Tribunal judiciaire de Vienne, JCP, 27 mars 2026, n° 25/00911

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 02 août 2021, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES a donné en location à Monsieur [E] [O] un logement sis 48 G rue KHAL AM MAIN à VILLEFONTAINE (38090).

Par assignation délivrée à Monsieur [E] [O], le 21 novembre 2025, réitérée le 12 janvier 2026, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES sollicite, à titre principal, que soit prononcée la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [E] [O] du fait de ses comportements dangereux et illicites qui portent atteintes à l’ordre public ; que soit ordonnée l’expulsion de Monsieur [E] [O] et la suppression du délai visé à l’article L 4125-1 DU Code des procédures civiles d’exécution ; la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges locatives jusqu’à la libération effective des lieux loués, et le paiement par Monsieur [E] [O] de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire. 

L’affaire convoquée à tort à l’audience du 05 janvier 2026, a été renvoyée à l’audience du 06 février 2026. 

A l’audience, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions qui maintiennent ses prétentions initiales.
Sur le fondement des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, et de la loi du 13 juin 2025 “narcotrafic” visant à faciliter l’expulsion des locataires impliqués dans un trafic de stupéfiants, la demanderesse sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail en raison du trouble de jouissance occasionné par Monsieur [E] [O].
Elle expose qu’en octobre 2021, une opération judiciaire a permis la découverte dans l’appartement de Monsieur [E] [O] de 2.692 kg de résine de cannabis, 138.3 grammes d’herbes et autres matériels nécessaires à la mise en place d’un trafic ; que Monsieur [E] [O] est l’auteur de dégradations dans l’immeuble et dans son appartement, d’agressions sur ses voisins, de tapages et altercations réguliers depuis plusieurs années.
La SA IMMOBILIERE RHONE ALPES souligne que les services de la Préfecture par courrier du 20 octobre 2025, l’ont informée de la situation de Monsieur, et enjoint en application de l’article L 442-4-3 du Code de la construction et de l’habitation de saisir le tribunal compétent aux fins de voir prononcer la résiliation du bail.
Dans ces conditions, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES sollicite la résolution judiciaire du bail relevant qu’en application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Monsieur [E] [O] cité à étude, n’était ni présent, ni représenté.

Motifs

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 27 mars 2026 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du Code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation et l’expulsion 
Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Cette obligation impose donc au locataire de jouir des locaux loués dans des conditions normales, dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble, et ce sans les dégrader et sans créer aux autres occupants de l’immeuble ou aux tiers des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le manquement du locataire à cette obligation est donc caractérisé en cas de détérioration du bien loué, d’injures, d'un usage non correct des locaux, et ce de manière continue, permanente et répétée.

Selon les dispositions de l’article L 442-4-3 du Code de la construction et de l’habitation, « lorsqu’il constate que les agissements en lien avec des activités de trafic de stupéfiants de l'occupant habituel d'un logement troublent l'ordre public de manière grave ou répétée et méconnaissent les obligations définies au b de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le représentant de l'Etat dans le département peut enjoindre au bailleur de saisir le juge aux fins de résiliation du bail dans les conditions prévues à l’article L. 442-4-2- du présent code. L'injonction précise les éléments de fait qui justifient la mise en œuvre de la procédure ».

Dans sa décision du 12 juin 2025, le Conseil constitutionnel précise que cette nouvelle obligation, « susceptible de s'appliquer dans le même ensemble immobilier, ne saurait concerner qu'un comportement ou une activité du locataire qui a lieu à proximité suffisante du logement donné à bail et qui cause un trouble de jouissance au préjudice d'autrui » (Cons. const. 12 juin 2025, n° 2025-885, DC, JO 14 juin).

Sur ce fondement, les services du cabinet de Monsieur le Préfet de l’Isère ont saisi la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail de Monsieur [E] [O], leur attention ait été appelée sur des faits commis liés au trafic de stupéfiants au sein et aux abords de son logement et d’une méconnaissance par le locataire de son obligation d’user paisiblement des locaux loués.

A l’appui de ses demandes, le bailleur produit :
- le contrat de bail et son avenant, étant précisé que le contrat de bail initial indique dans son article 8 l’obligation d’un usage paisible des lieux loués,
- un procès-verbal de renseignement de la Gendarmerie,
- le courrier des services de la Préfecture,
 
Il résulte des débats et des pièces, que nonobstant, les faits décrits dans le procès-verbal de renseignement administratif par les services de la Gendarmerie nationale de Villefontaine, aucune pièce du dossier ne permet d’établir, d’une part, une participation effective de Monsieur [E] [O] à un trafic de stupéfiants dans l’enceinte de l’immeuble (sauf pour des faits de 2021 déjà anciens); ni que le comportement et l’activité supposés du locataire ont eu lieu au sein ou aux abords du logement ; en effet, s’agissant des faits de 2024 (présence de résine de cannabis dans la boîte aux lettres de Monsieur [E] [O]), aucun élément ne démontre que les produits stupéfiants appartenaient à ce dernier et ce d’autant que la boîte “était ouverte” ; et s’agissant des faits de mars 2025, les pochons de résine ont été découverts au pied d’une jardinière et non dans le domicile du locatair et sans que l’on puisse affirmer qu’ils appartenaient à ce dernier.

S’agissant de la méconnaissance par le locataire de son obligation d’user paisiblement des locaux loués, les comportements reprochés ne sont pas démontrés ; le bailleur dénonce des faits isolés de dégradations de biens privés (porte d’entrée) qui ne peuvent à eux seuls justifier une expulsion ; d’autre part, le procès-verbal de renseignement évoque encore plusieurs interventions de la gendarmerie rendues nécessaires par le comportement du locataire ou des personnes invitées chez lui, sauf pour les faits du 12 avril 2024, (cris provenant de l’appartement de Monsieur [E] [O]), aucun élément ne permet d’établir que ces altercations constatées de 2023 à 2025, ont eu lieu “à proximité suffisante du logement donné à bail et qui cause un trouble de jouissance au préjudice d'autrui”.
 
En conséquence, en l’espèce, les agissements de Monsieur [E] [O] ne peuvent être considérés comme suffisamment graves et source d’insécurité ou de trouble justifiant la résiliation judiciaire de son bail.

Ainsi, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES sera déboutée de l’ensemble de ses demandes. 
La demanderesse sera condamnée aux dépens, par application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens. 

Enfin, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement sera de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit : 

DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES aux dépens.

 Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le juge

MINUTE N° : 2026/
JUGEMENT DU : 27 Mars 2026
DOSSIER N° : N° RG 25/00911 - N° Portalis DBYI-W-B7J-DRTK
NATURE AFFAIRE : 5AA/ Sans procédure particulière
AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES C/ [E] [P] [O]


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

JUGEMENT DU 27 Mars 2026

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION


COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :


Juge des contentieux de la Protection : Madame ARMETTA-DUMEZ,
Magistrat à titre temporaire

Greffier : Madame Florence DUCLAUX, Greffier 

DESTINATAIRES :
copie exécutoire délivrée à : M. [O]
le : 27.03.2026

copie certifiée conforme délivrée à : Me GILLE
le : 27.03.2026



DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE RHONE ALPES,
dont le siège social est sis 9 rue Anna Marly - TSA 90002 - 69007 LYON CEDEX 07
représentée par Maître Noëlle GILLE de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE, substitué par Maître Jean-philippe VALLON de la SCP PYRAMIDE AVOCATS, avocat au barreau de VIENNE



DEFENDEUR

M. [E] [P] [O]
né le 28 Juin 1983
demeurant 48 G RUE KHAL AM MAIN - 38090 VILLEFONTAINE
non comparant






Qualification : réputé contradictoire, en premier ressort

Débats tenus à l'audience du 06 Février 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 27 Mars 2026

Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal, les parties ayant été avisées dans les conditions de l’article 450 du code de procédure civile.

Et le présent jugement a été signé par Madame ARMETTA-DUMEZ,Magistrat à titre temporaire, et par Madame DUCLAUX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de bail en date du 02 août 2021, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES a donné en location à Monsieur [E] [O] un logement sis 48 G rue KHAL AM MAIN à VILLEFONTAINE (38090).

Par assignation délivrée à Monsieur [E] [O], le 21 novembre 2025, réitérée le 12 janvier 2026, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES sollicite, à titre principal, que soit prononcée la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [E] [O] du fait de ses comportements dangereux et illicites qui portent atteintes à l’ordre public ; que soit ordonnée l’expulsion de Monsieur [E] [O] et la suppression du délai visé à l’article L 4125-1 DU Code des procédures civiles d’exécution ; la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES sollicite la fixation d’une indemnité d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges locatives jusqu’à la libération effective des lieux loués, et le paiement par Monsieur [E] [O] de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens, avec exécution provisoire. 

L’affaire convoquée à tort à l’audience du 05 janvier 2026, a été renvoyée à l’audience du 06 février 2026. 

A l’audience, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions qui maintiennent ses prétentions initiales.
Sur le fondement des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, et de la loi du 13 juin 2025 “narcotrafic” visant à faciliter l’expulsion des locataires impliqués dans un trafic de stupéfiants, la demanderesse sollicite la résiliation judiciaire du contrat de bail en raison du trouble de jouissance occasionné par Monsieur [E] [O].
Elle expose qu’en octobre 2021, une opération judiciaire a permis la découverte dans l’appartement de Monsieur [E] [O] de 2.692 kg de résine de cannabis, 138.3 grammes d’herbes et autres matériels nécessaires à la mise en place d’un trafic ; que Monsieur [E] [O] est l’auteur de dégradations dans l’immeuble et dans son appartement, d’agressions sur ses voisins, de tapages et altercations réguliers depuis plusieurs années.
La SA IMMOBILIERE RHONE ALPES souligne que les services de la Préfecture par courrier du 20 octobre 2025, l’ont informée de la situation de Monsieur, et enjoint en application de l’article L 442-4-3 du Code de la construction et de l’habitation de saisir le tribunal compétent aux fins de voir prononcer la résiliation du bail.
Dans ces conditions, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES sollicite la résolution judiciaire du bail relevant qu’en application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Monsieur [E] [O] cité à étude, n’était ni présent, ni représenté.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 27 mars 2026 pour qu’un jugement soit rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 472 du Code de procédure civile qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation et l’expulsion 
Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application de l'article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.


Conformément aux dispositions des articles 1728 du Code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989, et ainsi qu’il est expressément prévu au contrat de bail conclu entre les parties, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
Cette obligation impose donc au locataire de jouir des locaux loués dans des conditions normales, dans le respect des obligations qui lui sont imparties par le bail, le règlement de copropriété ou le règlement intérieur de l’immeuble, et ce sans les dégrader et sans créer aux autres occupants de l’immeuble ou aux tiers des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage.

Le manquement du locataire à cette obligation est donc caractérisé en cas de détérioration du bien loué, d’injures, d'un usage non correct des locaux, et ce de manière continue, permanente et répétée.

Selon les dispositions de l’article L 442-4-3 du Code de la construction et de l’habitation, « lorsqu’il constate que les agissements en lien avec des activités de trafic de stupéfiants de l'occupant habituel d'un logement troublent l'ordre public de manière grave ou répétée et méconnaissent les obligations définies au b de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le représentant de l'Etat dans le département peut enjoindre au bailleur de saisir le juge aux fins de résiliation du bail dans les conditions prévues à l’article L. 442-4-2- du présent code. L'injonction précise les éléments de fait qui justifient la mise en œuvre de la procédure ».

Dans sa décision du 12 juin 2025, le Conseil constitutionnel précise que cette nouvelle obligation, « susceptible de s'appliquer dans le même ensemble immobilier, ne saurait concerner qu'un comportement ou une activité du locataire qui a lieu à proximité suffisante du logement donné à bail et qui cause un trouble de jouissance au préjudice d'autrui » (Cons. const. 12 juin 2025, n° 2025-885, DC, JO 14 juin).

Sur ce fondement, les services du cabinet de Monsieur le Préfet de l’Isère ont saisi la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES d’une demande de résiliation judiciaire du contrat de bail de Monsieur [E] [O], leur attention ait été appelée sur des faits commis liés au trafic de stupéfiants au sein et aux abords de son logement et d’une méconnaissance par le locataire de son obligation d’user paisiblement des locaux loués.

A l’appui de ses demandes, le bailleur produit :
- le contrat de bail et son avenant, étant précisé que le contrat de bail initial indique dans son article 8 l’obligation d’un usage paisible des lieux loués,
- un procès-verbal de renseignement de la Gendarmerie,
- le courrier des services de la Préfecture,
 
Il résulte des débats et des pièces, que nonobstant, les faits décrits dans le procès-verbal de renseignement administratif par les services de la Gendarmerie nationale de Villefontaine, aucune pièce du dossier ne permet d’établir, d’une part, une participation effective de Monsieur [E] [O] à un trafic de stupéfiants dans l’enceinte de l’immeuble (sauf pour des faits de 2021 déjà anciens); ni que le comportement et l’activité supposés du locataire ont eu lieu au sein ou aux abords du logement ; en effet, s’agissant des faits de 2024 (présence de résine de cannabis dans la boîte aux lettres de Monsieur [E] [O]), aucun élément ne démontre que les produits stupéfiants appartenaient à ce dernier et ce d’autant que la boîte “était ouverte” ; et s’agissant des faits de mars 2025, les pochons de résine ont été découverts au pied d’une jardinière et non dans le domicile du locatair et sans que l’on puisse affirmer qu’ils appartenaient à ce dernier.

S’agissant de la méconnaissance par le locataire de son obligation d’user paisiblement des locaux loués, les comportements reprochés ne sont pas démontrés ; le bailleur dénonce des faits isolés de dégradations de biens privés (porte d’entrée) qui ne peuvent à eux seuls justifier une expulsion ; d’autre part, le procès-verbal de renseignement évoque encore plusieurs interventions de la gendarmerie rendues nécessaires par le comportement du locataire ou des personnes invitées chez lui, sauf pour les faits du 12 avril 2024, (cris provenant de l’appartement de Monsieur [E] [O]), aucun élément ne permet d’établir que ces altercations constatées de 2023 à 2025, ont eu lieu “à proximité suffisante du logement donné à bail et qui cause un trouble de jouissance au préjudice d'autrui”.
 
En conséquence, en l’espèce, les agissements de Monsieur [E] [O] ne peuvent être considérés comme suffisamment graves et source d’insécurité ou de trouble justifiant la résiliation judiciaire de son bail.

Ainsi, la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES sera déboutée de l’ensemble de ses demandes. 
La demanderesse sera condamnée aux dépens, par application de l’article 696 du Code de procédure civile, qui dispose que la partie qui succombe au procès en supporte les dépens. 

Enfin, en application de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement sera de droit.


PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, exécutoire de droit : 

DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES de l’ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE la SA IMMOBILIERE RHONE ALPES aux dépens.

 Sur quoi le présent jugement a été signé par le greffier et le juge ayant présidé l’audience.

Le greffier Le juge

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Mise à jour de la source le 2026-05-05T20:44:14.912Z.