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Décision de justice

Tribunal judiciaire d'Annecy, Chambre 1 Contentieux, 4 juin 2026, n° 21/02033

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurContratsBaux d'habitation et baux professionnels
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Par actes sous-seing-privé en date des 25 mai 2010, 15 mai 2010 et 24 mai 2010, Monsieur [S] [O] et Madame [D] [B] épouse [O], Monsieur [J] [O] et Madame [Z] [F] épouse [T], Monsieur [L] [A] et Madame [I] [K] épouse [A] ont consenti des baux commerciaux à la SAS LE BIRDIE aux droits de laquelle vient désormais la SAS VACANCEOLE portant sur des lots de copropriétés dépendant d'une résidence de tourisme sise [Adresse 6] à [Localité 1] (74).
Les trois appartements concernés ont une surface identique de 35 m² chacun.
Ces baux sont venus à expiration le 31 mars 2020.
Les propriétaires bailleurs ont délivré un congé en date du 21 juin 2021 à effet au 31 décembre 2021, sans offre de renouvellement et avec offre d'indemnité d'éviction.
Les bailleurs se sont prévalus de la clause du bail mentionnée à l'article 15 fixant l'indemnité d'éviction à 70 % du montant du loyer versé au bailleur au cours du dernier exercice.
Par lettre recommandée du 29 juin 2021, le preneur a précisé que conformément à l'article L 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction étant d'ordre public, elle ne pouvait pas être plafonnée, ce qui rendait nul l'article 15 susvisé.
Le preneur a ainsi fixé des données d'éviction pour des montants supérieurs.
Par acte huissier en date du 10 novembre 2021, Monsieur [S] [O] et Madame [D] [B] épouse [O], Monsieur [J] [O] et Madame [Z] [F] épouse [T], Monsieur [L] [A] et Madame [I] [K] épouse [A] ont assigné la SAS VACANCEOLE aux fins principalement de valider les congés sans offre de renouvellement pour le 31 décembre 2021, de prononcer l'expulsion de la SAS VACANCEOLE et de tous occupants de son chef, de condamner la SAS VACANCEOLE au paiement d'une indemnité d'occupation et de prononcer la nullité des baux commerciaux pour dol.
Par exploit de commissaire de justice en date du 10 novembre 2021, M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A] ont assigné la SAS VACANCEOLE devant la présente juridiction. 
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Par arrêt en date du 26 mars 2024, la cour d'appel de CHAMBERY a notamment :
- déclaré irrecevables les demandes d'annulation des contrats de baux commerciaux des 15, 24, 25 mai 2010 pour dol, l'action étant prescrite et la SAS VACANCEOLE n'ayant pas qualité à y défendre
- rejeté l'exception de procédure tirée de la reconnaissance du bien-fondé de l'indemnité d'éviction par aveu judiciaire de M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A]
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La clôture de l'instruction du dossier a été prononcée le 4 septembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience du 5 mars 2026. A l'issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 20 mai 2026 par mise à disposition au greffe, prorogée au 4 juin 2026.
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Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 mars 2025, M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A] demandent au tribunal judiciaire d'Annecy :
- DECLARER recevables et bien fondés M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A] en leurs demandes,
- VALIDER les congés sans offre de renouvellement pour le 31 décembre 2021,
- PRONONCER l'expulsion de la SAS VACANCEOLE et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire.
- CONDAMNER la SAS VACANCEOLE au paiement d'une indemnité d'occupation annuelle de 5.245 € HT pour chacun des lots des demandeurs à compter du 1er janvier 2022.
- SUR L'INDEMNITE D'EVICTION : DIRE et JUGER que la SAS VACANCEOLE est déchue de son droit à indemnité d'éviction, au visa de l'article L 145-60 du code de commerce,
- SUBSIDIAIREMENT si le Tribunal ne faisait pas droit aux demandes principales,


o CONDAMNER la SAS VACANCEOLE au paiement des sommes suivantes à titre de dommages-intérêts pour violation de l'obligation de négocier dc bonne foi au visa de l'article 1104 du code civil :
" A M. et Mme [S] [T] : la somme de 39.267,25 €
" A M. ct Mme [J] [T] : la somme de 25.201 €
" M. et Mme [L] [A] la somme de 25.201 €
o ORDONNER la compensation des dommages-intérêts avec les indemnités d'éviction réclamées par le Preneur.
- A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, Si par impossible, le Tribunal de céans n'entendait pas faire droit aux demandes des bailleurs : AVANT-DIRE-DROIT
o DESIGNER tel Expert qu'il plaira au Tribunal avec mission habituelle en pareille matière et notamment de donner son avis sur la valeur de l'indemnité d'éviction due au locataire et la valeur locative au titre de l'indemnité d'occupation due aux bailleurs depuis le 1er janvier 2022
o FIXER : à titre provisionnel et à compter du 1er janvier 2022, le montant de l'indemnité d'occupation annuelle à la somme de 5.245 € HT pour chacun des lots des demandeurs
- EN TOUT ETAT DE CAUSE : CONDAMNER la Sté VACANCEOLE au paiement d'une somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du C.P.C, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le cout des congés.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2025, la SAS VACANCEOLE demande au tribunal judiciaire d'Annecy de :
- REJETER l'exception d'irrecevabilité du droit de la SAS VACANCEOLE à demander paiement d'une indemnité d'éviction 
- REPUTER non écrites les stipulations de l'article 15 du bail commercial 
- DECLARER recevable la SAS VACANCEOLE en ses demandes tendant à voir payer et fixer l'indemnité d'éviction
- FIXER l'indemnité d'éviction selon les usages de la profession des résidences de tourisme
- CONDAMNER au titre de l'indemnité d'éviction due :
o M. et Mme [S] [O] à payer à la SAS VACANCEOLE la somme de 39.267,25 € 
o M. et Mme [J] [O] à payer à la SAS VACANCEOLE la somme de 25.201 € 
o M. et Mme [L] [A] à payer à la SAS VACANCEOLE la somme de 25.201 € 
- DEBOUTER M. et Mme [S] [O], M. et Mme [J] [O] et M. et Mme [L] [A] de leurs demandes tendant à voir prononcer l'expulsion de la SAS VACANCEOLE 
- ORDONNER le maintien dans les lieux de la SAS VACANCEOLE jusqu'à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du paiement de l'indemnité d'éviction au locataire.
- DEBOUTER M. et Mme [S] [O], M. et Mme [J] [O], M. et Mme [L] [A] de leur demande d'indemnité d'occupation 
- A titre Subsidiaire :
o DESIGNER à la demande des bailleurs, tel expert qu'il plaira aux fins de donner son avis en l'explicitant sur le montant de l'indemnité d'éviction due à la société VACANCEOLE par application de l'article L.145-14 du code de commerce et des usages de la profession.
o donner son avis en l'explicitant sur le montant de l'indemnité d'occupation due par le preneur aux bailleurs chacun pour leur lot en tenant compte d'un abattement de 20% pour précarité 
- En toutes hypothèses : 
o FIXER le montant de l'indemnité d'occupation au montant des loyers diminués de 20 %
o ORDONNER la compensation de l'indemnité d'occupation avec l'indemnité d'éviction.
o ORDONNER la compensation de l'indemnité d'occupation avec les sommes versées par la SAS VANCANCEOLE depuis le 1er janvier 2022 jusqu'au jour du paiement de l'indemnité d'éviction augmentée de trois mois
- En tout état de cause, 
o DEBOUTER M. et Mme [S] [O], M. et Mme [J] [O] et M. et Mme [L] [A] de toutes leurs demandes. 
o CONDAMNER M. et Mme [S] [O], M. et Mme [J] [O] et M. et Mme [L] [A] ensemble à payer à la SAS VACANCEOLE la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts 
o CONDAMNER M. et Mme [S] [O], M. et Mme [J] [O] et M. et Mme [L] [A] à payer, chacun la somme de 1.500 e HT soit 1.800 € TTC à la SAS VACANCEOLE au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
En application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, les parties ont établi des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives versées aux débats auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, par application des dispositions de l'article 455 du code précité.

Motifs

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MOTIFS DE LA DECISION 
Sur la recevabilité de la demande d'indemnité d'éviction
L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Il ressort de l'article L. 145-60 du code de commerce que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
Selon l'article L.145-9 du même code, le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Il résulte de ces dispositions qu'en cas de délivrance par le bailleur d'un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, le point de départ de la prescription biennale de l'action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d'effet du congé.
Cette prescription est toutefois susceptible d'être interrompue ou suspendue en application :
- de l'article 2241 du code civil selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription et ce, jusqu'à l'extinction de l'instance en application de l'article 2242 du code civil,
- de l'article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, le délai de prescription recommençant à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée,
- et de l'article 2240 en vertu duquel la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.
L'article 2230 du code civil dispose que la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru.
En vertu de l'article 2231 du même code, l'interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien.
Selon l'article 2219, la prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.

En l'espèce, M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A] se prévalent de la prescription de la demande au titre de l'indemnité d'éviction. 
La SAS VACANCEOLE s'oppose à cette fin de non-recevoir, faisant valoir que :
- La prescription ne peut être invoquée du fait de la reconnaissance par les bailleurs du droit du preneur à l'indemnité d'éviction, 
- La prescription a été interrompue par la demande du preneur tendant à l'irrecevabilité des demandes des bailleurs. 
S'agissant de la reconnaissance par les bailleurs du droit du preneur à l'indemnité d'éviction, il y a lieu de rappeler que la seule offre d'une indemnité d'éviction dans le congé ne constitue pas une reconnaissance d'un tel droit. Par ailleurs, si l'assignation délivrée par les bailleurs mentionne " sur la demande d'indemnité d'éviction ", cela ne constitue pas en soi une reconnaissance du droit du preneur à l'indemnité d'éviction. En tout état de cause, quand bien même cette reconnaissance par les bailleurs du droit du preneur à l'indemnité d'éviction serait retenue, force est de constater que celle-ci ne serait qu'interruptive de prescription et ferait courir un nouveau délai de deux ans. Ainsi, que cette reconnaissance résulte du courrier du 16 juillet 2021 ou du 10 novembre 2021, la demande au titre de l'indemnité d'éviction aurait dû être formée dans les deux ans. Or, elle a été formée pour la première fois par voie de conclusions le 4 juillet 2024. Le moyen tiré de la reconnaissance du droit du preneur à l'indemnité d'éviction sera donc rejeté. 



S'agissant de l'interruption de la prescription par la demande du preneur tendant à l'irrecevabilité des demandes des bailleurs, il est constant que dans ses conclusions d'incident du 3 mai 2022, la SAS VACANCEOLE s'est bornée à demander " de prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées par les consorts [O] et [A] à l'encontre de la société VACANCEOLE et de débouter les consorts [O] et [A] de toutes leurs demandes ". Cette fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité pour dol et cette demande de voir débouter les bailleurs de toutes leurs demandes ne constitue pas une demande de voir fixer une indemnité d'éviction. Dès lors, la fin de non-recevoir opposée à la demande de nullité du bail n'a pas interrompu la prescription de l'action en fixation de l'indemnité d'occupation. 
Il résulte de ce qui précède que le point de départ du délai de prescription de l'action en fixation de l'indemnité d'éviction doit être fixé au 31 décembre 2021. En conséquence, faute de l'avoir formulée par voie de conclusion une action en fixation de l'indemnité d'éviction avant le 31 décembre 2023, cette demande est prescrite. 

Sur la validité des congés sans offre de renouvellement
L'article L. 145-9 du code de commerce dispose que " Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. ".
L'article L. 145-14 du code de commerce dispose que " Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ".
En l'espèce, la SAS VACANCEOLE ne conteste pas la validité des congés. En conséquence, il y a lieu de constater la validité des congés délivrés par M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A]. 


Sur l'expulsion de la SAS VACANCEOLE et l'indemnité d'occupation
Selon l'article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. 

Aux termes de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, devenu l'article 1240 actuel du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il ressort de ces dispositions que jusqu'à l'expiration du délai de prescription de l'action en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction, le locataire évincé, qui peut prétendre à une indemnité d'éviction, a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré sur le fondement de l'article L. 145-28 du code de commerce.
En outre, après l'expiration du délai de prescription de l'action en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction, le locataire devient occupant sans droit ni titre des locaux dont il est évincé. Il est alors redevable, en application de l'article 1240 du code civil (ancien article 1382 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige), d'une indemnité d'occupation destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre de ses locaux.
En l'espèce, la SAS VACANCEOLE qui n'a pas demandé la fixation ou le paiement de l'indemnité d'éviction dans le délai de deux ans, perd tous les droits qu'elle tenait du statut des baux commerciaux.
L'action en paiement de l'indemnité d'éviction n'est prescrite qu'à compter du 31 décembre 2023, ce dont il résulte que jusqu'à cette date, la SAS VACANCEOLE s'est maintenue dans les lieux en vertu du titre qu'elle détenait de l'article L 145-28 du code du commerce. 
L'indemnité d'occupation est donc égale à la valeur locative pendant la période où les preneurs avaient droit au maintien dans les lieux ; cette indemnité ne devient une indemnité de droit commun qu'à partir de la date à laquelle les preneurs ont perdu leur titre d'occupation par prescription.
Ainsi, il y a lieu de constater que la SAS VACANCEOLE est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024 et en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux, d'ordonner son expulsion dans les trente jours de la signification de la présente décision, et de tous les occupants de son chef des locaux à usage commercial avec le concours en tant que besoin, de la force publique et d'un serrurier du choix de la requérante. 
S'agissant de la demande au titre de l'indemnité d'occupation, les bailleurs peuvent solliciter pour la période comprise entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2023 une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative des lieux puis, à compter du 1er janvier 2024 jusqu'au départ de la SAS VACANCEOLE, une indemnité d'occupation de droit commun.
Dans les congés sans offre de renouvellement il a été indiqué que les loyers annuellement versés au bailleur au cours du dernier exercice étaient les suivants :
- Concernant M. [S] [T] et Mme [D] [B] : 3 743 euros,
- Concernant M. [J] [T] et Mme [Z] [F] : 3 760 euros,
- Concernant M. [L] [A] et de Mme [I] [R] : 3 418 euros.
Le montant des loyers n'est pas contesté par la SAS VACANCEOLE dans ses conclusions. 
S'agissant de la période postérieure au 1er janvier 2024, dès lors qu'elle est destinée à rémunérer la jouissance des locaux et les demandeurs n'invoquant aucun préjudice autre que celui résultant de leur simple occupation, l'indemnité d'occupation doit également être fixée au montant du loyer contractuel.
En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS VACANCEOLE à payer à M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A] les sommes indiquées à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2022. Il conviendra de préciser que si la SAS VACANCEOLE précise avoir régulièrement réglé ses loyers, ce que ne conteste pas M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A], elle n'en justifie pas dans ses conclusions, de sorte qu'il conviendra d'imputer les éventuels règlements effectués au titre des loyers sur cette condamnation au titre de l'indemnité d'occupation. 
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de diminution du loyer à hauteur de 20%, aucune pièce n'étant produire à ce titre. 

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par la SAS VACANCEOLE
L'article 1240 du code civil dispose que " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ".
Compte tenu du sens de la décision, cette demande de dommages et intérêts sera rejetée. 

Sur les autres demandes 
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
La SAS VACANCEOLE succombant à la présente instance sera condamnée aux dépens, et ce compris le coût des congés sans offre de renouvellement du 21 juin 2021. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile 
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
La SAS VACANCEOLE sera condamnée à verser à M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
La demande de la SAS VACANCEOLE au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, 

DECLARE irrecevables comme prescrites les demandes de la SAS VACANCEOLE au titre de l'indemnité d'éviction 

CONSTATE la validité des congés de refus de renouvellement avec indemnité d'éviction délivré à la requête de la SAS VACANCEOLE à la SAS VACANCEOLE le 21 juin 2021

ORDONNE, à défaut de départ volontaire de sa part dans le mois suivant la signification du présent jugement, l'expulsion de la SAS VACANCEOLE et celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, des locaux suivants sis [Adresse 7] (HAUTE-SAVOIE) :
- lot 407, appartement E12 bâtiment E 1er étage, propriété de M. [S] [T] et Mme [D] [B],
- lot 711, appartement D24 bâtiment H, 2ème étage, propriété de M. [J] [T] et Mme [Z] [F],
- lot 611, appartement G24, bâtiment G, propriété de M. [L] [A] et de Mme [I] [R], 

DECLARE qu'en cas de besoin, le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution

CONDAMNE la SAS VACANCEOLE à payer aux parties suivantes les sommes suivantes à titre d'indemnité d'occupation du 1er janvier 2022 jusqu'à la libération complète des lieux par lui et tout occupant de son chef :
- M. [S] [T] et Mme [D] [B] : 3 743 euros par an,
- M. [J] [T] et Mme [Z] [F] : 3 760 euros par an,
- M. [L] [A] et de Mme [I] [R] : 3 418 euros par an,

DEBOUTE la SAS VACANCEOLE de sa demande au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE la SAS VACANCEOLE aux entiers dépens, 

CONDAMNE la SAS VACANCEOLE au paiement de la somme de 2 500 euros à M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SAS VACANCEOLE au titre de l'article 700 du code de procédure civile 


AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.


La Greffière, Le Président,
Texte intégral
Grosse délivrée le Minute : 26/00287

Expéditions le 

JUGEMENT DU : 04 Juin 2026
DOSSIER N° : N° RG 21/02033 - N° Portalis DB2Q-W-B7F-FBJK


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY
CHAMBRE CIVILE



DEMANDEURS

- Monsieur [S] [O], demeurant [Adresse 1]

- Madame [D] [B], demeurant [Adresse 1]

- Monsieur [J] [O], demeurant [Adresse 2]

- Madame [Z] [F], demeurant [Adresse 2]

- Monsieur [L] [A], demeurant [Adresse 3] 15 IRLANDE

- Madame [I] [K], demeurant [Adresse 4] IRLANDE

représentés par Me Christian BROCAS, avocat au barreau d’ANNECY, avocat postulant, vestiaire : 86, Me Corinne ARDOUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant



DÉFENDERESSE

S.A.S. VACANCEOLE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Me Florian PRELE, avocat au barreau d’ANNECY, avocat postulant, vestiaire : 104, Me Jauffré CODOGNES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant




COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT : Madame Fanny [J], Juge
GREFFIER : Madame Sylvie CHANUT, Greffière




Statuant publiquement, au nom du peuple français, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort




Clôture prononcée le : 4 septembre 2025
Débats tenus à l'audience du : 5 mars 2026
Date de délibéré indiquée par le Président : 20 mai 2026 prorogé au 4 juin 2026
Jugement mis à disposition au greffe le 04 Juin 2026





EXPOSE DU LITIGE
Par actes sous-seing-privé en date des 25 mai 2010, 15 mai 2010 et 24 mai 2010, Monsieur [S] [O] et Madame [D] [B] épouse [O], Monsieur [J] [O] et Madame [Z] [F] épouse [T], Monsieur [L] [A] et Madame [I] [K] épouse [A] ont consenti des baux commerciaux à la SAS LE BIRDIE aux droits de laquelle vient désormais la SAS VACANCEOLE portant sur des lots de copropriétés dépendant d'une résidence de tourisme sise [Adresse 6] à [Localité 1] (74).
Les trois appartements concernés ont une surface identique de 35 m² chacun.
Ces baux sont venus à expiration le 31 mars 2020.
Les propriétaires bailleurs ont délivré un congé en date du 21 juin 2021 à effet au 31 décembre 2021, sans offre de renouvellement et avec offre d'indemnité d'éviction.
Les bailleurs se sont prévalus de la clause du bail mentionnée à l'article 15 fixant l'indemnité d'éviction à 70 % du montant du loyer versé au bailleur au cours du dernier exercice.
Par lettre recommandée du 29 juin 2021, le preneur a précisé que conformément à l'article L 145-14 du code de commerce, l'indemnité d'éviction étant d'ordre public, elle ne pouvait pas être plafonnée, ce qui rendait nul l'article 15 susvisé.
Le preneur a ainsi fixé des données d'éviction pour des montants supérieurs.
Par acte huissier en date du 10 novembre 2021, Monsieur [S] [O] et Madame [D] [B] épouse [O], Monsieur [J] [O] et Madame [Z] [F] épouse [T], Monsieur [L] [A] et Madame [I] [K] épouse [A] ont assigné la SAS VACANCEOLE aux fins principalement de valider les congés sans offre de renouvellement pour le 31 décembre 2021, de prononcer l'expulsion de la SAS VACANCEOLE et de tous occupants de son chef, de condamner la SAS VACANCEOLE au paiement d'une indemnité d'occupation et de prononcer la nullité des baux commerciaux pour dol.
Par exploit de commissaire de justice en date du 10 novembre 2021, M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A] ont assigné la SAS VACANCEOLE devant la présente juridiction. 
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Par arrêt en date du 26 mars 2024, la cour d'appel de CHAMBERY a notamment :
- déclaré irrecevables les demandes d'annulation des contrats de baux commerciaux des 15, 24, 25 mai 2010 pour dol, l'action étant prescrite et la SAS VACANCEOLE n'ayant pas qualité à y défendre
- rejeté l'exception de procédure tirée de la reconnaissance du bien-fondé de l'indemnité d'éviction par aveu judiciaire de M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A]
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La clôture de l'instruction du dossier a été prononcée le 4 septembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience du 5 mars 2026. A l'issue des débats, les parties ont été avisées que la date du délibéré était fixée au 20 mai 2026 par mise à disposition au greffe, prorogée au 4 juin 2026.
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Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 27 mars 2025, M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A] demandent au tribunal judiciaire d'Annecy :
- DECLARER recevables et bien fondés M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A] en leurs demandes,
- VALIDER les congés sans offre de renouvellement pour le 31 décembre 2021,
- PRONONCER l'expulsion de la SAS VACANCEOLE et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si nécessaire.
- CONDAMNER la SAS VACANCEOLE au paiement d'une indemnité d'occupation annuelle de 5.245 € HT pour chacun des lots des demandeurs à compter du 1er janvier 2022.
- SUR L'INDEMNITE D'EVICTION : DIRE et JUGER que la SAS VACANCEOLE est déchue de son droit à indemnité d'éviction, au visa de l'article L 145-60 du code de commerce,
- SUBSIDIAIREMENT si le Tribunal ne faisait pas droit aux demandes principales,


o CONDAMNER la SAS VACANCEOLE au paiement des sommes suivantes à titre de dommages-intérêts pour violation de l'obligation de négocier dc bonne foi au visa de l'article 1104 du code civil :
" A M. et Mme [S] [T] : la somme de 39.267,25 €
" A M. ct Mme [J] [T] : la somme de 25.201 €
" M. et Mme [L] [A] la somme de 25.201 €
o ORDONNER la compensation des dommages-intérêts avec les indemnités d'éviction réclamées par le Preneur.
- A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, Si par impossible, le Tribunal de céans n'entendait pas faire droit aux demandes des bailleurs : AVANT-DIRE-DROIT
o DESIGNER tel Expert qu'il plaira au Tribunal avec mission habituelle en pareille matière et notamment de donner son avis sur la valeur de l'indemnité d'éviction due au locataire et la valeur locative au titre de l'indemnité d'occupation due aux bailleurs depuis le 1er janvier 2022
o FIXER : à titre provisionnel et à compter du 1er janvier 2022, le montant de l'indemnité d'occupation annuelle à la somme de 5.245 € HT pour chacun des lots des demandeurs
- EN TOUT ETAT DE CAUSE : CONDAMNER la Sté VACANCEOLE au paiement d'une somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du C.P.C, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le cout des congés.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 3 septembre 2025, la SAS VACANCEOLE demande au tribunal judiciaire d'Annecy de :
- REJETER l'exception d'irrecevabilité du droit de la SAS VACANCEOLE à demander paiement d'une indemnité d'éviction 
- REPUTER non écrites les stipulations de l'article 15 du bail commercial 
- DECLARER recevable la SAS VACANCEOLE en ses demandes tendant à voir payer et fixer l'indemnité d'éviction
- FIXER l'indemnité d'éviction selon les usages de la profession des résidences de tourisme
- CONDAMNER au titre de l'indemnité d'éviction due :
o M. et Mme [S] [O] à payer à la SAS VACANCEOLE la somme de 39.267,25 € 
o M. et Mme [J] [O] à payer à la SAS VACANCEOLE la somme de 25.201 € 
o M. et Mme [L] [A] à payer à la SAS VACANCEOLE la somme de 25.201 € 
- DEBOUTER M. et Mme [S] [O], M. et Mme [J] [O] et M. et Mme [L] [A] de leurs demandes tendant à voir prononcer l'expulsion de la SAS VACANCEOLE 
- ORDONNER le maintien dans les lieux de la SAS VACANCEOLE jusqu'à l'expiration d'un délai de trois mois suivant la date du paiement de l'indemnité d'éviction au locataire.
- DEBOUTER M. et Mme [S] [O], M. et Mme [J] [O], M. et Mme [L] [A] de leur demande d'indemnité d'occupation 
- A titre Subsidiaire :
o DESIGNER à la demande des bailleurs, tel expert qu'il plaira aux fins de donner son avis en l'explicitant sur le montant de l'indemnité d'éviction due à la société VACANCEOLE par application de l'article L.145-14 du code de commerce et des usages de la profession.
o donner son avis en l'explicitant sur le montant de l'indemnité d'occupation due par le preneur aux bailleurs chacun pour leur lot en tenant compte d'un abattement de 20% pour précarité 
- En toutes hypothèses : 
o FIXER le montant de l'indemnité d'occupation au montant des loyers diminués de 20 %
o ORDONNER la compensation de l'indemnité d'occupation avec l'indemnité d'éviction.
o ORDONNER la compensation de l'indemnité d'occupation avec les sommes versées par la SAS VANCANCEOLE depuis le 1er janvier 2022 jusqu'au jour du paiement de l'indemnité d'éviction augmentée de trois mois
- En tout état de cause, 
o DEBOUTER M. et Mme [S] [O], M. et Mme [J] [O] et M. et Mme [L] [A] de toutes leurs demandes. 
o CONDAMNER M. et Mme [S] [O], M. et Mme [J] [O] et M. et Mme [L] [A] ensemble à payer à la SAS VACANCEOLE la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts 
o CONDAMNER M. et Mme [S] [O], M. et Mme [J] [O] et M. et Mme [L] [A] à payer, chacun la somme de 1.500 e HT soit 1.800 € TTC à la SAS VACANCEOLE au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
En application des dispositions de l'article 768 du code de procédure civile, les parties ont établi des conclusions récapitulatives de leurs moyens en fait et en droit au soutien de leurs prétentions et un bordereau annexe de leurs pièces justificatives versées aux débats auxquels il est renvoyé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens respectifs, par application des dispositions de l'article 455 du code précité.
*
MOTIFS DE LA DECISION 
Sur la recevabilité de la demande d'indemnité d'éviction
L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.
Il ressort de l'article L. 145-60 du code de commerce que toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans.
Selon l'article L.145-9 du même code, le congé doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.
Il résulte de ces dispositions qu'en cas de délivrance par le bailleur d'un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité d'éviction, le point de départ de la prescription biennale de l'action du locataire en paiement de cette indemnité court à compter de la date d'effet du congé.
Cette prescription est toutefois susceptible d'être interrompue ou suspendue en application :
- de l'article 2241 du code civil selon lequel la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription et ce, jusqu'à l'extinction de l'instance en application de l'article 2242 du code civil,
- de l'article 2239 du même code, selon lequel la prescription est suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès, le délai de prescription recommençant à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée,
- et de l'article 2240 en vertu duquel la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.
L'article 2230 du code civil dispose que la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru.
En vertu de l'article 2231 du même code, l'interruption efface le délai de prescription acquis. Elle fait courir un nouveau délai de même durée que l'ancien.
Selon l'article 2219, la prescription extinctive est un mode d'extinction d'un droit résultant de l'inaction de son titulaire pendant un certain laps de temps.

En l'espèce, M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A] se prévalent de la prescription de la demande au titre de l'indemnité d'éviction. 
La SAS VACANCEOLE s'oppose à cette fin de non-recevoir, faisant valoir que :
- La prescription ne peut être invoquée du fait de la reconnaissance par les bailleurs du droit du preneur à l'indemnité d'éviction, 
- La prescription a été interrompue par la demande du preneur tendant à l'irrecevabilité des demandes des bailleurs. 
S'agissant de la reconnaissance par les bailleurs du droit du preneur à l'indemnité d'éviction, il y a lieu de rappeler que la seule offre d'une indemnité d'éviction dans le congé ne constitue pas une reconnaissance d'un tel droit. Par ailleurs, si l'assignation délivrée par les bailleurs mentionne " sur la demande d'indemnité d'éviction ", cela ne constitue pas en soi une reconnaissance du droit du preneur à l'indemnité d'éviction. En tout état de cause, quand bien même cette reconnaissance par les bailleurs du droit du preneur à l'indemnité d'éviction serait retenue, force est de constater que celle-ci ne serait qu'interruptive de prescription et ferait courir un nouveau délai de deux ans. Ainsi, que cette reconnaissance résulte du courrier du 16 juillet 2021 ou du 10 novembre 2021, la demande au titre de l'indemnité d'éviction aurait dû être formée dans les deux ans. Or, elle a été formée pour la première fois par voie de conclusions le 4 juillet 2024. Le moyen tiré de la reconnaissance du droit du preneur à l'indemnité d'éviction sera donc rejeté. 



S'agissant de l'interruption de la prescription par la demande du preneur tendant à l'irrecevabilité des demandes des bailleurs, il est constant que dans ses conclusions d'incident du 3 mai 2022, la SAS VACANCEOLE s'est bornée à demander " de prononcer l'irrecevabilité des demandes formulées par les consorts [O] et [A] à l'encontre de la société VACANCEOLE et de débouter les consorts [O] et [A] de toutes leurs demandes ". Cette fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité pour dol et cette demande de voir débouter les bailleurs de toutes leurs demandes ne constitue pas une demande de voir fixer une indemnité d'éviction. Dès lors, la fin de non-recevoir opposée à la demande de nullité du bail n'a pas interrompu la prescription de l'action en fixation de l'indemnité d'occupation. 
Il résulte de ce qui précède que le point de départ du délai de prescription de l'action en fixation de l'indemnité d'éviction doit être fixé au 31 décembre 2021. En conséquence, faute de l'avoir formulée par voie de conclusion une action en fixation de l'indemnité d'éviction avant le 31 décembre 2023, cette demande est prescrite. 

Sur la validité des congés sans offre de renouvellement
L'article L. 145-9 du code de commerce dispose que " Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. ".
L'article L. 145-14 du code de commerce dispose que " Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.
Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre ".
En l'espèce, la SAS VACANCEOLE ne conteste pas la validité des congés. En conséquence, il y a lieu de constater la validité des congés délivrés par M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A]. 


Sur l'expulsion de la SAS VACANCEOLE et l'indemnité d'occupation
Selon l'article L.145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. 

Aux termes de l'article 1382 du code civil dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, devenu l'article 1240 actuel du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il ressort de ces dispositions que jusqu'à l'expiration du délai de prescription de l'action en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction, le locataire évincé, qui peut prétendre à une indemnité d'éviction, a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré sur le fondement de l'article L. 145-28 du code de commerce.
En outre, après l'expiration du délai de prescription de l'action en fixation et paiement de l'indemnité d'éviction, le locataire devient occupant sans droit ni titre des locaux dont il est évincé. Il est alors redevable, en application de l'article 1240 du code civil (ancien article 1382 du code civil dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige), d'une indemnité d'occupation destinée à rémunérer la jouissance des lieux et à réparer le préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre de ses locaux.
En l'espèce, la SAS VACANCEOLE qui n'a pas demandé la fixation ou le paiement de l'indemnité d'éviction dans le délai de deux ans, perd tous les droits qu'elle tenait du statut des baux commerciaux.
L'action en paiement de l'indemnité d'éviction n'est prescrite qu'à compter du 31 décembre 2023, ce dont il résulte que jusqu'à cette date, la SAS VACANCEOLE s'est maintenue dans les lieux en vertu du titre qu'elle détenait de l'article L 145-28 du code du commerce. 
L'indemnité d'occupation est donc égale à la valeur locative pendant la période où les preneurs avaient droit au maintien dans les lieux ; cette indemnité ne devient une indemnité de droit commun qu'à partir de la date à laquelle les preneurs ont perdu leur titre d'occupation par prescription.
Ainsi, il y a lieu de constater que la SAS VACANCEOLE est occupante sans droit ni titre depuis le 1er janvier 2024 et en conséquence, à défaut de restitution volontaire des lieux, d'ordonner son expulsion dans les trente jours de la signification de la présente décision, et de tous les occupants de son chef des locaux à usage commercial avec le concours en tant que besoin, de la force publique et d'un serrurier du choix de la requérante. 
S'agissant de la demande au titre de l'indemnité d'occupation, les bailleurs peuvent solliciter pour la période comprise entre le 1er janvier 2022 et le 31 décembre 2023 une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative des lieux puis, à compter du 1er janvier 2024 jusqu'au départ de la SAS VACANCEOLE, une indemnité d'occupation de droit commun.
Dans les congés sans offre de renouvellement il a été indiqué que les loyers annuellement versés au bailleur au cours du dernier exercice étaient les suivants :
- Concernant M. [S] [T] et Mme [D] [B] : 3 743 euros,
- Concernant M. [J] [T] et Mme [Z] [F] : 3 760 euros,
- Concernant M. [L] [A] et de Mme [I] [R] : 3 418 euros.
Le montant des loyers n'est pas contesté par la SAS VACANCEOLE dans ses conclusions. 
S'agissant de la période postérieure au 1er janvier 2024, dès lors qu'elle est destinée à rémunérer la jouissance des locaux et les demandeurs n'invoquant aucun préjudice autre que celui résultant de leur simple occupation, l'indemnité d'occupation doit également être fixée au montant du loyer contractuel.
En conséquence, il y a lieu de condamner la SAS VACANCEOLE à payer à M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A] les sommes indiquées à titre d'indemnité d'occupation à compter du 1er janvier 2022. Il conviendra de préciser que si la SAS VACANCEOLE précise avoir régulièrement réglé ses loyers, ce que ne conteste pas M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A], elle n'en justifie pas dans ses conclusions, de sorte qu'il conviendra d'imputer les éventuels règlements effectués au titre des loyers sur cette condamnation au titre de l'indemnité d'occupation. 
Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de diminution du loyer à hauteur de 20%, aucune pièce n'étant produire à ce titre. 

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par la SAS VACANCEOLE
L'article 1240 du code civil dispose que " Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. ".
Compte tenu du sens de la décision, cette demande de dommages et intérêts sera rejetée. 

Sur les autres demandes 
Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. 
La SAS VACANCEOLE succombant à la présente instance sera condamnée aux dépens, et ce compris le coût des congés sans offre de renouvellement du 21 juin 2021. 

Sur l'article 700 du code de procédure civile 
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
La SAS VACANCEOLE sera condamnée à verser à M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 
La demande de la SAS VACANCEOLE au titre des frais irrépétibles sera rejetée. 

PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, 

DECLARE irrecevables comme prescrites les demandes de la SAS VACANCEOLE au titre de l'indemnité d'éviction 

CONSTATE la validité des congés de refus de renouvellement avec indemnité d'éviction délivré à la requête de la SAS VACANCEOLE à la SAS VACANCEOLE le 21 juin 2021

ORDONNE, à défaut de départ volontaire de sa part dans le mois suivant la signification du présent jugement, l'expulsion de la SAS VACANCEOLE et celle de tout occupant de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, des locaux suivants sis [Adresse 7] (HAUTE-SAVOIE) :
- lot 407, appartement E12 bâtiment E 1er étage, propriété de M. [S] [T] et Mme [D] [B],
- lot 711, appartement D24 bâtiment H, 2ème étage, propriété de M. [J] [T] et Mme [Z] [F],
- lot 611, appartement G24, bâtiment G, propriété de M. [L] [A] et de Mme [I] [R], 

DECLARE qu'en cas de besoin, le sort des meubles laissés sur place sera réglé conformément aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution

CONDAMNE la SAS VACANCEOLE à payer aux parties suivantes les sommes suivantes à titre d'indemnité d'occupation du 1er janvier 2022 jusqu'à la libération complète des lieux par lui et tout occupant de son chef :
- M. [S] [T] et Mme [D] [B] : 3 743 euros par an,
- M. [J] [T] et Mme [Z] [F] : 3 760 euros par an,
- M. [L] [A] et de Mme [I] [R] : 3 418 euros par an,

DEBOUTE la SAS VACANCEOLE de sa demande au titre des dommages et intérêts

CONDAMNE la SAS VACANCEOLE aux entiers dépens, 

CONDAMNE la SAS VACANCEOLE au paiement de la somme de 2 500 euros à M. [S] [O] et Mme [D] [B] épouse [O], M. [J] [O] et Mme [Z] [F] épouse [T], M. [L] [A] et Mme [I] [K] épouse [A] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SAS VACANCEOLE au titre de l'article 700 du code de procédure civile 


AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ AU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY LE QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT SIX

Et le présent jugement a été signé par le Président et la Greffière.


La Greffière, Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de commerce L145-28, code civil 2230, code civil 1737, code de commerce L145-9, code civil 1736, code civil 2242, code civil 2239, code de commerce L145-14, code civil 2231, code de commerce L145-60). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-10T18:09:40.069Z.