Cour d'appel de Rouen, 1ère ch. civile, 10 juin 2026, n° 24/02657

Exposé du litige

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FAITS ET PROCEDURE



La Sasu Jmd 14 exerçant sous l'enseigne [Adresse 3] axcess, aux droits de laquelle intervient désormais la Sas [V], est une société de construction de maisons individuelles.



Par contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans du 23 février 2021, M. [X] a confié à la Sasu [Adresse 4] la construction de sa maison pour un coût global de 113 980 euros sur un terrain sis à [Localité 5] pour l'acquisition duquel il avait conclu une promesse unilatérale de vente le 8 février 2021 avec la société Sephie développement.



Il était convenu que le constructeur dépose une demande de permis de construire dans un délai de quatre mois suivant la transmission par le maître de l'ouvrage de tous les documents visés aux conditions générales, que les travaux commenceraient dans un délai de quatre mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et des formalités de l'acte, le délai d'exécution des travaux étant de 18 mois à compter de l'ouverture du chantier.



La première demande de permis de construire déposée le 19 mars 2021, complétée le 19 avril 2021 a été refusée par le maire d'[Localité 6] par arrêté du 10 juin 2021. Une seconde demande a été déposée le 9 juillet 2021 et le permis de construire a été accordé le 31 août 2021.





Le 5 novembre 2021, M. [X] exposant qu'il n'avait plus eu aucune nouvelle ni du dépôt d'une demande de permis de construire ni même de l'obtention de ce permis de construire, a contacté son notaire, Me [N] pour annuler la promesse de vente du terrain. Me [N] en a informé le notaire instrumentaire, Me [I], notaire à [Localité 6].



Le même jour, M. [X] a également informé par téléphone la Sasu [Adresse 4] de ce qu'il annulait le contrat de construction de maison individuelle. La Sasu Maison axcess lui a réclamé le règlement de la somme de 10 % prévue au contrat de vente.



Par courrier du 12 novembre 2021, la Sasu [Adresse 4] a demandé à M. [X] qu'il lui adresse un courrier d'annulation et qu'il lui règle l'indemnité de 10 % du prix prévue au contrat de vente.



N'ayant pas obtenu le paiement de cette indemnité en dépit des mises en demeure, par acte de commissaire de justice du 14 avril 2022, la Sas Jmd 14 a fait assigner 

M. [X] devant le tribunal judiciaire de Rouen.



Par jugement contradictoire du 10 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a :

- constaté la caducité du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021 portant sur l'édification d'une maison sur un terrain situé à [Localité 6] moyennant un prix de 101 505 euros,

- rejeté les demandes respectives des parties,

- laissé à chacune des parties la charge de ses dépens,

- rappelé le caractère exécutoire de droit de la présente procédure.



Par déclaration au greffe du 23 juillet 2024, la Sas [V], venant aux droits de la Sasu Jmd 14, a interjeté appel du jugement.



M. [X] a constitué avocat le 7 août 2024.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du 8 octobre 2025.



Par arrêt contradictoire du 10 décembre 2025, la cour a 

- annulé le jugement rendu le 10 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Rouen,

- ordonné la réouverture des débats à l'audience du 4 mars 2026, la clôture étant prononcée le 11 février 2026, en invitant les parties à conclure sur le respect en l'espèce des dispositions relatives au contrat de construction de maison individuelle qui sont d'ordre public et notamment sur les respect de l'article L 231-4-1 du code de la construction et de l'habitation qui dispose que le contrat peut être conclu sous condition suspensive de l'acquisition du terrain si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente,

- sursis à statuer sur les autres demandes des parties,

- réservé les dépens.



La clôture de l'instruction est intervenue le 11 février 2026 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du 4 mars 2026.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par conclusions après réouverture des débats notifiées le 26 janvier 2026, la Sas [V], venant aux droits de la Sasu Jmd 14, au visa de l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, les articles 4 et 16 du code de procédure civile, les articles 1103, 1104, 1217, 1231-5 et 1794 du code civil, demande à la cour de :



statuant au fond, à la suite de l'annulation du jugement du tribunal judiciaire de Rouen attaqué par arrêt du 10 décembre 2025 :

- dire et juger la société [V] venant aux droits de la société Jmd 14 recevable et bien fondée en son action ;

- constater la résiliation du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021 à l'initiative de M. [X] ;

- condamner M. [X] à verser à la société [V] venant aux droits de la société Jmd 14, la somme de 10 155 euros au titre de l'indemnité de résiliation du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021, assortie d'un intérêt au taux légal à compter du 7 février 2022 ;

sur les points soulevés par la cour d'appel de Rouen :

à titre principal :

- constater que ni la soi-disant nullité du contrat ni celle des conséquences de la réalisation de la condition suspensive d'acquisition du terrain par le maître d'ouvrage ne peuvent être mises dans les débats :

. en raison du principe d'indisponibilité du litige ;

. en raison du principe de double degré de juridiction, ces points n'ayant nullement été débattus en première instance ;

à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la juridiction de céans entendait les relever d'office :

- constater l'absence de nullité du contrat et l'absence de défaillance des conditions suspensives visées par celui-ci ;

à titre encore plus subsidiaire :

- constater la confirmation de toute éventuelle nullité affectant le contrat par 

M. [X], faute pour lui de l'avoir soulevé dans le cadre des débats de première instance ;

à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la nullité du contrat était prononcée :

- condamner M. [X] au paiement de la somme de 10 155 euros au profit de la société [Adresse 4] dans le cadre des restitutions dues par celui-ci à la concluante ;

en tout état de cause :

- condamner M. [X] à verser à la société [V], venant aux droits de la société Jmd 14, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- condamner le même aux entiers dépens de l'instance ;

- débouter M. [X] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamnera M. [X] à régler à la société [V] venant aux droits de la société Jmd 14 la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile concernant les frais irrépétibles exposés en appel, outre le paiement des entiers dépens d'appel. 



Par conclusions après réouverture des débats notifiées le 6 février 2026, M. [B] [X], au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, 835 et 700 du code de procédure civile, demande à la cour de :

sur l'appel principal de la société [V] :

- déclarer recevable et mal fondé l'appel principal de la société [V] et l'en débouter,

- débouter la société [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

sur les éléments relevés par la cour justifiant la réouverture des débats :

- constater l'absence de réalisation de la condition suspensive prévue au contrat de construction et en conséquence la nullité de ce dernier,

- condamner la société [V] à verser à M. [X] les sommes suivantes :

. 500 euros en remboursement de l'acompte versé le 23 février 2021, 

- débouter la société [V] de ses demandes, fins et prétentions,







à défaut,

- constater la résiliation du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021 aux torts de la société [V] venant aux droits de la société Jmd 14 au 5 novembre 2021,

- condamner la société [V] à verser à M. [X] les sommes suivantes :

. 500 euros en remboursement de l'acompte versé le 23 février 2021,

. 1 500 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la mauvaise foi de la société [V],

. 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,

sur l'appel incident de M. [X] :

- le déclarer recevable et bien fondé,

- infirmer les termes du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 10 juillet 2024 en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [X] et laissé à chacune des parties la charge de ses dépens,

statuant à nouveau,

- condamner la société [V] à verser à M. [X] les sommes suivantes :

. 500 euros en remboursement de l'acompte versé le 23 février 2021,

. 1 500 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la mauvaise foi de la société [V],

. 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,

- condamner la société [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel,

y ajoutant,

- condamner la société [V] à verser à M. [X] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner la société [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

Motifs

MOTIVATION



Selon l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. 

Ainsi que le soutient l'appelante, les parties déterminent seules les contours du litige qu'elles vont soumettre au juge, en sorte qu'elles peuvent faire le choix de ne pas présenter au juge l'intégralité de leur différend en circonscrivant le litige à certaines demandes. Le juge est en conséquence lié par le cadre fixé par les parties : l'objet du litige est pour lui indisponible. Il ne peut ni le définir ni le modifier. 



Par ailleurs l'article 5 du code de procédure civile précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.



Contrairement à ce que soutient la société [V] ces articles n'interdisent pas au juge de soulever d'office la violation de l'ordre public.



En effet, le juge qui doit veiller au respect de l'ordre public de protection, peut en relever d'office une violation, dans le respect du principe du contradictoire après avoir invité les parties à s'expliquer sur un tel moyen.



Selon l'article L.230-1 du code de la construction et de l'habitation, les règles prévues aux articles L.230-1 à L.232-2 sont d'ordre public.



Les règles d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, relatives aux énonciations que doit comporter le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, constituent des mesures de protection édictées dans l'intérêt du maître de l'ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d'être couverte.



En l'espèce, la société Maisons Axcess a saisi le premier juge d'une demande en paiement de l'indemnité de résiliation prévue au contrat de construction de maison individuelle qu'elle a conclu avec M. [X]. Déboutée de cette demande en première instance, elle la forme devant la cour au visa de l'article 1103 du code civil.



Dès lors que cette demande se fonde sur un contrat de construction de maison individuelle, le juge doit s'assurer de l'existence de ce contrat. 

S'agissant d'un contrat de contrat de construction de maison individuelle régi par des dispositions d'ordre public, il appartient au juge de s'assurer que le contrat dont il est demandé l'exécution respecte les dispositions d'ordre public et le cas échéant que les nullités encourues n'aient pas été couvertes.



Dans ces conditions, en soulevant d'office, dans le respect du principe du contradictoire, le moyen tiré des dispositions d'ordre public, le juge ne porte nullement atteinte au principe de l'indisponibilité du litige, comme le soutient la société [V]. 



Il ne s'agit pas plus d'une atteinte au double degré de juridiction, la cour disposant du pouvoir de soulever d'office le moyen tiré du respect dispositions d'ordre public.





Sur la demande en paiement d'une indemnité de résiliation



A l'appui de sa demande en paiement, la société [V] invoque les dispositions des article 1103, 1104 et 1217 du code civil et soutient qu'en application de l'article 5-2 du contrat de construction de maison individuelle, M. [X], lui est redevable d'une indemnité de résiliation de 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu'il aurait pu tirer de la résiliation complète de la construction.



Il résulte de l'article 1103 du code civil que les contrat légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Selon l'article L.230-1 du code de la construction et de l'habitation, les règles prévues aux articles L.230-1 à L.232-2 sont d'ordre public.



Les règles d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, relatives aux énonciations que doit comporter le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, constituent des mesures de protection édictées dans l'intérêt du maître de l'ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d'être couverte.



L'article L.231-2 du même code prévoit que le contrat de louage d'ouvrage n'entrant pas dans le champ d'application de l'article L.231-1 et ayant au moins pour objet l'exécution des travaux de gros 'uvre, de mise hors d'eau et hors d'air d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage, doit être rédigé par écrit et préciser :

a) La désignation du terrain ;

b) La consistance et les caractéristiques techniques de l'ouvrage à réaliser ;

c) Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues, ainsi que les modalités de son règlement au fur et à mesure de l'exécution des travaux ;

d) Le délai d'exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ;

e) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage en application de l'article L. 242-1 du code des assurances ;

f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou (Ord. n°2020-71 du 29 janv. 2020, art. 4)  'des articles L.125-1 et suivants' lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L'engagement de l'entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d'ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu'il apporte au maître de l'ouvrage, l'attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.



L'article R.231-2 dispose qu'il est satisfait aux obligations prévues au a de l'article L. 231-2 par les énonciations suivantes portées au contrat :

1. En ce qui concerne la désignation du terrain : sa situation avec l'indication de son adresse ou lieu-dit ainsi que sa surface et sa désignation cadastrale ;

2. En ce qui concerne le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire : la nature des droits, la nature du titre, sa date, l'indication des nom et adresse du rédacteur de l'acte.



En l'espèce, les conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle litigieux mentionnent que la construction se réalisera sur le terrain cadastré AE [Cadastre 1], correspondant à la parcelle [Cadastre 2] du lotissement [Adresse 5] à [Localité 7], sans préciser si M. [X] en est propriétaire ou si le terrain fait l'objet d'une promesse de vente. Il est néanmoins mentionné à la rubrique nom et adresse du rédacteur : Foncim. 



Force est donc de constater que ces mentions relatives au terrain sont incomplètes et ne satisfont pas aux dispositions d'ordre public précitées. 

Il importe peu que les conditions générales mentionnent sans plus de précision que le contrat est conclu sous conditions suspensives de l'acquisition par le maître de l'ouvrage du terrain ou des droits réels lui permettant de construire, l'absence de précision étant précisément sanctionnée par l'article R.231-2 qui dispose qu'il est satisfait aux obligations prévues au a de l'article L. 231-2 par des énonciations précises, non mentionnées dans les conditions particulières en l'espèce.



S'agissant de règles d'ordre public de protection édictées dans l'intérêt du maître de l'ouvrage, leur violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d'être couverte.



La société [V] soutient qu'en ne soulevant pas la nullité du contrat, M. [X] a renoncé à s'en prévaloir alors qu'il a conclu en première instance et en appel sans jamais l'alléguer. La nullité serait donc couverte.



Cependant il est constant que M. [X] a de façon constante refusé de régler l'indemnité de résiliation prévue au contrat. Son attitude ne saurait s'interpréter comme une renonciation à se prévaloir de la nullité qui n'a donc pas été couverte.



Il convient donc de prononcer la nullité du contrat de contrat de construction de maison individuelle et de débouter la société [V] de sa demande en paiement de l'indemnité de résiliation contractuelle.











Sur les demandes de restitution



Selon la société [V], si le contrat nul a été exécuté, les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant cette exécution. 

Elle soutient avoir engagé des frais dont elle demande le paiement. Elle expose avoir mobilisé ses équipes pour permettre à M. [X] de construire sa maison d'habitation, et avoir procédé aux démarches visant à l'obtention du permis de construire. 



Cependant s'il est certain que les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant l'exécution du contrat annulé, il convient à la partie qui réclame le paiement d'établir en quoi consiste l'exécution alléguée et en quoi cette exécution a profité à l'autre partie, justifiant cette remise en état.



En l'espèce, M. [X] a versé un acompte de 500 euros qu'il convient donc de condamner la Sas [V] à lui restituer.



L'exécution alléguée par la société [V] consiste dans le dépôt d'une demande de permis de construire. Il n'est pas justifié du commencement de quelques travaux que ce soit.



En raison de l'annulation du contrat, le permis de construire accordé devient inopérant, le maître de l'ouvrage perdant le bénéfice de ses effets ; le constructeur ne peut donc prétendre à une contrepartie financière correspondant à 10 % du montant des travaux.



Il convient donc de débouter la société [V] de sa demande en paiement.





Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [V]



L'article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

 

M. [V] ne justifie d'aucun préjudice fondant sa demande en paiement de dommages et intérêts.



Il convient de l'en débouter.





Sur les frais du procès



La Sas [V] succombant en ses demandes, il convient de la condamner aux dépens de première instance et d'appel.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [X] les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner la Sas [V] à lui régler la somme de 3 000 euros de ce chef. La Sas [V] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Dispositif

PAR CES MOTIFS 



La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire 



Prononce la nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 23 février 2021 entre la société [Adresse 4] et M. [X] ;



Condamne la Sas [V] à payer à M. [B] [X] la somme de 500 euros ;



Déboute M. [B] [X] du surplus de ses demandes ;



Déboute la Sas [V] de l'ensemble de ses demandes ;



Condamne la Sas [V] aux dépens de première instance et d'appel ;



Condamne la Sas [V] à payer à M. [B] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la Sas [V] de sa demande de ce chef.



La directrice, La présidente de chambre,

N° RG 24/02657 - N° Portalis DBV2-V-B7I-JXAJ







COUR D'APPEL DE ROUEN



1ERE CHAMBRE CIVILE



ARRET DU 10 JUIN 2026









DÉCISION DÉFÉRÉE :



22/01590

Tribunal judiciaire de Rouen du 10 juillet 2024





APPELANTES :



SAS [V] 

venant aux droits de la société SAS JMD 14

RCS de [Localité 1] 498 563 873

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Marie-Hélène BOUILLET-GUILLAUME, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me LEPHILIBERT, avocat au barreau de Nantes





SASU JMD 14

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Marie-Hélène BOUILLET-GUILLAUME, avocat au barreau de Rouen et assistée de Me LEPHILIBERT, avocat au barreau de Nantes







INTIME :



Monsieur [B] [X]

né le 18 janvier 1989 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]



représenté par Me Clémence ROUSSELET, avocat au barreau de Rouen







COMPOSITION DE LA COUR  :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 4 mars 2026 sans opposition des avocats devant Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre, rapporteur,







Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère





GREFFIER LORS DES DEBATS :



Mme Catherine CHEVALIER, cadre greffier 





DEBATS :



A l'audience publique du 4 mars 2026, où l'affaire a été mise en délibéré au 10 juin 2026





ARRET : 



CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 10 juin 2026 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



signé par Mme BERTHIAU-JEZEQUEL, présidente de chambre et par Mme BANGUI, directrice de greffe des services judiciaires présente lors de la mise à disposition.



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FAITS ET PROCEDURE



La Sasu Jmd 14 exerçant sous l'enseigne [Adresse 3] axcess, aux droits de laquelle intervient désormais la Sas [V], est une société de construction de maisons individuelles.



Par contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans du 23 février 2021, M. [X] a confié à la Sasu [Adresse 4] la construction de sa maison pour un coût global de 113 980 euros sur un terrain sis à [Localité 5] pour l'acquisition duquel il avait conclu une promesse unilatérale de vente le 8 février 2021 avec la société Sephie développement.



Il était convenu que le constructeur dépose une demande de permis de construire dans un délai de quatre mois suivant la transmission par le maître de l'ouvrage de tous les documents visés aux conditions générales, que les travaux commenceraient dans un délai de quatre mois à compter de la réalisation des conditions suspensives et des formalités de l'acte, le délai d'exécution des travaux étant de 18 mois à compter de l'ouverture du chantier.



La première demande de permis de construire déposée le 19 mars 2021, complétée le 19 avril 2021 a été refusée par le maire d'[Localité 6] par arrêté du 10 juin 2021. Une seconde demande a été déposée le 9 juillet 2021 et le permis de construire a été accordé le 31 août 2021.





Le 5 novembre 2021, M. [X] exposant qu'il n'avait plus eu aucune nouvelle ni du dépôt d'une demande de permis de construire ni même de l'obtention de ce permis de construire, a contacté son notaire, Me [N] pour annuler la promesse de vente du terrain. Me [N] en a informé le notaire instrumentaire, Me [I], notaire à [Localité 6].



Le même jour, M. [X] a également informé par téléphone la Sasu [Adresse 4] de ce qu'il annulait le contrat de construction de maison individuelle. La Sasu Maison axcess lui a réclamé le règlement de la somme de 10 % prévue au contrat de vente.



Par courrier du 12 novembre 2021, la Sasu [Adresse 4] a demandé à M. [X] qu'il lui adresse un courrier d'annulation et qu'il lui règle l'indemnité de 10 % du prix prévue au contrat de vente.



N'ayant pas obtenu le paiement de cette indemnité en dépit des mises en demeure, par acte de commissaire de justice du 14 avril 2022, la Sas Jmd 14 a fait assigner 

M. [X] devant le tribunal judiciaire de Rouen.



Par jugement contradictoire du 10 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Rouen a :

- constaté la caducité du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021 portant sur l'édification d'une maison sur un terrain situé à [Localité 6] moyennant un prix de 101 505 euros,

- rejeté les demandes respectives des parties,

- laissé à chacune des parties la charge de ses dépens,

- rappelé le caractère exécutoire de droit de la présente procédure.



Par déclaration au greffe du 23 juillet 2024, la Sas [V], venant aux droits de la Sasu Jmd 14, a interjeté appel du jugement.



M. [X] a constitué avocat le 7 août 2024.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 septembre 2025 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du 8 octobre 2025.



Par arrêt contradictoire du 10 décembre 2025, la cour a 

- annulé le jugement rendu le 10 juillet 2024 par le tribunal judiciaire de Rouen,

- ordonné la réouverture des débats à l'audience du 4 mars 2026, la clôture étant prononcée le 11 février 2026, en invitant les parties à conclure sur le respect en l'espèce des dispositions relatives au contrat de construction de maison individuelle qui sont d'ordre public et notamment sur les respect de l'article L 231-4-1 du code de la construction et de l'habitation qui dispose que le contrat peut être conclu sous condition suspensive de l'acquisition du terrain si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente,

- sursis à statuer sur les autres demandes des parties,

- réservé les dépens.



La clôture de l'instruction est intervenue le 11 février 2026 et l'affaire fixée à l'audience de plaidoiries du 4 mars 2026.





PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES



Par conclusions après réouverture des débats notifiées le 26 janvier 2026, la Sas [V], venant aux droits de la Sasu Jmd 14, au visa de l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, les articles 4 et 16 du code de procédure civile, les articles 1103, 1104, 1217, 1231-5 et 1794 du code civil, demande à la cour de :



statuant au fond, à la suite de l'annulation du jugement du tribunal judiciaire de Rouen attaqué par arrêt du 10 décembre 2025 :

- dire et juger la société [V] venant aux droits de la société Jmd 14 recevable et bien fondée en son action ;

- constater la résiliation du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021 à l'initiative de M. [X] ;

- condamner M. [X] à verser à la société [V] venant aux droits de la société Jmd 14, la somme de 10 155 euros au titre de l'indemnité de résiliation du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021, assortie d'un intérêt au taux légal à compter du 7 février 2022 ;

sur les points soulevés par la cour d'appel de Rouen :

à titre principal :

- constater que ni la soi-disant nullité du contrat ni celle des conséquences de la réalisation de la condition suspensive d'acquisition du terrain par le maître d'ouvrage ne peuvent être mises dans les débats :

. en raison du principe d'indisponibilité du litige ;

. en raison du principe de double degré de juridiction, ces points n'ayant nullement été débattus en première instance ;

à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la juridiction de céans entendait les relever d'office :

- constater l'absence de nullité du contrat et l'absence de défaillance des conditions suspensives visées par celui-ci ;

à titre encore plus subsidiaire :

- constater la confirmation de toute éventuelle nullité affectant le contrat par 

M. [X], faute pour lui de l'avoir soulevé dans le cadre des débats de première instance ;

à titre infiniment subsidiaire, si par extraordinaire, la nullité du contrat était prononcée :

- condamner M. [X] au paiement de la somme de 10 155 euros au profit de la société [Adresse 4] dans le cadre des restitutions dues par celui-ci à la concluante ;

en tout état de cause :

- condamner M. [X] à verser à la société [V], venant aux droits de la société Jmd 14, la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;

- condamner le même aux entiers dépens de l'instance ;

- débouter M. [X] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- condamnera M. [X] à régler à la société [V] venant aux droits de la société Jmd 14 la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile concernant les frais irrépétibles exposés en appel, outre le paiement des entiers dépens d'appel. 



Par conclusions après réouverture des débats notifiées le 6 février 2026, M. [B] [X], au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, 835 et 700 du code de procédure civile, demande à la cour de :

sur l'appel principal de la société [V] :

- déclarer recevable et mal fondé l'appel principal de la société [V] et l'en débouter,

- débouter la société [V] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

sur les éléments relevés par la cour justifiant la réouverture des débats :

- constater l'absence de réalisation de la condition suspensive prévue au contrat de construction et en conséquence la nullité de ce dernier,

- condamner la société [V] à verser à M. [X] les sommes suivantes :

. 500 euros en remboursement de l'acompte versé le 23 février 2021, 

- débouter la société [V] de ses demandes, fins et prétentions,







à défaut,

- constater la résiliation du contrat de construction de maison individuelle du 23 février 2021 aux torts de la société [V] venant aux droits de la société Jmd 14 au 5 novembre 2021,

- condamner la société [V] à verser à M. [X] les sommes suivantes :

. 500 euros en remboursement de l'acompte versé le 23 février 2021,

. 1 500 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la mauvaise foi de la société [V],

. 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,

sur l'appel incident de M. [X] :

- le déclarer recevable et bien fondé,

- infirmer les termes du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rouen le 10 juillet 2024 en ce qu'il a rejeté les demandes de M. [X] et laissé à chacune des parties la charge de ses dépens,

statuant à nouveau,

- condamner la société [V] à verser à M. [X] les sommes suivantes :

. 500 euros en remboursement de l'acompte versé le 23 février 2021,

. 1 500 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu de la mauvaise foi de la société [V],

. 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance,

- condamner la société [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel,

y ajoutant,

- condamner la société [V] à verser à M. [X] une somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,

- condamner la société [V] aux entiers dépens de première instance et d'appel.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.







MOTIVATION



Selon l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. 

Ainsi que le soutient l'appelante, les parties déterminent seules les contours du litige qu'elles vont soumettre au juge, en sorte qu'elles peuvent faire le choix de ne pas présenter au juge l'intégralité de leur différend en circonscrivant le litige à certaines demandes. Le juge est en conséquence lié par le cadre fixé par les parties : l'objet du litige est pour lui indisponible. Il ne peut ni le définir ni le modifier. 



Par ailleurs l'article 5 du code de procédure civile précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.



Contrairement à ce que soutient la société [V] ces articles n'interdisent pas au juge de soulever d'office la violation de l'ordre public.



En effet, le juge qui doit veiller au respect de l'ordre public de protection, peut en relever d'office une violation, dans le respect du principe du contradictoire après avoir invité les parties à s'expliquer sur un tel moyen.



Selon l'article L.230-1 du code de la construction et de l'habitation, les règles prévues aux articles L.230-1 à L.232-2 sont d'ordre public.



Les règles d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, relatives aux énonciations que doit comporter le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, constituent des mesures de protection édictées dans l'intérêt du maître de l'ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d'être couverte.



En l'espèce, la société Maisons Axcess a saisi le premier juge d'une demande en paiement de l'indemnité de résiliation prévue au contrat de construction de maison individuelle qu'elle a conclu avec M. [X]. Déboutée de cette demande en première instance, elle la forme devant la cour au visa de l'article 1103 du code civil.



Dès lors que cette demande se fonde sur un contrat de construction de maison individuelle, le juge doit s'assurer de l'existence de ce contrat. 

S'agissant d'un contrat de contrat de construction de maison individuelle régi par des dispositions d'ordre public, il appartient au juge de s'assurer que le contrat dont il est demandé l'exécution respecte les dispositions d'ordre public et le cas échéant que les nullités encourues n'aient pas été couvertes.



Dans ces conditions, en soulevant d'office, dans le respect du principe du contradictoire, le moyen tiré des dispositions d'ordre public, le juge ne porte nullement atteinte au principe de l'indisponibilité du litige, comme le soutient la société [V]. 



Il ne s'agit pas plus d'une atteinte au double degré de juridiction, la cour disposant du pouvoir de soulever d'office le moyen tiré du respect dispositions d'ordre public.





Sur la demande en paiement d'une indemnité de résiliation



A l'appui de sa demande en paiement, la société [V] invoque les dispositions des article 1103, 1104 et 1217 du code civil et soutient qu'en application de l'article 5-2 du contrat de construction de maison individuelle, M. [X], lui est redevable d'une indemnité de résiliation de 10 % du prix convenu de la construction en dédommagement des frais engagés par le constructeur et du bénéfice qu'il aurait pu tirer de la résiliation complète de la construction.



Il résulte de l'article 1103 du code civil que les contrat légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.



Selon l'article L.230-1 du code de la construction et de l'habitation, les règles prévues aux articles L.230-1 à L.232-2 sont d'ordre public.



Les règles d'ordre public de l'article L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation, relatives aux énonciations que doit comporter le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan, constituent des mesures de protection édictées dans l'intérêt du maître de l'ouvrage, dont la violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d'être couverte.



L'article L.231-2 du même code prévoit que le contrat de louage d'ouvrage n'entrant pas dans le champ d'application de l'article L.231-1 et ayant au moins pour objet l'exécution des travaux de gros 'uvre, de mise hors d'eau et hors d'air d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation, ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage, doit être rédigé par écrit et préciser :

a) La désignation du terrain ;

b) La consistance et les caractéristiques techniques de l'ouvrage à réaliser ;

c) Le prix convenu forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues, ainsi que les modalités de son règlement au fur et à mesure de l'exécution des travaux ;

d) Le délai d'exécution des travaux et les pénalités applicables en cas de retard de livraison ;

e) La référence de l'assurance de dommages souscrite par le maître de l'ouvrage en application de l'article L. 242-1 du code des assurances ;

f) L'indication que le maître de l'ouvrage pourra se faire assister par un professionnel habilité en application de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 précitée ou (Ord. n°2020-71 du 29 janv. 2020, art. 4)  'des articles L.125-1 et suivants' lors de la réception ou par tout autre professionnel de la construction titulaire d'un contrat d'assurance couvrant les responsabilités pour ce type de mission ;

g) L'engagement de l'entrepreneur de fournir, au plus tard à la date d'ouverture du chantier, la justification de la garantie de livraison qu'il apporte au maître de l'ouvrage, l'attestation de cette garantie étant établie par le garant et annexée au contrat.



L'article R.231-2 dispose qu'il est satisfait aux obligations prévues au a de l'article L. 231-2 par les énonciations suivantes portées au contrat :

1. En ce qui concerne la désignation du terrain : sa situation avec l'indication de son adresse ou lieu-dit ainsi que sa surface et sa désignation cadastrale ;

2. En ce qui concerne le titre de propriété ou les droits réels permettant de construire : la nature des droits, la nature du titre, sa date, l'indication des nom et adresse du rédacteur de l'acte.



En l'espèce, les conditions particulières du contrat de construction de maison individuelle litigieux mentionnent que la construction se réalisera sur le terrain cadastré AE [Cadastre 1], correspondant à la parcelle [Cadastre 2] du lotissement [Adresse 5] à [Localité 7], sans préciser si M. [X] en est propriétaire ou si le terrain fait l'objet d'une promesse de vente. Il est néanmoins mentionné à la rubrique nom et adresse du rédacteur : Foncim. 



Force est donc de constater que ces mentions relatives au terrain sont incomplètes et ne satisfont pas aux dispositions d'ordre public précitées. 

Il importe peu que les conditions générales mentionnent sans plus de précision que le contrat est conclu sous conditions suspensives de l'acquisition par le maître de l'ouvrage du terrain ou des droits réels lui permettant de construire, l'absence de précision étant précisément sanctionnée par l'article R.231-2 qui dispose qu'il est satisfait aux obligations prévues au a de l'article L. 231-2 par des énonciations précises, non mentionnées dans les conditions particulières en l'espèce.



S'agissant de règles d'ordre public de protection édictées dans l'intérêt du maître de l'ouvrage, leur violation est sanctionnée par une nullité relative susceptible d'être couverte.



La société [V] soutient qu'en ne soulevant pas la nullité du contrat, M. [X] a renoncé à s'en prévaloir alors qu'il a conclu en première instance et en appel sans jamais l'alléguer. La nullité serait donc couverte.



Cependant il est constant que M. [X] a de façon constante refusé de régler l'indemnité de résiliation prévue au contrat. Son attitude ne saurait s'interpréter comme une renonciation à se prévaloir de la nullité qui n'a donc pas été couverte.



Il convient donc de prononcer la nullité du contrat de contrat de construction de maison individuelle et de débouter la société [V] de sa demande en paiement de l'indemnité de résiliation contractuelle.











Sur les demandes de restitution



Selon la société [V], si le contrat nul a été exécuté, les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant cette exécution. 

Elle soutient avoir engagé des frais dont elle demande le paiement. Elle expose avoir mobilisé ses équipes pour permettre à M. [X] de construire sa maison d'habitation, et avoir procédé aux démarches visant à l'obtention du permis de construire. 



Cependant s'il est certain que les parties doivent être remises dans l'état où elles se trouvaient avant l'exécution du contrat annulé, il convient à la partie qui réclame le paiement d'établir en quoi consiste l'exécution alléguée et en quoi cette exécution a profité à l'autre partie, justifiant cette remise en état.



En l'espèce, M. [X] a versé un acompte de 500 euros qu'il convient donc de condamner la Sas [V] à lui restituer.



L'exécution alléguée par la société [V] consiste dans le dépôt d'une demande de permis de construire. Il n'est pas justifié du commencement de quelques travaux que ce soit.



En raison de l'annulation du contrat, le permis de construire accordé devient inopérant, le maître de l'ouvrage perdant le bénéfice de ses effets ; le constructeur ne peut donc prétendre à une contrepartie financière correspondant à 10 % du montant des travaux.



Il convient donc de débouter la société [V] de sa demande en paiement.





Sur la demande de dommages et intérêts formée par M. [V]



L'article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

 

M. [V] ne justifie d'aucun préjudice fondant sa demande en paiement de dommages et intérêts.



Il convient de l'en débouter.





Sur les frais du procès



La Sas [V] succombant en ses demandes, il convient de la condamner aux dépens de première instance et d'appel.



Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [X] les sommes exposées par lui et non comprises dans les dépens. Il convient de condamner la Sas [V] à lui régler la somme de 3 000 euros de ce chef. La Sas [V] sera déboutée de sa demande de ce chef.





PAR CES MOTIFS 



La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire 



Prononce la nullité du contrat de construction de maison individuelle conclu le 23 février 2021 entre la société [Adresse 4] et M. [X] ;



Condamne la Sas [V] à payer à M. [B] [X] la somme de 500 euros ;



Déboute M. [B] [X] du surplus de ses demandes ;



Déboute la Sas [V] de l'ensemble de ses demandes ;



Condamne la Sas [V] aux dépens de première instance et d'appel ;



Condamne la Sas [V] à payer à M. [B] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la Sas [V] de sa demande de ce chef.



La directrice, La présidente de chambre,

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1794, code des assurances L242-1, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L230-1, code de la construction et de l'habitation L231-4-1). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

• 15 mai 2025 · Tribunal judiciaire d'Orléans · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/01035

  en commun : code civil 1794, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L230-1

• 10 juillet 2025 · Tribunal judiciaire de Meaux · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 23/03994

  en commun : code civil 1794, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L230-1

• 10 décembre 2025 · Cour d'appel de Rouen · Autre · n° 24/02657

  en commun : code civil 1794, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L230-1

• 31 mars 2026 · Cour d'appel de Poitiers · Autre · n° 24/01501

  en commun : code civil 1794, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L230-1

• 17 avril 2026 · Tribunal judiciaire d'Évry · Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes · n° 22/04817

  en commun : code civil 1794, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L230-1

• 26 juin 2026 · Tribunal judiciaire de Pontoise · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 23/00448

  en commun : code des assurances L242-1, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L230-1

• 6 août 2026 · Tribunal judiciaire de Bordeaux · Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur · n° 24/08619

  en commun : code des assurances L242-1, code de la construction et de l'habitation L231-2, code de la construction et de l'habitation L230-1

Mise à jour de la source le 2026-06-19T16:49:14.790Z.