Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 4, 9 juin 2026, n° 24/06076

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 09 JUIN 2026



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/06076 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJFQS



Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Novembre 2023 -Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Ivry Sur Seine - RG n° 11-22-002753





APPELANT

 

Monsieur [G] [U]

né le 18 octobre 1964 à S.G. Stragomista (Macédoine)

Chez Monsieur [P] [L] 

[Adresse 1] 

[Localité 1] 



Représenté par Me Aude ABOUKHATER de l'AARPI HUG & ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0031





INTIMÉE 



Madame [F] [O] [A] veuve [S] 

née le 14 février 1927 à [Localité 2] (Espagne)

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Emmanuel SOURDON de la SELEURL SOURDON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0290





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 mars 2026, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :



Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente de chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller





Greffier, lors des débats : Madame Apinajaa THEVARANJAN



ARRÊT : 

- Contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 02 juin 2026 et prorogé au 09 juin 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile



- signé par Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

***

FAITS ET PRÉTENTIONS 



Par acte notarié en date du 29 novembre 1997, Monsieur [Q] [S] et Madame [F] [O] [A] épouse [S] ont donné à Monsieur [I] [B] [S] et Madame [J] [F] [O] [S], en leur qualité d'enfants des donataires, la nue-propriété des biens immobiliers sis [Adresse 3] et [Adresse 4] [Localité 3].



Par contrat du 14 décembre 2015, Monsieur [Q] [S] a donné à bail à Monsieur [G] [E] un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 300 euros et 20 euros de provision sur charges.



Monsieur [Q] [S] est décédé en 2026 et suivant acte de notoriété, il a été constaté la qualité de conjointe survivante de Monsieur [Q] [S] et la qualité d'héritiers de Monsieur [Q] [S] [D] de Madame [S] divorcée [K], de Madame [M] [S] veuve [W], de Monsieur [I] [S] et de Madame [J] [R] veuve [C], ainsi que le dépassement par la donation intervenue le 29 novembre 1997 de la quotité disponible et la nécessité d' indemniser Madame [T] [S] et Madame [M] [S] veuve [W].



Des loyers étant demeurés impayés, Madame [F] [O] [A] veuve [S] a fait délivrer à Monsieur [G] [U] le 1er août 2022 un commandement de payer la somme de 4 338,55 euros correspondant aux échéances impayées au 15 juillet 2022 (loyer de juillet 2022 inclus), commandement visant en outre la clause résolutoire.



Par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2022, Madame [F] [O] [A] veuve [S] a fait assigner Monsieur [G] [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Ivry-sur-Seine.



Par jugement du 07 juillet 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Ivry-sur-Seine a: 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2015 entre Monsieur [Q] [S], aux droits duquel vient Mme [F] [O] [A] veuve [S] et Monsieur [G] [U] concernant le logement a usage d'habitation situe au [Adresse 6] [Localité 4] sont réunies à la date du 1er octobre 2022 à minuit, 

- ordonné en conséquence à Monsieur [G] [U] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, 

- dit qu'à défaut pour Monsieur [G] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, Mme [F] [O] [A] veuve [S] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, 

- dit n'y avoir lieu à ordonner la séquestration des meubles éventuellement laisses sur place, étant rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

- condamné Monsieur [G] [U] à verser à Mme [F] [O] [A] veuve [S] la somme de 5 344,66 euros (cinq mille trois cent quarante-quatre euros et soixante-six centimes), correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er octobre 2022, incluant les loyer et charges du mois d'octobre 2022, somme qui portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, 

- condamné Monsieur [G] [U] à verser à Mme [F] [O] [A] veuve [S] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 335,37 euros (charges comprises et sans indexation possible), à compter du mois de novembre 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, ou par la reprise des lieux, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

- condamné Monsieur [G] [U] à verser à Mme [F] [O] [A] veuve [S] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné Monsieur [G] [U] aux dépens de l'instance, lesquels incluront notamment le cout du commandement de payer (154,26 euros), de la saisine de la CCAPEX (réduite à la somme d'un euro), de l'assignation devant la présente juridiction (55,34 euros), de sa dénonciation à la préfecture (réduite à la somme d'un euro), et de la signification du jugement, 

- rappelé l'exécution provisoire de droit attachée à décision, 

- dit que décision sera notifiée par le greffe à la représentante de l'État dans le département.



Par déclaration reçue au greffe le 22 mars 2024, Monsieur [G] [U] a interjeté appel de ce jugement.



Dans ses dernières conclusions déposées le 05 janvier 2026 sur le réseau RPVA avant la clôture et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Monsieur [G] [U] demande à la cour de : 

- prononcer la nullité de l'assignation et des actes subséquents notamment le jugement, la signification du jugement et le commandement de quitter les lieux ; 

Sur le fond, 

- infirmer le Jugement en ce qu'il a :

- constaté que les conditions d'application de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2015 entre Monsieur [S] et Monsieur [U] sont réunies à la date du 1er octobre 2022 ; 

- ordonné son expulsion, avec si besoin est, le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux ; 

- l'a condamné au paiement de la somme de 5 344,66 euros, correspondant aux loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 1er octobre 2022, incluant les loyers et charges impayés du mois d'octobre 2022 ; 

- l'a condamné à verser à Mme [F] [O] [A] veuve [S] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 335,37 euros et ce à compter du mois de novembre 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ; 

- l'a condamné à verser une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. 

Statuant à nouveau, 

- déclarer irrecevable l'action de Mme [F] [O] [A] veuve [S] ; 

- rejeter les demandes de Mme [F] [O] [A] veuve [S] ; 

A titre subsidiaire, 

- prononcer la nullité du commandement de payer ; 

 - rejeter la demande en paiement de Madame [S], la dette étant soldée, 

 Subsidiairement, limiter la créance de Mme [F] [O] [A] veuve [S] à la somme de 189,41 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 24 avril 2024; 

- l'autoriser à s'acquitter de sa dette en mensualités de 300 euros, payables le 15 du mois; 

- condamner Mme [F] [O] [A] veuve [S] à lui remettre sous astreinte de 20 euros par jour de retard des quittances ou reçus chaque mois depuis juillet 2023 ; 

 A titre infiniment subsidiaire ; 

 - suspendre les effets de la clause résolutoire ; 

- l'autoriser à s'acquitter de sa dette en 36 mensualités, payables le 15 du mois ; 

- constater que la dette a été soldée, dire en conséquence que la clause est réputée n'avoir jamais joué; 

- Si une dette persistait, dire qu'en cas de respect de l'échéancier, la clause sera réputée n'avoir jamais joué ; 

- dire qu'à défaut de paiement d'une échéance ou du loyer courant au plus tard le 15 du mois, la clause résolutoire ne reprendra ses effets qu'après envoi d'une mise en demeure de reprendre le paiement du loyer courant et/ou de régler l'échéance par lettre recommandée avec avis de réception qui serait restée infructueuse pendant 15 jours ; 

En tout état de cause, 

- ordonner sa réintégration dans le logement sous astreinte de 100 euros par jour passé un délai de 3 jours suivant la signification de la décision à intervenir ; 

- condamner Mme [F] [O] [A] veuve [S] à lui verser la somme de 5 000 euros pour le préjudice subi du fait de son expulsion ; 

- dire que l'équité commande que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles et dépens. 



Dans ses dernières conclusions déposées le 29 octobre 2025 sur le réseau RPVA et auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, Mme [F] [O] [A] veuve [S] demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu entre les parties le 9 novembre 2023 par le Juge des Contentieux de la Protection d'Ivry-Sur-Seine, en ce qu'il a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2015 entre Monsieur [Q] [S], aux droits duquel elle vient et Monsieur [G] [U] concernant le logement à usage d'habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 1er octobre 2022 à minuit. 

- ordonné en conséquence à Monsieur [G] [U] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans le délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux. 

-dit qu'à défaut pour Monsieur [G] [U] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, elle pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique. 

-condamné Monsieur [G] [U] à lui verser l'arriéré correspondant aux loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation. 

-condamné Monsieur [G] [U] à lui verser une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 335,37 euros, à compter du mois d'octobre 2022 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs à la bailleresse ou à son mandataire, ou par la reprise des lieux. 

-condamné Monsieur [G] [U] à lui verser une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

-condamné Monsieur [G] [U] aux dépens de l'instance, lesquels incluront notamment le cout du commandement de payer (154,26 euros), de la saisine de la CCAPEX, de l'assignation devant (55,34 euros), de sa dénonciation à la préfecture, et de la signification du jugement, 

Statuant à nouveau sur la dette et l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner Monsieur [G] [U] à payer à lui payer la somme de 8 254, 78 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d'occupation dus au 24 avril 2024, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

- condamner Monsieur [G] [U] à payer à la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

À titre subsidiaire, 

- prononcer la résolution judiciaire du bail dont est titulaire Monsieur [G] [U] sur les locaux situés au [Adresse 7] à [Localité 3] pour non-paiement des loyers, en application des articles 1224 et suivants du code civil. 

- ordonner en conséquence l'expulsion de Monsieur [G] [U], ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés dans l'immeuble du [Localité 5] à [Localité 3], en la forme habituelle, au besoin accompagné d'un serrurier et du commissaire de Police. 

- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués et appartenant au locataire, dans tel garde meubles qu'il plaira au Tribunal de désigner, et ce aux frais, risques et périls des locataires. 

- fixer à la somme de 335, 37 euros par mois l'indemnité d'occupation due par Monsieur [G] [U] à compter rétroactivement du 1er octobre 2022 à minuit jusqu'au jour effectif de l'expulsion, ladite indemnité d'occupation étant payable par mois et d'avance. 

- condamner Monsieur [G] [U] au paiement de ladite indemnité d'occupation d'un montant de 335, 37 euros par mois, à compter rétroactivement du 1er octobre 2022 à minuit, jusqu'au jour effectif de l'expulsion, ladite indemnité d'occupation étant payable par mois et d'avance. 

- condamner Monsieur [G] [U] à lui verser la somme de 8 254, 78 euros au titre de l'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation arrêté au 24 avril 2024, avec intérêts au taux légal depuis le commandement de payer ou, à défaut de l'assignation. 

En toutes hypothèses, 

- débouter Monsieur [G] [U] de l'ensemble de ses demandes. 

- dire et juger, pour le cas où des délais de paiement seraient accordés, qu'à défaut de paiement à bonne date du loyer en principal, de la provision sur charges et d'une seule échéance : 

-la clause résolutoire redeviendra immédiatement acquise ; 

- le bailleur pourra faire procéder à l'expulsion de Monsieur [G] [U] ; 

- condamner Monsieur [G] [U] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

 - condamner Monsieur [G] [U] aux entiers dépens. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la régularité de la procédure,



Il résulte des pièces produites que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été régulièrement saisie, que l'assignation a été dénoncée au préfet conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que le commandement de payer du 1er août 2022 est demeuré infructueux pendant plus de deux mois avant l'assignation délivrée le 29 novembre 2022 et que la première audience est intervenue plus de deux mois après cette assignation.



La procédure est dès lors régulière.



Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [F] [O] [A] veuve [S],



Aux termes de l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention.



L'article 757 du code civil dispose que le conjoint survivant recueille, à son choix, l'usufruit de la totalité des biens existants lorsque tous les enfants sont issus des deux époux.



En l'espèce, il ressort de l'acte de notoriété reçu le 3 novembre 2017 que Mme [F] [O] [A] veuve [S] a opté pour l'usufruit de la totalité des biens composant la succession de M. [Q] [S].



Il est constant que l'usufruitier a qualité pour agir seul en paiement des loyers et en résiliation du bail pour défaut de paiement, sans le concours des nus-propriétaires.



L'attestation établie le 3 septembre 2024 par Maître [V] [N], notaire, confirme en outre que Mme [F] [O] [A] veuve [S] est seule usufruitière du bien litigieux.

Il s'ensuit que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [F] [O] [A] veuve [S] doit être rejetée.



Sur la demande de nullité de l'assignation,



M. [G] [U] soutient que Mme [F] [O] [A] veuve [S] aurait indiqué à tort être de nationalité française, ce qui ferait obstacle à la vérification de sa capacité à agir.

Toutefois, il ressort des actes notariés régulièrement versés aux débats que Mme [F] [O] [A] veuve [S] est née à [Localité 2] en Espagne le 14 février 1927 et est de nationalité espagnole.



L'article 114 du code de procédure civile dispose que la nullité pour vice de forme ne peut être prononcée qu'à charge pour celui qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité alléguée.



Or, M. [G] [U] ne démontre aucun grief dès lors que la nationalité exacte de l'intimée ressortait clairement des pièces communiquées tant en première instance qu'en cause d'appel.



En outre, conformément à l'article 115 du code de procédure civile, l'éventuelle irrégularité invoquée a été couverte par la régularisation ultérieure résultant de la communication des actes notariés ne laissant subsister aucun grief.



Il convient en conséquence de rejeter la demande de nullité de l'assignation ainsi que celle des actes subséquents.



Sur la demande de nullité du commandement de payer,



Le commandement de payer délivré le 1er août 2022 vise expressément la clause résolutoire prévue au bail et mentionne le montant détaillé des sommes dues.



La qualité et la capacité à agir de Mme [F] [O] [A] veuve [S] étant établies par les actes notariés produits, aucun moyen de nullité pertinent n'est caractérisé.



M. [G] [U] ne justifie par ailleurs d'aucun grief au sens de l'article 114 du code de procédure civile.



La demande de nullité du commandement de payer sera donc rejetée.



Sur l'acquisition de la clause résolutoire,



Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



L'article 24 de cette même loi prévoit que toute clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



Le bail litigieux contient une clause résolutoire stipulant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement des loyers et charges.





Le commandement de payer délivré le 1er août 2022 étant demeuré infructueux, c'est à bon droit que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 1er octobre 2022 à minuit.



Le jugement sera confirmé de ce chef.



Sur l'expulsion,



La résolution du bail privant le locataire de tout titre d'occupation, il convient de confirmer le jugement ayant ordonné l'expulsion de M. [G] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef.



Sur l'indemnité d'occupation,



L'indemnité d'occupation est destinée à réparer le préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre des lieux.



Elle doit être fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.



Il convient en conséquence d'infirmer le jugement sur ce point et de fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges contractuellement dus à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux.



Sur l'arriéré locatif,



Il résulte du décompte produit aux débats que l'arriéré locatif s'élève à la somme de 8 254,78 euros au 24 avril 2024.



M. [G] [U] ne produit aucun justificatif probant de règlement permettant de contester utilement ce décompte.



Il sera en conséquence condamné à payer à Mme [F] [O] [A] veuve [S] la somme de 8 254,78 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.



Le jugement sera infirmé quant au montant de la condamnation.



Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, M. [G] [U] ne justifie ni de ses ressources et charges actuelles, ni d'une capacité réelle à apurer un arriéré supérieur à 8 000 euros en sus du paiement de son loyer et de ses charges courantes actuelles.

La dette locative s'est en outre accumulée durant plusieurs années sans régularisation effective des échéances.

Dans ces conditions, la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire sera rejetée.



Sur la demande de délivrance de quittances,

Aux termes de l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande lorsque celui-ci a intégralement acquitté le loyer et les charges.



M. [G] [U] ne justifiant pas du paiement intégral des loyers réclamés, sa demande de délivrance de quittances sera rejetée.



Sur la demande de dommages-intérêts,



M. [G] [U] sollicite la condamnation de Mme [F] [O] [A] veuve [S] à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice qu'il estime avoir subi du fait de son expulsion.



Toutefois, aucune faute de la bailleresse n'est démontrée, l'expulsion étant intervenue en exécution d'une décision de justice assortie de l'exécution provisoire.



La demande de dommages-intérêts sera en conséquence rejetée.



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile,



Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront confirmées.



M. [G] [U], qui succombe en son appel, sera condamné aux dépens d'appel conformément à l'article 696 du code de procédure civile.



Il y a également lieu de le condamner à payer à Mme [F] [O] [A] veuve [S] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS



La cour,



Statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe,



Rejette les demandes de nullité du commandement de payer, de l'assignation et des actes subséquents formées par M. [G] [U] ;



Rejette la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [F] [O] [A] veuve [S] ;



Confirme le jugement rendu le 9 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6], sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation et celui de l'arriéré locatif ;



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



Fixe l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter du 1er octobre 2022 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux;



Condamne M. [G] [U] à payer à Mme [F] [O] [A] veuve [S] la somme de 8 254,78 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 24 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;



Y ajoutant,



Déboute M. [G] [U] de sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire ;



Déboute M. [G] [U] de sa demande de délivrance de quittances ;



Déboute M. [G] [U] de sa demande de dommages-intérêts ;



Condamne M. [G] [U] à payer à Mme [F] [O] [A] veuve [S] la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [G] [U] aux dépens d'appel.





 LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,