Tribunal judiciaire de Dijon, 2ème Chambre, 30 juin 2026, n° 25/00056

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
de [Localité 1]

2ème Chambre République française
Au nom du peuple français
MINUTE N° 

DU : 30 Juin 2026

AFFAIRE N° RG 25/00056 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-ITMV


Jugement Rendu le 30 JUIN 2026

AFFAIRE :
[J] [X] [N] [K]
C/
[G] [H]


ENTRE :

Madame [J] [X] [N] [K]
née le 05 Décembre 1960 à [Localité 2]
de nationalité Française
Retraitée, demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Nathalie MINEL-PERNEL, avocat au barreau de DIJON plaidant

DEMANDERESSE


ET :

Monsieur [G] [H]
né le 24 Décembre 1985 à [Localité 3]
de nationalité Française
Logisticien, demeurant [Adresse 2]

défaillant

DEFENDEUR


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Emmanuel ROGUET, Vice-Président placé, délégué au Tribunal judiciaire de DIJON suivant ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile. 

GREFFIER : Madame Catherine MORIN,

Ouï Me MINEL-PERNEL en ses plaidoiries ;

DEBATS :

Vu l’avis en date du 5 mars 2026 ayant fixé l’affaire à l’audience de plaidoiries à juge unique du 28 Avril 2026 date à laquelle l’affaire a été appelée en audience publique ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 mars 2026 ;

Le prononcé du jugement a été mis en délibéré au 30 Juin 2026 ;


JUGEMENT : 

- Prononcé publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;
- Réputé contradictoire
- en premier ressort
- rédigé par Emmanuel ROGUET 
- signé par Emmanuel ROGUET, Président et Catherine MORIN, greffière principale, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ;



Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le 
à
Me Nathalie MINEL-PERNEL

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié reçu le 23 décembre 2022 à [Localité 1], Mme [J] [K] a acquis de M. [G] [H] la pleine propriété dans un ensemble immobilier comprenant trois bâtiments, sis [Adresse 3] à [Localité 4] (21) soumis au statut de la copropriété cadastré section AP n° [Cadastre 1] comprenant le lot n° 54, composé d’un appartement situé au rez-de-chaussée, le lot n° 35 concernant un emplacement de parking et le lot n° 62 comprenant un cellier situé au 1er étage.

La désignation du bien acquis est la suivante : “appartement portant le N° six H des plans et comprenant : salle de séjour, chambre, donnant à l’est, cuisine, salle de bains avec water-closet, placard dégagement hall”.

L’acte notarié précise que le lot n° 54 “bénéficie de la jouissance matérielle d’une terrasse mais ne constitue pas un droit de jouissance privatif attaché au lot car elle se situe sur le domaine public”.

Dans le cadre de la promesse de vente régularisée entre les parties le 16 septembre 2022, M. [H] s’était engagé à régulariser la situation du statut 
de la terrasse avec la commune de [Localité 4] en en faisant l’acquisition, ce dernier ayant autorisé le notaire à prélever sur le prix d’acquisition, les sommes nécessaires pour la régularisation de cette transaction à hauteur de 22 euros le mètre carré.





Mme [K] découvrait d’une part, sous le gazon synthétique de la terrasse extérieure, la présence de terre à l’état brut, les dalles d’origine ayant été ôtées et, d’autre part, qu’il était impossible d’allumer la lumière dans le cellier.

Les démarches amiables engagées par Mme [K] se sont avérées vaines.

Par acte d’huissier du 23 décembre 2024, Mme [K] a fait assigner M. [H] devant le tribunal judiciaire de Dijon, aux fins de voir : 
A titre principal, vu les articles 1641 et suivants du code civil,
A titre subsidiaire vu les articles 1104, 1112-1 , 1137 et 1614 du code civil,
- dire et juger que M. [H] a manqué à ses obligations contractuelles ;
- dire que M. [H] est responsable des préjudices qu’elle subit consécutifs aux fautes dont il s'est rendu l’auteur ;
En conséquence,
- condamner M. [H] à lui payer la somme de 10 285 euros TTC outre indexation sur l’indice BT01 de la construction au titre des travaux de mise en conformité de la terrasse.
Avant dire droit sur la remise en état de l'alimentation électrique du cellier, 
- ordonner une expertise qui sera confiée à tel expert judiciaire qu'il plaira au tribunal de désigner avec la mission suivante :
- se rendre les lieux,
- rechercher les causes de l'absence d'électricité dans le cellier lui appartenant situé dans le bâtiment H, [Adresse 4] à [Localité 4],
- donner à la juridiction saisie les éléments techniques permettant de déterminer les responsabilités,
- déterminer les solutions de remise en état et les préjudices subis par la propriétaire des lieux.
- dire et juger que M. [H] devra faire l’avance des frais de l'expertise judiciaire.
- condamner M. [H] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- condamner le même aux entiers dépens.

M. [H] n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé, pour un plus ample exposé des moyens des parties, à leurs dernières conclusions susvisées.

La clôture de la procédure est intervenue par ordonnance du juge de la mise en état du 17 mars 2026.

 L’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 28 avril 2026 puis mise en délibéré au 30 juin 2026.


MOTIFS DE LA DECISION

I/ Sur l’éclairage du cellier
Mme [K] sollicite à titre principal sur le fondement de l’article 1641 du code civil que la clause d’exclusion de garantie insérée dans l’acte de vente soit écartée, estimant que M. [H] est un vendeur de mauvaise foi puisqu’il ne pouvait ignorer le problème électrique affectant le cellier qui ne peut être utilisé de manière normale puisqu’il ne s’agit pas d’un simple changement de 


l’ampoule, la société RM Facilities préconisant de faire procéder à des investigations pour en déterminer les causes. 
Elle soutient à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1112-1, 1104 et 1137 alinéa 2 du code civil que M. [H] a violé ses obligations contractuelles : la réticence dolosive et le manquement à l’obligation d’information et de contracter de bonne foi. Elle estime qu’alors que M. [H] avait connaissance du dysfonctionnement électrique du cellier mais ne l’en pas informée. 
A/ Sur la garantie des vices cachés
Sur ce, 

Aux termes de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.

Un vice caché est un désordre revêtant une gravité certaine portant atteinte à l'utilisation normale du bien vendu.

Le vendeur est tenu de la garantie légale des vices cachés sans qu'il soit nécessaire de caractériser une faute à son encontre ou sa connaissance du vice.

Il appartient ainsi à l’acquéreur d’un bien qui invoque la garantie des vices cachés de démontrer que la chose vendue présente un défaut d’une certaine gravité, que ce défaut est antérieur ou concomitant à la vente, et qu’il n’était pas apparent au moment de celle-ci, ces conditions étant cumulatives.

Aux termes de l’article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même mais il convient de caractériser la connaissance par ce dernier de l’ampleur du vice et de ses conséquences (Cass, 3e civ., 14 mars 2012, n° 11-10.861).

Aux termes de l’article 1643 du code civil : “Il [le vendeur] est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie”.

L'exclusion de garantie conventionnellement prévue ne peut trouver application en vertu de l'article 1643 précité que pour autant que n'est pas rapportée la preuve par l'acheteur de la mauvaise foi du vendeur, c'est-à-dire de la connaissance du vice caché dans son ampleur et ses conséquences (Cass, 3e civ., 16 décembre 2009, n° 09-10.540).

La preuve de la mauvaise foi du vendeur pèse sur l’acquéreur qui peut la rapporter par tous moyens. La réticence dolosive de celui qui cache un défaut de la chose connu de lui lors de la vente suffit à l'établir (Cass. 1re civ., 4 avr. 1991, n° 88-11.856).


En l’espèce, Mme [K] procède par voie d’affirmation lorsqu’elle indique dans son assignation, d’une part que lors de la visite du bien, constatant un défaut d’éclairage, M. [H] s’était engagé à “changer l’ampoule” et, d’autre part, que “même un professionnel ne peut trouver la manière dont le cellier est alimenté d’un point de vue électrique, il est évident que M. [H] avait connaissance de ce problème avant la vente”. 

Certes, la facture de la société RM Facilities révèle une problématique électrique justifiant “la mise à dispositionde deux techniciens pour une demi-journée pour reprise des connexions si nécessaire sans fourniture et pour recherche des différentes pannes. Recherche de l’alimentation du cellier si existante ou non. Si pas d’alimentation, un devis complémentaire sera établi pour le tirage d’une alimentation depuis l’appartement”. 

Pour autant, rien ne permet d’affirmerque M. [H] avait nécessairement connaissance de cette problématique dont il n’est au surplus pas démontré qu’elle présente un degré de gravité certain et qu’elle justifie enfin une mesure d’expertise judiciaire, le devis de la société RM Facilities prévoyant une phase préalable de diagnostic et le cas d’échéant, une intervention plus lourde pour établir un raccordement sur la ligne de l’appartement de Mme [K]. 

Dès lors, en l’absence de preuve de la mauvaise foi de M. [H], il convient de faire application de la clause contractuelle exonératoire de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte authentique.

La demande de Mme [K] au titre de la garantie des vices cachés sera donc rejetée.

B/ Sur la demande fondée sur la dissimulation d'une information déterminante

L'article 1112-1, alinéa 1er du Code civil dispose que "celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant ".

Aussi, l’engagement de la responsabilité contractuelle pour violation de l’obligation d’information pré-contractuelle, exige :

- la connaissance par une partie d’une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre, c’est-à-dire présentant un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat,
- que légitimement elle ignore cette information ou fait légitimement confiance à son co-contractant.

La loi organise un partage de la charge de la preuve puisqu’il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle le lui a fournie.


En l’espèce, si Mme [K] estimait que l'état de l'installation électrique du cellier était déterminant de son consentement, ses réticences lors de la visite auraient dû la conduite à solliciter des constatations supplémentaires notamment au vu du diagnostic électrique versé aux débats et annexé à l’acte de vente, et ce alors que l'obligation d'information qui pèse sur le vendeur n'exonère pas l'acquéreur d'une obligation de se renseigner.

Dès lors, il convient d’écarter la demande au titre de la dissimulation d'une information déterminante.

C/ Sur le dol

En vertu de l'article 1131 du code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

Aux termes de l’article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Pour être caractérisée, la réticence dolosive suppose à la fois un manquement à l'obligation d'information procédant de l'intention de tromper qui ne soit donc ni une erreur, ni une négligence, et un manquement qui provoque effectivement une erreur elle-même déterminante du consentement du cocontractant.

En l’espèce, si M. [H] a habité ce logement situé au rez-de-chaussée pendant sept ans, il faut rappeler que le cellier est situé au premier étage et qu’il ne s’agit donc pas d’une pièce de vie. En outre, ainsi que cela a été jugé supra, Mme [K] procède par voie d’allégation s’agissant de la connaissance de l’information par M. [H] de la problématique électrique du cellier dont elle ne connaît ni la nature ni l’ampleur à telle enseigne qu’elle sollicite au fond, une expertise judiciaire.

Or, la lecture du devis de la société RM Facilities ne permet pas de conclure d’emblée à un vice grave empêchant l’usage normal de l’immeuble, puisqu’elle préconise dans un premier temps un travail de “reprise des connexions si nécessaire sans fourniture et pour recherche des différentes pannes”.

Il résulte de ce qui précède que la preuve de la réticence dolosive de M. [H] n’est pas rapportée.

L’article 144 du code de procédure civile dispose que : « Les mesures d'instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d'éléments suffisants pour statuer. »




En l’espèce, après avoir écarté les demandes au titre des vices cachés, de la violation de l’obligation d’information pré-contracutelle et au titre du dol, la demande d’expertise judiciaire formulée par Mme [K] avant dire droit sur la remise en état de l’installation électrique est dès lors dénuée de tout fondement.


II/ Sur la terrasse

Mme [K] articule son raisonnement tant sur la violation des obligations contractuelles sur le fondement des articles 1112-1, 1104 et 1137 alinéa 2 du code civil que sur celles relatives à l’obligation de délivrance. Elle estime que M. [H] s’est rendu coupable de réticence dolosive et a manqué à tout le moins à son obligation d’information en ne l’avisant pas des modifications apportées à la terrasse sans autorisation administrative. Elle fonde également sa demande sur le défaut de délivrance conforme du bien à celui qui avait été promis, au visa de l’article 1614 du code civil, sollicitant l’exécution en nature de cette obligation.
Le tribunal examinera donc la demande de réparation de la terrasse sur ces deux fondements. 
A) Sur l'obligation de délivrance

L'article 1614 du code civil dispose que la chose doit être délivrée en l'état où elle se trouve au moment de la vente. 

La charge de la preuve de la non-conformité entre la chose livrée et la chose convenue pèse sur l'acheteur.

En l'espèce, il résulte de l'acte authentique de vente que le lot n° 54 bénéficie de "la jouissance matérielle d'une terrasse mais ne constitue pas un droit de jouissance privatif attaché au lot car elle se situe sur le domaine public".

Il ressort en outre du courrier de la commune de [Localité 4] que " lors de la construction de cet immeuble et des autres copropriétés voisines, des espaces extérieurs ont été réalisés sur le domaine public, et un projet de convention d'occupation avait été établi. Un usage par les riverains était prévu, à la manière des occupations de trottoir ou de terrasse sur un espace public. Aucune tentative de régularisation n'avait jamais pu aboutir, pour diverses raisons. Or, aucun droit d'usage ou de propriété n'est possible sur le domaine public".

“Au fil du temps”, la commune a constaté non seulement “une volonté d'appropriation de plus en plus visible de ces espaces et la multiplication d'installations non autorisées mais aussi la volonté de nombreux propriétaires de valoriser la terrasse lors de la vente de leur bien, alors qu'elle ne leur appartenait pas”. La municipalité confirme que "des démarches de régularisation" avaient été engagées dès 2021 avec la cinquantaine de foyers 


concernés et en particulier avec M. [H] qui avait fait part de son intention d'acquérir cette parcelle. La commune indiquait ignorer que les dalles avaient 
été ôtées, même si elle concédait ne pas avoir enjoint à M. [H] de remettre en l'état la parcelle clôturée sans autorisation administrative, ce dernier étant inscrit dans une démarche d'acquisition de celle-ci.

Or, il ressort de l'acte notarié et des attestations d'autres copropriétaires que la terrasse litigieuse ne constitue pas une partie à usage privatif attachée au lot au sens de l'article 2 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 puisqu'elle fait partie du domaine public communal. 

Il faut rappeler qu’aux termes de l'article L. 2122-1 du code général de la propriété des personnes publiques, nul ne peut, sans disposer d'un titre l'y habilitant, occuper une dépendance du domaine public d'une personne publique mentionnée à l'article L. 1 ou l'utiliser dans des limites dépassant le droit d'usage qui appartient à tous.

Or, si le notaire utilise s'agissant de la terrasse la notion de "jouissance matérielle", M. [H] bénéficiait en réalité, sans autorisation écrite mais par tolérance administrative, d'un usage à titre gratuit d'une parcelle du domaine public, les démarches de "régularisation" engagées par la municipalité n'ayant pas abouti "pour des diverses raisons " selon les termes mêmes du courrier du maire du 27 avril 2023. 

En tout état de cause, contrairement à ce qu'indique Mme [K] dans son assignation, elle n'a pas acquis de droit de propriété ou de jouissance privative voire de droit de jouissance matérielle en devenant propriétaire du lot numéro cinquante-quatre, ce, en vertu de l'adage “on ne peut accorder à autrui plus de droits que ceux dont on dispose soi-même”. 

En conséquence, sans entrer dans le détail de l'argumentation de Mme [K] sur l'état dégradé de la terrasse, cette dernière n'est titulaire d'aucun droit réel sur la terrasse litigieuse et ne peut donc revendiquer l'application des dispositions du code civil sur l'obligation de délivrance conforme s'agissant de la terrasse litigieuse.

Elle sera donc déboutée de sa demande de condamnation de M. [H] à l'indemniser de son préjudice lié aux travaux de remise en état de la terrasse qui appartient, au jour du présent jugement, à la commune de [Localité 4].

B/ Sur la demande fondée sur la dissimulation d'une information déterminante

Mme [K] invoque la violation des articles 1112-1, 1104 et 1137 alinéa 2 du code civil rappelés supra en ce que M. [H] aurait violé ses obligations contractuelles : la réticence dolosive et le manquement à l'obligation d'information et de contracter de bonne foi.




Elle explique en page 7 de son assignation que "si [elle] a été avisée de ce que la terrasse devait être cédée par la commune de [Localité 4] à Monsieur [H] lorsqu'elle s'est portée acquéreur du bien, celle-ci venant aux droits de Monsieur [H] à ce titre puisqu'il a séquestré entre les mains du notaire les frais afférents à cette acquisition auprès de la commune, il ne l'a jamais avisée de ce qu'il avait modifié les caractéristiques de cette terrasse en ôtant les dalles qui la recouvraient et l'avait clôturée, sans aucune autorisation administrative. Ce n'est d'ailleurs pas visible lors de la visite du bien ".


En l'espèce, certes, l'annonce sur le site "le bon coin" en date du 25 juin 2022 fait état d'une "terrasse entourée de verdure de 33 m²". 

Toutefois, il résulte du dernier paragraphe du recto du courrier de la municipalité du 27 avril 2023 et de la mention spécifique en page 6 de l'acte authentique que Mme [K] avait connaissance dès la signature de la promesse de vente de la nature juridique de la terrasse qui n'était pas "incluse dans la vente". 

Par ailleurs, Mme [K] procède par affirmation lorsqu'elle indique que l'état réel de la terrasse n'était "pas visible lors de la visite du bien", l'acquéreur profane étant en capacité, en soulevant simplement la pelouse synthétique de s'apercevoir qu'elle était posée directement sur le sol en terre. 

Ainsi, pour autant que M. [H] soit tenu juridiquement d'un devoir d'information précontractuel ou contractuel sur la parcelle litigieuse, il résulte de ce qui précède que la demande de condamnation à ce titre sera rejetée.

Par ailleurs, et pour les mêmes motifs liés au caractère extra-contractuel de la terrasse litigieuse, M. [H] ne peut se voir reprocher un dol par réticence dolosive, aucun élément du dossier ne permettant en tout état de cause de caractériser l'intention de M. [H] de tromper Mme [K] pour la déterminer à conclure la vente, le plan de repérage de la limite divisoire de la terrasse établi par le cabinet [Localité 5]/[S] le 21 juillet 2022 (pièce n° 8 -plan de repérage commune de [Localité 4]) mentionnant d’ailleurs une surface de 33 m² conforme à l’annonce publiée. 

En conséquence, la demande de Mme [K] tendant à faire juger que M. [H] a commis un dol par réticence dolosive ou violé ses obligations contractuelles d'information sera également rejetée. 


III/ Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.


Mme [K], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Mme [K], partie perdante, sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal, 

- REJETTE les demandes au titre des vices cachés, de la violation de l’obligation d’information pré-contracutelle et au titre du dol s’agissant de la problématique électrique dans le cellier ;

- REJETTE en conséquence la demande de Mme [J] [K] tendant à voir ordonner avant dire droit sur la remise en état de l'alimentation électrique du cellier, une expertise judiciaire ;

- REJETTE la demande de Mme [J] [K] tendant à voir condamner M. [H] à lui payer la somme de 10 285 euros TTC au titre des travaux de mise en conformité de la terrasse sur le fondement de la réticence dolosive et du défaut de conformité dans la délivrance du bien ; 

- REJETTE la demande de Mme [J] [K] au titre de l’article 700 du code de procédure civile 

- CONDAMNE Mme [J] [K] aux dépens.
 







- RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Greffier et le Président.


Le Greffier Le Président


















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis.
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le greffier