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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Tarascon, CONTENTIEUX CIVIL, 21 juillet 2026, n° 24/02022

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsVente
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Exposé du litige

PROCEDURE

Clôture prononcée : 05 mai 2026
Débats tenus à l'audience publique du : 19 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 21 juillet 2026

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique reçu par Maître [V] [D], notaire à [Localité 4], le 27 mai 2019, Madame [K] [L] a vendu à Monsieur [N] [E] une maison d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 5], figurant au cadastre section AC numéro [Cadastre 1] lieudit [Adresse 4] d'une surface de 50 centiares.

Faisant valoir que le 19 décembre 2022, une partie du plafond de la chambre s'est effondrée à la suite de multiples infiltrations dues à un défaut d'étanchéité de la toiture terrasse, Monsieur [N] [E] a, par exploit du 28 juin 2023, fait citer Madame [K] [L] devant le président du tribunal judiciaire de TARASCON, statuant en référé, qui, par ordonnance du 09 octobre 2023, a ordonné une mesure d'expertise, désigné pour y procéder Monsieur [H] [Y] et condamné le demandeur provisoirement aux dépens.

Suivant ordonnance du 21 décembre 2023 du juge en charge du contrôle de l'expertise, Monsieur [H] [Y], qui avait refusé sa mission, a été remplacé par Monsieur [A] [R].

Par ordonnance de référé du 17 mai 2024, les opérations d'expertise ont été déclarées communes et opposables à Monsieur [M] [J].

L'expert a déposé son rapport définitif le 06 novembre 2024. 

Par exploits des 09 et 17 décembre 2024, Monsieur [N] [E] a fait assigner Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] devant le tribunal judiciaire de Tarascon aux fins essentielles de voir Madame [K] [L] le garantir des vices cachés affectant le bien immobilier acquis et voir la responsabilité civile délictuelle de Monsieur [M] [J] engagée, obtenir réparation des préjudices subis, outre les demandes accessoires.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 04 mai 2026, Monsieur [N] [E] demande au tribunal, au visa des articles 1641 et 1240 du code civil, de: 
- débouter Monsieur [M] [J] et Madame [K] [L] de toutes leurs prétentions,
- dire que Madame [K] [L] doit la garantie des vices cachés,
- dire que Monsieur [M] [J] a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, - dire Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] responsables du préjudice subi,
- homologuer le rapport judiciaire de Monsieur [R],
- condamner in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [K] [L] à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 13 200 € TTC au titre de la réfection de la terrasse, - condamner in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [K] [L] à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 1 980 € TTC au titre de la réfection de la chambre, - condamner in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [K] [L] à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 2 530 € TTC au titre de la modification porte fenêtre,
- condamner in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [K] [L] à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 10 000 € au titre du trouble de jouissance de la chambre,
- condamner in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] à payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- prononcer l'exécution provisoire de droit,
- condamner in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] aux entiers dépens et ce y compris le coût de l'expertise judiciaire.

Il fonde ses demandes à l'encontre de Madame [K] [L] sur la garantie des vices cachés prévue aux articles 1641 et suivants du code civil faisant valoir, à l'appui du rapport d'expertise judiciaire, que le défaut d'étanchéité de la toiture terrasse ainsi que de la porte-fenêtre permettant son accès, préexistait à la vente et n'était pas visible. Il indique que ce désordre est à l'origine des infiltrations constatées et de l'effondrement du plafond dans une des chambres.

Il fait valoir que Madame [K] [L] a manqué à son obligation d'information et de bonne foi conformément à l'article 1104 du code civil pour écarter la clause exclusive de garantie prévue à l'acte de vente. Il soutient qu'elle avait connaissance des infiltrations au moment de la vente pour avoir confié la réfection de la toiture à Monsieur [M] [J], son beau-père, en 2009. Il estime qu'elle fait preuve de mauvaise foi en indiquant que Monsieur [N] [E] n'a pas entretenu le système d'évacuation des eaux pluviales de la toiture terrasse ni renouvelé son étanchéité alors qu'elle ne l'en avait pas informé et qu'une terrasse étanche ne nécessite pas un tel entretien. Il relève que les photographies d'un plafond en parfait état produites par la défense laissent supposer une réfection pour les besoins de la vente.

Il fait valoir que la responsabilité civile de Monsieur [M] [J] est engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil relevant que l'étanchéité de la toiture terrasse qu'il a réalisée ne respecte pas les règles de l'art et est en lien direct avec les dommages constatés.

Il sollicite la condamnation in solidum des défendeurs au paiement du coût de la reprise des désordres consistant à la réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse, celle du plafond de la chambre et au remplacement de la porte-fenêtre de la terrasse.

Il se prévaut d'un préjudice de jouissance indiquant que les infiltrations et l'effondrement du plafond de la chambre l'ont empêché de l'occuper depuis décembre 2022. Il sollicite le paiement de la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi. 

Par leurs dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 04 mai 2026, Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1112-1, 1240, 1641, 1642, 1643 et suivants du code civil, 9, 232, 246, 700 et 514-1 du code de procédure civile, de : 
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par Monsieur [N] [E] à l'encontre de Madame [K] [L] et de Monsieur [M] [J] et notamment, tendant à voir :
. dire que Madame [K] [L] doit la garantie des vices cachés,
. dire que Monsieur [M] [J] a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle,
. dire Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] responsable du préjudice subi,
. homologuer le rapport judiciaire de Monsieur [R],
. condamner in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 13.200 € TTC au titre de la réfection de la terrasse,
. condamner in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 1 980 € TTC au titre de la réfection de la chambre,
. condamner in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 2 530 € TTC au titre de la modification porte fenêtre,
. condamner in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 10 000 € au titre du trouble de jouissance de la chambre,
. condamner in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] à payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. les condamner in solidum aux entiers dépens et ce y compris le coût de l'expertise judiciaire,
- condamner Monsieur [N] [E] au paiement au profit de Madame [K] [L] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la présente instance,
- condamner Monsieur [N] [E] au paiement au profit de Monsieur [M] [J] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la présente instance,
- condamner Monsieur [N] [E] au paiement des entiers dépens de la présente instance, comme aux dépens de référé, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,
- écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ils se prévalent de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés prévue à l'acte de vente pour écarter les demandes de Monsieur [N] [E] à l'encontre de Madame [K] [L]. Ils soutiennent que Madame [K] [L] ignorait les désordres allégués faisant valoir qu'elle a occupé les lieux pendant dix ans au cours desquels, elle n'a constaté aucun désordre. Ils ajoutent que l'agence immobilière en charge de la vente, qui s'est déplacée à maintes reprises, et les locataires de courte durée n'ont jamais constaté de traces d'humidité ou de dégradations au niveau du plafond. Ils relèvent enfin que les premiers désordres sont apparus en décembre 2022 plus de deux ans et demi après la vente du bien à Monsieur [N] [E] confirmant la bonne foi de Madame [K] [L].

Ils estiment que certains développements mentionnés au rapport judiciaire doivent être écartés des débats reprochant à l'expert judiciaire certaines remarques dénuées de neutralité sur le comportement de Madame [K] [L], ou encore de raisonner par suppositions sans preuves techniques ou sur la base de simples témoignages. Ils émettent des doutes quant à l'impartialité de l'expert qui insinue que Madame [K] [L] avait connaissance du vice. 

S'agissant des demandes formulées à l'encontre de Monsieur [M] [J], ils exposent qu'il a aidé Madame [K] [L] à réaliser les travaux dans un contexte familial d'assistance bénévole en 2009 qui a consisté à des travaux d'embellissement et notamment à la pose d'un revêtement carrelé sur une terrasse existante avec l'application au préalable d'une résine comme primaire d'accrochage. Ils reprochent à l'expert judiciaire d'avoir considéré, à tort, qu'il s'agissait de travaux d'étanchéité.

Ils contestent l'existence d'une faute commise par Monsieur [M] [J] faisant valoir que les travaux ont été exécutés treize années avant le premier sinistre rappelant qu'il n'a pas exécuté de travaux d'étanchéité. Ils soulignent que le demandeur ne démontre pas que son intervention serait à l'origine des désordres qui peuvent avoir plusieurs causes comme l'obstruction de l'évacuation des eaux pluviales ou encore le vieillement naturel des matériaux. 

En réponse aux écritures adverses, ils expliquent que l'entretien régulier des joints du carrelage n'est pas en lien avec l'existence d'un désordre mais avec une volonté de conserver le bien immobilier en bon état. 

Si les moyens au soutien de leurs prétentions n'étaient pas retenus, ils font valoir, à titre subsidiaire, que l'intervention de Monsieur [M] [J] doit être envisagée sous l'angle de l'assistanat bénévole dans un cadre d'entraide familiale. Ils estiment que la faute dans l'exécution des travaux ne revêt pas un caractère suffisamment grave pouvant engager sa responsabilité civile délictuelle.

Ils contestent le chiffrage des travaux considérant que la réfection complète de la terrasse y compris la reprise de la corniche dépasse le périmètre des travaux nécessaires à la remise en état en lien avec les désordres. Ils contestent également la demande formulée au titre de la réfection de la chambre arguant de la prise en charge du sinistre par l'assurance habitation du demandeur ainsi que la demande relative à la porte-fenêtre indiquant qu'une dépose et une repose dans le bon sens suffit à remédier au désordre.

Enfin, ils soutiennent que la demande indemnitaire de Monsieur [N] [E] au titre d'un préjudice de jouissance est exagérée au regard de la privation d'une seule pièce et concluent au débouté de sa demande. Ils sollicitent, à titre subsidiaire, que l'indemnité soit réduite à de plus justes proportions.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l'affaire est intervenue avec effet différé au 05 mai 2026 selon ordonnance du 25 mars 2026. L'affaire était retenue à l'audience en juge unique du 19 mai 2026. Le délibéré a été fixé au 21 juillet 2026.

Motifs

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il doit être rappelé qu'il n'appartient pas à la juridiction de statuer sur les demandes de " donner acte ", de " dire et juger " ou de " constater " lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile. 

Il doit de même être rappelé au visa de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

I. Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l'article 1641 du code civil, " le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. "

Selon l'article 1642 du même code, " Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ". 

En application de l'article 1643 du même code, " Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ". 

Il résulte de ces textes que l'action en garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration d'un défaut inhérent à la chose, présentant un caractère occulte, c'est-à-dire non apparent et non connu de l'acquéreur et dont la cause est antérieure à la vente. En outre, l'action ne peut prospérer qu'en présence d'un vice grave, compromettant l'usage de la chose en considération de sa destination. 

Il appartient à l'acheteur de rapporter la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité, ces critères étant cumulatifs. En présence d'une clause d'exonération de garantie, il lui incombe également de rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur.

Monsieur [N] [E] soutient que le bien immobilier qu'il a acquis auprès de Madame [K] [L], et précisément la toiture terrasse, est atteint de vices cachés antérieurs à la vente et connus de la venderesse au moment de la vente. 

* Sur l'existence de vices et leur gravité

Il ressort des pièces versées au débat et notamment du rapport judiciaire, le constat des désordres suivants :
S'agissant de la chambre située sous la terrasse :
- une éventration du faux plafond réalisé en plaques de plâtre, du fait de son humidification,
- des tâches au plafond liées à l'humidification,
- des traces d'oxydation des poutrelles dites IPE support de terrasse, signe d'humidifications répétées,
- des traces blanches de calcite des briques situées entre ces poutrelles, signe d'humidifications répétées.
S'agissant de la toiture terrasse située au-dessus de la chambre, un défaut d'étanchéité a été constaté en lien avec : 
- une bosse au niveau de la noue en pente qui organise une légère rétention,
- des joints en périphérie du carrelage non appropriés,
- l'absence de relevé d'étanchéité au droit du garde-corps en pierre,
- l'absence d'étanchéité des massifs situés au droit des émergences,
- l'absence de naissance d'eau pluviale pour l'évacuation de la terrasse,
- l'absence de relevé au droit du seuil de la porte-fenêtre,
- des fissurations non traitées,
- une unique évacuation avec un déficit de la section d'évacuation et l'absence de crapaudine,
- une protection étanchée de la corniche extérieure non efficiente.
S'agissant de la porte-fenêtre d'accès à la terrasse : 
- les busettes de la feuillure basse du cadre dormant donnent côté intérieur au lieu du côté extérieur ce qui peut entraîner des venues d'eaux de pluie,
- absence de seuil.

Dès lors, l'existence de désordres est établie.

Si le rapport d'expertise judiciaire relève que les vices ne compromettent pas la solidité structurelle des ouvrages, il n'est pas contestable que le trou béant dans le plafond de la chambre du fait des infiltrations d'eau empêche Monsieur [N] [E] de l'occuper rendant la chose impropre à son usage.

Concernant la porte-fenêtre d'accès à la terrasse, l'expert relève un possible risque d'infiltration par de " petites venues possibles côté intérieur " ne présentant pas un caractère de gravité au sens de l'article 1641 du code civil.

Les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés pour le désordre portant sur la porte-fenêtre d'accès à la terrasse ne sont pas réunies. 

Monsieur [N] [E] sera donc débouté de sa demande indemnitaire à l'encontre Madame [K] [L] sur ce fondement au titre de la mauvaise installation de la porte-fenêtre d'accès à la terrasse.

* Sur l'antériorité des vices et leur caractère caché

Bien que le premier désordre d'infiltration soit survenu le 19 décembre 2022 soit plus de deux années et demi après l'acquisition du bien par Monsieur [N] [E], l'expert judiciaire indique que les infiltrations sont la conséquence directe d'importants défauts de mise en œuvre dans l'exécution des travaux d'étanchéité de la toiture terrasse réalisés précédemment à l'acquisition du bien par Monsieur [N] [E].

Madame [K] [L] reconnaît avoir réalisé des travaux de rénovation lors de son acquisition en 2009 et notamment la pose d'un carrelage sur la toiture terrasse existante mais conteste toute intervention sur son étanchéité.

Madame [K] [L] indique qu'elle n'a constaté aucune infiltration provenant de la toiture terrasse depuis son acquisition.

Il n'est enfin pas contesté que Monsieur [N] [E] n'est pas intervenu sur cette terrasse.

Il y a lieu de déduire de ces éléments que le défaut d'étanchéité de la toiture terrasse est nécessairement antérieur à l'acquisition de Monsieur [N] [E] même si ses conséquences - les infiltrations - se sont révélées postérieurement.

L'expert judiciaire ajoute que les malfaçons et les non-façons constatées sur la toiture terrasse ne pouvaient pas être décelées par un acquéreur non averti.

Les désordres relevés par l'expert judiciaire sur la toiture terrasse sont multiples et techniques.

Seul un professionnel du bâtiment aurait été en capacité de détecter ces vices. 

Ainsi, la condition d'antériorité et le caractère non apparent du défaut d'étanchéité de la toiture terrasse sont remplis.

En conséquence de tout ce qui précède, Monsieur [N] [E] démontre l'existence de vices cachés portant sur l'étanchéité de la toiture terrasse ouvrant droit à l'action en garantie prévue par les articles 1641 et suivants du code civil. 

* Sur la connaissance des vices par Madame [K] [L]

Monsieur [N] [E] soutient que Madame [K] [L] avait connaissance du défaut d'étanchéité de la toiture terrasse pour écarter l'application de la clause exclusive de garantie insérée à l'acte de vente dont se prévaut Madame [K] [L] qui conteste toute mauvaise foi.

En l'espèce, l'acte authentique de vente du 27 mai 2019 comporte une clause stipulant que " l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : 
· des vices apparents, 
· des vices cachés. 
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : 
· si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, 
· s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. " 

En l'état de cette clause, Madame [K] [L] n'est pas tenue par les désordres allégués par Monsieur [N] [E], sauf à ce dernier de démontrer que la venderesse connaissait les vices lors de la vente. 

Pour ce faire, Monsieur [N] [E] procède par affirmation en indiquant que Madame [K] [L] lui a soutenu avoir refait à neuf la terrasse lors de la visite des lieux en vue de l'acquisition.

Monsieur [N] [E] laisse également entendre que le plafond et les murs de la chambre ont pu subir un sinistre du fait des infiltrations provenant de la toiture terrasse expliquant la réfection des peintures par Madame [K] [L] précédemment à la vente.

Or, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que Madame [K] [L] aurait procédé à la réfection des peintures de cette chambre avant la vente mais seulement que le plafond était en bon état sans trace d'humidité. 

Le bon état du plafond est confirmé par l'agence immobilière AVIMM IMMOBILIER en charge de la vente à compter du 14 août 2015 qui précise par le biais de son gérant avoir effectué des visites du bien immobilier régulièrement.

Si l'agence immobilière AVIMM IMMOBILIER ne fait pas mention de l'état du plafond de la chambre, elle joint à son courriel les photos publiées dans l'annonce pour la vente et celles transmises au notaire en 2019 pour la rédaction du compromis de vente qui font état d'un plafond sans trace d'humidité. 

Ce moyen tiré de la volonté de Madame [K] [L] de dissimuler un sinistre n'est fondé sur aucun élément de preuve et ne permet pas d'affirmer qu'elle avait connaissance d'un défaut d'étanchéité de la toiture terrasse.

Monsieur [N] [E] s'appuie par ailleurs sur le rapport d'expertise judiciaire qui relève l'insistance de Madame [K] [L] au cours des opérations d'expertise sur la nécessité de surveiller l'évacuation des eaux pluviales de la toiture terrasse et de procéder à la réfection de l'étanchéité tous les deux ans pour soutenir qu'elle avait connaissance des désordres.

Même si l'expert relève qu'une étanchéité appropriée permet les rétentions d'eaux et l'obturation d'une évacuation, le fait de s'assurer que la seule canalisation d'évacuation des eaux pluviales de la toiture terrasse ne soit pas obstruée par les feuilles des arbres afin d'éviter une rétention d'eau sur la terrasse n'apparaît pas d'évidence comme un aveu de la connaissance des désordres.

Par ailleurs, si l'expert judiciaire indique qu'il est quasi improbable que sur une période de dix ans - durée d'occupation des lieux par Madame [K] [L] - des rétentions ne se soient pas produites avec a minima certaines infiltrations, il précise tout de même que ce phénomène n'a pas forcément entraîné de dégâts visibles à l'intérieur du bien immobilier.

Autrement dit, il faut comprendre que des infiltrations ont pu intervenir durant l'occupation des lieux par Madame [K] [L] sans pour autant qu'elle puisse le constater.

Ce constat est confirmé par le rapport d'expertise amiable établi le 31 juillet 2023 par la société EUREXO PJ missionnée dans le cadre de l'assurance protection juridique de Monsieur [N] [E] et dont il fait état dans l'ordonnance de référé du 09 octobre 2023, qui indique que lors de la mise en eau de la terrasse, des gouttelettes d'eau ont été constatées au niveau du plafond de la chambre sur l'isolation en laine de verre.

Or, des gouttelettes d'eau tombant sur une isolation ne parviennent pas forcément jusqu'aux plaques de plâtre composant le plafond.

Ce constat est également mentionné par l'expert judiciaire qui explique que dans la plupart des cas où se cumulent précipitations et obturation des évacuations, les infiltrations sont absorbées et contenues par la dalle et restent non visibles, cachées par les faux plafonds.

Dès lors, il ne peut être déduit de l'insistance dont aurait fait preuve Madame [K] [L] sur la nécessité de surveiller l'évacuation des eaux pluviales de la toiture terrasse, sa connaissance des désordres.

Il sera enfin observé que le premier sinistre n'est survenu que le 19 décembre 2022 alors que Monsieur [N] [E] était propriétaire depuis le 27 mai 2019 et que Madame [K] [L] affirme qu'elle n'a jamais constaté d'infiltrations durant les dix années où elle a occupé les lieux avant la vente.

Cette temporalité renforce les dires de Madame [K] [L] dans sa méconnaissance des désordres.

Il ne peut être reproché à Madame [K] [L] un défaut d'information lors de la vente portant sur un entretien régulier de la canalisation d'évacuation des eaux pluviales de la toiture terrasse tel qu'allégué par Monsieur [N] [E] alors que l'expert judiciaire indique qu'il est d'usage d'entretenir les évacuations d'eaux pluviales tous les ans.

Il ne s'agit donc pas d'une particularité qui aurait dû être portée à la connaissance de Monsieur [N] [E] lors de son acquisition.

De plus, Madame [K] [L] ne pouvait pas attirer l'attention sur la nécessité d'un tel entretien alors qu'il n'est pas démontré qu'elle avait connaissance du défaut d'étanchéité.

Partant, Monsieur [N] [E] échoue à rapporter la preuve que le défaut d'étanchéité de la toiture terrasse était connu de Madame [K] [L] pour écarter l'application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés.

Monsieur [N] [E] n'est pas fondé à actionner la garantie des vices cachés à l'encontre de Madame [K] [L].

Et il convient de le débouter de l'ensemble de ses demandes de condamnation au paiement des travaux de remise en état et de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi à l'encontre de Madame [K] [L] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

II. Sur la responsabilité civile délictuelle de Monsieur [M] [J]

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour engager la responsabilité extracontractuelle d'un tiers, il doit être démontré une faute, un préjudice ainsi qu'un lien de causalité.

Monsieur [N] [E] argue de la mauvaise exécution des travaux sur la toiture terrasse entrepris par Monsieur [M] [J] à l'origine des désordres constatés par l'expert. 

Il n'est pas contesté que Monsieur [M] [J] a réalisé des travaux en 2009 sur la toiture terrasse à la demande de Madame [K] [L] dans un contexte d'entraide familiale.

Monsieur [M] [J] en a d'ailleurs attesté le 05 février 2024 en ces termes : " Je certifie sur l'honneur avoir effectué des travaux de rénovation chez ma belle-fille au [Adresse 5] à [Localité 6]. En ce qui concerne la terrasse, j'ai enduis une résine d'étanchéité terrasse (…). J'ai posé le carrelage en double encollage avec une colle flex spéciale piscine. Les joints ont été traités avec du Conservado Sika et retraités tous les deux ans pour l'entretien jusqu'à la vente. La terrasse était parfaitement étanche. "

L'expert judiciaire considère que l'intervention de Monsieur [M] [J] a consisté à procéder à l'étanchéité de la toiture terrasse, ce que conteste formellement ce dernier qui indique avoir posé un revêtement de finition.

Il ressort de l'attestation de Monsieur [M] [J] qu'il est intervenu pour la pose d'un revêtement pour lequel il a utilisé un produit spécial piscine et un produit imperméable traduisant une volonté de limiter la migration de l'humidité sans nécessairement rendre la surface traitée totalement étanche.

S'il est établi par l'expert judiciaire que l'étanchéité de la toiture terrasse présente des malfaçons et des non-façons comme l'absence d'étanchéité des massifs situés au droit des émergences ou une unique évacuation avec un déficit de la section d'évacuation et l'absence de crapaudine, rien n'indique que l'aide apportée à Monsieur [M] [J] consistait à étanchéifier la toiture terrasse dans sa globalité par la mise en œuvre de tous les correctifs relevés par l'expert judiciaire.

D'autre part, même si l'expert judiciaire relève que le produit appliqué par Monsieur [M] [J] est un imperméabilisant qui limite les infiltrations et qui n'a pas vocation à étanchéifier la surface, que le carrelage et les joints ne sont donc pas étanches provoquant des rétentions qui conduisent l'eau sous le carrelage laquelle chemine sur l'étanchéité pour ensuite, via les points singuliers non traités, atteindre le support maçonné de la terrasse, il souligne néanmoins que toutes les défectuosités de la toiture terrasse relevées lors des opérations d'expertise sont autant de sources d'infiltrations possibles.

Ainsi l'origine des infiltrations n'est pas identifiée avec certitude et plusieurs causes cumulatives sont possibles y compris le revêtement réalisé par Monsieur [M] [J].

Il convient par ailleurs de prendre en considération le temps écoulé entre les travaux litigieux et la survenance du premier sinistre - soit 13 ans - au cours desquels aucune infiltration n'a été constatée, selon ses dires.

Comme le soulève les défendeurs, une telle durée réduit considérablement l'existence d'un lien de causalité avec les désordres.

Partant, les éléments produits ne sont pas de nature à établir avec certitude que les travaux réalisés par Monsieur [M] [J] sont à l'origine des désordres constatés par l'expert.

Monsieur [N] [E], à qui il appartenait de rapporter la preuve d'un manquement de Monsieur [M] [J] en lien avec les préjudices subis, échoue dans sa démonstration.

Dès lors, la responsabilité de Monsieur [M] [J] ne peut pas être engagée à l'égard de Monsieur [N] [E] sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil. 

Et Monsieur [N] [E] sera débouté de l'ensemble de ses demandes de condamnation au paiement des travaux de remise en état et de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi à l'encontre de Monsieur [M] [J] sur ce fondement.

III. Sur les demandes accessoires

- sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [N] [E] succombant, il convient de le condamner aux dépens de la procédure en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

- sur l'article 700 du code de procédure civile 

L'article 700 du code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n'y avoir lieu à cette condamnation.

En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens. 

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [N] [E] à leur payer la somme de 1 000 euros à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [N] [E] de sa demande en paiement au titre de la modification de la porte-fenêtre d'accès à la terrasse,

DEBOUTE Monsieur [N] [E] de sa demande en paiement au titre de la réfection de la terrasse,

DEBOUTE Monsieur [N] [E] de sa demande en paiement au titre de la réfection de la chambre,

DEBOUTE Monsieur [N] [E] de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [N] [E] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, 

CONDAMNE Monsieur [N] [E] à payer à Madame [K] [L] et à Monsieur [M] [J] la somme de 1 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT






La République Française mande et ordonne à tous huissiers, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Tarascon.
Texte intégral
CONTENTIEUX CIVIL

DOSSIER N° RG 24/02022 - N° Portalis DBW4-W-B7I-DM75



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGEMENT DU 21 JUILLET 2026



DEMANDEUR

Monsieur [N] [E]
né le 04 Mai 1990 à [Localité 1]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Sophie BAYARD, avocat au barreau de TARASCON



DEFENDEURS

Madame [K] [C] [L]
née le 03 Avril 1983 à [Localité 2]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Olivier MEFFRE, avocat au barreau de TARASCON, Me Nicolas HEQUET, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [M] [J]
né le 10 Octobre 1947 à [Localité 3]
de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Olivier MEFFRE, avocat au barreau de TARASCON, Me Nicolas HEQUET, avocat au barreau d’AVIGNON





COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Louis-Marie ARMANET
Siégeant à juge unique en application de l’article 801 du Code de procédure civile.

Greffier lors des débats : Béatrice PAUL
Greffier lors du prononcé : Lison MAYALI
Copie numérique de la minute délivrée
le : 21/01/2026

à 
Me Sophie BAYARD
Me Olivier MEFFRE



PROCEDURE

Clôture prononcée : 05 mai 2026
Débats tenus à l'audience publique du : 19 Mai 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 21 juillet 2026

Les conseils des parties étant avisés, à l’issue des débats, que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte authentique reçu par Maître [V] [D], notaire à [Localité 4], le 27 mai 2019, Madame [K] [L] a vendu à Monsieur [N] [E] une maison d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 5], figurant au cadastre section AC numéro [Cadastre 1] lieudit [Adresse 4] d'une surface de 50 centiares.

Faisant valoir que le 19 décembre 2022, une partie du plafond de la chambre s'est effondrée à la suite de multiples infiltrations dues à un défaut d'étanchéité de la toiture terrasse, Monsieur [N] [E] a, par exploit du 28 juin 2023, fait citer Madame [K] [L] devant le président du tribunal judiciaire de TARASCON, statuant en référé, qui, par ordonnance du 09 octobre 2023, a ordonné une mesure d'expertise, désigné pour y procéder Monsieur [H] [Y] et condamné le demandeur provisoirement aux dépens.

Suivant ordonnance du 21 décembre 2023 du juge en charge du contrôle de l'expertise, Monsieur [H] [Y], qui avait refusé sa mission, a été remplacé par Monsieur [A] [R].

Par ordonnance de référé du 17 mai 2024, les opérations d'expertise ont été déclarées communes et opposables à Monsieur [M] [J].

L'expert a déposé son rapport définitif le 06 novembre 2024. 

Par exploits des 09 et 17 décembre 2024, Monsieur [N] [E] a fait assigner Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] devant le tribunal judiciaire de Tarascon aux fins essentielles de voir Madame [K] [L] le garantir des vices cachés affectant le bien immobilier acquis et voir la responsabilité civile délictuelle de Monsieur [M] [J] engagée, obtenir réparation des préjudices subis, outre les demandes accessoires.

Par ses dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 04 mai 2026, Monsieur [N] [E] demande au tribunal, au visa des articles 1641 et 1240 du code civil, de: 
- débouter Monsieur [M] [J] et Madame [K] [L] de toutes leurs prétentions,
- dire que Madame [K] [L] doit la garantie des vices cachés,
- dire que Monsieur [M] [J] a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, - dire Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] responsables du préjudice subi,
- homologuer le rapport judiciaire de Monsieur [R],
- condamner in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [K] [L] à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 13 200 € TTC au titre de la réfection de la terrasse, - condamner in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [K] [L] à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 1 980 € TTC au titre de la réfection de la chambre, - condamner in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [K] [L] à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 2 530 € TTC au titre de la modification porte fenêtre,
- condamner in solidum Monsieur [M] [J] et Madame [K] [L] à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 10 000 € au titre du trouble de jouissance de la chambre,
- condamner in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] à payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- prononcer l'exécution provisoire de droit,
- condamner in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] aux entiers dépens et ce y compris le coût de l'expertise judiciaire.

Il fonde ses demandes à l'encontre de Madame [K] [L] sur la garantie des vices cachés prévue aux articles 1641 et suivants du code civil faisant valoir, à l'appui du rapport d'expertise judiciaire, que le défaut d'étanchéité de la toiture terrasse ainsi que de la porte-fenêtre permettant son accès, préexistait à la vente et n'était pas visible. Il indique que ce désordre est à l'origine des infiltrations constatées et de l'effondrement du plafond dans une des chambres.

Il fait valoir que Madame [K] [L] a manqué à son obligation d'information et de bonne foi conformément à l'article 1104 du code civil pour écarter la clause exclusive de garantie prévue à l'acte de vente. Il soutient qu'elle avait connaissance des infiltrations au moment de la vente pour avoir confié la réfection de la toiture à Monsieur [M] [J], son beau-père, en 2009. Il estime qu'elle fait preuve de mauvaise foi en indiquant que Monsieur [N] [E] n'a pas entretenu le système d'évacuation des eaux pluviales de la toiture terrasse ni renouvelé son étanchéité alors qu'elle ne l'en avait pas informé et qu'une terrasse étanche ne nécessite pas un tel entretien. Il relève que les photographies d'un plafond en parfait état produites par la défense laissent supposer une réfection pour les besoins de la vente.

Il fait valoir que la responsabilité civile de Monsieur [M] [J] est engagée sur le fondement de l'article 1240 du code civil relevant que l'étanchéité de la toiture terrasse qu'il a réalisée ne respecte pas les règles de l'art et est en lien direct avec les dommages constatés.

Il sollicite la condamnation in solidum des défendeurs au paiement du coût de la reprise des désordres consistant à la réfection de l'étanchéité de la toiture terrasse, celle du plafond de la chambre et au remplacement de la porte-fenêtre de la terrasse.

Il se prévaut d'un préjudice de jouissance indiquant que les infiltrations et l'effondrement du plafond de la chambre l'ont empêché de l'occuper depuis décembre 2022. Il sollicite le paiement de la somme de 10 000 euros en réparation du préjudice subi. 

Par leurs dernières conclusions notifiées par R.P.V.A. le 04 mai 2026, Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] demandent au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1112-1, 1240, 1641, 1642, 1643 et suivants du code civil, 9, 232, 246, 700 et 514-1 du code de procédure civile, de : 
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par Monsieur [N] [E] à l'encontre de Madame [K] [L] et de Monsieur [M] [J] et notamment, tendant à voir :
. dire que Madame [K] [L] doit la garantie des vices cachés,
. dire que Monsieur [M] [J] a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle,
. dire Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] responsable du préjudice subi,
. homologuer le rapport judiciaire de Monsieur [R],
. condamner in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 13.200 € TTC au titre de la réfection de la terrasse,
. condamner in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 1 980 € TTC au titre de la réfection de la chambre,
. condamner in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 2 530 € TTC au titre de la modification porte fenêtre,
. condamner in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] à régler à Monsieur [N] [E] la somme de 10 000 € au titre du trouble de jouissance de la chambre,
. condamner in solidum Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] à payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
. les condamner in solidum aux entiers dépens et ce y compris le coût de l'expertise judiciaire,
- condamner Monsieur [N] [E] au paiement au profit de Madame [K] [L] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la présente instance,
- condamner Monsieur [N] [E] au paiement au profit de Monsieur [M] [J] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la présente instance,
- condamner Monsieur [N] [E] au paiement des entiers dépens de la présente instance, comme aux dépens de référé, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire,
- écarter l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Ils se prévalent de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés prévue à l'acte de vente pour écarter les demandes de Monsieur [N] [E] à l'encontre de Madame [K] [L]. Ils soutiennent que Madame [K] [L] ignorait les désordres allégués faisant valoir qu'elle a occupé les lieux pendant dix ans au cours desquels, elle n'a constaté aucun désordre. Ils ajoutent que l'agence immobilière en charge de la vente, qui s'est déplacée à maintes reprises, et les locataires de courte durée n'ont jamais constaté de traces d'humidité ou de dégradations au niveau du plafond. Ils relèvent enfin que les premiers désordres sont apparus en décembre 2022 plus de deux ans et demi après la vente du bien à Monsieur [N] [E] confirmant la bonne foi de Madame [K] [L].

Ils estiment que certains développements mentionnés au rapport judiciaire doivent être écartés des débats reprochant à l'expert judiciaire certaines remarques dénuées de neutralité sur le comportement de Madame [K] [L], ou encore de raisonner par suppositions sans preuves techniques ou sur la base de simples témoignages. Ils émettent des doutes quant à l'impartialité de l'expert qui insinue que Madame [K] [L] avait connaissance du vice. 

S'agissant des demandes formulées à l'encontre de Monsieur [M] [J], ils exposent qu'il a aidé Madame [K] [L] à réaliser les travaux dans un contexte familial d'assistance bénévole en 2009 qui a consisté à des travaux d'embellissement et notamment à la pose d'un revêtement carrelé sur une terrasse existante avec l'application au préalable d'une résine comme primaire d'accrochage. Ils reprochent à l'expert judiciaire d'avoir considéré, à tort, qu'il s'agissait de travaux d'étanchéité.

Ils contestent l'existence d'une faute commise par Monsieur [M] [J] faisant valoir que les travaux ont été exécutés treize années avant le premier sinistre rappelant qu'il n'a pas exécuté de travaux d'étanchéité. Ils soulignent que le demandeur ne démontre pas que son intervention serait à l'origine des désordres qui peuvent avoir plusieurs causes comme l'obstruction de l'évacuation des eaux pluviales ou encore le vieillement naturel des matériaux. 

En réponse aux écritures adverses, ils expliquent que l'entretien régulier des joints du carrelage n'est pas en lien avec l'existence d'un désordre mais avec une volonté de conserver le bien immobilier en bon état. 

Si les moyens au soutien de leurs prétentions n'étaient pas retenus, ils font valoir, à titre subsidiaire, que l'intervention de Monsieur [M] [J] doit être envisagée sous l'angle de l'assistanat bénévole dans un cadre d'entraide familiale. Ils estiment que la faute dans l'exécution des travaux ne revêt pas un caractère suffisamment grave pouvant engager sa responsabilité civile délictuelle.

Ils contestent le chiffrage des travaux considérant que la réfection complète de la terrasse y compris la reprise de la corniche dépasse le périmètre des travaux nécessaires à la remise en état en lien avec les désordres. Ils contestent également la demande formulée au titre de la réfection de la chambre arguant de la prise en charge du sinistre par l'assurance habitation du demandeur ainsi que la demande relative à la porte-fenêtre indiquant qu'une dépose et une repose dans le bon sens suffit à remédier au désordre.

Enfin, ils soutiennent que la demande indemnitaire de Monsieur [N] [E] au titre d'un préjudice de jouissance est exagérée au regard de la privation d'une seule pièce et concluent au débouté de sa demande. Ils sollicitent, à titre subsidiaire, que l'indemnité soit réduite à de plus justes proportions.

Il est renvoyé expressément aux conclusions des parties pour plus ample exposé des faits et de leurs moyens, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l'affaire est intervenue avec effet différé au 05 mai 2026 selon ordonnance du 25 mars 2026. L'affaire était retenue à l'audience en juge unique du 19 mai 2026. Le délibéré a été fixé au 21 juillet 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il doit être rappelé qu'il n'appartient pas à la juridiction de statuer sur les demandes de " donner acte ", de " dire et juger " ou de " constater " lorsqu'elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l'article 4 du code de procédure civile. 

Il doit de même être rappelé au visa de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.

I. Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l'article 1641 du code civil, " le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. "

Selon l'article 1642 du même code, " Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même ". 

En application de l'article 1643 du même code, " Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie ". 

Il résulte de ces textes que l'action en garantie des vices cachés est subordonnée à la démonstration d'un défaut inhérent à la chose, présentant un caractère occulte, c'est-à-dire non apparent et non connu de l'acquéreur et dont la cause est antérieure à la vente. En outre, l'action ne peut prospérer qu'en présence d'un vice grave, compromettant l'usage de la chose en considération de sa destination. 

Il appartient à l'acheteur de rapporter la preuve du vice, de sa gravité, de son caractère occulte et de son antériorité, ces critères étant cumulatifs. En présence d'une clause d'exonération de garantie, il lui incombe également de rapporter la preuve de la mauvaise foi du vendeur.

Monsieur [N] [E] soutient que le bien immobilier qu'il a acquis auprès de Madame [K] [L], et précisément la toiture terrasse, est atteint de vices cachés antérieurs à la vente et connus de la venderesse au moment de la vente. 

* Sur l'existence de vices et leur gravité

Il ressort des pièces versées au débat et notamment du rapport judiciaire, le constat des désordres suivants :
S'agissant de la chambre située sous la terrasse :
- une éventration du faux plafond réalisé en plaques de plâtre, du fait de son humidification,
- des tâches au plafond liées à l'humidification,
- des traces d'oxydation des poutrelles dites IPE support de terrasse, signe d'humidifications répétées,
- des traces blanches de calcite des briques situées entre ces poutrelles, signe d'humidifications répétées.
S'agissant de la toiture terrasse située au-dessus de la chambre, un défaut d'étanchéité a été constaté en lien avec : 
- une bosse au niveau de la noue en pente qui organise une légère rétention,
- des joints en périphérie du carrelage non appropriés,
- l'absence de relevé d'étanchéité au droit du garde-corps en pierre,
- l'absence d'étanchéité des massifs situés au droit des émergences,
- l'absence de naissance d'eau pluviale pour l'évacuation de la terrasse,
- l'absence de relevé au droit du seuil de la porte-fenêtre,
- des fissurations non traitées,
- une unique évacuation avec un déficit de la section d'évacuation et l'absence de crapaudine,
- une protection étanchée de la corniche extérieure non efficiente.
S'agissant de la porte-fenêtre d'accès à la terrasse : 
- les busettes de la feuillure basse du cadre dormant donnent côté intérieur au lieu du côté extérieur ce qui peut entraîner des venues d'eaux de pluie,
- absence de seuil.

Dès lors, l'existence de désordres est établie.

Si le rapport d'expertise judiciaire relève que les vices ne compromettent pas la solidité structurelle des ouvrages, il n'est pas contestable que le trou béant dans le plafond de la chambre du fait des infiltrations d'eau empêche Monsieur [N] [E] de l'occuper rendant la chose impropre à son usage.

Concernant la porte-fenêtre d'accès à la terrasse, l'expert relève un possible risque d'infiltration par de " petites venues possibles côté intérieur " ne présentant pas un caractère de gravité au sens de l'article 1641 du code civil.

Les conditions de mise en œuvre de la garantie des vices cachés pour le désordre portant sur la porte-fenêtre d'accès à la terrasse ne sont pas réunies. 

Monsieur [N] [E] sera donc débouté de sa demande indemnitaire à l'encontre Madame [K] [L] sur ce fondement au titre de la mauvaise installation de la porte-fenêtre d'accès à la terrasse.

* Sur l'antériorité des vices et leur caractère caché

Bien que le premier désordre d'infiltration soit survenu le 19 décembre 2022 soit plus de deux années et demi après l'acquisition du bien par Monsieur [N] [E], l'expert judiciaire indique que les infiltrations sont la conséquence directe d'importants défauts de mise en œuvre dans l'exécution des travaux d'étanchéité de la toiture terrasse réalisés précédemment à l'acquisition du bien par Monsieur [N] [E].

Madame [K] [L] reconnaît avoir réalisé des travaux de rénovation lors de son acquisition en 2009 et notamment la pose d'un carrelage sur la toiture terrasse existante mais conteste toute intervention sur son étanchéité.

Madame [K] [L] indique qu'elle n'a constaté aucune infiltration provenant de la toiture terrasse depuis son acquisition.

Il n'est enfin pas contesté que Monsieur [N] [E] n'est pas intervenu sur cette terrasse.

Il y a lieu de déduire de ces éléments que le défaut d'étanchéité de la toiture terrasse est nécessairement antérieur à l'acquisition de Monsieur [N] [E] même si ses conséquences - les infiltrations - se sont révélées postérieurement.

L'expert judiciaire ajoute que les malfaçons et les non-façons constatées sur la toiture terrasse ne pouvaient pas être décelées par un acquéreur non averti.

Les désordres relevés par l'expert judiciaire sur la toiture terrasse sont multiples et techniques.

Seul un professionnel du bâtiment aurait été en capacité de détecter ces vices. 

Ainsi, la condition d'antériorité et le caractère non apparent du défaut d'étanchéité de la toiture terrasse sont remplis.

En conséquence de tout ce qui précède, Monsieur [N] [E] démontre l'existence de vices cachés portant sur l'étanchéité de la toiture terrasse ouvrant droit à l'action en garantie prévue par les articles 1641 et suivants du code civil. 

* Sur la connaissance des vices par Madame [K] [L]

Monsieur [N] [E] soutient que Madame [K] [L] avait connaissance du défaut d'étanchéité de la toiture terrasse pour écarter l'application de la clause exclusive de garantie insérée à l'acte de vente dont se prévaut Madame [K] [L] qui conteste toute mauvaise foi.

En l'espèce, l'acte authentique de vente du 27 mai 2019 comporte une clause stipulant que " l'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison : 
· des vices apparents, 
· des vices cachés. 
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas : 
· si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel, 
· s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. " 

En l'état de cette clause, Madame [K] [L] n'est pas tenue par les désordres allégués par Monsieur [N] [E], sauf à ce dernier de démontrer que la venderesse connaissait les vices lors de la vente. 

Pour ce faire, Monsieur [N] [E] procède par affirmation en indiquant que Madame [K] [L] lui a soutenu avoir refait à neuf la terrasse lors de la visite des lieux en vue de l'acquisition.

Monsieur [N] [E] laisse également entendre que le plafond et les murs de la chambre ont pu subir un sinistre du fait des infiltrations provenant de la toiture terrasse expliquant la réfection des peintures par Madame [K] [L] précédemment à la vente.

Or, il ne ressort pas des pièces versées aux débats que Madame [K] [L] aurait procédé à la réfection des peintures de cette chambre avant la vente mais seulement que le plafond était en bon état sans trace d'humidité. 

Le bon état du plafond est confirmé par l'agence immobilière AVIMM IMMOBILIER en charge de la vente à compter du 14 août 2015 qui précise par le biais de son gérant avoir effectué des visites du bien immobilier régulièrement.

Si l'agence immobilière AVIMM IMMOBILIER ne fait pas mention de l'état du plafond de la chambre, elle joint à son courriel les photos publiées dans l'annonce pour la vente et celles transmises au notaire en 2019 pour la rédaction du compromis de vente qui font état d'un plafond sans trace d'humidité. 

Ce moyen tiré de la volonté de Madame [K] [L] de dissimuler un sinistre n'est fondé sur aucun élément de preuve et ne permet pas d'affirmer qu'elle avait connaissance d'un défaut d'étanchéité de la toiture terrasse.

Monsieur [N] [E] s'appuie par ailleurs sur le rapport d'expertise judiciaire qui relève l'insistance de Madame [K] [L] au cours des opérations d'expertise sur la nécessité de surveiller l'évacuation des eaux pluviales de la toiture terrasse et de procéder à la réfection de l'étanchéité tous les deux ans pour soutenir qu'elle avait connaissance des désordres.

Même si l'expert relève qu'une étanchéité appropriée permet les rétentions d'eaux et l'obturation d'une évacuation, le fait de s'assurer que la seule canalisation d'évacuation des eaux pluviales de la toiture terrasse ne soit pas obstruée par les feuilles des arbres afin d'éviter une rétention d'eau sur la terrasse n'apparaît pas d'évidence comme un aveu de la connaissance des désordres.

Par ailleurs, si l'expert judiciaire indique qu'il est quasi improbable que sur une période de dix ans - durée d'occupation des lieux par Madame [K] [L] - des rétentions ne se soient pas produites avec a minima certaines infiltrations, il précise tout de même que ce phénomène n'a pas forcément entraîné de dégâts visibles à l'intérieur du bien immobilier.

Autrement dit, il faut comprendre que des infiltrations ont pu intervenir durant l'occupation des lieux par Madame [K] [L] sans pour autant qu'elle puisse le constater.

Ce constat est confirmé par le rapport d'expertise amiable établi le 31 juillet 2023 par la société EUREXO PJ missionnée dans le cadre de l'assurance protection juridique de Monsieur [N] [E] et dont il fait état dans l'ordonnance de référé du 09 octobre 2023, qui indique que lors de la mise en eau de la terrasse, des gouttelettes d'eau ont été constatées au niveau du plafond de la chambre sur l'isolation en laine de verre.

Or, des gouttelettes d'eau tombant sur une isolation ne parviennent pas forcément jusqu'aux plaques de plâtre composant le plafond.

Ce constat est également mentionné par l'expert judiciaire qui explique que dans la plupart des cas où se cumulent précipitations et obturation des évacuations, les infiltrations sont absorbées et contenues par la dalle et restent non visibles, cachées par les faux plafonds.

Dès lors, il ne peut être déduit de l'insistance dont aurait fait preuve Madame [K] [L] sur la nécessité de surveiller l'évacuation des eaux pluviales de la toiture terrasse, sa connaissance des désordres.

Il sera enfin observé que le premier sinistre n'est survenu que le 19 décembre 2022 alors que Monsieur [N] [E] était propriétaire depuis le 27 mai 2019 et que Madame [K] [L] affirme qu'elle n'a jamais constaté d'infiltrations durant les dix années où elle a occupé les lieux avant la vente.

Cette temporalité renforce les dires de Madame [K] [L] dans sa méconnaissance des désordres.

Il ne peut être reproché à Madame [K] [L] un défaut d'information lors de la vente portant sur un entretien régulier de la canalisation d'évacuation des eaux pluviales de la toiture terrasse tel qu'allégué par Monsieur [N] [E] alors que l'expert judiciaire indique qu'il est d'usage d'entretenir les évacuations d'eaux pluviales tous les ans.

Il ne s'agit donc pas d'une particularité qui aurait dû être portée à la connaissance de Monsieur [N] [E] lors de son acquisition.

De plus, Madame [K] [L] ne pouvait pas attirer l'attention sur la nécessité d'un tel entretien alors qu'il n'est pas démontré qu'elle avait connaissance du défaut d'étanchéité.

Partant, Monsieur [N] [E] échoue à rapporter la preuve que le défaut d'étanchéité de la toiture terrasse était connu de Madame [K] [L] pour écarter l'application de la clause exonératoire de garantie des vices cachés.

Monsieur [N] [E] n'est pas fondé à actionner la garantie des vices cachés à l'encontre de Madame [K] [L].

Et il convient de le débouter de l'ensemble de ses demandes de condamnation au paiement des travaux de remise en état et de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi à l'encontre de Madame [K] [L] sur le fondement de la garantie des vices cachés.

II. Sur la responsabilité civile délictuelle de Monsieur [M] [J]

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour engager la responsabilité extracontractuelle d'un tiers, il doit être démontré une faute, un préjudice ainsi qu'un lien de causalité.

Monsieur [N] [E] argue de la mauvaise exécution des travaux sur la toiture terrasse entrepris par Monsieur [M] [J] à l'origine des désordres constatés par l'expert. 

Il n'est pas contesté que Monsieur [M] [J] a réalisé des travaux en 2009 sur la toiture terrasse à la demande de Madame [K] [L] dans un contexte d'entraide familiale.

Monsieur [M] [J] en a d'ailleurs attesté le 05 février 2024 en ces termes : " Je certifie sur l'honneur avoir effectué des travaux de rénovation chez ma belle-fille au [Adresse 5] à [Localité 6]. En ce qui concerne la terrasse, j'ai enduis une résine d'étanchéité terrasse (…). J'ai posé le carrelage en double encollage avec une colle flex spéciale piscine. Les joints ont été traités avec du Conservado Sika et retraités tous les deux ans pour l'entretien jusqu'à la vente. La terrasse était parfaitement étanche. "

L'expert judiciaire considère que l'intervention de Monsieur [M] [J] a consisté à procéder à l'étanchéité de la toiture terrasse, ce que conteste formellement ce dernier qui indique avoir posé un revêtement de finition.

Il ressort de l'attestation de Monsieur [M] [J] qu'il est intervenu pour la pose d'un revêtement pour lequel il a utilisé un produit spécial piscine et un produit imperméable traduisant une volonté de limiter la migration de l'humidité sans nécessairement rendre la surface traitée totalement étanche.

S'il est établi par l'expert judiciaire que l'étanchéité de la toiture terrasse présente des malfaçons et des non-façons comme l'absence d'étanchéité des massifs situés au droit des émergences ou une unique évacuation avec un déficit de la section d'évacuation et l'absence de crapaudine, rien n'indique que l'aide apportée à Monsieur [M] [J] consistait à étanchéifier la toiture terrasse dans sa globalité par la mise en œuvre de tous les correctifs relevés par l'expert judiciaire.

D'autre part, même si l'expert judiciaire relève que le produit appliqué par Monsieur [M] [J] est un imperméabilisant qui limite les infiltrations et qui n'a pas vocation à étanchéifier la surface, que le carrelage et les joints ne sont donc pas étanches provoquant des rétentions qui conduisent l'eau sous le carrelage laquelle chemine sur l'étanchéité pour ensuite, via les points singuliers non traités, atteindre le support maçonné de la terrasse, il souligne néanmoins que toutes les défectuosités de la toiture terrasse relevées lors des opérations d'expertise sont autant de sources d'infiltrations possibles.

Ainsi l'origine des infiltrations n'est pas identifiée avec certitude et plusieurs causes cumulatives sont possibles y compris le revêtement réalisé par Monsieur [M] [J].

Il convient par ailleurs de prendre en considération le temps écoulé entre les travaux litigieux et la survenance du premier sinistre - soit 13 ans - au cours desquels aucune infiltration n'a été constatée, selon ses dires.

Comme le soulève les défendeurs, une telle durée réduit considérablement l'existence d'un lien de causalité avec les désordres.

Partant, les éléments produits ne sont pas de nature à établir avec certitude que les travaux réalisés par Monsieur [M] [J] sont à l'origine des désordres constatés par l'expert.

Monsieur [N] [E], à qui il appartenait de rapporter la preuve d'un manquement de Monsieur [M] [J] en lien avec les préjudices subis, échoue dans sa démonstration.

Dès lors, la responsabilité de Monsieur [M] [J] ne peut pas être engagée à l'égard de Monsieur [N] [E] sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil. 

Et Monsieur [N] [E] sera débouté de l'ensemble de ses demandes de condamnation au paiement des travaux de remise en état et de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi à l'encontre de Monsieur [M] [J] sur ce fondement.

III. Sur les demandes accessoires

- sur les dépens

La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 

Monsieur [N] [E] succombant, il convient de le condamner aux dépens de la procédure en ce compris les frais d'expertise judiciaire.

- sur l'article 700 du code de procédure civile 

L'article 700 du code de procédure civile dispose que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire n'y avoir lieu à cette condamnation.

En l'espèce, il paraît inéquitable de laisser à la charge de Madame [K] [L] et Monsieur [M] [J] les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens. 

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [N] [E] à leur payer la somme de 1 000 euros à chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

- sur l'exécution provisoire

Il est rappelé que conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, rendue en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [N] [E] de sa demande en paiement au titre de la modification de la porte-fenêtre d'accès à la terrasse,

DEBOUTE Monsieur [N] [E] de sa demande en paiement au titre de la réfection de la terrasse,

DEBOUTE Monsieur [N] [E] de sa demande en paiement au titre de la réfection de la chambre,

DEBOUTE Monsieur [N] [E] de sa demande en paiement de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,

CONDAMNE Monsieur [N] [E] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d'expertise judiciaire, 

CONDAMNE Monsieur [N] [E] à payer à Madame [K] [L] et à Monsieur [M] [J] la somme de 1 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

LA GREFFIERE LE PRÉSIDENT






La République Française mande et ordonne à tous huissiers, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du tribunal.
La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du tribunal judiciaire de Tarascon.

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Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1112-1, code civil 1642, code civil 1643, code de procedure civile 246). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-07-21T20:23:50.949Z.