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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Lille, Chambre 04, 6 mai 2026, n° 24/09916

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Parties (entreprises)

INTERLAVERIE

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Le 4 mai 2022, la société Interlaverie et Mme [B] [D] ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur une cellule commerciale pour un prix de 732 000 euros.

Outre une clause pénale, il était prévu une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 830 000 euros au plus, sur une durée maximale de 15 ans avec un taux d'intérêt maximal de 2% avant le 3 juillet 2022.

Par acte d'huissier du 30 mai 2023, la société Interlaverie a sommé Mme [D] de justifier dans les quinze jours [R] démarches accomplies avant le 3 juillet 2022 pour obtenir ce prêt et à défaut de réitérer la vente par acte authentique.

Le 3 juillet 2023, la société Interlaverie a mis en demeure Mme [D] de régler la somme de 61 000 euros au titre de la clause pénale.

Par acte d'huissier signifié le 15 septembre 2023, la société Interlaverie a assigné Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Lille.

Mme [D], par acte d'huissier signifié le 23 octobre 2024, a assigné la société Gaïa informatique devant le tribunal judiciaire de Lille.

Les deux affaires ont été jointes le 19 mars 2025.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 19 mai 2025 par voie électronique, la société Interlaverie 

-déclarer la société Interlaverie recevable et bien-fondée en ses demandes, 
en conséquence, 
-condamner Mme [D] au paiement de la somme de 61 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêt au taux légal à compter du 3 juillet 2023, date de la mise en demeure, et capitalisation desdits intérêts au-delà d’une année conformément à l’article 1343-2 du code civil ; 
en tout état de cause, 
-condamner Mme [D] à payer à la société Interlaverie la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
-condamner Mme [D] aux entiers dépens ; 
-rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l'appui de ses demandes, elle se prévaut [R] articles 1103 et 1304-3 du code civil et développe l'argumentation suivante :

-Mme [D] n'a pas formé de demande de prêt conforme aux dispositions du contrat en temps utile, de sorte que la condition suspensive est réputée accomplie. 
-Les mandats de courtage mentionnés par Mme [D] ont en réalité été passés par la SCI Les [H] et sont non conformes : 
-Le mandat AFR Financement de la société Gaïa consulting en date du 23 mars 2023 porte sur un prêt de 950 000 euros sur vingt ans au lieu de 830 000 euros sur quinze ans.
-Le mandat Vous financer en date du 24 juin 2022 ne mentionne ni le montant, ni le taux d'intérêt. L'attestation de refus de la Banque postale laisse penser que le dossier transmis était incomplet et l'attestation de refus du Crédit agricole du 10 janvier 2024 mentionne une durée d'emprunt de vingt ans au lieu de quinze et ajoute que l'objet du prêt réclamé était « travaux d'aménagement et matériels » et non une acquisition.


-Mme [D] n'a de plus pas apporté la somme de 100 000 euros pour concrétiser le projet. Elle se présente pourtant comme une professionnelle de l’immobilier, dispensant [R] formations sur les investissements immobiliers. 
-Aucune carence ne peut être reprochée à la venderesse, contrairement à la jurisprudence invoquée par Mme [D] (Civ. 1re, 5 novembre 1996) et Mme [D] fait une interprétation erronée de l'arrêt rendu le 3 décembre 2002 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation et de l'arrêt rendu le 16 juillet 1991 par la première chambre civile, tout comme l'arrêt rendu le 30 avril 2002 de la troisième chambre civile. 

Par conclusions récapitulatives notifiées le 30 juin 2025 par voie électronique, Mme [D] demande au tribunal de :
 
-juger que Mme [D] a respecté ses obligations à l’endroit de la société Interlaverie, 
-constater la défaillance de la clause suspensive, 
-débouter la société Interlaverie de l’ensemble de ses demandes, 
-écarter l’exécution provisoire de droit, 
-condamner la société Interlaverie au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
-condamner la société Interlaverie aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’assignation à l’endroit de la société Gaïa informatique, 
si le tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de Mme [D], 
-condamner la société Gaïa informatique à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son endroit, 
-condamner la société Gaïa informatique au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
-condamner la société Gaïa informatique aux entiers frais et dépens.

Elle se prévaut de l'argumentation suivante, au visa [R] articles 1304, 1304-3, 1231-5 et 1984 du code civil et [R] articles L. 519-2 et R. 519-27 et suivants du code monétaire et financier :

-Elle n'a pas manqué à son obligation de diligence, mandatant un courtier en prêt immobilier en mars 2022 avant même la régularisation de la promesse, lui transmettant ensuite la promesse de vente pour qu'il puisse solliciter un prêt conforme et le relançant ensuite régulièrement.
-Elle a ensuite sollicité un deuxième courtier, qui a constaté que les établissements bancaires avaient déjà tous été contactés.
-La société Interlaverie ne peut lui reprocher de ne pas avoir fait d'apport de 100 000 euros [R] lors que cet apport n'avait pas à être versé avant la réitération.
-Si l'établissement bancaire refuse un prêt sur vingt ans, la demande sera également refusée sur quinze ans, de sorte qu'on ne peut lui reprocher d'avoir conclu un mandat avec le courtage sur quinze ans.
-Mme [D] a bien signé les mandats donnés aux courtiers, et il était prévu une faculté de substitution, si bien qu'elle pouvait effectivement signer les mandats en tant que gérante de la SCI [R] [H].
-Si elle ne connaissait pas les stipulations contractuelles au moment où elle a donné mandat à la société Gaïa informatique, elle les a ensuite transmises au courtier, ce qui explique que le Crédit agricole confirme avoir reçu une demande de prêt de 800 000 euros. On ne saurait lui reprocher une simple modification de l'objet du prêt alors que le montant et l'objet suffisaient à donner connaissance au Crédit agricole du projet de Mme [D].
-La clause pénale ne s'applique qu'en cas de manquement aux obligations. La société Interlaverie ne justifie d'ailleurs pas [R] difficultés qu'elle aurait eues à vendre son bien par la suite et donc de son préjudice, si bien que la clause pénale doit être réduite.
-A titre subsidiaire, la société Gaïa informatique n'a jamais transmis à la société Interlaverie les courriers de refus

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives [R] parties pour un exposé complet [R] moyens.

L'ordonnance de clôture a été fixée au 17 septembre 2025. Après débats à l’audience du 4 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.

Motifs

MOTIFS


Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsqu’au moins l’un d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, la décision est susceptible d’appel, si bien que le jugement sera réputé contradictoire à l’égard de tous.

I. Sur les demandes principales de la société Interlaverie

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

A. Sur la réalisation de la condition suspensive

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.

Conformément à l'article 1304-3 alinéa 1er du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il s'en suit qu'il appartient à l'emprunteur qui se prévaut de la non-réalisation de la clause suspensive de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse. Sauf stipulation contraire, une seule demande conforme suffit.

La promesse synallagmatique conclue par les parties prévoit notamment une clause suspensive liée à l'obtention d'un crédit auprès de tout établissement prêteur d'un montant maximal de 830 000 euros, sur une durée maximale de 15 ans et pour un taux d'intérêt maximal de 2 %. La clause précise que le projet global de Mme [D] porte sur 930 000 euros, qu'elle apporte de ses deniers personnels la somme de 100 000 euros et qu'elle s'oblige à effectuer toutes les démarches dans les plus brefs délais. 
L'obtention du ou [R] prêts devait intervenir au plus tard le 3 juillet 2022. 

Le contrat stipule que Mme [D] ne sera redevable d'aucune indemnité si elle justifie que le ou les prêts lui ont été refusés alors qu'elle a respecté les conditions ci-dessus.

Il est prévu en page 2 que l'acquéreur pourra se substituer à titre gratuit toute personne physique ou morale mais sous réserve qu'il reste solidairement tenu avec le substitué [R] obligations nées [R] présentes jusqu'à la réitération [R] présentes jusqu'à la réitération par acte authentique.


*

En l'espèce, la société Interlaverie n'a donné mandat à la société Gaïa informatique qu'en sa qualité de représentante de la SCI [R] [H], qui était en cours d'immatriculation et dont il n'est pas démontré qu'elle aurait acquis la personnalité juridique avant le 3 juillet 2022 ou même qu'elle aurait désormais la personnalité juridique. Par conséquent, Mme [D] ne pouvait exercer sa faculté de substitution au profit d'une société en formation n'ayant pas encore la personnalité morale. 

De plus, ce mandat de courtage portait en réalité sur deux prêts, un prêt immobilier professionnel de 800 000 euros sur vingt ans au lieu de quinze ans et un prêt relais TVA de 150 000 euros sur une période de six mois, si bien que la somme totale réclamée était supérieure à celle qui avait été convenue.

Dans la mesure où le taux d'intérêt bancaire augmente avec la durée de l'emprunt et que la clause suspensive prévoyait un taux d'intérêt maximal de 2 %, le fait que la durée soit portée à vingt ans au lieu de quinze n'est pas indifférent, contrairement à ce qu'affirme Mme [D] dans ses conclusions.

Le courrier électronique de refus de la Banque postale du 3 juin 2022 portant comme objet « nouveau financement SCI Les [H] » et ne précise pas les conditions qui ont été demandées. Il en va de même du courrier de la société Gaïa informatique du 5 août 2022 indiquant qu'elle a eu [R] refus [R] banques BNP, Caisse d'Epargne, Arkea et Crédit agricole. 

L'attestation de refus du Crédit agricole du 3 juin 2022 adressé à Mme [Y], gérante de la société Gaïa informatique, mentionne d'ailleurs une demande formée par Mme [D] en qualité de gérante de la SCI [R] [H] « en formation » portant sur 800 000 euros pour une durée de vingt ans supérieure aux stipulations contractuelles. 

Mme [D] justifie avoir demandé à la société Interlaverie le 28 juin 2022 si elle pouvait proroger d'un mois le délai d'obtention du crédit. Il ressort [R] échanges que la société Interlaverie avait donné son accord ajoutant qu'il souhaitait que la somme de 5 % du prix de vente soit séquestrée, ce que Mme [D] a indiqué ne pas pouvoir accepter. L'acceptation de la société Interlaverie malgré cette impossibilité de séquestre ressort [R] échanges suivants puisque son notaire a réclamé le 5 août 2022 confirmation qu'elle récupérait la pleine liberté sur son bien. 

Par ailleurs, la défenderesse fournit un deuxième mandat, adressé cette fois-ci par la SCI [R] [H] à la société « Vous financer » via l'agence Littoral financement le 23 juin 2022, portant sur 826 035 euros sur 15 ans et mentionnant, outre les revenus nuls de la SCI, les revenus de Mme [D] à hauteur de 2800 euros. 

Toutefois, Mme [D] ne justifie pas d'avoir informé la société Interlaverie de son intention de se faire substituer par la SCI [R] [H]. 

Le tribunal relève surtout que le deuxième mandat ne mentionne pas les caractéristiques ou même l'adresse du bien à acheter et que Mme [D] ne produit aucun échange avec l'agence Littoral financement démontrant qu'elle aurait cherché à s'informer sur les démarches de cette agence dont elle n'a pas recherché la responsabilité. 

Le tableau de ce second mandat résumant la situation financière ne mentionne en tout état de cause que les revenus nuls de la SCI [R] [H] et les revenus de Mme [D] de 2800 euros, dont la nature n'est pas précisée dans le mandat. Il est ajouté qu'elle n'a aucune charge. Ce tableau n'est en outre pas représentatif de la réalité puisque selon le dossier de financement que Mme [D] prétend avoir adressé à son premier courtier, elle serait en réalité propriétaire d'un appartement à [Localité 4], d'une maison de trois chambres et de la moitié d'un immeuble comportant six lots, pour [R] emprunts immobiliers de 2770 euros et [R] revenus de 4050 euros, soit une différence de 1280 euros sachant qu'un sixième appartement devait être mis en location à compter de mai 2022 pour un revenu net qui pourrait être porté à 1975 euros. Il n'était pas non plus mentionné dans le mandat les 30 000 euros d’épargne disponible que Mme [D] affirmait avoir dans son dossier de financement devant le premier courtier.

Le tribunal déduit de ces éléments que le deuxième mandat était manifestement incomplet et erroné, ce que Mme [D], qui dispense [R] formations immobilières en ligne sous l'appellation de « coach en liberté financière » comme relevé par la demanderesse, ne pouvait ignorer. En présentant à son deuxième courtier [R] éléments ne reflétant pas sa situation financière, ce qui pouvait aisément être vérifié par les établissements bancaires, et omettant l'ensemble de ses actifs financiers et immobiliers, Mme [D] a délibérément empêché l'accomplissement de la condition suspensive, ce qui est confirmé par le fait qu'elle ne prétend pas avoir eu d'autres échanges avec l'agence Littoral financement.


Le tribunal considère par conséquent que la condition suspensive est réputée accomplie.

B. Sur la demande de paiement au titre de la clause pénale

Selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l'espèce, la promesse stipule en page 24 qu'au cas où l'une quelconque [R] parties après avoir été mise en demeure ne régularisait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie une somme égale à 10 % du prix de vente.

Comme précédemment indiqué, la condition suspensive d'obtention du prêt est réputée accomplie [R] lors que Mme [D] en a empêché l'exécution.

Par ailleurs, la société Interlaverie justifie d'une sommation par acte de commissaire de justice à l'encontre de Mme [D] en date du 30 mai 2023 de justifier [R] démarches qu'elle aurait accomplies avant le 3 juillet 2022 pour obtenir le prêt litigieux et de réitérer la vente.

Les conditions sont donc remplies.

La somme réclamée correspond à 10 % du prix hors taxes de 610 000 euros, ce qui correspond à la moyenne supérieure [R] clauses réclamées et n'est pas en soi manifestement excessif. Il convient d'ailleurs de prendre en compte le fait que le tribunal a considéré que Mme [D] avait délibérément empêché l'accomplissement de la condition suspensive lorsqu'elle a signé le deuxième mandat, alors même qu'elle venait de réclamer un délai supplémentaire à la société Interlaverie.

Cette dernière fait valoir que les taux d'intérêt ont considérablement augmenté depuis 2022 et affirme que le bien n'est toujours pas venu. Si cette dernière affirmation n'est pas étayée par un avis de taxe foncière, l'augmentation [R] taux entre 2022 et l'assignation n'est pas contestée.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Mme [D] à payer à la société Interlaverie la somme de 61 000 euros au titre de la clause pénale.

Sur les intérêts et la capitalisation [R] intérêts :

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir [R] dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La société Interlaverie justifiant d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 3 juillet 2023, les intérêts au taux légal courront à compter de cette date. 

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation [R] intérêts est de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée. 

Compte tenu de la demande formée par la société Interlaverie, il convient de prononcer la capitalisation [R] intérêts dus au moins pour une année entière dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.


II. Sur la demande de Mme [D] à l'encontre de la société Gaïa informatique

L'article 1984 du code civil définit le mandat comme l'acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Il ne se forme que par l'acceptation du mandataire. 

Les obligations du courtier définies aux articles R. 519-27 du code monétaire et financier lui imposent de faire l'analyse de contrats en nombre suffisant pour recommander le contrat le plus adapté aux besoins de son client et d’être transparent sur les différentes rémunérations qu'il est susceptible de recevoir de la part [R] établissements de crédit qui ont répondu favorablement aux demandes et de s'abstenir de transmettre de fausses déclarations. 

Plus généralement, il lui appartient de justifier de diligences pour réaliser sa mission.

En l'espèce, le mandat de courtage passé entre Mme [D] et la société Gaïa informatique en mars 2022 portait comme précédemment indiqué sur deux prêts, un prêt immobilier de 800 000 euros sur vingt ans et un prêt relais TVA de 150 000 euros.

Mme [D] produit [R] échanges de courriers électroniques qui établissent qu'elle a ensuite transmis la promesse synallagmatique de vente prévoyant qu'elle devait effectuer [R] demandes de prêt à [R] conditions différentes. Il ressort de ces échanges que l'apport de 100 000 euros mentionné dans la promesse devait provenir à titre principal de la vente de son appartement situé à [Localité 4] qu'elle espérait effectuer rapidement (ce qui n'a jamais été fait) et à défaut de sa famille mais qu'elle n'était pas opposée à diminuer l'apport si c'était possible.

Elle ne prétend pas avoir demandé au courtier de modifier les conditions du crédit recherché.

Dans ces conditions et alors qu'il n'appartenait pas à la société Gaïa informatique de rappeler le principe d'une clause suspensive et les risques encourus, alors que Mme [D] s'est présentée comme une professionnelle de l'investissement immobilier, il convient de rejeter la demande à l'encontre du courtier.


II. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [D], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre [R] frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour [R] raisons tirées [R] mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner Mme [D] à payer à la société Interlaverie la somme de 2000 euros au titre [R] frais irrépétibles.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. 

Si Mme [D] se prévaut de la situation [R] parties, elle ne justifie pas que sa situation actuelle la placerait dans l'incapacité de s'acquitter de cette condamnation.

L'exécution provisoire ne sera donc pas écartée.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE Mme [B] [D] à payer à la société Interlaverie la somme de 61 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juillet 2023, 

ORDONNE la capitalisation [R] intérêts dus au moins pour une année entière dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE Mme [B] [D] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Gaïa informatique,

CONDAMNE Mme [B] [D] aux dépens,

CONDAMNE Mme [B] [D] à payer à la société Interlaverie la somme de 2000 euros au titre [R] frais irrépétibles,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE


Margaux PRUVOST Anne-Sophie SIEVERS











Chambre 04

N° RG 24/09916 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YXGO

S.A.S. INTERLAVERIE, immatriculée au RCS sous le n° 907 966 642, représentée par son Président en exercice, domicilié es qualité audit siège.
C/
[B] [D], S.A.S. GAIA CONSULTING Il

Dispositif

EN CONSÉQUENCE


LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE



à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront

légalement requis.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-

Chambre 04
N° RG 24/09916 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YXGO


JUGEMENT DU 06 MAI 2026



DEMANDERESSE :

S.A.S. INTERLAVERIE, immatriculée au RCS sous le n° 907 966 642, représentée par son Président en exercice, domicilié es qualité audit siège.
[Adresse 1]
[Localité 1]
représentée par Me Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE, Me Yoni WEIZMAN, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSES :

Mme [B] [D]
[Adresse 2]
[Localité 2]
représentée par Me Juliette COUSIN, avocat au barreau de LILLE

S.A.S. GAIA CONSULTING Il
[Adresse 3]
[Localité 3]
défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Anne-Sophie SIEVERS, Juge, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Margaux PRUVOST,


DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 Septembre 2025 ;

A l’audience publique du 04 Mars 2026, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 06 Mai 2026.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 06 Mai 2026, et signé par Anne-Sophie SIEVERS, Présidente, assistée de Margaux PRUVOST, Greffier.



EXPOSE DU LITIGE

Le 4 mai 2022, la société Interlaverie et Mme [B] [D] ont conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur une cellule commerciale pour un prix de 732 000 euros.

Outre une clause pénale, il était prévu une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 830 000 euros au plus, sur une durée maximale de 15 ans avec un taux d'intérêt maximal de 2% avant le 3 juillet 2022.

Par acte d'huissier du 30 mai 2023, la société Interlaverie a sommé Mme [D] de justifier dans les quinze jours [R] démarches accomplies avant le 3 juillet 2022 pour obtenir ce prêt et à défaut de réitérer la vente par acte authentique.

Le 3 juillet 2023, la société Interlaverie a mis en demeure Mme [D] de régler la somme de 61 000 euros au titre de la clause pénale.

Par acte d'huissier signifié le 15 septembre 2023, la société Interlaverie a assigné Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Lille.

Mme [D], par acte d'huissier signifié le 23 octobre 2024, a assigné la société Gaïa informatique devant le tribunal judiciaire de Lille.

Les deux affaires ont été jointes le 19 mars 2025.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 19 mai 2025 par voie électronique, la société Interlaverie 

-déclarer la société Interlaverie recevable et bien-fondée en ses demandes, 
en conséquence, 
-condamner Mme [D] au paiement de la somme de 61 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêt au taux légal à compter du 3 juillet 2023, date de la mise en demeure, et capitalisation desdits intérêts au-delà d’une année conformément à l’article 1343-2 du code civil ; 
en tout état de cause, 
-condamner Mme [D] à payer à la société Interlaverie la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
-condamner Mme [D] aux entiers dépens ; 
-rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l'appui de ses demandes, elle se prévaut [R] articles 1103 et 1304-3 du code civil et développe l'argumentation suivante :

-Mme [D] n'a pas formé de demande de prêt conforme aux dispositions du contrat en temps utile, de sorte que la condition suspensive est réputée accomplie. 
-Les mandats de courtage mentionnés par Mme [D] ont en réalité été passés par la SCI Les [H] et sont non conformes : 
-Le mandat AFR Financement de la société Gaïa consulting en date du 23 mars 2023 porte sur un prêt de 950 000 euros sur vingt ans au lieu de 830 000 euros sur quinze ans.
-Le mandat Vous financer en date du 24 juin 2022 ne mentionne ni le montant, ni le taux d'intérêt. L'attestation de refus de la Banque postale laisse penser que le dossier transmis était incomplet et l'attestation de refus du Crédit agricole du 10 janvier 2024 mentionne une durée d'emprunt de vingt ans au lieu de quinze et ajoute que l'objet du prêt réclamé était « travaux d'aménagement et matériels » et non une acquisition.


-Mme [D] n'a de plus pas apporté la somme de 100 000 euros pour concrétiser le projet. Elle se présente pourtant comme une professionnelle de l’immobilier, dispensant [R] formations sur les investissements immobiliers. 
-Aucune carence ne peut être reprochée à la venderesse, contrairement à la jurisprudence invoquée par Mme [D] (Civ. 1re, 5 novembre 1996) et Mme [D] fait une interprétation erronée de l'arrêt rendu le 3 décembre 2002 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation et de l'arrêt rendu le 16 juillet 1991 par la première chambre civile, tout comme l'arrêt rendu le 30 avril 2002 de la troisième chambre civile. 

Par conclusions récapitulatives notifiées le 30 juin 2025 par voie électronique, Mme [D] demande au tribunal de :
 
-juger que Mme [D] a respecté ses obligations à l’endroit de la société Interlaverie, 
-constater la défaillance de la clause suspensive, 
-débouter la société Interlaverie de l’ensemble de ses demandes, 
-écarter l’exécution provisoire de droit, 
-condamner la société Interlaverie au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
-condamner la société Interlaverie aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’assignation à l’endroit de la société Gaïa informatique, 
si le tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de Mme [D], 
-condamner la société Gaïa informatique à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son endroit, 
-condamner la société Gaïa informatique au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, 
-condamner la société Gaïa informatique aux entiers frais et dépens.

Elle se prévaut de l'argumentation suivante, au visa [R] articles 1304, 1304-3, 1231-5 et 1984 du code civil et [R] articles L. 519-2 et R. 519-27 et suivants du code monétaire et financier :

-Elle n'a pas manqué à son obligation de diligence, mandatant un courtier en prêt immobilier en mars 2022 avant même la régularisation de la promesse, lui transmettant ensuite la promesse de vente pour qu'il puisse solliciter un prêt conforme et le relançant ensuite régulièrement.
-Elle a ensuite sollicité un deuxième courtier, qui a constaté que les établissements bancaires avaient déjà tous été contactés.
-La société Interlaverie ne peut lui reprocher de ne pas avoir fait d'apport de 100 000 euros [R] lors que cet apport n'avait pas à être versé avant la réitération.
-Si l'établissement bancaire refuse un prêt sur vingt ans, la demande sera également refusée sur quinze ans, de sorte qu'on ne peut lui reprocher d'avoir conclu un mandat avec le courtage sur quinze ans.
-Mme [D] a bien signé les mandats donnés aux courtiers, et il était prévu une faculté de substitution, si bien qu'elle pouvait effectivement signer les mandats en tant que gérante de la SCI [R] [H].
-Si elle ne connaissait pas les stipulations contractuelles au moment où elle a donné mandat à la société Gaïa informatique, elle les a ensuite transmises au courtier, ce qui explique que le Crédit agricole confirme avoir reçu une demande de prêt de 800 000 euros. On ne saurait lui reprocher une simple modification de l'objet du prêt alors que le montant et l'objet suffisaient à donner connaissance au Crédit agricole du projet de Mme [D].
-La clause pénale ne s'applique qu'en cas de manquement aux obligations. La société Interlaverie ne justifie d'ailleurs pas [R] difficultés qu'elle aurait eues à vendre son bien par la suite et donc de son préjudice, si bien que la clause pénale doit être réduite.
-A titre subsidiaire, la société Gaïa informatique n'a jamais transmis à la société Interlaverie les courriers de refus

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions récapitulatives [R] parties pour un exposé complet [R] moyens.

L'ordonnance de clôture a été fixée au 17 septembre 2025. Après débats à l’audience du 4 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2026.


MOTIFS


Aux termes de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsqu’au moins l’un d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, la décision est susceptible d’appel, si bien que le jugement sera réputé contradictoire à l’égard de tous.

I. Sur les demandes principales de la société Interlaverie

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

A. Sur la réalisation de la condition suspensive

La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple.

Conformément à l'article 1304-3 alinéa 1er du même code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il s'en suit qu'il appartient à l'emprunteur qui se prévaut de la non-réalisation de la clause suspensive de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse. Sauf stipulation contraire, une seule demande conforme suffit.

La promesse synallagmatique conclue par les parties prévoit notamment une clause suspensive liée à l'obtention d'un crédit auprès de tout établissement prêteur d'un montant maximal de 830 000 euros, sur une durée maximale de 15 ans et pour un taux d'intérêt maximal de 2 %. La clause précise que le projet global de Mme [D] porte sur 930 000 euros, qu'elle apporte de ses deniers personnels la somme de 100 000 euros et qu'elle s'oblige à effectuer toutes les démarches dans les plus brefs délais. 
L'obtention du ou [R] prêts devait intervenir au plus tard le 3 juillet 2022. 

Le contrat stipule que Mme [D] ne sera redevable d'aucune indemnité si elle justifie que le ou les prêts lui ont été refusés alors qu'elle a respecté les conditions ci-dessus.

Il est prévu en page 2 que l'acquéreur pourra se substituer à titre gratuit toute personne physique ou morale mais sous réserve qu'il reste solidairement tenu avec le substitué [R] obligations nées [R] présentes jusqu'à la réitération [R] présentes jusqu'à la réitération par acte authentique.


*

En l'espèce, la société Interlaverie n'a donné mandat à la société Gaïa informatique qu'en sa qualité de représentante de la SCI [R] [H], qui était en cours d'immatriculation et dont il n'est pas démontré qu'elle aurait acquis la personnalité juridique avant le 3 juillet 2022 ou même qu'elle aurait désormais la personnalité juridique. Par conséquent, Mme [D] ne pouvait exercer sa faculté de substitution au profit d'une société en formation n'ayant pas encore la personnalité morale. 

De plus, ce mandat de courtage portait en réalité sur deux prêts, un prêt immobilier professionnel de 800 000 euros sur vingt ans au lieu de quinze ans et un prêt relais TVA de 150 000 euros sur une période de six mois, si bien que la somme totale réclamée était supérieure à celle qui avait été convenue.

Dans la mesure où le taux d'intérêt bancaire augmente avec la durée de l'emprunt et que la clause suspensive prévoyait un taux d'intérêt maximal de 2 %, le fait que la durée soit portée à vingt ans au lieu de quinze n'est pas indifférent, contrairement à ce qu'affirme Mme [D] dans ses conclusions.

Le courrier électronique de refus de la Banque postale du 3 juin 2022 portant comme objet « nouveau financement SCI Les [H] » et ne précise pas les conditions qui ont été demandées. Il en va de même du courrier de la société Gaïa informatique du 5 août 2022 indiquant qu'elle a eu [R] refus [R] banques BNP, Caisse d'Epargne, Arkea et Crédit agricole. 

L'attestation de refus du Crédit agricole du 3 juin 2022 adressé à Mme [Y], gérante de la société Gaïa informatique, mentionne d'ailleurs une demande formée par Mme [D] en qualité de gérante de la SCI [R] [H] « en formation » portant sur 800 000 euros pour une durée de vingt ans supérieure aux stipulations contractuelles. 

Mme [D] justifie avoir demandé à la société Interlaverie le 28 juin 2022 si elle pouvait proroger d'un mois le délai d'obtention du crédit. Il ressort [R] échanges que la société Interlaverie avait donné son accord ajoutant qu'il souhaitait que la somme de 5 % du prix de vente soit séquestrée, ce que Mme [D] a indiqué ne pas pouvoir accepter. L'acceptation de la société Interlaverie malgré cette impossibilité de séquestre ressort [R] échanges suivants puisque son notaire a réclamé le 5 août 2022 confirmation qu'elle récupérait la pleine liberté sur son bien. 

Par ailleurs, la défenderesse fournit un deuxième mandat, adressé cette fois-ci par la SCI [R] [H] à la société « Vous financer » via l'agence Littoral financement le 23 juin 2022, portant sur 826 035 euros sur 15 ans et mentionnant, outre les revenus nuls de la SCI, les revenus de Mme [D] à hauteur de 2800 euros. 

Toutefois, Mme [D] ne justifie pas d'avoir informé la société Interlaverie de son intention de se faire substituer par la SCI [R] [H]. 

Le tribunal relève surtout que le deuxième mandat ne mentionne pas les caractéristiques ou même l'adresse du bien à acheter et que Mme [D] ne produit aucun échange avec l'agence Littoral financement démontrant qu'elle aurait cherché à s'informer sur les démarches de cette agence dont elle n'a pas recherché la responsabilité. 

Le tableau de ce second mandat résumant la situation financière ne mentionne en tout état de cause que les revenus nuls de la SCI [R] [H] et les revenus de Mme [D] de 2800 euros, dont la nature n'est pas précisée dans le mandat. Il est ajouté qu'elle n'a aucune charge. Ce tableau n'est en outre pas représentatif de la réalité puisque selon le dossier de financement que Mme [D] prétend avoir adressé à son premier courtier, elle serait en réalité propriétaire d'un appartement à [Localité 4], d'une maison de trois chambres et de la moitié d'un immeuble comportant six lots, pour [R] emprunts immobiliers de 2770 euros et [R] revenus de 4050 euros, soit une différence de 1280 euros sachant qu'un sixième appartement devait être mis en location à compter de mai 2022 pour un revenu net qui pourrait être porté à 1975 euros. Il n'était pas non plus mentionné dans le mandat les 30 000 euros d’épargne disponible que Mme [D] affirmait avoir dans son dossier de financement devant le premier courtier.

Le tribunal déduit de ces éléments que le deuxième mandat était manifestement incomplet et erroné, ce que Mme [D], qui dispense [R] formations immobilières en ligne sous l'appellation de « coach en liberté financière » comme relevé par la demanderesse, ne pouvait ignorer. En présentant à son deuxième courtier [R] éléments ne reflétant pas sa situation financière, ce qui pouvait aisément être vérifié par les établissements bancaires, et omettant l'ensemble de ses actifs financiers et immobiliers, Mme [D] a délibérément empêché l'accomplissement de la condition suspensive, ce qui est confirmé par le fait qu'elle ne prétend pas avoir eu d'autres échanges avec l'agence Littoral financement.


Le tribunal considère par conséquent que la condition suspensive est réputée accomplie.

B. Sur la demande de paiement au titre de la clause pénale

Selon l'article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l'espèce, la promesse stipule en page 24 qu'au cas où l'une quelconque [R] parties après avoir été mise en demeure ne régularisait pas l'acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie une somme égale à 10 % du prix de vente.

Comme précédemment indiqué, la condition suspensive d'obtention du prêt est réputée accomplie [R] lors que Mme [D] en a empêché l'exécution.

Par ailleurs, la société Interlaverie justifie d'une sommation par acte de commissaire de justice à l'encontre de Mme [D] en date du 30 mai 2023 de justifier [R] démarches qu'elle aurait accomplies avant le 3 juillet 2022 pour obtenir le prêt litigieux et de réitérer la vente.

Les conditions sont donc remplies.

La somme réclamée correspond à 10 % du prix hors taxes de 610 000 euros, ce qui correspond à la moyenne supérieure [R] clauses réclamées et n'est pas en soi manifestement excessif. Il convient d'ailleurs de prendre en compte le fait que le tribunal a considéré que Mme [D] avait délibérément empêché l'accomplissement de la condition suspensive lorsqu'elle a signé le deuxième mandat, alors même qu'elle venait de réclamer un délai supplémentaire à la société Interlaverie.

Cette dernière fait valoir que les taux d'intérêt ont considérablement augmenté depuis 2022 et affirme que le bien n'est toujours pas venu. Si cette dernière affirmation n'est pas étayée par un avis de taxe foncière, l'augmentation [R] taux entre 2022 et l'assignation n'est pas contestée.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner Mme [D] à payer à la société Interlaverie la somme de 61 000 euros au titre de la clause pénale.

Sur les intérêts et la capitalisation [R] intérêts :

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir [R] dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

La société Interlaverie justifiant d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception du 3 juillet 2023, les intérêts au taux légal courront à compter de cette date. 

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation [R] intérêts est de droit lorsqu'elle est judiciairement demandée. 

Compte tenu de la demande formée par la société Interlaverie, il convient de prononcer la capitalisation [R] intérêts dus au moins pour une année entière dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil.


II. Sur la demande de Mme [D] à l'encontre de la société Gaïa informatique

L'article 1984 du code civil définit le mandat comme l'acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Il ne se forme que par l'acceptation du mandataire. 

Les obligations du courtier définies aux articles R. 519-27 du code monétaire et financier lui imposent de faire l'analyse de contrats en nombre suffisant pour recommander le contrat le plus adapté aux besoins de son client et d’être transparent sur les différentes rémunérations qu'il est susceptible de recevoir de la part [R] établissements de crédit qui ont répondu favorablement aux demandes et de s'abstenir de transmettre de fausses déclarations. 

Plus généralement, il lui appartient de justifier de diligences pour réaliser sa mission.

En l'espèce, le mandat de courtage passé entre Mme [D] et la société Gaïa informatique en mars 2022 portait comme précédemment indiqué sur deux prêts, un prêt immobilier de 800 000 euros sur vingt ans et un prêt relais TVA de 150 000 euros.

Mme [D] produit [R] échanges de courriers électroniques qui établissent qu'elle a ensuite transmis la promesse synallagmatique de vente prévoyant qu'elle devait effectuer [R] demandes de prêt à [R] conditions différentes. Il ressort de ces échanges que l'apport de 100 000 euros mentionné dans la promesse devait provenir à titre principal de la vente de son appartement situé à [Localité 4] qu'elle espérait effectuer rapidement (ce qui n'a jamais été fait) et à défaut de sa famille mais qu'elle n'était pas opposée à diminuer l'apport si c'était possible.

Elle ne prétend pas avoir demandé au courtier de modifier les conditions du crédit recherché.

Dans ces conditions et alors qu'il n'appartenait pas à la société Gaïa informatique de rappeler le principe d'une clause suspensive et les risques encourus, alors que Mme [D] s'est présentée comme une professionnelle de l'investissement immobilier, il convient de rejeter la demande à l'encontre du courtier.


II. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Mme [D], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens.

L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre [R] frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour [R] raisons tirées [R] mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Il n'apparaît pas inéquitable de condamner Mme [D] à payer à la société Interlaverie la somme de 2000 euros au titre [R] frais irrépétibles.

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. 

Si Mme [D] se prévaut de la situation [R] parties, elle ne justifie pas que sa situation actuelle la placerait dans l'incapacité de s'acquitter de cette condamnation.

L'exécution provisoire ne sera donc pas écartée.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort :

CONDAMNE Mme [B] [D] à payer à la société Interlaverie la somme de 61 000 euros au titre de la clause pénale avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 juillet 2023, 

ORDONNE la capitalisation [R] intérêts dus au moins pour une année entière dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE Mme [B] [D] de sa demande de dommages et intérêts à l'encontre de la société Gaïa informatique,

CONDAMNE Mme [B] [D] aux dépens,

CONDAMNE Mme [B] [D] à payer à la société Interlaverie la somme de 2000 euros au titre [R] frais irrépétibles,

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire. 

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe.


LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE


Margaux PRUVOST Anne-Sophie SIEVERS











Chambre 04

N° RG 24/09916 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YXGO

S.A.S. INTERLAVERIE, immatriculée au RCS sous le n° 907 966 642, représentée par son Président en exercice, domicilié es qualité audit siège.
C/
[B] [D], S.A.S. GAIA CONSULTING Il



EN CONSÉQUENCE


LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE



à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à

exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République

près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et

officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront

légalement requis.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1984, code civil 1304-3, code civil 1304, code monetaire et financier R519-27, code monetaire et financier L519-2). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-05-06T18:19:15.589Z.