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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Orléans, Chambre 1- section A, 2 juin 2026, n° 25/00008

Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiquePropriété et possession immobilières
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Motifs

N° RG 25/00008 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HHOM - décision du 02 Juin 2026

N° RG 25/00008 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HHOM


TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLEANS


JUGEMENT DE FIXATION DU PRIX

Nous, M. Arnaud GILQUIN-VAUDOUR, Vice-président en conformité des dispositions des articles L 211-1, R 211-1 et R 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique ;

Assisté de Madame Emilie TRUTTMANN, Greffier désigné conformément aux dispositions de l’article R 211-5 du Code de l’Expropriation ;


Dans la procédure :


ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL INTERDEPARTEMENTAL FONCIER COEUR DE FRANCE, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Maître Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS


ET :

Monsieur [H] [B], 
entrepreneur individuel immatriculé au RCS d’[Localité 1] sous le n° 349 093 500, 
demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté



En présence de Madame [Z] [D], Commissaire du Gouvernement


Après avoir entendu, à l’audience du 2 avril 2026, tenue publiquement au Tribunal Judiciaire d’Orléans, les parties comparantes ou leurs représentants dans le développement des éléments de leurs mémoires et Mme Le Commissaire du Gouvernement ;

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026, sauf accord des parties intervenu dans le délai de huit jours suivant la date du transport sur les lieux, les parties étant informées que le jugement serait mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Aucun accord entre l'expropriant et l'exproprié n'étant intervenu à l'expiration du délai de huit jours à compter du transport sur les lieux effectué le 26 mars 2026, il y a lieu de statuer aux fins de fixer l'indemnisation en application de l'article R311-21 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.


N° RG 25/00008 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HHOM - décision du 02 Juin 2026


Vu le mémoire valant offre de l’Etablissement Public Foncier Local Interdépartemental FONCIER CŒ[Localité 2] DE FRANCE (ci-après l’EPFLI) reçu le 16 juillet 2025,
Vu les conclusions du commissaire du gouvernement reçues le 19 mars 2026,
Il résulte des articles L311-5, L321-1 et L321-3 alinéa 1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique que le juge doit, à défaut d’accord, fixer les indemnités qui sont dues à la personne expropriée afin de réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation en distinguant l’indemnité principale et les indemnités accessoires. Il résulte de l’article R311-22 du code de l’expropriation que, en l’absence de réponse de l’exproprié, l’indemnité doit être fixée entre l’offre de l’autorité expropriante et l’évaluation faite par le commissaire du gouvernement (3e Civ., 9 octobre 2025, pourvoi n° 24-12.637).
En l’espèce, Monsieur [H] [B] a été exproprié de son fonds de commerce d’alimentation général situé au [Adresse 3] à [Localité 3] suite à l’ordonnance expropriation du 14 mars 2025.
Il est constant que la valeur d’un fonds de commerce doit être établie au jour du jugement en fonction de son chiffre d’affaires. Les parties comparantes diffèrent principalement sur deux points.
La prise en compte des taxes dans le chiffre d’affairesLe commissaire du gouvernement se fonde sur le chiffre d’affaires hors taxe alors que le l’EPFLI se fonde sur un chiffre d’affaires toute taxe comprise.
Ces deux méthodes peuvent produire des résultats substantiellement différents s’agissant d’un commerce d’alimentation général qui peut vendre des produits soumis à une TVA de 5,5% (aliments de droit commun) à 20% (principalement alcool, confiseries et autres produits non alimentaires). Suivant la proportion de ces produits vendus, la différence entre le chiffre d’affaires hors taxe et toute taxe comprise peut varier de manière importante.
Le commerçant n’est qu’un collecteur de la TVA qui ne l’enrichie pas. Si le taux de TVA augmentait et que les prix augmentaient en conséquence, la valeur des fonds de commerce resterait inchangée car la rentabilité attendue serait la même. Dès lors, le chiffre d’affaires hors taxe est un meilleur indicateur de la valeur d’un fonds de commerce.
Il n’est pas possible de se fonder sur d’autres éléments de comparaison que ceux fournis par la commissaire du gouvernement qui, seule, fourni les termes de comparaison en indiquant leur chiffre d’affaires hors taxe. 
La méthode de calcul de la commissaire du gouvernement doit donc être suivie.
Le chiffre d’affaires estiméL’autre point de désaccord entre les parties est l’estimation du chiffre d’affaires. Le commissaire du gouvernement doit être suivi en ce qu’elle prend en compte le chiffre d’affaires de 2024 et non de 2021 car ce dernier est moins proche de la date de l’évaluation qui doit se faire au jour du jugement. 
Elle doit être aussi suivie en ce qu’elle corrige le chiffre d’affaires de l’année 2023 pour prendre en compte l’arrêté interdisant temporairement l’activité commerciale en juillet 2023 compte tenu de caractère exceptionnel de cet arrêté.

ConclusionDès lors, l’indemnité doit être évaluée ainsi que proposé par la commissaire du gouvernement. 
En application de l’article L312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant sera condamné aux dépens.

Dispositif

PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel,
FIXE à la somme de 38 670 € l’indemnité d’expropriation due à Monsieur [H] [B] pour l’expropriation du fonds de commerce situé dans le lot n°10 de la parcelle cadastrée section AN n°[Cadastre 1] sis [Adresse 4] à [Localité 3] décomposée comme il suit :
Indemnité principale : 36 200 €Indemnité de remploi : 2 470 €CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier Local Interdépartemental FONCIER CŒ[Localité 2] DE FRANCE aux dépens.
Fait et prononcé au siège du Tribunal judiciaire d’Orléans à l’audience publique du 02 Juin 2026 par M. Arnaud GILQUIN-VAUDOUR, Juge de l’Expropriation du Département du Loiret assisté de Madame Emilie TRUTTMANN, Greffier, audit Tribunal, désignés conformément aux articles L.211-1, R. 211-2 et R. 211-5 du Code de l’Expropriation.

Le Greffier,


Le Juge,
Texte intégral
N° RG 25/00008 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HHOM - décision du 02 Juin 2026

N° RG 25/00008 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HHOM


TRIBUNAL JUDICIAIRE D'ORLEANS


JUGEMENT DE FIXATION DU PRIX

Nous, M. Arnaud GILQUIN-VAUDOUR, Vice-président en conformité des dispositions des articles L 211-1, R 211-1 et R 211-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique ;

Assisté de Madame Emilie TRUTTMANN, Greffier désigné conformément aux dispositions de l’article R 211-5 du Code de l’Expropriation ;


Dans la procédure :


ENTRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER LOCAL INTERDEPARTEMENTAL FONCIER COEUR DE FRANCE, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Maître Jonathan AZOGUI, avocat au barreau de PARIS


ET :

Monsieur [H] [B], 
entrepreneur individuel immatriculé au RCS d’[Localité 1] sous le n° 349 093 500, 
demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté



En présence de Madame [Z] [D], Commissaire du Gouvernement


Après avoir entendu, à l’audience du 2 avril 2026, tenue publiquement au Tribunal Judiciaire d’Orléans, les parties comparantes ou leurs représentants dans le développement des éléments de leurs mémoires et Mme Le Commissaire du Gouvernement ;

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026, sauf accord des parties intervenu dans le délai de huit jours suivant la date du transport sur les lieux, les parties étant informées que le jugement serait mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

Aucun accord entre l'expropriant et l'exproprié n'étant intervenu à l'expiration du délai de huit jours à compter du transport sur les lieux effectué le 26 mars 2026, il y a lieu de statuer aux fins de fixer l'indemnisation en application de l'article R311-21 du Code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.


N° RG 25/00008 - N° Portalis DBYV-W-B7J-HHOM - décision du 02 Juin 2026


Vu le mémoire valant offre de l’Etablissement Public Foncier Local Interdépartemental FONCIER CŒ[Localité 2] DE FRANCE (ci-après l’EPFLI) reçu le 16 juillet 2025,
Vu les conclusions du commissaire du gouvernement reçues le 19 mars 2026,
Il résulte des articles L311-5, L321-1 et L321-3 alinéa 1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique que le juge doit, à défaut d’accord, fixer les indemnités qui sont dues à la personne expropriée afin de réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation en distinguant l’indemnité principale et les indemnités accessoires. Il résulte de l’article R311-22 du code de l’expropriation que, en l’absence de réponse de l’exproprié, l’indemnité doit être fixée entre l’offre de l’autorité expropriante et l’évaluation faite par le commissaire du gouvernement (3e Civ., 9 octobre 2025, pourvoi n° 24-12.637).
En l’espèce, Monsieur [H] [B] a été exproprié de son fonds de commerce d’alimentation général situé au [Adresse 3] à [Localité 3] suite à l’ordonnance expropriation du 14 mars 2025.
Il est constant que la valeur d’un fonds de commerce doit être établie au jour du jugement en fonction de son chiffre d’affaires. Les parties comparantes diffèrent principalement sur deux points.
La prise en compte des taxes dans le chiffre d’affairesLe commissaire du gouvernement se fonde sur le chiffre d’affaires hors taxe alors que le l’EPFLI se fonde sur un chiffre d’affaires toute taxe comprise.
Ces deux méthodes peuvent produire des résultats substantiellement différents s’agissant d’un commerce d’alimentation général qui peut vendre des produits soumis à une TVA de 5,5% (aliments de droit commun) à 20% (principalement alcool, confiseries et autres produits non alimentaires). Suivant la proportion de ces produits vendus, la différence entre le chiffre d’affaires hors taxe et toute taxe comprise peut varier de manière importante.
Le commerçant n’est qu’un collecteur de la TVA qui ne l’enrichie pas. Si le taux de TVA augmentait et que les prix augmentaient en conséquence, la valeur des fonds de commerce resterait inchangée car la rentabilité attendue serait la même. Dès lors, le chiffre d’affaires hors taxe est un meilleur indicateur de la valeur d’un fonds de commerce.
Il n’est pas possible de se fonder sur d’autres éléments de comparaison que ceux fournis par la commissaire du gouvernement qui, seule, fourni les termes de comparaison en indiquant leur chiffre d’affaires hors taxe. 
La méthode de calcul de la commissaire du gouvernement doit donc être suivie.
Le chiffre d’affaires estiméL’autre point de désaccord entre les parties est l’estimation du chiffre d’affaires. Le commissaire du gouvernement doit être suivi en ce qu’elle prend en compte le chiffre d’affaires de 2024 et non de 2021 car ce dernier est moins proche de la date de l’évaluation qui doit se faire au jour du jugement. 
Elle doit être aussi suivie en ce qu’elle corrige le chiffre d’affaires de l’année 2023 pour prendre en compte l’arrêté interdisant temporairement l’activité commerciale en juillet 2023 compte tenu de caractère exceptionnel de cet arrêté.

ConclusionDès lors, l’indemnité doit être évaluée ainsi que proposé par la commissaire du gouvernement. 
En application de l’article L312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS
Le juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel,
FIXE à la somme de 38 670 € l’indemnité d’expropriation due à Monsieur [H] [B] pour l’expropriation du fonds de commerce situé dans le lot n°10 de la parcelle cadastrée section AN n°[Cadastre 1] sis [Adresse 4] à [Localité 3] décomposée comme il suit :
Indemnité principale : 36 200 €Indemnité de remploi : 2 470 €CONDAMNE l’Etablissement Public Foncier Local Interdépartemental FONCIER CŒ[Localité 2] DE FRANCE aux dépens.
Fait et prononcé au siège du Tribunal judiciaire d’Orléans à l’audience publique du 02 Juin 2026 par M. Arnaud GILQUIN-VAUDOUR, Juge de l’Expropriation du Département du Loiret assisté de Madame Emilie TRUTTMANN, Greffier, audit Tribunal, désignés conformément aux articles L.211-1, R. 211-2 et R. 211-5 du Code de l’Expropriation.

Le Greffier,


Le Juge,

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Mise à jour de la source le 2026-06-05T21:19:19.692Z.