Tribunal judiciaire de Bordeaux, 7ème CHAMBRE CIVILE, 30 juin 2026, n° 24/07550

N° RG 24/07550 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPJ7

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 1]
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 JUIN 2026 
50G

N° RG 24/07550
N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPJ7







AFFAIRE :

[Q] [W] [X] épouse [J]
[I] [X] veuve [Z]
C/
[U] [F]
[M] [V]




 





Grosse Délivrée 
le :
à 

Me Isabelle AIZPITARTE
Maître Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats 

Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel, Magistrat rapporteur, 
Madame LAURET, Vice-Président,

Lors du délibéré :

Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile,
Madame LAURET, Vice-Président,
Monsieur TOCANNE, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Lors des débats : Monsieur GARNIER, Greffier

Lors du prononcé : Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier 


DÉBATS :

à l’audience publique du 06 Mai 2026,

Monsieur TOCANNE, magistrat chargé du rapport, a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte au tribunal dans son délibéré.


JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe







N° RG 24/07550 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZPJ7

DEMANDERESSES

Madame [Q] [X] actuellement placée sous régime de la sauvegarde de Justice suivant ordonnance du Juge du contentieux et de la protection de [Localité 1] en date du 17 octobre 2023, représentée par Madame [B] [O], son mandataire spécial désignée à cette fonction par la décision précitée
née le 05 Février 1940 à [Localité 2] (ALGÉRIE)
EHPAD Résidence du [Etablissement 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Isabelle AIZPITARTE, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant) 
représentée par Maître Christine ROUL, avocat au barreau d’AGEN (avocat plaidant)


Madame [I] [X] veuve [Z]
née le 26 Novembre 1938 à [Localité 2] (ALGÉRIE)
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Isabelle AIZPITARTE, avocat au barreau de BORDEAUX (avocat postulant) 
représentée par Maître Christine ROUL, avocat au barreau d’AGEN (avocat plaidant)



DÉFENDEURS

Monsieur [U] [F] 
né le 02 Août 1990 à [Localité 4] (LOT-ET-GARONNE)
[Adresse 3]
[Localité 5]

représenté par Maître Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX


Monsieur [M] [V]
né le 17 Novembre 1989 à [Localité 6] (MAROC)
[Adresse 4]
[Localité 7]

représenté par Maître Arthur CAMILLE de la SELARL AUSONE AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX
EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d'un compromis synallagmatique reçu le 23 novembre 2023 par maître [H], notaire, messieurs [U] [F] et [M] [V] ont promis d’acquérir, au prix de 237.000 euros et sous différentes conditions suspensives, un immeuble sis [Adresse 5], appartenant indivisément à madame [Q] [X] représentée par madame [O] son mandataire spécial et à madame [I] [X] veuve [Z] qui se sont engagées à le leur vendre. 

La date de réitération était prévue pour le 23 mars 2024 au plus tard avant d’être reportée au 04 avril suivant et par courrier du 09 avril 2024 maître [H] convoquait les parties pour un rendez-vous de signature de l’acte authentique le 26 avril 2024, date à laquelle un avenant décalait la signature au 04 juin 2024 au plus tard avec obligation pour l’acquéreur de verser un dépôt de garantie de 11.850 euros entre les mains du notaire, au plus tard le 03 mai 2024 à 18 heures. 

Une clause pénale de 23.700 euros était stipulée à la charge de la partie qui ne respecterait pas ses engagements. 

Considérant que messieurs [F] et [V] avaient fautivement refusé de réitérer, mesdames [Q] [X] représentée par sa mandataire et [I] [X] veuve [Z] ont, par acte du 27 août 2024, saisi le tribunal judiciaire de Bordeaux d’une action en paiement de l’indemnité contractuelle. 

Vu les conclusions récapitulatives notifiées le 10 février 2026 par mesdames [Q] [X] représentée par sa mandataire et [I] [X] veuve [Z] qui, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1231-5 du code civil sollicitent la condamnation in solidum de messieurs [F] et [V] à leur payer la somme de 23.700 euros au titre de la clause pénale outre 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, exposant à cette fin que les décisions d’habilitation du mandataire spécial avaient été visées dans le compromis de vente et transmises au notaire des acquéreurs qui ont manqué à leurs obligations et sont en conséquence débiteurs du montant de la clause pénale qui ne saurait être réduite. 

Vu les conclusions notifiées le 08 janvier 2026 par messieurs [F] et [V] qui prétendent au rejet des demandes et subsidiairement à la réduction de la clause pénale tout en demandant que soit écartée l’exécution provisoire et en sollicitant une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Ils exposent que l’avant contrat est devenu caduc car il n’a pas été satisfait à la condition suspensive de justification de la capacité du vendeur ou de son mandataire édictée dans leur intérêt et font valoir qu’en l’absence de démonstration d’un préjudice quelconque la clause pénale est excessive et doit être réduite. 

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 mars 2026 et l'affaire fixée pour plaidoiries à l'audience du 06 mai 2026, date à laquelle elle a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Conformément à l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et, en application de l’article 1231-5 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part. 

L’acte prévoyait, au profit des acquéreurs, une condition suspensive tenant à la justification, au plus tard à la date prévue pour la réitération soit le 04 juin 2024 conformément aux différentes prorogations intervenues d’un commun accord, de la capacité du vendeur ou de son mandataire. 

Par application combinée des articles 1304-6, 1186 et 1187 du code civil et des stipulations contractuelles, l’obligation est censée n’avoir jamais existé en cas de défaillance de la condition suspensive mais elle est réputée accomplie si le débiteur en a empêché la réalisation. 

C’est à tort que messieurs [F] et [V] soutiennent qu’en l’état actuel de l’affaire ils ignorent si l’ordonnance de placement de madame [Q] [X] et le jugement désignant madame [N] ont été communiqués dans le délai contractuel. 

En effet, l’ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant comme juge des tutelles le 17 octobre 2023 et plaçant madame [Q] [X] sous le régime de la sauvegarde avec désignation de madame [B] [N] comme mandataire spécial était annexée à la promesse synallagmatique du 23 novembre 2023, signée par les acquéreurs qui en ont ainsi eu connaissance. 

La confirmation par le juge des contentieux de la protection le 1er février 2024 de la capacité de la mandataire à accomplir les démarches nécessaires à la disposition des biens de la majeure protégée a été communiquée au notaire des acquéreurs, maître [Y], le 14 février 2024 à 21h25 ainsi qu’en atteste maître [H].

Il n’existait dès lors aucun doute ou ambiguïté quant à la capacité et à la qualité des venderesses. 

La condition suspensive était en conséquence réalisée et la vente parfaite au sens de l’article 1583 du code civil de telle sorte qu’en s’abstenant de signer l’acte réitératif, messieurs [F] et [V] qui n’ont pas davantage procédé au versement du dépôt de garantie de 11.850 euros entre les mains du notaire au plus tard le 3 mai 2024 à 18 heures ont manqué à leurs obligations. 

En application de l’article 1231-5 du code civil, il ne peut être alloué à la partie victime d’une inexécution contractuelle une somme plus forte ou moindre que celle contractuellement prévue, sauf mise en œuvre du pouvoir conféré au juge pour la modérer ou l’augmenter, y compris d’office, si elle lui paraît excessive ou dérisoire. 

En l’espèce, le bien de mesdames [X] a été immobilisé pendant un peu plus de six mois, situation qui leur a nécessairement causé un préjudice indemnisable et au regard duquel la somme de 23.700 euros n’apparaît nullement excessive alors que les acquéreurs sont des professionnels des opérations immobilières. Ils seront donc condamnés in solidum au paiement de cette somme. 

Il sera rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire par provision, et, compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter. .

Partie perdante, messieurs [F] et [V] seront condamnés in solidum à payer à mesdames [Q] [X] représentée par sa mandataire et [I] [X] veuve [Z], ensemble, une indemnité de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens. 


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

Condamne messieurs [U] [F] et [M] [V] à payer in solidum à mesdames [Q] [X] représentée par sa mandataire madame [B] [N] et [I] [X] veuve [Z], ensemble, la somme de 23.700 euros au titre de la clause pénale, 

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu à l’écarter,

Condamne messieurs [U] [F] et [M] [V] à payer in solidum à mesdames [Q] [X] représentée par sa mandataire madame [B] [N] et [I] [X] veuve [Z], ensemble, une indemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, 

Condamne in solidum messieurs [U] [F] et [M] [V] aux dépens et dit qu'ils seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 


La présente décision est signée par Madame BOULNOIS, Vice-Président, Président de la 7e Chambre Civile et par Monsieur ROUCHEYROLLES, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT