Cour d'appel de Poitiers, 1ère Chambre, 9 juin 2026, n° 24/02510

ARRET N°274



N° RG 24/02510 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HE5B













S.C.I. SCI BEL 4 AVENIR



C/



S.A.S. BUTTAZZONI [Localité 1]

S.C.I. CHATELIMMO



























Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire



Le à 



Le à



Le à



Copie gratuite délivrée 



Le à



Le à







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 09 JUIN 2026





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/02510 - N° Portalis DBV5-V-B7I-HE5B



Décision déférée à la Cour : jugement du 10 septembre 2024 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de POITIERS. 





APPELANTE :



S.C.I. BEL 4 AVENIR

[Adresse 1]

[Localité 1]



ayant pour avocat Me Gérald FROIDEFOND de la SCP B2FAVOCATS, avocat au barreau de POITIERS





INTIMEES :



S.A.S. BUTTAZZONI [Localité 1] 

[Adresse 2]

[Localité 1]



S.C.I. CHATELIMMO 

[Adresse 3]

[Localité 2]



ayant pour avocat toutes les deux pour avocat Me François MUSEREAU de la SELARL JURICA, avocat au barreau de POITIERS





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 23 Avril 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller



qui en ont délibéré





GREFFIER, lors des débats : Mme Angélique MARQUES-DIAS, 









ARRÊT : 



- Contradictoire 



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente de chambre et par Mme Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



La sci Bel 4 Avenir était propriétaire d'un immeuble à usage de bureaux situé [Adresse 4] à [Localité 1] (Vienne), cadastré section EL n° [Cadastre 1]. 



Elle s'est rapprochée de l'agence immobilière Buttazzoni [Localité 1] en vue de la vente de ce bien.



Le mandat n° 10 de vente du bien au prix de 225.000 euros hors taxes est en date du 19 avril 2021.



L'agence a transmis à la sci Bel 4 Avenir une offre d'achat non datée de la sci Chatelimmo, au prix net vendeur hors taxes de 150.000 euros. Les honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur étaient d'un montant hors taxes de 5 % du prix de vente.



La gérante de la sci Bel 4 Avenir a, en date du 22 septembre 2021, mentionné 'bon pour accord' sur cette offre.



L'agence immobilière a postérieurement transmis pour signature un second mandat de vente n° 164, mentionnant un prix de vente de 150.000 euros. Ce mandat comporte la date dactylographiée du 20 septembre 2021.



Il a été accepté par la représentante de la sci Bel 4 Avenir, sans modification de la date qui y avait été portée.



Par courrier recommandé en date du 10 décembre 2021, le conseil de la sci Chatelimmo a soutenu que la vente était parfaite et a mis en demeure la sci Bel 4 Avenir de la réitérer par acte authentique.



Par courrier en date du 5 janvier 2022, le conseil de la venderesse a contesté la perfection de la vente, en l'absence de mandat de vente confié à l'agence immobilière ayant transmis l'offre d'achat.



Par acte du 23 février 2022, la sci Chatelimmo et la société Buttazzoni [Localité 1] ont assigné la sci Bel 4 Avenir devant le tribunal judiciaire de Poitiers.



Elles ont demandé de constater la perfection de la vente et d'en ordonner la réalisation forcée.



L'agence immobilière a demandé de condamner la défenderesse à lui payer la somme toutes taxes comprises de 9.000 euros correspondant à ses honoraires.



La sci Chatelimmo a demandé paiement des sommes de :

- 1.516,66 euros par mois en indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers, à parfaire ;

- 3.033,32 euros correspondant aux loyers des mois de janvier et février 2022, à parfaire.



La défenderesse a conclu au rejet de ces demandes.



L'assignation a été publiée le 30 mars 2022.



Par acte reçu le 16 mars 2022 par Maître [T] [A], notaire à Poitiers, la sci Bel 4 Avenir a vendu le bien à la sci Jstb.



La vente a été publiée le 8 juillet 2022.



Par jugement du 10 septembre 2024, le tribunal judiciaire de Poitiers a statué en ces termes :



'REJETTE la demande de la SCI BEL 4 AVENIR en nullité du mandat avec la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] portant la date du 20 septembre 2021; 



DÉCLARE PARFAITE la vente au 22 septembre 2021 entre la SCI CHATELIMMO (acquéreur) et la SCI BEL 4 AVENIR (vendeur) de la parcelle située à [Localité 1] (86), [Adresse 4], un immeuble à usage de bureaux, cadastrée section EL n°[Cadastre 1] (00ha32a36ca), précédemment acquis par la SCI BEL 4 AVENIR selon acte reçu par Me [Q], notaire à [Localité 1], le 04 juillet 2016, et publié au SPF de [Localité 1] le 22 juillet 2016 volume 2016 P numéro 460 ; 



ORDONNE la réalisation forcée de la vente de la parcelle située [Adresse 4], un immeuble à usage de bureaux, cadastrée section EL n°[Cadastre 1] (00ha32a36ca) aux conditions financières convenues entre les parties le 22 septembre 2021, notamment au prix de 150.000 euros HT net vendeur ; 



ORDONNE la publication de la présente décision au Service de la publicité foncière de [Localité 1] ; 



CONSTATE le caractère exigible des honoraires d'agence de la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] à hauteur de 7.500 euros HT soit 9.000 euros TTC à compter de la réalisation forcée ; 



CONSTATE la nullité de toute promesse ou vente qui serait intervenue postérieurement au caractère parfait de la vente entre la SCI CHATELIMMO et la SCI BEL 4 AVENIR ; 



REJETTE la demande de la SCI CHATELIMMO au titre de la perte de chance de percevoir les loyers ; 



DIT que la demande de la SCI BEL 4 AVENIR en garantie contre la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] est sans objet dans cette configuration du litige ; 



CONDAMNE la SCI BEL 4 AVENIR aux dépens ; 



CONDAMNE la SCI BEL 4 AVENIR à payer à la SCI CHATELIMMO et la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



REJETTE toute autre demande ; 



ECARTE en totalité l'exécution provisoire'.



Il a considéré que :

- l'offre d'achat transmise par l'agence immobilière, qui s'était vu confier un mandat de vente, avait été acceptée par la venderesse qui ne pouvait ignorer que l'offrant serait informé de cette acceptation ;

- la venderesse avait signé le second mandat de vente, sans modifier sa date dactylographiée manifestement erronée ;

- la preuve d'une publication de la seconde vente antérieure à celle de l'assignation n'était pas rapportée ;

- les dispositions de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1978 ne trouvaient pas application, les mandats de vente n'ayant pas été exclusifs ;

- la vente était dès lors parfaite.



Il a rejeté la demande de la sci Chatelimmo d'indemnisation d'une perte de chance de percevoir des loyers, la preuve que cette société entendait louer le bien après son acquisition n'ayant pas été rapportée.



Il a considéré que la demande de garantie de la sci Bel 4 Avenir dirigée à l'encontre de l'agence immobilière était sans objet en raison du rejet de la demande d'indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers.



Il a constaté que toute promesse de vente ou toute vente postérieure à la vente litigieuse était nulle.



Par déclaration reçue au greffe le 22 octobre 2024, la sci Bel 4 Avenir a interjeté appel de ce jugement



Par conclusions notifiées par voie électronique le 25 janvier 2025, elle a demandé de :



'Vu le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS en date du 10 septembre 2024, 

Vu les pièces versées aux débats, 

 

DECLARER la SCI BEL 4 AVENIR recevable et bien-fondée en ses demandes, fins et conclusions. 

 

DEBOUTER la SCI CHATELIMMO et la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. 

 

A titre principal, 

 

ANNULER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS le 10 septembre 2024 (RG n° : 22/00528) en ce qu'il a : 

 

- Rejeté la demande de la SCI BEL 4 AVENIR en nullité du mandat avec la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] portant la date du 20 septembre 2021; 

- Déclaré parfaite la vente au 22 septembre 2021 entre la SCI CHATELIMMO et la SCI BEL 4 AVENIR de la parcelle située à [Localité 1] (86) [Adresse 4], un immeuble à usage de bureaux, cadastré section EL N°[Cadastre 1] (00ha32a36ca) précédemment acquis par la SCI BEL 4 AVENIR, selon acte de ME [Q], notaire à [Localité 1], le 4 juillet 2016, et publié à au SPF de [Localité 1] le 22 juillet 2016 volume 2016 P numéro 460; 

- Ordonné la réalisation de la vente forcée de la parcelle située [Adresse 4] un immeuble à usage de bureaux, cadastré Section EL n°[Cadastre 1] (00ha32a36ca) aux conditions financières convenues entre les parties le 22 septembre 2021, notamment au prix de 150000 € HT net vendeur ; 

- Ordonnée la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de [Localité 1] 

- Constaté le caractère exigible des honoraires d'agence de la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] à hauteur de 7 500 € HT soit 9 000 € TTC à compter de la réalisation forcée ; 

- Constaté la nullité de toute promesse de vente qui serait intervenue postérieurement au caractère parfait de la vente entre la SCI CHATELIMMO et la SCI BEL 4 AVENIR ; 

- Dit que la demande de la SCI BEL 4 AVENIR en garantie contre la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] est sans objet dans cette configuration du litige; 

- Condamné la SCI BEL 4 AVENIR aux dépens ; 

- Condamné la SCI BEL 4 AVENIR à payer à la SCI CHATELIMMO et la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

- Rejeté toute autre demande. 

 

A titre subsidiaire, 

 

INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de POITIERS le 10 septembre 2024 (RG n° : 22/00528), en ce qu'il a : 

 

- Rejeté la demande de la SCI BEL 4 AVENIR en nullité du mandat avec la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] portant la date du 20 septembre 2021; 

- Déclaré parfaite la vente au 22 septembre 2021 entre la SCI CHATELIMMO et la SCI BEL 4 AVENIR de la parcelle située à [Localité 1] (86) [Adresse 4] un immeuble à usage de bureaux, cadastré section EL N°[Cadastre 1] (00ha32a36ca) précédemment acquis par la SCI BEL 4 AVENIR, selon acte de ME [Q], notaire à [Localité 1], le 4 juillet 2016, et publié à au SPF de [Localité 1] le 22 juillet 2016 volume 2016 P numéro 460 ; 

- Ordonné la réalisation de la vente forcée de la parcelle située [Adresse 4] un immeuble à usage de bureaux, cadastré Section EL n°[Cadastre 1] (00ha32a36ca) aux conditions financières convenues entre les parties le 22 septembre 2021, notamment au prix de 150000 € HT net vendeur ; 

- Ordonné la publication de la présente décision au service de la publicité foncière de [Localité 1] ; 

- Constaté le caractère exigible des honoraires d'agence de la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] à hauteur de 7 500 € HT soit 9 000 € TTC à compter de la réalisation forcée ; 

- Constaté la nullité de toute promesse de vente qui serait intervenue postérieurement au caractère parfait de la vente entre la SCI CHATELIMMO et la SCI BEL 4 AVENIR ; 

- Dit que la demande de la SCI BEL 4 AVENIR en garantie contre la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] est sans objet dans cette configuration du litige ; 

- Condamné la SCI BEL 4 AVENIR aux dépens ; 

- Condamné la SCI BEL 4 AVENIR à payer à la SCI CHATELIMMO et la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Rejeté toute autre demande. 

 

Statuant à nouveau, 

 

Vu notamment l'article 30 du décret du 4 janvier 1955, 

Vu la loi HOGUET n° 70-9 du 2 janvier 1970, 

Notamment l'article 72 du décret n° 72 ' 678 du 20 juillet 1972, 

 

DECLARER nul et de nullité absolue le mandat de vente n°164 de la société BUTTAZZONI [Localité 1] faute d'enregistrement valable. 

 

Vu l'offre d'achat formalisée par la SCI CHATELIMMO, l'absence d'accord de vente transmis directement et valablement par la SCI BEL 4 AVENIR, l'absence de date certaine de l'accord, 

 

DECLARER nulle l'offre d'achat eu égard aux explications données aux motifs des présentes. 

DECLARER inopposable le compromis de vente objet du litige n'ayant pas de date certaine, faute de publication au service de la publicité foncière. 

 

ORDONNER la radiation de toute publication qui aurait pu être effectuée auprès de la publicité foncière à ce titre, aux frais de la SCI CHATELIMMO et de la SAS BUTTAZZONI [Localité 1]. 

 

DEBOUTER la SCI CHATELIMMO de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme non fondées et en tout cas injustifiées. 

 

DEBOUTER la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme non fondées et en tout cas injustifiées. 

 

CONDAMNER in solidum la SCI CHATELIMMO et la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] à payer la somme de 5 000 € à la SCI BEL 4 AVENIR au titre des frais irrépétibles de premières instance et d'appel. 



CONDAMNER les mêmes in solidum aux entiers dépens de première instance et d'appel. 

 

Par impossible et en cas de condamnation de la SCI BEL 4 AVENIR à des indemnités financières à l'égard de la SCI CHATELIMMO, la SCI BEL 4 AVENIR sera relevée indemne par la SAS BUTTAZZONI [Localité 1], de toutes les condamnations financières prononcées au profit de la SCI CHATELIMMO, en principal, frais et accessoires eu égard aux explications données aux motifs des présentes, au visa notamment de l'article L 216-6 du Code de la Consommation ou à défaut, au titre de l'article 1240 du Code Civil'. 



Elle a exposé :

- qu'à la date de l'offre d'achat de la sci Chatelimmo, le mandat de vente du bien au prix de 150.000 € n'avait pas été confié et que la date du document transmis le 27 septembre 2021 était incertaine ;

- ce second mandat était nul ;

- que le bien avait été remis en vente par la sci Chatelimmo et l'agence au prix de 210.000 €, alors même que la vente litigieuse n'avait pas encore été constatée par acte authentique et que le litige n'avait pas été tranché ;

- qu'elle n'avait pas fait retour de l'offre à la sci Chatelimmo ainsi que demandé, rien n'ayant indiqué qu'elle serait retransmise par l'agence à cette dernière.



Elle a ajouté qu'aucun compromis de la vente avec la sci Chatelimmo n'avait été publié et que la seconde vente avait été publiée selon elle le 16 mars 2022, avant celle de l'assignation intervenue le 30 mars suivant. Elle en a conclu que la seconde vente lui était inopposable.



Elle a maintenu que le mandat de vente était nul au motif que :

- n'avait pas été fait mention d'une faculté de rétractation ;

- sa date n'était pas certaine.



Selon elle, la nullité du mandat emportait celle de la vente subséquente.



Elle a conclu au rejet des prétentions de la sci Chatelimmo aux motifs que :

- ce n'était pas elle qui avait fait retour à cette dernière de l'offre d'achat ;

- le bien avait été régulièrement vendu à la sci Jstb.



Elle a subsidiairement sollicité la garantie de la société Buttazolli [Localité 1], sur le fondement des articles L 216-6 du code de la consommation et 1240 du code civil. Elle a soutenu que l'agence immobilière avait par ses fautes engagé sa responsabilité, en antidatant le mandat de vente et en n'ayant pas respecté le formalisme imposé en cette matière.



Par conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2025, la sci Chatelimmo et la société Buttazzoni [Localité 1] ont demandé de :



'Vu les dispositions des articles 1582 et 1583 du Code civil, 

Vu les dispositions de l'article 1231-1 du Code civil, 

Vu les pièces versées aux débats, 

 

DECLARER la SCI BEL 4 AVENIR mal fondée en son appel, 

 

CONFIRMER le jugement en ce qu'il a : 

 

REJETÉ la demande de la SCI BEL 4 AVENIR en nullité du mandat avec la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] portant la date du 20 septembre 2021; 

DÉCLARÉ PARFAITE la vente au 22 septembre 2021 entre la SCI CHATELIMMO (acquéreur) et la SCI BEL 4 AVENIR (vendeur) de la parcelle située à [Localité 1] (86), [Adresse 4], un immeuble à usage de bureaux, cadastrée section EL n°[Cadastre 1] (00ha32a36ca), précédemment acquis par la SCI BEL 4 AVENIR selon acte reçu par Me [Q], notaire à [Localité 1], le 04 juillet 2016, et publié au SPF de [Localité 1] le 22 juillet 2016 volume 2016 P numéro 460 ; 

 

ORDONNÉ la réalisation forcée de la vente de la parcelle située [Adresse 4], un immeuble à usage de bureaux, cadastrée section EL n°[Cadastre 1] (00ha32a36ca) aux conditions financières convenues entre les parties le 22 septembre 2021, notamment au prix de 150.000 euros HT net vendeur ; 

 

ORDONNÉ la publication de la présente décision au Service de la publicité foncière de [Localité 1] ; 



CONSTATE le caractère exigible des honoraires d'agence de la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] à hauteur de 7.500 euros HT soit 9.000 euros TTC à compter de la réalisation forcée ; 

 

CONSTATÉ la nullité de toute promesse ou vente qui serait intervenue postérieurement au caractère parfait de la vente entre la SCI CHATELIMMO et la SCI BEL 4 AVENIR ; 

 

DIT que la demande de la SCI BEL 4 AVENIR en garantie contre la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] est sans objet dans cette configuration du litige ; 

 

CONDAMNÉ la SCI BEL 4 AVENIR aux dépens ; 

 

CONDAMNÉ la SCI BEL 4 AVENIR à payer à la SCI CHATELIMMO et la SAS BUTTAZZONI [Localité 1] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



REJETTE toute autre demande. 

 

INFIRMER le jugement en ce qu'il a : 

 

REJETÉ la demande de la SCI CHATELIMMO au titre de la perte de chance de percevoir les loyers ; 

 

Et statuant à nouveau du chef infirmé : 

 

Condamner la Société BEL 4 AVENIR à verser à la Société CHATELIMMO la somme mensuelle de 1 516,66 € à compter du mai de janvier 2022 au titre de la perte de chance de percevoir les loyers, à parfaire à la date de prise effective de possession. 

 

Débouter la SCI BEL 4 AVENIR de toutes ses demandes, fins et conclusions. 

 

Condamner la SCI BEL 4 AVENIR à verser à la Société CHATELIMMO et à la société BUTTAZZONI [Localité 1], chacune la somme de 3 000 € par application des dispositions de l'article 700 du CPC, outre aux entiers dépens d'appel'.



Elles ont soutenu que la vente était parfaite :

- l'offre d'achat ayant été acceptée, la gérante de la venderesse ayant même rectifié l'orthographe de son nom ;

- l'assignation ayant été publiée antérieurement à celle de la seconde vente ;

- le second mandat ayant été régulièrement inscrit au registre des mandats ;

- le premier mandat étant en tout état de cause demeuré valable.



La sci Chatelimmo a maintenu sa demande d'indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers. Elle a précisé que la valeur locative annuelle du bien avait été estimée à 18.200 € hors taxes et hors charges.



L'ordonnance de clôture est du 26 janvier 2026.



MOTIFS DE LA DÉCISION



SUR LES MANDATS DE VENTE



L'article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce dispose que :



'Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention :



" Transactions sur immeubles et fonds de commerce " ne peut négocier ou s'engager à l'occasion d'opérations spécifiées à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l'une des parties.



Le mandat précise son objet et contient les indications prévues à l'article 73.



Lorsqu'il comporte l'autorisation de s'engager pour une opération déterminée, le mandat en fait expressément mention.



Tous les mandats sont mentionnés par ordre chronologique sur un registre des mandats conforme à un modèle fixé par arrêté du ministre chargé de l'économie.



Le numéro d'inscription sur le registre des mandats est reporté sur celui des exemplaires du mandat, qui reste en la possession du mandant.



Ce registre est à l'avance coté sans discontinuité et relié. Il peut être tenu sous forme électronique dans les conditions prescrites par les articles 1365 et suivants du code civil.



Les mandats et le registre des mandats sont conservés pendant dix ans'.



Le défaut de date certaine du mandat confié à l'agent immobilier est une cause de nullité de ce mandat.



Un premier mandat de vente non exclusif a été confié par la sci Bel 4 Avenir à l'agence immobilière. Ce mandat est en date du 19 avril 2021. Il a été inscrit au registre des mandats et porte le numéro 10.



La validité de ce premier mandat n'est pas contestée.



Il stipule notamment que :



'2-CONDITIONS DE LA VENTE



2.1 PRIX 

Le bien devra être présenté par le Mandataire à un prix de 225 000 € [...] hors T.V.A, droits d'enregistrement, frais, taxes, pour traiter au mieux, tant en ce qui concerne le montant du prix que son règlement, et ce, avec l'accord préalable du Mandant.

[...]

3-REMUNERATION DU MANDATAIRE 

En cas de réalisation de la vente, la rémunération du Mandataire sera de : 6 % HT (en lettres: SIX pour cent) du prix de vente hors taxes ou hors droits

[...]

 Ladite rémunération sera à la charge de l'ACQUEREUR'. 



Ce mandat, tel que formulé, en ce qu'il permet de 'traiter au mieux' avec l'accord préalable du mandant, autorisait l'agence à présenter à la venderesse une offre d'achat faite pour un montant moindre que le prix de vente espéré, qu'elle pouvait ou non l'accepter.



Le second mandat litigieux est en date du 20 septembre 2021. Il a été inscrit au registre des mandats sous le n° 164. A défaut de mention particulière, il n'est pas exclusif. 



L'appelante soutient la nullité de ce mandat au motif qu'il n'aurait pas date certaine, le courriel de sa transmission pour signature étant en date du 27 septembre 2021.



L'appelante a produit un courriel en date du 27 septembre 2021 rédigé en ces termes :



'Bonjour Monsieur [Z],

Compte tenu l'écart entre le premier mandat et l'offre signée, il m'est nécessaire de réaliser un nouveau mandat.

Merci de me retourner le mandat joint paraphé'.



Ce courriel est de [V] [R] ([Courriel 1]). Ni l'intitulé du courriel, ni son contenu, ni son expéditeur ne renvoient à l'agence immobilière. Ce message, tel que communiqué, ne comporte pas l'indication d'une pièce jointe. Il n'est dès lors pas de nature à établir la fausseté de la date figurant sur ce second mandat.



L'article 78 du décret précité dispose que :



'Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires seront dus par le mandant même si l'opération est conclue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause, mentionnée en caractères très apparents, ne peut prévoir le paiement d'une somme supérieure au montant des honoraires stipulés dans le mandat pour l'opération à réaliser'.



Le mandat stipule en son article 6.9 que :



'Une somme équivalant à la rémunération susvisée sera due au Mandataire, dès lors que le Mandant aura traité directement ou indirectement, pendant la durée de validité du mandat ou dans les douze mois suivant l'expiration du mandat, avec un acquéreur présenté par le Mandataire et qui aurait visité les locaux, pendant la durée dudit mandat. Elle sera également due au Mandataire, dès lors que le Mandant aura traité directement ou indirectement pendant la durée du mandat ou dans les douze mois, suivant l'expiration du mandant avec une personne physique ou morale ayant un lien généralement quelconque (notamment conjoint, parent, franchiseur, franchisé, société d'un même groupe, participation, etc....) avec la personne à laquelle ce bien aura été présenté et qui aura été signalée au Mandant, dès lors que le Mandataire aura apporté la preuve de ce lien'. 



Ces stipulations du mandat, non exclusif, ne relèvent pas des dispositions de l'article 78 du décret précité.



Il n'y a dès lors pas lieu d'en prononcer la nullité.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande de nullité.



Au surplus, le mandat initial étant valable, la nullité éventuelle de ce second mandat est indifférente à la solution du litige



SUR LA PERFECTION DE LA VENTE.



L'article 1582 du code civil dispose que :



 'La vente est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose, et l'autre à la payer.



Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé'.



L'article 1583 du même code précise que : 'Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé'.



L'offre d'achat de la société Chatelimmo, non datée, a été acceptée le 22 septembre 2021 par [N] [Z] pour le compte de la sci Bel 4 Avenir dont elle était gérante. Elle a, dans la case 'réponse du propriétaire vendeur':

- corrigé l'orthographe de son nom ([Z] et non [Z]) ;

- apposé la mention 'bon pour accord' ;

- apposé sous cette mention sa signature ;

- porté manuscritement la date du 22 septembre 2021.



L'offre d'achat décrivait le bien, précisait le prix proposé (150.000 euros), l'absence de conditions suspensives particulières, le taux des honoraires d'agence (5 %) à la charge de l'acquéreur, la durée de sa validité, jusqu'au 24 septembre 2021.



La sci Bel 4 Avenir ne pouvait pas ignorer que l'agence immobilière qui avait transmis l'offre d'achat de la sci Chatelimmo informerait cette dernière de l'acceptation de cette offre par la venderesse.



Ces développements caractérisent un accord sur la chose et sur son prix au sens des dispositions précités.



Le relevé des formalités publiées produit par les intimés établit que l'assignation a été publiée le 30 mars 2022.



Le bien a été vendu à la sci Jstb par la sci Bel 4 Avenir, à un prix non précisé, par acte du 16 mars 2022 reçu antérieurement à la publication de l'assignation par Maître [T] [A], notaire à [Localité 3]. Cette vente a été publiée le 8 juillet 2022, postérieurement à la publication de l'assignation. Cette vente est dès lors inopposable à la sci Chatelimmo.



Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a déclaré parfaite la vente du bien au profit de la sci Chatelimmo, au prix de 150.000 euros.



Il sera complété en ce que le présent arrêt confirmatif vaut acte de vente.



Il sera par ailleurs infirmé ce qu'il a constaté la nullité de toute promesse ou vente qui serait intervenue postérieurement au caractère parfait de la vente entre la sci Chatelimmo et la sci Bel 4 Avenir en l'absence de présence à l'instance des parties éventuellement intéressées.



SUR LES HONORAIRES D'AGENCE



L'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 dispose notamment que : 'Aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties'.



L'article 73 du décret du 20 juillet 1972 dispose que :



'Le titulaire de la carte professionnelle portant la mention " Transactions sur immeubles et fonds de commerce ", son ou ses représentants légaux ou statutaires, s'il s'agit d'une personne morale, qui doit recevoir le mandat prévu à l'article 72 ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d'autre rémunération ou d'autres honoraires à l'occasion d'une opération spécifiée à l'article 1er (1° à 5°) de la loi susvisée du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.



Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l'une des parties à l'opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l'engagement des parties. Le montant de la rémunération ou des honoraires, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties. Il en est de même, le cas échéant, des honoraires de rédaction d'actes et de séquestre.



Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l'occasion de cette opération d'une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l'engagement des parties.



Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires une fois constatée par acte authentique l'opération conclue par son intermédiaire'. 



La vente étant parfaite, les honoraires de l'agence immobilière, d'un montant hors taxes de 7.500 euros hors taxes (150.000 x 5%) à la charge de l'acquéreur, soit 9.000 euros toutes taxes comprises, sont exigibles.



Le jugement sera confirmé sur ce point.



SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS DE LA SOCIETE CHATELIMMO



L'article 12311 du code civil dispose que : 'Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure'.



L'article 1231-2 du même code précise que : 'Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après' et l'article 1231-3 que : 'Le débiteur n'est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qui pouvaient être prévus lors de la conclusion du contrat, sauf lorsque l'inexécution est due à une faute lourde ou dolosive'.



L'offre d'achat acceptée décrit un ensemble immobilier à usage de bureaux libre de toute occupation.



Il ne se déduit pas de ces mentions que l'investissement envisagé était à visée locative.



Le sci Chatelimmo ne justifie dès lors d'aucune perte de chance de percevoir un loyer.



Le jugement sera pour ces motifs confirmé en ce qu'il a débouté la sci Chatelimmo de sa demande de dommages et intérêts.



SUR LA GARANTIE DE L'APPELANTE PAR L'AGENCE IMMOBILIERE



Il résulte des développements précédents que la sci Bel 4 Avenir n'est pas fondée en sa demande de garantie dirigée à l'encontre de l'agence immobilière.



Le jugement sera confirmé sur ce point. 



SUR LES DEPENS



La charge des dépens d'appel incombe à l'appelante.



SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE



Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par l'appelante.



Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits des intimées de laisser à leur charge les sommes exposées par elles et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.



PAR CES MOTIFS,



statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort,



CONFIRME le jugement du jugement du 10 septembre 2024 du tribunal judiciaire de Poitiers sauf en ce qu'il :



'CONSTATE la nullité de toute promesse ou vente qui serait intervenue postérieurement au caractère parfait de la vente entre la SCI CHATELIMMO et la SCI BEL 4 AVENIR' ;



et statuant de nouveau de ce chef d'infirmation,



REJETTE la demande de la sci Chatelimmo et de la société Buttazzoni [Localité 1] de constat de la nullité de toute promesse ou vente qui serait intervenue postérieurement au caractère parfait de la vente entre la sci Chatelimmo et la sci Bel 4 Avenir ;



et y ajoutant,



DIT que le présent arrêt confirmatif vaut acte de vente par la sci Bel 4 Avenir à la sci Chatelimmo ;



CONDAMNE la sci Bel 4 Avenir aux dépens d'appel ;



CONDAMNE la sci Bel 4 Avenir à payer en cause d'appel à la sci Chatelimmo et à la société Buttazzoni [Localité 1] prises ensemble la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,