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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montpellier, Pôle Civil section 2, 20 août 2026, n° 25/04378

MEE - incidentDroit des affairesBail commercial
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2013, M. [U] [O] et Mme [Z] [O] née [J] ont donné à bail commercial de locaux meublés à la société [L] Résidences les lots 12 et 27 constitués d’un appartement avec parking au sein de la résidence « [Adresse 4] » sis [Adresse 5] à [Localité 5] (34) pour une durée de neuf ans pour un loyer annuel de 10032 euros hors TVA payable trimestriellement.

Suite à un courrier ayant pour objet « renouvellement bail commercial » du 11 mai 2022 de la société [L] Résidences, par acte d’huissier de justice du 30 juin 2022, M. [U] [O] et Mme [Z] [O] née [J] ont fait délivrer au preneur un refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction.

Par courrier recommandé du 30 septembre 2022, le preneur sollicitait des bailleurs le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 51 339,10 euros.

En l’absence d’accord entre les parties sur le montant de l’indemnité d’éviction, suite à assignation des bailleurs, par ordonnance du 26 octobre 2023, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, dont le rapport n’a pas encore été déposé.
 
Par actes de commissaire de justice du 12 septembre 2025, la société [L] Résidences a assigné M. [U] [O] et Mme [Z] [O] née [J], devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir :

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction dû à la société [L] RESIDENCES à la somme de 51 339,10 euros, 
CONDAMNER solidairement Madame [Z] [O] et Monsieur [U] [O] à payer la somme de 51 339,10 euros à la société [L] RESIDENCES, 
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir 
CONDAMNER solidairement Madame [Z] [O] et Monsieur [U] [O] à payer 3.000 euros à la société [L] RESIDENCES au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Prétentions et moyens :

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 31 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M. [U] [O] et Mme [Z] [O] née [J] sollicitent du juge de la mise en état de :

JUGER que l’action de la société [L] en paiement de l’indemnité d’éviction est soumise à la prescription biennale prévue à l’article L145-60 du Code de commerce ; JUGER que le refus de renouvellement ayant été signifié le 30 juin 2022 en réponse à une remande de renouvellement, le délai a couru à compter de cette date conformément à l’article L145-10 du Code de commerce ; 

En conséquence : 
DECLARER la société [L] irrecevable en ses demandes et notamment en sa demande de fixation et de paiement d’une indemnité d’éviction car prescrite ; 
CONDAMNER la société [L] à payer 3 000 euros aux époux [O] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent que le courrier du 11 mai 2022 constitue une demande de renouvellement du bail, et que par acte du 30 juin 2022, ils l’ont refusé. Ils précisent que le délai de deux ans mentionné à l’article L145-10 du code de commerce a débuté à la date de ce refus et était expiré à la date de la signification de l’assignation.

Aux visas des articles 2239 et 2240 du code civil, ils font valoir que le preneur ne s’est pas associé à la demande d’expertise visant à déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, que la suspension du délai ne peut lui profiter.

Selon conclusions d’incident notifiées le 20 mai 2026 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société [L] Résidences sollicite du juge de la mise en état de :

JUGER que la société [L] RESIDENCES n’a formé aucune demande de renouvellement du bail commercial conclu avec les époux [O] le 25 mai 2013 au sens de l’article L 145-10 du Code de commerce 

SUBSDIAIREMENT, si la correspondance datée du 11 mai 2022 venait à être qualifiée de demande de renouvellement du bail au sens de l’article L 145-10 du Code de Commerce, 
PRONONCER son annulation 

JUGER que la reconnaissance par les époux [O] du principe de l’indemnité d’éviction combinée avec la mise en œuvre d’une procédure de référé expertise a interrompu la prescription de l’action de la société [L] RESIDENCES jusqu’au 26 octobre 2023 
JUGER que la reconnaissance par les époux [O] du principe de l’indemnité d’éviction combinée avec la mise en œuvre d’une procédure de référé expertise a suspendu la prescription pour autant que l’expertise judiciaire est toujours en cours 

EN CONSEQUENCE : 
JUGER l’action de la société [L] RESIDENCES comme n’étant pas prescrite 
DEBOUTER Madame [Z] [O] et Monsieur [U] [O] de l’ensemble de leurs moyens, fins, prétentions et demandes. 
CONDAMNER solidairement Madame [Z] [O] et Monsieur [U] [O] à payer 2 000 euros à la société [L] RESIDENCES au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’elle n’a pas sollicité le renouvellement du bail dans les formes de l’article L145-10 du code de commerce, que le courrier correspondait à ouverture de discussion avec les propriétaires, et mentionne une condition suspensive. Elle indique que le courrier ne reproduit pas les mentions obligatoires de l’article L145-10 du code de commerce.
Elle relève que l’acte qui lui a été signifié le 30 juin 2022 porte mention des articles L145-9 et L145-10 du code de commerce, indique avoir pris acte du congé et disposer d’un délai de deux ans à partir du 30 octobre 2023 pour agir.
Elle considère que les bailleurs ont reconnu le principe du paiement d’une indemnité d’éviction et que la procédure de référé a interrompu le délai de prescription.

*
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.
*****

L’incident a été fixé à l’audience du 26 février 2026, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a été retenu à l’audience du 28 mai 2026, au cours de laquelle, les parties ont été entendues en leurs observations, ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été informées de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe.

Motifs

MOTIFS 

Sur la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Conformément à l’article 789 du code de procédure civile applicable aux instances en cours au 1er septembre 2024 et introduites avant le 7 mai 2026 et pour les dispositions des 3° et 6° applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; […]

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée

Conformément à l’article L145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Aux termes de l’article L145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. [..]
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Il est constant que la demande n’est pas nulle, même en l’absence d’indication des dispositions légales, lorsque la nullité a été couverte par un accord sur le principe du renouvellement.

Aux termes de l’article L145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Il est constant que le défaut de motivation a pour seul effet d’obliger le bailleur à payer au preneur une indemnité d’éviction, et que la prescription biennale n’est pas soumise à la condition que le droit du preneur à indemnité d’éviction soit contesté.

Conformément à l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, 

Il convient de relever que le courrier du 11 mai 2022, adressé par la société [L] Résidences «A l’attention des propriétaires des [Adresse 6] à [Localité 6] (34) » a pour objet « renouvellement bail commercial » et mentionne « ce bail arrivant bientôt à échéance, nous avons le plaisir de vous en proposer le renouvellement pour une nouvelle période contractuelle dans les conditions et selon les modalités du présent courrier [….] nous souhaitons poursuivre son exploitation dans le cadre d’un renouvellement de bail […] vous trouverez ci-joint 2 exemplaires d’un avenant de renouvellement […] que nous vous invitons à nous retourner pourvus des votre signature […] avant le 30 juin 2022 […]. »

Par ce courrier, [L] [T] a donc fait connaitre aux propriétaires de la résidence son intention de bénéficier d’un renouvellement du bail commercial.

Cependant, il convient de relever que ce courrier n’a pas été notifié aux bailleurs par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception conformément à l’article L145-10 du code de commerce.
Il ne peut donc pas constituer une demande de renouvellement du bail commercial au sens de cet article.

Si les bailleurs ont répondu à cette intention de renouvellement de bail commercial par un refus de renouvellement de bail commercial avec offre d’indemnité d’éviction signifié par huissier de justice en date du 30 juin 2022, cet acte ne peut donc pas s’analyser comme le refus de renouvellement tel que mentionné à l’article L145-10 du code de commerce.

Les dispositions de cet article ne trouvent donc pas à s’appliquer en l’absence de notification valable aux bailleurs de la demande de renouvellement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de considérer la date du 30 juin 2022 comme point de départ du délai de prescription de deux ans.

Le refus de renouvellement du bail commercial délivré le 30 juin 2022, mentionne que les bailleurs « donnent en conséquence congé à la société [L] de quitter les lieux qu’elle occupe pour le 30 octobre 2023 conformément au premier alinéa de l’article L145-9 du code de commerce […] et offrent à la société [L] de lui payer une indemnité d’éviction d’un montant de six mille euros ».
Cet acte correspond donc au congé du bailleur mentionné à l’article L145-9 du code de commerce et en reprend les termes s’agissant des modalités pour le preneur de contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction.

Ainsi le congé a été donné par les bailleurs pour le 30 octobre 2023, de sorte que le délai de deux ans pour le contester expirait au 30 octobre 2025.

L’action ayant été introduite le 12 septembre 2025 par la société [L] Résidences avant l’expiration du délai, sa demande est recevable.

L’irrecevabilité tirée de la prescription soulevée par M. [U] [O] et Mme [Z] [O] née [J] sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 790 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

En l’espèce, il convient de réserver les dépens et de rejeter les demandes des parties au titre des frais d’incident sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Nous, Magali ESTEVE, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, susceptible d’appel dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS M. [U] [O] et Mme [Z] [O] née [J] de leur demande tendant à voir déclarer prescrite l’action engagée contre eux par la société [Adresse 7] ;


DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre des frais d’incident selon l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS les dépens ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

RENVOYONS l’affaire à la mise en état électronique du 2 février 2027 avec injonction de conclure au fond à M. [U] [O] et Mme [Z] [O] née [J].


LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT

Dispositif

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.
Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 1]
[Localité 1]
-Pôle Civil section 2 -


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A.J.




Numéro du répertoire général : N° RG 25/04378 - N° Portalis DBYB-W-B7J-P6LA

DATE : 20 Août 2026
ORDONNANCE



Après débats à l’audience du 28 mai 2026

Nous, Magali ESTEVE, vice-présidente, juge de la mise en état, assistée de Françoise CHAZAL, greffière, avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit le 20 Août 2026, 
 

DEMANDERESSE

S.A.S. [L] RESIDENCES, Immatriculée au RCS d’[Localité 2] sous le n°487 696 080 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis [Adresse 2]

représentée par Maître Fabrice BABOIN de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER




DEFENDEURS

Madame [Z] [O]
née le 02 Juillet 1967 à [Localité 3], 
demeurant [Adresse 3]

Monsieur [U] [O]
né le 20 Novembre 1963 à [Localité 4], 
demeurant [Adresse 3]

représentsé par Maître Frédéric DABIENS de la SELARL DABIENS & DEMAEGDT AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

EXPOSE DU LITIGE
Faits et procédure :

Par acte sous seing privé en date du 25 juillet 2013, M. [U] [O] et Mme [Z] [O] née [J] ont donné à bail commercial de locaux meublés à la société [L] Résidences les lots 12 et 27 constitués d’un appartement avec parking au sein de la résidence « [Adresse 4] » sis [Adresse 5] à [Localité 5] (34) pour une durée de neuf ans pour un loyer annuel de 10032 euros hors TVA payable trimestriellement.

Suite à un courrier ayant pour objet « renouvellement bail commercial » du 11 mai 2022 de la société [L] Résidences, par acte d’huissier de justice du 30 juin 2022, M. [U] [O] et Mme [Z] [O] née [J] ont fait délivrer au preneur un refus de renouvellement du bail avec offre d’indemnité d’éviction.

Par courrier recommandé du 30 septembre 2022, le preneur sollicitait des bailleurs le paiement d’une indemnité d’éviction d’un montant de 51 339,10 euros.

En l’absence d’accord entre les parties sur le montant de l’indemnité d’éviction, suite à assignation des bailleurs, par ordonnance du 26 octobre 2023, le juge des référés a ordonné une expertise judiciaire, dont le rapport n’a pas encore été déposé.
 
Par actes de commissaire de justice du 12 septembre 2025, la société [L] Résidences a assigné M. [U] [O] et Mme [Z] [O] née [J], devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir :

FIXER le montant de l’indemnité d’éviction dû à la société [L] RESIDENCES à la somme de 51 339,10 euros, 
CONDAMNER solidairement Madame [Z] [O] et Monsieur [U] [O] à payer la somme de 51 339,10 euros à la société [L] RESIDENCES, 
DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir 
CONDAMNER solidairement Madame [Z] [O] et Monsieur [U] [O] à payer 3.000 euros à la société [L] RESIDENCES au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Prétentions et moyens :

Selon dernières conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 31 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de leur argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M. [U] [O] et Mme [Z] [O] née [J] sollicitent du juge de la mise en état de :

JUGER que l’action de la société [L] en paiement de l’indemnité d’éviction est soumise à la prescription biennale prévue à l’article L145-60 du Code de commerce ; JUGER que le refus de renouvellement ayant été signifié le 30 juin 2022 en réponse à une remande de renouvellement, le délai a couru à compter de cette date conformément à l’article L145-10 du Code de commerce ; 

En conséquence : 
DECLARER la société [L] irrecevable en ses demandes et notamment en sa demande de fixation et de paiement d’une indemnité d’éviction car prescrite ; 
CONDAMNER la société [L] à payer 3 000 euros aux époux [O] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent que le courrier du 11 mai 2022 constitue une demande de renouvellement du bail, et que par acte du 30 juin 2022, ils l’ont refusé. Ils précisent que le délai de deux ans mentionné à l’article L145-10 du code de commerce a débuté à la date de ce refus et était expiré à la date de la signification de l’assignation.

Aux visas des articles 2239 et 2240 du code civil, ils font valoir que le preneur ne s’est pas associé à la demande d’expertise visant à déterminer le montant de l’indemnité d’éviction, que la suspension du délai ne peut lui profiter.

Selon conclusions d’incident notifiées le 20 mai 2026 auxquelles il convient de se reporter pour le détail de son argumentation, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la société [L] Résidences sollicite du juge de la mise en état de :

JUGER que la société [L] RESIDENCES n’a formé aucune demande de renouvellement du bail commercial conclu avec les époux [O] le 25 mai 2013 au sens de l’article L 145-10 du Code de commerce 

SUBSDIAIREMENT, si la correspondance datée du 11 mai 2022 venait à être qualifiée de demande de renouvellement du bail au sens de l’article L 145-10 du Code de Commerce, 
PRONONCER son annulation 

JUGER que la reconnaissance par les époux [O] du principe de l’indemnité d’éviction combinée avec la mise en œuvre d’une procédure de référé expertise a interrompu la prescription de l’action de la société [L] RESIDENCES jusqu’au 26 octobre 2023 
JUGER que la reconnaissance par les époux [O] du principe de l’indemnité d’éviction combinée avec la mise en œuvre d’une procédure de référé expertise a suspendu la prescription pour autant que l’expertise judiciaire est toujours en cours 

EN CONSEQUENCE : 
JUGER l’action de la société [L] RESIDENCES comme n’étant pas prescrite 
DEBOUTER Madame [Z] [O] et Monsieur [U] [O] de l’ensemble de leurs moyens, fins, prétentions et demandes. 
CONDAMNER solidairement Madame [Z] [O] et Monsieur [U] [O] à payer 2 000 euros à la société [L] RESIDENCES au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir qu’elle n’a pas sollicité le renouvellement du bail dans les formes de l’article L145-10 du code de commerce, que le courrier correspondait à ouverture de discussion avec les propriétaires, et mentionne une condition suspensive. Elle indique que le courrier ne reproduit pas les mentions obligatoires de l’article L145-10 du code de commerce.
Elle relève que l’acte qui lui a été signifié le 30 juin 2022 porte mention des articles L145-9 et L145-10 du code de commerce, indique avoir pris acte du congé et disposer d’un délai de deux ans à partir du 30 octobre 2023 pour agir.
Elle considère que les bailleurs ont reconnu le principe du paiement d’une indemnité d’éviction et que la procédure de référé a interrompu le délai de prescription.

*
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens.
*****

L’incident a été fixé à l’audience du 26 février 2026, a fait l’objet de deux renvois à la demande des parties et a été retenu à l’audience du 28 mai 2026, au cours de laquelle, les parties ont été entendues en leurs observations, ont déposé leurs conclusions et pièces et ont été informées de la mise en délibéré de la décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS 

Sur la prescription de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction

Conformément à l’article 789 du code de procédure civile applicable aux instances en cours au 1er septembre 2024 et introduites avant le 7 mai 2026 et pour les dispositions des 3° et 6° applicables aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :
1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance ; […]

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée

Conformément à l’article L145-9 du code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis au présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.
Le bail dont la durée est subordonnée à un événement dont la réalisation autorise le bailleur à demander la résiliation ne cesse, au-delà de la durée de neuf ans, que par l'effet d'une notification faite six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Cette notification doit mentionner la réalisation de l'événement prévu au contrat.
S'agissant d'un bail comportant plusieurs périodes, si le bailleur dénonce le bail à la fin des neuf premières années ou à l'expiration de l'une des périodes suivantes, le congé doit être donné dans les délais prévus à l'alinéa premier ci-dessus.
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Aux termes de l’article L145-10 du code de commerce, à défaut de congé, le locataire qui veut obtenir le renouvellement de son bail doit en faire la demande soit dans les six mois qui précèdent l'expiration du bail, soit, le cas échéant, à tout moment au cours de sa prolongation.
La demande en renouvellement doit être notifiée au bailleur par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. [..]
Elle doit, à peine de nullité, reproduire les termes de l'alinéa ci-dessous.
Dans les trois mois de la notification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s'il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. A défaut d'avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent.
L'acte extrajudiciaire notifiant le refus de renouvellement doit, à peine de nullité, indiquer que le locataire qui entend, soit contester le refus de renouvellement, soit demander le paiement d'une indemnité d'éviction, doit saisir le tribunal avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la date à laquelle est signifié le refus de renouvellement.

Il est constant que la demande n’est pas nulle, même en l’absence d’indication des dispositions légales, lorsque la nullité a été couverte par un accord sur le principe du renouvellement.

Aux termes de l’article L145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.

Il est constant que le défaut de motivation a pour seul effet d’obliger le bailleur à payer au preneur une indemnité d’éviction, et que la prescription biennale n’est pas soumise à la condition que le droit du preneur à indemnité d’éviction soit contesté.

Conformément à l’article 2240 du code civil, la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, 

Il convient de relever que le courrier du 11 mai 2022, adressé par la société [L] Résidences «A l’attention des propriétaires des [Adresse 6] à [Localité 6] (34) » a pour objet « renouvellement bail commercial » et mentionne « ce bail arrivant bientôt à échéance, nous avons le plaisir de vous en proposer le renouvellement pour une nouvelle période contractuelle dans les conditions et selon les modalités du présent courrier [….] nous souhaitons poursuivre son exploitation dans le cadre d’un renouvellement de bail […] vous trouverez ci-joint 2 exemplaires d’un avenant de renouvellement […] que nous vous invitons à nous retourner pourvus des votre signature […] avant le 30 juin 2022 […]. »

Par ce courrier, [L] [T] a donc fait connaitre aux propriétaires de la résidence son intention de bénéficier d’un renouvellement du bail commercial.

Cependant, il convient de relever que ce courrier n’a pas été notifié aux bailleurs par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception conformément à l’article L145-10 du code de commerce.
Il ne peut donc pas constituer une demande de renouvellement du bail commercial au sens de cet article.

Si les bailleurs ont répondu à cette intention de renouvellement de bail commercial par un refus de renouvellement de bail commercial avec offre d’indemnité d’éviction signifié par huissier de justice en date du 30 juin 2022, cet acte ne peut donc pas s’analyser comme le refus de renouvellement tel que mentionné à l’article L145-10 du code de commerce.

Les dispositions de cet article ne trouvent donc pas à s’appliquer en l’absence de notification valable aux bailleurs de la demande de renouvellement, de sorte qu’il n’y a pas lieu de considérer la date du 30 juin 2022 comme point de départ du délai de prescription de deux ans.

Le refus de renouvellement du bail commercial délivré le 30 juin 2022, mentionne que les bailleurs « donnent en conséquence congé à la société [L] de quitter les lieux qu’elle occupe pour le 30 octobre 2023 conformément au premier alinéa de l’article L145-9 du code de commerce […] et offrent à la société [L] de lui payer une indemnité d’éviction d’un montant de six mille euros ».
Cet acte correspond donc au congé du bailleur mentionné à l’article L145-9 du code de commerce et en reprend les termes s’agissant des modalités pour le preneur de contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction.

Ainsi le congé a été donné par les bailleurs pour le 30 octobre 2023, de sorte que le délai de deux ans pour le contester expirait au 30 octobre 2025.

L’action ayant été introduite le 12 septembre 2025 par la société [L] Résidences avant l’expiration du délai, sa demande est recevable.

L’irrecevabilité tirée de la prescription soulevée par M. [U] [O] et Mme [Z] [O] née [J] sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

L’article 790 du code de procédure civile dispose que le juge de la mise en état peut statuer sur les dépens et les demandes formées en application de l’article 700.

En l’espèce, il convient de réserver les dépens et de rejeter les demandes des parties au titre des frais d’incident sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler l’exécution provisoire de droit de la présente décision.


PAR CES MOTIFS

Nous, Magali ESTEVE, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, susceptible d’appel dans les conditions prévues par l’article 795 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS M. [U] [O] et Mme [Z] [O] née [J] de leur demande tendant à voir déclarer prescrite l’action engagée contre eux par la société [Adresse 7] ;


DEBOUTONS les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes au titre des frais d’incident selon l’article 700 du code de procédure civile ;

RESERVONS les dépens ;

RAPPELONS l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

RENVOYONS l’affaire à la mise en état électronique du 2 février 2027 avec injonction de conclure au fond à M. [U] [O] et Mme [Z] [O] née [J].


LA GREFFIERE LA JUGE DE LA MISE EN ETAT




















En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.
En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1736, code civil 2240, code civil 1737, code de commerce L145-10, code civil 2239, code de commerce L145-9, code de commerce L145-60, code de procedure civile 790). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-08-20T20:56:57.040Z.