Tribunal judiciaire de Paris, Loyers commerciaux, 13 mai 2026, n° 25/10825

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2013, Mme [Y] [C] épouse [M], aux droits et obligations de laquelle se trouve la société CROCKER, a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société HOTEL DES ARTISTES des locaux sis à [Localité 4], à l'angle du [Adresse 3] et du [Adresse 4], pour une durée de douze années du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2025, l'exercice de l'activité d' « HOTEL DE TOURISME, et à titre accessoire restaurant-bar » et un loyer annuel de 160.000 euros hors charges et hors taxes. 

Selon acte de commissaire de justice signifié le 30 juin 2025, la société CROCKER a donné congé à la société HOTEL DES ARTISTES pour le 31 décembre 2025 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 420.000 euros hors taxes et hors charges.

Par un mémoire notifié à la société HOTEL DES ARTISTES par lettre recommandée avec avis de réception en date du 09 juillet 2025, reçue le 11 juillet 2025, la société CROCKER a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2026 à la somme de 414.712 euros hors taxes et hors charges et, subsidiairement, à la somme de 402.270 euros hors taxes et hors charges.
 
C'est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice signifié le 10 septembre 2025, la société CROCKER a assigné la société HOTEL DES ARTISTES à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 mars 2026 à laquelle la société CROCKER et la société HOTEL DES ARTISTES étaient représentées par leur avocat.
 

Aux termes de son assignation et de son mémoire préalable, la société CROCKER demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2026 à la somme de 414.712 euros, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d'application ;

- subsidiairement, fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2026 à la somme de 402 270 euros, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d'application ;

- juger que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances, ou subsidiairement à compter de la saisine du Tribunal, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

- subsidiairement, et si une mesure d'instruction venait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 350.000 euros en principal pendant la durée de l'instance, et ce dans les termes de l'article L.145-57 du code de commerce ;

- condamner la société HOTEL DES ARTISTES en tous les dépens. 


La société CROCKER expose que s'agissant d'une exploitation hôtelière, le loyer du bail renouvelé doit être fixé conformément à l'article R.145-10 du code de commerce relatif au prix du bail des locaux monovalents et conformément à la méthode hôtelière actualisée. Elle indique produire une estimation de la valeur locative réalisée par les experts [Z] [W] et [D] [O]. Elle considère que compte tenu d'une recette théorique praticable de 3.376.250 euros (prix moyen à la chambre de 250 euros x 37 chambres x 365 jours), d'un taux d'occupation de 80 %, d'un abattement pour commission de 10 %, d'un taux sur recettes de 16,50 % et d'une recette accessoire de 13.613 euros, la valeur locative globale s'évalue à 414.712 euros. Elle soutient que si un abattement devait être appliqué sur la valeur locative compte tenu des transferts de charges, il ne saurait être supérieur à 3%, soit une valeur locative de 402.270 euros.


Dans son dernier mémoire, la société HOTEL DES ARTISTES demande au juge des loyers commerciaux de :

- se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris et renvoyer le litige devant ledit tribunal afin qu'il statue sur les charges éventuellement dues par elle et sur le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2026 et la fixation du prix du bail renouvelé ;


A titre subisidiaire,

- déclarer non écrite la clause relative aux charges stipulée au bail et, en conséquence, la juger inapplicable au bail renouvelé à compter du 1er janvier 2026 ;

- juger que la contribution économique territoriale, visée dan le bail venu à expiration à hauteur de 5/6ème des taxes de l'immeuble ne lui est pas imputable et ce, à compter du 1er janvier 2026 ;

- juger qu'à compter du 1er janvier 2026 elle n'est pas redevable des charges autres que la taxe foncière et les taxes relevant de l'usage du local ou de l'immeuble à hauteur de 5/6ème des taxes de l'immeuble ;

- fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 270.000 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er janvier 2026 ;

A titre plus subsidiaire,

- désigner un expert aux frais de la société CROCKER avec mission de déterminer la valeur locative des locaux ;

- fixer, si une mesure d'expertise devait être ordonnée, le montant du loyer provisionnel à la somme de 270.000 euros hors taxes et hors charges pendant la durée de l'instance ;

En tout état de cause,

- débouter la société CROCKER de ses demandes ;

- condamner la société CROCKER à lui payer une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société CROCKER aux dépens.


La société HOTEL DES ARTISTES soutient que le juge des loyers commerciaux est incompétent pour statuer et que l'affaire doit être renvoyée devant le tribunal au motif qu'il y a lieu de réputer non écrite la clause de charges figurant dans le contrat du bail expiré, et dont la société CROCKER propose le renouvellement à l'identique, dans la mesure où elle ne respecte pas les articles L.145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce puisqu'elle ne mentionne pas la répartition des charges entre les locataires de l'immeuble.

Subsidiairement, la société HOTEL DES ARTISTES expose que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au montant évalué par l'expert [P] [R] dont elle a sollicité l'avis, soit un montant de 270.000 euros. 

Elle indique qu'en application de l'article R.145-10 du code de commerce, le loyer des locaux monovalents doit être fixé à la valeur locative à partir des usages observés dans la branche d'activité considérée et qu'il est traditionnellement admis que les locaux à usage d'hôtel sont par nature monovalents. Elle considère que selon l'analyse de son expert il convient de retenir un revenu moyen par chambre de 250 euros, un taux d'effort de 15,5 %, un taux d'occupation moyen normatif de 75 %, qu'il convient d'appliquer un taux de prélèvement effectif sur recettes théoriques de 15,5 % afin de tenir compte de la superformance de l'hôtel et tenir compte des revenus annexes résultant des petits-déjeuners. Elle ajoute qu'il est nécessaire d'appliquer un abattement de 5 % compte tenu des travaux de mise en conformité qui sont à sa charge, un abattement de 11.500 euros compte tenu de la taxe foncière à sa charge ainsi qu'un abattement de 42.495 euros au titre de l'amortissement résiduel des travaux de rénovation. 

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.

Motifs

MOTIFS


L'article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. 

Il en résulte que le juge des loyers commerciaux est titulaire d’une compétence d’exception strictement interprétée et ne peut connaître, en vertu de l’article 51 du code de procédure civile, que des demandes incidentes qui entrent dans sa compétence d’attribution.

En l'espèce, la société HOTEL DES ARTISTES demande au juge des loyers commerciaux de déclarer non écrite et inapplicable au bail renouvelé à compter du 1er janvier 2026 la clause du contrat de bail relative aux charges, de juger que la contribution économique territoriale qu'il doit régler à hauteur de 5/6ème ne lui est pas imputable et de juger qu'à compter du 1er janvier 2026 elle n'est pas redevable des charges autres que la taxe foncière et les taxes relevant de l'usage du local ou de l'immeuble à hauteur de 5/6ème.

Or ces prétentions ne relèvent pas de la compétence du juge des loyers commerciaux mais de celle du tribunal judiciaire.

Par conséquent, il conviendra de se déclarer incompétent pour connaître du litige entre les parties, et de renvoyer celui-ci devant le tribunal judiciaire qui devra statuer sur le tout.

Les dépens seront réservés.

Dispositif

PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre - 2ème section ;

Ordonne le renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre - 2ème section, afin qu'il statue sur les demandes de la société CROCKER et de la société HOTEL DES ARTISTES ; 

Dit que le dossier de l’affaire sera transmis par le greffe au greffe de la 18ème chambre - 2ème section du tribunal judiciaire de Paris à défaut d'appel dans le délai de quinze jours de la notification de la présente décision en application de l'article 84 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens.


Fait et jugé à [Localité 1], le 13 mai 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1]


 ■

Loyers commerciaux

 
N° RG 25/10825
N° Portalis 352J-W-B7J-DAYVY


N° MINUTE : 3

Assignation du :
10 Septembre 2025

Jugement d’incompétence



[1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le :








JUGEMENT 
rendu le 13 Mai 2026

DEMANDERESSE

S.C.I CROCKER
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Charles-Edouard BRAULT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #J0082



DEFENDERESSE

S.A.S. HÔTEL DES ARTISTES
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Bernard BESSIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0794



COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;


assistée de Manon PLURIEL, Greffière lors des débats et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition


DEBATS

A l’audience du 10 Mars 2026 tenue publiquement 


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2013, Mme [Y] [C] épouse [M], aux droits et obligations de laquelle se trouve la société CROCKER, a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société HOTEL DES ARTISTES des locaux sis à [Localité 4], à l'angle du [Adresse 3] et du [Adresse 4], pour une durée de douze années du 1er janvier 2014 au 31 décembre 2025, l'exercice de l'activité d' « HOTEL DE TOURISME, et à titre accessoire restaurant-bar » et un loyer annuel de 160.000 euros hors charges et hors taxes. 

Selon acte de commissaire de justice signifié le 30 juin 2025, la société CROCKER a donné congé à la société HOTEL DES ARTISTES pour le 31 décembre 2025 avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer annuel de 420.000 euros hors taxes et hors charges.

Par un mémoire notifié à la société HOTEL DES ARTISTES par lettre recommandée avec avis de réception en date du 09 juillet 2025, reçue le 11 juillet 2025, la société CROCKER a sollicité la fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2026 à la somme de 414.712 euros hors taxes et hors charges et, subsidiairement, à la somme de 402.270 euros hors taxes et hors charges.
 
C'est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice signifié le 10 septembre 2025, la société CROCKER a assigné la société HOTEL DES ARTISTES à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

L'affaire a été appelée à l'audience du 10 mars 2026 à laquelle la société CROCKER et la société HOTEL DES ARTISTES étaient représentées par leur avocat.
 

Aux termes de son assignation et de son mémoire préalable, la société CROCKER demande au juge des loyers commerciaux de :

- fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2026 à la somme de 414.712 euros, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d'application ;

- subsidiairement, fixer le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2026 à la somme de 402 270 euros, toutes autres clauses, charges et conditions demeurant inchangées, sous réserve du réajustement du dépôt de garantie et des ajustements découlant de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et de son décret d'application ;

- juger que les intérêts au taux légal seront dus sur tous arriérés de loyer, et ce à compter rétroactivement de chacune des échéances, ou subsidiairement à compter de la saisine du Tribunal, et seront ensuite capitalisés dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

- subsidiairement, et si une mesure d'instruction venait à être ordonnée, fixer le montant du loyer provisionnel à la somme de 350.000 euros en principal pendant la durée de l'instance, et ce dans les termes de l'article L.145-57 du code de commerce ;

- condamner la société HOTEL DES ARTISTES en tous les dépens. 


La société CROCKER expose que s'agissant d'une exploitation hôtelière, le loyer du bail renouvelé doit être fixé conformément à l'article R.145-10 du code de commerce relatif au prix du bail des locaux monovalents et conformément à la méthode hôtelière actualisée. Elle indique produire une estimation de la valeur locative réalisée par les experts [Z] [W] et [D] [O]. Elle considère que compte tenu d'une recette théorique praticable de 3.376.250 euros (prix moyen à la chambre de 250 euros x 37 chambres x 365 jours), d'un taux d'occupation de 80 %, d'un abattement pour commission de 10 %, d'un taux sur recettes de 16,50 % et d'une recette accessoire de 13.613 euros, la valeur locative globale s'évalue à 414.712 euros. Elle soutient que si un abattement devait être appliqué sur la valeur locative compte tenu des transferts de charges, il ne saurait être supérieur à 3%, soit une valeur locative de 402.270 euros.


Dans son dernier mémoire, la société HOTEL DES ARTISTES demande au juge des loyers commerciaux de :

- se déclarer incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris et renvoyer le litige devant ledit tribunal afin qu'il statue sur les charges éventuellement dues par elle et sur le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2026 et la fixation du prix du bail renouvelé ;


A titre subisidiaire,

- déclarer non écrite la clause relative aux charges stipulée au bail et, en conséquence, la juger inapplicable au bail renouvelé à compter du 1er janvier 2026 ;

- juger que la contribution économique territoriale, visée dan le bail venu à expiration à hauteur de 5/6ème des taxes de l'immeuble ne lui est pas imputable et ce, à compter du 1er janvier 2026 ;

- juger qu'à compter du 1er janvier 2026 elle n'est pas redevable des charges autres que la taxe foncière et les taxes relevant de l'usage du local ou de l'immeuble à hauteur de 5/6ème des taxes de l'immeuble ;

- fixer le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 270.000 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er janvier 2026 ;

A titre plus subsidiaire,

- désigner un expert aux frais de la société CROCKER avec mission de déterminer la valeur locative des locaux ;

- fixer, si une mesure d'expertise devait être ordonnée, le montant du loyer provisionnel à la somme de 270.000 euros hors taxes et hors charges pendant la durée de l'instance ;

En tout état de cause,

- débouter la société CROCKER de ses demandes ;

- condamner la société CROCKER à lui payer une somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société CROCKER aux dépens.


La société HOTEL DES ARTISTES soutient que le juge des loyers commerciaux est incompétent pour statuer et que l'affaire doit être renvoyée devant le tribunal au motif qu'il y a lieu de réputer non écrite la clause de charges figurant dans le contrat du bail expiré, et dont la société CROCKER propose le renouvellement à l'identique, dans la mesure où elle ne respecte pas les articles L.145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce puisqu'elle ne mentionne pas la répartition des charges entre les locataires de l'immeuble.

Subsidiairement, la société HOTEL DES ARTISTES expose que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au montant évalué par l'expert [P] [R] dont elle a sollicité l'avis, soit un montant de 270.000 euros. 

Elle indique qu'en application de l'article R.145-10 du code de commerce, le loyer des locaux monovalents doit être fixé à la valeur locative à partir des usages observés dans la branche d'activité considérée et qu'il est traditionnellement admis que les locaux à usage d'hôtel sont par nature monovalents. Elle considère que selon l'analyse de son expert il convient de retenir un revenu moyen par chambre de 250 euros, un taux d'effort de 15,5 %, un taux d'occupation moyen normatif de 75 %, qu'il convient d'appliquer un taux de prélèvement effectif sur recettes théoriques de 15,5 % afin de tenir compte de la superformance de l'hôtel et tenir compte des revenus annexes résultant des petits-déjeuners. Elle ajoute qu'il est nécessaire d'appliquer un abattement de 5 % compte tenu des travaux de mise en conformité qui sont à sa charge, un abattement de 11.500 euros compte tenu de la taxe foncière à sa charge ainsi qu'un abattement de 42.495 euros au titre de l'amortissement résiduel des travaux de rénovation. 

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026.



MOTIFS


L'article R.145-23 du code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent. 

Il en résulte que le juge des loyers commerciaux est titulaire d’une compétence d’exception strictement interprétée et ne peut connaître, en vertu de l’article 51 du code de procédure civile, que des demandes incidentes qui entrent dans sa compétence d’attribution.

En l'espèce, la société HOTEL DES ARTISTES demande au juge des loyers commerciaux de déclarer non écrite et inapplicable au bail renouvelé à compter du 1er janvier 2026 la clause du contrat de bail relative aux charges, de juger que la contribution économique territoriale qu'il doit régler à hauteur de 5/6ème ne lui est pas imputable et de juger qu'à compter du 1er janvier 2026 elle n'est pas redevable des charges autres que la taxe foncière et les taxes relevant de l'usage du local ou de l'immeuble à hauteur de 5/6ème.

Or ces prétentions ne relèvent pas de la compétence du juge des loyers commerciaux mais de celle du tribunal judiciaire.

Par conséquent, il conviendra de se déclarer incompétent pour connaître du litige entre les parties, et de renvoyer celui-ci devant le tribunal judiciaire qui devra statuer sur le tout.

Les dépens seront réservés.



PAR CES MOTIFS


La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, 

Se déclare incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre - 2ème section ;

Ordonne le renvoi de l’affaire devant le tribunal judiciaire de Paris, 18ème chambre - 2ème section, afin qu'il statue sur les demandes de la société CROCKER et de la société HOTEL DES ARTISTES ; 

Dit que le dossier de l’affaire sera transmis par le greffe au greffe de la 18ème chambre - 2ème section du tribunal judiciaire de Paris à défaut d'appel dans le délai de quinze jours de la notification de la présente décision en application de l'article 84 du code de procédure civile ;

Réserve les dépens.


Fait et jugé à [Localité 1], le 13 mai 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
C. BERGER S. FORESTIER

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce R145-23, code de commerce R145-10, code de procedure civile 84, code de commerce L145-40-2, code de commerce L145-57, code de procedure civile 51, code de commerce R145-35). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 3 septembre 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Renvoi à la mise en état · n° 23/10176

  en commun : code de commerce R145-10, code de commerce L145-40-2, code de commerce L145-57, code de commerce R145-35

• 12 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/08302

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-10, code de commerce L145-57, code de commerce R145-35

• 24 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/05782

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-10, code de commerce L145-57, code de commerce R145-35

• 20 février 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/06668

  en commun : code de commerce R145-10, code de commerce L145-57, code de commerce R145-35

• 7 avril 2026 · Cour d'appel de Toulouse · Autre · n° 24/01191

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-10, code de commerce L145-57

• 13 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Autres décisions ne dessaisissant pas la juridiction · n° 25/00039

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-10, code de commerce L145-57

• 14 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Expertise · n° 25/00044

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-10, code de commerce L145-57

• 29 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Expertise · n° 25/04635

  en commun : code de commerce R145-23, code de commerce R145-10, code de commerce L145-57

Mise à jour de la source le 2026-05-18T11:39:44.852Z.