Tribunal judiciaire de Rouen, PAC - Expropriation, 24 avril 2026, n° 25/00004

Parties (entreprises)

Exposé du litige

***********
 *****

EXPOSE DU LITIGE :

La Commune de [Localité 2] a reçu le 27 février 2025 une déclaration d’intention d’aliéner émanant de Me [G] [K], avocat et mandataire de M. [U] [P] et de Mme [X] [F] épouse [P] du bien immobilier leur appartenant situé sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 1] au [Adresse 5] à [Localité 2] d’une contenance de 5 077 m2 au prix de 690 000 euros, hors commission. 

Par décision du 26 mai 2025, le conseil métropolitain puis le président de la Métropole [Localité 3] Normandie a délégué à l’Etablissement Public Foncier de Normandie l’exercice du droit de préemption concernant ce bien.

Suivant décision du 3 juin 2025, signifiée les 05 et 06 juin 2025 à M. [U] [P], Mme [X] [F] épouse [P] et à Me [G] [K], l’Etablissement Public Foncier de Normandie, sur délégation du conseil municipal, a exercé son droit de préemption urbain sur ce bien immobilier, au prix de 405 000 euros. 


Par courrier notifié le 13 juin 2025, le mandataire de M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P] a indiqué qu’ils refusaient l’offre. 

Par mémoire reçu au greffe le 02 juillet 2025 et notifié par courriers recommandés avec accusé de réception le 30 juin 2025, l’Etablissement Public Foncier de Normandie a saisi le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Rouen aux fins de voir fixer le prix du bien situé sur la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 1] au [Adresse 6] - [Adresse 7] à Caudebec les Elbeuf appartenant à M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P]. 

Par ordonnance du 06 octobre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport au 02 décembre 2025 et dit que l’audience se tiendrait à l’issue.

L’audience a finalement été reportée au 13 janvier 2026. 

Dans son mémoire en réponse et récapitulatif reçu le 28 novembre 2025, l’Etablissement Public Foncier de Normandie demande de fixer à 430 000 euros le prix du bien situé sur la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 1] au [Adresse 5] à [Localité 2] appartenant à M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P]. 

L’Etablissement Public Foncier de Normandie fait valoir pour l’essentiel qu’à la date de référence du 4 avril 2025, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du document d’urbanisme délimitant la zone où est situé le bien, la parcelle considérée était située en zone UAB du PLU métropolitain. Il sollicite l’application de la méthode d’évaluation analytique qui consiste à évaluer d’une part, la maison à usage d’habitation et les dépendances, et d’autre part, le terrain nu et soutient que cette méthode ne permet pas de faire application du principe d’unicité du terrain ; que le terrain nu, situé en fond de parcelle, enclavé et éloigné de la rue, n’est donc pas constructible dès lors qu’il n’a pas accès à une voirie ainsi qu’à des réseaux de dimension adaptée et à proximité immédiate et que dès lors, il ne peut revêtir la qualification juridique de terrain à bâtir mais de terrain non constructible en situation privilégiée. 

L’Etablissement Public Foncier de Normandie ajoute que la surface à retenir du bâti doit se calculer en surface habitable et non en surface utile de sorte que la surface des combles partiellement aménagés doit être pondérés à 0,4 ; celle des dépendances à 0,5 et celle de la cave ne doit pas être prise en considération en application de l’article R156-1 du code de la construction et de l’habitation. Il évalue ainsi la surface à retenir du bâti à 335,36 m2, dépendances incluses et celle du terrain nu à 2 930 m2. 

Sur la valeur vénale de la partie bâtie, il fait observer que d’importants travaux sont à envisager notamment en terme d’isolation et évalue ainsi le m2 à 1 024 euros. Il fait valoir que les termes de comparaison fournis par M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P] ne sont pas pertinents alors qu’ils correspondent à des mutations de biens dont la surface est faible et qui sont en excellent état. Il ajoute qu’il n’y a pas lieu d’écarter certaines des références citées par le commissaire du gouvernement comme celui-ci le propose mais de leur appliquer une décote afin de tenir compte des travaux à prévoir. 




Sur la valeur vénale de la partie non bâtie, il rappelle que le terrain nu est situé en fond de parcelle, enclavé et éloigné de la rue ; qu’il n’est pas constructible et qu’il convient de tenir compte de référénces correspondant à des mutations de terrains à lôtir non encore viabilisés. Il évalue ainsi le m2 à 30 euros. Il fait observer que les termes de comparaison fournis par les vendeurs doivent être rejetés alors qu’ils ne sont pas comparables au terrain nu préempté pour correspondre à des terrains bâtis et ajoute, en réponse à leurs griefs, que les références qu’il communique sont particulièrement adaptées en valeur de comparaison nonobstant leur ancienneté et leur superficie moins importante, la jurisprudence habituelle accordant habituellement une valeur supérieure à un bien de faible superficie. 

Dans leur mémoire récapitulatif et en réponse n°2 reçu le 12 janvier 2026, M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P] demandent de :
 
A titre principal :

- fixer à 1 000 000 euros le prix d’aliénation du bien sis [Adresse 8] - [Adresse 7] à [Localité 2] et cadastré section AH n°[Cadastre 1] leur appartenant,
 
A titre subsidiaire : 

- fixer à 870 000 euros le prix d’aliénation du bien sis [Adresse 8] - [Adresse 7] à [Localité 2] et cadastré section AH n°[Cadastre 1] leur appartenant, 

A titre infiniment subsidiaire : 

- fixer à 695 877 euros le prix d’aliénation du bien sis [Adresse 9] à [Localité 2] et cadastré section AH n°[Cadastre 1] leur appartenant,
 
En tout état de cause : 

- rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de l’Etablissement Public Foncier de Normandie,
 
- condamner l’Etablissement Public Foncier de Normandie à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en application de l’article L312-1 du code de l’expropriation. 

Ils soutiennent principalement que le bien préempté est situé dans un environnement particulièrement qualitatif en plein centre ville de [Localité 2], ce qui constitue un élément de plus value ; qu’il s’agit d’une maison à usage d’habitation édifiée en 1870 comportant une façade architecturale ornementée lui conférant un caractère exceptionnel et que l’état d’entretien général est bon, les allégations de l’Etablissement Public Foncier de Normandie et du commissaire du gouvernement quant à la nécessité d’importants travaux et à l’état d’usage du bien étant totalement infondées. 


Sur les surfaces à retenir, ils considèrent qu’il y a lieu de retenir la surface utile et non la surface habitable comme la jurisprudence le fait habituellement, laquelle doit être calculée conformément aux dispositions des articles R353-16 du code de la construction et de l’habitation. Ils font observer à cet égard que les termes de comparaison cités par l’Etablissement Public Foncier de Normandie, dans son mémoire de saisine, étaient exprimés en surface utile et qu’ils ont été modifiés sans aucune justification ; que les termes évoqués par le commissaire du gouvernement sont quant à eux erronés comme le révèle la consultation de la base Patrim. Ils retiennent ainsi une surface de 401,83 m2 pour la partie bâtie et 2 930 m2 pour la partie non bâtie. 

Concernant l’évaluation, ils proposent la méthode analytique et revendiquent la qualification de terrain à bâtir s’agissant du terrain nu, se prévalant du principe d’unicité foncière habituellement appliqué en matière d’expropriation. Ils soutiennent par ailleurs que l’état d’enclave ne suffit pas par lui-même à écarter cette qualification ; que le terrain nu peut être desservi par une voie d’accès alors qu’un chemin carrossable non compris dans son périmètre peut permettre sa desserte, et que les réseaux visés à l’article L322-3 du code de l’expropriation sont présents et à proximité immédiate ; qu’en tout état de cause, la parcelle est située en zone UA qui correspond à une zone urbaine de centralité à dominante habitat, caractéristique des centres villes, centres bourgs, coeurs de villages. A titre subsidiaire, ils revendiquent la reconnaissance de sa situation hautement privilégiée, et, à titre infiniment subsidiaire, sa situation privilégiée compte tenu de sa localisation en centre ville et à proximité immédiate de tous les équipements publics, dans une zone centrale à dominante résidentielle. 

Sur la valeur vénale de la partie bâtie, ils proposent le prix de 1 400 euros le m2. Ils critiquent les références citées par l’Etablissement Public Foncier de Normandie et le commissaire du gouvernement, les considérant comme trop anciennes et peu pertinentes alors qu’elles correspondent à des mutations de biens dont la superficie n’est pas comparable, situés dans d’autres communes et ne présentant pas les mêmes caractéristiques notamment en terme de constructibilité et configuration. Ils retiennent en revanche les deux premières valeurs de comparaison proposées par le commissaire du gouvernement qu’ils considèrent comme pertinentes en contestant toutefois l’abattement retenu au titre de travaux à prévoir qui n’apparaît pas justifié. 

Sur la valeur vénale de la partie non bâtie, ils retiennent le prix de 150 euros le m2 à titre principal, de 105 euros le m2 à titre subsidiaire et de 45,5 euros le m2 à titre infiniment subsidiaire en fonction de la qualification retenue. Ils font observer que les références du commissaire du gouvernement ne correspondent pas à des mutations de terrains à bâtir de sorte qu’elles doivent être écartées ; qu’en tout état de cause, les mutations des biens situés dans des zones du PLU à usage d’activités économiques ne peuvent être utilement retenues et que seule la référence n°4 apparaît comparable pour être située en zone UBB1. Concernant les termes de comparaison cités par l’Etablissement Public Foncier de Normandie, ils font valoir que ces valeurs doivent être également écartées alors qu’elles correspondent à des biens dont la consistance matérielle, la surface, la configuration et la situation géographique ne sont pas comparables avec le terrain nu, certains comportant déjà un bâti obérant ainsi le potentiel de constructibilité au regard des règles applicables dans les zones dans lesquelles ils sont situés, d’autres étant situés dans d’autres communes ou étant de plus faible superficie. 



Dans ses conclusions reçues le 24 novembre 2025, le Commissaire du gouvernement demande de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 525 000 euros. 

Il considère la méthode analytique comme étant la plus adaptée et fait valoir la nécessité de réaliser des travaux sur l’isolation, la ventilation et la structure de la maison à usage d’habitation. Il soutient ainsi qu’un état d’usage doit être retenu et qu’il convient d’estimer la surface de la partie bâtie en surface habitable avec application d’un coefficient de pondération de 0,4 pour les combles aménageables et de 0,5 pour les dépendances, soit une surface à retenir pour la partie bâtie de 255 m2 (maison) et 80 m2 (dépendances). Il cite 5 références dont il écarte les trois dernières pour correspondre à des biens plus ordinaires et propose ainsi de retenir le prix de 1 300 euros le m2 en tenant compte des travaux à prévoir. Concernant la partie non bâtie qu’il qualifie de terrain constructible non viabilisé, il chiffre le prix du m2 à 30 euros compte tenu de sa localisation en centre-ville de [Localité 2] mais aussi de sa situation en arrière de la parcelle, éloigné des réseaux et de la voierie. 

La visite des lieux s’est déroulée contradictoirement et l’audience de plaidoiries s’est tenue le 13 janvier 2026 au cours de laquelle les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires et conclusions. En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures ainsi transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par elles au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été ensuite mise en délibéré au 24 mars 2026 puis par prorogation au 24 avril 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’indemnité de dépossession : 

Aux termes de l’article L211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques. 

A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L213-4. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire et notamment l’indemnité de remploi. 











Sur la date de référence : 

Selon l’article L213-4 du code de l’urbanisme, “le prix est fixé, payé, ou le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas:
 
a) la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est : 
- pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : 
* la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire, 
* la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité,
* dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé, 

- pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, 

b) les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif, 

c) à défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables”. 

En l’espèce, la date de référence à retenir est donc celle à laquelle est devenu opposable au tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit le 04 avril 2025, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du document d’urbanisme délimitant ladite zone. 

 Sur la consistance du bien et les données d’urbanisme : 

A la date de référence, le bien préempté était classé en zone UAB (zone urbaine mixte à dominante habitat de centralité). Le Plui de la métropole de [Localité 3] Normandie mentionne que les zones UA correspondent à la zone urbaine de centralité à dominante habitat, caractéristique des centres villes, centres bourgs, coeurs de villages. L’objectif de la zone UA est de permettre la densification du tissu urbain au service du renforcement de la centralité et de la mixité des fonctions tout en préservant la forme urbaine existante : les nouvelles constructions doivent s’intégrer dans le tissu existant en respectant les gabarits (hauteurs, emprises), la qualité architecturale et patrimoniale, caractéristiques des tissus de centralité (rythme des façades,). La zone UAB correspond aux centralités des communes des espaces urbains et des pôles de vie ([Localité 4], [Localité 5]). 


Le bien préempté est situé au coeur d’une zone d’habitat avec des accessibilités sur la [Adresse 10] et la [Adresse 11] et proche de toutes commodités. Sa superficie totale est de 5 077 m2 et il est constitué de deux bâtis, à savoir une maison bourgeoise, de caractère et à usage d’habitation datant de 1870 et ses dépendances, et d’un grand terrain nu d’agrément. 

La maison, composée de trois niveaux avec cave, est construite en briques et pierre, et couverte en ardoises. Elle est ainsi divisée en :

- un rez de chaussée comprenant une entrée centrale avec cage d’escalier, une salle pouvant faire office de bureau, un grand salon avec parquet et cheminée en marbre, une cuisine avec arrière cuisine et un WC, 
- un premier étage comprenant un palier donnant accès à quatre chambres, salle de bain et WC, 
- un deuxième étage sous combles en partie aménagé comprenant trois chambres dites de bonne avec un grand réservoir d’eau et un espace de rangement. 
Les huisseries sont en bois simple vitrage avec des volets roulants extérieurs au rez de chaussée et à certaines fenêtres du premier étage et des gardes-corps en fer forgé. La façade, qui comprend des chiens assis avec sculptures, et la toiture sont en bon état. 

Le sol du rez de chaussée est en parquet d’époque ou carrelage en bon état; le sol du premier étage est recouvert soit de moquette soit de parquet et le deuxième étage est recouvert de tommettes en état d’usage. La cuisine est entièrement équipée avec un chauffe-eau neuf et le chauffage résulte d’une chaudière gaz située dans la cave et datant d’une vingtaine d’années. Deux étais sont présents dans la cave pour maintenir une partie de la structure. 

Certaines pièces disposent d’une cheminée en marbre. La peinture des plafonds du salon, de l’entrée et de la pièce pouvant faire office de bureau est écaillée. La salle de bain est équipée d’une douche et d’un WC où il a été constaté, lors du procès verbal de transport sur les lieux, des traces d’humidité au plafond résultant d’un problème d’aération et des cables apparents au plafonnier. 

La charpente est d’origine et saine. Des traces d’humidité ont toutefois été relevées dans les combles avec des murs en très mauvais état. L’ensemble du deuxième étage est électrifié. 

La maison est occupée actuellement par M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P]. 
 
Si l’état d’entretien général est bon, les combles, qui sont très humides et ne sont pas aménagés, nécessitent toutefois des travaux d’isolation et la présence d’étais au sous-sol pose question quant à la solidité de la structure. De même, le classement énergétique du bien en E, suivant le dossier de diagnostic technique, avec la présence de plomb et amiante nécessitent également de prévoir des travaux dont il convient de tenir compte. 

Dans la cour, est édifiée une dépendance en briques qui dispose d’une couverture en ardoise et abrite un garage avec quatre pièces à usage d’atelier, buanderie, remise et bûcher et un grenier. Cette dépendance est en mauvais état nécessitant des travaux de réfection. 


Le reste de la parcelle correspond à un parc entouré d’un mur enceinte sur toute l’emprise. Il s’agit d’un terrain plat en nature d’herbage arboré. 

Sur la méthode d’évaluation :

Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode analytique de comparaison, laquelle consiste à décomposer l’ensemble immobilier en ses différents éléments, le terrain et les constructions et à déterminer une valeur unitaire propre à chacune des différentes parties, selon leur surface et en fonction de leur spécificité. Le commissaire du gouvernement ne s’y oppose pas. Celle-ci sera donc retenue. 

Sur les surfaces : 

Les parties discutent la surface à retenir de la maison à usage d’habitation et s’opposent sur la notion de surface utile et de surface habitable. Elles s’accordent en revanche sur la surface des dépendances mesurée par le géomètre-expert à 160,50 m2 à laquelle il convient d’appliquer un coefficient de pondération de 0,5 conformément aux pratiques du secteur immobilier sur la surface des annexes, soit une surface de 80,26 m2. Elles s’entendent également sur la superficie de 2 930 m2 du terrain nu d’agrément. 

Concernant la maison à usage d’habitation, il convient tout d’abord d’observer que l’évaluation de l’indemnité tenant compte de la valeur du bien par comparaison avec des termes de référence précis, la cohérence de cette évaluation exige de retenir une unité de mesurage du bien identique à celle des termes de comparaison. En l’espèce, les termes fournis par l’Etablissement Public Foncier de Normandie et le commissaire du Gouvernement sont en surface habitable et il n’est démontré par aucune pièce suffisamment probante que ces termes seraient en réalité exprimés en surface utile comme le soutiennent M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P], la capture d’écran de la base PATRIM étant insuffisante alors que les informations issues de cette base sont notoirement imprécises. Par ailleurs, il est d’usage habituellement de retenir pour les locaux d’habitation une surface habitable et pour les locaux commerciaux une surface utile. Dès lors, il sera fait strictement application de la notion de surface habitable telle que prescrite à l’alinéa 3 de l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation et définie comme étant égale à la surface de plancher construite, sans prise en compte de la superficie “des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre”.

En l’espèce, il est produit un certificat de mesurage établi le 14 août 2025 par un géomètre expert qui retient : * pour la maison d’habitation : sous sol : 112,58 m2 ; rez de chaussée : 106,72 m2 ; 1er étage : 107,67 m2 ; 2ème étage : 101,79 m2 soit une surface totale de 428,76 m2 ; * pour la dépendance : rez de chaussée : 80,47 m2 ; 1er étage : 80,04 m2 soit une surface de 160,51 m2. 

Il convient donc de retenir une surface habitable calculée comme suit : 106,72 m2 (RDC) + 107,67 m2 (1er étage) + (101,79 m2 x coefficient de pondération de 0,4 pour les combles partiellement aménagés du 2ème étage qui sont utilisables en l’état comme débarras ou greniers) = 255,10 m2 pour la maison à usage d’habitation. 

Sur la qualification du bien préempté :

L’article L322-3 du code de l’expropriation réserve la qualification de terrain à bâtir, au sens de ce code, aux terrains qui, à la date de référence, sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols et qui sont effectivement desservis par les divers réseaux (voie d’accès, électricité, eau potable, assainissement) à condition que ces diverses réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.

Le même article indique expressément que, lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan local d’urbanisme comme devant faire partie d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Comme le font observer M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P], la qualification de terrain à bâtir du terrain nu, situé en fond de parcelle, doit être examinée en tenant compte de la situation foncière d’origine en vertu du principe de l’unicité du terrain selon lequel une même parcelle ne peut recevoir deux qualifications différentes, peu important qu’il soit fait application de la méthode d’évaluation analytique, ce principe ne s’appliquant pas uniquement en cas d’emprise partielle. 

A la date de référence, la parcelle préemptée était située dans la zone UAB du PLUi, soit une zone urbaine de centralité à dominante habitat, caractéristique des centres villes, centres bourgs, coeurs de villages. Elle était ainsi située dans un secteur désigné comme constructible.

En revanche, elle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir que s’il apparaît que les réseaux existants à proximité sont de capacités et de dimensions suffisantes pour recevoir l’ensemble des constructions à bâtir. Or, en l’état, il ne résulte d’aucun élément du dossier que les réseaux en place sont d’une capacité suffisante pour satisfaire les besoins de l’ensemble de la parcelle préemptée et du terrain nu. 

Ainsi, alors que la règle de l’unicité du terrain s’oppose à ce qu’un ensemble d’un seul tenant soit divisé en zones recevant des qualifications différentes et alors qu’en toute hypothèse, quelle que soit la proximité de la partie de la parcelle avec les réseaux existants, si des constructions doivent être édifiées, il ne peut être discuté qu’elles nécessiteront un raccordement et une mise en capacité de l’intégralité de la superficie concernée, ce qui rend impossible la construction immédiate dans l’emprise de 2 930 m2, il convient de considérer que le terrain doit être évalué dans son ensemble, comme étant situé dans une zone à viabiliser et à lôtir. 

En conséquence, au sens du code de l’expropriation, le terrain nu ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir.

En revanche, son emplacement au sein de la commune de [Localité 2], dans le centre ville et à proximité immédiate des équipements publics, dans une zone centrale à dominante résidentielle, permettent de considérer que cette parcelle bénéficie d’une situation incontestablement, non pas hautement privilégiée, mais privilégiée. 


Sur la détermination des indemnités :

Il convient d’examiner successivement les références des parties pour la maison à usage d’habitation et les dépendances, d’une part, et le terrain nu d’agrément, d’autre part.

* S’agissant de la maison à usage d’habitation et des dépendances d’une surface totale de 335,36 m2 (= 255,10 m2 + 80,26 m2) en terrain intégré :

L’Etablissement Public Foncier de Normandie propose cinq termes de comparaison de mutations de maisons avec dépendances construites de 1850 jusqu’au début du 20ème siècle sur les communes de [Localité 2] et [Localité 6]:

- terme n°1 : mutation du 11 avril 2025 portant sur une maison de 1900 située à [Adresse 12], cadastré section AB n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] d’une surface habitable de 210 m2 avec 1 022 m2 de terrain au prix de 240 000 euros, soit 1 143 euros le m2 

- terme n°2 : mutation du 07 mars 2025 portant sur une maison de 1850 située à [Adresse 13], cadastré section AW n°[Cadastre 4] d’une surface habitable de 260 m2 avec 2 296 m2 de terrain au prix de 190 000 euros, soit 731 euros le m2

- terme n°3 : mutation du 06 avril 2023 portant sur une maison du début du 20ème siècle située à [Adresse 14], cadastré section AL n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] d’une surface habitable de 79 m2 avec 882 m2 de terrain au prix de 87 300 euros, soit 1 105 euros le m2

- terme n°4 : mutation du 23 juin 2021 portant sur une maison de 1850 située à [Adresse 15], cadastré section AW n°[Cadastre 7] d’une surface habitable de 342 m2 avec 1 920 m2 de terrain au prix de 315 000 euros, soit 921 euros le m2 

- terme n°5 : mutation du 15 mai 2020 portant sur une maison de 1900 située à [Adresse 16], cadastré section AK n°[Cadastre 8] d’une surface habitable de 216 m2 avec 1 112 m2 de terrain au prix de 263 000 euros, soit 1 218 euros le m2. 

Les termes n°4 et 5 sont relatifs à des transactions intervenus en 2020 et 2021 et ne peuvent être considérés comme pertinents au regard de leur ancienneté. Ils seront donc écartés. Il en sera de même du terme n°3 dont la superficie de 79 m2 n’est pas comparable avec celle du bien préempté. A l’inverse, et nonobstant sa localisation géographique dans une commune voisine, le terme n°2 sera retenu compte tenu du faible nombre de termes pertinents sur la commune de [Localité 2] eu égard aux caractéristiques du bien préempté et à sa qualité architecturale, le mauvais état du bien de comparaison n’étant pas démontré par M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P], les photographies produites issues du site Google Street view correspondant au bien voisin selon le plan cadastral. Concernant le terme n°1, celui-ci sera retenu alors qu’il présente des caractéristiques comparables (maison de maître disposant d’un grand parc) et qu’il est situé, certes en vis-à-vis d’une usine mais à proximité du bien préempté (700 mètres). Sa contruction en limite de propriété donnant sur rue ne peut être constitutive d’une moins value au regard de sa taille et de son jardin de grande superficie.

 
Le commissaire du gouvernement cite cinq références de mutations de maisons de 200 à 500 m2 datant du 19ème siècle avec un terrain d’une superficie supérieure à 500 m2 et situé dans un rayon de trois kilomètres : 

- terme n°6 : mutation du 29 janvier 2022 portant sur une maison située à [Adresse 17] cadastré section AS n°[Cadastre 9] d’une surface habitable de 270 m2 avec un terrain de 514 m2 au prix de 514 300 euros, soit 1 905 euros le m2

- terme n°7 : mutation du 19 septembre 2023 portant sur une maison située à [Localité 7][Adresse 18], cadastrée section AN n°[Cadastre 10] d’une surface habitable de 254 m2 avec un terrain de 1 489 m2 au prix de 446 750 euros, soit 1 759 euros le m2

- terme n°8 : mutation du 25 janvier 2024 portant sur une maison située à [Adresse 19], cadastrée section AL n°[Cadastre 11] et [Cadastre 12] d’une surface habitable de 215 m2 avec un terrain de 725 m2 au prix de 180 000 euros, soit 837 euros le m2

- terme n°9 : mutation du 13 novembre 2020 portant sur une maison située à [Adresse 20], cadastrée section AR n°[Cadastre 13] d’une surface habitable de 230 m2 avec un terrain de 927 m2 au prix de 240 000 euros, soit 1 043,50 euros le m2

- terme n°10 : mutation du 23 juin 2021 portant sur une maison située à [Adresse 15], cadastrée section AW n°[Cadastre 7] d’une surface habitable de 342 m2 avec un terrain de 1.920 m2 au prix de 315 000 euros, soit 921 euros le m2. 

L’Etablissement Public Foncier de Normandie demande de retenir l’ensemble de ces termes de comparaison desquels il ressort une moyenne de 
1 293 euros le m2. 

Comme le fait à juste titre observer le commissaire du gouvernement, les termes de comparaison n°9 et 10 doivent être écartés pour être trop anciens. Par ailleurs, ils n’apparaissent pas suffisamment pertinents alors qu’ils ne présentent pas des caractéristiques similaires au bien préempté et qu’ils correspondent à des biens plus ordinaires. Il en est de même du terme n°8. En revanche, les termes n°6 et 7 seront retenus pour servir la comparaison étant précisé que le terme n°7 apparaît être le terme le plus similaire au bien préempté, la présence d’une piscine et donc d’élément de plus value importante n’étant nullement établie par l’Etablissement Public Foncier de Normandie.

M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P] proposent quant à eux cinq termes de comparaison issues de la base PATRIM :

- terme n°11 : mutation du 13 janvier 2025 portant sur une maison située à [Adresse 21], cadastrée section AN n°[Cadastre 14] d’une surface utile de 105 m2 avec un terrain de 40 m2 au prix de 164 900 euros, soit 1 570 euros le m2,

- terme n°12 : mutation du 26 juin 2024 portant sur une maison située à [Adresse 22], cadastrée section AO n°[Cadastre 15] d’une surface utile de 132 m2 avec un terrain de 534 m2 au prix de 202 000 euros, soit 1 530 euros le m2

- terme n°13 : mutation du 15 avril 2025 portant sur une maison située à [Adresse 23], cadastrée section AH n°[Cadastre 16] d’une surface utile de 157 m2 avec un terrain de 1 638 m2 au prix de 280 000 euros, soit 1 783 euros le m2

- terme n°14 : mutation du 17 avril 2025 portant sur une maison située à [Adresse 24], cadastrée section AK n°[Cadastre 17] et [Cadastre 18] d’une surface utile de 145 m2 avec un terrain de 507 m2 au prix de 213 000 euros, soit 1 468 euros le m2

- terme n°15 : mutation du 18 avril 2025 portant sur une maison située à [Adresse 25], cadastrée section AH n°[Cadastre 19], d’une surface utile de 114 m2 avec un terrain de 368 m2 au prix de 139 000 euros, soit 1 219 euros le m2. 

Ces valeurs de comparaison sont contestées par l’Etablissement Public Foncier de Normandie qui produit des photographies des biens permettant de constater qu’il s’agit, pour les termes n°12, 13 et 14, d’immeubles de construction plus récentes que le bien à évaluer et qu’il convient donc d’écarter comme correspondant à des biens présentant des caractéristiques différentes. Par ailleurs, outre le fait que la surface soit exprimée en surface utile et non habitable, ces références, dont les termes n°11 et 15, correspondent à des biens dont la surface oscille entre 105 m2 et 114 m2, ne sont pas comparable avec le bien préempté. Ils seront donc également écartés. 

La moyenne des termes de comparaison n°1, 2, 6 et 7 ainsi retenus s’établissant à 1 384,50 euros le m2 (= 1 143 euros + 731 euros + 1 905 euros + 1 759 euros /4), il paraît justifié de retenir, pour l’évaluation de la maison d’habitation et des dépendances, pour tenir compte des travaux à prévoir dont le montant n’a toutefois pas été objectivement chiffré, un prix de 1 300 euros le m2 conformément à l’évaluation du commissaire du gouvernement. 

L’indemnité principale pour la partie bâtie est donc évaluée comme suit:

1 300 euros x 335,36 m2 = 435 968 euros

* S’agissant du terrain nu d’agrément d’une surface de 2 930 m2 : 

L’Etablissement Public Foncier de Normandie propose deux termes de comparaison de mutations de terrains à bâtir sur les communes de [Localité 2] et [Localité 6] desquels il ressort une moyenne de 108 euros le m2 : 

- terme n°1 : mutation du 29 juillet 2020 portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 26], cadastré section AO n°[Cadastre 20], d’une surface de 436 m2 au prix de 48 000 euros, soit 110 euros le m2

- terme n°2 : mutation du 21 décembre 2021 portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 27], cadastré section AI n°[Cadastre 21], d’une surface de 425 m2 au prix de 45 000 euros, soit 106 euros le m2






Il produit également trois autres termes de comparaison de terrains à lotir non encore viabilisés sur les communes d’[Localité 6], de [Localité 2] et [Localité 8]:

- terme n°3 : mutation du 02 octobre 2020 portant sur un terrain à lôtir situé à [Localité 6], [Adresse 28], cadastré section AI n°[Cadastre 21] à [Cadastre 22], d’une surface de 4 077 m2 au prix de 115 000 euros soit 28 euros le m2

- terme n°4 : mutation du 09 janvier 2023 portant sur un terrain à lôtir situé à [Adresse 29], cadastré section AC n°[Cadastre 23] d’une surface de 3 495 m2 au prix de 75 492 euros, soit 22 euros le m2

- terme n°5 : mutation du 20 juillet 2021 portant sur un terrain à lôtir situé à [Localité 9], cadastré section B n°[Cadastre 24] d’une surface de 3 114 m2 au prix de 70 000 euros, soit 22 euros le m2

Ces trois valeurs de comparaison correspondent davantage à la qualification retenue du bien préempté. Cependant, comme le font observer M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P], les termes n°3 et 5 datent de cinq ans et ne sont pas pertinents au regard de leur ancienneté, le terme n°5 correspondant de surcroît à un terrain situé en zone 1AU du Plu applicable, soit dans une zone à urbaniser, qui n’est donc pas comparable au bien préempté. Le terme n°4 est situé quant à lui dans une zone urbaine d’activités économiques mixtes (moins valorisants que pour un usage d’habitation). Ne présentant pas des caractéristiques similaires au bien préempté, ils seront donc tous écartés. 
 
Le commissaire du gouvernement cite sept références de mutations de terrains à lôtir non encore viabilisés, dont deux d’entre elles, évoquées également par l’Etablissement Public Foncier de normandie, ont déjà été écartées (termes n°3 et 4) : 

- terme n°6 : mutation du 27 avril 2022 portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 30], cadastré section AY n°[Cadastre 13], d’une surface de 3 945 m2 au prix de 62 000 euros soit 16 euros le m2

- terme n°7 : mutation du 10 mai 2022 portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 31], cadastré section ZA n°[Cadastre 25] d’une surface de 2 855 m2 au prix de 55 000 euros soit 19 euros le m2

- terme n°8 : mutation du 19 octobre 2022 portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 32], cadastré section ZB n°[Cadastre 26] d’une surface de 2 152 m2 au prix de 98 000 euros soit 45,5 euros le m2

- terme n°9 : mutation du 4 décembre 2020 portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 33] cadastré section AB n°[Cadastre 27] d’une surface de 2 430 m2 au prix de 50 000 euros, soit 20,5 euros le m2

- terme n°10 : mutation du 24 juin 2021 portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 34] cadastré section AB n°[Cadastre 28] d’une surface de 2 707 m2 au prix de 59 554 euros soit 22 euros le m2. 



Les termes n°7, 9 et 10 correspondent à des terrains situés dans des zones à usage d’activités économiques et ne présentent donc pas de caractéristiques comparables avec le bien préempté. Ils seront écartés. Les termes n°6 et 8 serviront quant à eux de comparaison, étant précisé que le terme n°6 correspond à un bien éloigné du centre ville pour être situé en périphérie de la commune et reste moins bien valorisé que le bien préempté contrairement au terme n°8 qui correspond à un bien situé en zone UBB1 de PLU, “localisée dans les coeurs d’agglomération, les espaces urbains et les pôles de vie” et qui apparaît davantage comparable. 

M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P] proposent enfin deux termes de comparaison correspondant à des mutations de terrains à bâtir situés à [Localité 2] qui ne présentent donc pas la même qualification juridique que le bien préempté et seront écartés. 

La moyenne des termes de comparaison n°6 et 8 ainsi retenus s’établissant à 30,75 euros le m2 (= 16 + 45,5 euros / 2), il paraît justifié de retenir, pour l’évaluation du terrain nu, pour tenir compte de sa situation exceptionnelle et de sa surface importante en plein centre ville, ce qui permet de considérer que l’accessibilité aux réseaux ou leur aménagement en sera facilité, éléments de plus value incontestables, un prix de 45,50 euros le m2. 

L’indemnité principale pour la partie non bâtie est donc évaluée comme suit :

45,5 euros x 2 930 m2 = 133 315 euros

En conséquence, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le prix d’acquisition sera fixé à la somme de totale de : 435 968 euros + 133 315 euros = 569 283 euros. 

Sur les autres demandes : 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l’équité commande de condamner l’Etablissement Public Foncier de Normandie, partie tenue aux dépens, à verser à M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P] la somme de 3 500 euros.

En application de l’article L312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les dépens seront laissés à la charge de l’Etablissement Public Foncier de Normandie. 

Les chefs de demandes plus amples ou contraires et les autres moyens seront rejetés et écartés comme infondés ou non justifiés.







PAR CES MOTIFS :

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire, 

Fixe le prix du bien situé sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 1] au [Adresse 5] à [Localité 2] d’une contenance de 5 077 m2 appartenant à M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P] à la somme de 569 283 euros, 

Condamne l’Etablissement Public Foncier de Normandie à payer à M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P] la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne l’Etablissement Public Foncier de Normandie aux entiers dépens, 

Rejette toutes les autres demandes des parties, 


Le greffier, Le juge de l’expropriation,

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

REPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN
Pôle des Affaires Civiles
Jugement du 24 Avril 2026

Le juge de l’expropriation statuant
par application des dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique


DOSSIER N° : N° RG 25/00004 - N° Portalis DB2W-W-B7J-NGCR
MINUTE N° :
AFFAIRE : Organisme ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE, etablissement public immatriculé au registre du commerce et des sociétés de ROUEN, sous le numéro 720 500 206 C/ [U] [P], [X] [F] épouse [P]

NAC : Demande de fixation de l’indemnité d’expropriation


DEMANDERESSE

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE NORMANDIE, établissement public immatriculé au registre du commerce et des sociétés de ROUEN, sous le numéro 720 500 206, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jonathan AZOGUI de la SCP LONQUEUE-SAGALOVITSCH- EGLIE-RICHTERS & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant,


DÉFENDEURS

M. [U] [P], demeurant [Adresse 2]
assisté de Me Louis CHEVALLIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, cabinet ARKEO AVOCATS

Mme [X] [F] épouse [P], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Louis CHEVALLIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, cainet ARKEO AVOCATS





EN PRÉSENCE DE:

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
Direction Régionale des Finances Publiques
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 1]

M. STEPHAN, Inspecteur des finances publiques,


COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

JUGE UNIQUE : Marie HAROU

GREFFIER : Valérie LIDOUREN

JUGEMENT : contradictoire
en premier ressort

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 13 Janvier 2026 et les parties ont été avisées du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe de la juridiction, initialement fixé au 24 mars 2026 puis par prorogation au 24 Avril 2026,

Le présent jugement a été signé par Madame HAROU, Juge Unique et Madame LIDOUREN, greffier, présent lors du prononcé.

 ***********
 *****

EXPOSE DU LITIGE :

La Commune de [Localité 2] a reçu le 27 février 2025 une déclaration d’intention d’aliéner émanant de Me [G] [K], avocat et mandataire de M. [U] [P] et de Mme [X] [F] épouse [P] du bien immobilier leur appartenant situé sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 1] au [Adresse 5] à [Localité 2] d’une contenance de 5 077 m2 au prix de 690 000 euros, hors commission. 

Par décision du 26 mai 2025, le conseil métropolitain puis le président de la Métropole [Localité 3] Normandie a délégué à l’Etablissement Public Foncier de Normandie l’exercice du droit de préemption concernant ce bien.

Suivant décision du 3 juin 2025, signifiée les 05 et 06 juin 2025 à M. [U] [P], Mme [X] [F] épouse [P] et à Me [G] [K], l’Etablissement Public Foncier de Normandie, sur délégation du conseil municipal, a exercé son droit de préemption urbain sur ce bien immobilier, au prix de 405 000 euros. 


Par courrier notifié le 13 juin 2025, le mandataire de M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P] a indiqué qu’ils refusaient l’offre. 

Par mémoire reçu au greffe le 02 juillet 2025 et notifié par courriers recommandés avec accusé de réception le 30 juin 2025, l’Etablissement Public Foncier de Normandie a saisi le juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de Rouen aux fins de voir fixer le prix du bien situé sur la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 1] au [Adresse 6] - [Adresse 7] à Caudebec les Elbeuf appartenant à M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P]. 

Par ordonnance du 06 octobre 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport au 02 décembre 2025 et dit que l’audience se tiendrait à l’issue.

L’audience a finalement été reportée au 13 janvier 2026. 

Dans son mémoire en réponse et récapitulatif reçu le 28 novembre 2025, l’Etablissement Public Foncier de Normandie demande de fixer à 430 000 euros le prix du bien situé sur la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 1] au [Adresse 5] à [Localité 2] appartenant à M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P]. 

L’Etablissement Public Foncier de Normandie fait valoir pour l’essentiel qu’à la date de référence du 4 avril 2025, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du document d’urbanisme délimitant la zone où est situé le bien, la parcelle considérée était située en zone UAB du PLU métropolitain. Il sollicite l’application de la méthode d’évaluation analytique qui consiste à évaluer d’une part, la maison à usage d’habitation et les dépendances, et d’autre part, le terrain nu et soutient que cette méthode ne permet pas de faire application du principe d’unicité du terrain ; que le terrain nu, situé en fond de parcelle, enclavé et éloigné de la rue, n’est donc pas constructible dès lors qu’il n’a pas accès à une voirie ainsi qu’à des réseaux de dimension adaptée et à proximité immédiate et que dès lors, il ne peut revêtir la qualification juridique de terrain à bâtir mais de terrain non constructible en situation privilégiée. 

L’Etablissement Public Foncier de Normandie ajoute que la surface à retenir du bâti doit se calculer en surface habitable et non en surface utile de sorte que la surface des combles partiellement aménagés doit être pondérés à 0,4 ; celle des dépendances à 0,5 et celle de la cave ne doit pas être prise en considération en application de l’article R156-1 du code de la construction et de l’habitation. Il évalue ainsi la surface à retenir du bâti à 335,36 m2, dépendances incluses et celle du terrain nu à 2 930 m2. 

Sur la valeur vénale de la partie bâtie, il fait observer que d’importants travaux sont à envisager notamment en terme d’isolation et évalue ainsi le m2 à 1 024 euros. Il fait valoir que les termes de comparaison fournis par M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P] ne sont pas pertinents alors qu’ils correspondent à des mutations de biens dont la surface est faible et qui sont en excellent état. Il ajoute qu’il n’y a pas lieu d’écarter certaines des références citées par le commissaire du gouvernement comme celui-ci le propose mais de leur appliquer une décote afin de tenir compte des travaux à prévoir. 




Sur la valeur vénale de la partie non bâtie, il rappelle que le terrain nu est situé en fond de parcelle, enclavé et éloigné de la rue ; qu’il n’est pas constructible et qu’il convient de tenir compte de référénces correspondant à des mutations de terrains à lôtir non encore viabilisés. Il évalue ainsi le m2 à 30 euros. Il fait observer que les termes de comparaison fournis par les vendeurs doivent être rejetés alors qu’ils ne sont pas comparables au terrain nu préempté pour correspondre à des terrains bâtis et ajoute, en réponse à leurs griefs, que les références qu’il communique sont particulièrement adaptées en valeur de comparaison nonobstant leur ancienneté et leur superficie moins importante, la jurisprudence habituelle accordant habituellement une valeur supérieure à un bien de faible superficie. 

Dans leur mémoire récapitulatif et en réponse n°2 reçu le 12 janvier 2026, M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P] demandent de :
 
A titre principal :

- fixer à 1 000 000 euros le prix d’aliénation du bien sis [Adresse 8] - [Adresse 7] à [Localité 2] et cadastré section AH n°[Cadastre 1] leur appartenant,
 
A titre subsidiaire : 

- fixer à 870 000 euros le prix d’aliénation du bien sis [Adresse 8] - [Adresse 7] à [Localité 2] et cadastré section AH n°[Cadastre 1] leur appartenant, 

A titre infiniment subsidiaire : 

- fixer à 695 877 euros le prix d’aliénation du bien sis [Adresse 9] à [Localité 2] et cadastré section AH n°[Cadastre 1] leur appartenant,
 
En tout état de cause : 

- rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de l’Etablissement Public Foncier de Normandie,
 
- condamner l’Etablissement Public Foncier de Normandie à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en application de l’article L312-1 du code de l’expropriation. 

Ils soutiennent principalement que le bien préempté est situé dans un environnement particulièrement qualitatif en plein centre ville de [Localité 2], ce qui constitue un élément de plus value ; qu’il s’agit d’une maison à usage d’habitation édifiée en 1870 comportant une façade architecturale ornementée lui conférant un caractère exceptionnel et que l’état d’entretien général est bon, les allégations de l’Etablissement Public Foncier de Normandie et du commissaire du gouvernement quant à la nécessité d’importants travaux et à l’état d’usage du bien étant totalement infondées. 


Sur les surfaces à retenir, ils considèrent qu’il y a lieu de retenir la surface utile et non la surface habitable comme la jurisprudence le fait habituellement, laquelle doit être calculée conformément aux dispositions des articles R353-16 du code de la construction et de l’habitation. Ils font observer à cet égard que les termes de comparaison cités par l’Etablissement Public Foncier de Normandie, dans son mémoire de saisine, étaient exprimés en surface utile et qu’ils ont été modifiés sans aucune justification ; que les termes évoqués par le commissaire du gouvernement sont quant à eux erronés comme le révèle la consultation de la base Patrim. Ils retiennent ainsi une surface de 401,83 m2 pour la partie bâtie et 2 930 m2 pour la partie non bâtie. 

Concernant l’évaluation, ils proposent la méthode analytique et revendiquent la qualification de terrain à bâtir s’agissant du terrain nu, se prévalant du principe d’unicité foncière habituellement appliqué en matière d’expropriation. Ils soutiennent par ailleurs que l’état d’enclave ne suffit pas par lui-même à écarter cette qualification ; que le terrain nu peut être desservi par une voie d’accès alors qu’un chemin carrossable non compris dans son périmètre peut permettre sa desserte, et que les réseaux visés à l’article L322-3 du code de l’expropriation sont présents et à proximité immédiate ; qu’en tout état de cause, la parcelle est située en zone UA qui correspond à une zone urbaine de centralité à dominante habitat, caractéristique des centres villes, centres bourgs, coeurs de villages. A titre subsidiaire, ils revendiquent la reconnaissance de sa situation hautement privilégiée, et, à titre infiniment subsidiaire, sa situation privilégiée compte tenu de sa localisation en centre ville et à proximité immédiate de tous les équipements publics, dans une zone centrale à dominante résidentielle. 

Sur la valeur vénale de la partie bâtie, ils proposent le prix de 1 400 euros le m2. Ils critiquent les références citées par l’Etablissement Public Foncier de Normandie et le commissaire du gouvernement, les considérant comme trop anciennes et peu pertinentes alors qu’elles correspondent à des mutations de biens dont la superficie n’est pas comparable, situés dans d’autres communes et ne présentant pas les mêmes caractéristiques notamment en terme de constructibilité et configuration. Ils retiennent en revanche les deux premières valeurs de comparaison proposées par le commissaire du gouvernement qu’ils considèrent comme pertinentes en contestant toutefois l’abattement retenu au titre de travaux à prévoir qui n’apparaît pas justifié. 

Sur la valeur vénale de la partie non bâtie, ils retiennent le prix de 150 euros le m2 à titre principal, de 105 euros le m2 à titre subsidiaire et de 45,5 euros le m2 à titre infiniment subsidiaire en fonction de la qualification retenue. Ils font observer que les références du commissaire du gouvernement ne correspondent pas à des mutations de terrains à bâtir de sorte qu’elles doivent être écartées ; qu’en tout état de cause, les mutations des biens situés dans des zones du PLU à usage d’activités économiques ne peuvent être utilement retenues et que seule la référence n°4 apparaît comparable pour être située en zone UBB1. Concernant les termes de comparaison cités par l’Etablissement Public Foncier de Normandie, ils font valoir que ces valeurs doivent être également écartées alors qu’elles correspondent à des biens dont la consistance matérielle, la surface, la configuration et la situation géographique ne sont pas comparables avec le terrain nu, certains comportant déjà un bâti obérant ainsi le potentiel de constructibilité au regard des règles applicables dans les zones dans lesquelles ils sont situés, d’autres étant situés dans d’autres communes ou étant de plus faible superficie. 



Dans ses conclusions reçues le 24 novembre 2025, le Commissaire du gouvernement demande de fixer l’indemnité d’éviction à la somme de 525 000 euros. 

Il considère la méthode analytique comme étant la plus adaptée et fait valoir la nécessité de réaliser des travaux sur l’isolation, la ventilation et la structure de la maison à usage d’habitation. Il soutient ainsi qu’un état d’usage doit être retenu et qu’il convient d’estimer la surface de la partie bâtie en surface habitable avec application d’un coefficient de pondération de 0,4 pour les combles aménageables et de 0,5 pour les dépendances, soit une surface à retenir pour la partie bâtie de 255 m2 (maison) et 80 m2 (dépendances). Il cite 5 références dont il écarte les trois dernières pour correspondre à des biens plus ordinaires et propose ainsi de retenir le prix de 1 300 euros le m2 en tenant compte des travaux à prévoir. Concernant la partie non bâtie qu’il qualifie de terrain constructible non viabilisé, il chiffre le prix du m2 à 30 euros compte tenu de sa localisation en centre-ville de [Localité 2] mais aussi de sa situation en arrière de la parcelle, éloigné des réseaux et de la voierie. 

La visite des lieux s’est déroulée contradictoirement et l’audience de plaidoiries s’est tenue le 13 janvier 2026 au cours de laquelle les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires et conclusions. En vertu de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures ainsi transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par elles au soutien de leurs prétentions.

L’affaire a été ensuite mise en délibéré au 24 mars 2026 puis par prorogation au 24 avril 2026. 



MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’indemnité de dépossession : 

Aux termes de l’article L211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques. 

A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L213-4. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire et notamment l’indemnité de remploi. 











Sur la date de référence : 

Selon l’article L213-4 du code de l’urbanisme, “le prix est fixé, payé, ou le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas:
 
a) la date de référence prévue à l’article L322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est : 
- pour les biens compris dans le périmètre d’une zone d’aménagement différé : 
* la date de publication de l’acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d’aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l’acte créant la zone est publié dans le délai de validité d’un périmètre provisoire, 
* la date de publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d’aménagement différé n’a pas été délimité,
* dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l’acte créant la zone d’aménagement différé, 

- pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, 

b) les améliorations, les transformations ou les changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif, 

c) à défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables”. 

En l’espèce, la date de référence à retenir est donc celle à laquelle est devenu opposable au tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit le 04 avril 2025, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du document d’urbanisme délimitant ladite zone. 

 Sur la consistance du bien et les données d’urbanisme : 

A la date de référence, le bien préempté était classé en zone UAB (zone urbaine mixte à dominante habitat de centralité). Le Plui de la métropole de [Localité 3] Normandie mentionne que les zones UA correspondent à la zone urbaine de centralité à dominante habitat, caractéristique des centres villes, centres bourgs, coeurs de villages. L’objectif de la zone UA est de permettre la densification du tissu urbain au service du renforcement de la centralité et de la mixité des fonctions tout en préservant la forme urbaine existante : les nouvelles constructions doivent s’intégrer dans le tissu existant en respectant les gabarits (hauteurs, emprises), la qualité architecturale et patrimoniale, caractéristiques des tissus de centralité (rythme des façades,). La zone UAB correspond aux centralités des communes des espaces urbains et des pôles de vie ([Localité 4], [Localité 5]). 


Le bien préempté est situé au coeur d’une zone d’habitat avec des accessibilités sur la [Adresse 10] et la [Adresse 11] et proche de toutes commodités. Sa superficie totale est de 5 077 m2 et il est constitué de deux bâtis, à savoir une maison bourgeoise, de caractère et à usage d’habitation datant de 1870 et ses dépendances, et d’un grand terrain nu d’agrément. 

La maison, composée de trois niveaux avec cave, est construite en briques et pierre, et couverte en ardoises. Elle est ainsi divisée en :

- un rez de chaussée comprenant une entrée centrale avec cage d’escalier, une salle pouvant faire office de bureau, un grand salon avec parquet et cheminée en marbre, une cuisine avec arrière cuisine et un WC, 
- un premier étage comprenant un palier donnant accès à quatre chambres, salle de bain et WC, 
- un deuxième étage sous combles en partie aménagé comprenant trois chambres dites de bonne avec un grand réservoir d’eau et un espace de rangement. 
Les huisseries sont en bois simple vitrage avec des volets roulants extérieurs au rez de chaussée et à certaines fenêtres du premier étage et des gardes-corps en fer forgé. La façade, qui comprend des chiens assis avec sculptures, et la toiture sont en bon état. 

Le sol du rez de chaussée est en parquet d’époque ou carrelage en bon état; le sol du premier étage est recouvert soit de moquette soit de parquet et le deuxième étage est recouvert de tommettes en état d’usage. La cuisine est entièrement équipée avec un chauffe-eau neuf et le chauffage résulte d’une chaudière gaz située dans la cave et datant d’une vingtaine d’années. Deux étais sont présents dans la cave pour maintenir une partie de la structure. 

Certaines pièces disposent d’une cheminée en marbre. La peinture des plafonds du salon, de l’entrée et de la pièce pouvant faire office de bureau est écaillée. La salle de bain est équipée d’une douche et d’un WC où il a été constaté, lors du procès verbal de transport sur les lieux, des traces d’humidité au plafond résultant d’un problème d’aération et des cables apparents au plafonnier. 

La charpente est d’origine et saine. Des traces d’humidité ont toutefois été relevées dans les combles avec des murs en très mauvais état. L’ensemble du deuxième étage est électrifié. 

La maison est occupée actuellement par M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P]. 
 
Si l’état d’entretien général est bon, les combles, qui sont très humides et ne sont pas aménagés, nécessitent toutefois des travaux d’isolation et la présence d’étais au sous-sol pose question quant à la solidité de la structure. De même, le classement énergétique du bien en E, suivant le dossier de diagnostic technique, avec la présence de plomb et amiante nécessitent également de prévoir des travaux dont il convient de tenir compte. 

Dans la cour, est édifiée une dépendance en briques qui dispose d’une couverture en ardoise et abrite un garage avec quatre pièces à usage d’atelier, buanderie, remise et bûcher et un grenier. Cette dépendance est en mauvais état nécessitant des travaux de réfection. 


Le reste de la parcelle correspond à un parc entouré d’un mur enceinte sur toute l’emprise. Il s’agit d’un terrain plat en nature d’herbage arboré. 

Sur la méthode d’évaluation :

Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties s’accordent sur l’utilisation de la méthode analytique de comparaison, laquelle consiste à décomposer l’ensemble immobilier en ses différents éléments, le terrain et les constructions et à déterminer une valeur unitaire propre à chacune des différentes parties, selon leur surface et en fonction de leur spécificité. Le commissaire du gouvernement ne s’y oppose pas. Celle-ci sera donc retenue. 

Sur les surfaces : 

Les parties discutent la surface à retenir de la maison à usage d’habitation et s’opposent sur la notion de surface utile et de surface habitable. Elles s’accordent en revanche sur la surface des dépendances mesurée par le géomètre-expert à 160,50 m2 à laquelle il convient d’appliquer un coefficient de pondération de 0,5 conformément aux pratiques du secteur immobilier sur la surface des annexes, soit une surface de 80,26 m2. Elles s’entendent également sur la superficie de 2 930 m2 du terrain nu d’agrément. 

Concernant la maison à usage d’habitation, il convient tout d’abord d’observer que l’évaluation de l’indemnité tenant compte de la valeur du bien par comparaison avec des termes de référence précis, la cohérence de cette évaluation exige de retenir une unité de mesurage du bien identique à celle des termes de comparaison. En l’espèce, les termes fournis par l’Etablissement Public Foncier de Normandie et le commissaire du Gouvernement sont en surface habitable et il n’est démontré par aucune pièce suffisamment probante que ces termes seraient en réalité exprimés en surface utile comme le soutiennent M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P], la capture d’écran de la base PATRIM étant insuffisante alors que les informations issues de cette base sont notoirement imprécises. Par ailleurs, il est d’usage habituellement de retenir pour les locaux d’habitation une surface habitable et pour les locaux commerciaux une surface utile. Dès lors, il sera fait strictement application de la notion de surface habitable telle que prescrite à l’alinéa 3 de l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation et définie comme étant égale à la surface de plancher construite, sans prise en compte de la superficie “des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l'article R. 111-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre”.

En l’espèce, il est produit un certificat de mesurage établi le 14 août 2025 par un géomètre expert qui retient : * pour la maison d’habitation : sous sol : 112,58 m2 ; rez de chaussée : 106,72 m2 ; 1er étage : 107,67 m2 ; 2ème étage : 101,79 m2 soit une surface totale de 428,76 m2 ; * pour la dépendance : rez de chaussée : 80,47 m2 ; 1er étage : 80,04 m2 soit une surface de 160,51 m2. 

Il convient donc de retenir une surface habitable calculée comme suit : 106,72 m2 (RDC) + 107,67 m2 (1er étage) + (101,79 m2 x coefficient de pondération de 0,4 pour les combles partiellement aménagés du 2ème étage qui sont utilisables en l’état comme débarras ou greniers) = 255,10 m2 pour la maison à usage d’habitation. 

Sur la qualification du bien préempté :

L’article L322-3 du code de l’expropriation réserve la qualification de terrain à bâtir, au sens de ce code, aux terrains qui, à la date de référence, sont à la fois situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols et qui sont effectivement desservis par les divers réseaux (voie d’accès, électricité, eau potable, assainissement) à condition que ces diverses réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains.

Le même article indique expressément que, lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan local d’urbanisme comme devant faire partie d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

Comme le font observer M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P], la qualification de terrain à bâtir du terrain nu, situé en fond de parcelle, doit être examinée en tenant compte de la situation foncière d’origine en vertu du principe de l’unicité du terrain selon lequel une même parcelle ne peut recevoir deux qualifications différentes, peu important qu’il soit fait application de la méthode d’évaluation analytique, ce principe ne s’appliquant pas uniquement en cas d’emprise partielle. 

A la date de référence, la parcelle préemptée était située dans la zone UAB du PLUi, soit une zone urbaine de centralité à dominante habitat, caractéristique des centres villes, centres bourgs, coeurs de villages. Elle était ainsi située dans un secteur désigné comme constructible.

En revanche, elle ne peut être qualifiée de terrain à bâtir que s’il apparaît que les réseaux existants à proximité sont de capacités et de dimensions suffisantes pour recevoir l’ensemble des constructions à bâtir. Or, en l’état, il ne résulte d’aucun élément du dossier que les réseaux en place sont d’une capacité suffisante pour satisfaire les besoins de l’ensemble de la parcelle préemptée et du terrain nu. 

Ainsi, alors que la règle de l’unicité du terrain s’oppose à ce qu’un ensemble d’un seul tenant soit divisé en zones recevant des qualifications différentes et alors qu’en toute hypothèse, quelle que soit la proximité de la partie de la parcelle avec les réseaux existants, si des constructions doivent être édifiées, il ne peut être discuté qu’elles nécessiteront un raccordement et une mise en capacité de l’intégralité de la superficie concernée, ce qui rend impossible la construction immédiate dans l’emprise de 2 930 m2, il convient de considérer que le terrain doit être évalué dans son ensemble, comme étant situé dans une zone à viabiliser et à lôtir. 

En conséquence, au sens du code de l’expropriation, le terrain nu ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir.

En revanche, son emplacement au sein de la commune de [Localité 2], dans le centre ville et à proximité immédiate des équipements publics, dans une zone centrale à dominante résidentielle, permettent de considérer que cette parcelle bénéficie d’une situation incontestablement, non pas hautement privilégiée, mais privilégiée. 


Sur la détermination des indemnités :

Il convient d’examiner successivement les références des parties pour la maison à usage d’habitation et les dépendances, d’une part, et le terrain nu d’agrément, d’autre part.

* S’agissant de la maison à usage d’habitation et des dépendances d’une surface totale de 335,36 m2 (= 255,10 m2 + 80,26 m2) en terrain intégré :

L’Etablissement Public Foncier de Normandie propose cinq termes de comparaison de mutations de maisons avec dépendances construites de 1850 jusqu’au début du 20ème siècle sur les communes de [Localité 2] et [Localité 6]:

- terme n°1 : mutation du 11 avril 2025 portant sur une maison de 1900 située à [Adresse 12], cadastré section AB n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] d’une surface habitable de 210 m2 avec 1 022 m2 de terrain au prix de 240 000 euros, soit 1 143 euros le m2 

- terme n°2 : mutation du 07 mars 2025 portant sur une maison de 1850 située à [Adresse 13], cadastré section AW n°[Cadastre 4] d’une surface habitable de 260 m2 avec 2 296 m2 de terrain au prix de 190 000 euros, soit 731 euros le m2

- terme n°3 : mutation du 06 avril 2023 portant sur une maison du début du 20ème siècle située à [Adresse 14], cadastré section AL n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6] d’une surface habitable de 79 m2 avec 882 m2 de terrain au prix de 87 300 euros, soit 1 105 euros le m2

- terme n°4 : mutation du 23 juin 2021 portant sur une maison de 1850 située à [Adresse 15], cadastré section AW n°[Cadastre 7] d’une surface habitable de 342 m2 avec 1 920 m2 de terrain au prix de 315 000 euros, soit 921 euros le m2 

- terme n°5 : mutation du 15 mai 2020 portant sur une maison de 1900 située à [Adresse 16], cadastré section AK n°[Cadastre 8] d’une surface habitable de 216 m2 avec 1 112 m2 de terrain au prix de 263 000 euros, soit 1 218 euros le m2. 

Les termes n°4 et 5 sont relatifs à des transactions intervenus en 2020 et 2021 et ne peuvent être considérés comme pertinents au regard de leur ancienneté. Ils seront donc écartés. Il en sera de même du terme n°3 dont la superficie de 79 m2 n’est pas comparable avec celle du bien préempté. A l’inverse, et nonobstant sa localisation géographique dans une commune voisine, le terme n°2 sera retenu compte tenu du faible nombre de termes pertinents sur la commune de [Localité 2] eu égard aux caractéristiques du bien préempté et à sa qualité architecturale, le mauvais état du bien de comparaison n’étant pas démontré par M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P], les photographies produites issues du site Google Street view correspondant au bien voisin selon le plan cadastral. Concernant le terme n°1, celui-ci sera retenu alors qu’il présente des caractéristiques comparables (maison de maître disposant d’un grand parc) et qu’il est situé, certes en vis-à-vis d’une usine mais à proximité du bien préempté (700 mètres). Sa contruction en limite de propriété donnant sur rue ne peut être constitutive d’une moins value au regard de sa taille et de son jardin de grande superficie.

 
Le commissaire du gouvernement cite cinq références de mutations de maisons de 200 à 500 m2 datant du 19ème siècle avec un terrain d’une superficie supérieure à 500 m2 et situé dans un rayon de trois kilomètres : 

- terme n°6 : mutation du 29 janvier 2022 portant sur une maison située à [Adresse 17] cadastré section AS n°[Cadastre 9] d’une surface habitable de 270 m2 avec un terrain de 514 m2 au prix de 514 300 euros, soit 1 905 euros le m2

- terme n°7 : mutation du 19 septembre 2023 portant sur une maison située à [Localité 7][Adresse 18], cadastrée section AN n°[Cadastre 10] d’une surface habitable de 254 m2 avec un terrain de 1 489 m2 au prix de 446 750 euros, soit 1 759 euros le m2

- terme n°8 : mutation du 25 janvier 2024 portant sur une maison située à [Adresse 19], cadastrée section AL n°[Cadastre 11] et [Cadastre 12] d’une surface habitable de 215 m2 avec un terrain de 725 m2 au prix de 180 000 euros, soit 837 euros le m2

- terme n°9 : mutation du 13 novembre 2020 portant sur une maison située à [Adresse 20], cadastrée section AR n°[Cadastre 13] d’une surface habitable de 230 m2 avec un terrain de 927 m2 au prix de 240 000 euros, soit 1 043,50 euros le m2

- terme n°10 : mutation du 23 juin 2021 portant sur une maison située à [Adresse 15], cadastrée section AW n°[Cadastre 7] d’une surface habitable de 342 m2 avec un terrain de 1.920 m2 au prix de 315 000 euros, soit 921 euros le m2. 

L’Etablissement Public Foncier de Normandie demande de retenir l’ensemble de ces termes de comparaison desquels il ressort une moyenne de 
1 293 euros le m2. 

Comme le fait à juste titre observer le commissaire du gouvernement, les termes de comparaison n°9 et 10 doivent être écartés pour être trop anciens. Par ailleurs, ils n’apparaissent pas suffisamment pertinents alors qu’ils ne présentent pas des caractéristiques similaires au bien préempté et qu’ils correspondent à des biens plus ordinaires. Il en est de même du terme n°8. En revanche, les termes n°6 et 7 seront retenus pour servir la comparaison étant précisé que le terme n°7 apparaît être le terme le plus similaire au bien préempté, la présence d’une piscine et donc d’élément de plus value importante n’étant nullement établie par l’Etablissement Public Foncier de Normandie.

M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P] proposent quant à eux cinq termes de comparaison issues de la base PATRIM :

- terme n°11 : mutation du 13 janvier 2025 portant sur une maison située à [Adresse 21], cadastrée section AN n°[Cadastre 14] d’une surface utile de 105 m2 avec un terrain de 40 m2 au prix de 164 900 euros, soit 1 570 euros le m2,

- terme n°12 : mutation du 26 juin 2024 portant sur une maison située à [Adresse 22], cadastrée section AO n°[Cadastre 15] d’une surface utile de 132 m2 avec un terrain de 534 m2 au prix de 202 000 euros, soit 1 530 euros le m2

- terme n°13 : mutation du 15 avril 2025 portant sur une maison située à [Adresse 23], cadastrée section AH n°[Cadastre 16] d’une surface utile de 157 m2 avec un terrain de 1 638 m2 au prix de 280 000 euros, soit 1 783 euros le m2

- terme n°14 : mutation du 17 avril 2025 portant sur une maison située à [Adresse 24], cadastrée section AK n°[Cadastre 17] et [Cadastre 18] d’une surface utile de 145 m2 avec un terrain de 507 m2 au prix de 213 000 euros, soit 1 468 euros le m2

- terme n°15 : mutation du 18 avril 2025 portant sur une maison située à [Adresse 25], cadastrée section AH n°[Cadastre 19], d’une surface utile de 114 m2 avec un terrain de 368 m2 au prix de 139 000 euros, soit 1 219 euros le m2. 

Ces valeurs de comparaison sont contestées par l’Etablissement Public Foncier de Normandie qui produit des photographies des biens permettant de constater qu’il s’agit, pour les termes n°12, 13 et 14, d’immeubles de construction plus récentes que le bien à évaluer et qu’il convient donc d’écarter comme correspondant à des biens présentant des caractéristiques différentes. Par ailleurs, outre le fait que la surface soit exprimée en surface utile et non habitable, ces références, dont les termes n°11 et 15, correspondent à des biens dont la surface oscille entre 105 m2 et 114 m2, ne sont pas comparable avec le bien préempté. Ils seront donc également écartés. 

La moyenne des termes de comparaison n°1, 2, 6 et 7 ainsi retenus s’établissant à 1 384,50 euros le m2 (= 1 143 euros + 731 euros + 1 905 euros + 1 759 euros /4), il paraît justifié de retenir, pour l’évaluation de la maison d’habitation et des dépendances, pour tenir compte des travaux à prévoir dont le montant n’a toutefois pas été objectivement chiffré, un prix de 1 300 euros le m2 conformément à l’évaluation du commissaire du gouvernement. 

L’indemnité principale pour la partie bâtie est donc évaluée comme suit:

1 300 euros x 335,36 m2 = 435 968 euros

* S’agissant du terrain nu d’agrément d’une surface de 2 930 m2 : 

L’Etablissement Public Foncier de Normandie propose deux termes de comparaison de mutations de terrains à bâtir sur les communes de [Localité 2] et [Localité 6] desquels il ressort une moyenne de 108 euros le m2 : 

- terme n°1 : mutation du 29 juillet 2020 portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 26], cadastré section AO n°[Cadastre 20], d’une surface de 436 m2 au prix de 48 000 euros, soit 110 euros le m2

- terme n°2 : mutation du 21 décembre 2021 portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 27], cadastré section AI n°[Cadastre 21], d’une surface de 425 m2 au prix de 45 000 euros, soit 106 euros le m2






Il produit également trois autres termes de comparaison de terrains à lotir non encore viabilisés sur les communes d’[Localité 6], de [Localité 2] et [Localité 8]:

- terme n°3 : mutation du 02 octobre 2020 portant sur un terrain à lôtir situé à [Localité 6], [Adresse 28], cadastré section AI n°[Cadastre 21] à [Cadastre 22], d’une surface de 4 077 m2 au prix de 115 000 euros soit 28 euros le m2

- terme n°4 : mutation du 09 janvier 2023 portant sur un terrain à lôtir situé à [Adresse 29], cadastré section AC n°[Cadastre 23] d’une surface de 3 495 m2 au prix de 75 492 euros, soit 22 euros le m2

- terme n°5 : mutation du 20 juillet 2021 portant sur un terrain à lôtir situé à [Localité 9], cadastré section B n°[Cadastre 24] d’une surface de 3 114 m2 au prix de 70 000 euros, soit 22 euros le m2

Ces trois valeurs de comparaison correspondent davantage à la qualification retenue du bien préempté. Cependant, comme le font observer M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P], les termes n°3 et 5 datent de cinq ans et ne sont pas pertinents au regard de leur ancienneté, le terme n°5 correspondant de surcroît à un terrain situé en zone 1AU du Plu applicable, soit dans une zone à urbaniser, qui n’est donc pas comparable au bien préempté. Le terme n°4 est situé quant à lui dans une zone urbaine d’activités économiques mixtes (moins valorisants que pour un usage d’habitation). Ne présentant pas des caractéristiques similaires au bien préempté, ils seront donc tous écartés. 
 
Le commissaire du gouvernement cite sept références de mutations de terrains à lôtir non encore viabilisés, dont deux d’entre elles, évoquées également par l’Etablissement Public Foncier de normandie, ont déjà été écartées (termes n°3 et 4) : 

- terme n°6 : mutation du 27 avril 2022 portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 30], cadastré section AY n°[Cadastre 13], d’une surface de 3 945 m2 au prix de 62 000 euros soit 16 euros le m2

- terme n°7 : mutation du 10 mai 2022 portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 31], cadastré section ZA n°[Cadastre 25] d’une surface de 2 855 m2 au prix de 55 000 euros soit 19 euros le m2

- terme n°8 : mutation du 19 octobre 2022 portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 32], cadastré section ZB n°[Cadastre 26] d’une surface de 2 152 m2 au prix de 98 000 euros soit 45,5 euros le m2

- terme n°9 : mutation du 4 décembre 2020 portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 33] cadastré section AB n°[Cadastre 27] d’une surface de 2 430 m2 au prix de 50 000 euros, soit 20,5 euros le m2

- terme n°10 : mutation du 24 juin 2021 portant sur un terrain à bâtir situé à [Adresse 34] cadastré section AB n°[Cadastre 28] d’une surface de 2 707 m2 au prix de 59 554 euros soit 22 euros le m2. 



Les termes n°7, 9 et 10 correspondent à des terrains situés dans des zones à usage d’activités économiques et ne présentent donc pas de caractéristiques comparables avec le bien préempté. Ils seront écartés. Les termes n°6 et 8 serviront quant à eux de comparaison, étant précisé que le terme n°6 correspond à un bien éloigné du centre ville pour être situé en périphérie de la commune et reste moins bien valorisé que le bien préempté contrairement au terme n°8 qui correspond à un bien situé en zone UBB1 de PLU, “localisée dans les coeurs d’agglomération, les espaces urbains et les pôles de vie” et qui apparaît davantage comparable. 

M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P] proposent enfin deux termes de comparaison correspondant à des mutations de terrains à bâtir situés à [Localité 2] qui ne présentent donc pas la même qualification juridique que le bien préempté et seront écartés. 

La moyenne des termes de comparaison n°6 et 8 ainsi retenus s’établissant à 30,75 euros le m2 (= 16 + 45,5 euros / 2), il paraît justifié de retenir, pour l’évaluation du terrain nu, pour tenir compte de sa situation exceptionnelle et de sa surface importante en plein centre ville, ce qui permet de considérer que l’accessibilité aux réseaux ou leur aménagement en sera facilité, éléments de plus value incontestables, un prix de 45,50 euros le m2. 

L’indemnité principale pour la partie non bâtie est donc évaluée comme suit :

45,5 euros x 2 930 m2 = 133 315 euros

En conséquence, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le prix d’acquisition sera fixé à la somme de totale de : 435 968 euros + 133 315 euros = 569 283 euros. 

Sur les autres demandes : 

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l’équité commande de condamner l’Etablissement Public Foncier de Normandie, partie tenue aux dépens, à verser à M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P] la somme de 3 500 euros.

En application de l’article L312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les dépens seront laissés à la charge de l’Etablissement Public Foncier de Normandie. 

Les chefs de demandes plus amples ou contraires et les autres moyens seront rejetés et écartés comme infondés ou non justifiés.







PAR CES MOTIFS :

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire, 

Fixe le prix du bien situé sur la parcelle cadastrée section AH n°[Cadastre 1] au [Adresse 5] à [Localité 2] d’une contenance de 5 077 m2 appartenant à M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P] à la somme de 569 283 euros, 

Condamne l’Etablissement Public Foncier de Normandie à payer à M. [U] [P] et Mme [X] [F] épouse [P] la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne l’Etablissement Public Foncier de Normandie aux entiers dépens, 

Rejette toutes les autres demandes des parties, 


Le greffier, Le juge de l’expropriation,














En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de l'urbanisme L211-5, code de l'urbanisme L213-4, code de la construction et de l'habitation R353-16, code de la construction et de l'habitation R156-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L312-1, code de la construction et de l'habitation R111-2, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 18 juin 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 25/06326

  en commun : code de l'urbanisme L211-5, code de l'urbanisme L213-4, code de la construction et de l'habitation R156-1, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 13 janvier 2026 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 25/00402

  en commun : code de l'urbanisme L211-5, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 13 janvier 2026 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 25/00365

  en commun : code de l'urbanisme L211-5, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 13 janvier 2026 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 25/00165

  en commun : code de l'urbanisme L211-5, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 17 février 2026 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 25/00313

  en commun : code de l'urbanisme L211-5, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 10 mars 2026 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 25/00171

  en commun : code de l'urbanisme L211-5, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 28 mai 2026 · Cour d'appel de Paris · Autre · n° 24/13696

  en commun : code de l'urbanisme L211-5, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

• 18 août 2026 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 25/00989

  en commun : code de l'urbanisme L211-5, code de l'urbanisme L213-4, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-3, code de l'expropriation pour cause d'utilite publique L322-2

Mise à jour de la source le 2026-04-27T09:24:49.784Z.