier de l'année qui suit ces deux années.
Six mois avant l'issue de ce délai de dix-huit mois, le bailleur notifie aux locataires par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou leur signifie par acte d'huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. À l'issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d'occupation des locaux loués. 
Le I ne s'applique pas, jusqu'au 31 déc. 2020, aux locataires résidant, au plus tard le 31 déc. 2014, dans les quartiers classés en zones urbaines sensibles qui n'ont pas été classés en QPV (L. no 2017-86 du 27 janv. 2017, art. 82).

II. — Si, au cours de la période de dix-huit mois mentionnée au I du présent article, les locataires communiquent au bailleur les documents et renseignements prévus au premier alinéa de l'article L. 441-9 et justifient que leurs ressources sont inférieures aux plafonds de ressources requis pour l'attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux, ils bénéficient à nouveau du droit au maintien dans les lieux.

III. — Le I du présent article n'est pas applicable aux locataires qui, au cours de l'année suivant la constatation par le bailleur de l'absence de réponse pour la deuxième année consécutive à l'enquête prévue à l'article L. 441-9, atteignent leur soixante-cinquième anniversaire et aux locataires présentant un handicap, au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles, ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap. Il ne s'applique pas non plus aux locataires de logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que, par un premier courrier de commissaire de justice en date du 27 avril 2017, Monsieur [T] [S] a été informé des conséquences à ses manquements relatifs à l’enquête SLS accompagnée de son avis d’imposition 2016 ou de non imposition sur les revenus 2015 et à la mise en place d’un supplément de loyer maximum facturé sur l’échéance de mars avec effet rétroactif au 1er janvier 2017. 

Puis, la signification en date du 6 octobre 2022 de la mise en demeure de quitter les lieux adressée par la société patrimoine languedocienne à Monsieur [T] [S] le 20 avril 2022, lui a rappelé qu’il ne répond pas aux enquêtes ressources malgré leurs relances répétées et mises en demeure entraînant, selon l’article L. 441-9 et l’article L. 442 -3-4 du code de la construction et de l’habitation reproduits, la perte de son droit à se maintenir dans les lieux et son obligation de libérer les lieux au plus tard le 23 octobre 2022. 
 
Il est constant que Monsieur [T] [S], qui bénéficie d’un logement à loyer modéré, ne répond pas depuis prés de 10 années aux enquêtes de ressources diligentées par la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE, en méconnaissance des dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation.
La SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE, en le mettant en demeure le 20 avril 2022 de quitter le logement le 23 octobre 2022, soit à l’expiration d’une période de plus de six mois après la mise en demeure - également signifiée par commissaire de justice le 6 octobre 2022, a respecté un délai bien supérieur au délai de deux années prévues par les dispositions précitées, lequel a commencé à courir selon les éléments transmis à compter du 27 avril 2017 laissant à Monsieur [T] [S] un large délai pour satisfaire à ses obligations ou encore à expliquer sa situation, ce qu’il n’a pas fait.

Il est également observé que Monsieur [T] [S] n’a pas contesté cette mise en demeure, tant sur ses obligations déclaratives, que sur les conditions tenant à son droit au maintien dans les lieux, tel que l’a rappelé la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE dans son courrier.

Enfin, Monsieur [T] [S] ne peut ignorer cette obligation mise à sa charge et en conséquence, sa propre défaillance, notamment en raison, outre des multiples courriers adressés, de la facturation du supplément de loyer, dont il ressort d’une part, que cela lui a généré une dette sur le 1er trimestre 2017, tel que mentionné dans le courrier du 27 avril 2017, et qu’il a apurée, et d’autre part, qu’il continue à payer mensuellement. 

En conséquence, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE est donc bien fondée à soutenir Monsieur [T] [S] n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, celui-ci ayant perdu son droit au maintien dans les lieux.

Au surplus, il est relevé que, conformément à l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier chaque année à la demande du bailleur, ce manquement étant considéré comme grave, notamment au regard des risques encourus. 

Dès lors la résiliation du bail à effet du 23 avril 2026 et l'expulsion du locataire seront prononcées. dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.





- Sur la demande d’évacuation des effets personnels et de stockage des véhicules et meubles
Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque d’une part, les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et d’autre part, il s’agit pour l’heure d’une hypothèse encore non réalisée.
En conséquence, la demande de la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE sera rejetée de ce chef.

- Sur l’injonction de faire
Selon l'article 1425-1 du Code de procédure civile, l'exécution en nature d'une obligation née d'un contrat conclu entre des personnes n'ayant pas toutes la qualité du commerçant peut être demandée au juge des contentieux de la protection ou au tribunal judiciaire dans les matières visées à l'article 817. 

L'article R.224-41-4 du Code de l'environnement dispose que les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4kw et inférieure ou égale à 400kW font l'objet d'un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe et l'article R.224-41-5 du même code prévoit notamment que lorsque le logement, le local, le bâtiment est équipé d'une chaudière individuelle, l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. L'entretien des chaudières collectives est effectué à l'initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires de l'immeuble. 

Conformément à l'article 7 e) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués notamment pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. 

Il résulte en outre des dispositions du bail conclu le 22 août 2000 produit aux débats, et notamment à l'article 6-4 A engagement du locataire s’agissant de l’entretien et réparation des lieux loués, que le locataire s’engage à user des lieux loués en bon père de famille et à les entretenir en bon état ainsi que leurs équipements en faisant effectuer toutes les réparations locatives au menu entretien conformément à l’article sept de la loi précitée (…) Cet article stipule que des contrats collectifs relatifs à l’entretien général du logement ont été souscrits par la société pour le compte du locataire et notamment pour la maintenance des appareils de chauffage. 

L’obligation d’entretenir la chaudière et l’obligation de laisser l’accès à son logement par la société mandatée par le bailleur résulte ainsi tant des dispositions légales, que des dispositions contractuelles, que doit respecter le locataire.

Il ressort des éléments produits que la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE a, par l’intermédiaire de commissaire de justice, mis en demeure en date du 21 novembre 2024 Monsieur [T] [S] d’avoir, immédiatement et sans délai, à lui communiquer ses disponibilités afin d’accéder à son logement pour exécuter les travaux portant sur la révision de la chaudière dans le cadre d’une visite de maintenance annuelle obligatoire par la société IDEX dont il est indiqué qu’elle n’a pas été effectuée depuis le 20 décembre 2022 en raison de ses refus, et, sur la prise de mesures des fenêtres dans le cadre d’un projet d’insonorisation des logements par la société MODE & FENETRES, dont il est indiqué que le courrier recommandé en date du 18 octobre 2023 est resté sans réponse.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 février 2025, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE justifie avoir rappelé à Monsieur [T] [S] ses obligations et leurs conséquences, sans que celui-ci faute de comparaître, n’explique les raisons à ses refus successifs.

Si l’absence de changement des fenêtres de l’appartement occupé par Monsieur [T] [S] dans le cadre du projet de réhabilitation de l’immeuble peut mettre en difficulté propriétaire tenant à la réception globale des travaux, en revanche, l’absence d’entretien annuel de la chaudière expose l’installation à un risque de dysfonctionnement et par voie de conséquence l’immeuble et ses occupants, à un risque grave pour leur sécurité.

En conséquence, il y a lieu d’enjoindre Monsieur [T] [S] de donner l’accès à son logement aux prestataires IDEX et MODE & FENETRES avec le recours de la force publique d’un serrurier si besoin. En revanche, rien ne justifie d’autoriser le propriétaire ou son mandataire à pénétrer les lieux.


Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges, et de condamner Monsieur [T] [S], à en payer le montant.


- Sur les mesures accessoires :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [T] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens et notamment la signification de l’assignation, à l’exception de la notification de l’assignation à la Préfecture qui n’était pas obligatoire pour ce motif.

L’équité commande de condamner Monsieur [T] [S] à verser à La SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE une indemnité de 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 22 août 2000, à effet au 1er septembre 2000, entre la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE, et, Monsieur [T] [S], s’agissant d’un bien à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] et de la location du parking n°5 situé à la même adresse, aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement soit le 23 avril 2026 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
REJETTE la demande formée par la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE au titre de l’évacuation et du stockage de meubles et RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L.433-2 et R. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; 




FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation, due jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges et taxes récupérables sur production de justificatifs;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer à La SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE les indemnités d’occupation continuant à courir de la résiliation du bail, soit du 23 avril 2026, jusqu’à la libération effective des lieux ;

ENJOINT à Monsieur [T] [S] de laisser pénétrer dans son logement la société IDEX et MODE & FENETRES ou encore toute société mandatée par la S.A D'H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pour procéder à l'entretien de la chaudière ainsi que la prise de mesures des fenêtres du logement, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, avec le recours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] aux dépens, en ce compris la signification de l’assignation, à l’exception de la notification de l’assignation à la Préfecture;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à verser à La SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE les plus amples demandes des parties ; 

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. 


LE GREFFIER LE JUGE
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
 

NAC: 5AA

N° RG 25/03619 
N° Portalis DBX4-W-B7J-UTNL




 JUGEMENT


N° B 26/


DU : 23 Avril 2026


S.A. PATRIMOINE S.A. LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son Président Directeur Général 
 
C/

[T] [S]

 

Expédition revêtue de 
la formule exécutoire 
délivrée le

à Me Nicolas LARRAT



Expédition délivrée à toutes les parties le 







JUGEMENT


Le Jeudi 23 Avril 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée d’Olga ROUGEOT Greffier lors des débats et de Sophie FRUGIER, Greffier chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 15 Décembre 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

 
ENTRE :


DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE S.A. LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Président Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège,

 représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE,



ET


DÉFENDEUR

M. [T] [S], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté



 









EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 22 août 2000, à effet au 1er septembre 2000, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE a donné à bail à Monsieur [T] [S] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1], pour un loyer de 2.390,94 francs, outre une provision de charges mensuelles d’un montant de 520 francs.

Puis, par acte signé le 02 février 2009, à effet du 05 février 2009, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE a consenti à Monsieur [T] [S] la location du parking n°5 situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 25,34 euros.

Par lettres simple et recommandée avec avis de réception de commissaire de justice en date du 27 avril 2017, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE a indiqué à Monsieur [T] [S] que l’absence de réponse à l’enquête SLS assortie de l’avis d’imposition 2016 entraînaît un supplément de loyer facturé sur l’échéance de mars avec effet rétroactif au 1er janvier 2017.

Par acte de commissaire de justice du 6 octobre 2022, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE a fait signifier la lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 20 avril 2022 par laquelle elle a mis en demeure Monsieur [T] [S] de quitter les lieux pour non-réponses aux enquêtes ressources, au plus tard le 23 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2024, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE a mis en demeure Monsieur [T] [S] d’avoir, immédiatement et sans délai, à lui communiquer ses disponibilités afin d’accéder à son logement pour exécuter les travaux tenant notamment à la visite de maintenance annuelle obligatoire pour la révision de la chaudière qui n’a pas été effectuée depuis le 20 décembre 2022, ainsi qu’à la prise de mesures des fenêtres en vue de leur remplacement dans le cadre d’un projet d’insonorisation dont il a été informé par courrier recommandé du 18 octobre 2023.

Par acte du 2 avril 2025, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE a fait signifier à Monsieur [T] [S] son courrier daté du 25 février 2025 - envoyé par lettre recommandée dont l’avis de réception fait état d’un pli avisé et non réclamé - le prévenant qu’à défaut de son départ volontaire des lieux, elle engagera une procédure judiciaire en résiliation de bail et en expulsion en raison de son maintien dans les lieux malgré l’expiration de l’échéance du 23 octobre 2022 et de l’absence de réponse à ses multiples sollicitations pour réaliser les différents travaux et entretiens.

Soutenant que Monsieur [T] [S] a perdu son droit au maintien dans les lieux et qu’il a gravement manqué à ses obligations découlant du bail, la SA d'HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE, par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, l'a assigné devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, à l’audience du 15 décembre 2025, en lui demandant de :
A titre principal :
- juger qu'il est déchu de son droit au maintien dans les lieux du logement et du garage qui en est l'accessoire,
- constater en conséquence qu'il doit être considérée comme occupants sans droit ni titre depuis le 23 octobre 2022,

A titre subsidiaire :
- juger que les manquements graves et répétés à ses obligations de locataire rendent impossible le maintien de la relation contractuelle,
- prononcer en conséquence la résiliation judiciaire du contrat de bail d'habitation ayant pour objet ledit logement à ses torts exclusifs et la résiliation du bail portant sur la place de parking n°5 dans ledit immeuble, qui en est l'accessoire,

En tout état de cause :
- ordonner son expulsion et de tous occupants de son chef du logement et de la place de parking n°5 situé à ladite adresse, et ce, au besoin, avec l'assistance de la force publique d'un serrurier,
- ordonner l'évacuation de tous les effets personnels, et dire que les meubles et véhicules seront transportés dans tels lieux qu'il plaira la demanderesse aux frais, risques et périls de l'expulsé,
- désigner la SCP Casimiro raynaud ribaute berenguer medrano aux fins de pénétrer dans ledit logement, au besoin, avec persistance d'un serrurier, accompagné des prestataires IDEX et MODE ET FENETRES afin qu'ils puissent réaliser leur mission,
- fixer l'indemnité d'occupation due au montant du loyer majoré des charges conventionnelles et le condamner au paiement mensuel de celle-ci à compter de la décision à intervenir et jusqu'à parfaite libération des lieux,
- le condamner à lui payer la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 

Elle soutient, sur le fondement des articles L.441-9 et L.442-3-4 du code de la construction et de l'habitation, qu'en ne répondant pas depuis plus de dix années à l'enquête SLS, Monsieur [T] [S] a perdu son droit au maintien dans les lieux, alors que celui-ci s'y maintient malgré la mise en demeure d'avoir à quitter les lieux à effet du 23 octobre 2022.
Elle fait état que Monsieur [T] [S] n'a pas produit le justificatif de son assurance depuis le 1er mars 2020, ainsi qu'il refuse l'accès au logement à tout intervenant empêchant ainsi l'entretien de la chaudière depuis 2023, comme le remplacement des fenêtres dans le cadre d'un projet de réhabilitation.
Elle indique qu'aucune démarche amiable (lettre recommandée avec avis de réception, mise en demeure par commissaire de justice, signification à personne) n'a abouti.

L'affaire a été débattue à l’audience du 15 décembre 2025.

Lors des débats, la SA d'HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.
Elle expose que la situation n’a pas évoluée, Monsieur [T] [S] ne répondant à aucune de ses sollicitations.
En réponse au président d’audience, elle indique que le défendeur est à jour de ses règlements.

En application de l'article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation, valant conclusions, et à la note d’audience, pour l'exposé complet des prétentions et des moyens de la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE.


Monsieur [T] [S], bien que régulièrement cité à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mars 2026 puis prorogée au 23 avril 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


- Sur le défaut de comparution du défendeur
En l’absence du défendeur, régulièrement assigné et en application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, le juge fait droit à la demande dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.
L'article 473 du code de procédure civile indique que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. »


Monsieur [T] [S] assigné à domicile avec avis de dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, n'ayant pas comparu et ne s’étant pas fait représenter, il convient de statuer au vu des demandes formées dans le cadre de l’assignation et des pièces produites à l’appui de celle-ci par la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort.


- Sur la résiliation du bail :
Selon les article 1103 et 1353 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Il ressort des dispositions de l’article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. 

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le juge peut prononcer la résiliation d’un bail dès lors qu’il est établi qu’un locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles.

S’agissant d’une habitation à loyer modéré, le bail est soumis aux dispositions des articles L.441-9 et suivants du code de la construction qui implique que les locataires doivent justifier une fois par an de leur avis d’imposition pour permettre de vérifier qu’ils remplissent toujours les conditions pour bénéficier de ce logement à caractère social.

Mais il résulte de ce texte qu’en l’absence de réponse de la part du locataire, l’organisme d’habitation à loyer modéré n’est fondé à liquider et appliquer au locataire le supplément de loyer maximum exigible, qu’après une mise en demeure destinée à justifier des revenus de l’année précédente, restée infructueuse pendant un délai de quinze jours. 
L’organisme HLM ne peut ainsi procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer en l’absence de preuve de la réception de la mise en demeure.

Lorsque le locataire a communiqué les renseignements et avis mentionnés au 1er alinéa de l’article précité, le supplément de loyer afférent à la période de retard est liquidé définitivement. Le trop-perçu de supplément de loyer est reversé au locataire dans les deux mois.

Aux termes de l’article L. 442-3-4 du code de la construction et de l’habitation, I. Dans les logements locatifs sociaux appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré ou gérés par eux et situés dans des zones géographiques définies par décret en Conseil d'État se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements, les locataires qui, au cours de deux années consécutives, ne répondent pas à l'enquête prévue à l'article L. 441-9 n'ont plus le droit au maintien dans les lieux à l'issue d'un délai de dix-huit mois à compter du 1er janvier de l'année qui suit ces deux années.
Six mois avant l'issue de ce délai de dix-huit mois, le bailleur notifie aux locataires par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou leur signifie par acte d'huissier la date à laquelle les locaux loués doivent être libres de toute occupation. À l'issue de cette échéance, les locataires sont déchus de tout titre d'occupation des locaux loués. 
Le I ne s'applique pas, jusqu'au 31 déc. 2020, aux locataires résidant, au plus tard le 31 déc. 2014, dans les quartiers classés en zones urbaines sensibles qui n'ont pas été classés en QPV (L. no 2017-86 du 27 janv. 2017, art. 82).

II. — Si, au cours de la période de dix-huit mois mentionnée au I du présent article, les locataires communiquent au bailleur les documents et renseignements prévus au premier alinéa de l'article L. 441-9 et justifient que leurs ressources sont inférieures aux plafonds de ressources requis pour l'attribution des logements financés en prêts locatifs sociaux, ils bénéficient à nouveau du droit au maintien dans les lieux.

III. — Le I du présent article n'est pas applicable aux locataires qui, au cours de l'année suivant la constatation par le bailleur de l'absence de réponse pour la deuxième année consécutive à l'enquête prévue à l'article L. 441-9, atteignent leur soixante-cinquième anniversaire et aux locataires présentant un handicap, au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles, ou ayant à leur charge une personne présentant un tel handicap. Il ne s'applique pas non plus aux locataires de logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que, par un premier courrier de commissaire de justice en date du 27 avril 2017, Monsieur [T] [S] a été informé des conséquences à ses manquements relatifs à l’enquête SLS accompagnée de son avis d’imposition 2016 ou de non imposition sur les revenus 2015 et à la mise en place d’un supplément de loyer maximum facturé sur l’échéance de mars avec effet rétroactif au 1er janvier 2017. 

Puis, la signification en date du 6 octobre 2022 de la mise en demeure de quitter les lieux adressée par la société patrimoine languedocienne à Monsieur [T] [S] le 20 avril 2022, lui a rappelé qu’il ne répond pas aux enquêtes ressources malgré leurs relances répétées et mises en demeure entraînant, selon l’article L. 441-9 et l’article L. 442 -3-4 du code de la construction et de l’habitation reproduits, la perte de son droit à se maintenir dans les lieux et son obligation de libérer les lieux au plus tard le 23 octobre 2022. 
 
Il est constant que Monsieur [T] [S], qui bénéficie d’un logement à loyer modéré, ne répond pas depuis prés de 10 années aux enquêtes de ressources diligentées par la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE, en méconnaissance des dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation.
La SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE, en le mettant en demeure le 20 avril 2022 de quitter le logement le 23 octobre 2022, soit à l’expiration d’une période de plus de six mois après la mise en demeure - également signifiée par commissaire de justice le 6 octobre 2022, a respecté un délai bien supérieur au délai de deux années prévues par les dispositions précitées, lequel a commencé à courir selon les éléments transmis à compter du 27 avril 2017 laissant à Monsieur [T] [S] un large délai pour satisfaire à ses obligations ou encore à expliquer sa situation, ce qu’il n’a pas fait.

Il est également observé que Monsieur [T] [S] n’a pas contesté cette mise en demeure, tant sur ses obligations déclaratives, que sur les conditions tenant à son droit au maintien dans les lieux, tel que l’a rappelé la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE dans son courrier.

Enfin, Monsieur [T] [S] ne peut ignorer cette obligation mise à sa charge et en conséquence, sa propre défaillance, notamment en raison, outre des multiples courriers adressés, de la facturation du supplément de loyer, dont il ressort d’une part, que cela lui a généré une dette sur le 1er trimestre 2017, tel que mentionné dans le courrier du 27 avril 2017, et qu’il a apurée, et d’autre part, qu’il continue à payer mensuellement. 

En conséquence, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE est donc bien fondée à soutenir Monsieur [T] [S] n’a plus de titre d’occupation depuis cette date, celui-ci ayant perdu son droit au maintien dans les lieux.

Au surplus, il est relevé que, conformément à l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier chaque année à la demande du bailleur, ce manquement étant considéré comme grave, notamment au regard des risques encourus. 

Dès lors la résiliation du bail à effet du 23 avril 2026 et l'expulsion du locataire seront prononcées. dans le respect des dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution.





- Sur la demande d’évacuation des effets personnels et de stockage des véhicules et meubles
Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque d’une part, les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent et d’autre part, il s’agit pour l’heure d’une hypothèse encore non réalisée.
En conséquence, la demande de la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE sera rejetée de ce chef.

- Sur l’injonction de faire
Selon l'article 1425-1 du Code de procédure civile, l'exécution en nature d'une obligation née d'un contrat conclu entre des personnes n'ayant pas toutes la qualité du commerçant peut être demandée au juge des contentieux de la protection ou au tribunal judiciaire dans les matières visées à l'article 817. 

L'article R.224-41-4 du Code de l'environnement dispose que les chaudières alimentées par des combustibles gazeux, liquides ou solides dont la puissance nominale est supérieure ou égale à 4kw et inférieure ou égale à 400kW font l'objet d'un entretien annuel dans les conditions fixées par le présent paragraphe et l'article R.224-41-5 du même code prévoit notamment que lorsque le logement, le local, le bâtiment est équipé d'une chaudière individuelle, l'entretien est effectué à l'initiative de l'occupant, sauf, le cas échéant, stipulation contraire du bail. L'entretien des chaudières collectives est effectué à l'initiative du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires de l'immeuble. 

Conformément à l'article 7 e) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués notamment pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. 

Il résulte en outre des dispositions du bail conclu le 22 août 2000 produit aux débats, et notamment à l'article 6-4 A engagement du locataire s’agissant de l’entretien et réparation des lieux loués, que le locataire s’engage à user des lieux loués en bon père de famille et à les entretenir en bon état ainsi que leurs équipements en faisant effectuer toutes les réparations locatives au menu entretien conformément à l’article sept de la loi précitée (…) Cet article stipule que des contrats collectifs relatifs à l’entretien général du logement ont été souscrits par la société pour le compte du locataire et notamment pour la maintenance des appareils de chauffage. 

L’obligation d’entretenir la chaudière et l’obligation de laisser l’accès à son logement par la société mandatée par le bailleur résulte ainsi tant des dispositions légales, que des dispositions contractuelles, que doit respecter le locataire.

Il ressort des éléments produits que la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE a, par l’intermédiaire de commissaire de justice, mis en demeure en date du 21 novembre 2024 Monsieur [T] [S] d’avoir, immédiatement et sans délai, à lui communiquer ses disponibilités afin d’accéder à son logement pour exécuter les travaux portant sur la révision de la chaudière dans le cadre d’une visite de maintenance annuelle obligatoire par la société IDEX dont il est indiqué qu’elle n’a pas été effectuée depuis le 20 décembre 2022 en raison de ses refus, et, sur la prise de mesures des fenêtres dans le cadre d’un projet d’insonorisation des logements par la société MODE & FENETRES, dont il est indiqué que le courrier recommandé en date du 18 octobre 2023 est resté sans réponse.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 février 2025, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE justifie avoir rappelé à Monsieur [T] [S] ses obligations et leurs conséquences, sans que celui-ci faute de comparaître, n’explique les raisons à ses refus successifs.

Si l’absence de changement des fenêtres de l’appartement occupé par Monsieur [T] [S] dans le cadre du projet de réhabilitation de l’immeuble peut mettre en difficulté propriétaire tenant à la réception globale des travaux, en revanche, l’absence d’entretien annuel de la chaudière expose l’installation à un risque de dysfonctionnement et par voie de conséquence l’immeuble et ses occupants, à un risque grave pour leur sécurité.

En conséquence, il y a lieu d’enjoindre Monsieur [T] [S] de donner l’accès à son logement aux prestataires IDEX et MODE & FENETRES avec le recours de la force publique d’un serrurier si besoin. En revanche, rien ne justifie d’autoriser le propriétaire ou son mandataire à pénétrer les lieux.


Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail, et des charges, et de condamner Monsieur [T] [S], à en payer le montant.


- Sur les mesures accessoires :
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [T] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens et notamment la signification de l’assignation, à l’exception de la notification de l’assignation à la Préfecture qui n’était pas obligatoire pour ce motif.

L’équité commande de condamner Monsieur [T] [S] à verser à La SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE une indemnité de 500 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 22 août 2000, à effet au 1er septembre 2000, entre la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE, et, Monsieur [T] [S], s’agissant d’un bien à usage d'habitation situé [Adresse 3] à [Localité 1] et de la location du parking n°5 situé à la même adresse, aux torts exclusifs du défendeur et à compter du présent jugement soit le 23 avril 2026 ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [T] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Monsieur [T] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
REJETTE la demande formée par la SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE au titre de l’évacuation et du stockage de meubles et RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L. 433-1, L.433-2 et R. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; 




FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d'occupation, due jusqu'à libération complète des lieux, égale au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges et taxes récupérables sur production de justificatifs;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à payer à La SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE les indemnités d’occupation continuant à courir de la résiliation du bail, soit du 23 avril 2026, jusqu’à la libération effective des lieux ;

ENJOINT à Monsieur [T] [S] de laisser pénétrer dans son logement la société IDEX et MODE & FENETRES ou encore toute société mandatée par la S.A D'H.L.M PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pour procéder à l'entretien de la chaudière ainsi que la prise de mesures des fenêtres du logement, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision, avec le recours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] aux dépens, en ce compris la signification de l’assignation, à l’exception de la notification de l’assignation à la Préfecture;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à verser à La SA d’HLM PATRIMOINE LANGEDOCIENNE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE les plus amples demandes des parties ; 

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. 


LE GREFFIER LE JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'action sociale et des familles L114, code de la construction et de l'habitation L441-9, code de l'environnement R224-41-5, code de la construction et de l'habitation L442-3-4, code civil 1741, code de l'environnement R224-41-4, code de procedure civile 1425-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-04-23T21:52:04.954Z.