Tribunal judiciaire de Strasbourg, SCHILTIGHEIM Civil, 12 mai 2026, n° 25/09115

Parties (entreprises)

Exposé du litige

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 03 septembre 2009, la SCI BUZEFA a conclu avec M. [I] [X], un contrat de bail à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 4] SCHILTIGHEIM. 

La société URBANIS intervenant sur l’immeuble dans le cadre d’un projet de rénovation énergétique a signalé à la préfecture le logement en question, en raison d’un doute sérieux quant à sa surface habitable.

Le 1er août 2023, M. [A], mandaté par l’Agence régionale de santé, ci-après [Localité 4], est venu effectuer un contrôle de la salubrité du logement de M. [I] [X]. Il a rendu un rapport final le 30 janvier 2024.

Suivant arrêté du 20 février 2024, la préfecture du BAS-RHIN a mis en demeure la SCI BUZEFA de faire cesser la mise à disposition pour un usage d’habitation de ce logement en raison de son insalubrité. Elle a enjoint la SCI BUZEFA de procéder au relogement de M. [I] [X]. 

La SCI BUZEFA a adressé 2 propositions de relogement par courrier recommandé à M. [I] [X] : 
- la première présentée le 10 avril 2024, concernant un logement de 17 m², [Adresse 5] à [Localité 5] pour un loyer de 386,00 euros, avisée à l’[Localité 4] le 2 avril 2024.
- la seconde, intervenue le 25 juillet 2024, concernant un logement de 11 m² situé [Adresse 6] à [Localité 3], pour un loyer de 355,00 euros, notifiée à l’[Localité 4].

Par mail du 3 octobre 2024, M. [I] [X] n’a pas répondu favorablement à ces propositions, affirmant que son logement lui convenait. 

Suivant acte du commissaire de justice délivré le 03 octobre 2025, la SCI BUZEFA a fait assigner M. [I] [X] devant le tribunal de proximité de Schiltigheim aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail. 

Suivant jugement avant dire droit du 10 mars 2024, le juge a ordonné la réouverture des débats aux fins d’effectuer une vérification personnelle des lieux. Cette vue des lieux s’est tenue, en présence des parties, le 1er avril 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : 

A l’audience, la SCI BUZEFA, en se référant à son assignation qu’elle a complété oralement, sollicite du tribunal de:
- prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 3 septembre 2009 entre la SCI BUZEFA et M. [I] [X], portant sur l’appartement cis [Adresse 7], 67300 SCHILTIGHEIM ;
- ordonner à M. [I] [X] d’évacuer les lieux de son chef et au besoin, autoriser le concours de la force publique en vue d’une expulsion ;
- condamner M. [I] [X] au paiement de la somme de 240,00 euros au titre d’indemnité d’occupation à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux ;
- condamner M. [I] [X] aux dépens ;
- condamner M. [I] [X] à payer à la SCI BUZEFA la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- constater l’exécution provisoire de la présente décision. 

Au soutien de sa demande, la SCI BUZEFA invoque les dispositions de l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitat qui encadre les obligations du bailleur en cas d’interdiction d’habiter le logement mis à bail. La SCI BUZEFA soutien qu’elle s’est acquittée de son obligation de relogement pour avoir proposé au moins un logement décent à M. [I] [X]. Le refus par le locataire de l’offre de relogement justifie, selon elle, l’action en résiliation du bail pour mettre fin à la situation dans laquelle elle se trouve. 
Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, la SCI BUZEFA se fonde sur les dispositions de l’article 1722 du code civil relatif à la perte de la chose louée, en raison de la déclaration d’insalubrité intervenue. 

En se référant à ses conclusions adressées au tribunal le 15 janvier 2026 et qu’il a complétées oralement à l’audience, M. [I] [X] demande au tribunal de débouter la SCI BUZEFA de ses demandes. 

Pour s’opposer aux demandes formulées, M. [I] [X] fait valoir le fait que les offres qui lui ont été proposées l’exposent à une augmentation de ses dépenses de logement. Il déclare ne pas pouvoir les supporter au vu de ses revenus et des crédits qu’il rembourse. Il insiste sur le fait de vouloir absolument rester dans ce logement qui, malgré sa petite surface, convient parfaitement à ses besoins et son budget.

Motifs

MOTIFS

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Deux fondements sont invoqués : l’article L521-3-1 du code de la construction (1) et de l'habitation, ainsi que l’article 1722 du code civil (b). Ils seront examinés successivement.

Sur le fondement de l’article L521-3-1 du code de la construction et de l'habitation

Aux termes de l’article L521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, I.-Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.
A défaut, l'hébergement est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant.
Si un logement qui a fait l'objet d'un arrêté de traitement de l'insalubrité pris au titre du 4° de l'article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement des occupants jusqu'au terme des travaux prescrits pour remédier à l'insalubrité. A l'issue, leur relogement incombe au représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le coût de l'hébergement est mis à sa charge. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et le II du présent article est applicable.
II.-Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.
En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2.
Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette interdiction.

Pour sa part, l’article L. 512-3-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que I.-Lorsque des prescriptions édictées en application de l'article L. 184-1 sont accompagnées d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter et que le propriétaire ou l'exploitant n'a pas assuré l'hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger.
Lorsque l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité mentionné à l'article L. 511-11 ou à l'article L. 511-19 comporte une interdiction définitive ou temporaire d'habiter ou que les travaux prescrits rendent temporairement le logement inhabitable, et que le propriétaire ou l'exploitant n'a pas assuré l'hébergement ou le relogement des occupants, l'autorité compétente prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger.
III.-Lorsqu'un arrêté de traitement de d'insalubrité vise un immeuble situé dans une opération programmée d'amélioration de l'habitat prévue par l'article L. 303-1 ou dans une opération d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme et que le propriétaire ou l'exploitant n'a pas assuré l'hébergement ou le relogement des occupants, la personne publique qui a pris l'initiative de l'opération prend les dispositions nécessaires à l'hébergement ou au relogement des occupants.
IV.-Lorsqu'une personne publique, un organisme d'habitations à loyer modéré, une société d'économie mixte ou un organisme à but non lucratif a assuré le relogement, le propriétaire ou l'exploitant lui verse une indemnité représentative des frais engagés pour le relogement, égale à un an du loyer prévisionnel.
V.-Si la commune ou, le cas échéant, l'établissement public de coopération intercommunale assure, de façon occasionnelle ou en application d'une convention passée avec l'Etat, les obligations d'hébergement ou de relogement qui sont faites à celui-ci en cas de défaillance du propriétaire, elle est subrogée dans les droits de l'Etat pour le recouvrement de sa créance.
VI.-La créance résultant de la substitution de la collectivité publique aux propriétaires ou exploitants qui ne se conforment pas aux obligations d'hébergement et de relogement qui leur sont faites par le présent article est recouvrée soit comme en matière de contributions directes par la personne publique créancière, soit par l'émission par le maire ou, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou le préfet d'un titre exécutoire au profit de l'organisme ayant assuré l'hébergement ou le relogement.
VII.-Si l'occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III, le juge peut être saisi d'une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d'occupation et à l'autorisation d'expulser l'occupant.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; [...]

En l’espèce, il convient de procéder à une analyse des dispositions locatives afin de savoir si, un propriétaire-bailleur d’un logement déclaré insalubre, peut légalement solliciter la résiliation judiciaire du contrat, motifs pris que le logement est insalubre et que le locataire refuse sa réinstallation.

L’article L521-3-1 du code de la construction et de l'habitation impose une obligation générale de relogement à la charge du bailleur en cas de déclaration d’insalubrité de son logement. En cas de défaillance du bailleur dans cette obligation, l’administration peut se substituer au bailleur fautif.

Il est acquis aux débats que la SCI BUZEFA a satisfait à son obligation de relogement en proposant deux offres de relogement utile.

En cas de refus du locataire de cette proposition de relogement par son bailleur, la loi ne prévoit aucune sanction et ne permet pas une saisine du juge en résiliation judiciaire. À l’inverse, en cas de proposition émise par l’administration mais refusée par le locataire, l’article L. 512-3-2 du code de la construction et de l'habitation in fine, prévoit expressément une saisine du juge aux fins de résiliation du bail.
L’alinéa VII de l’article L. 512-3-2 du code de la construction et de l'habitation n’étant pas reproduit à l’article L. 512-3-1 du code de la construction et de l'habitation, il convient d’en déduire que le législateur ne permet pas au propriétaire bailleur de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Cette analyse est confortée par l’article 1719 du code civil, l’obligation de délivrance conforme du bailleur étant absolue, le bailleur ne peut évincer son locataire en demandant la résiliation du bail motifs pris que le logement est impropre à son usage.

Faute pour le bailleur de pouvoir légalement solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail portant sur un immeuble insalubre, il ne sera pas fait droit à l’action en résiliation judiciaire introduite par la SCI BUZEFA.

Sur la disparition de la chose louée 

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

En l’espèce, l’élément à l’origine de la décision administrative causant la disparition de la chose louée est le non-respect par le bailleur de la taille minimum du logement mis en location, telle que définie par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui rend l’objet du contrat illicite. L’arrêté d’insalubrité est la conséquence d’une faute du bailleur à l’origine du contrat du bail, qui prive la disparition de la chose louée de son caractère fortuit. 

Les conditions permettant la résiliation judiciaire de plein droit prévue en cas de perte de la chose louée ne sont pas réunies. 

La SCI BUZEFA sera donc déboutée de sa demande de résolution judiciaire sur ce fondement.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
La SCI BUZEFA sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

REJETTE la demande de la SCI BUZEFA tendant à la résiliation judiciaire du contrat de location conclu le 03 septembre 2009 entre la SCI BUZEFA, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de STRASBOURG sous le numéro 453 976 557 0001, dont le siège social est situé [Adresse 8] STRASBOURG et M. [I] [X], concernant le bien cis au [Adresse 4] SCHILTIGHEIM, référencé parcelle [Cadastre 1], section 4 ;

CONDAMNE la SCI BUZEFA aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de la SCI BUZEFA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge

Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
[Adresse 1]
[Localité 1]

[Localité 2] Civil
N° RG 25/09115 - N° Portalis DB2E-W-B7J-N5GF


Minute n°





copie le 12 mai 2026

à la Préfecture



copie exécutoire le 12 mai 

2026 à :

- Me Fabrice JEHEL

- M. [I] [X]



pièces retournées 

le 12 mai 2026





Me Fabrice JEHEL


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU
 12 MAI 2026


DEMANDERESSE :

S.C.I. BUZEFA
immatriculée au RCS de [Localité 3] sous le n°453 976 557
[Adresse 2]
représentée par Me Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG



DEFENDEUR :

Monsieur [I] [X]
[Adresse 3] [Localité 2]
comparant en personne



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection 
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier 
[S] [G], Attaché de justice lors des débats
[L] [Y], Auditeur de justice lors de la vue des lieux
[M] [D], Auditeur de justice lors de la vue des lieux
[W] [K], Greffier stagiaire lors de la vue des lieux


DÉBATS :

Audience publique du 27 janvier 2026
Vue des lieux du 1er avril 2026



JUGEMENT

Contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Le 03 septembre 2009, la SCI BUZEFA a conclu avec M. [I] [X], un contrat de bail à usage d’habitation portant sur un logement sis [Adresse 4] SCHILTIGHEIM. 

La société URBANIS intervenant sur l’immeuble dans le cadre d’un projet de rénovation énergétique a signalé à la préfecture le logement en question, en raison d’un doute sérieux quant à sa surface habitable.

Le 1er août 2023, M. [A], mandaté par l’Agence régionale de santé, ci-après [Localité 4], est venu effectuer un contrôle de la salubrité du logement de M. [I] [X]. Il a rendu un rapport final le 30 janvier 2024.

Suivant arrêté du 20 février 2024, la préfecture du BAS-RHIN a mis en demeure la SCI BUZEFA de faire cesser la mise à disposition pour un usage d’habitation de ce logement en raison de son insalubrité. Elle a enjoint la SCI BUZEFA de procéder au relogement de M. [I] [X]. 

La SCI BUZEFA a adressé 2 propositions de relogement par courrier recommandé à M. [I] [X] : 
- la première présentée le 10 avril 2024, concernant un logement de 17 m², [Adresse 5] à [Localité 5] pour un loyer de 386,00 euros, avisée à l’[Localité 4] le 2 avril 2024.
- la seconde, intervenue le 25 juillet 2024, concernant un logement de 11 m² situé [Adresse 6] à [Localité 3], pour un loyer de 355,00 euros, notifiée à l’[Localité 4].

Par mail du 3 octobre 2024, M. [I] [X] n’a pas répondu favorablement à ces propositions, affirmant que son logement lui convenait. 

Suivant acte du commissaire de justice délivré le 03 octobre 2025, la SCI BUZEFA a fait assigner M. [I] [X] devant le tribunal de proximité de Schiltigheim aux fins de résiliation judiciaire du contrat de bail. 

Suivant jugement avant dire droit du 10 mars 2024, le juge a ordonné la réouverture des débats aux fins d’effectuer une vérification personnelle des lieux. Cette vue des lieux s’est tenue, en présence des parties, le 1er avril 2026.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : 

A l’audience, la SCI BUZEFA, en se référant à son assignation qu’elle a complété oralement, sollicite du tribunal de:
- prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu le 3 septembre 2009 entre la SCI BUZEFA et M. [I] [X], portant sur l’appartement cis [Adresse 7], 67300 SCHILTIGHEIM ;
- ordonner à M. [I] [X] d’évacuer les lieux de son chef et au besoin, autoriser le concours de la force publique en vue d’une expulsion ;
- condamner M. [I] [X] au paiement de la somme de 240,00 euros au titre d’indemnité d’occupation à compter du prononcé de la résiliation et jusqu’à la libération des lieux ;
- condamner M. [I] [X] aux dépens ;
- condamner M. [I] [X] à payer à la SCI BUZEFA la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- constater l’exécution provisoire de la présente décision. 

Au soutien de sa demande, la SCI BUZEFA invoque les dispositions de l’article L 521-3-1 du code de la construction et de l’habitat qui encadre les obligations du bailleur en cas d’interdiction d’habiter le logement mis à bail. La SCI BUZEFA soutien qu’elle s’est acquittée de son obligation de relogement pour avoir proposé au moins un logement décent à M. [I] [X]. Le refus par le locataire de l’offre de relogement justifie, selon elle, l’action en résiliation du bail pour mettre fin à la situation dans laquelle elle se trouve. 
Au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail, la SCI BUZEFA se fonde sur les dispositions de l’article 1722 du code civil relatif à la perte de la chose louée, en raison de la déclaration d’insalubrité intervenue. 

En se référant à ses conclusions adressées au tribunal le 15 janvier 2026 et qu’il a complétées oralement à l’audience, M. [I] [X] demande au tribunal de débouter la SCI BUZEFA de ses demandes. 

Pour s’opposer aux demandes formulées, M. [I] [X] fait valoir le fait que les offres qui lui ont été proposées l’exposent à une augmentation de ses dépenses de logement. Il déclare ne pas pouvoir les supporter au vu de ses revenus et des crédits qu’il rembourse. Il insiste sur le fait de vouloir absolument rester dans ce logement qui, malgré sa petite surface, convient parfaitement à ses besoins et son budget.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Deux fondements sont invoqués : l’article L521-3-1 du code de la construction (1) et de l'habitation, ainsi que l’article 1722 du code civil (b). Ils seront examinés successivement.

Sur le fondement de l’article L521-3-1 du code de la construction et de l'habitation

Aux termes de l’article L521-3-1 du code de la construction et de l'habitation, I.-Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction temporaire d'habiter ou d'utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.
A défaut, l'hébergement est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l'exploitant.
Si un logement qui a fait l'objet d'un arrêté de traitement de l'insalubrité pris au titre du 4° de l'article L. 511-2 du présent code est manifestement suroccupé, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer l'hébergement des occupants jusqu'au terme des travaux prescrits pour remédier à l'insalubrité. A l'issue, leur relogement incombe au représentant de l'Etat dans le département dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2. En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le coût de l'hébergement est mis à sa charge. Au-delà de trois ans, toute éviction est considérée comme définitive et le II du présent article est applicable.
II.-Lorsqu'un immeuble fait l'objet d'une interdiction définitive d'habiter ou lorsqu'est prescrite la cessation de la mise à disposition à des fins d'habitation des locaux mentionnés à l'article L. 1331-23 du code de la santé publique, ainsi qu'en cas d'évacuation à caractère définitif, le propriétaire ou l'exploitant est tenu d'assurer le relogement des occupants. Cette obligation est satisfaite par la présentation à l'occupant de l'offre d'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Le propriétaire ou l'exploitant est tenu de verser à l'occupant évincé une indemnité d'un montant égal à trois mois de son nouveau loyer et destinée à couvrir ses frais de réinstallation.
En cas de défaillance du propriétaire ou de l'exploitant, le relogement des occupants est assuré dans les conditions prévues à l'article L. 521-3-2.
Le propriétaire est tenu au respect de ces obligations si le bail est résilié par le locataire en application des dispositions du dernier alinéa de l'article 1724 du code civil ou s'il expire entre la date de la notification des arrêtés portant interdiction définitive d'habiter et la date d'effet de cette interdiction.

Pour sa part, l’article L. 512-3-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que I.-Lorsque des prescriptions édictées en application de l'article L. 184-1 sont accompagnées d'une interdiction temporaire ou définitive d'habiter et que le propriétaire ou l'exploitant n'a pas assuré l'hébergement ou le relogement des occupants, le maire ou, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger.
Lorsque l'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité mentionné à l'article L. 511-11 ou à l'article L. 511-19 comporte une interdiction définitive ou temporaire d'habiter ou que les travaux prescrits rendent temporairement le logement inhabitable, et que le propriétaire ou l'exploitant n'a pas assuré l'hébergement ou le relogement des occupants, l'autorité compétente prend les dispositions nécessaires pour les héberger ou les reloger.
III.-Lorsqu'un arrêté de traitement de d'insalubrité vise un immeuble situé dans une opération programmée d'amélioration de l'habitat prévue par l'article L. 303-1 ou dans une opération d'aménagement au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme et que le propriétaire ou l'exploitant n'a pas assuré l'hébergement ou le relogement des occupants, la personne publique qui a pris l'initiative de l'opération prend les dispositions nécessaires à l'hébergement ou au relogement des occupants.
IV.-Lorsqu'une personne publique, un organisme d'habitations à loyer modéré, une société d'économie mixte ou un organisme à but non lucratif a assuré le relogement, le propriétaire ou l'exploitant lui verse une indemnité représentative des frais engagés pour le relogement, égale à un an du loyer prévisionnel.
V.-Si la commune ou, le cas échéant, l'établissement public de coopération intercommunale assure, de façon occasionnelle ou en application d'une convention passée avec l'Etat, les obligations d'hébergement ou de relogement qui sont faites à celui-ci en cas de défaillance du propriétaire, elle est subrogée dans les droits de l'Etat pour le recouvrement de sa créance.
VI.-La créance résultant de la substitution de la collectivité publique aux propriétaires ou exploitants qui ne se conforment pas aux obligations d'hébergement et de relogement qui leur sont faites par le présent article est recouvrée soit comme en matière de contributions directes par la personne publique créancière, soit par l'émission par le maire ou, le cas échéant, le président de l'établissement public de coopération intercommunale ou le préfet d'un titre exécutoire au profit de l'organisme ayant assuré l'hébergement ou le relogement.
VII.-Si l'occupant a refusé trois offres de relogement qui lui ont été faites au titre des I ou III, le juge peut être saisi d'une demande tendant à la résiliation du bail ou du droit d'occupation et à l'autorisation d'expulser l'occupant.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; [...]

En l’espèce, il convient de procéder à une analyse des dispositions locatives afin de savoir si, un propriétaire-bailleur d’un logement déclaré insalubre, peut légalement solliciter la résiliation judiciaire du contrat, motifs pris que le logement est insalubre et que le locataire refuse sa réinstallation.

L’article L521-3-1 du code de la construction et de l'habitation impose une obligation générale de relogement à la charge du bailleur en cas de déclaration d’insalubrité de son logement. En cas de défaillance du bailleur dans cette obligation, l’administration peut se substituer au bailleur fautif.

Il est acquis aux débats que la SCI BUZEFA a satisfait à son obligation de relogement en proposant deux offres de relogement utile.

En cas de refus du locataire de cette proposition de relogement par son bailleur, la loi ne prévoit aucune sanction et ne permet pas une saisine du juge en résiliation judiciaire. À l’inverse, en cas de proposition émise par l’administration mais refusée par le locataire, l’article L. 512-3-2 du code de la construction et de l'habitation in fine, prévoit expressément une saisine du juge aux fins de résiliation du bail.
L’alinéa VII de l’article L. 512-3-2 du code de la construction et de l'habitation n’étant pas reproduit à l’article L. 512-3-1 du code de la construction et de l'habitation, il convient d’en déduire que le législateur ne permet pas au propriétaire bailleur de voir prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Cette analyse est confortée par l’article 1719 du code civil, l’obligation de délivrance conforme du bailleur étant absolue, le bailleur ne peut évincer son locataire en demandant la résiliation du bail motifs pris que le logement est impropre à son usage.

Faute pour le bailleur de pouvoir légalement solliciter la résiliation judiciaire du contrat de bail portant sur un immeuble insalubre, il ne sera pas fait droit à l’action en résiliation judiciaire introduite par la SCI BUZEFA.

Sur la disparition de la chose louée 

Aux termes de l’article 1722 du code civil, si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement.

En l’espèce, l’élément à l’origine de la décision administrative causant la disparition de la chose louée est le non-respect par le bailleur de la taille minimum du logement mis en location, telle que définie par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui rend l’objet du contrat illicite. L’arrêté d’insalubrité est la conséquence d’une faute du bailleur à l’origine du contrat du bail, qui prive la disparition de la chose louée de son caractère fortuit. 

Les conditions permettant la résiliation judiciaire de plein droit prévue en cas de perte de la chose louée ne sont pas réunies. 

La SCI BUZEFA sera donc déboutée de sa demande de résolution judiciaire sur ce fondement.

Sur les frais du procès

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d'une partie qui bénéficie de l'aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l'instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 . Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %.
La SCI BUZEFA sera condamnée aux entiers dépens de l’instance. Sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision. Il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

REJETTE la demande de la SCI BUZEFA tendant à la résiliation judiciaire du contrat de location conclu le 03 septembre 2009 entre la SCI BUZEFA, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de STRASBOURG sous le numéro 453 976 557 0001, dont le siège social est situé [Adresse 8] STRASBOURG et M. [I] [X], concernant le bien cis au [Adresse 4] SCHILTIGHEIM, référencé parcelle [Cadastre 1], section 4 ;

CONDAMNE la SCI BUZEFA aux dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de la SCI BUZEFA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge

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• 18 mars 2026 · Tribunal judiciaire de Bobigny · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/01420

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• 14 avril 2026 · Tribunal judiciaire de Melun · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 22/06216

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• 31 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/07312

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• 14 mai 2024 · Tribunal judiciaire de Marseille · Délibéré pour mise à disposition de la décision · n° 23/04114

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• 10 juin 2025 · Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00094

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Mise à jour de la source le 2026-05-18T18:39:50.236Z.