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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer, BSM contentieux<10 000€, 13 mai 2026, n° 24/01680

Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)ContratsBaux d'habitation
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Exposé du litige

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01680 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75673 et plaidée à l'audience publique du 26 Mars 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 13 Mai 2026, les parties étant avisées ; 

Et après délibéré :
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 août 2023, Monsieur [W] [A] a donné à bail à Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 680 euros, et 20 euros de provisions sur charges affectées à l'entretien de la chaudière et à la taxe d'ordures ménagères.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, Monsieur [W] [A] a fait signifier à Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 144 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par notification électronique du 28 juin 2025, Monsieur [W] [A] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). 

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, Monsieur [W] [A] a fait assigner Madame [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3 062 euros à titre de loyers et charges arrêté au mois de septembre 2024 avec intérêts de droit à compter de chacune des échéances impayées ; 
- constater que par la suite du non-paiement de l'intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois de sa signification, le bail s'est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire et que de ce fait, la défenderesse est actuellement occupante sans droit ni titre ; 
- condamner la défenderesse à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ; 
- ordonner en conséquence l'expulsion immédiate des lieux loués de la défenderesse de sa personne, de ses biens de tous occupants de son chef et dire qu'il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique ; 
- d'autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ; 
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 230 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- condamner la défenderesse à payer la somme de 455 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, la défenderesse au paiement des dépens de l'instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] le 21 octobre 2024.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 9 janvier 2025. Elle a été renvoyée à la demande des parties, notamment pour que Monsieur [J] [V] soit mis en cause. 

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, Monsieur [W] [A] a fait assigner Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de : 
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 7 376 euros à titre de loyers et charges arrêté au mois de avril 2025 avec intérêts de droit à compter de chacune des échéances impayées ; 
- constater que par la suite du non-paiement de l'intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois de sa signification, le bail s'est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire et que de ce fait, Madame [D] [N] est actuellement occupante sans droit ni titre ; 

- condamner solidairement les défendeurs à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ; 
- ordonner en conséquence l'expulsion immédiate des lieux loués des défendeurs de sa personne, de ses biens de tous occupants de son chef et dire qu'il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique ; 
- d'autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ; 
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 230 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 455 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner solidairement, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, les défendeurs au paiement des dépens de l'instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] le 9 juillet 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience du 26 mars 2026.

À cette audience, Monsieur [W] [A], représenté par son conseil, s'en réfère oralement à ses dernières conclusions. Aux termes de celles-ci, il sollicite le maintien des demandes contenues dans les assignations mais actualise la demande principale en paiement à la somme de 14 454 euros arrêtée au 26 mars 2026 et sa demande formée au titre des frais irrépétibles à la somme de 1 200 euros. 

En réponse à l'exception d'inexécution soulevée par Madame [D] [N], Monsieur [W] [A] souligne que Madame [D] [N] n'a pas eu besoin de régler deux logements car son relogement a été pris en charge par son assureur. De plus, il fait valoir que la locataire n'apporte aucun élément de nature à prouver que son logement était inhabitable et indécent et qu'elle ne lui a fait aucune réclamation en ce sens. 

En réponse aux moyens soulevés par Madame [D] [N] s'agissant du montant de la dette locative, le demandeur soutient que les provisions sur charges étaient parfaitement justifiées au titre de l'entretien de la chaudière et de la taxe d'ordures ménagères. 

Madame [D] [N], représentée par son conseil, s'en réfère oralement à ses dernières conclusions. Aux termes de celles-ci, elle demande de : 
- débouter Monsieur [W] [A] de l'ensemble de ses prétentions ; 
- subsidiairement, condamner Monsieur [W] [A] à lui verser la somme de 3 000 euros, avant d'ordonner la compensation avec l'éventuelle dette de loyers, au titre du préjudice de jouissance ; 
- condamner Monsieur [W] [A] à lui régler la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner Monsieur [W] [A] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. 

Madame [D] [N] fait valoir qu'elle a cessé de régler les loyers en raison du caractère inhabitable du logement du fait des inondations survenus au mois de novembre 2023. Elle précise qu'elle a dû être relogée par son assureur et les services sociaux de la mairie d'[Localité 9]. Elle indique que des travaux ont été effectués par le bailleur mais qu'ils n'ont pas permis de mettre en conformité le logement.

Elle fait également valoir que les provisions sur charges n'ont jamais été justifiées ou seulement en cours de procédure. 

À titre subsidiaire, elle explique que son préjudice de jouissance est justifié par le fait qu'elle a dû être relogée par la mairie d'[Localité 9]. Enfin, dans le cas où elle serait condamnée, elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 36 mois. 

Monsieur [J] [V], régulièrement cité conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Motifs

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [J] [V] ne comparait pas et n'est pas représenté à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.


Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie des assignations du 15 octobre 2024 et du 7 juillet 2025 aux fins de constat de la résiliation du bail ont respectivement été notifiées au représentant de l'État dans le département le 21 octobre 2024 et le 9 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

En conséquence, la demande de Monsieur [W] [A] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, si le commandement de payer vise un délai supérieur à six semaines, il convient d'interpréter cela comme un abandon par le bailleur de ce délai légal de six semaines au profit du locataire qui bénéficie ainsi d'un délai supérieur au délai légal pour apurer sa dette. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Cependant, il est constant que le locataire n'est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable.

Aux termes de l'article 6, alinéas 1 et 2, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. 

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et visant un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 juin 2024 pour la somme de 2 144 euros, échéance de juin 2024 incluse. 

Madame [D] [N] soulève une exception d'inexécution et soutient ne pas avoir réglé le loyer car le logement était inhabitable. Elle produit en ce sens plusieurs baux d'habitation conclus avec la mairie d'[Localité 9] du 14 novembre 2023 au 30 juin 2024 dont l'un mentionne qu'il est conclu suite à la décision de la commune d'[Localité 9] d'aider les sinistrés des crues exceptionnelles ayant touché le département du Pas-de-[Localité 8]. 

S'il ressort de ces pièces que Madame [D] [N] a été relogée pendant plusieurs mois par la commune d'[Localité 9], elles ne sauraient suffire à prouver que son logement était inhabitable. A ce titre, force est de constater que l'impayé de loyers comprend aussi une période qui n'est pas comprise dans le temps de relogement de la locataire. 

En outre, la défenderesse a reconnu que le bailleur avait effectué des travaux suite au sinistre mais soutient que ces travaux ont été insuffisants pour rendre le logement habitable. Toutefois, elle n'apporte pas plus d'éléments pour le prouver. Par conséquent, il n'y a pas lieu de retenir une exception d'inexécution. 

Par ailleurs, à défaut de précision expresse dans le contrat de location, le loyer est redevable à terme échu. Ainsi, la dette s'élevait en réalité à la somme de 1 444 euros à la date du commandement de payer en date du 27 juin 2024, après déduction de l'échéance de juin 2024.

Il ressort des pièces communiquées que cette somme n'a pas été réglée dans le délai de deux mois visé par le commandement de payer. À ce titre, il convient de préciser que les paiements effectués au titre de l'APL, en ce qu'ils sont alloués pour chaque échéance, ne peuvent être considérés comme venant en paiement de la dette locative en vertu des règles d'imputation des paiements prévues aux articles 1253 et suivants du code civil. 

Par conséquent, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 août 2023 à compter du 28 août 2024.

En outre, aux termes de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, le demandeur sollicite l'expulsion immédiate des locataires. Toutefois, aucune circonstance de nature à justifier la suppression du délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution n'est invoquée par lui. Sa demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux sera donc rejetée.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [D] [N] et de Monsieur [J] [V] de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 août 2024, Madame [D] [N] et Monsieur [J] [V] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et de condamner solidairement Madame [D] [N] et Monsieur [J] [V] à son paiement à compter du 28 août 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

À compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987, la taxe d'ordures ménagères et l'entretien de la chaudière sont compris comme des charges récupérables. 

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

Enfin, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. 

En l'espèce, Monsieur [W] [A] sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 14 454 euros arrêtée au 26 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. Pour autant, à défaut de précision expresse dans le contrat de location, le loyer est redevable à terme échu. Ainsi, il y aura lieu de déduire l'échéance du mois de mars 2026 sur la somme sollicitée. 

En outre, au regard du bail liant les parties, il est prévu le paiement d'une provision sur charges mensuelle de 20 euros correspondant au montant de la taxe d'ordures ménagères et de l'entretien de la chaudière. 

Au soutien de sa demande, Monsieur [W] [A] justifie avoir réglé : 
- pour l'année 2023 : 86 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères et 80 euros au titre de l'entretien de la chaudière ; 
- pour l'année 2024 : 101 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères et 82,50 euros au titre de l'entretien de la chaudière ; 

Eu égard au montant des provisions sur charges facturés, le bailleur aurait dû procéder à une régularisation de charges pour l'année 2023 d'un montant de 74 euros et pour l'année 2024, d'un montant de 56,50 euros. 

Le montant des provisions sur charges pour les années antérieures ne sera pas vérifié dans la mesure où aucune demande de restitution n'a été formulée par la défenderesse et que la régularisation pour l'année 2025 peut toujours être effectuée. Ainsi, à défaut de demande en ce sens, il n'y a pas lieu de procéder à une quelconque régularisation dans le cadre de ce jugement. 

En outre, une clause de solidarité étant insérée au bail, les locataires doivent respecter leurs obligations contractuelles solidairement. 

Au vu de l'ensemble de ces éléments, Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [W] [A] la somme de 12 449 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 26 mars 2026, échéances de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2024 sur la somme de 2 144 euros, de l'assignation du 7 juillet 2025 sur la somme de 5 232 euros et du présent jugement sur le surplus. 

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l'espèce, Madame [N], propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Compte tenu de sa situation personnelle et financière elle n'apparaît pas en mesure de régler sa dette locative. De plus, il ressort des éléments communiqués qu'elle n'a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

En outre, le défendeur est opposé à l'octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement. 

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, Monsieur [W] [A] ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. 

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle formée au titre du préjudice de jouissance

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il impose également au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat.

L'article 1719 du code civil fait obligation au bailleur d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il ressort de l'ensemble de ces textes que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse et qu'il est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, si bien que l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure.

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, eu égard à ce qui a précédemment constaté, Madame [D] [N] n'apporte pas suffisamment d'éléments pour justifier de l'existence et de l'étendue des désordres invoqués. Ainsi, elle ne justifie d'aucun préjudice de jouissance à défaut d'éléments en ce sens. 

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée. 

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification des assignations, du commandement de payer et des notifications à la préfecture. En revanche, dans la mesure où les autres frais n'étaient pas nécessaires à la résolution du litige, il convient de ne pas les comprendre dans les dépens. 

Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] seront condamnés in solidum à payer au demandeur la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles. 

La demande formée au titre des frais irrépétibles par Madame [D] [N] sera rejetée. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [W] [A] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 août 2023 entre Monsieur [W] [A] (bailleur) d'une part, et Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] (locataires) d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 7], sont réunies à la date du 28 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [D] [N] et de Monsieur [J] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en vue du relogement en application des dispositions de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [D] [N] et Monsieur [J] [V] à compter du 28 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] à payer à Monsieur [W] [A] la somme de 12 449 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 26 mars 2026, échéances de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2024 sur la somme de 2 144 euros, de l'assignation du 7 juillet 2025 sur la somme de 5 232 euros et du présent jugement sur le surplus,


CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] à payer à Monsieur [W] [A] l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 28 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Madame [D] [N],

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [W] [A],

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [D] [N],

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, des assignations et des notifications à la préfecture,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] à payer à Monsieur [W] [A] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée par Madame [D] [N],

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Texte intégral
Tribunal Judiciaire
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Localité 1]
tel : [XXXXXXXX01]
[Courriel 1] 







 N° RG 24/01680 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75673



JUGEMENT 


DU : 13 Mai 2026





[W] [A]


C/

[D] [N]
[J] [V]




REPUBLIQUE FRANCAISE 
Au nom du Peuple Français 

JUGEMENT DU 13 Mai 2026



Jugement rendu le 13 Mai 2026 par Lisa CHANAVAT, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier ;


DANS LE LITIGE ENTRE :


DEMANDEUR(S)

M. [W] [A]
né le 13 Septembre 1983 à [Localité 2], 
demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Sophie GRAUX, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER



ET :


DÉFENDEUR(S)

Mme [D] [N], 
née le 15 septembre 1993 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 4] - [Localité 4]

représentée par Me Stanislas DUHAMEL, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substitué par Me William MAC KENNA, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, 

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-2025-001697 du 20/05/2025 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 5])

et 

M. [J] [V], 
demeurant [Adresse 5] [Localité 6]

non comparant



DÉBATS : 26 Mars 2026

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01680 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75673 et plaidée à l'audience publique du 26 Mars 2026 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 13 Mai 2026, les parties étant avisées ; 

Et après délibéré :
EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 août 2023, Monsieur [W] [A] a donné à bail à Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 680 euros, et 20 euros de provisions sur charges affectées à l'entretien de la chaudière et à la taxe d'ordures ménagères.
 
Par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2024, Monsieur [W] [A] a fait signifier à Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 144 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. 

Par notification électronique du 28 juin 2025, Monsieur [W] [A] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). 

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, Monsieur [W] [A] a fait assigner Madame [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de :

- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 3 062 euros à titre de loyers et charges arrêté au mois de septembre 2024 avec intérêts de droit à compter de chacune des échéances impayées ; 
- constater que par la suite du non-paiement de l'intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois de sa signification, le bail s'est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire et que de ce fait, la défenderesse est actuellement occupante sans droit ni titre ; 
- condamner la défenderesse à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ; 
- ordonner en conséquence l'expulsion immédiate des lieux loués de la défenderesse de sa personne, de ses biens de tous occupants de son chef et dire qu'il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique ; 
- d'autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ; 
- condamner la défenderesse à lui payer la somme de 230 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- condamner la défenderesse à payer la somme de 455 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, la défenderesse au paiement des dépens de l'instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] le 21 octobre 2024.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 9 janvier 2025. Elle a été renvoyée à la demande des parties, notamment pour que Monsieur [J] [V] soit mis en cause. 

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, Monsieur [W] [A] a fait assigner Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer aux fins de : 
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 7 376 euros à titre de loyers et charges arrêté au mois de avril 2025 avec intérêts de droit à compter de chacune des échéances impayées ; 
- constater que par la suite du non-paiement de l'intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois de sa signification, le bail s'est trouvé résilié de plein droit en application de la clause résolutoire et que de ce fait, Madame [D] [N] est actuellement occupante sans droit ni titre ; 

- condamner solidairement les défendeurs à payer à compter de la résiliation du bail précité une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi ; 
- ordonner en conséquence l'expulsion immédiate des lieux loués des défendeurs de sa personne, de ses biens de tous occupants de son chef et dire qu'il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique ; 
- d'autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l'expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ; 
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 230 euros à titre de dommages et intérêts ; 
- condamner solidairement les défendeurs à payer la somme de 455 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner solidairement, sur le fondement de l'article 696 du code de procédure civile, les défendeurs au paiement des dépens de l'instance et de ses suites, comprenant notamment le coût du commandement de payer déjà signifié, de la présente assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure. 

L'assignation a été dénoncée à la préfecture du Pas-de-[Localité 8] le 9 juillet 2025.

L'affaire a été retenue à l'audience du 26 mars 2026.

À cette audience, Monsieur [W] [A], représenté par son conseil, s'en réfère oralement à ses dernières conclusions. Aux termes de celles-ci, il sollicite le maintien des demandes contenues dans les assignations mais actualise la demande principale en paiement à la somme de 14 454 euros arrêtée au 26 mars 2026 et sa demande formée au titre des frais irrépétibles à la somme de 1 200 euros. 

En réponse à l'exception d'inexécution soulevée par Madame [D] [N], Monsieur [W] [A] souligne que Madame [D] [N] n'a pas eu besoin de régler deux logements car son relogement a été pris en charge par son assureur. De plus, il fait valoir que la locataire n'apporte aucun élément de nature à prouver que son logement était inhabitable et indécent et qu'elle ne lui a fait aucune réclamation en ce sens. 

En réponse aux moyens soulevés par Madame [D] [N] s'agissant du montant de la dette locative, le demandeur soutient que les provisions sur charges étaient parfaitement justifiées au titre de l'entretien de la chaudière et de la taxe d'ordures ménagères. 

Madame [D] [N], représentée par son conseil, s'en réfère oralement à ses dernières conclusions. Aux termes de celles-ci, elle demande de : 
- débouter Monsieur [W] [A] de l'ensemble de ses prétentions ; 
- subsidiairement, condamner Monsieur [W] [A] à lui verser la somme de 3 000 euros, avant d'ordonner la compensation avec l'éventuelle dette de loyers, au titre du préjudice de jouissance ; 
- condamner Monsieur [W] [A] à lui régler la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 
- condamner Monsieur [W] [A] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement. 

Madame [D] [N] fait valoir qu'elle a cessé de régler les loyers en raison du caractère inhabitable du logement du fait des inondations survenus au mois de novembre 2023. Elle précise qu'elle a dû être relogée par son assureur et les services sociaux de la mairie d'[Localité 9]. Elle indique que des travaux ont été effectués par le bailleur mais qu'ils n'ont pas permis de mettre en conformité le logement.

Elle fait également valoir que les provisions sur charges n'ont jamais été justifiées ou seulement en cours de procédure. 

À titre subsidiaire, elle explique que son préjudice de jouissance est justifié par le fait qu'elle a dû être relogée par la mairie d'[Localité 9]. Enfin, dans le cas où elle serait condamnée, elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 36 mois. 

Monsieur [J] [V], régulièrement cité conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représenté. 

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Monsieur [J] [V] ne comparait pas et n'est pas représenté à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.


Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie des assignations du 15 octobre 2024 et du 7 juillet 2025 aux fins de constat de la résiliation du bail ont respectivement été notifiées au représentant de l'État dans le département le 21 octobre 2024 et le 9 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l'audience. 

En conséquence, la demande de Monsieur [W] [A] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, si le commandement de payer vise un délai supérieur à six semaines, il convient d'interpréter cela comme un abandon par le bailleur de ce délai légal de six semaines au profit du locataire qui bénéficie ainsi d'un délai supérieur au délai légal pour apurer sa dette. 

Par ailleurs, aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Cependant, il est constant que le locataire n'est pas en droit de suspendre le paiement du loyer même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, à moins que le logement ne soit inhabitable.

Aux termes de l'article 6, alinéas 1 et 2, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après la délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. 

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et visant un délai de deux mois, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 juin 2024 pour la somme de 2 144 euros, échéance de juin 2024 incluse. 

Madame [D] [N] soulève une exception d'inexécution et soutient ne pas avoir réglé le loyer car le logement était inhabitable. Elle produit en ce sens plusieurs baux d'habitation conclus avec la mairie d'[Localité 9] du 14 novembre 2023 au 30 juin 2024 dont l'un mentionne qu'il est conclu suite à la décision de la commune d'[Localité 9] d'aider les sinistrés des crues exceptionnelles ayant touché le département du Pas-de-[Localité 8]. 

S'il ressort de ces pièces que Madame [D] [N] a été relogée pendant plusieurs mois par la commune d'[Localité 9], elles ne sauraient suffire à prouver que son logement était inhabitable. A ce titre, force est de constater que l'impayé de loyers comprend aussi une période qui n'est pas comprise dans le temps de relogement de la locataire. 

En outre, la défenderesse a reconnu que le bailleur avait effectué des travaux suite au sinistre mais soutient que ces travaux ont été insuffisants pour rendre le logement habitable. Toutefois, elle n'apporte pas plus d'éléments pour le prouver. Par conséquent, il n'y a pas lieu de retenir une exception d'inexécution. 

Par ailleurs, à défaut de précision expresse dans le contrat de location, le loyer est redevable à terme échu. Ainsi, la dette s'élevait en réalité à la somme de 1 444 euros à la date du commandement de payer en date du 27 juin 2024, après déduction de l'échéance de juin 2024.

Il ressort des pièces communiquées que cette somme n'a pas été réglée dans le délai de deux mois visé par le commandement de payer. À ce titre, il convient de préciser que les paiements effectués au titre de l'APL, en ce qu'ils sont alloués pour chaque échéance, ne peuvent être considérés comme venant en paiement de la dette locative en vertu des règles d'imputation des paiements prévues aux articles 1253 et suivants du code civil. 

Par conséquent, les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 19 août 2023 à compter du 28 août 2024.

En outre, aux termes de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.
Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l'espèce, le demandeur sollicite l'expulsion immédiate des locataires. Toutefois, aucune circonstance de nature à justifier la suppression du délai de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution n'est invoquée par lui. Sa demande de suppression du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux sera donc rejetée.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [D] [N] et de Monsieur [J] [V] de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. 

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. 

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 août 2024, Madame [D] [N] et Monsieur [J] [V] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et de condamner solidairement Madame [D] [N] et Monsieur [J] [V] à son paiement à compter du 28 août 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Par ailleurs, aux termes de l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d'État. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l'article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d'eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d'État. Durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

À compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Pour l'application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d'un contrat d'entreprise ou d'un contrat d'achat d'électricité, d'énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

Au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987, la taxe d'ordures ménagères et l'entretien de la chaudière sont compris comme des charges récupérables. 

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 

Enfin, aux termes de l'article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas. 

En l'espèce, Monsieur [W] [A] sollicite la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 14 454 euros arrêtée au 26 mars 2026, échéance de mars 2026 incluse. Pour autant, à défaut de précision expresse dans le contrat de location, le loyer est redevable à terme échu. Ainsi, il y aura lieu de déduire l'échéance du mois de mars 2026 sur la somme sollicitée. 

En outre, au regard du bail liant les parties, il est prévu le paiement d'une provision sur charges mensuelle de 20 euros correspondant au montant de la taxe d'ordures ménagères et de l'entretien de la chaudière. 

Au soutien de sa demande, Monsieur [W] [A] justifie avoir réglé : 
- pour l'année 2023 : 86 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères et 80 euros au titre de l'entretien de la chaudière ; 
- pour l'année 2024 : 101 euros au titre de la taxe d'ordures ménagères et 82,50 euros au titre de l'entretien de la chaudière ; 

Eu égard au montant des provisions sur charges facturés, le bailleur aurait dû procéder à une régularisation de charges pour l'année 2023 d'un montant de 74 euros et pour l'année 2024, d'un montant de 56,50 euros. 

Le montant des provisions sur charges pour les années antérieures ne sera pas vérifié dans la mesure où aucune demande de restitution n'a été formulée par la défenderesse et que la régularisation pour l'année 2025 peut toujours être effectuée. Ainsi, à défaut de demande en ce sens, il n'y a pas lieu de procéder à une quelconque régularisation dans le cadre de ce jugement. 

En outre, une clause de solidarité étant insérée au bail, les locataires doivent respecter leurs obligations contractuelles solidairement. 

Au vu de l'ensemble de ces éléments, Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [W] [A] la somme de 12 449 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 26 mars 2026, échéances de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2024 sur la somme de 2 144 euros, de l'assignation du 7 juillet 2025 sur la somme de 5 232 euros et du présent jugement sur le surplus. 

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. 

En l'espèce, Madame [N], propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Compte tenu de sa situation personnelle et financière elle n'apparaît pas en mesure de régler sa dette locative. De plus, il ressort des éléments communiqués qu'elle n'a pas repris le paiement intégral du loyer et des charges. 

En outre, le défendeur est opposé à l'octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement. 

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l'article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, Monsieur [W] [A] ne justifie pas de l'existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. 

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle formée au titre du préjudice de jouissance

L'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il impose également au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparation, d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement, et d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat.

L'article 1719 du code civil fait obligation au bailleur d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Il ressort de l'ensemble de ces textes que le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet d'une clause expresse et qu'il est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, si bien que l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure.

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, eu égard à ce qui a précédemment constaté, Madame [D] [N] n'apporte pas suffisamment d'éléments pour justifier de l'existence et de l'étendue des désordres invoqués. Ainsi, elle ne justifie d'aucun préjudice de jouissance à défaut d'éléments en ce sens. 

Sa demande de dommages et intérêts sera donc rejetée. 

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification des assignations, du commandement de payer et des notifications à la préfecture. En revanche, dans la mesure où les autres frais n'étaient pas nécessaires à la résolution du litige, il convient de ne pas les comprendre dans les dépens. 

Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] seront condamnés in solidum à payer au demandeur la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles. 

La demande formée au titre des frais irrépétibles par Madame [D] [N] sera rejetée. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.



PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DÉCLARE recevable la demande de Monsieur [W] [A] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 19 août 2023 entre Monsieur [W] [A] (bailleur) d'une part, et Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] (locataires) d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 6] à [Localité 7], sont réunies à la date du 28 août 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [D] [N] et de Monsieur [J] [V] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en vue du relogement en application des dispositions de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Madame [D] [N] et Monsieur [J] [V] à compter du 28 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] à payer à Monsieur [W] [A] la somme de 12 449 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 26 mars 2026, échéances de février 2026 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2024 sur la somme de 2 144 euros, de l'assignation du 7 juillet 2025 sur la somme de 5 232 euros et du présent jugement sur le surplus,


CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] à payer à Monsieur [W] [A] l'indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 28 août 2024 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de délais de paiement formée par Madame [D] [N],

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [W] [A],

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par Madame [D] [N],

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, des assignations et des notifications à la préfecture,

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [V] et Madame [D] [N] à payer à Monsieur [W] [A] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formée par Madame [D] [N],

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1721, code de la construction et de l'habitation L173-1-1, code civil 1310, code civil 1253, code de la construction et de l'habitation L125-2-2, code de la construction et de l'habitation L442-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-02T19:56:36.755Z.