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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Annecy, REFERE JCP, 13 mai 2026, n° 25/00706

Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 9 mars 2023, la SCI [K] a donné en location à M. [T] [F] et Mme [Q] [E] un logement situé [Adresse 3] à Marigny St Marcel (74150). 

Par actes de commissaire de justice en date du 11 août 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement et un commandement de payer la somme de 4 954,24 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, la SCI [K] a fait assigner M. [T] [F] et Mme [Q] [E] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy, statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 7, 24 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1224, 1240 et 1760 du code civil, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence la résiliation du contrat de location d’une maison au jour de l’ordonnance à intervenir,ordonner l’expulsion de corps et de biens de M. [T] [F] et Mme [Q] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,autoriser le commissaire de justice chargé de l’expulsion de se faire assister d’un serrurier,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira à Mme, M. le Président de désigner, aux frais, risques et périls de M. [T] [F] et Mme [Q] [E],dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés par le Tribunal, dire et juger qu’à défaut pour M. [T] [F] et Mme [Q] [E] de respecter leurs engagements, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion prononcée sans autres formalités,condamner M. [T] [F] et Mme [Q] [E] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré de loyers et des charges arrêtés à ce jour, soit la somme de 6 607,47 euros augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation, et à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir,condamner M. [T] [F] et Mme [Q] [E] au paiement d’une somme égale au montant d’une indemnité d’occupation, du jour du prononcé de l’ordonnance à celui de leur départ effectif, d’un montant identique au loyer actuel, outre charges,condamner M. [T] [F] et Mme [Q] [E] à titre provisionnel au paiement d’une somme de 129,98 euros, correspondant au coût de l’acte de commandement de payer les loyers,condamner M. [T] [F] et Mme [Q] [E] à payer à la SCI [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites (article 696 du code de procédure civile).
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2026.

A l’audience, la SCI [K], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11 529,52 euros au 23 mars 2026. Elle indique que le dernier règlement a été effectué en février 2026, précisant qu’aucun paiement n’était intervenu depuis le mois de novembre.

M. [T] [F] et Mme [Q] [E] comparaissent en personnes. Ils expliquent qu’ils ont tous les deux vécu un long arrêt maladie, de 2023 à 2025. Ils indiquent qu’ils ont trois enfants, âgés respectivement de 17, 16 et 12 ans. Ils déclarent que 3 300 euros ont été prélevés sur leur compte bancaire et sont consignés chez le commissaire de justice, en vue d’apurer leur dette locative. Ils affirment qu’ils sont employés en CDI et qu’ils perçoivent donc deux salaires de 2 100 euros chacun hors prime, leurs rémunérations pouvant atteindre 2 600 euros avec les primes. Ils exposent qu’ils payent 1 800 euros par mois depuis quelques mois, soit le loyer augmenté de 150 euros. Ils demandent que leurs soient accordés des délais de paiement et que la clause résolutoire soit suspendue.






La juge explique que, dans le cadre du délibéré, les défendeurs doivent fournir au Tribunal et au bailleur des justificatifs concernant les loyers qu’ils disent avoir réglés.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION


Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 novembre 2025 pour une audience fixée au 1er avril 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. 







En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.


Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 11 août 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 4 954,24 euros.

Le décompte arrêté au 23 mars 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 11 août 2025 et le 12 octobre 2025, les locataires ont payé la somme totale de 1 700 euros, qui n’a pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 12 octobre 2025 et que M. [T] [F] et Mme [Q] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

En l'espèce, M. [T] [F] et Mme [Q] [E] sollicitent l’octroi de délais de paiement. Ils soutiennent avoir repris le paiement de leur loyer et régler même une somme supérieure pour rembourser leur dette locative, ceci ne ressort toutefois pas du décompte produit par le bailleur et contrairement à ce qui leur a été demandé à l’audience, ils n’ont pas produit de justificatifs permettant d’étayer leurs déclarations. 

Ainsi, il convient de s’en tenir au décompte produit par le bailleur selon lequel aucune reprise du loyer n’est intervenue.

Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [T] [F] et Mme [Q] [E] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [T] [F] et Mme [Q] [E], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [T] [F] et Mme [Q] [E] seront condamnés, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1 684,41 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.


Sur la dette locative 

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 23 mars 2026, M. [T] [F] et Mme [Q] [E] sont redevables d’une somme totale de 11 529,52 euros. Ils n’ont pas apporté de justificatifs concernant les règlements qu’ils disent avoir effectué de sorte qu’il convient de s’en tenir au décompte produit par le bailleur. 

En conséquence, M. [T] [F] et Mme [Q] [E] seront condamnés à payer à la SCI [K], à titre provisionnel, la somme de 11 529,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance de mars.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.


Sur les frais du procès

M. [T] [F] et Mme [Q] [E] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [T] [F] et Mme [Q] [E] seront donc condamnés in solidum à payer à la SCI [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la SCI [K],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 mars 2023 entre la SCI [K] d'une part, et M. [T] [F] et Mme [Q] [E] d'autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à Marigny St Marcel (74150), sont réunies à la date du 12 octobre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [T] [F] et Mme [Q] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, 

DEBOUTE M. [T] [F] et Mme [Q] [E] de leur demande de délais de paiement,

Dispositif

En conséquence,

ORDONNE à M. [T] [F] et Mme [Q] [E] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [T] [F] et Mme [Q] [E] de s'exécuter volontairement, la SCI [K] pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [T] [F] et Mme [Q] [E] à payer à la SCI [K], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, 

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1 684,41 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement M. [T] [F] et Mme [Q] [E] à payer à la SCI [K], à titre provisionnel, la somme de 11 529,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 23 mars 2026, échéance de mars incluse, 

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [T] [F] et Mme [Q] [E] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum M. [T] [F] et Mme [Q] [E] à payer à la SCI [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE
Texte intégral
Expéditions le : Minute n° 26/00148

Grosse :

ORDONNANCE DU : 13 Mai 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00706 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-GA6E


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



DEMANDERESSE

S.C.I. [K], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Quentin FLEURY - SELARL QF AVOCAT, avocats au barreau de LYON, substitué par Me Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY





DÉFENDEURS

Monsieur [T] [F], demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [Q] [E], demeurant [Adresse 2]

comparante





LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière




L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 Avril 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 13 Mai 2026.




Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.





EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 9 mars 2023, la SCI [K] a donné en location à M. [T] [F] et Mme [Q] [E] un logement situé [Adresse 3] à Marigny St Marcel (74150). 

Par actes de commissaire de justice en date du 11 août 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires une mise en demeure de justifier de l’occupation du logement et un commandement de payer la somme de 4 954,24 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 20 novembre 2025, la SCI [K] a fait assigner M. [T] [F] et Mme [Q] [E] devant le juge des contentieux de la protection d’Annecy, statuant en référé, pour demander, sur le fondement des articles 7, 24 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, 1103, 1224, 1240 et 1760 du code civil, de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence la résiliation du contrat de location d’une maison au jour de l’ordonnance à intervenir,ordonner l’expulsion de corps et de biens de M. [T] [F] et Mme [Q] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique,autoriser le commissaire de justice chargé de l’expulsion de se faire assister d’un serrurier,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meuble qu’il plaira à Mme, M. le Président de désigner, aux frais, risques et périls de M. [T] [F] et Mme [Q] [E],dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés par le Tribunal, dire et juger qu’à défaut pour M. [T] [F] et Mme [Q] [E] de respecter leurs engagements, la clause résolutoire sera acquise et l’expulsion prononcée sans autres formalités,condamner M. [T] [F] et Mme [Q] [E] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré de loyers et des charges arrêtés à ce jour, soit la somme de 6 607,47 euros augmentée des intérêts de droit à compter de l’assignation, et à parfaire au jour de l’ordonnance à intervenir,condamner M. [T] [F] et Mme [Q] [E] au paiement d’une somme égale au montant d’une indemnité d’occupation, du jour du prononcé de l’ordonnance à celui de leur départ effectif, d’un montant identique au loyer actuel, outre charges,condamner M. [T] [F] et Mme [Q] [E] à titre provisionnel au paiement d’une somme de 129,98 euros, correspondant au coût de l’acte de commandement de payer les loyers,condamner M. [T] [F] et Mme [Q] [E] à payer à la SCI [K] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites (article 696 du code de procédure civile).
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 1er avril 2026.

A l’audience, la SCI [K], représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11 529,52 euros au 23 mars 2026. Elle indique que le dernier règlement a été effectué en février 2026, précisant qu’aucun paiement n’était intervenu depuis le mois de novembre.

M. [T] [F] et Mme [Q] [E] comparaissent en personnes. Ils expliquent qu’ils ont tous les deux vécu un long arrêt maladie, de 2023 à 2025. Ils indiquent qu’ils ont trois enfants, âgés respectivement de 17, 16 et 12 ans. Ils déclarent que 3 300 euros ont été prélevés sur leur compte bancaire et sont consignés chez le commissaire de justice, en vue d’apurer leur dette locative. Ils affirment qu’ils sont employés en CDI et qu’ils perçoivent donc deux salaires de 2 100 euros chacun hors prime, leurs rémunérations pouvant atteindre 2 600 euros avec les primes. Ils exposent qu’ils payent 1 800 euros par mois depuis quelques mois, soit le loyer augmenté de 150 euros. Ils demandent que leurs soient accordés des délais de paiement et que la clause résolutoire soit suspendue.






La juge explique que, dans le cadre du délibéré, les défendeurs doivent fournir au Tribunal et au bailleur des justificatifs concernant les loyers qu’ils disent avoir réglés.

La décision a été mise en délibéré au 13 mai 2026.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.


Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. 

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s'effectue par voie électronique.

En l'espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 24 novembre 2025 pour une audience fixée au 1er avril 2026, dans le respect du délai de 6 semaines. 







En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.


Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer par acte du 11 août 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 4 954,24 euros.

Le décompte arrêté au 23 mars 2026 et l'historique des paiements permettent de constater qu’entre le 11 août 2025 et le 12 octobre 2025, les locataires ont payé la somme totale de 1 700 euros, qui n’a pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l'effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 12 octobre 2025 et que M. [T] [F] et Mme [Q] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion des locataires

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. 

En l'espèce, M. [T] [F] et Mme [Q] [E] sollicitent l’octroi de délais de paiement. Ils soutiennent avoir repris le paiement de leur loyer et régler même une somme supérieure pour rembourser leur dette locative, ceci ne ressort toutefois pas du décompte produit par le bailleur et contrairement à ce qui leur a été demandé à l’audience, ils n’ont pas produit de justificatifs permettant d’étayer leurs déclarations. 

Ainsi, il convient de s’en tenir au décompte produit par le bailleur selon lequel aucune reprise du loyer n’est intervenue.

Ces constatations rendent impossible la suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [T] [F] et Mme [Q] [E] de libérer les lieux occupés de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [T] [F] et Mme [Q] [E], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [T] [F] et Mme [Q] [E] seront condamnés, à titre provisionnel, à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 1 684,41 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.


Sur la dette locative 

Selon les dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. 
L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 23 mars 2026, M. [T] [F] et Mme [Q] [E] sont redevables d’une somme totale de 11 529,52 euros. Ils n’ont pas apporté de justificatifs concernant les règlements qu’ils disent avoir effectué de sorte qu’il convient de s’en tenir au décompte produit par le bailleur. 

En conséquence, M. [T] [F] et Mme [Q] [E] seront condamnés à payer à la SCI [K], à titre provisionnel, la somme de 11 529,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, incluant l'échéance de mars.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. 

Compte tenu de la clause prévue au bail, la condamnation sera prononcée à titre solidaire entre les débiteurs.


Sur les frais du procès

M. [T] [F] et Mme [Q] [E] succombant au principal seront condamnés in solidum aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [T] [F] et Mme [Q] [E] seront donc condamnés in solidum à payer à la SCI [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l'article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision. 


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, 

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la SCI [K],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 9 mars 2023 entre la SCI [K] d'une part, et M. [T] [F] et Mme [Q] [E] d'autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à Marigny St Marcel (74150), sont réunies à la date du 12 octobre 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [T] [F] et Mme [Q] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, 

DEBOUTE M. [T] [F] et Mme [Q] [E] de leur demande de délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [T] [F] et Mme [Q] [E] de libérer les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [T] [F] et Mme [Q] [E] de s'exécuter volontairement, la SCI [K] pourra procéder à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, à compter de l'expiration d'un délai de 2 mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement M. [T] [F] et Mme [Q] [E] à payer à la SCI [K], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux, 

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1 684,41 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE solidairement M. [T] [F] et Mme [Q] [E] à payer à la SCI [K], à titre provisionnel, la somme de 11 529,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés, décompte arrêté à la date du 23 mars 2026, échéance de mars incluse, 

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum M. [T] [F] et Mme [Q] [E] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum M. [T] [F] et Mme [Q] [E] à payer à la SCI [K] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE

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Mise à jour de la source le 2026-05-18T09:36:11.696Z.