Tribunal judiciaire de Paris, 4ème chambre 2ème section, 4 juin 2026, n° 25/04293

Exposé du litige

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [N] [C] était propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Le 15 novembre 2016, il a signé une promesse de vente de ce bien au bénéfice d'un promoteur immobilier, la société Altarea Cogedim IDF, laquelle promesse a ensuite été prolongée par avenant du 13 avril 2018.

La vente a été définitivement réalisée le 22 novembre 2018 au bénéfice de la SCCV [Adresse 2], qui s'était substituée au bénéficiaire de la promesse initiale, moyennant le paiement d'une somme de 1 220 000 euros.

La promesse, de même que l'acte définitif de vente, prévoyaient le versement ultérieur d'un complément de prix au profit de M. [C], sous réserve du respect de conditions dans le cadre de la vente des logements par le promoteur.

Par courrier du 25 août 2023, M. [C] a écrit à la SCCV, en vue d'obtenir le versement de ce complément de prix, mais s'est vu opposer un refus, le promoteur estimant que les conditions pour son versement n'étaient pas remplies.

C'est dans ces circonstances que M. [N] [C], suivant acte du 22 septembre 2023, a fait délivrer assignation à la SCCV [Q] [Adresse 5] d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.


Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 mai 2025, intitulées « Conclusions n°2 (après rétablissement) », ici expressément visées, M. [N] [C], demandeur, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 
« Vu les articles 1103, 1104,1188 et 1343-2 du Code civil, 
Vu l’article 383 du Code de procédure civile, 
Vu les pièces, 
ORDONNER le rétablissement de l’affaire. 
Puis, 
DIRE Monsieur [N] [C] recevable et bien fondé. 
CONSTATER que suivant acte en date du 22 novembre 2018, Monsieur [N] [C] a cédé à la SCCV [Adresse 6] son bien sis [Adresse 7] à [Localité 4]. 
CONSTATER qu’aux termes de l’acte de vente du 22 novembre 2018, il a été convenu un complément de prix au bénéfice de Monsieur [N] [C]. 
RELEVER qu’en dates des 6 août et 19 décembre 2019, la SCCV [Q] ROUTE DE L’ETANG a réalisé des ventes pour un chiffre d’affaires de 14.118.597 € TTC, permettant le droit au complément de prix convenu au bénéfice de Monsieur [N] [C] selon la formule retenue entre les parties : chiffre d’affaires des logements en accession libre (hors remises particulières et aides à la vente) – chiffre d’affaires de référence x 30% ; 
DIRE que le chiffrage d’affaires prévisionnel de référence initial à prendre en compte au titre de l’acte de vente du 22 novembre 2018 a été fixé à la somme totale de 13.720.000 € TTC sans critère de surface habitable. 
En conséquence, 
CONDAMNER la SCCV [Adresse 6] à payer à Monsieur [N] [C] au titre du complément de prix, la somme de 253.979,10 € avec intérêts aux taux légal à compter du 20 janvier 2020 et anatocisme. 
CONSTATER que la SCCV [Q] ROUTE DE L’ETANG a agi de mauvaise foi vis-à-vis de Monsieur [C] ; 
DIRE que la SCCV [Q] [Adresse 8] a engagé sa responsabilité contractuelle. 
En conséquence, 
CONDAMNER la SCCV [Q] ROUTE DE L’ETANG à payer à Monsieur [N] [C] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts. 
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à venir nonobstant appel. 
CONDAMNER la SCCV [Adresse 6] à payer à Monsieur [N] [C] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile. 
CONDAMNER la SCCV [Q] ROUTE DE L’ETANG à supporter les dépens. » 

Se fondant sur les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil relatives à la force obligatoire des contrats et leur exécution de bonne foi, M. [C] avance que l'acte de cession du 22 novembre 2018 comprenait une clause de complément de prix dont il sollicite le paiement.

Il expose qu'aux termes de cet acte de vente, les parties ont retenu la formule suivante pour déterminer ledit complément de prix : « (chiffre d'affaires des ventes en accession libre (hors remises particulières et aides à la vente) - Chiffre d'affaires de référence) x 30% ».

Faisant application de ce calcul, il estime que le complément de prix devant lui revenir est de 253 979,10 euros ((14.118.597 - 13.720.000) x 0,3).

Il en demande le paiement avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2020 (soit un mois après le dernier acte de vente réalisé par la SCCV dans le cadre de son programme), comme prévu au contrat.

Il s'oppose au calcul réalisé par la SCCV, plus précisément à l'assiette de chiffre d'affaires retenue pour les ventes et à la prise en considération d'un critère de surface pour le calcul du chiffre d'affaires de référence.

S'agissant de l'assiette du chiffre d'affaires, pour lui en l'absence de toute mention en ce sens dans la clause, il n'y a pas à distinguer selon qu'il provient de logements en accession libre (terme qui n'est pas déterminé) ou de logements sociaux, comme le fait la SCCV qui exclut à tort les logements sociaux de son calcul.

Il estime que l'indication, dans l'avenant du 13 avril 2018 prorogeant la promesse de vente, ou dans le permis de construire, de la présence de 13 logements sociaux est sans lien avec la clause de complément de prix, aux termes de laquelle il n'a pas été prévu de tenir compte de l'usage « social » des biens ou leur mode de financement.

Il met en avant sa qualité de profane à l'inverse de la SCCV, professionnelle de l'immobilier, estimant que faute de mention en ce sens dans l'acte, la SCCV ne saurait se retrancher derrière un éventuel oubli et avancer que lui-même avait nécessairement connaissance d'une telle distinction entre logements sociaux et logements libres pour l'application de la clause.

Il convient selon lui de s'interroger sur le défaut d'aléa qui aurait été anticipé par la SCCV et la manœuvre dolosive qu'elle aurait imaginée pour parvenir à la signature de l'acte définitif de vente (en masquant la notion de logements sociaux, qu'elle avait unilatéralement prévu d'exclure de l'assiette de calcul du complément de prix).

En témoigne encore, selon lui, l'absence de distinction au titre desdits logements « en accession libre » dans l'attestation qui lui a été adressée par le notaire concernant les ventes réalisées par la SCCV.

S'agissant du chiffre d'affaires de référence, M. [C] s'oppose à l'argumentation adverse selon laquelle il s'agirait d'un prix au m², dès lors que la clause n'y fait pas référence, puisqu'il y est simplement fait mention d'un prix de référence de « 6 000 euros TTC », sans autre mention. Pour lui, le montant de 6 000 euros figurait à titre informatif.

Il souligne à cet égard que le courrier du 7 septembre 2021 du groupe Altarea Cogedim confirme que le critère de surface ne figure pas dans la rédaction de la clause, réfutant en revanche l'interprétation selon laquelle il s'agirait d'une omission. Il estime que son interprétation est confirmée par l'exclusion des parkings du chiffre d'affaires à prendre en considération, sans référence à leur surface.

Rappelant que la SCCV est une professionnelle de l'immobilier, il estime que si le critère de surface habitable et/ou de prix au m² avait dû être une condition à prendre en compte, cette dernière n'aurait pas manqué de l'indiquer, d'autant que son notaire était le rédacteur de l'acte.

Selon M. [C], la commune intention des parties était que le chiffre d'affaires de référence soit arrêté à la somme totale de 13 720 000 euros TTC, sans paramètre de surface habitable, pour se prémunir contre toute discussion ultérieure quant à la bonne application du complément de prix.

Il réfute par ailleurs être à l'origine de l'augmentation du pourcentage de complément de prix, passée de 20 % dans l'offre initiale, à 30 % dans l'acte de vente définitif

Il considère encore que « l'usufruit locatif social » concernant 20 logements est un démembrement temporaire qui ne permet pas de retenir un caractère social définitif, estimant que ce montage a été mis en place de mauvaise foi pour éluder le versement du complément.

Pour lui, la SCCV a volontairement créé une opacité sur le chiffrage des ventes réalisées dans le cadre de son projet pour tenter de ne pas avoir à régler le complément de prix dû.

Ainsi, au-delà du versement du complément de prix, M. [C] sollicite le paiement de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de préjudices subis du fait de cette mauvaise foi. 

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 juin 2025, intitulées « Conclusions en defense n°2 Après rétablissement », ici expressément visées, la SCCV [Q] [Adresse 8], défenderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 
« DEBOUTER Monsieur [N] [C] en l’intégralité de ses réclamations. 
CONDAMNER Monsieur [N] [C] à verser à la société [Adresse 6] une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur [N] [C] aux dépens. 
Subsidiairement, DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire de droit. » 
La SCCV s'oppose à la demande en paiement formée à son encontre estimant que les conditions de paiement du complément de prix ne sont pas réunies.

Se référant aux modalités stipulées dans l'acte de vente, elle expose que le complément de prix ne pouvait être réclamé que sur la vente de logements en accession libre, si le prix de vente convenu s'avérait d'un montant supérieur à 6 000 euros TTC du m².

Sur l'assiette de calcul, elle estime que les logement sociaux en sont exclus, puisque le contrat précise que le complément de prix ne s'applique qu' « au titre de la vente des logements en accession libre hors parking ».

Elle s'oppose à l'argumentation de M. [C] selon laquelle l'absence de définition de cette notion de « logements en accession libre » la lui rendrait inopposable, dès lors que cette condition de vente de logements en accession libre est mentionnée à de multiples reprises dans la clause et qu'il s'agit d'une notion admise dans la profession, notion qui lui a, le cas échéant, été expliquée par son notaire, comme en témoigne les différentes rédactions d'actes préalables à la signature de l'acte de vente final. 

Ainsi, pour la SCCV, M. [C] savait parfaitement qu'une distinction était opérée entre logements sociaux et logements libres et que cette distinction aurait une incidence sur l'application ou non du complément éventuel de prix.

Selon la SCCV le produit de la vente des bâtiments 2 et 3, intervenue le 19 décembre 2019, pour un montant de 8 164 557 euros, ne doit donc pas être pris en considération dans le calcul, puisqu'elle concernait des logements sociaux, l'acquéreur étant une société d'HLM.

Dès lors, le calcul ne peut se faire que par rapport à la vente du bâtiment 1, vente opérée le 6 août 2019 au profit de la société Puteaux [Localité 5], pour un montant de 5 954 040 € TTC, correspondant à 4 500 € TTC au m² de SHAB (surface habitable), qu'il convient de comparer aux 6 000 € TTC du m², chiffre d'affaires de référence.

La SCCV considère en effet que le chiffre d'affaires de référence est de 6 000 euros le m², prix indiqué depuis l'offre du 19 juillet 2016 jusqu'à l'acte de vente du 22 novembre 2018 et figurant dans les définitions contractuelles. 

Elle estime qu'il ne saurait en revanche être considéré que le chiffre d'affaires de référence serait le montant total de 13 272 000 euros, montant donné à titre d'exemple et correspondant à une surface virtuellement vendue de 2 212 m², sans lien, ni avec celle des logements vendus libres dont la surface a été réduite entre la promesse et la vente pour s'adapter à la commercialisation, ni avec celle de l'entièreté de l'opération. 

La SCCV ajoute que M. [C] a toujours été informé de la diminution du programme de logements libres par rapport à l'augmentation du programme de logement sociaux durant l'opération, précisant qu'elle-même ne savait pas quel serait le prix de revente au m² et que c'est cette réduction de la surface des logements libres qui lui a permis de négocier 30 % au lieu des 20 % initiaux car le chiffre d'affaires des logements libres allait nécessairement être réduit du fait de la réduction de surface.

Pour la SCCV, elle s'est ainsi engagée à payer un complément de prix en fonction d'un chiffre d'affaires de référence fixé à 6.000 € TTC, précisant qu'il s'agissait du montant pour les logements libres au-delà duquel l'opération dépasserait les objectifs de rentabilité et ferait alors l'objet d'un complément de prix. Elle ajoute que lors de la fixation de ce seuil, en 2016, il n'y avait aucune garantie quant au prix de vente effectif au moment de la commercialisation, plus de trois ans plus tard.

Dès lors que le chiffre d'affaires réalisé lors de l'acte de vente du bâtiment 1, le 6 août 2019, (5 954 040 € TTC, soit 5 400 € TTC par m²) est inférieur au chiffre d'affaires de référence de 6 000 € TTC par m² stipulé dans l'acte de vente, aucun complément de prix n'est dû. 

La SCCV précise que la prise en compte éventuelle du produit de la vente des bâtiments 2 et 3, ne permettrait pas plus de verser un complément de prix, dès lors que la vente s'est faite à un prix de 4 050 € TTC du m².

La SCCV réfute encore l'argumentation adverse selon laquelle elle aurait « mis en place de mauvaise foi » un montage de démembrement de propriété pour éluder le complément de prix, soulignant par ailleurs que les termes de la clause ont été négociés avec M. [C], assisté de son notaire et ajoutant qu'il a été informé tout au long de l'opération de la diminution du programme de logements libres par rapport à l'augmentation du programme de logements sociaux.


Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été rendue le 19 juin 2025, par ordonnance du même jour. L'affaire a été audiencée le 12 mars 2026 et mise en délibéré au 4 juin 2026.

Motifs

MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu'aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ». Il s'agit d'une exigence d'intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d'exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée.


1. Sur la demande en paiement du complément de prix

Aux termes de l'article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En matière de preuve, l'article 1353 de ce code dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » 

Plus généralement, l'article 9 du code de procédure civile, précise qu' « il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En cas de désaccord des parties relativement à la compréhension d'une clause contractuelle, il convient de faire application des règles d'interprétation édictées par les articles 1188 et suivants du code civil. 

Dans ce cadre, l'article 1188 du code civil précise, en son premier alinéa, que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Cette intention peut également se déduire du comportement des parties. En son second alinéa, ce même article dispose que, lorsque l'intention des parties ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Quant à l'article 1192 du code civil, il précise qu'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. 

En l'espèce, il est constant que l'acte de vente du 22 novembre 2018 prévoyait le versement d'un complément de prix au profit de M. [C], sous réserve du respect de conditions relatives à la vente future par la SCCV des logements objets de l'opération immobilière projetée.

Cette clause est rédigée de la sorte :

« COMPLEMENT EVENTUEL DE PRIX

Les Parties conviennent qu'un complément de prix sera dû par l'ACQUEREUR au VENDEUR, dans l'hypothèse où le chiffre d'affaires effectivement réalisé par l'ACQUEREUR au titre de la vente des logements en accession libre hors parking s'avèrerait supérieur à son chiffre d'affaires prévisionnel, le tout dans les conditions suivantes :

1.Définitions 
Pour la compréhension de la présente clause de complément de prix, il est expressément convenu que les termes ci-après auront les acceptions suivantes : 
[…]
- le " Chiffre d'affaires des logements en accession libre " s'entend du montant total des prix toutes taxes comprises de chacun des actes authentiques de vente des lots principaux (hors remises particulières et aides à la vente) qui auront été signés par l'ACQUEREUR dans l'immeuble en accession libre qu'il entend développer sur le site. 
- Le " Chiffre d'affaires de référence " s'entend du chiffre d'affaires toutes taxes comprises objectif minimum que l'ACQUEREUR entend réaliser dans le cadre de son opération, (hors remises particulières et aides à la vente), qui est basé sur un prix de vente de SIX MILLE EUROS TOUTES TAXES COMPRISES (6 000,00 EUR TTC) hors parking. 

2.Conditions et montant du complément de prix

Dès que l'Exigibilité sera atteinte, l'ACQUEREUR aura l'obligation de payer au VENDEUR un complément de prix si le Chiffre d'affaires des logements en accession libre réalisé par l'ACQUEREUR dépasse le Chiffre d'affaires de référence ci-avant défini. 

Ce complément de prix résultera du calcul suivant :
(Chiffre d'affaires des logements en accession libre (hors remises particulières et aides à la vente) - Chiffre d'affaires de référence) x 30% » (pièce n°3 de M. [C], pp. 5 et 6).

L'analyse de la clause montre ainsi que le versement du complément suppose une différence entre un chiffre d'affaires de référence et un chiffre d'affaires effectivement réalisé.

Sur la question de l'assiette de chiffre d'affaires réalisé à prendre en considération, la clause mentionne expressément et à plusieurs reprises qu'il s'agit du chiffre d'affaires des logements « en accession libre ». 

Sur cette notion d'accession libre, l'avenant à la promesse de vente du 13 avril 2008 précisait que l'opération projetée était la suivante :

« 
 Construction de logements collectifs en accession libre et social […] réparti comme suit : environ 25312 m² de logement libres soit environ 39 logementsenviron 780 m² de logements sociaux soit 13 logements […] » (pièce n°4 de la SCCV)
Quant au permis de construire, il indiquait que le projet concernait la création de 53 logements, dont 16 logements « locatifs social » et 37 financés autrement (pièce n°5 de la SCCV, p.5).

Dès lors, il importe peu que l'acte ne précise pas la définition de la notion d' « accession libre » ou que M. [C] n'ait pas la qualité de professionnel de l'immobilier, dès lors qu'aussi bien la lecture de l'avenant à la promesse de vente du 13 avril 2028 ou celle du permis de construire initial, permettait, le cas échéant, d'en comprendre la portée.

De même qu'il ne saurait être déduit du fait que l'attestation rédigée par le notaire au titre des ventes réalisées par la SCCV ne précise pas la destination des logements, que la clause de détermination du complément de prix était indifférente à cet égard.


Quant au chiffre d'affaires de référence à prendre en considération, il est défini par la clause comme l'objectif minimum que l'acquéreur entend réaliser, à partir d'un prix de vente de 6 000 euros TTC, hors parking.

Cette seule définition ne permet pas, à elle-seule d'en appréhender la teneur, de sorte qu'il convient, pour ce faire, d'examiner l'exemple mentionnée dans l'acte de vente pour illustrer une hypothèse de versement du complément, rédigé ainsi :

« A titre d'exemple, le chiffre d'affaires de référence de l'opération basé sur un prix de vente de SIX MILLE EUROS TOUTES TAXES COMPRISES (6 000,00 EUR TTC) hors parking, est de TREIZE MILLIONS DEUX CENT SOIXANTE-DOUZE MILLE EUROS (13 272 000,00 EUR). 

Dans l'hypothèse où le prix de vente serait de SIX MILLE DEUX CENTS EUROS TOUTES TAXES COMPRISES (6200,00 EUR TTC), le nouveau chiffre d'affaires des logements en accession libre serait de TREIZE MILLIONS SEPT CENT QUATORZE MILLE QUATRE CENTS EUROS TOUTES TAXES COMPRISES (13 714 400,00 EUR TTC). 

En conséquence, il serait reversé au PROMETTANT devenu vendeur TRENTE POUR CENT (30%) de cette différence, soit : CENT TRENTE-DEUX MILLE SEPT CENT VINGT EUROS (132 720,00 EUR). […] » (pièce n°3 de M. [C], p. 6).

À cet égard, le prix au m² de 6 000 euros ne saurait être considéré comme étant un « chiffre d'affaires », comme le prétend à tort la SCCV, pour le comparer ensuite aux prix au m² des ventes réalisées.

L'examen de cet exemple montre en effet que ce prix au m² de 6 000 euros est la base à partir de laquelle a été estimé le chiffre d'affaires de référence, lequel est de 13 272 000 euros.

L'analyse des actes de vente produits aux débats (pièce n°7 et 8 de la SCCV) montre que le chiffre d'affaires global de l'opération a été de 14 935 053 euros TTC, ventilé de la sorte :
5 954 040 euros TTC pour la vente du bâtiment 1, intervenue le 6 août 2019, pour des logements « en accession libre » ;8 981 013 TTC pour la vente des bâtiments 2 et 3, intervenue le 19 décembre 2019, pour des logements qui n'étaient pas « en accession libre ».
Le chiffre d'affaires correspondant aux logements en accession libre - seul susceptible d'être pris en considération - d'un montant de 5 954 040 euros, est inférieur au chiffre d'affaires de référence de 13 272 000 euros, de sorte qu'aucun complément de prix n'est dû.

En conséquence, et sans qu'il soit besoin d'entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties, il y a lieu de débouter M. [C] de sa demande en paiement d'un complément de prix au titre de la vente intervenue le 22 novembre 2018.



2. Sur la demande en réparation

L'article 1104 du code civil dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

L'article 1231-1 du même code, relatif à la responsabilité civile contractuelle, dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». 

En matière de preuve, par application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, c'est au demandeur d'établir l'existence du fait générateur de responsabilité, du préjudice et du lien de causalité.

En l'espèce, M. [C] fait le reproche à la SCCV d'avoir agi de mauvaise foi, en créant volontairement une opacité sur le chiffrage des ventes réalisées dans le cadre de son projet pour tenter de ne pas avoir à régler le complément de prix dû.

Toutefois, la SCCV produit les extraits des actes de vente, comportant la destination des logements.

Il ne saurait à cet égard être déduit de la présence de logements en « usufruit locatif social », une volonté de sa part d'éluder le versement du complément de prix.

D'autant qu'il n'est pas fourni d'information sur les prévisions initiales de répartition entre les logements en accès libre et les autres, étant par ailleurs observé qu'il s'est écoulé plus de trois ans entre la signature de la promesse de vente comportant la clause de complément de prix et les ventes finales.

Enfin, au regard notamment de l'absence de clarté de la clause de complément de prix, son interprétation par l'une ou l'autre des parties, peu importe qu'elle ait été retenue dans le cadre de la présente espèce, ne saurait être considéré comme participant d'un comportement fautif.

Dans ces conditions et sans qu'il soit besoin d'entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties, il doit être considéré que M. [C] échoue à apporter la preuve d'une mauvaise foi de la SCCV.

En conséquence, faute de fait générateur de responsabilité, M. [N] [C] sera débouté de sa demande en réparation.


3. Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

3.1. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [N] [C], qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens.

3.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

M. [N] [C], condamné aux dépens, devra verser à la SCCV [Adresse 2] une somme qu'il est équitable de fixer à 3 000 euros.

3.3. Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n'y a pas lieu de l'écarter.

Dispositif

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DÉBOUTE M. [N] [C] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [N] [C] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [N] [C] à payer à la SCCV [Adresse 9] une somme de 3 000 (trois mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par M. [N] [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter.

Fait et jugé à [Localité 1], le 4 juin 2026.
LA GREFFIÈRE
Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE 
Nathalie VASSORT-REGRENY

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires pour : 
Me Benjamin VARDON #G124Me Jérôme GUICHARD #P322délivrées le :

+ 1 copie dossier 


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4ème chambre 
2ème section


N° RG 25/04293 
N° Portalis 352J-W-B7J-C7Q7K

N° MINUTE : 




Assignation du
22 septembre 2023









JUGEMENT 
rendu le 4 juin 2026 
DEMANDEUR

Monsieur [N] [C]
Élisant domicile chez Me Benjamin VARDON
[Adresse 1]
[Localité 2]

représenté par Me Benjamin VARDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0124




DÉFENDERESSE

S.C.C.V. [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 3]

représentée par la S.C.P. FRENOT-GUICHERD, agissant par Me Jérôme GUICHERD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0322



Décision du 4 juin 2026
4ème chambre 2ème section
N° RG 25/04293 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7Q7K


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Nathalie VASSORT-REGRENY, Vice-Présidente
Monsieur Fabrice VERT, Premier Vice-Président
Madame Emeline PETIT, Juge

assistés de Madame Salomé BARROIS, Greffière,


DÉBATS

À l’audience du 12 mars 2026 tenue en audience publique devant Madame PETIT, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort





FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [N] [C] était propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 4].

Le 15 novembre 2016, il a signé une promesse de vente de ce bien au bénéfice d'un promoteur immobilier, la société Altarea Cogedim IDF, laquelle promesse a ensuite été prolongée par avenant du 13 avril 2018.

La vente a été définitivement réalisée le 22 novembre 2018 au bénéfice de la SCCV [Adresse 2], qui s'était substituée au bénéficiaire de la promesse initiale, moyennant le paiement d'une somme de 1 220 000 euros.

La promesse, de même que l'acte définitif de vente, prévoyaient le versement ultérieur d'un complément de prix au profit de M. [C], sous réserve du respect de conditions dans le cadre de la vente des logements par le promoteur.

Par courrier du 25 août 2023, M. [C] a écrit à la SCCV, en vue d'obtenir le versement de ce complément de prix, mais s'est vu opposer un refus, le promoteur estimant que les conditions pour son versement n'étaient pas remplies.

C'est dans ces circonstances que M. [N] [C], suivant acte du 22 septembre 2023, a fait délivrer assignation à la SCCV [Q] [Adresse 5] d'avoir à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris.


Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 mai 2025, intitulées « Conclusions n°2 (après rétablissement) », ici expressément visées, M. [N] [C], demandeur, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 
« Vu les articles 1103, 1104,1188 et 1343-2 du Code civil, 
Vu l’article 383 du Code de procédure civile, 
Vu les pièces, 
ORDONNER le rétablissement de l’affaire. 
Puis, 
DIRE Monsieur [N] [C] recevable et bien fondé. 
CONSTATER que suivant acte en date du 22 novembre 2018, Monsieur [N] [C] a cédé à la SCCV [Adresse 6] son bien sis [Adresse 7] à [Localité 4]. 
CONSTATER qu’aux termes de l’acte de vente du 22 novembre 2018, il a été convenu un complément de prix au bénéfice de Monsieur [N] [C]. 
RELEVER qu’en dates des 6 août et 19 décembre 2019, la SCCV [Q] ROUTE DE L’ETANG a réalisé des ventes pour un chiffre d’affaires de 14.118.597 € TTC, permettant le droit au complément de prix convenu au bénéfice de Monsieur [N] [C] selon la formule retenue entre les parties : chiffre d’affaires des logements en accession libre (hors remises particulières et aides à la vente) – chiffre d’affaires de référence x 30% ; 
DIRE que le chiffrage d’affaires prévisionnel de référence initial à prendre en compte au titre de l’acte de vente du 22 novembre 2018 a été fixé à la somme totale de 13.720.000 € TTC sans critère de surface habitable. 
En conséquence, 
CONDAMNER la SCCV [Adresse 6] à payer à Monsieur [N] [C] au titre du complément de prix, la somme de 253.979,10 € avec intérêts aux taux légal à compter du 20 janvier 2020 et anatocisme. 
CONSTATER que la SCCV [Q] ROUTE DE L’ETANG a agi de mauvaise foi vis-à-vis de Monsieur [C] ; 
DIRE que la SCCV [Q] [Adresse 8] a engagé sa responsabilité contractuelle. 
En conséquence, 
CONDAMNER la SCCV [Q] ROUTE DE L’ETANG à payer à Monsieur [N] [C] la somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts. 
ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à venir nonobstant appel. 
CONDAMNER la SCCV [Adresse 6] à payer à Monsieur [N] [C] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile. 
CONDAMNER la SCCV [Q] ROUTE DE L’ETANG à supporter les dépens. » 

Se fondant sur les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil relatives à la force obligatoire des contrats et leur exécution de bonne foi, M. [C] avance que l'acte de cession du 22 novembre 2018 comprenait une clause de complément de prix dont il sollicite le paiement.

Il expose qu'aux termes de cet acte de vente, les parties ont retenu la formule suivante pour déterminer ledit complément de prix : « (chiffre d'affaires des ventes en accession libre (hors remises particulières et aides à la vente) - Chiffre d'affaires de référence) x 30% ».

Faisant application de ce calcul, il estime que le complément de prix devant lui revenir est de 253 979,10 euros ((14.118.597 - 13.720.000) x 0,3).

Il en demande le paiement avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2020 (soit un mois après le dernier acte de vente réalisé par la SCCV dans le cadre de son programme), comme prévu au contrat.

Il s'oppose au calcul réalisé par la SCCV, plus précisément à l'assiette de chiffre d'affaires retenue pour les ventes et à la prise en considération d'un critère de surface pour le calcul du chiffre d'affaires de référence.

S'agissant de l'assiette du chiffre d'affaires, pour lui en l'absence de toute mention en ce sens dans la clause, il n'y a pas à distinguer selon qu'il provient de logements en accession libre (terme qui n'est pas déterminé) ou de logements sociaux, comme le fait la SCCV qui exclut à tort les logements sociaux de son calcul.

Il estime que l'indication, dans l'avenant du 13 avril 2018 prorogeant la promesse de vente, ou dans le permis de construire, de la présence de 13 logements sociaux est sans lien avec la clause de complément de prix, aux termes de laquelle il n'a pas été prévu de tenir compte de l'usage « social » des biens ou leur mode de financement.

Il met en avant sa qualité de profane à l'inverse de la SCCV, professionnelle de l'immobilier, estimant que faute de mention en ce sens dans l'acte, la SCCV ne saurait se retrancher derrière un éventuel oubli et avancer que lui-même avait nécessairement connaissance d'une telle distinction entre logements sociaux et logements libres pour l'application de la clause.

Il convient selon lui de s'interroger sur le défaut d'aléa qui aurait été anticipé par la SCCV et la manœuvre dolosive qu'elle aurait imaginée pour parvenir à la signature de l'acte définitif de vente (en masquant la notion de logements sociaux, qu'elle avait unilatéralement prévu d'exclure de l'assiette de calcul du complément de prix).

En témoigne encore, selon lui, l'absence de distinction au titre desdits logements « en accession libre » dans l'attestation qui lui a été adressée par le notaire concernant les ventes réalisées par la SCCV.

S'agissant du chiffre d'affaires de référence, M. [C] s'oppose à l'argumentation adverse selon laquelle il s'agirait d'un prix au m², dès lors que la clause n'y fait pas référence, puisqu'il y est simplement fait mention d'un prix de référence de « 6 000 euros TTC », sans autre mention. Pour lui, le montant de 6 000 euros figurait à titre informatif.

Il souligne à cet égard que le courrier du 7 septembre 2021 du groupe Altarea Cogedim confirme que le critère de surface ne figure pas dans la rédaction de la clause, réfutant en revanche l'interprétation selon laquelle il s'agirait d'une omission. Il estime que son interprétation est confirmée par l'exclusion des parkings du chiffre d'affaires à prendre en considération, sans référence à leur surface.

Rappelant que la SCCV est une professionnelle de l'immobilier, il estime que si le critère de surface habitable et/ou de prix au m² avait dû être une condition à prendre en compte, cette dernière n'aurait pas manqué de l'indiquer, d'autant que son notaire était le rédacteur de l'acte.

Selon M. [C], la commune intention des parties était que le chiffre d'affaires de référence soit arrêté à la somme totale de 13 720 000 euros TTC, sans paramètre de surface habitable, pour se prémunir contre toute discussion ultérieure quant à la bonne application du complément de prix.

Il réfute par ailleurs être à l'origine de l'augmentation du pourcentage de complément de prix, passée de 20 % dans l'offre initiale, à 30 % dans l'acte de vente définitif

Il considère encore que « l'usufruit locatif social » concernant 20 logements est un démembrement temporaire qui ne permet pas de retenir un caractère social définitif, estimant que ce montage a été mis en place de mauvaise foi pour éluder le versement du complément.

Pour lui, la SCCV a volontairement créé une opacité sur le chiffrage des ventes réalisées dans le cadre de son projet pour tenter de ne pas avoir à régler le complément de prix dû.

Ainsi, au-delà du versement du complément de prix, M. [C] sollicite le paiement de 15 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de préjudices subis du fait de cette mauvaise foi. 

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 6 juin 2025, intitulées « Conclusions en defense n°2 Après rétablissement », ici expressément visées, la SCCV [Q] [Adresse 8], défenderesse, sollicite du tribunal judiciaire de Paris de : 
« DEBOUTER Monsieur [N] [C] en l’intégralité de ses réclamations. 
CONDAMNER Monsieur [N] [C] à verser à la société [Adresse 6] une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNER Monsieur [N] [C] aux dépens. 
Subsidiairement, DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire de droit. » 
La SCCV s'oppose à la demande en paiement formée à son encontre estimant que les conditions de paiement du complément de prix ne sont pas réunies.

Se référant aux modalités stipulées dans l'acte de vente, elle expose que le complément de prix ne pouvait être réclamé que sur la vente de logements en accession libre, si le prix de vente convenu s'avérait d'un montant supérieur à 6 000 euros TTC du m².

Sur l'assiette de calcul, elle estime que les logement sociaux en sont exclus, puisque le contrat précise que le complément de prix ne s'applique qu' « au titre de la vente des logements en accession libre hors parking ».

Elle s'oppose à l'argumentation de M. [C] selon laquelle l'absence de définition de cette notion de « logements en accession libre » la lui rendrait inopposable, dès lors que cette condition de vente de logements en accession libre est mentionnée à de multiples reprises dans la clause et qu'il s'agit d'une notion admise dans la profession, notion qui lui a, le cas échéant, été expliquée par son notaire, comme en témoigne les différentes rédactions d'actes préalables à la signature de l'acte de vente final. 

Ainsi, pour la SCCV, M. [C] savait parfaitement qu'une distinction était opérée entre logements sociaux et logements libres et que cette distinction aurait une incidence sur l'application ou non du complément éventuel de prix.

Selon la SCCV le produit de la vente des bâtiments 2 et 3, intervenue le 19 décembre 2019, pour un montant de 8 164 557 euros, ne doit donc pas être pris en considération dans le calcul, puisqu'elle concernait des logements sociaux, l'acquéreur étant une société d'HLM.

Dès lors, le calcul ne peut se faire que par rapport à la vente du bâtiment 1, vente opérée le 6 août 2019 au profit de la société Puteaux [Localité 5], pour un montant de 5 954 040 € TTC, correspondant à 4 500 € TTC au m² de SHAB (surface habitable), qu'il convient de comparer aux 6 000 € TTC du m², chiffre d'affaires de référence.

La SCCV considère en effet que le chiffre d'affaires de référence est de 6 000 euros le m², prix indiqué depuis l'offre du 19 juillet 2016 jusqu'à l'acte de vente du 22 novembre 2018 et figurant dans les définitions contractuelles. 

Elle estime qu'il ne saurait en revanche être considéré que le chiffre d'affaires de référence serait le montant total de 13 272 000 euros, montant donné à titre d'exemple et correspondant à une surface virtuellement vendue de 2 212 m², sans lien, ni avec celle des logements vendus libres dont la surface a été réduite entre la promesse et la vente pour s'adapter à la commercialisation, ni avec celle de l'entièreté de l'opération. 

La SCCV ajoute que M. [C] a toujours été informé de la diminution du programme de logements libres par rapport à l'augmentation du programme de logement sociaux durant l'opération, précisant qu'elle-même ne savait pas quel serait le prix de revente au m² et que c'est cette réduction de la surface des logements libres qui lui a permis de négocier 30 % au lieu des 20 % initiaux car le chiffre d'affaires des logements libres allait nécessairement être réduit du fait de la réduction de surface.

Pour la SCCV, elle s'est ainsi engagée à payer un complément de prix en fonction d'un chiffre d'affaires de référence fixé à 6.000 € TTC, précisant qu'il s'agissait du montant pour les logements libres au-delà duquel l'opération dépasserait les objectifs de rentabilité et ferait alors l'objet d'un complément de prix. Elle ajoute que lors de la fixation de ce seuil, en 2016, il n'y avait aucune garantie quant au prix de vente effectif au moment de la commercialisation, plus de trois ans plus tard.

Dès lors que le chiffre d'affaires réalisé lors de l'acte de vente du bâtiment 1, le 6 août 2019, (5 954 040 € TTC, soit 5 400 € TTC par m²) est inférieur au chiffre d'affaires de référence de 6 000 € TTC par m² stipulé dans l'acte de vente, aucun complément de prix n'est dû. 

La SCCV précise que la prise en compte éventuelle du produit de la vente des bâtiments 2 et 3, ne permettrait pas plus de verser un complément de prix, dès lors que la vente s'est faite à un prix de 4 050 € TTC du m².

La SCCV réfute encore l'argumentation adverse selon laquelle elle aurait « mis en place de mauvaise foi » un montage de démembrement de propriété pour éluder le complément de prix, soulignant par ailleurs que les termes de la clause ont été négociés avec M. [C], assisté de son notaire et ajoutant qu'il a été informé tout au long de l'opération de la diminution du programme de logements libres par rapport à l'augmentation du programme de logements sociaux.


Pour un complet exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il est expressément renvoyé aux dernières écritures régulièrement communiquées conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été rendue le 19 juin 2025, par ordonnance du même jour. L'affaire a été audiencée le 12 mars 2026 et mise en délibéré au 4 juin 2026.



MOTIFS

À titre liminaire, il est rappelé qu'en procédure écrite, la juridiction n'est saisie que des seules demandes reprises au dispositif récapitulatif des dernières écritures régulièrement communiquées et que les demandes de « donner acte », visant à « constater », « prononcer », « dire et juger » ou à « dire n'y avoir lieu » notamment, ne constituent pas nécessairement des prétentions saisissant le juge au sens de l'article 4 du code de procédure civile dès lors qu'elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas forcément lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Il est également rappelé qu'aux termes des dispositions du 2ème alinéa de l'article 768 du code de procédure civile, entré en vigueur le 1er janvier 2020 et applicable aux instances en cours à cette date : « Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion ». Il s'agit d'une exigence d'intelligibilité des conclusions qui implique pour les parties d'exposer leurs prétentions de manière claire, non ambiguë et raisonnablement structurée.


1. Sur la demande en paiement du complément de prix

Aux termes de l'article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En matière de preuve, l'article 1353 de ce code dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. » 

Plus généralement, l'article 9 du code de procédure civile, précise qu' « il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

En cas de désaccord des parties relativement à la compréhension d'une clause contractuelle, il convient de faire application des règles d'interprétation édictées par les articles 1188 et suivants du code civil. 

Dans ce cadre, l'article 1188 du code civil précise, en son premier alinéa, que le contrat s'interprète d'après la commune intention des parties plutôt qu'en s'arrêtant au sens littéral de ses termes. Cette intention peut également se déduire du comportement des parties. En son second alinéa, ce même article dispose que, lorsque l'intention des parties ne peut être décelée, le contrat s'interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Quant à l'article 1192 du code civil, il précise qu'on ne peut interpréter les clauses claires et précises à peine de dénaturation. 

En l'espèce, il est constant que l'acte de vente du 22 novembre 2018 prévoyait le versement d'un complément de prix au profit de M. [C], sous réserve du respect de conditions relatives à la vente future par la SCCV des logements objets de l'opération immobilière projetée.

Cette clause est rédigée de la sorte :

« COMPLEMENT EVENTUEL DE PRIX

Les Parties conviennent qu'un complément de prix sera dû par l'ACQUEREUR au VENDEUR, dans l'hypothèse où le chiffre d'affaires effectivement réalisé par l'ACQUEREUR au titre de la vente des logements en accession libre hors parking s'avèrerait supérieur à son chiffre d'affaires prévisionnel, le tout dans les conditions suivantes :

1.Définitions 
Pour la compréhension de la présente clause de complément de prix, il est expressément convenu que les termes ci-après auront les acceptions suivantes : 
[…]
- le " Chiffre d'affaires des logements en accession libre " s'entend du montant total des prix toutes taxes comprises de chacun des actes authentiques de vente des lots principaux (hors remises particulières et aides à la vente) qui auront été signés par l'ACQUEREUR dans l'immeuble en accession libre qu'il entend développer sur le site. 
- Le " Chiffre d'affaires de référence " s'entend du chiffre d'affaires toutes taxes comprises objectif minimum que l'ACQUEREUR entend réaliser dans le cadre de son opération, (hors remises particulières et aides à la vente), qui est basé sur un prix de vente de SIX MILLE EUROS TOUTES TAXES COMPRISES (6 000,00 EUR TTC) hors parking. 

2.Conditions et montant du complément de prix

Dès que l'Exigibilité sera atteinte, l'ACQUEREUR aura l'obligation de payer au VENDEUR un complément de prix si le Chiffre d'affaires des logements en accession libre réalisé par l'ACQUEREUR dépasse le Chiffre d'affaires de référence ci-avant défini. 

Ce complément de prix résultera du calcul suivant :
(Chiffre d'affaires des logements en accession libre (hors remises particulières et aides à la vente) - Chiffre d'affaires de référence) x 30% » (pièce n°3 de M. [C], pp. 5 et 6).

L'analyse de la clause montre ainsi que le versement du complément suppose une différence entre un chiffre d'affaires de référence et un chiffre d'affaires effectivement réalisé.

Sur la question de l'assiette de chiffre d'affaires réalisé à prendre en considération, la clause mentionne expressément et à plusieurs reprises qu'il s'agit du chiffre d'affaires des logements « en accession libre ». 

Sur cette notion d'accession libre, l'avenant à la promesse de vente du 13 avril 2008 précisait que l'opération projetée était la suivante :

« 
 Construction de logements collectifs en accession libre et social […] réparti comme suit : environ 25312 m² de logement libres soit environ 39 logementsenviron 780 m² de logements sociaux soit 13 logements […] » (pièce n°4 de la SCCV)
Quant au permis de construire, il indiquait que le projet concernait la création de 53 logements, dont 16 logements « locatifs social » et 37 financés autrement (pièce n°5 de la SCCV, p.5).

Dès lors, il importe peu que l'acte ne précise pas la définition de la notion d' « accession libre » ou que M. [C] n'ait pas la qualité de professionnel de l'immobilier, dès lors qu'aussi bien la lecture de l'avenant à la promesse de vente du 13 avril 2028 ou celle du permis de construire initial, permettait, le cas échéant, d'en comprendre la portée.

De même qu'il ne saurait être déduit du fait que l'attestation rédigée par le notaire au titre des ventes réalisées par la SCCV ne précise pas la destination des logements, que la clause de détermination du complément de prix était indifférente à cet égard.


Quant au chiffre d'affaires de référence à prendre en considération, il est défini par la clause comme l'objectif minimum que l'acquéreur entend réaliser, à partir d'un prix de vente de 6 000 euros TTC, hors parking.

Cette seule définition ne permet pas, à elle-seule d'en appréhender la teneur, de sorte qu'il convient, pour ce faire, d'examiner l'exemple mentionnée dans l'acte de vente pour illustrer une hypothèse de versement du complément, rédigé ainsi :

« A titre d'exemple, le chiffre d'affaires de référence de l'opération basé sur un prix de vente de SIX MILLE EUROS TOUTES TAXES COMPRISES (6 000,00 EUR TTC) hors parking, est de TREIZE MILLIONS DEUX CENT SOIXANTE-DOUZE MILLE EUROS (13 272 000,00 EUR). 

Dans l'hypothèse où le prix de vente serait de SIX MILLE DEUX CENTS EUROS TOUTES TAXES COMPRISES (6200,00 EUR TTC), le nouveau chiffre d'affaires des logements en accession libre serait de TREIZE MILLIONS SEPT CENT QUATORZE MILLE QUATRE CENTS EUROS TOUTES TAXES COMPRISES (13 714 400,00 EUR TTC). 

En conséquence, il serait reversé au PROMETTANT devenu vendeur TRENTE POUR CENT (30%) de cette différence, soit : CENT TRENTE-DEUX MILLE SEPT CENT VINGT EUROS (132 720,00 EUR). […] » (pièce n°3 de M. [C], p. 6).

À cet égard, le prix au m² de 6 000 euros ne saurait être considéré comme étant un « chiffre d'affaires », comme le prétend à tort la SCCV, pour le comparer ensuite aux prix au m² des ventes réalisées.

L'examen de cet exemple montre en effet que ce prix au m² de 6 000 euros est la base à partir de laquelle a été estimé le chiffre d'affaires de référence, lequel est de 13 272 000 euros.

L'analyse des actes de vente produits aux débats (pièce n°7 et 8 de la SCCV) montre que le chiffre d'affaires global de l'opération a été de 14 935 053 euros TTC, ventilé de la sorte :
5 954 040 euros TTC pour la vente du bâtiment 1, intervenue le 6 août 2019, pour des logements « en accession libre » ;8 981 013 TTC pour la vente des bâtiments 2 et 3, intervenue le 19 décembre 2019, pour des logements qui n'étaient pas « en accession libre ».
Le chiffre d'affaires correspondant aux logements en accession libre - seul susceptible d'être pris en considération - d'un montant de 5 954 040 euros, est inférieur au chiffre d'affaires de référence de 13 272 000 euros, de sorte qu'aucun complément de prix n'est dû.

En conséquence, et sans qu'il soit besoin d'entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties, il y a lieu de débouter M. [C] de sa demande en paiement d'un complément de prix au titre de la vente intervenue le 22 novembre 2018.



2. Sur la demande en réparation

L'article 1104 du code civil dispose : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public ».

L'article 1231-1 du même code, relatif à la responsabilité civile contractuelle, dispose : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure ». 

En matière de preuve, par application des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile, c'est au demandeur d'établir l'existence du fait générateur de responsabilité, du préjudice et du lien de causalité.

En l'espèce, M. [C] fait le reproche à la SCCV d'avoir agi de mauvaise foi, en créant volontairement une opacité sur le chiffrage des ventes réalisées dans le cadre de son projet pour tenter de ne pas avoir à régler le complément de prix dû.

Toutefois, la SCCV produit les extraits des actes de vente, comportant la destination des logements.

Il ne saurait à cet égard être déduit de la présence de logements en « usufruit locatif social », une volonté de sa part d'éluder le versement du complément de prix.

D'autant qu'il n'est pas fourni d'information sur les prévisions initiales de répartition entre les logements en accès libre et les autres, étant par ailleurs observé qu'il s'est écoulé plus de trois ans entre la signature de la promesse de vente comportant la clause de complément de prix et les ventes finales.

Enfin, au regard notamment de l'absence de clarté de la clause de complément de prix, son interprétation par l'une ou l'autre des parties, peu importe qu'elle ait été retenue dans le cadre de la présente espèce, ne saurait être considéré comme participant d'un comportement fautif.

Dans ces conditions et sans qu'il soit besoin d'entrer plus avant dans le détail de l'argumentation des parties, il doit être considéré que M. [C] échoue à apporter la preuve d'une mauvaise foi de la SCCV.

En conséquence, faute de fait générateur de responsabilité, M. [N] [C] sera débouté de sa demande en réparation.


3. Sur les autres demandes et sur les demandes accessoires

3.1. Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

M. [N] [C], qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens.

3.2. Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

M. [N] [C], condamné aux dépens, devra verser à la SCCV [Adresse 2] une somme qu'il est équitable de fixer à 3 000 euros.

3.3. Sur l'exécution provisoire 

L'exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances dont relève le cas présent et introduites comme en l'espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n'y a pas lieu de l'écarter.



PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant conformément à la loi, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le jour du délibéré :

DÉBOUTE M. [N] [C] de l'ensemble de ses demandes ;

CONDAMNE M. [N] [C] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [N] [C] à payer à la SCCV [Adresse 9] une somme de 3 000 (trois mille) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par M. [N] [C] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes des parties plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter.

Fait et jugé à [Localité 1], le 4 juin 2026.
LA GREFFIÈRE
Salomé BARROIS

LA PRÉSIDENTE 
Nathalie VASSORT-REGRENY

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1192, code de procedure civile 514-6, code de procedure civile 383, code civil 1188). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/08847

  en commun : code civil 1192, code de procedure civile 514-6, code civil 1188

• 24 juillet 2026 · Tribunal judiciaire de Strasbourg · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 25/04830

  en commun : code civil 1192, code civil 1188

• 2 juin 2026 · Cour d'appel de Versailles · Autre · n° 25/04528

  en commun : code civil 1192, code civil 1188

• 2 juin 2026 · Cour d'appel de Chambéry · Annulation · n° 23/01099

  en commun : code civil 1192, code civil 1188

• 4 juin 2026 · Cour d'appel de Douai · Autre · n° 23/02464

  en commun : code civil 1192, code civil 1188

• 2 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Paris · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 24/09935

  en commun : code civil 1192, code civil 1188

• 3 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/00920

  en commun : code civil 1192, code civil 1188

• 5 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Thionville · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 25/00306

  en commun : code civil 1192, code civil 1188

Mise à jour de la source le 2026-06-04T18:59:25.354Z.