Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 21 mai 2026, n° 24/14476

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 16 mai 2024, la SCI Les 4 Saisons a consenti à M. [G] [F] une promesse unilatérale de vente portant sur un bâtiment sur rez-de-chaussée et 3 étages situé [Adresse 3] à Combloux (74920), pour un prix de 2 500 000 euros.

Le terme de la promesse unilatérale de vente a été fixé au 26 juillet 2024 à dix-huit heures.

La promesse de vente a été consentie sous les conditions suspensives de droit commun.
 
Les parties sont convenues du versement d’une indemnité d'immobilisation s’élevant à 250 000 euros, dont la moitié devait être versée par M. [F] dans les 30 jours de la signature de l’acte.

Le solde de l’indemnité d’immobilisation devait être versé au promettant au plus tard dans le délai de huit jours après l’expiration de la promesse.

Par lettre recommandée en date du 23 septembre 2024, la SCI Les 4 Saisons a, par l’intermédiaire de son notaire, adressé au notaire de M. [F] une mise en demeure de lui verser la somme de 250 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.



Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, la SCI Les 4 Saisons a fait assigner M. [F] devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 juin 2025, la SCI Les 4 Saisons demande au tribunal de :

Débouter M. [F] de ses demandes,Condamner M. [F] au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 250 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de 23 septembre 2024,le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle soutient, au visa des articles 1589 et suivants du code civil, que malgré la levée de toutes les conditions suspensives et l’octroi de délais supplémentaires, M. [F] n’a pas signé l’acte de vente, si bien qu’il est déchu du bénéfice de la promesse et que l’indemnité d’immobilisation doit être attribuée au promettant, conformément aux termes clairs de la promesse de vente en pages 8 et 13 prévoyant les conditions de libération de l’indemnité d’immobilisation.

En réponse à l’argumentation adverse, elle indique que l’existence d’un dol n’est pas démontrée, M. [F] disposant au jour de la date prévue pour la réitération de la vente de l’ensemble des informations utiles, et que notamment, l’existence d’une sous-location était mentionnée et les baux annexés à l’acte. Elle ajoute que l’absence d’obtention d’un prêt n’a aucune incidence, aucune condition suspensive n’ayant été stipulée à ce titre et que les loyers étaient toujours réglés. 

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 9 mai 2025, M. [G] [F] demande au tribunal de :

Débouter la SCI Les 4 Saisons de ses demandes,condamner la SCI Les 4 Saisons au paiement de la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Il soutient au visa de l’article 1137 du code civil que si la mention de l’existence d’un bail commercial portant sur le local au profit de la société Le W figure dans la promesse de vente, aucune information n’apparait quant au contrat de sous-location à la société Mandariana et Co, laquelle a été radiée 3 mois après la signature de l’acte. Il estime que cet élément déterminant pour la conclusion du contrat a été omis dans l’intention de le tromper afin qu’il conclue à des conditions désavantageuses, ce qui caractérise un dol. 
 
L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 9 mars 2026.

À l'audience du 9 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124  du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 

Il résulte des articles 1186 et 1187  du code civil que la caducité, qui est la conséquence de la disparition d’un des éléments essentiels d’un contrat valablement formé, met fin au contrat. 

Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Selon l'article 1130 du même code, le dol vicie le consentement lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1131 du code civil dispose que le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, est une cause de nullité de la convention.

Le dol peut être invoqué par la victime pour rechercher la responsabilité de droit commun du vendeur et obtenir réparation des préjudices subis dans les conditions de l'article 1240 du code civil.

En l’espèce, selon la promesse unilatérale de vente du 16 mai 2024, la SCI Les 4 Saisons promettante, a conféré à M. [G] [F], bénéficiaire, la faculté d’acquérir le bien immobilier, celui-ci s’étant réservé la faculté d’en demander ou non la réalisation.

La clause « réalisation de la promesse – levée de l’option – délai de levée de l’option » mentionne que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 26 juillet 2024 à dix-huit heures.

La promesse vente prévoit, en cas de renonciation à la vente par le bénéficiaire, lorsqu’il n’aura pas levée l’option dans le délai prévu, que « le bénéficiaire sera déchu de plein droit du bénéfice de la promesse ».

En premier lieu, il est constant que M. [F] n’a pas levé l’option dans le délai initial fixé dans la promesse de vente, l’acte de vente n’ayant pas été signé dans ce délai.

Il ressort des pièces communiquées que les parties avaient poursuivi leurs échanges en vue de la réalisation de la vente après le 26 juillet 2024, et que la SCI Les 4 Saisons avait donné son accord pour la réalisation de la vente le 16 septembre 2024 au plus tard.

La vente ne s’est pas réalisée à cette date. 

Le sort de l’indemnité d’immobilisation prévu à la clause « indemnité d’immobilisation – séquestre » dépend, tant en cas de non-réalisation de la vente qu’en cas d’absence de levée de l’option, de la réalisation ou non des conditions suspensives. 

La première moitié d’indemnité doit être restituée au bénéficiaire en cas d’exercice du droit de rétractation ou de défaillance d’une condition suspensive, mais est remise au promettant, si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans les délais et conditions prévus par l’acte. De même, le surplus de l’indemnité doit être payé au promettant si toutes les conditions sont réalisées et que le bénéficiaire nesigne pas l’acte de son seul fait.

Les conditions suspensives ont toutes réalisées et M. [F] n’a pas levé l’option ni signé l’acte de vente dans le délai prévu, si bien que l’indemnité d’immobilisation doit être remise au promettant..
 
Afin de s’opposer à la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation, M. [F] invoque l’existence d’un dol de la SCI Les 4 Saisons, lui reprochant d’avoir tu des informations déterminantes de son consentement à propos de l’existence d’une sous-location du bien, ce qui caractériserait un manquement de celle-ci à ses obligations, faisant obstacle au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Toutefois, il apparait que la promesse de vente comporte en page 9, à la clause « propriété jouissance » un paragraphe relatif à la situation locative principale et un paragraphe relatif à la sous-location. Les différents contrats sont en outre annexés à la promesse de vente.

Ces éléments suffisent à établir que la SCI Les 4 Saisons a fourni les informations relatives à la situation locative et à la sous-location du bien. Il n’est ni allégué ni justifié que des demandes de précisions ou demandes complémentaires auraient été formulées.

Force est de constater que M. [F] ne rapporte pas la preuve, dont la charge lui incombe, d’un dol commis par la SCI Les 4 Saisons.

Aucun manquement de la promettante n’est donc caractérisé.

Il s’ensuit qu’en application des stipulations contractuelles, M. [F] est redevable de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 250 000 euros.
 
Il apparait que la première moitié de cette somme n’a pas été versée par M. [F] dans le délai de 30 jours de la conclusion de la promesse de vente et n’a pas été séquestrée entre les mains du notaire.
 
Décision du 21 Mai 2026
2ème chambre civile 
N° RG 24/14476 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C6CG4





En conséquence, il convient de condamner M. [F] au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 250 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de 22 novembre 2024, date de l’assignation, la mise en demeure du 23 septembre 2024 ayant été adressée au notaire de M. [F], et ne constituant dès lors pas une interpellation suffisante a sens de l’article 1344 du code civil à son égard.
 
Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [F] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI Les 4 Saisons les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [F] à payer à la SCI Les 4 Saisons la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
 
La demande de M. [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
 
CONDAMNE M. [G] [F] à payer à la SCI Les 4 Saisons la somme de 250 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de 22 novembre 2024,
 
CONDAMNE M. [G] [F] à payer à la SCI Les 4 Saisons la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [G] [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [F] aux dépens de l'instance, 

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions. 
 


Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Mai 2026


La Greffière La Présidente

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre civile

 
N° RG 24/14476 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C6CG4

N° MINUTE : 


Assignation du :
22 Novembre 2024







JUGEMENT 
rendu le 21 Mai 2026 




DEMANDERESSE

S.C.I. Les 4 saisons
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Clémence LOUIS de la SELEURL LOUIS AVOCAT, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, avocats plaidant, vestiaire #PC376







DÉFENDEUR

Monsieur [G] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]

représenté par Me Samuel MAIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1110









Décision du 21 Mai 2026
2ème chambre civile 
N° RG 24/14476 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C6CG4




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière,


DÉBATS

A l’audience du 09 Mars 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 21 mai 2026. 


JUGEMENT

rendu publiquement par mise à disposition au greffe 
Contradictoire et en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 16 mai 2024, la SCI Les 4 Saisons a consenti à M. [G] [F] une promesse unilatérale de vente portant sur un bâtiment sur rez-de-chaussée et 3 étages situé [Adresse 3] à Combloux (74920), pour un prix de 2 500 000 euros.

Le terme de la promesse unilatérale de vente a été fixé au 26 juillet 2024 à dix-huit heures.

La promesse de vente a été consentie sous les conditions suspensives de droit commun.
 
Les parties sont convenues du versement d’une indemnité d'immobilisation s’élevant à 250 000 euros, dont la moitié devait être versée par M. [F] dans les 30 jours de la signature de l’acte.

Le solde de l’indemnité d’immobilisation devait être versé au promettant au plus tard dans le délai de huit jours après l’expiration de la promesse.

Par lettre recommandée en date du 23 septembre 2024, la SCI Les 4 Saisons a, par l’intermédiaire de son notaire, adressé au notaire de M. [F] une mise en demeure de lui verser la somme de 250 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.



Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2024, la SCI Les 4 Saisons a fait assigner M. [F] devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 26 juin 2025, la SCI Les 4 Saisons demande au tribunal de :

Débouter M. [F] de ses demandes,Condamner M. [F] au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 250 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de 23 septembre 2024,le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle soutient, au visa des articles 1589 et suivants du code civil, que malgré la levée de toutes les conditions suspensives et l’octroi de délais supplémentaires, M. [F] n’a pas signé l’acte de vente, si bien qu’il est déchu du bénéfice de la promesse et que l’indemnité d’immobilisation doit être attribuée au promettant, conformément aux termes clairs de la promesse de vente en pages 8 et 13 prévoyant les conditions de libération de l’indemnité d’immobilisation.

En réponse à l’argumentation adverse, elle indique que l’existence d’un dol n’est pas démontrée, M. [F] disposant au jour de la date prévue pour la réitération de la vente de l’ensemble des informations utiles, et que notamment, l’existence d’une sous-location était mentionnée et les baux annexés à l’acte. Elle ajoute que l’absence d’obtention d’un prêt n’a aucune incidence, aucune condition suspensive n’ayant été stipulée à ce titre et que les loyers étaient toujours réglés. 

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 9 mai 2025, M. [G] [F] demande au tribunal de :

Débouter la SCI Les 4 Saisons de ses demandes,condamner la SCI Les 4 Saisons au paiement de la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Il soutient au visa de l’article 1137 du code civil que si la mention de l’existence d’un bail commercial portant sur le local au profit de la société Le W figure dans la promesse de vente, aucune information n’apparait quant au contrat de sous-location à la société Mandariana et Co, laquelle a été radiée 3 mois après la signature de l’acte. Il estime que cet élément déterminant pour la conclusion du contrat a été omis dans l’intention de le tromper afin qu’il conclue à des conditions désavantageuses, ce qui caractérise un dol. 
 
L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 9 mars 2026.

À l'audience du 9 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124  du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 

Il résulte des articles 1186 et 1187  du code civil que la caducité, qui est la conséquence de la disparition d’un des éléments essentiels d’un contrat valablement formé, met fin au contrat. 

Aux termes de l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges ou encore la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Selon l'article 1130 du même code, le dol vicie le consentement lorsqu'il est de telle nature que, sans lui, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

L’article 1131 du code civil dispose que le dol, qui ne se présume pas et doit être prouvé, est une cause de nullité de la convention.

Le dol peut être invoqué par la victime pour rechercher la responsabilité de droit commun du vendeur et obtenir réparation des préjudices subis dans les conditions de l'article 1240 du code civil.

En l’espèce, selon la promesse unilatérale de vente du 16 mai 2024, la SCI Les 4 Saisons promettante, a conféré à M. [G] [F], bénéficiaire, la faculté d’acquérir le bien immobilier, celui-ci s’étant réservé la faculté d’en demander ou non la réalisation.

La clause « réalisation de la promesse – levée de l’option – délai de levée de l’option » mentionne que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 26 juillet 2024 à dix-huit heures.

La promesse vente prévoit, en cas de renonciation à la vente par le bénéficiaire, lorsqu’il n’aura pas levée l’option dans le délai prévu, que « le bénéficiaire sera déchu de plein droit du bénéfice de la promesse ».

En premier lieu, il est constant que M. [F] n’a pas levé l’option dans le délai initial fixé dans la promesse de vente, l’acte de vente n’ayant pas été signé dans ce délai.

Il ressort des pièces communiquées que les parties avaient poursuivi leurs échanges en vue de la réalisation de la vente après le 26 juillet 2024, et que la SCI Les 4 Saisons avait donné son accord pour la réalisation de la vente le 16 septembre 2024 au plus tard.

La vente ne s’est pas réalisée à cette date. 

Le sort de l’indemnité d’immobilisation prévu à la clause « indemnité d’immobilisation – séquestre » dépend, tant en cas de non-réalisation de la vente qu’en cas d’absence de levée de l’option, de la réalisation ou non des conditions suspensives. 

La première moitié d’indemnité doit être restituée au bénéficiaire en cas d’exercice du droit de rétractation ou de défaillance d’une condition suspensive, mais est remise au promettant, si le bénéficiaire ne lève pas l’option dans les délais et conditions prévus par l’acte. De même, le surplus de l’indemnité doit être payé au promettant si toutes les conditions sont réalisées et que le bénéficiaire nesigne pas l’acte de son seul fait.

Les conditions suspensives ont toutes réalisées et M. [F] n’a pas levé l’option ni signé l’acte de vente dans le délai prévu, si bien que l’indemnité d’immobilisation doit être remise au promettant..
 
Afin de s’opposer à la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation, M. [F] invoque l’existence d’un dol de la SCI Les 4 Saisons, lui reprochant d’avoir tu des informations déterminantes de son consentement à propos de l’existence d’une sous-location du bien, ce qui caractériserait un manquement de celle-ci à ses obligations, faisant obstacle au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Toutefois, il apparait que la promesse de vente comporte en page 9, à la clause « propriété jouissance » un paragraphe relatif à la situation locative principale et un paragraphe relatif à la sous-location. Les différents contrats sont en outre annexés à la promesse de vente.

Ces éléments suffisent à établir que la SCI Les 4 Saisons a fourni les informations relatives à la situation locative et à la sous-location du bien. Il n’est ni allégué ni justifié que des demandes de précisions ou demandes complémentaires auraient été formulées.

Force est de constater que M. [F] ne rapporte pas la preuve, dont la charge lui incombe, d’un dol commis par la SCI Les 4 Saisons.

Aucun manquement de la promettante n’est donc caractérisé.

Il s’ensuit qu’en application des stipulations contractuelles, M. [F] est redevable de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 250 000 euros.
 
Il apparait que la première moitié de cette somme n’a pas été versée par M. [F] dans le délai de 30 jours de la conclusion de la promesse de vente et n’a pas été séquestrée entre les mains du notaire.
 
Décision du 21 Mai 2026
2ème chambre civile 
N° RG 24/14476 - 
N° Portalis 352J-W-B7I-C6CG4





En conséquence, il convient de condamner M. [F] au paiement de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 250 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de 22 novembre 2024, date de l’assignation, la mise en demeure du 23 septembre 2024 ayant été adressée au notaire de M. [F], et ne constituant dès lors pas une interpellation suffisante a sens de l’article 1344 du code civil à son égard.
 
Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [F] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI Les 4 Saisons les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner M. [F] à payer à la SCI Les 4 Saisons la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
 
La demande de M. [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.
 

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
 
CONDAMNE M. [G] [F] à payer à la SCI Les 4 Saisons la somme de 250 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de 22 novembre 2024,
 
CONDAMNE M. [G] [F] à payer à la SCI Les 4 Saisons la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de M. [G] [F] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [G] [F] aux dépens de l'instance, 

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes et prétentions. 
 


Fait et jugé à [Localité 1] le 21 Mai 2026


La Greffière La Présidente

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Mise à jour de la source le 2026-05-21T19:16:27.602Z.