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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Rouen, PAC - Contentieux, 19 mai 2026, n° 26/00634

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsVente
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Exposé du litige

EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 15 mai 2023 établi par Maître [E], notaire à [Localité 4], la société FONCIERE EPILOGUE a vendu à Mme [M] [R] et M. [L] [K] une maison à usage d’habitation située à [Adresse 4], cadastrée section C n°[Cadastre 1], au prix de 269 000 euros.

Se plaignant d’infiltrations d’eau dans le sous-sol et de désordres sur le système d’évacuation des eaux usées, Mme [M] [R] et M. [L] [K] ont, par acte du 16 novembre 2023, fait assigner la société FONCIERE EPILOGUE devant le président du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de solliciter l’organisation d’une expertise.

Par ordonnance du 19 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Rouen a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [C] [N].

L’expert a déposé son rapport daté du 8 avril 2025.

Par acte du 5 février 2026, Mme [M] [R] et M. [L] [K] ont fait assigner la société FONCIERE EPILOGUE devant ce tribunal afin d’obtenir l’homologation du rapport d’expertise judiciaire et la condamnation de la société FONCIERE EPILOGUE au paiement des sommes de :
- 85 500 euros au titre de l’action estimatoire,
- 2 689,20 euros au titre des frais exposés,
- 100 euros par mois depuis le 1er juin 2023 jusqu’au jour de la décision irrévocablement passée en l’état de chose jugée à intervenir au titre du préjudice de jouissance,
- 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi durant la période des travaux de reprise,
- 10 000 euros au titre du préjudice moral,
- 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris ceux de référé et d’expertise judiciaire.

Sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, Mme [M] [R] et M. [L] [K] sollicitent la restitution d’une partie du prix de vente et l’indemnisation de leurs préjudices aux motifs que l’engorgement d’une canalisation d’eaux usées, les venues d’eau en pied de parois et les venues d’eau en pied de mur, constatées par des experts amiable et judiciaire, rendent l’immeuble impropre à sa destination ou en diminuent la valeur, compte tenu de l’importance du coût des travaux de reprise, sont antérieurs à la vente et n’étaient pas décelables par les acquéreurs. Ils ajoutent que la venderesse, professionnelle de l’immobilier, connaissait l’existence de ces désordres et est, en tout état de cause, présumée les avoir connus.
Ils font valoir que l’expert a chiffré les travaux de reprise nécessaires et qu’ils subissent un préjudice de jouissance depuis les premières semaines suivant l’acquisition de l’immeuble, le sous-sol aménagé comportant des pièces de vie habitables étant inutilisable. Ils ajoutent qu’ils subiront un préjudice de jouissance durant les travaux de reprise et que la situation leur a causé un préjudice moral indéniable, leur quotidien ayant été perturbé en raison notamment des désagréments causés par les taches d’humidité constatées sur le matelas de leur fille et de l’ambiance humide a minima à l’étage du dessus.


***



Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

Régulièrement assignée à personne, la société FONCIERE EPILOGUE n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 17 mars 2026.

La date de dépôt du dossier a été fixée au 30 mars 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

A titre liminaire, il convient de noter que dès lors que, conformément aux dispositions des articles 232 et 246 du code de procédure civile, l’expert émet un avis, qui ne lie pas le juge, sur une question technique et sur lequel les parties peuvent formuler leurs observations, la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire ne constitue pas une prétention au sens des dispositions des articles 4 et 6 du code de procédure civile. De plus, aucune disposition légale ne prescrit au juge d’homologuer ou non un rapport d’expertise, en l’absence de contestation à trancher sur sa validité. Le tribunal n’a donc pas à se prononcer sur cette demande purement formelle et dépourvue de toute conséquence tant juridique que factuelle.

I – Sur les demandes principales

A – Sur l’existence et la nature des désordres

Selon l’article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1642 du code civil le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En application de ces dispositions, le vice apparent est celui dont l’acquéreur avait connaissance dans son ampleur et ses conséquences.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve de l’existence d’un vice remplissant les trois conditions cumulatives suivantes : le vice affectait déjà la chose au moment de sa vente, il n’était alors ni connu de l’acheteur, ni apparent pour celui-ci et il présente un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose.




A titre liminaire, il convient de noter qu’il ressort des pièces versées aux débats qu’avant la vente le sous-sol de la maison a été aménagé en pièces habitables, notamment chambre et bureau.

1 – Sur l’engorgement des canalisations des eaux usées

En l’espèce, l’expert judiciaire constate (pièce n°15 p. 22 à 25) la présence d’un puisard dans le sous-sol de l’habitation qui collecte les eaux de ruissellement. Ce puisard est équipé d’un tuyau d’arrosage renvoyant l’eau dans un regard ouvert dans lequel se déversent plusieurs canalisations et d’une pompe de relevage remontant les eaux dans la canalisation d’évacuation des eaux usées. Cette canalisation est engorgée et fuyarde. Les engorgements et fuites se produisent à deux endroits sur la canalisation en raison de défauts de jointement et d’étanchéité.

Il résulte tant du rapport d’expert judiciaire que de la note de synthèse du cabinet [P] du 20 juin 2023 (pièce n°3bis) que les engorgements et les fuites de la canalisation des eaux usées génèrent des écoulements d’eaux usées dans le sous-sol aménagé. Ce désordre rend donc le bien impropre à son utilisation.

Il résulte également des constatations de l’expert judiciaire et du cabinet [P] que ce désordre préexistait à la vente.

En outre, si les acquéreurs indiquent avoir constaté lors des visites la présence d’humidité dans le sous-sol, il résulte tant des conclusions de l’expert judiciaire que des indications du cabinet [P] que l’ampleur des désordres affectant la canalisation des eaux usées et de leurs conséquences n’étaient pas décelables par des acquéreurs profanes.

Il est donc établi que l’engorgement des canalisations des eaux usées constitue un vice caché.

2 – Sur les venues d’eau en traversée de paroi

L’expert constate (p.27-28) un défaut d’étanchéité de la traversée d’un mur enterré par la canalisation d’évacuation des eaux usées qui entraîne des venues d’eaux au droit de cette traversée du mur et qui génère des infiltrations d’eau dans le sous-sol. Ce désordre a également été constaté par le cabinet [P] (pièce n°3bis).

Ce désordre rend le bien impropre à son utilisation, en ce qu’il génère des infiltrations d’eau dans le sous-sol aménagé.

Il résulte des constatations de l’expert judiciaire et du cabinet [P] que le désordre est antérieur à la vente.

En outre, si des traces de coulure en périphérie de la traversée de parois étaient visibles lors de l’acquisition, les acquéreurs ne pouvaient avoir connaissance d’infiltrations d’eau persistantes à cet endroit et donc de l’ampleur du désordre et de ses conséquences, ce d’autant que la fuite était dissimulée à l’acquéreur « par une réparation sommaire de fortune avec la mise en œuvre d’un cordon de silicone » (p.28 du rapport d’expertise et p.5 note de synthèse cabinet [P]).

Les venues d’eau en traversée de paroi constituent donc un vice caché.





3 – Sur les venues d’eau en pied de mur

L’expert constate (p.30 à 32), des traces de remontées d’humidité en pied des murs du sous-sol, notamment des traces de corrosion des contre-cloisons du mur de la chambre, avec un doublage en laine de verre ou laine de roche humide localement, et des traces en pied d’escalier et en pied du mur de l’escalier.

Le cabinet [P] indique dans sa note de synthèse du 20 juin 2023 « l’expert constate dans la cave la présence d’eau sous forme liquide au sol. L’expert constate que les doublages (placoplâtre et isoldation) en pied de mur sont altérés » (pièce n°3bis p.3).

Le cabinet GUILLERMAIN [Z], mandaté par l’assureur protection juridique des acquéreurs, a constaté le 2 août 2023 que « le sol du sous-sol est envahi d’une lame d’eau d’environ 1 cm à 2 cm, conséquence d’infiltrations survenues dans les heures précédent la réunion » (pièce n°5 p.5).

Il résulte des conclusions de l’expert judiciaire, du cabinet [P] et du cabinet [G] [Z] que ces infiltrations dans le sous-sol sont liées à un défaut de traitement de l’étanchéité des murs enterrés du sous-sol lors de la modification de la destination du sous-sol en pièces habitables et aux systèmes d’évacuation des eaux usées et de pluie.

Ce désordre rend le bien impropre à son utilisation, en ce qu’il génère des infiltrations d’eau et inondations dans le sous-sol aménagé. Il résulte des conclusions des différents experts que, compte tenu des traces de corrosion dans les doublages des murs, les infiltrations sont anciennes et antérieures à la vente.

En outre, si des traces d’eau sur les murs et au sol ont été constatées par les acquéreurs lors des visites, il résulte des conclusions de l’expert et du cabinet [P] que les acquéreurs profanes ne pouvaient imaginer l’ampleur des infiltrations dans le sous-sol ni l’ampleur des désordres à l’origine de ces infiltrations.

Le vice caché est donc caractérisé.

B – Sur la restitution d’une partie du prix et l’indemnisation des préjudices

En vertu de l’article 1644, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’action estimatoire permettant de remplacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices, l’acquéreur d’un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspond au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices.

L’article 1645 prévoit que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il résulte de ces dispositions que le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices cachés. La présomption de connaissance du vice a un caractère irréfragable.





La preuve de vices cachés étant rapportée, Mme [M] [R] et M. [L] [K] sont fondés à demander la restitution du prix correspond au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, tels que préconisés par l’expert judiciaire, soit 85 500 euros selon les devis fournis à l’expert et validés par lui (rapport d’expertise p. 37 à 40).

L’acte authentique de vente prévoit expressément que « le vendeur, professionnel de l’immobilier, sera tenu à la garantie des vices cachés dans les termes de droit » (pièce n°1 p.29). Il résulte effectivement de l’extrait societe.com produit que la société FONCIERE EPILOGUE exerce l’activité des marchands de biens ainsi déclarée « Acquisition, location, vente de tout immeuble sous le statut de marchand de biens ; Constitution, administration de sociétés notamment immobilières ; Acquisition, vente de titres desdites sociétés et détention de valeurs mobilières » (pièce n°2).

La société FONCIERE EPILOGUE étant un professionnel, elle est présumée avoir connaissance des vices cachés et est donc tenue, outre la restitution d’une partie du prix de vente, d’indemniser Mme [M] [R] et M. [L] [K] de l’intégralité de leurs préjudices.

Mme [M] [R] et M. [L] [K] justifient avoir dû engager, pour faire constater les infiltrations et fuites et rechercher leurs causes, les frais suivants :
- 549,20 euros pour le procès-verbal de constat dressé le 6 septembre 2023 par Maître [V] commissaire de justice à [Localité 2] (pièces n°6 et 17),
- 696 euros pour la mission d’expertise confiée au cabinet [P] (pièce n°18),
- 374 euros et 220 euros pour les dégorgements de canalisation, recherche de réseau via hydrocarbures et passage caméra effectués les 9 et 11 septembre 2023 par la société SKN ASSAINISSEMENT (pièces n°19 et 20),
- 850 euros pour le diagnostic, l’étude de sol et l’étude pluviale réalisée par la société FH CONSEILS (pièce n°21), mandatée par les demandeurs à la demande de l’expert (p.36 rapport d’expertise),
soit un total de 2 689,20 euros.

En outre, il est incontestable qu’ils ont subi un préjudice de jouissance, les infiltrations et inondations rendant le sous-sol aménagé inhabitable et générant une ambiance humide à l’étage du-dessus (rapport d’expertise p. 41). Il résulte du mail de l’assureur du 29 juin 2026, que le premier dégât des eaux a été déclaré un mois après la vente (pièce n°12). Compte tenu de l’estimation de la valeur locative de leur bien produite (pièce n°16), il leur sera alloué la somme de 100 euros par mois du 15 juin 2023 au 19 mai 2026, soit la somme totale de 3 500 euros (35 × 100 euros).

L’expert estime les travaux de reprise à deux mois (p. 42 du rapport d’expertise). Compte tenu de la nature et de l’ampleur des travaux, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance pendant les travaux de reprise à 500 euros par mois, soit 1 000 euros.

Compte tenu tant de la nature des vices cachés et de leurs conséquences que de l’ampleur des travaux à réaliser pour y remédier, Mme [M] [R] et M. [L] [K] ont nécessairement subi un préjudice moral, qui sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 3 000 euros, en l’absence de tout élément justifiant un quantum plus important.


***





Il convient donc de condamner la société FONCIERE EPILOGUE à payer à Mme [M] [R] et M. [L] [K] les sommes de :
- 85 500 euros au titre de l’action estimatoire,
- 2 689,20 euros au titre des frais engagés,
- 4 500 euros (3 500 + 1 000) au titre du préjudice de jouissance,
- 3 000 euros au titre du préjudice moral.

II – Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 695-4° du code de procédure civile, les honoraires de l'expert entrent dans l’assiette des dépens.

Le juge qui statue sur un litige ne peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, à moins qu’il s’agisse de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge du principal est saisi.

La société FONCIERE EPILOGUE qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, comprenant les dépens de l’instance en référé ayant préparé la présente instance ainsi que les frais d’expertise.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société FONCIERE EPILOGUE sera condamnée à payer à Mme [M] [R] et M. [L] [K] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel,

CONDAMNE la société FONCIERE EPILOGUE à payer à Mme [M] [R] et M. [L] [K] les sommes de :
- 85 500 euros au titre de l’action estimatoire,
- 2 689,20 euros au titre des frais engagés,
- 4 500 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la société FONCIERE EPILOGUE aux dépens, comprenant les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise ;






CONDAMNE la société FONCIERE EPILOGUE à payer à Mme [M] [R] et M. [L] [K] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.



 La greffière Le présidente

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
Texte intégral
REPUBLIQUE FRANÇAISE 
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS 


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC - CONTENTIEUX 

JUGEMENT DU 19 mai 2026

MINUTE N° : 

AMP/NA
N° RG 26/00634 - N° Portalis DB2W-W-B7K-NSI3
50D Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

AFFAIRE : 
Madame [M] [R]
Monsieur [L] [K]
C/ 
S.A. FONCIERE EPILOGUE

DEMANDEURS

Madame [M] [R]
née le 13 Octobre 1985 à [Localité 1], 
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [L] [K]
né le 21 Août 1984 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]

représentés par la SELARL DE BÉZENAC ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 15


DEFENDERESSE

S.A. FONCIERE EPILOGUE,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

non constituée 


JUGEMENT : réputé contradictoire 
 Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 19 mai 2026

Le présent jugement a été signé par Nathanaêl ARANDA, Juge, et par Anne Marie PIERRE, Greffière présente lors du prononcé.



EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte authentique du 15 mai 2023 établi par Maître [E], notaire à [Localité 4], la société FONCIERE EPILOGUE a vendu à Mme [M] [R] et M. [L] [K] une maison à usage d’habitation située à [Adresse 4], cadastrée section C n°[Cadastre 1], au prix de 269 000 euros.

Se plaignant d’infiltrations d’eau dans le sous-sol et de désordres sur le système d’évacuation des eaux usées, Mme [M] [R] et M. [L] [K] ont, par acte du 16 novembre 2023, fait assigner la société FONCIERE EPILOGUE devant le président du tribunal judiciaire de Rouen aux fins de solliciter l’organisation d’une expertise.

Par ordonnance du 19 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Rouen a ordonné une expertise judiciaire confiée à M. [C] [N].

L’expert a déposé son rapport daté du 8 avril 2025.

Par acte du 5 février 2026, Mme [M] [R] et M. [L] [K] ont fait assigner la société FONCIERE EPILOGUE devant ce tribunal afin d’obtenir l’homologation du rapport d’expertise judiciaire et la condamnation de la société FONCIERE EPILOGUE au paiement des sommes de :
- 85 500 euros au titre de l’action estimatoire,
- 2 689,20 euros au titre des frais exposés,
- 100 euros par mois depuis le 1er juin 2023 jusqu’au jour de la décision irrévocablement passée en l’état de chose jugée à intervenir au titre du préjudice de jouissance,
- 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi durant la période des travaux de reprise,
- 10 000 euros au titre du préjudice moral,
- 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris ceux de référé et d’expertise judiciaire.

Sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil, Mme [M] [R] et M. [L] [K] sollicitent la restitution d’une partie du prix de vente et l’indemnisation de leurs préjudices aux motifs que l’engorgement d’une canalisation d’eaux usées, les venues d’eau en pied de parois et les venues d’eau en pied de mur, constatées par des experts amiable et judiciaire, rendent l’immeuble impropre à sa destination ou en diminuent la valeur, compte tenu de l’importance du coût des travaux de reprise, sont antérieurs à la vente et n’étaient pas décelables par les acquéreurs. Ils ajoutent que la venderesse, professionnelle de l’immobilier, connaissait l’existence de ces désordres et est, en tout état de cause, présumée les avoir connus.
Ils font valoir que l’expert a chiffré les travaux de reprise nécessaires et qu’ils subissent un préjudice de jouissance depuis les premières semaines suivant l’acquisition de l’immeuble, le sous-sol aménagé comportant des pièces de vie habitables étant inutilisable. Ils ajoutent qu’ils subiront un préjudice de jouissance durant les travaux de reprise et que la situation leur a causé un préjudice moral indéniable, leur quotidien ayant été perturbé en raison notamment des désagréments causés par les taches d’humidité constatées sur le matelas de leur fille et de l’ambiance humide a minima à l’étage du dessus.


***



Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

Régulièrement assignée à personne, la société FONCIERE EPILOGUE n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 17 mars 2026.

La date de dépôt du dossier a été fixée au 30 mars 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 19 mai 2026, par mise à disposition au greffe.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et fondée.

A titre liminaire, il convient de noter que dès lors que, conformément aux dispositions des articles 232 et 246 du code de procédure civile, l’expert émet un avis, qui ne lie pas le juge, sur une question technique et sur lequel les parties peuvent formuler leurs observations, la demande d’homologation du rapport d’expertise judiciaire ne constitue pas une prétention au sens des dispositions des articles 4 et 6 du code de procédure civile. De plus, aucune disposition légale ne prescrit au juge d’homologuer ou non un rapport d’expertise, en l’absence de contestation à trancher sur sa validité. Le tribunal n’a donc pas à se prononcer sur cette demande purement formelle et dépourvue de toute conséquence tant juridique que factuelle.

I – Sur les demandes principales

A – Sur l’existence et la nature des désordres

Selon l’article 1641 du code civil le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Aux termes de l’article 1642 du code civil le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

En application de ces dispositions, le vice apparent est celui dont l’acquéreur avait connaissance dans son ampleur et ses conséquences.

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve de l’existence d’un vice remplissant les trois conditions cumulatives suivantes : le vice affectait déjà la chose au moment de sa vente, il n’était alors ni connu de l’acheteur, ni apparent pour celui-ci et il présente un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose.




A titre liminaire, il convient de noter qu’il ressort des pièces versées aux débats qu’avant la vente le sous-sol de la maison a été aménagé en pièces habitables, notamment chambre et bureau.

1 – Sur l’engorgement des canalisations des eaux usées

En l’espèce, l’expert judiciaire constate (pièce n°15 p. 22 à 25) la présence d’un puisard dans le sous-sol de l’habitation qui collecte les eaux de ruissellement. Ce puisard est équipé d’un tuyau d’arrosage renvoyant l’eau dans un regard ouvert dans lequel se déversent plusieurs canalisations et d’une pompe de relevage remontant les eaux dans la canalisation d’évacuation des eaux usées. Cette canalisation est engorgée et fuyarde. Les engorgements et fuites se produisent à deux endroits sur la canalisation en raison de défauts de jointement et d’étanchéité.

Il résulte tant du rapport d’expert judiciaire que de la note de synthèse du cabinet [P] du 20 juin 2023 (pièce n°3bis) que les engorgements et les fuites de la canalisation des eaux usées génèrent des écoulements d’eaux usées dans le sous-sol aménagé. Ce désordre rend donc le bien impropre à son utilisation.

Il résulte également des constatations de l’expert judiciaire et du cabinet [P] que ce désordre préexistait à la vente.

En outre, si les acquéreurs indiquent avoir constaté lors des visites la présence d’humidité dans le sous-sol, il résulte tant des conclusions de l’expert judiciaire que des indications du cabinet [P] que l’ampleur des désordres affectant la canalisation des eaux usées et de leurs conséquences n’étaient pas décelables par des acquéreurs profanes.

Il est donc établi que l’engorgement des canalisations des eaux usées constitue un vice caché.

2 – Sur les venues d’eau en traversée de paroi

L’expert constate (p.27-28) un défaut d’étanchéité de la traversée d’un mur enterré par la canalisation d’évacuation des eaux usées qui entraîne des venues d’eaux au droit de cette traversée du mur et qui génère des infiltrations d’eau dans le sous-sol. Ce désordre a également été constaté par le cabinet [P] (pièce n°3bis).

Ce désordre rend le bien impropre à son utilisation, en ce qu’il génère des infiltrations d’eau dans le sous-sol aménagé.

Il résulte des constatations de l’expert judiciaire et du cabinet [P] que le désordre est antérieur à la vente.

En outre, si des traces de coulure en périphérie de la traversée de parois étaient visibles lors de l’acquisition, les acquéreurs ne pouvaient avoir connaissance d’infiltrations d’eau persistantes à cet endroit et donc de l’ampleur du désordre et de ses conséquences, ce d’autant que la fuite était dissimulée à l’acquéreur « par une réparation sommaire de fortune avec la mise en œuvre d’un cordon de silicone » (p.28 du rapport d’expertise et p.5 note de synthèse cabinet [P]).

Les venues d’eau en traversée de paroi constituent donc un vice caché.





3 – Sur les venues d’eau en pied de mur

L’expert constate (p.30 à 32), des traces de remontées d’humidité en pied des murs du sous-sol, notamment des traces de corrosion des contre-cloisons du mur de la chambre, avec un doublage en laine de verre ou laine de roche humide localement, et des traces en pied d’escalier et en pied du mur de l’escalier.

Le cabinet [P] indique dans sa note de synthèse du 20 juin 2023 « l’expert constate dans la cave la présence d’eau sous forme liquide au sol. L’expert constate que les doublages (placoplâtre et isoldation) en pied de mur sont altérés » (pièce n°3bis p.3).

Le cabinet GUILLERMAIN [Z], mandaté par l’assureur protection juridique des acquéreurs, a constaté le 2 août 2023 que « le sol du sous-sol est envahi d’une lame d’eau d’environ 1 cm à 2 cm, conséquence d’infiltrations survenues dans les heures précédent la réunion » (pièce n°5 p.5).

Il résulte des conclusions de l’expert judiciaire, du cabinet [P] et du cabinet [G] [Z] que ces infiltrations dans le sous-sol sont liées à un défaut de traitement de l’étanchéité des murs enterrés du sous-sol lors de la modification de la destination du sous-sol en pièces habitables et aux systèmes d’évacuation des eaux usées et de pluie.

Ce désordre rend le bien impropre à son utilisation, en ce qu’il génère des infiltrations d’eau et inondations dans le sous-sol aménagé. Il résulte des conclusions des différents experts que, compte tenu des traces de corrosion dans les doublages des murs, les infiltrations sont anciennes et antérieures à la vente.

En outre, si des traces d’eau sur les murs et au sol ont été constatées par les acquéreurs lors des visites, il résulte des conclusions de l’expert et du cabinet [P] que les acquéreurs profanes ne pouvaient imaginer l’ampleur des infiltrations dans le sous-sol ni l’ampleur des désordres à l’origine de ces infiltrations.

Le vice caché est donc caractérisé.

B – Sur la restitution d’une partie du prix et l’indemnisation des préjudices

En vertu de l’article 1644, dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

L’action estimatoire permettant de remplacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices, l’acquéreur d’un immeuble est fondé à demander la restitution du prix correspond au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices.

L’article 1645 prévoit que si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

Il résulte de ces dispositions que le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices cachés. La présomption de connaissance du vice a un caractère irréfragable.





La preuve de vices cachés étant rapportée, Mme [M] [R] et M. [L] [K] sont fondés à demander la restitution du prix correspond au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices, tels que préconisés par l’expert judiciaire, soit 85 500 euros selon les devis fournis à l’expert et validés par lui (rapport d’expertise p. 37 à 40).

L’acte authentique de vente prévoit expressément que « le vendeur, professionnel de l’immobilier, sera tenu à la garantie des vices cachés dans les termes de droit » (pièce n°1 p.29). Il résulte effectivement de l’extrait societe.com produit que la société FONCIERE EPILOGUE exerce l’activité des marchands de biens ainsi déclarée « Acquisition, location, vente de tout immeuble sous le statut de marchand de biens ; Constitution, administration de sociétés notamment immobilières ; Acquisition, vente de titres desdites sociétés et détention de valeurs mobilières » (pièce n°2).

La société FONCIERE EPILOGUE étant un professionnel, elle est présumée avoir connaissance des vices cachés et est donc tenue, outre la restitution d’une partie du prix de vente, d’indemniser Mme [M] [R] et M. [L] [K] de l’intégralité de leurs préjudices.

Mme [M] [R] et M. [L] [K] justifient avoir dû engager, pour faire constater les infiltrations et fuites et rechercher leurs causes, les frais suivants :
- 549,20 euros pour le procès-verbal de constat dressé le 6 septembre 2023 par Maître [V] commissaire de justice à [Localité 2] (pièces n°6 et 17),
- 696 euros pour la mission d’expertise confiée au cabinet [P] (pièce n°18),
- 374 euros et 220 euros pour les dégorgements de canalisation, recherche de réseau via hydrocarbures et passage caméra effectués les 9 et 11 septembre 2023 par la société SKN ASSAINISSEMENT (pièces n°19 et 20),
- 850 euros pour le diagnostic, l’étude de sol et l’étude pluviale réalisée par la société FH CONSEILS (pièce n°21), mandatée par les demandeurs à la demande de l’expert (p.36 rapport d’expertise),
soit un total de 2 689,20 euros.

En outre, il est incontestable qu’ils ont subi un préjudice de jouissance, les infiltrations et inondations rendant le sous-sol aménagé inhabitable et générant une ambiance humide à l’étage du-dessus (rapport d’expertise p. 41). Il résulte du mail de l’assureur du 29 juin 2026, que le premier dégât des eaux a été déclaré un mois après la vente (pièce n°12). Compte tenu de l’estimation de la valeur locative de leur bien produite (pièce n°16), il leur sera alloué la somme de 100 euros par mois du 15 juin 2023 au 19 mai 2026, soit la somme totale de 3 500 euros (35 × 100 euros).

L’expert estime les travaux de reprise à deux mois (p. 42 du rapport d’expertise). Compte tenu de la nature et de l’ampleur des travaux, il convient d’évaluer le préjudice de jouissance pendant les travaux de reprise à 500 euros par mois, soit 1 000 euros.

Compte tenu tant de la nature des vices cachés et de leurs conséquences que de l’ampleur des travaux à réaliser pour y remédier, Mme [M] [R] et M. [L] [K] ont nécessairement subi un préjudice moral, qui sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 3 000 euros, en l’absence de tout élément justifiant un quantum plus important.


***





Il convient donc de condamner la société FONCIERE EPILOGUE à payer à Mme [M] [R] et M. [L] [K] les sommes de :
- 85 500 euros au titre de l’action estimatoire,
- 2 689,20 euros au titre des frais engagés,
- 4 500 euros (3 500 + 1 000) au titre du préjudice de jouissance,
- 3 000 euros au titre du préjudice moral.

II – Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 695-4° du code de procédure civile, les honoraires de l'expert entrent dans l’assiette des dépens.

Le juge qui statue sur un litige ne peut condamner les parties aux dépens d’une autre instance, à moins qu’il s’agisse de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge du principal est saisi.

La société FONCIERE EPILOGUE qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, comprenant les dépens de l’instance en référé ayant préparé la présente instance ainsi que les frais d’expertise.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société FONCIERE EPILOGUE sera condamnée à payer à Mme [M] [R] et M. [L] [K] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel,

CONDAMNE la société FONCIERE EPILOGUE à payer à Mme [M] [R] et M. [L] [K] les sommes de :
- 85 500 euros au titre de l’action estimatoire,
- 2 689,20 euros au titre des frais engagés,
- 4 500 euros au titre du préjudice de jouissance,
- 3 000 euros au titre du préjudice moral ;

CONDAMNE la société FONCIERE EPILOGUE aux dépens, comprenant les dépens de l’instance en référé et les frais d’expertise ;






CONDAMNE la société FONCIERE EPILOGUE à payer à Mme [M] [R] et M. [L] [K] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.



 La greffière Le présidente
















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite ordonnance à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.

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Mise à jour de la source le 2026-05-27T19:12:41.364Z.