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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Nice, Service de proximité, 19 mai 2026, n° 25/03909

Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeurBiens - Propriété littéraire et artistiqueCopropriété (II): droits et obligations des copropriétaires
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Exposé du litige

EXPOSE DU LITIGE

La SCI INES est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 3] et [Adresse 4] (lot n°2625).

Le 4 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]", représenté par son syndic en exercice, la SAS GRAMMATICO, (ci-après le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]") a fait assigner la SCI INES devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
. condamner la SCI INES à lui payer la somme de 7 102,31 euros, au titre des charges impayées au 1er juillet 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 28 août 2024, 
. condamner la SCI INES à lui payer les frais de relance au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
. condamner la SCI INES à lui payer la somme de 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts,
. ordonner la capitalisation des intérêts ;
. condamner la SCI INES à lui payer la somme de 1 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 avril 2026.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]", représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise le montant de la dette, au titre des charges impayées au 7 avril 2026, à hauteur de 11 998,49 euros, augmente le montant des frais irrépétibles à 2 000 euros et sollicite le débouter des demandes de la SCI INES et s’oppose notamment à la demande de délai de paiement. 

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI INES sollicite de la présente juridiction, notamment de : 
- constater l’irrégularité de la mise en demeure,
- rejeter l’ensemble des demandes en paiement formulées,
- à titre subsidiaire sollicite des délais de paiement,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" à lui payer la somme de 1 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 mai 2026.

Motifs

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

I. Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Aux termes de l’article 690 du code de procédure civile, la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement.


A défaut d'un tel lieu, elle l'est en la personne de l'un de ses membres habilité à la recevoir.

Aux termes de l’article 693 du code de procédure civile, ce qui est prescrit par les articles 654 à 659, 663 à 665-1, 672, 675, 678, 680, 683 à 684-1, 686, le premier alinéa de l'article 688 et les articles 689 à 692 est observé à peine de nullité.

Aux termes de l’article 694 du code de procédure civile, la nullité des notifications est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

La SCI INES soulève l’irrégularité de la mise en demeure qui constitue une cause de nullité de l’acte introductif d’instance en ce que ladite lettre n’a pas été adressée à l’adresse de son siège social se trouvant au [Adresse 2] à NICE. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5]" s’oppose à cette demande, rappelant que l’ensemble des correspondances et sommations ont été adressées au [Adresse 6] à NICE, adresse communiquées par les dirigeants de la SCI INES qui est leur domicile. Elle rappelle que les articles invoqués correspondent aux modalités de notification. 

En l’espèce, les dispositions prévues aux articles 640 et suivants du code de procédure civile portent sur les modalités de notification et les actes d’huissiers. Or, la notification s’entend d’une formalité par laquelle un acte extrajudiciaire, un acte judiciaire ou un jugement est porté à connaissance des intéressés. Sous certaines conditions, elle peut être dématérialisée et réalisée sous la forme électronique. Dès lors, les dispositions s’appliquent aux divers lettres de mise en demeure ou sommation de payer adressée à une partie. 

Il n’est pas contesté que le siège social de la SCI INES se trouve au [Adresse 2], 06300 [Adresse 7]. La lettre de mise en demeure du 28 août 2024 a été adressée au [Adresse 6] à [Localité 6]. 

Les dispositions générales de l’article 690 du code de procédure sont bien des dispositions générales pour le lieu de notification, prescrites à peine de nullité comme le rappelle l’article 693 du code de procédure civile. Ainsi, il résulte du code de procédure civile que la lettre de mise en demeure du 28 août 2024 et la sommation de payer du 23 janvier 2025 devaient êtres notifiées à l’adresse du siège social de la SCI INES. 

Néanmoins, il appartient à la SCI INES qui invoque la nullité, d’apporter la preuve du grief que lui cause cette irrégularité.

Or, il apparaît clairement que les divers actes délivrés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5]" à la SCI INES (mise en demeure, sommation de payer) ont été effectués au [Adresse 6] à NICE, domicile des gérants de la SCI INES. Ces derniers avaient donc nécessairement connaissance de la teneur de la mise en demeure et de la sommation de payer. 

Au demeurant, la simple irrégularité d’une lettre de mise en demeure est insuffisante à établir l’irrégularité d’un acte introductif d’instance qui pour sa part a été valablement signifié à l’adresse du siège social de la SCI INES. 

Par conséquent, il convient de débouter la SCI INES de sa demande de nullité de l’assignation du 4 août 2025.

II. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.


En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. (…).

La SCI INES conteste les sommes versées en ce qu’elle a déjà réglé des provisions de charges par virement bancaire permanent mensuel depuis 2017, de sorte qu’il n’y a pas de caractère infructueux de la mise en demeure au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" verse aux débats:
- un relevé de propriété attestant de ce que la SCI INES est propriétaire du bien situé au [Adresse 3] et [Adresse 2], 06300 NICE (lot n°2625),
- les appels de fonds,
- un décompte actualisé au 7 avril 2026, à hauteur de 11 998,49 euros ; 
- les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 28 janvier 2021, 3 décembre 2021, 16 décembre 2022, 28 mars 2023, 17 janvier 2024 et 30 janvier 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ; 
- diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure, sommation de payer).

L’assignation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5]" porte sur le recouvrement des charges de copropriété au titre de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de sorte que les dispositions de l’article 19-2 de la présente loi sont inapplicables au cas d’espèce et les moyens invoqués par la SCI INES inopérants. 

Au demeurant à l’audience la SCI INES ne conteste pas le principe de l’arriéré des frais de charges de copropriété. 

Les frais de mise en demeure, de remise dossier à l’huissier, la sommation de payer, frais de remise dossier à avocat, les honoraires d’assignation ne peuvent entrer dans les frais prévus par l’article 10 dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI INES n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 11 377,65 euros. Il convient, en conséquence, de condamner solidairement la SCI INES au paiement de la somme de 11 377,65 euros, au titre des charges dues à la date 7 avril 2026, les appels de fond du 1er avril 2026 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 août 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

La loi Alur du 24 mars 2014 pose le principe d'une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 précité, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les «frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires», dont notamment les frais de recouvrement, listés ainsi qu'il suit :
- mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- relance après mise en demeure,
- constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),
- suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

Si les frais de mise en demeure ne sont pas contestables, en revanche, la constitution de dossier pour l'huissier de justice et l'avocat, et le suivi du dossier transmis à l'avocat ne se justifient qu'en cas de diligence exceptionnelle.

La diligence exceptionnelle s'entend d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" sollicite que les frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 soient mis à la charge du défendeur. 

En l'espèce, il est versé au débat un contrat de syndic, qui prévoit spécifiquement des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire du syndic. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" fait état de nombreuses démarches et de diligences du syndic pour frais de recouvrement sur le défendeur concerné dans la mesure où les frais de mis en demeure par lettre recommandée (36 euros le 28 août 2024) et les frais de la sommation de payer (133,16 euros du 24 janvier 2025) constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant et sont déjà intégrés au décompte individuel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" susvisé. 

En revanche, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "AZUR [Localité 7]" ne justifient par aucune pièce les frais de mise en demeure du 17 février 2023, et de dernier appel du 15 novembre 2024. 

Par ailleurs, les frais pour la constitution du dossier aux auxiliaires de justice (huissier et avocat) figurant sur le décompte aux dates du 20 janvier 2025, 28 mai 2025 et du 5 août 2025 ne peuvent, en l'espèce, recevoir ce qualificatif et doivent en être exclus. En effet, il n'est nullement démontré qu'ils soient afférents à des prestations sortant de la gestion courante alors que les contrats de syndic versés aux débats prévoient en leur article 9.1 que de tels frais et honoraires sont imputables aux seuls copropriétaires 'uniquement en cas de diligences exceptionnelles', ce dont il n'est nullement justifié.

Par conséquent, la SCI INES sera condamné à payer la somme de 196,16 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 août 2025.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" sollicite la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, les conditions du présent articles n’étant pas remplies, les intérêts échus n’ayant pas couru pendant au moins un an.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" sera débouté de cette demande à ce titre. 

III. Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

La SCI INES sollicite des délais de paiement, ce à quoi s’oppose le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]". 

En l'espèce la SCI INES ne justifie aucunement de ses ressources et de ses charges.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de débouter la SCI INES de sa demande délai de paiement. 

IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI INES qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de la SCI INES a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

La SCI INES sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Par voie de conséquence le défendeur sera débouté de sa demande à ce titre. 
 


Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

Dispositif

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI INES de sa demande de nullité de l’assignation du 4 août 2025 ; 

CONDAMNE la SCI INES à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]", représenté par son syndic en exercice, la SAS GRAMMATICO, la somme de 11 377,65 euros, au titre des charges dues à la date du 7 avril 2026, les appels de fond du 1er avril 2026 inclus, majorées des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025;

CONDAMNE la SCI INES à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]", représenté par son syndic en exercice, la SAS GRAMMATICO, la somme de 196,1 euros au titre des frais nécessaire au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, majorées des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]",représenté par son syndic en exercice, la SAS GRAMMATICO, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]", représenté par son syndic en exercice, la SAS GRAMMATICO,de sa demande de capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE la SCI INES de sa demande de délai de paiement ; 

CONDAMNE la SCI INES à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]", représenté par son syndic en exercice, la SAS GRAMMATICO, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI INES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI INES aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière.

Le Greffier Le Président,
Texte intégral
COUR D’APPEL D’[Localité 1]
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE
(Décision Civile)

Service de proximité


Syndicat des Copropriétaires [Localité 2] c/ S.C.I. INES 

MINUTE N°
DU 19 Mai 2026

N° RG 25/03909 - N° Portalis DBWR-W-B7J-QVMG




 




 






























Grosse délivrée
à Me Thibault POZZO DI BORGO

Expédition délivrée
à S.C.I. INES

le







DEMANDERESSE:

Syndicat des Copropriétaires AZUR SAINT [Localité 3]
Représenté par son syndic Le Cabinet GRAMMATICO
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Me Thibault POZZO DI BORGO, avocat au barreau de NICE


DEFENDERESSE:

S.C.I. INES
[Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Slim AYACHI, avocat au barreau de NICE




COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré : 

Président : M. Quentin BROSSET-HECKEL, Magistrat, Juge au Tribunal Judiciaire de NICE


assisté lors des débats et lors de la mise à disposition par Monsieur Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier, qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 07 Avril 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Mai 2026, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2026 








EXPOSE DU LITIGE

La SCI INES est propriétaire d’un lot de copropriété situé [Adresse 3] et [Adresse 4] (lot n°2625).

Le 4 août 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]", représenté par son syndic en exercice, la SAS GRAMMATICO, (ci-après le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]") a fait assigner la SCI INES devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de NICE aux fins de paiement des charges de copropriété et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de:
. condamner la SCI INES à lui payer la somme de 7 102,31 euros, au titre des charges impayées au 1er juillet 2025 avec intérêt au taux légal à compter du 28 août 2024, 
. condamner la SCI INES à lui payer les frais de relance au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
. condamner la SCI INES à lui payer la somme de 1 000 euros, à titre de dommages et intérêts,
. ordonner la capitalisation des intérêts ;
. condamner la SCI INES à lui payer la somme de 1 000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 7 avril 2026.

Au jour de l'audience, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]", représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise le montant de la dette, au titre des charges impayées au 7 avril 2026, à hauteur de 11 998,49 euros, augmente le montant des frais irrépétibles à 2 000 euros et sollicite le débouter des demandes de la SCI INES et s’oppose notamment à la demande de délai de paiement. 

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI INES sollicite de la présente juridiction, notamment de : 
- constater l’irrégularité de la mise en demeure,
- rejeter l’ensemble des demandes en paiement formulées,
- à titre subsidiaire sollicite des délais de paiement,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" à lui payer la somme de 1 500 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est expressément référé aux conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé du litige, des moyens et prétentions respectives des parties, conformément aux dispositions de l'article 446-1 et 455 du code de procédure civile. 

La décision a été mise en délibéré à la date du 19 mai 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les «dire et juger», «constater», «dire» et «donner acte» ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les demande, qu'en conséquence le juge ne statuera pas sur celles-ci.

I. Sur la nullité de l’assignation

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public.

Aux termes de l’article 690 du code de procédure civile, la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement.


A défaut d'un tel lieu, elle l'est en la personne de l'un de ses membres habilité à la recevoir.

Aux termes de l’article 693 du code de procédure civile, ce qui est prescrit par les articles 654 à 659, 663 à 665-1, 672, 675, 678, 680, 683 à 684-1, 686, le premier alinéa de l'article 688 et les articles 689 à 692 est observé à peine de nullité.

Aux termes de l’article 694 du code de procédure civile, la nullité des notifications est régie par les dispositions qui gouvernent la nullité des actes de procédure.

La SCI INES soulève l’irrégularité de la mise en demeure qui constitue une cause de nullité de l’acte introductif d’instance en ce que ladite lettre n’a pas été adressée à l’adresse de son siège social se trouvant au [Adresse 2] à NICE. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5]" s’oppose à cette demande, rappelant que l’ensemble des correspondances et sommations ont été adressées au [Adresse 6] à NICE, adresse communiquées par les dirigeants de la SCI INES qui est leur domicile. Elle rappelle que les articles invoqués correspondent aux modalités de notification. 

En l’espèce, les dispositions prévues aux articles 640 et suivants du code de procédure civile portent sur les modalités de notification et les actes d’huissiers. Or, la notification s’entend d’une formalité par laquelle un acte extrajudiciaire, un acte judiciaire ou un jugement est porté à connaissance des intéressés. Sous certaines conditions, elle peut être dématérialisée et réalisée sous la forme électronique. Dès lors, les dispositions s’appliquent aux divers lettres de mise en demeure ou sommation de payer adressée à une partie. 

Il n’est pas contesté que le siège social de la SCI INES se trouve au [Adresse 2], 06300 [Adresse 7]. La lettre de mise en demeure du 28 août 2024 a été adressée au [Adresse 6] à [Localité 6]. 

Les dispositions générales de l’article 690 du code de procédure sont bien des dispositions générales pour le lieu de notification, prescrites à peine de nullité comme le rappelle l’article 693 du code de procédure civile. Ainsi, il résulte du code de procédure civile que la lettre de mise en demeure du 28 août 2024 et la sommation de payer du 23 janvier 2025 devaient êtres notifiées à l’adresse du siège social de la SCI INES. 

Néanmoins, il appartient à la SCI INES qui invoque la nullité, d’apporter la preuve du grief que lui cause cette irrégularité.

Or, il apparaît clairement que les divers actes délivrés par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5]" à la SCI INES (mise en demeure, sommation de payer) ont été effectués au [Adresse 6] à NICE, domicile des gérants de la SCI INES. Ces derniers avaient donc nécessairement connaissance de la teneur de la mise en demeure et de la sommation de payer. 

Au demeurant, la simple irrégularité d’une lettre de mise en demeure est insuffisante à établir l’irrégularité d’un acte introductif d’instance qui pour sa part a été valablement signifié à l’adresse du siège social de la SCI INES. 

Par conséquent, il convient de débouter la SCI INES de sa demande de nullité de l’assignation du 4 août 2025.

II. Sur les demandes principales

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu'à celles relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.


En application de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions égales au quart du budget voté en assemblée générale, ces provisions devenant exigibles le premier jour de chaque trimestre.

Aux termes de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. (…).

La SCI INES conteste les sommes versées en ce qu’elle a déjà réglé des provisions de charges par virement bancaire permanent mensuel depuis 2017, de sorte qu’il n’y a pas de caractère infructueux de la mise en demeure au titre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" verse aux débats:
- un relevé de propriété attestant de ce que la SCI INES est propriétaire du bien situé au [Adresse 3] et [Adresse 2], 06300 NICE (lot n°2625),
- les appels de fonds,
- un décompte actualisé au 7 avril 2026, à hauteur de 11 998,49 euros ; 
- les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 28 janvier 2021, 3 décembre 2021, 16 décembre 2022, 28 mars 2023, 17 janvier 2024 et 30 janvier 2025, et ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants ; 
- diverses relances pour le paiement de ces charges (mise en demeure, sommation de payer).

L’assignation du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Adresse 5]" porte sur le recouvrement des charges de copropriété au titre de l'article 10, dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de sorte que les dispositions de l’article 19-2 de la présente loi sont inapplicables au cas d’espèce et les moyens invoqués par la SCI INES inopérants. 

Au demeurant à l’audience la SCI INES ne conteste pas le principe de l’arriéré des frais de charges de copropriété. 

Les frais de mise en demeure, de remise dossier à l’huissier, la sommation de payer, frais de remise dossier à avocat, les honoraires d’assignation ne peuvent entrer dans les frais prévus par l’article 10 dans sa version en vigueur, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI INES n’a pas acquitté dans son intégralité sa quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 11 377,65 euros. Il convient, en conséquence, de condamner solidairement la SCI INES au paiement de la somme de 11 377,65 euros, au titre des charges dues à la date 7 avril 2026, les appels de fond du 1er avril 2026 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 août 2025.

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

La loi Alur du 24 mars 2014 pose le principe d'une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l'article 55 précité, modifiant le décret n° 67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l'objet d'une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les «frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires», dont notamment les frais de recouvrement, listés ainsi qu'il suit :
- mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
- relance après mise en demeure,
- constitution d'un dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),
- suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).

Si les frais de mise en demeure ne sont pas contestables, en revanche, la constitution de dossier pour l'huissier de justice et l'avocat, et le suivi du dossier transmis à l'avocat ne se justifient qu'en cas de diligence exceptionnelle.

La diligence exceptionnelle s'entend d'une démarche rendant l'action du syndic plus difficile et plus complexe, justifiant une activité inhabituelle du syndic pour y parvenir.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" sollicite que les frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 soient mis à la charge du défendeur. 

En l'espèce, il est versé au débat un contrat de syndic, qui prévoit spécifiquement des prestations particulières pouvant donner lieu à une rémunération spécifique complémentaire du syndic. 

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" fait état de nombreuses démarches et de diligences du syndic pour frais de recouvrement sur le défendeur concerné dans la mesure où les frais de mis en demeure par lettre recommandée (36 euros le 28 août 2024) et les frais de la sommation de payer (133,16 euros du 24 janvier 2025) constituent bien des frais nécessaires imputables au copropriétaire défaillant et sont déjà intégrés au décompte individuel du syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" susvisé. 

En revanche, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "AZUR [Localité 7]" ne justifient par aucune pièce les frais de mise en demeure du 17 février 2023, et de dernier appel du 15 novembre 2024. 

Par ailleurs, les frais pour la constitution du dossier aux auxiliaires de justice (huissier et avocat) figurant sur le décompte aux dates du 20 janvier 2025, 28 mai 2025 et du 5 août 2025 ne peuvent, en l'espèce, recevoir ce qualificatif et doivent en être exclus. En effet, il n'est nullement démontré qu'ils soient afférents à des prestations sortant de la gestion courante alors que les contrats de syndic versés aux débats prévoient en leur article 9.1 que de tels frais et honoraires sont imputables aux seuls copropriétaires 'uniquement en cas de diligences exceptionnelles', ce dont il n'est nullement justifié.

Par conséquent, la SCI INES sera condamné à payer la somme de 196,16 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" au titre des frais de recouvrement nécessaires.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 4 août 2025.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L'article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" sollicite la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" ne rapporte pas la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu'il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d'ores et déjà indemnisé par l'allocation d'intérêts moratoires par application de l'article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, les conditions du présent articles n’étant pas remplies, les intérêts échus n’ayant pas couru pendant au moins un an.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" sera débouté de cette demande à ce titre. 

III. Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

La SCI INES sollicite des délais de paiement, ce à quoi s’oppose le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]". 

En l'espèce la SCI INES ne justifie aucunement de ses ressources et de ses charges.

Compte tenu de ces éléments, et en considération des besoins du syndicat des copropriétaires, il convient de débouter la SCI INES de sa demande délai de paiement. 

IV. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens
 
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI INES qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens.
 
Sur les frais irrépétibles
 
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur que la carence de la SCI INES a obligé à intenter une action judiciaire, la totalité des frais irrépétibles engagés.

La SCI INES sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]" la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Par voie de conséquence le défendeur sera débouté de sa demande à ce titre. 
 


Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

 PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI INES de sa demande de nullité de l’assignation du 4 août 2025 ; 

CONDAMNE la SCI INES à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]", représenté par son syndic en exercice, la SAS GRAMMATICO, la somme de 11 377,65 euros, au titre des charges dues à la date du 7 avril 2026, les appels de fond du 1er avril 2026 inclus, majorées des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025;

CONDAMNE la SCI INES à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]", représenté par son syndic en exercice, la SAS GRAMMATICO, la somme de 196,1 euros au titre des frais nécessaire au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, majorées des intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025 ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]",représenté par son syndic en exercice, la SAS GRAMMATICO, de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]", représenté par son syndic en exercice, la SAS GRAMMATICO,de sa demande de capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

DÉBOUTE la SCI INES de sa demande de délai de paiement ; 

CONDAMNE la SCI INES à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble "[Localité 2]", représenté par son syndic en exercice, la SAS GRAMMATICO, la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE la SCI INES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI INES aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 mai 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le président et par la greffière.

Le Greffier Le Président,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code de procedure civile 690, code de procedure civile 694, code de procedure civile 693, code de procedure civile 640, code de procedure penale 690). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-10T19:39:59.542Z.