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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Annecy, REFERE JCP, 13 mai 2026, n° 25/00703

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 3 septembre 1973, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie a donné en location à M. [K] [D] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1]. 

Par avenant du 30 décembre 2024, le contrat de bail a été modifié de telle sorte que M. [U] [D] et M. [M] [D] en sont désormais locataires.

Par actes de commissaire de justice en date du 7 août 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 156,90 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie a fait assigner M. [U] [D] et M. [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-6 du code civil, de :
constater la résiliation du bail sous seing privé en date du 3 septembre 1973 transféré à M. [U] [D] et M. [M] [D] portant sur un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 1] à la date du 7 octobre 2025 par l’effet de la clause résolutoire,constater que M. [U] [D] et M. [M] [D] sont occupants sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet du bail susvisé à compter du 8 octobre 2025 et dire alors qu’ils devront quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de leur chef,ordonner en tant que de besoin leur expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la [Localité 3] publique et d’un serrurier,condamner solidairement M. [U] [D] et M. [M] [D] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 2 907,25 euros due au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupations arrêtée au 3 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 1 156,90 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupant au paiement de cette somme à titre provisionnel,condamner in solidum M. [U] [D] et M. [M] [D] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum M. [U] [D] et M. [M] [D] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 août 2025.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2026.

A l’audience, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 580,02 euros au 31 mars 2026. Il indique que le dernier règlement effectué par les locataires date de décembre 2025 et demande la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 578,56 euros.

Bien qu’assignés à domicile pour M. [U] [D] et en personne pour M. [M] [D], tous deux ne sont ni présents, ni représentés.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.




Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 novembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 20 novembre 2025 pour une audience fixée au 1er avril 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. 

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.


Sur la résiliation du bail et l’expulsion des locataires

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.





En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail initial contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 8 jours, que l’avenant signé par les parties est postérieur à la loi du 27 juillet 2023 et emporte novation, de telle sorte que le délai de six semaines aurait dû s’appliquer au présent litige, mais que le commandement de payer accorde un délai de 2 mois aux locataires, lequel sera retenu comme leur étant plus favorable.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 7 août 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 1 156,90 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 31 mars 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 7 août 2025 et le 8 octobre 2025, aucun règlement n’a été effectué, les prélèvements étant revenus impayés, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 8 octobre 2025 et que M. [U] [D] et M. [M] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [U] [D] et M. [M] [D] n’ont pas repris le paiement du loyer courant, seuls des règlement ponctuels ou partiels ayant été effectués.

Absents à l’audience, ils n’apportent de fait aucun élément concernant leur situation et le bailleur maintient ses demandes. Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [U] [D] et M. [M] [D] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [U] [D] et M. [M] [D], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [U] [D] et M. [M] [D] seront condamnés, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 578,56 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.






Sur la dette locative 

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 31 mars 2026, M. [U] [D] et M. [M] [D] sont redevables d’une somme totale de 3 580,02 euros. 

En conséquence, M. [U] [D] et M. [M] [D] seront condamnés à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, à titre provisionnel, la somme de 3 580,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance de mars.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 156,90 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. 

Le bailleur ne démontrant pas la solidarité des locataires, cette condamnation ne saurait en être assortie.


Sur les frais du procès

M. [U] [D] et M. [M] [D] succombant au principal seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [U] [D] et M. [M] [D] seront donc condamnés à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 septembre 1973 modifié par avenant du 30 décembre 2024 entre l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie d'une part, et M. [U] [D] et M. [M] [D] d'autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 8 octobre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,






CONSTATE que M. [U] [D] et M. [M] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, 

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

Dispositif

En conséquence,

ORDONNE à M. [U] [D] et M. [M] [D] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [U] [D] et M. [M] [D] de s'exécuter volontairement, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [U] [D] et M. [M] [D] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, 

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 578,56 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [U] [D] et M. [M] [D] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, à titre provisionnel, la somme de 3 580,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 mars 2026, échéance de mars incluse, 

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 7 août 2025 sur la somme de 1 156,90 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, 

CONDAMNE M. [U] [D] et M. [M] [D] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE M. [U] [D] et M. [M] [D] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE
Texte intégral
Expéditions le : Minute n° 26/00133

Grosse :

ORDONNANCE DU : 13 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00703 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-GA57


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE - HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY





DÉFENDEURS

Monsieur [U] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Monsieur [M] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant





LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière





L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Avril 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mai 2026.




Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.


EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 3 septembre 1973, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie a donné en location à M. [K] [D] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1]. 

Par avenant du 30 décembre 2024, le contrat de bail a été modifié de telle sorte que M. [U] [D] et M. [M] [D] en sont désormais locataires.

Par actes de commissaire de justice en date du 7 août 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 156,90 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie a fait assigner M. [U] [D] et M. [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection d’[Localité 2], statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1231-6 du code civil, de :
constater la résiliation du bail sous seing privé en date du 3 septembre 1973 transféré à M. [U] [D] et M. [M] [D] portant sur un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 1] à la date du 7 octobre 2025 par l’effet de la clause résolutoire,constater que M. [U] [D] et M. [M] [D] sont occupants sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet du bail susvisé à compter du 8 octobre 2025 et dire alors qu’ils devront quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de leur chef,ordonner en tant que de besoin leur expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la [Localité 3] publique et d’un serrurier,condamner solidairement M. [U] [D] et M. [M] [D] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 2 907,25 euros due au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupations arrêtée au 3 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 1 156,90 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupant au paiement de cette somme à titre provisionnel,condamner in solidum M. [U] [D] et M. [M] [D] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum M. [U] [D] et M. [M] [D] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 août 2025.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2026.

A l’audience, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 580,02 euros au 31 mars 2026. Il indique que le dernier règlement effectué par les locataires date de décembre 2025 et demande la fixation de l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 578,56 euros.

Bien qu’assignés à domicile pour M. [U] [D] et en personne pour M. [M] [D], tous deux ne sont ni présents, ni représentés.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

L'article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.




Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 novembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 20 novembre 2025 pour une audience fixée au 1er avril 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. 

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.


Sur la résiliation du bail et l’expulsion des locataires

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.





En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail initial contient une clause résolutoire prévoyant un délai de 8 jours, que l’avenant signé par les parties est postérieur à la loi du 27 juillet 2023 et emporte novation, de telle sorte que le délai de six semaines aurait dû s’appliquer au présent litige, mais que le commandement de payer accorde un délai de 2 mois aux locataires, lequel sera retenu comme leur étant plus favorable.

Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer régulier par acte du 7 août 2025, pour le défaut de paiement de la somme en principal de 1 156,90 euros, qui visait cette clause.

Le décompte arrêté au 31 mars 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 7 août 2025 et le 8 octobre 2025, aucun règlement n’a été effectué, les prélèvements étant revenus impayés, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 8 octobre 2025 et que M. [U] [D] et M. [M] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [U] [D] et M. [M] [D] n’ont pas repris le paiement du loyer courant, seuls des règlement ponctuels ou partiels ayant été effectués.

Absents à l’audience, ils n’apportent de fait aucun élément concernant leur situation et le bailleur maintient ses demandes. Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [U] [D] et M. [M] [D] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [U] [D] et M. [M] [D], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [U] [D] et M. [M] [D] seront condamnés, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 578,56 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.






Sur la dette locative 

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 31 mars 2026, M. [U] [D] et M. [M] [D] sont redevables d’une somme totale de 3 580,02 euros. 

En conséquence, M. [U] [D] et M. [M] [D] seront condamnés à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, à titre provisionnel, la somme de 3 580,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance de mars.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 7 août 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 156,90 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. 

Le bailleur ne démontrant pas la solidarité des locataires, cette condamnation ne saurait en être assortie.


Sur les frais du procès

M. [U] [D] et M. [M] [D] succombant au principal seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [U] [D] et M. [M] [D] seront donc condamnés à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 septembre 1973 modifié par avenant du 30 décembre 2024 entre l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie d'une part, et M. [U] [D] et M. [M] [D] d'autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à [Localité 1], sont réunies à la date du 8 octobre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,






CONSTATE que M. [U] [D] et M. [M] [D] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, 

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [U] [D] et M. [M] [D] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [U] [D] et M. [M] [D] de s'exécuter volontairement, l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [U] [D] et M. [M] [D] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, 

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 578,56 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [U] [D] et M. [M] [D] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, à titre provisionnel, la somme de 3 580,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 mars 2026, échéance de mars incluse, 

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 7 août 2025 sur la somme de 1 156,90 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, 

CONDAMNE M. [U] [D] et M. [M] [D] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE M. [U] [D] et M. [M] [D] à payer à l’EPIC Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE

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Mise à jour de la source le 2026-05-18T09:36:03.852Z.