Tribunal judiciaire de Paris, 2ème chambre 2ème section, 4 juin 2026, n° 25/10428

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 9 août 2023, la SCI [D] [E] a consenti à la fondation [X] une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à Trappes (78190), pour un prix de 4 850 000 euros.

Le terme de la promesse unilatérale de vente a été fixé au 27 juin 2024 à 16 heures.

Les parties sont convenues du versement d’une indemnité d'immobilisation s’élevant à 242 500 euros, versée par la fondation [S] entre les mains du notaire, désigné séquestre.
 
La promesse de vente a été consentie sous les conditions suspensives de droit commun, et sous diverses conditions suspensives particulières à la charge des parties.

Selon avenant en date des 12 et 17 juillet 2024, les parties ont prorogé le délai de réalisation des conditions suspensives au 30 août 2024 et le délai de réalisation de la promesse de vente au 6 septembre 2024.

Les conditions suspensives ont été réalisées selon acte du 6 septembre 2024.

Par lettre recommandée en date du 11 avril 2025, présentée le 19 avril 2025 et revenue non réclamée, la fondation [X] a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé à la SCI [D] [E] une mise en demeure de donner son accord pour la restitution de la somme de 242 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, la fondation [X] a fait assigner la SCI [D] [E] devant le tribunal judicaire de Paris aux fins de :

constater la caducité de la promette unilatérale du 9 août 2023,ordonner à la SCI [D] [E] de donner son accord à « Haussmann Notaires » pour la restitution de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 242 500 euros à la fondation [X],la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ordonner l’exécution provisoire du jugement.
Elle soutient, au visa des articles 1103, 1104, 1187 et 1304-6 du code civil, qu’alors que l’ensemble des conditions suspensives ont été levées par la fondation [X] dans le délai prévu par la promesse de vente, la SCI [D] [E] n’a pas respecté son engagement, prévu dans la promesse de vente, de libérer le local de toute occupation, condition essentielle et déterminante pour la fondation [X], et n’a pas fourni les documents nécessaires à la conclusion de l’acte, si bien que la promesse est devenue caduque de son fait. Elle indique que l’occupation du bien est constatée par deux procès-verbaux de commissaire de justice des 6 septembre et 7 octobre 2024, alors que la SCI [D] [E] avait affirmé avoir mis en place des systèmes de blocage des accès et des mesures de surveillance. Elle estime que la promesse unilatérale de vente étant devenue caduque en raison du non-respect par la SCI [D] [E] de ses engagements, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à la fondation [X] selon l’article 21 de la promesse de vente.

La SCI [D] [E], régulièrement assignée, par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 23 mars 2026.

À l'audience du 23 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales 

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124  du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 

Il résulte des articles 1186 et 1187 du code civil que la caducité, qui est la conséquence de la disparition d’un des éléments essentiels d’un contrat valablement formé, met fin au contrat. 

En l’espèce, selon la promesse unilatérale de vente du 9 août 2023, la SCI [D] [E] promettante, a conféré à la fondation [X], bénéficiaire, la faculté d’acquérir le bien immobilier, cette dernière se réservant la faculté de demander ou non la réalisation de la vente.

Il est stipulé à la clause 29 que le promettant garantit « que les biens sont actuellement libres de toute occupation, domiciliation, habitation, occupation quelconque et encombrement » et à la clause 29.3 « occupation irrégulière » , que le bien a fait l’objet d’une occupation illégale, mais se trouve libre d’occupation au jour de la signature de la promesse de vente et que le promettant a mis en place le blocage des accès pour éviter toute nouvelle intrusion et « s’engage à prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer une surveillance normale du site […] pour éviter toute nouvelle occupation illégale des lieux ». Il est enfin mentionné que « le bénéficiaire déclare faire l’acquisition du bien en l’état et faire de son caractère libre au jour de la vente un élément déterminant et essentiel de son consentement ».

La clause « délai » mentionne que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 27 juin 2024 à seize heures, prorogée au 6 septembre 2024.

En premier lieu, il est constant que la SCI [D] [E] n’a pas levé l’option dans le délai prévu.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte dans de délai, la promesse de vente du 9 août 2023 est donc devenue caduque.

Le sort de l’indemnité d’immobilisation, tant en cas de non-réalisation de la vente qu’en cas d’absence de levée de l’option, dépend notamment de la réalisation ou non des conditions suspensives.

Il est fixé par la clause 21 « sort de l’indemnité d’immobilisation » qui prévoit sa restitution au bénéficiaire « en cas de non réalisation d’une condition suspensive » et qu’elle sera à l’inverse versée au promettant « en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus aux présentes toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, notamment pour le cas où le bénéficiaire ne demanderait pas la réalisation de la vente ».
 
Il ressort des pièces communiquées que les conditions suspensives ont toutes été réalisées.

Toutefois, il résulte des constatations effectuées par commissaire de justice sur le site, selon procès-verbaux des 6 septembre et 7 octobre 2024, la présence de caravanes, camions, camionnettes et voitures ainsi que des branchements électriques sur le parking.

Il s’ensuit qu’au jour de l’expiration de la promesse de vente, le bien n’était pas libre de toute occupation.

Or, la promesse de vente mentionne que l’absence d’occupation du bien au jour de la vente est un élément déterminant de la vente pour la fondation [X], si bien que compte tenu de l’occupation illégale des lieux par des tiers, l’absence de levée de l’option, malgré la réalisation des conditions suspensives, et donc la non réalisation de la vente, n’est pas imputable au bénéficiaire.

En conséquence, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à la fondation [X]. 

Selon l’article 22 de la promesse de vente intitulé « Gage – séquestre », le séquestre conserve la somme pour la remettre ensuite à l’une des parties selon le sort de l’indemnité fixé à l’article 21, et il « ne pourra opérer le versement prévu qu’avec l’accord des parties ou en vertu d’une décision judiciaire devenue exécutoire ».

Le tribunal n’ayant pas le pouvoir d’obliger la SCI [D] [E] à donner son consentement à un acte, la demande formulée par la fondation [X] tendant à « ordonner à la SCI [D] [E] de donner son accord à « Haussmann Notaires » pour la restitution de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 242 500 euros à la fondation [X] » doit être rejetée. 

Il n’y a en effet pas lieu de faire dépendre de la volonté de la SCI [D] [E] l’autorisation de libérer les fonds, mais compte tenu de la solution donnée au litige d’autoriser le notaire séquestre à les libérer entre les mains de la fondation [X]. 
 
Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI [D] [E] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la fondation [X] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner la SCI [D] [E] à lui payer la somme de 3 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.





Décision du 04 Juin 2026
2ème chambre civile
N° RG 25/10428 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DAECZ

Dispositif

PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,


CONSTATE la caducité de la promesse de vente du 9 août 2023,

REJETTE la demande de la fondation [X] tendant à « ordonner à la SCI [D] [E] de donner son accord à « Haussmann Notaires » sis [Adresse 5], pour la restitution de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 242 500 euros à la fondation [X] » 
 
AUTORISE Maître [K] [R], notaire à [Localité 1] au sein de la société « Haussmann Notaires », à libérer entre les mains de la fondation [X] la somme de 242 500 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 9 août 2023,

CONDAMNE la SCI [D] [E] à payer à la fondation [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [D] [E] aux dépens de l'instance, 
 
DEBOUTE la fondation [X] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 04 Juin 2026


La Greffière La Présidente

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:
Copies certifiées conformes délivrées le : 


■


2ème chambre civile
 
 N° RG 25/10428 - N° Portalis 352J-W-B7J-DAECZ

N° MINUTE : 




Assignation du :
21 Juillet 2025






JUGEMENT 
rendu le 04 Juin 2026 






DEMANDERESSE

Fondation [X]
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Lise CORNILLIER de la SELAS CORNILLIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0350




.


DÉFENDERESSE

S.C.I. [D] [E]
[Adresse 2]
[Localité 3]

défaillante








Décision du 04 Juin 2026
2ème chambre civile
N° RG 25/10428 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DAECZ




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique,

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.


DÉBATS

A l’audience du 23 Mars 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 4 juin 2026.


JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Réputé contradictoire, en premier ressort


EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 9 août 2023, la SCI [D] [E] a consenti à la fondation [X] une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3] et [Adresse 4] à Trappes (78190), pour un prix de 4 850 000 euros.

Le terme de la promesse unilatérale de vente a été fixé au 27 juin 2024 à 16 heures.

Les parties sont convenues du versement d’une indemnité d'immobilisation s’élevant à 242 500 euros, versée par la fondation [S] entre les mains du notaire, désigné séquestre.
 
La promesse de vente a été consentie sous les conditions suspensives de droit commun, et sous diverses conditions suspensives particulières à la charge des parties.

Selon avenant en date des 12 et 17 juillet 2024, les parties ont prorogé le délai de réalisation des conditions suspensives au 30 août 2024 et le délai de réalisation de la promesse de vente au 6 septembre 2024.

Les conditions suspensives ont été réalisées selon acte du 6 septembre 2024.

Par lettre recommandée en date du 11 avril 2025, présentée le 19 avril 2025 et revenue non réclamée, la fondation [X] a, par l’intermédiaire de son avocat, adressé à la SCI [D] [E] une mise en demeure de donner son accord pour la restitution de la somme de 242 500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juillet 2025, la fondation [X] a fait assigner la SCI [D] [E] devant le tribunal judicaire de Paris aux fins de :

constater la caducité de la promette unilatérale du 9 août 2023,ordonner à la SCI [D] [E] de donner son accord à « Haussmann Notaires » pour la restitution de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 242 500 euros à la fondation [X],la condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, ordonner l’exécution provisoire du jugement.
Elle soutient, au visa des articles 1103, 1104, 1187 et 1304-6 du code civil, qu’alors que l’ensemble des conditions suspensives ont été levées par la fondation [X] dans le délai prévu par la promesse de vente, la SCI [D] [E] n’a pas respecté son engagement, prévu dans la promesse de vente, de libérer le local de toute occupation, condition essentielle et déterminante pour la fondation [X], et n’a pas fourni les documents nécessaires à la conclusion de l’acte, si bien que la promesse est devenue caduque de son fait. Elle indique que l’occupation du bien est constatée par deux procès-verbaux de commissaire de justice des 6 septembre et 7 octobre 2024, alors que la SCI [D] [E] avait affirmé avoir mis en place des systèmes de blocage des accès et des mesures de surveillance. Elle estime que la promesse unilatérale de vente étant devenue caduque en raison du non-respect par la SCI [D] [E] de ses engagements, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à la fondation [X] selon l’article 21 de la promesse de vente.

La SCI [D] [E], régulièrement assignée, par procès-verbal de recherches infructueuses, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 septembre 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 23 mars 2026.

À l'audience du 23 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 4 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales 

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation 

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l’article 1124  du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. 

Il résulte des articles 1186 et 1187 du code civil que la caducité, qui est la conséquence de la disparition d’un des éléments essentiels d’un contrat valablement formé, met fin au contrat. 

En l’espèce, selon la promesse unilatérale de vente du 9 août 2023, la SCI [D] [E] promettante, a conféré à la fondation [X], bénéficiaire, la faculté d’acquérir le bien immobilier, cette dernière se réservant la faculté de demander ou non la réalisation de la vente.

Il est stipulé à la clause 29 que le promettant garantit « que les biens sont actuellement libres de toute occupation, domiciliation, habitation, occupation quelconque et encombrement » et à la clause 29.3 « occupation irrégulière » , que le bien a fait l’objet d’une occupation illégale, mais se trouve libre d’occupation au jour de la signature de la promesse de vente et que le promettant a mis en place le blocage des accès pour éviter toute nouvelle intrusion et « s’engage à prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer une surveillance normale du site […] pour éviter toute nouvelle occupation illégale des lieux ». Il est enfin mentionné que « le bénéficiaire déclare faire l’acquisition du bien en l’état et faire de son caractère libre au jour de la vente un élément déterminant et essentiel de son consentement ».

La clause « délai » mentionne que la promesse de vente est consentie pour une durée expirant le 27 juin 2024 à seize heures, prorogée au 6 septembre 2024.

En premier lieu, il est constant que la SCI [D] [E] n’a pas levé l’option dans le délai prévu.

En l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte dans de délai, la promesse de vente du 9 août 2023 est donc devenue caduque.

Le sort de l’indemnité d’immobilisation, tant en cas de non-réalisation de la vente qu’en cas d’absence de levée de l’option, dépend notamment de la réalisation ou non des conditions suspensives.

Il est fixé par la clause 21 « sort de l’indemnité d’immobilisation » qui prévoit sa restitution au bénéficiaire « en cas de non réalisation d’une condition suspensive » et qu’elle sera à l’inverse versée au promettant « en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus aux présentes toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, notamment pour le cas où le bénéficiaire ne demanderait pas la réalisation de la vente ».
 
Il ressort des pièces communiquées que les conditions suspensives ont toutes été réalisées.

Toutefois, il résulte des constatations effectuées par commissaire de justice sur le site, selon procès-verbaux des 6 septembre et 7 octobre 2024, la présence de caravanes, camions, camionnettes et voitures ainsi que des branchements électriques sur le parking.

Il s’ensuit qu’au jour de l’expiration de la promesse de vente, le bien n’était pas libre de toute occupation.

Or, la promesse de vente mentionne que l’absence d’occupation du bien au jour de la vente est un élément déterminant de la vente pour la fondation [X], si bien que compte tenu de l’occupation illégale des lieux par des tiers, l’absence de levée de l’option, malgré la réalisation des conditions suspensives, et donc la non réalisation de la vente, n’est pas imputable au bénéficiaire.

En conséquence, l’indemnité d’immobilisation doit être restituée à la fondation [X]. 

Selon l’article 22 de la promesse de vente intitulé « Gage – séquestre », le séquestre conserve la somme pour la remettre ensuite à l’une des parties selon le sort de l’indemnité fixé à l’article 21, et il « ne pourra opérer le versement prévu qu’avec l’accord des parties ou en vertu d’une décision judiciaire devenue exécutoire ».

Le tribunal n’ayant pas le pouvoir d’obliger la SCI [D] [E] à donner son consentement à un acte, la demande formulée par la fondation [X] tendant à « ordonner à la SCI [D] [E] de donner son accord à « Haussmann Notaires » pour la restitution de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 242 500 euros à la fondation [X] » doit être rejetée. 

Il n’y a en effet pas lieu de faire dépendre de la volonté de la SCI [D] [E] l’autorisation de libérer les fonds, mais compte tenu de la solution donnée au litige d’autoriser le notaire séquestre à les libérer entre les mains de la fondation [X]. 
 
Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SCI [D] [E] aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la fondation [X] les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner la SCI [D] [E] à lui payer la somme de 3 000 au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.





Décision du 04 Juin 2026
2ème chambre civile
N° RG 25/10428 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-DAECZ



PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,


CONSTATE la caducité de la promesse de vente du 9 août 2023,

REJETTE la demande de la fondation [X] tendant à « ordonner à la SCI [D] [E] de donner son accord à « Haussmann Notaires » sis [Adresse 5], pour la restitution de l’indemnité d’immobilisation à hauteur de 242 500 euros à la fondation [X] » 
 
AUTORISE Maître [K] [R], notaire à [Localité 1] au sein de la société « Haussmann Notaires », à libérer entre les mains de la fondation [X] la somme de 242 500 euros séquestrée au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente du 9 août 2023,

CONDAMNE la SCI [D] [E] à payer à la fondation [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI [D] [E] aux dépens de l'instance, 
 
DEBOUTE la fondation [X] de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.


Fait et jugé à [Localité 1] le 04 Juin 2026


La Greffière La Présidente

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1186, code civil 1124, code civil 1304-6, code civil 1187). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

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  en commun : code civil 1186, code civil 1124, code civil 1304-6, code civil 1187

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• 20 mai 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/06886

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Mise à jour de la source le 2026-06-04T18:59:44.734Z.