Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 30 juin 2026, n° 24/06649

Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte reçu le 22 février 2023 par maître [U] [Q], notaire, suivi d’un avenant du 13 septembre 2023, la SCI DE LA MARNE 242 a unilatéralement promis de vendre à la SAS DOMOVA, au prix principal de 1.100.000 euros, un immeuble collectif de rapport sis [Adresse 3] à Bordeaux.

La durée de cette promesse expirait le 30 décembre 2023 à 16 heures et une indemnité d’immobilisation de 55.000 euros était stipulée au profit des vendeurs, un montant de 20.000 euros ayant été consigné par le bénéficiaire entre les mains du notaire, le solde devant l’être au plus tard à l’expiration de la promesse. 

Cette promesse était assortie de différentes conditions suspensives tenant notamment à l’obtention au plus tard le 15 décembre 2023 d’une autorisation d’urbanisme non purgée. 
Considérant que cette condition était défaillie, par acte du 31 juillet 2024 la société DOMOVA a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une demande en restitution de la somme de 20.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 et capitalisation par années entières. 

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 20 août 2025 par la SAS DOMOVA qui sollicite sur le fondement des articles 1304-6, 1186 et 1187 du code civil, la condamnation de la SCI DE LA MARNE 242 à lui payer la somme de 20.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2024 et capitalisation par années entières tout en soutenant le rejet de la demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité d’immobilisation sauf à la réduire à titre subsidiaire à la somme de un euro, exposant à cette fin que ses deux demandes d’autorisation d’urbanisme ont fait l’objet de refus, y compris son projet amendé, bien qu’elle ait loyalement mis en oeuvre les moyens nécessaires à leur délivrance et acquis pour ce faire deux places de parking désormais inutiles, le rejet de ses demandes reposant sur des exigences antinomiques émises par le service instructeur. 

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 04 décembre 2025 par la SCI DE LA MARNE 242 prétendant, sur le fondement des articles 1304 et 1104 du code civil, au rejet de la demande et soutenant une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 55.000 euros avec autorisation donnée au notaire de lui remettre la somme de 20.000 euros consignée en son étude.



Elle fait valoir qu’en raison d’une première opposition à déclaration de travaux formulée par la commune de [Localité 1] pour atteinte à la qualité du paysage urbain, la durée de la promesse avait été prorogée pour permettre à la bénéficiaire de déposer une deuxième déclaration mais qui ne tenait pas compte des observations de la mairie, conduisant ainsi à une inévitable opposition et traduisant une absence de diligences de la société DOMOVA qui est ainsi à l’origine de l’échec de la réalisation de la condition de telle sorte qu’elle est débitrice de l’indemnité d’occupation, par nature insusceptible de réduction. 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 2026 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 6 mai 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et, en application de l’article 1104 du même code elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’ensemble contractuel formé par l’engagement initial et son avenant qu’il s’agissait d’une promesse unilatérale de vente, conforme à l’article 1124 alinéa 1er du code civil, consentie par la SCI DE LA MARNE 242 à la société DOMOVA et que la vente n’était pas parfaite aussi longtemps qu’elle n’avait pas exprimé son consentement en levant, au plus tard le 30 décembre 2023 à 16 heures, l’option dont elle disposait. 

Cette promesse unilatérale de vente contenait une stipulation claire et précise par laquelle les parties convenaient d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 55.000 euros que la SAS DOMOVA a payée à hauteur de 20.000 euros entre les mains du notaire, cette somme ayant vocation à être restituée notamment en cas de non-réalisation de l’une des conditions suspensives.

Le solde de cette indemnité, soit 35.000 euros, devait faire l’objet d’un versement entre les mains du notaire au plus tard à la date d’expiration de la promesse.

Il résulte de l’ensemble contractuel formé par l’acte initial et son avenant qu’était instituée en faveur du bénéficiaire une condition suspensive tenant à l’obtention, avant l’expiration le 15 août 2023 puis le 15 décembre 2023, d’une autorisation d’urbanisme non purgée relative à la création de trois lots d’habitation portant le nombre de logements à 6, la réalisation d’un local poubelle et d’un local à vélos, le ravalement des façades et la pose de menuiseries notamment pour la devanture du local commercial. 

Par application combinée des articles 1304-6, 1186 et 1187 du code civil et des stipulations contractuelles, l’obligation est censée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive mais elle est réputée accomplie si le débiteur en a empêché la réalisation. 






En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS DOMOVA a bien déposé un dossier de déclaration préalable de travaux conforme aux stipulations contractuelles dans le délai imparti et que par décision du 22 mai 2023, non versée aux débats, la commune de [Localité 1] a manifesté son opposition à ce projet.

Cette première opposition a justifié la prorogation de la promesse de vente et la SAS DOMOVA ayant déposé un nouveau dossier de déclaration préalable, la mairie a réitéré son opposition par arrêté du 24 octobre 2023 ainsi motivé :

“ Considérant que force est de constater que cette nouvelle déclaration préalable ne tient absolument pas compte des remarques déjà émises le 22 mai dernier, 

Considérant que le projet est toujours de nature à porter atteinte à la qualité du paysage urbain constituant les abords de la gare [Localité 4], 

Considérant qu’il convient de retrouver la composition d’origine de cette façade en restituant las arcatures. Le trumeau à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble doit être de la largeur du trumeau de l’étage supérieur, pour cela il convient de supprimer le placage de fausse pierre actuellement en place. Le trumeau N°1 sera restitué en pierre de taille. Les vitrines seront envisagées en feuillure. Les piédroits seront également en pierre de taille.”

Contrairement à ce que soutient la SAS DOMOVA, il ne résulte aucunement des pièces produites que cette opposition aurait été motivée par des injonctions contradictoires relatives à la restructuration des logements, absentes de la motivation de l’arrêté du 24 octobre 2023 qui au contraire reproche clairement et exclusivement à la pétitionnaire de n’avoir pas modifié son projet initial en tenant compte des objections antérieures relatives à l’aspect de la façade. 

Il n’appartient pas au juge judiciaire de se prononcer sur le bien fondé de cette opposition mais en reprenant de la sorte son projet initial, la SAS DOMOVA encourait inévitablement une opposition de la mairie de [Localité 1] et a ainsi empêché la réalisation de cette condition suspensive de telle sorte que sa demande de restitution de la somme de 20.000 euros sera intégralement rejetée. 

La vente ne s’étant pas réalisée du seul fait de l’absence de levée d’option par la SAS DOMOVA, celle-ci est redevable de la somme de 55.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation qui ne sanctionne pas l'inexécution d'une obligation dès lors que le bénéficiaire n’était pas contractuellement tenu de lever cette option, mais représente le prix de l'exclusivité qui lui a été accordée, le promettant s'interdisant de proposer à la vente ce bien à toute autre personne jusqu'au 30 décembre 2023 à 16 heures. 

Cette somme, qui ne constitue pas une clause pénale, n’est donc pas soumise à l’article 1231-5 du code civil et à l’appréciation du juge. La SAS DOMOVA sera condamnée au paiement de la somme de 35.000 euros, le notaire étant pour le surplus autorisé à remettre à la somme de 20.000 euros qu’il détient sur justification de la signification à la SAS DOMOVA du présent jugement. 

Il sera rappelé que le présent jugement est, de droit, exécutoire par provision.


Partie perdante, la société DOMOVA sera condamnée à payer à la SCI DE LA MARNE 242 une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et supportera les dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que la SAS DOMOVA est redevable de la somme de 55.000 euros à titre de l’indemnité d’immobilisation due à la SCI DE LA MARNE 242, la condamne à payer à cette dernière la somme de 35.000 euros et autorise maître [U] [Q], notaire, à remettre à la SCI DE LA MARNE 242 la somme de 20.000 euros qu’il détient sur justification de la signification à la SAS DOMOVA du présent jugement, 

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision, 

Condamne la SAS DOMOVA à payer à la SCI DE LA MARNE 242 une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, 

Condamne la SAS DOMOVA aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N° RG 24/06649 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZL6Q

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026 
50Z

N° RG 24/06649
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZL6Q







AFFAIRE :

SAS DOMOVA
C/
SCI DE LA MARNE 242




 










Grosse Délivrée 
le :
à 
Me Pierre-François CHARON
la SCP TMV AVOCATS



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats 

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur, 
Madame LAURET, Vice-Président,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Madame LAURET, Vice-Président,
Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats : Monsieur GARNIER, Greffier

Lors du prononcé : Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 

DÉBATS :

à l’audience publique du 06 Mai 2026,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.


JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe


DEMANDERESSE

SAS DOMOVA
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Paul-André VIGNÉ de la SCP TMV AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
N° RG 24/06649 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZL6Q


DÉFENDERESSE

SCI DE LA MARNE 242
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Pierre-François CHARON, avocat au barreau de BORDEAUX
EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un acte reçu le 22 février 2023 par maître [U] [Q], notaire, suivi d’un avenant du 13 septembre 2023, la SCI DE LA MARNE 242 a unilatéralement promis de vendre à la SAS DOMOVA, au prix principal de 1.100.000 euros, un immeuble collectif de rapport sis [Adresse 3] à Bordeaux.

La durée de cette promesse expirait le 30 décembre 2023 à 16 heures et une indemnité d’immobilisation de 55.000 euros était stipulée au profit des vendeurs, un montant de 20.000 euros ayant été consigné par le bénéficiaire entre les mains du notaire, le solde devant l’être au plus tard à l’expiration de la promesse. 

Cette promesse était assortie de différentes conditions suspensives tenant notamment à l’obtention au plus tard le 15 décembre 2023 d’une autorisation d’urbanisme non purgée. 
Considérant que cette condition était défaillie, par acte du 31 juillet 2024 la société DOMOVA a saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une demande en restitution de la somme de 20.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 et capitalisation par années entières. 

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 20 août 2025 par la SAS DOMOVA qui sollicite sur le fondement des articles 1304-6, 1186 et 1187 du code civil, la condamnation de la SCI DE LA MARNE 242 à lui payer la somme de 20.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 23 février 2024 et capitalisation par années entières tout en soutenant le rejet de la demande reconventionnelle en paiement de l’indemnité d’immobilisation sauf à la réduire à titre subsidiaire à la somme de un euro, exposant à cette fin que ses deux demandes d’autorisation d’urbanisme ont fait l’objet de refus, y compris son projet amendé, bien qu’elle ait loyalement mis en oeuvre les moyens nécessaires à leur délivrance et acquis pour ce faire deux places de parking désormais inutiles, le rejet de ses demandes reposant sur des exigences antinomiques émises par le service instructeur. 

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 04 décembre 2025 par la SCI DE LA MARNE 242 prétendant, sur le fondement des articles 1304 et 1104 du code civil, au rejet de la demande et soutenant une demande reconventionnelle en paiement de la somme de 55.000 euros avec autorisation donnée au notaire de lui remettre la somme de 20.000 euros consignée en son étude.



Elle fait valoir qu’en raison d’une première opposition à déclaration de travaux formulée par la commune de [Localité 1] pour atteinte à la qualité du paysage urbain, la durée de la promesse avait été prorogée pour permettre à la bénéficiaire de déposer une deuxième déclaration mais qui ne tenait pas compte des observations de la mairie, conduisant ainsi à une inévitable opposition et traduisant une absence de diligences de la société DOMOVA qui est ainsi à l’origine de l’échec de la réalisation de la condition de telle sorte qu’elle est débitrice de l’indemnité d’occupation, par nature insusceptible de réduction. 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 2026 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 6 mai 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

 
MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et, en application de l’article 1104 du même code elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’ensemble contractuel formé par l’engagement initial et son avenant qu’il s’agissait d’une promesse unilatérale de vente, conforme à l’article 1124 alinéa 1er du code civil, consentie par la SCI DE LA MARNE 242 à la société DOMOVA et que la vente n’était pas parfaite aussi longtemps qu’elle n’avait pas exprimé son consentement en levant, au plus tard le 30 décembre 2023 à 16 heures, l’option dont elle disposait. 

Cette promesse unilatérale de vente contenait une stipulation claire et précise par laquelle les parties convenaient d’une indemnité d’immobilisation d’un montant de 55.000 euros que la SAS DOMOVA a payée à hauteur de 20.000 euros entre les mains du notaire, cette somme ayant vocation à être restituée notamment en cas de non-réalisation de l’une des conditions suspensives.

Le solde de cette indemnité, soit 35.000 euros, devait faire l’objet d’un versement entre les mains du notaire au plus tard à la date d’expiration de la promesse.

Il résulte de l’ensemble contractuel formé par l’acte initial et son avenant qu’était instituée en faveur du bénéficiaire une condition suspensive tenant à l’obtention, avant l’expiration le 15 août 2023 puis le 15 décembre 2023, d’une autorisation d’urbanisme non purgée relative à la création de trois lots d’habitation portant le nombre de logements à 6, la réalisation d’un local poubelle et d’un local à vélos, le ravalement des façades et la pose de menuiseries notamment pour la devanture du local commercial. 

Par application combinée des articles 1304-6, 1186 et 1187 du code civil et des stipulations contractuelles, l’obligation est censée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive mais elle est réputée accomplie si le débiteur en a empêché la réalisation. 






En l’espèce, il n’est pas contesté que la SAS DOMOVA a bien déposé un dossier de déclaration préalable de travaux conforme aux stipulations contractuelles dans le délai imparti et que par décision du 22 mai 2023, non versée aux débats, la commune de [Localité 1] a manifesté son opposition à ce projet.

Cette première opposition a justifié la prorogation de la promesse de vente et la SAS DOMOVA ayant déposé un nouveau dossier de déclaration préalable, la mairie a réitéré son opposition par arrêté du 24 octobre 2023 ainsi motivé :

“ Considérant que force est de constater que cette nouvelle déclaration préalable ne tient absolument pas compte des remarques déjà émises le 22 mai dernier, 

Considérant que le projet est toujours de nature à porter atteinte à la qualité du paysage urbain constituant les abords de la gare [Localité 4], 

Considérant qu’il convient de retrouver la composition d’origine de cette façade en restituant las arcatures. Le trumeau à gauche de la porte d’entrée de l’immeuble doit être de la largeur du trumeau de l’étage supérieur, pour cela il convient de supprimer le placage de fausse pierre actuellement en place. Le trumeau N°1 sera restitué en pierre de taille. Les vitrines seront envisagées en feuillure. Les piédroits seront également en pierre de taille.”

Contrairement à ce que soutient la SAS DOMOVA, il ne résulte aucunement des pièces produites que cette opposition aurait été motivée par des injonctions contradictoires relatives à la restructuration des logements, absentes de la motivation de l’arrêté du 24 octobre 2023 qui au contraire reproche clairement et exclusivement à la pétitionnaire de n’avoir pas modifié son projet initial en tenant compte des objections antérieures relatives à l’aspect de la façade. 

Il n’appartient pas au juge judiciaire de se prononcer sur le bien fondé de cette opposition mais en reprenant de la sorte son projet initial, la SAS DOMOVA encourait inévitablement une opposition de la mairie de [Localité 1] et a ainsi empêché la réalisation de cette condition suspensive de telle sorte que sa demande de restitution de la somme de 20.000 euros sera intégralement rejetée. 

La vente ne s’étant pas réalisée du seul fait de l’absence de levée d’option par la SAS DOMOVA, celle-ci est redevable de la somme de 55.000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation qui ne sanctionne pas l'inexécution d'une obligation dès lors que le bénéficiaire n’était pas contractuellement tenu de lever cette option, mais représente le prix de l'exclusivité qui lui a été accordée, le promettant s'interdisant de proposer à la vente ce bien à toute autre personne jusqu'au 30 décembre 2023 à 16 heures. 

Cette somme, qui ne constitue pas une clause pénale, n’est donc pas soumise à l’article 1231-5 du code civil et à l’appréciation du juge. La SAS DOMOVA sera condamnée au paiement de la somme de 35.000 euros, le notaire étant pour le surplus autorisé à remettre à la somme de 20.000 euros qu’il détient sur justification de la signification à la SAS DOMOVA du présent jugement. 

Il sera rappelé que le présent jugement est, de droit, exécutoire par provision.


Partie perdante, la société DOMOVA sera condamnée à payer à la SCI DE LA MARNE 242 une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et supportera les dépens. 


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Dit que la SAS DOMOVA est redevable de la somme de 55.000 euros à titre de l’indemnité d’immobilisation due à la SCI DE LA MARNE 242, la condamne à payer à cette dernière la somme de 35.000 euros et autorise maître [U] [Q], notaire, à remettre à la SCI DE LA MARNE 242 la somme de 20.000 euros qu’il détient sur justification de la signification à la SAS DOMOVA du présent jugement, 

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision, 

Condamne la SAS DOMOVA à payer à la SCI DE LA MARNE 242 une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles, 

Condamne la SAS DOMOVA aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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Mise à jour de la source le 2026-07-03T18:36:37.690Z.