Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - Chambre 7, 11 juin 2026, n° 24/19814

Exposé du litige

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



Par arrêté du 7 septembre 2016, le préfet de l'Essonne a déclaré d'utilité publique au profit de l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF) le projet d'aménagement du secteur de la Bonde, sur le territoire des communes de [Localité 4], [Localité 5] et [Localité 1].



Ce projet consiste en la création d'un « cluster » scientifique économique (réseau d'entreprises constituées majoritairement de PME et de TPE) sur les communes de [Localité 1], [Localité 5] et [Localité 4].



Le secteur de [Localité 6] (130 ha environ) s'étend sur les communes de [Localité 1], [Localité 5] et [Localité 4] et a été classé en périmètre d'Opération d'Intérêt National (OIN) par décret du 3 mars 2009. 



Par arrêté du 29 janvier 2018, le préfet de l'Essonne a déclaré cessibles au profit de l'EPFIF, les parcelles de terrains situés sur la commune de [Localité 1] nécessaires à l'opération ci-dessus dont celle située [Adresse 4], cadastrée section T n° [Cadastre 1] d'une superficie de 5135 m².



La société LINA AUTO SERVICES exploite sur cette parcelle un fonds de commerce à usage de garage/casse automobile.



Par mémoire valant offre parvenu au greffe le 7 décembre 2022, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Évry aux fins de voir fixer le montant des indemnités devant revenir à la société LINA AUTO SERVICES.

 

Par jugement contradictoire du 7 octobre 2024, après transport sur les lieux du 2 octobre 2023 le juge de l'expropriation a:

'annexé à la décision le procès-verbal de transport du 2 octobre 2023 ;

' fixé à la somme de 326'268,41 euros l'indemnité totale d'éviction due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la société LINA AUTO SERVICE dans le cadre de l'opération d'expropriation des locaux commerciaux d'activité situés [Adresse 4], parcelle cadastrée section T [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 1] (91) se décomposant de la manière suivante :

'indemnité principale : 263 440,10 euros 

'indemnité de remploi : 25'194,0 euros,

'indemnité pour trouble commercial : 37'634,3 euros;

'sursis à statuer sur la demande indemnitaire destinée à couvrir les frais de licenciement du personnel qui seraient la conséquence directe de l'expropriation ;

'débouté la société LINA AUTO SERVICES du surplus de ses demandes indemnitaires;

'condamné l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à payer à la société LINA AUTO SERVICES la somme de 2000 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile ;

' dit que les dépens seront laissés à la charge de l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France en application de l'article L312-1 du code de l'expropriation. 



La société LINA AUTO SERVICES a formé appel le 25 novembre 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception limité sur l'indemnité d'éviction et le débouté du surplus de ses demandes indemnitaires.



Pour l'exposé complet des prétentions des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/déposées au greffe par la société LINA AUTO SERVICES le 21 février 2025 notifiées le 28 février 2025 (AR intimé signé, non daté et AR CG du 4 mars 2025) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

'confirmer le jugement en ce qu'il a :

'condamné l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

'dit que les dépens seront laissés à la charge de l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France en application de l'article L312-1 du code de l'expropriation ;

'déclaré la société LINA AUTO SERVICES recevable et bien fondée en son appel à l'encontre du jugement déféré ;

'y faisant droit,

'infirmer le jugement en ce qu'il a :

' fixé à la somme de 326'268,41 euros l'indemnité totale d'éviction due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la société LINA AUTO SERVICE dans le cadre de l'opération d'expropriation des locaux commerciaux d'activité situés [Adresse 4], parcelle cadastrée section T [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 1] (91) se décomposant de la manière suivante:

'indemnité principale: 263 440,10 euros 

'indemnité de remploi : 25'194,01 euros,

'indemnité pour trouble commercial: 37 634,30 euros

'débouté la société LINA AUTO SERVICES du surplus de ses demandes indemnitaires,

et statuant à nouveau, par l'effet dévolutif de l'appel :

'fixer l'indemnité principale lui revenant à la somme de 354'987 euros ;

'fixer l'indemnité de remploi lui revenant à la somme de 79'886 euros ;

'fixer l'indemnité accessoire pour trouble commercial à la somme de 39 426,35 euros ;

'fixer l'indemnité accessoire pour aménagements non amortis à un montant de 68'236,83 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour frais de déménagement à un montant de 19'056 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour perte du dépôt de garantie à un montant de 15'000 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour frais de réinstallation à un montant de 126'048 euros ;

à titre subsidiaire ordonner le sursis à statuer sur les frais de réinstallation

' fixer l'indemnité accessoire pour frais administratifs à un montant de 6 000 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour frais de dépollution à un montant de

18'192,40 euros à parfaire ;

à titre subsidiaire, ordonner le sursis à statuer sur les frais de dépollution ;

' fixer l'indemnité accessoire pour perte de stock à un montant de 22'880,60 euros,

A titre subsidiaire,

' ordonner le sursis à statuer sur la perte de stock ;

' confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;

' débouter l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

' condamner l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à lui verser une indemnité de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure d'appel ;

' condamner l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France aux dépens.



2/ déposées au greffe par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France, intimé, le 26 mai 2025 notifiées le 25 août 2025 (AR non rentrés) aux termes desquelles il est formé appel incident et demandé à la cour de :

' dire et juger la société LINA AUTO SERVICES mal fondée en son appel ;

' en conséquence,

' débouter la société LINA AUTO SERVICES de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

par suite,

Infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a alloué à la société LINA AUTO SERVICES :

'une indemnité de 263'440,10 euros au titre de l'indemnité principale ;

'une indemnité de remploi de 25'194,01 euros ;

'une indemnité pour trouble commercial de 37'634,30 euros ;

et statuant à nouveau, 

'fixer comme suit les indemnités revenant à la société LINA AUTO SERVICES :

'indemnité principale (valeur du fonds de commerce) : 744,429 euros X 35 %= 260'550,15 euros ;

' indemnités accessoires :

' frais de remploi : 24'905 euros ;

' indemnité pour trouble commercial : 37'221,45 euros ;

' indemnité pour aménagements non amortis : néant ;

' indemnité pour frais de déménagemen t: néant ;

' indemnité pour perte du dépôt de garantie : 15'000 euros

' indemnité pour frais de réinstallation : néant ;

' indemnité pour frais administratifs : néant;

' indemnité pour frais de dépollution : néant ;

' indemnité pour frais de licenciement : sursis à statuer ;

' indemnité pour perte de stocks : néant ;

Total indemnité d'éviction : 337'667,60 euros.



3/ adressées par le commissaire du Gouvernement, intimé, le 4 juin 2025 notifiées le 22 juillet 2025 (AR non rentré) aux termes desquelles il est formé appel incident et demandé à la cour de :

' infirmer le jugement et fixer :

' l'indemnité principale à 260'550 euros à titre principal et, à titre subsidiaire à 275'984 euros ;

' l'indemnité de remploi à 24 905 euros à titre principal et à titre subsidiaire à 26'448,50 euros ;

' l'indemnité pour trouble commercial à 37'245 euros ;

' l'indemnité pour aménagement non amortis à 9946,01 euros sous réserve de justifications ad hoc ;

' confirmer le jugement sur les points suivants :

' rejeter la demande d'indemnité pour aménagements non amortis (si absence de justifications supplémentaires) ;

' rejeter la demande pour perte de dépôt de garantie ;

' rejeter la demande pour frais de réinstallation ;

' rejeter la demande pour frais administratifs ;

' surseoir à statuer sur les indemnités de licenciement ;

Bien vouloir statuer sur les points suivants :

' rejeter la demande pour perte de stock ;

' rejeter la demande d'indemnité pour frais de déménagement ;

' rejeter la demande pour frais de dépollution.



4/ adressées au greffe par la société LINA AUTO SERVICES le 22 octobre 2025 notifiées le 17 novembre 2025 (AR non rentrés) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu'il a :

' condamné l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' dit que les dépens seront laissés à la charge de l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France de l'application de l'article L312-1 du code de l'expropriation ;

' déclaré la société LINA AUTO SERVICES recevable et bien fondée en son appel à l'encontre du jugement déféré ;

' y faisant droit,

' infirmer le jugement en ce qu'il a :

' fixé à la somme de 326'268,41 euros l'indemnité totale d'éviction due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la société LINA AUTO SERVICE dans le cadre de l'opération d'expropriation des locaux commerciaux d'activité situés [Adresse 4], parcelle cadastrée section T [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 1] (91) se décomposant de la manière suivante :

' indemnité principale: 263 440,10 euros 

'Indemnité de remploi: 25'194,01 euros,

' indemnité pour trouble commercial: 37 634,30 euros

' débouté la société LINA AUTO SERVICES du surplus de ses demandes indemnitaires,

et statuant à nouveau, par l'effet dévolutif de l'appel :

' fixer l'indemnité principale lui revenant à la somme de 354'987 euros ;

' fixer l'indemnité de remploi lui revenant à la somme de 79'886 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour trouble commercial à la somme de 39 426, 35 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour aménagements non amortis à un montant de 68'236,83 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour frais de déménagement à un montant de 19'056 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour perte du dépôt de garantie à un montant de 15'000 euros ; 

' fixer l'indemnité accessoire pour frais de réinstallation à un montant de 126'048 euros ;

à titre subsidiaire ordonner le sursis à statuer sur les frais de réinstallation ;

' fixer l'indemnité accessoire pour frais administratifs à un montant de 6000 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour frais de dépollution à un montant de 18'192,40 euros à parfaire ;

à titre subsidiaire, ordonner le sursis à statuer sur les frais de dépollution ;

' fixer l'indemnité accessoire pour perte de stock à un montant de 22'880,60 euros ;

A titre subsidiaire ordonner le sursis à statuer sur la perte de stock ;

' confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;

' débouter l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

' condamner l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à lui verser une indemnité de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure d'appel ;

' condamner l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France aux dépens.

Motifs

SUR CE, LA COUR



- sur la recevabilité des conclusions



Les conclusions de la société LINA AUTO SERVICES du 21 février 2025, de l'EPFIF du 26 mai 2025 et du commissaire du Gouvernement du 4 juin 2025 adressées ou déposées dans les délais réglementaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.



Les conclusions de la société LINA AUTO SERVICES du 22 octobre 2025 sont de pure réplique à celles de l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, ne forment pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.



- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'unejuste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel de la société LINA AUTO SERVICES porte sur le montant de l'indemnité d'éviction et précisément sur :

- l'indemnité principale,

- l'indemnité de remploi,

- l'indemnité pour trouble commercial,

- l'indemnité pour aménagements non amortis,

- l'indemnité pour frais de déménagement,

- l'indemnité pour perte du dépôt de garantie,

- l'indemnité pour frais de réinstallation,

- l'indemnité pour frais administratifs,

- l'indemnité pour frais de dépollution,

- l'indemnité pour perte de stocks.



Elle demande la confirmation du jugement sur le sursis à statuer pour les frais de licenciement. 



L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement n'ont pas formé appel sur le sursis à statuer pour les frais de licenciement.



L'appel incident de l'EPFIF concerne également le montant de l'indemnité d'éviction, à la fois en ce qui concerne l'indemnité principale et les indemnités accessoires.



Il propose de fixer l'indemnité totale d'éviction à la somme de 337 676,60 euros soit supérieure à celle fixée par le premier juge à la somme de 326 268, 41 euros.



L'appel incident du commissaire du Gouvernement concerne l'indemnité principale, l'indemnité de remploi, l'indemnité pour trouble commercial et l'indemnité pour aménagements non amortis.



S'agissant de la date de référence, le premier juge l'a fixée en application des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme ainsi que de l'article L 322-2 du code de l'expropriation à la date de publication de l'arrêté portant création du périmètre provisoire de la ZAD de la Bonde soit au 2 mars 2012. 



La société LINA AUTO SERVICES, l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement ne contestant pas cette date de référence, le jugement sera confirmé sur ce point.



S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence la parcelle T [Cadastre 1] se situe en zone OAU du PLU de la commune de [Localité 1] qui correspond au secteur d'extension future du parc d'activité de [Localité 6].



Le commissaire du Gouvernement précise que dans cette zone sont interdits :

' toute construction, installation et ouvrage à l'exception de ceux visés à l'article 2, les constructions aménagées pour l'accueil des campeurs et caravanes, qu'ils soient permanents ou saisonniers ainsi que le stationnement isolé des caravanes,

' les aires de stationnement de toute nature,

' tout dépôt ou décharges de déchets industriels ou domestiques, de ferraille ou de matériaux de démolition.



L'article 2 du règlement prévoit :

' les constructions devront respecter les dispositions indiquées au titre 3 chapitre 4 du présent règlement relatif au Plan d'Exposition au Bruit d'[Localité 7],

' les constructions et ouvrages à condition d'être nécessaires à la réalisation de l'exploitation d'infrastructures routières et de transports collectifs,

' les exhaussements et affouillements de sol à condition qu'ils soient liés à la réalisation et à l'exploitation d'infrastructures routières de transport collectif.



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, 

la société LINA AUTO SERVICES exploite sur la parcelle T [Cadastre 1] une activité de garage/casse automobile, en vertu d'un bail commercial du 15 juillet 2023, résilié de manière anticipée pour signer un nouveau bail du 22 novembre 2017 pour une durée de 9 ans moyennant un loyer mensuel de 2800 euros charges comprises.



La société LINA AUTO SERVICES indique que le fonds de commerce est situé [Adresse 1] à [Localité 1], et fait état des éléments de plus-value suivants:

' la situation à proximité immédiate de zones d'activités de zone pavillonnaire assurant ainsi un passage fréquent de véhicules,

' une desserte par les autoroutes A10, A126 et la route départementale D120, rapidement accessible,

' un bon environnement et un emplacement privilégié.



Elle ajoute que l'expropriation concerne un terrain d'une superficie de 3500 m² clôturé par un mur de parpaings sur toute la surface, auquel on accède par un portail et comportant un entrepôt de 350 m² et un bureau de 40 m² qu'elle loue dans le cadre d'un bail commercial conclu le 22 novembre 2017 pour une durée de 9 années (pièce n° 2), l'expropriation concernant également sur ce même terrain un bâtiment d'une superficie de 200 m² qu'elle loue dans le cadre d'un bail commercial conclu le 22 novembre 2017 pour une durée de neuf années (pièce n° 3).



Elle indique qu'elle est une entreprise de casse automobile qui vend des pièces détachées/ferrailles et des véhicules d'occasion, qu'elle offre également des services d'immatriculation de véhicules et des services liés à la dépollution et de montage de véhicules hors d'usage et qu'elle exerce ainsi à la fois une activité de prestation de services et de vente.



Elle verse aux débats un rapport d'expertise de Monsieur [L] [W] expert près la cour d'appel de Paris (pièce n° 15) qui fait état d'un emplacement stratégique pour le commerce exercé au sud de la commune de [Localité 1].



L'EPFIF procède à une description des biens en produisant des photographies.



Le commissaire du Gouvernement indique qu'il s'agit d'un fonds de commerce de garage/casse automobile installé à [Localité 1], [Adresse 4], sur la parcelle cadastrée T [Cadastre 1] d'une contenance de 5135 m² ; que le terrain comprend selon les termes de l'expropriant plusieurs bâtis et structures « en état médiocre à usage d'atelier de stockage », l'expropriant mentionnant un bâtiment dur à usage de bureau d'une surface utile de 135 m² ; que selon la documentation cadastrale, les locaux représentent 122 m² en partie principale et 1878 m² en partie secondaire non couverte.



Il ajoute qu'il a pu être constaté lors du transport du 2 octobre 2023 l'existence de deux bâtiments en dur à l'entrée sur le site : l'un à droite du portail à usage de bureaux et l'autre à gauche à usage de stockage de pièces détachées en état médiocre, et en fond de parcelle une construction anciennement à usage d'habitation (cuisine - douche) encombrée et en état dégradé ainsi que divers bâtis (en partie ouverts) à usage d'atelier de stockage en mauvais état.



Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 7 octobre 2024.



- Sur l'indemnité principale



1° Sur la méthode



Le premier juge indique que les parties s'entendent pour dire que la société LINA AUTO SERVICES ne peut pas se réinstaller à proximité des locaux objets de l'expropriation ce qui entraîne par voie de conséquence pour celle-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, élément essentiel du fonds de commerce et que le préjudice doit être réparé par l'allocation d'une indemnité égale à la valeur de l'entier fonds de commerce.



Le premier juge précise que pour déterminer la valeur du fonds de commerce, les parties s'entendent pour retenir la moyenne des chiffres d'affaires sur les années 2019-2021-2022 en excluant l'année 2020 en raison de la crise sanitaire à laquelle elles appliquent un pourcentage sur la branche d'activité et les caractéristiques du fonds considéré ; qu'elles s'opposent sur le montant de la moyenne du chiffre d'affaires 2019 - 2021 - 2022 à retenir et sur le pourcentage à retenir; que la société LINA AUTO SERVICES s'appuie également sur un rapport d'expertise effectuée par Monsieur [L] [W] qui, outre la méthode des barèmes décrite ci-dessus, propose une méthode dite d'excédent brut d'exploitation (EBE) consistant à affecter à l'EBE un multiple, variable d'une part selon la nature de l'exploitation, mais aussi en fonction de différents critères d'appréciation permettant de dégager les facteurs de plus ou moins values du fonds et que cependant la société ne précise pas les modalités de calcul de l'EBE retenu pour un montant de 131'254 euros et ne précise pas non plus les modalités ayant abouti à retenir un multiple dans une fourchette de 4 à 5.



Le premier juge au vu de ces éléments, indique que cette méthode n'apparaît pas suffisamment objective pour pouvoir être utilement retenue et il a donc calculé les indemnités d'éviction devant revenir à la société évincée selon la méthode d'évaluation dite en valeur de fonds de commerce.



En appel, la société LINA AUTO SERVICES demande la confirmation de la méthode retenue par le premier juge d'évaluation dite en valeur de fonds de commerce, tout comme l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



2° sur la fixation de l'indemnité principale selon la valeur de l'entier fonds de commerce



Le premier juge a retenu la moyenne des chiffres d'affaires 2019-2021-2022 pour la somme de 750 2686 euros, et après examen des termes de comparaison proposés par les parties, la société évincée demandant de retenir un taux de 72 % et l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement un taux de 35 %, a écarté les termes de la société évincée, de l'EPFIF et a retenu les 6 termes de comparaison proposées par le commissaire du Gouvernement pour un taux moyen de 35,34 % et a fixé l'indemnité principale comme suit :

750 2686 X 35 %= 263'440,10 euros



A sur les chiffres d'affaires à retenir.



En appel, la société LINA AUTO SERVICES demande de retenir les chiffres d'affaires de 2021-2022-2023 et produit à l'appui les bilans et comptes de résultats certifiés conformes (pièces n° 5,6,7,8 et 9), pour un total de chiffre d'affaires moyen de 788'527 euros TTC.



L'EPFIF indique qu'il n'entend pas contester la prise en compte des trois derniers bilans comptables à la date du jugement, à savoir les exercices 2021-2022, et désormais l'exercice 2023 dont les données comptables n'avaient pas été communiquées en première instance, mais indique que la cour ne pourra pas retenir les montant TTC, puisqu'il n'est pas contesté que les fonds de commerce ont été par le passé valorisés sur la base du chiffre d'affaires TTC, et que cette approche a évolué et que désormais ce sont des chiffres d'affaires hors taxes qui sont le plus souvent pris en compte, et d'ailleurs parmi les barèmes cités par l'évincée, on retrouve des pourcentages exprimés selon le chiffre d'affaires hors taxes.



Il demande donc de retenir la moyenne du chiffre d'affaires hors taxes de 744'429 euros.



Le commissaire du Gouvernement indique que la moyenne des chiffres d'affaires TTC ressort à 788'527 euros au lieu de 788'860 euros mentionnés par l'évincée.



Il propose à titre principal une moyenne de chiffre d'affaires hors taxes et à titre subsidiaire une moyenne de chiffre d'affaires TTC. 



Conformément à la demande des parties en appel, et au principe de retenir les trois derniers bilans par rapport à la date du jugement du 7 octobre 2024, il convient en raison de l'évolution du litige de retenir les trois derniers bilans, soit les années 2021, 2022 et 2023. 



Le jugement sera donc infirmé sur ce point.



Le premier juge ne mentionne pas s'il a retenu les chiffres d'affaires hors taxes ou TTC.



Il convient donc d'examiner les termes proposés par les parties pour statuer de ce chef. 





B sur les références des parties





a) Les références de la société LINA AUTO SERVICES



En première instance, elle avait demandé de fixer l'indemnité principale comme suit:

752 686 euros X 72%= 541 934 euros arrondis à 580 000 euros.



En appel, elle demande de la fixer comme suit :

788 527 euros TTC X45%= 354 837 euros.



Elle se réfère aux termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement en première instance qui propose de retenir 45 % du chiffre d'affaires TTC en raison du bon environnement de l'emplacement privilégié du site et de la rareté des casses automobiles.



Ces termes repris par le commissaire du Gouvernement en appel seront examinés ci-après.



Elle indique que l'expert Monsieur [W] (pièce n° 15) indique dans son rapport: « il s'agit d'un emplacement stratégique, à proximité du n'ud autoroutier formé par les autoroutes A10 et A 126, permettant de rejoindre directement [Localité 8] ainsi que les communes voisines de la banlieue sud. ». Il souligne également que « les lieux loués bénéficient d'ailleurs d'une bonne visibilité depuis l'autoroute A 10 vers la province et la RN 20, cet accès étant fréquenté par environ 70'000 véhicules jour. »



Elle ajoute que cet expert s'agissant de la rareté des casses automobiles, souligne dans son rapport : « cette activité a connu une grande professionnalisation depuis la fin des années 2000 avec désormais des obligations strictes en matière de dépollution mais surtout l'essor du marché de pièces détachées à la fin des années 2010 initié par l'article L121-111 du code de la consommation l'arrêté du 8 octobre 2000. Cette nouvelle publication alliée à la disparition d'une partie des casses automobiles entraîne un regain d'actualité pour cette activité. » ; que l'expert indique « enfin les petites surfaces de qualité (inférieures à 600-800 m²) restent extrêmement recherchées. »



Elle souligne qu'en première instance l'expropriant a proposé de retenir 38 % du chiffre d'affaires TTC, reconnaissant ainsi les éléments de plus-value du fond à évaluer.



La société LINA AUTO SERVICES indique qu'il n'existe pas de barèmes d'évaluation spécifiques aux casses automobiles ; que le barème s'en rapprochant le plus est celui relatif à la vente de pièces détachée et que son expert M. [W] cite deux barèmes de la profession (page 38), en observant qu'aucun de ces deux barèmes ne correspond précisément à la spécificité de la profession :

- [X] [G] édition du 1er octobre 2021 ; garage atelier : 20 à 60 % du CA HT (non repris dans les conclusions),

- garage-pièces détachées (grandes villes) : 30% à 45% du CA TTC selon l'ouvrage [P] édition au 1er janvier 2023, (repris dans les conclusions)



L'expert retient une fourchette entre 30 à 45%.



La société LINA AUTO SERVIVES invoque également :

- activité de pièces détachées/ferrailles : 20 à 30% du CA HT selon le traité d'évaluation des biens (date de l'édition non mentionnée),

- activité annexe de ventes de véhicules d'occasion : 50 à 10% du CA HT selon le traité de l'évaluation des biens (date de l'édition non mentionnée).

- activité de vente de véhicules d'occasion : 15 à 40% du CA TTC selon le barème fiscal.



Le barème le plus proche de l'activité de la société évincée soit vente de pièces détachées/ ferrailles et des véhicules d'occasion est celui du traité de l'évaluation des biens : vente de pièces détachées/ferrailles : 20 à 30 % du CA HT, alors que la société évincée demande en TTC et le maximum de 45%, maximum qui est également celui de l'expert.





b) Les références de l'EPFIF



L'EPFIF demande la confirmation du coefficient de 35% soit :

744 429 euros (moyenne CA HT 2021-2022-2023 HT) X 35%= 260 X 35 %. 



Il invoque les termes de comparaison du commissaire du Gouvernement et verse aux débats les conclusions du commissaire du Gouvernement de première instance (pièce n°2) mais qui concernent l'Etablissement Foncier Provence Côte d'Azur et la société expropriée SAS Muscinesi Bouteille-Recyclage MBR ; il invoque dans ses conclusions les termes du commissaire du Gouvernement qui étant repris par le commissaire du Gouvernement en appel seront examinés ci-après.



Il cite deux barèmes :

' traité d'évaluation des biens (11ème édition) :

' pour les commerces de type ventes de voitures d'occasion (en activité annexe comme en l'espèce), il est retenu un coefficient également compris entre 5 % et 10 % du chiffre d'affaires annuel,

' pour les commerces de type atelier de réparation, un coefficient compris entre 30 et 40 % du chiffre d'affaires annuel,

' pour les commerces de type carrosserie, coefficient entre 30 et 50 % du chiffre annuel.

' Évaluation - éditions [X] [G] :

' garage atelier : 15 à 30 % du chiffre d'affaires annuel,

' garage-vente de voitures neuves : 10 à 25 % du chiffre d'affaires annuel, garage -vente de voitures d'occasion : 5 à 30 % du chiffre d'affaires annuels.



 Il sera noté qu'il n'est pas indiqué s'il s'agit du chiffre d'affaires hors taxes ou TTC.



Ces deux barèmes ne correspondant pas à l'activité de la société évincée seront écartés.



c) Les références du commissaire du Gouvernement



Le commissaire du Gouvernement propose les mêmes références qu'en première instance, et rajoute trois termes et demande de retenir :

' à titre principal : moyenne CA HT 740 4429 euros X 35 %= 260'550 euros ;

' à titre subsidiaire : moyenne CA TTC : 788'527 euros X 35 %= 275'984 euros.



Les termes déjà présentés en première instance sont les suivants avec les références d'enregistrement:













Date de la mutation



Adresse



Prix total/ euros



CA moyen TTC



% prix de vente/ Moyenne CA TTC/%



Période calcul CA



SUP local/m²



Nature du fonds de commerce





CG1



27 janvier 2022



[Adresse 5]

[Localité 9]



80'000



198'197



40,36



1er janvier 2017 au 31 décembre 2019



170



garage auto carrosserie mécanique peinture achat vente véhicules





CG2



31 janvier 2022



[Adresse 6]

[Localité 10]



300'000



1 008 293



29,75



2018 à 2020



800

+ 

400



garage avec activité de réparation, vente de véhicules





CG3



20 mai 2022



[Adresse 7]

[Localité 11]



165'000



731'653



22,55



1er janvier 2019 au 31 décembre 2021



210



garage entretien et réparation de véhicules automobiles légers et commerces/vente





CG4



23 juin 2022



[Adresse 8]

[Localité 12]



70'000



313'265



22,35



1er janvier 2019 au 31 décembre 2021



597



local commercial à usage d'ateliers et entrepôts ' bureaux

commerces tous véhicules neufs et d'occasion,

réparation de véhicules automobiles





CG5



19 juillet 2022



[Adresse 9]

[Localité 13]



180'000



551'052



32,66



1er octobre 2018 au 30 septembre 2021



680



garage

atelier bureaux sur terrain





CG6



18 octobre 2022



[Adresse 10]

[Localité 14]



600'000



931'943



64,38



1er janvier 2019 au 31 décembre 2021



250



atelier de carrosserie peinture. Achat/vente import ' export





moyenne



















35,34

















médiane



















31,21



















Ces termes de comparaison retenus par toutes les parties comparables en terme d'activité seront retenus pour une moyenne de 35,34 %.



Le commissaire du Gouvernement rajoute en appel trois termes avec le code APE 4520A entretien et réparation de véhicules automobiles légers correspondant à celui de l'activité déclarée de la société évincée avec les références d'enregistrement :











Date de la mutation



Adresse



CA moyen hors-taxes/ euros



Prix de cession 



% prix de vente/CA hors-taxes/%



Période calcul CA



SAU ' local/m²



Activités





CG7



19 décembre 2023



[Adresse 11]

[Localité 15]



668'854



230'000



34,38



2021 ' 22 ' 23



650+ 680



garage de mécanique, carrosserie, dépannage, achat, vente, neufs et occasion de véhicules auto





CG8



24 mars 2023



[Adresse 12]

[Localité 16]



640'453,80



228'000



35,59



2020 ' 21 ' 22



279,50



garage auto, réparation





CG9



23 décembre 2022



[Adresse 13]

[Localité 17]



920'233



220'000



23 90



2020 ' 21 ' 22



475



vente de véhicules neufs et occasion, réparation, carrosserie







Le commissaire du Gouvernement indique qu'il ressort des études de marché récentes que les mutations se sont effectuées sur la base d'un ratio de 22 à 40 % du chiffre d'affaires moyen à l'exception d'une vente relative à l'activité spécifique d'atelier de carrosserie peinture dont le coefficient est largement au-dessus ; que les trois nouveaux termes cités font ressortir des taux s'inscrivant dans la même fourchette et que la moyenne de l'ensemble des termes ressort à 33,99 % et la médiane à 32,66 % ; que la moyenne des deux termes les plus récents de 2023 ressort à 34,99 % du chiffre d'affaires hors taxes selon les termes de l'acte, qu'il y a une contradiction entre les chiffres d'affaires mentionnés à montant équivalent dans les actes de mutation de fonds et l'imprimé n° 2672 SD de déclaration de mutation de ce même fonds de commerce, puisque dans l'acte les chiffres d'affaires sont des hors-taxes et dans le formulaire 2672 SD, les mêmes chiffres sont dits TTC mais que toutefois les chiffres mentionnés dans les actes sont identifiés clairement comme hors-taxes et en général les bilans sont annexés.



La société évincée demande d'écarter ces termes, les communes étant pas comparables en termes de densité urbaine, puisque [Localité 1] est une agglomération de taille importante avec une forte densité urbaine et un beau potentiel de clientèle locale extérieure, avec un retour sur investissement potentiellement plus rapide si le local est bien positionné, ce qui est le cas en l'espèce, que [Localité 17] compte environ 23 -24'000 habitants, correspondant à une commune moins centrale que [Localité 1] et qu'à [Localité 15] la population est estimée à environ 7000 habitants et qu'enfin [Localité 16] a une population estimée à 26'529 habitants.



Si les communes sont différentes, ces termes sont comparables en termes d'activité et ils ont l'avantage d'être plus récents par rapport à la date du jugement.



Ils seront donc retenus.



Le commissaire du Gouvernement ajoute que ces pourcentages se rapprochent de barèmes proposés par les revues spécialisées:

' traité de l'évaluation des biens (21e édition le moniteur) : 20 à 30 % du chiffre d'affaires TTC annuel pour l'activité automobiles ' pièces détachées ' garage, 25 à 30 % du chiffre d'affaires TTC pour l'activité automobiles ' vente de voitures d'occasion ' activité principale du garagiste de 30 à 50 % du chiffre annuel TTC pour les fonds carrosserie, tôlerie, peinture;

' [X] [G] : 15 à 30 % garage atelier du chef d'affaires TTC/par an.



Il convient également de retenir le barème du traité l'évaluation des biens dans sa 12e édition à savoir 23 % du chiffre d'affaires TTC annuel pour l'activité automobiles ' pièces détachées-garage, activité la plus comparable avec celle de la société évincée. 



La majorité des termes retenus par la cour étant en TTC, et le barème le plus récent du traité d'évaluation des biens en sa 12e édition étant en TTC, il convient de retenir le chiffre d'affaires moyen en TTC pour les exercices 2021, 2022 et 2023.



Au regard de ces termes et du barème susvisé, et au regard de la baisse du chiffre d'affaires, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu un coefficient de 33 %.



L'indemnité principale est donc de :

788'527 euros TTC X 35 % : 275'984 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



- Sur les indemnités accessoires



1° Sur l'indemnité de remploi



Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 

5 % sur 23'000 euros : 1150 euros

10 % pour le surplus de 252 984 euros : 25'298,40 euros

Total : 26'448 euros arrondis.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



2° Sur l'indemnité pour trouble commercial



Le premier juge indique que les parties s'entendent sur le principe d'humanisation du préjudice subi pour trouble commercial mais s'opposent sur les modalités de calcul à appliquer, puisque la société AUTO LINA SERVICES sollicite un montant de 66'176 euros sur la base de 30 jours du chiffre d'affaires moyen tandis que l'EPFIF propose un montant de 30'686 euros calculé sur la base de 15 jours du chiffre d'affaires moyen et que le commissaire du Gouvernement propose un montant de 37'634,3 euros calculé sur la base de 15 jours de chiffre d'affaire moyen mais cantonné à 300 jours.



Le premier juge a indemnisé le préjudice du trouble commercial selon l'équivalent de 15 jours du chiffre d'affaires moyen des exercices 2019-2021-2022 clos sur la base de recettes annuelles de 300 jours, tel que proposé par le commissaire du Gouvernement, soit la somme de 37'634,30 euros.



En appel, la société évincée demande la confirmation du jugement sur le principe de l'indemnité pour trouble commercial mais son infirmation en sollicitant la somme de 37 221,45 dans ses conclusions initiales, puis dans ses conclusions du 22 octobre 2025 la somme de 39'426,35 euros.



L'EPFIF indique qu'il n'entend pas contester le nouveau chiffrage de ce poste en cause d'appel d'un montant de 37'221,45 euros correspondant à 15 jours du chiffre d'affaires moyen hors-taxes, mais la société évincée sollicite sur cette méthode la somme de 39'427,35 euros.



Le commissaire du Gouvernement indique que les parties sont d'accord sur le principe d'octroi de cette indemnité, la base de calcul étant sur 15 jours de chiffre d'affaires moyen, cantonné à 300 jours et appliqué au chiffre d'affaires moyen des exercices 2021, 2022 et 2023, soit en TTC la somme de 39'086,35 euros et hors taxes la somme de 37'221,45 euros. 



Les parties étant d'accord sur les modalités de calcul, il sera retenu 15 jours de chiffres d'affaires moyen pour les exercices 2021, 2022 et 2023, mais si la cour a retenu le chiffre d'affaires TTC pour l'indemnité principale, elle est tenue par la demande présentée par la société évincée dans ses premières conclusions déposées dans le délai réglementaire de l'article R311-26 du code de l'expropriation et ne peut retenir la demande nouvelle présentée hors délai de 39'086,35 euros en TTC.



L'indemnité pour trouble commercial sera donc fixée à la somme de :

744'429 euros X 15/300= 37'221,45 euros arrondis à 37 221 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



3° Sur l'indemnité pour aménagements non amortis 



Le premier juge a rejeté la demande de la société évincée fondée sur le rapport d'expertise de Monsieur [W] pour un montant de 31'611 euros, celle-ci n'étant pas explicitée et surtout pas justifiée par le versement de pièce aux débats. 



La société LINA AUTO SERVICES demande l'infirmation du jugement et sollicite de ce chef la somme de 68'236,83 euros.



Elle indique qu'en appel elle communique les justificatifs des travaux et aménagements non amortis certifiés par son comptable et que si la clause d'accession du bail interdit, en principe au locataire de solliciter une indemnité pour les travaux et aménagement non amortis, dans le cadre d'une relation contractuelle classique bailleur/locataire (bail 3-6-9), ce dernier peut anticiper l'échéance du bail et ainsi décider ou non d'engager des frais en conséquence et que ce n'est pas le cas dans le cadre d'une procédure d'expropriation, le locataire subissant l'échéance prématurée du bail et au bilan 2014 au 31 décembre, le montant des travaux non amortis est de 68'236,83 euros.



L'EPFIF demande la confirmation du jugement en indiquant que le principe d'une telle demande pourrait se concevoir si l'indemnité principale devait être allouée à la société évincée et devait être calculée en valeur du droit au bail dans la mesure où la société évincée pouvait transférer ses activités sur un site de remplacement sans perte de sa clientèle, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les parties étant d'accord pour considérer qu'une installation sans perte de clientèle est impossible, et c'est pour cette raison que l'indemnité principale a été fixée en valeur pleine et entière de son fonds de commerce; qu'en outre il est de jurisprudence constante qu'en présence d'une clause d'accession en fin de bail, l'indemnité d'éviction ne saurait inclure une indemnité accessoire à raison de travaux non amortis.



Le commissaire du Gouvernement indique que les aménagements de tout autre poste du bilan non amorti n'ont pas être pris en compte dans le calcul d'une indemnité spécifique, ces éléments étant intégrés dans la valeur du fonds qui comprend à la fois des éléments corporels et incorporels ; que pour le poste d'immobilisation concession et droits similaires, il s'agit d'immobilisations incorporelles faisant partie du fonds déjà indemnisé, concernant les postes de transport et matériel industriel, il s'agit d'éléments corporels composant le fonds qui est déjà indemnisé et qu'enfin le poste installation générale, agencements divers correspond principalement à la valeur nette comptable de travaux relatifs à une facture du 17 décembre 2018 au titre d'installation, aménagements, travaux et une facture de travaux électriques du 13 janvier 2022.



Le commissaire du Gouvernement ajoute que par une décision du 4 décembre 2016, la Cour de cassation (Civile 3e, n° 95-70 105) a considéré que ne donnait pas de base légale à sa décision l'arrêt qui fixe le montant d'éviction due aux locataires à la suite d'une expropriation retenant que les travaux effectués postérieurement à l'arrêté de cessibilité sont simplement locatifs et doivent être indemnisés pour les dépens justifiés et non encore amortis sans préciser en quoi consistaient ces travaux et s'ils étaient indispensables pour permettre une jouissance normale des biens.



Le commissaire du Gouvernement conclut que l'enquête publique a eu lieu du 20 juin 2016 au 6 juillet 2016 et l'arrêté de cessibilité date du 29 janvier 2018, et que pour être pris en compte au titre d'une indemnité pour aménagements non amortis, sous réserve d'apporter les éléments précisions supplémentaires, le montant de 9946,01 euros correspondant au compte-installation générale agencements-aménagements divers.



En appel, la société LINA AUTO SERVICES verse au débat:

' attestation comptable établissant le montant des travaux et aménagement non amortis arrêté à la date du 7 octobre 2024, date du jugement déféré,

' justificatif comptable relatif à la ligne 3 du compte 20 5000,

' tableau des immobilisations,

' les factures relatives à la ligne n°1 du compte 2018,

' la facture relative à la ligne n° 2 du compte 2018,

' la facture relative à la ligne n° 3 du compte 218100.



Pour le poste d'immobilisation concession et droits similaires, il s'agit d'immobilisation incorporelle faisant partie du fonds déjà indemnisé, et le poste au 31 décembre 2023 ne comprend que des dépenses non amortissables donc non indemnisables au titre de dépenses non amorties.



Pour le poste matériel de transport et matériel industriel, il s'agit d'éléments corporels composant le chantier déjà indemnisé.



Enfin le poste 28 11 00/28 18 10 ' installation générale, agencements divers d'un montant de 9946,01 euros au 31 décembre 2023 correspond principalement à la valeur nette comptable de travaux relatifs à une facture du 17 décembre 2018 au titre de l'installation, aménagements, travaux et une facture de travaux électriques du 13 janvier 2022 d'un montant non amorti de 1920,63 euros, au vu des justificatifs produits par la société évincée, il convient de retenir ce dernier poste pour un montant de 9 946 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



4° Indemnité accessoire pour frais de déménagement



La société LINA AUTO SERVICES demande pour la première fois en appel une indemnité accessoire pour frais de déménagement de 19'056 euros en produisant un devis à l'appui (pièce n° 13), en indiquant qu'une indemnité accessoire peut être présentée pour la première fois en appel conformément à la jurisprudence.



L'EPFIF indique que cette indemnité ne peut être accordée dans la mesure où l'indemnisation porte sur la valeur pleine et entière du fonds de commerce.



Le commissaire du Gouvernement expose que la société évincée demande à la fois une indemnité pour perte de stocks de véhicules/moto et une indemnité pour le déménagement des mêmes engins, que ces deux postes semblent faire doublon et que par ailleurs le devis présenté évoque un transport dans un périmètre de 30 kms.



Il est de principe qu'une indemnité accessoire peut être présentée pour la première fois en appel.



Une indemnité accessoire pour frais de déménagement peut être accordée y compris lorsque l'indemnité principale est calculée sur la valeur pleine du fonds de commerce.



Le devis produit fait état de transport de véhicules, le transport de bureaux modulaires de transport de chariot élévateur pour un montant de 19'056 euros TTC dans un rayon de 30 kms maximum.



Au regard de ces pièces produites, il sera fait droit à la demande et il sera accordé à la société évincée la somme de 19'056 euros au titre de l'indemnité accessoire pour frais de déménagement.



5° Sur l'indemnité pour perte du dépôt de garantie



La société LINA AUTO SERVICES indique qu'aucune indemnité ne lui a été allouée à ce titre par le premier juge.



 Elle ajoute qu'elle est fondée à solliciter une indemnité pour perte du dépôt de garantie à l'encontre de l'EPFIF et elle demande à titre subsidiaire, un sursis à statuer dans l'attente de la position du bailleur.



L'EPFIF indique que la société évincée sollicite une indemnité pour la première fois en cause d'appel et que la Cour de cassation a jugé que la restitution du dépôt de garantie incombe à l'ancien bailleur et non à l'expropriant, l'absence de restitution de celui-ci ne constituant pas un préjudice résultant l'expropriation à la charge de l'expropriant (Civile 3e, 29 juin 2022, n° 21 -15'741).



Le commissaire du Gouvernement conclut que la Cour de cassation a jugé que l'absence de restitution ne constitue pas un préjudice direct résultant de l'expropriation à la charge de l'expropriant et demande de rejeter cette demande.



Une indemnité accessoire peut être présentée pour la première fois en cause d'appel.



Cependant, la Cour de cassation par arrêt du 29 juin 2022 n° 21-15.74 a jugé que le bailleur originaire étant tenu de restituer le dépôt de garantie, l'absence de restitution de celui-ci ne constitue pas un préjudice résultant de l'expropriation à la charge de l'expropriant.



En conséquence, il convient de rejeter la demande de la société évincée au titre de l'indemnité accessoire pour perte de garantie.

6° indemnité pour frais de réinstallation



Le premier juge n'a pas statué sur la demande de la société LINA AUTO SERVICES en indiquant que conformément à l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, et que cette demande n'a pas été reprise dans le dispositif des dernières conclusions de la société évincée et qu'il n'y a donc pas lieu de statuer de ce chef.



La société LINA AUTO SERVICES indique qu'elle sera dans l'impossibilité de se réinstaller à proximité en raison de l'absence de locaux disponibles, qu'elle n'envisage pas de cesser son activité et sera donc contrainte de se réinstaller ailleurs et elle sollicite de ce chef la somme de 126'048 euros.



Elle ajoute qu'il appartient à l'expropriant d'établir que l'exproprié ne se réinstallera pas et indique qu'une indemnité de réinstallation a été accordée y compris lorsque l'indemnité principale est calculée sur la valeur pleine du fonds.



Elle produit un devis de la société ASSYST ENVIRONNEMENT de 23'640 euros pour un dossier de demande d'enregistrement d'une ICPE et un devis de cette même société de 202'408 euros pour procéder à l'installation d'un système de traitement des eaux pluviales de ruissellement (pièce n° 14).



Elle demande à titre subsidiaire le sursis à statuer sur cette indemnité pour frais de réinstallation.



L'EPFIF demande de rejeter cette demande, l'indemnité étant calculée d'après la valeur pleine et entière de son fonds de commerce, ce que décident les juridictions de fond et la Cour de cassation (3e chambre civile, 11 janvier 2011, n° 09-16 986).



Le commissaire du Gouvernement indique que ces frais ne semblent pas justifiés, car la société évincée ne produit aucun élément supposant une installation dans un avenir proche et donc la nécessité d'engager des frais pour recouvrir un agrément et pour procéder à l'installation d'un système de traitement des eaux pluviales de ruissellement ; il propose de rejeter la demande, à titre subsidiaire de surseoir à statuer.



La société évincée est indemnisée sur la valeur pleine de son fond, et produit une pièce relative à la société FERECO (pièce n°14).



Elle sera donc déboutée de ce chef.



7° Sur l'indemnité pour frais administratifs



Le premier juge a rejeté la demande de la société évincée de 15'000 euros, le préjudice n'étant ni allégué ni caractérisé.





La société évincée indique que la jurisprudence reconnaît pourtant le principe de l'indemnisation de ce préjudice, puisque son éviction entraînera des frais administratifs (publication au journal d'annonces légales, frais de greffe, déclarations sociales et fiscales) résultant directement de la procédure d'éviction et elle sollicite en appel la somme de 6000 euros.



L'EPFIF demande la confirmation du jugement en indiquant que la société évincée ne produit toujours aucune pièce ni aucun élément de nature à démontrer le préjudice qu'elle prétend subir, et que dans le rapport de Monsieur [W] ce poste est évalué à 2000 euros sans justification.



Le commissaire du Gouvernement indique que cette indemnité semble faire doublon en partie du moins avec la demande d'indemnité pour frais d'installation et demande de rejeter cette demande.



La procédure d'expropriation entraîne directement des frais administratifs tenant à la publication au journal d'annonces légales, frais de greffe, déclarations sociales et fiscales.



Il convient donc d'allouer à la société évincée la somme de 2000 euros tels qu'évalués par son expert Monsieur [W].



Le jugement sera infirmé en ce sens.



8° Indemnité pour frais de dépollution



La société LINA AUTO SERVICES indique qu'il incombe à un exploitant d'une installation classée pour la protection de l'environnement de procéder à la mise en sécurité du site et de se conformer aux obligations relatives à la dépollution selon les normes énoncées dans le code de l'environnement, que l'obligation de dépollution du site résulte de la fin prématurée du bail causé par l'expropriation, qu'elle va se réinstaller sur un autre site qu'il lui faudra également dépolluer à l'issue de son exploitation, et qu'en l'absence d'expropriation, elle n'aurait eu qu'un seul site à dépolluer.



Elle sollicite en conséquence de ce chef la somme de 18'692,40 euros et verse aux débats un diagnostic de pollution (pièce n° 16).



L'EPFIF conclut que la société LINA AUTO SERVICES demande pour la première fois en appel une indemnité pour frais de dépollution et que cette obligation de remettre en l'état le site est indépendante de tous rapports de droit privé, qu'il ne peut être retenu à titre d'indemnité accessoire dans le cadre de l'indemnité d'éviction (Civile 3e, 22 juin 2022, n° 20 - 20844). 



Le commissaire du Gouvernement indique que conformément à l'arrêt susvisé de la Cour de cassation, il est considéré que le coût de la pollution du site est indépendant d'un quelconque préjudice lié à l'expropriation dans la mesure où il résulte de l'obligation de remise en état pesant sur le dernier exploitant, au titre de la législation sur les installations classées ; il demande de rejeter cette demande.



Une indemnité accessoire peut être présentée pour la première fois en cause d'appel.



Cependant, la Cour de cassation a jugé (3e civile, 22 juin 2022, n° 20 ' 20 844) que le coût de dépollution est indépendant d'un quelconque préjudice lié à l'expropriation dans la mesure où il résulte de l'obligation de remise en état pesant sur son dernier exploitant, au titre de la législation sur les installations classées.



En conséquence, il convient de débouter la société LINA AUTO SERVICES de ce chef.



9° Indemnité pour perte de stock



La société LINA AUTO SERVICES indique qu'une indemnité pour perte de stocks est allouée y compris en cas de perte de fonds de commerce, qu'elle évalue à un montant de 22'880,60 euros, et à titre subsidiaire elle sollicite un sursis à statuer dans l'attente de la production d'éléments comptables établissant la perte subie.



L'EPFIF conclut au rejet en indiquant que la société LINA AUTO SERVICES sollicite pour la première fois en appel cette indemnité en indiquant que dans l'hypothèse d'une indemnisation calculée comme en l'espèce sur la valeur pleine et entière du fonds de commerce, celle-ci comprend notamment les éléments corporels immobiliers et partants, les marchandises d'une société évincée et qu'en tout état de cause, la société évincée se borne à demander une indemnité de 22'880,60 euros évalués de manière forfaitaire, sans apporter le moindre justificatif.



Le commissaire du Gouvernement indique que la société évincée demande à la fois une indemnité pour perte de stocks de véhicules/moto et une indemnité pour le déménagement des mêmes engins.



Une indemnité accessoire peut être demandée pour la première fois en cause d'appel.



Cependant, la société évincée ne démontre pas un préjudice pour perte de stocks, faisant état uniquement d'une évaluation forfaitaire.



Elle sera donc déboutée de ce chef.



10° Préjudice dus à la possibilité pour la société de se développer depuis la DUP 



Le premier juge a débouté la société évincée de sa demande à ce titre d'un montant de 100'000 euros.



La société LINA AUTO SERVICES ne conteste pas en appel ce débouté, puisqu'elle ne forme aucune demande à ce titre ni dans ses motifs, ni surtout dans dispositif de ses conclusions qui saisit la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile. 



11° Perte prématurée de l'avantage locatif



Le premier juge a débouté la société LINA AUTO SERVICES de ce chef pour un montant de 183'856 euros.



La société LINA AUTO SERVICES ne conteste pas en appel ce débouté, puisqu'elle ne forme aucune demande à ce titre ni dans ses motifs, ni surtout dans dispositif de ses conclusions qui saisit la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile. 



L'indemnité totale d'éviction due par l'EPFIF à la société LINA AUTO SERVICES est donc de :

275 984 euros (indemnité principale) + 26 448 euros (indemnité de remploi) + 37 221 euros (trouble commercial) + 9 946 euros (aménagements non amortis) + 19 056 euros (déménagement) + 2 000 euros (frais administratifs)= 370 655 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



- Sur l'article 700 du code de procédure civile



Les appels ne portant pas sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.



L'équité commande de condamner l'EPFIF à verser la somme de 4000 euros à la société LINA AUTO SERVICES au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



- Sur les dépens



Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.



L'EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.

Dispositif

PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Statuant dans la limite des appels,



Déclare recevables les conclusions des parties ; 



Infirme le jugement sur l'indemnité principale, et sur les indemnités accessoires de remploi, de trouble commercial, d'aménagement non amorti, de frais administratifs ;



Déboute la société LINA AUTO SERVICES de ses nouvelles demandes en appel au titre des indemnités accessoires de frais de dépollution, de dépôt de garantie ;



Fixe l'indemnité accessoire de déménagement due par l'EPFIF à la société LINA SERVICES AUTO à la somme de 19 056 euros ;

 

Déboute la société LINA SERVICES AUTO de sa demande au titre de l'indemnité accessoire pour frais de réinstallation ;



Fixe en conséquence à la somme de 370 655 euros arrondis l'indemnité totale d'éviction due par l'Etablissement Foncier d'Ile de France à la société LINA AUTO SERVICES dans le cadre de l'opération d'expropriation des locaux commerciaux et d'activités situés [Adresse 4], parcelle cadastrée T[Cadastre 1] sur la commune de [Localité 1] (91) se décomposant comme suit : 



- 275 984 euros : indemnité principale,

- 26 448 euros : indemnité de remploi,

- 37 221 euros : trouble commercial,

- 9 946 euros : aménagements non amortis,

- 19 056 euros : déménagement,

- 2 000 euros : frais administratifs.



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Condamne l'Etablissement Foncier d'Ile de France aux dépens d'appel ;



Condamne l'Etablissement Foncier d'Ile de France à payer à la société LINA AUTO SERVICES la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du Peuple Français



COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 11 JUIN 2026

(n° , 20 pages)







Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/19814 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CKNUW



Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 07 Octobre 2024 par le Tribunal Judiciaire de EVRY - RG n° 22/00074





APPELANTE

SOCIÉTÉ LINA AUTO SERVICES

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Me Fanny EHRENFELD de la SELARL AVOCOOP, avocat au barreau de PARIS, toque : E0403, substitué à l'audience par Me Marouane FASSI-FIHRI







INTIMÉ ET APPELANT INCIDENT

EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE 

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l'audience par Me Fabio HERLENT, avocat au barreau de PARIS



INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE

DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L'ESSONNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par Madame [B] [O], en vertu d'un pouvoir général







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Janvier 2026, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre

Madame Nathalie BRET, Conseillère 

Madame Valérie MORLET, Conseillère



Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats

ARRÊT :



- contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition.



***



EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :



Par arrêté du 7 septembre 2016, le préfet de l'Essonne a déclaré d'utilité publique au profit de l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF) le projet d'aménagement du secteur de la Bonde, sur le territoire des communes de [Localité 4], [Localité 5] et [Localité 1].



Ce projet consiste en la création d'un « cluster » scientifique économique (réseau d'entreprises constituées majoritairement de PME et de TPE) sur les communes de [Localité 1], [Localité 5] et [Localité 4].



Le secteur de [Localité 6] (130 ha environ) s'étend sur les communes de [Localité 1], [Localité 5] et [Localité 4] et a été classé en périmètre d'Opération d'Intérêt National (OIN) par décret du 3 mars 2009. 



Par arrêté du 29 janvier 2018, le préfet de l'Essonne a déclaré cessibles au profit de l'EPFIF, les parcelles de terrains situés sur la commune de [Localité 1] nécessaires à l'opération ci-dessus dont celle située [Adresse 4], cadastrée section T n° [Cadastre 1] d'une superficie de 5135 m².



La société LINA AUTO SERVICES exploite sur cette parcelle un fonds de commerce à usage de garage/casse automobile.



Par mémoire valant offre parvenu au greffe le 7 décembre 2022, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Évry aux fins de voir fixer le montant des indemnités devant revenir à la société LINA AUTO SERVICES.

 

Par jugement contradictoire du 7 octobre 2024, après transport sur les lieux du 2 octobre 2023 le juge de l'expropriation a:

'annexé à la décision le procès-verbal de transport du 2 octobre 2023 ;

' fixé à la somme de 326'268,41 euros l'indemnité totale d'éviction due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la société LINA AUTO SERVICE dans le cadre de l'opération d'expropriation des locaux commerciaux d'activité situés [Adresse 4], parcelle cadastrée section T [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 1] (91) se décomposant de la manière suivante :

'indemnité principale : 263 440,10 euros 

'indemnité de remploi : 25'194,0 euros,

'indemnité pour trouble commercial : 37'634,3 euros;

'sursis à statuer sur la demande indemnitaire destinée à couvrir les frais de licenciement du personnel qui seraient la conséquence directe de l'expropriation ;

'débouté la société LINA AUTO SERVICES du surplus de ses demandes indemnitaires;

'condamné l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à payer à la société LINA AUTO SERVICES la somme de 2000 euros au titre l'article 700 du code de procédure civile ;

' dit que les dépens seront laissés à la charge de l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France en application de l'article L312-1 du code de l'expropriation. 



La société LINA AUTO SERVICES a formé appel le 25 novembre 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception limité sur l'indemnité d'éviction et le débouté du surplus de ses demandes indemnitaires.



Pour l'exposé complet des prétentions des parties conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :



1/déposées au greffe par la société LINA AUTO SERVICES le 21 février 2025 notifiées le 28 février 2025 (AR intimé signé, non daté et AR CG du 4 mars 2025) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

'confirmer le jugement en ce qu'il a :

'condamné l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

'dit que les dépens seront laissés à la charge de l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France en application de l'article L312-1 du code de l'expropriation ;

'déclaré la société LINA AUTO SERVICES recevable et bien fondée en son appel à l'encontre du jugement déféré ;

'y faisant droit,

'infirmer le jugement en ce qu'il a :

' fixé à la somme de 326'268,41 euros l'indemnité totale d'éviction due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la société LINA AUTO SERVICE dans le cadre de l'opération d'expropriation des locaux commerciaux d'activité situés [Adresse 4], parcelle cadastrée section T [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 1] (91) se décomposant de la manière suivante:

'indemnité principale: 263 440,10 euros 

'indemnité de remploi : 25'194,01 euros,

'indemnité pour trouble commercial: 37 634,30 euros

'débouté la société LINA AUTO SERVICES du surplus de ses demandes indemnitaires,

et statuant à nouveau, par l'effet dévolutif de l'appel :

'fixer l'indemnité principale lui revenant à la somme de 354'987 euros ;

'fixer l'indemnité de remploi lui revenant à la somme de 79'886 euros ;

'fixer l'indemnité accessoire pour trouble commercial à la somme de 39 426,35 euros ;

'fixer l'indemnité accessoire pour aménagements non amortis à un montant de 68'236,83 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour frais de déménagement à un montant de 19'056 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour perte du dépôt de garantie à un montant de 15'000 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour frais de réinstallation à un montant de 126'048 euros ;

à titre subsidiaire ordonner le sursis à statuer sur les frais de réinstallation

' fixer l'indemnité accessoire pour frais administratifs à un montant de 6 000 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour frais de dépollution à un montant de

18'192,40 euros à parfaire ;

à titre subsidiaire, ordonner le sursis à statuer sur les frais de dépollution ;

' fixer l'indemnité accessoire pour perte de stock à un montant de 22'880,60 euros,

A titre subsidiaire,

' ordonner le sursis à statuer sur la perte de stock ;

' confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;

' débouter l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

' condamner l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à lui verser une indemnité de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure d'appel ;

' condamner l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France aux dépens.



2/ déposées au greffe par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France, intimé, le 26 mai 2025 notifiées le 25 août 2025 (AR non rentrés) aux termes desquelles il est formé appel incident et demandé à la cour de :

' dire et juger la société LINA AUTO SERVICES mal fondée en son appel ;

' en conséquence,

' débouter la société LINA AUTO SERVICES de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

par suite,

Infirmer partiellement le jugement en ce qu'il a alloué à la société LINA AUTO SERVICES :

'une indemnité de 263'440,10 euros au titre de l'indemnité principale ;

'une indemnité de remploi de 25'194,01 euros ;

'une indemnité pour trouble commercial de 37'634,30 euros ;

et statuant à nouveau, 

'fixer comme suit les indemnités revenant à la société LINA AUTO SERVICES :

'indemnité principale (valeur du fonds de commerce) : 744,429 euros X 35 %= 260'550,15 euros ;

' indemnités accessoires :

' frais de remploi : 24'905 euros ;

' indemnité pour trouble commercial : 37'221,45 euros ;

' indemnité pour aménagements non amortis : néant ;

' indemnité pour frais de déménagemen t: néant ;

' indemnité pour perte du dépôt de garantie : 15'000 euros

' indemnité pour frais de réinstallation : néant ;

' indemnité pour frais administratifs : néant;

' indemnité pour frais de dépollution : néant ;

' indemnité pour frais de licenciement : sursis à statuer ;

' indemnité pour perte de stocks : néant ;

Total indemnité d'éviction : 337'667,60 euros.



3/ adressées par le commissaire du Gouvernement, intimé, le 4 juin 2025 notifiées le 22 juillet 2025 (AR non rentré) aux termes desquelles il est formé appel incident et demandé à la cour de :

' infirmer le jugement et fixer :

' l'indemnité principale à 260'550 euros à titre principal et, à titre subsidiaire à 275'984 euros ;

' l'indemnité de remploi à 24 905 euros à titre principal et à titre subsidiaire à 26'448,50 euros ;

' l'indemnité pour trouble commercial à 37'245 euros ;

' l'indemnité pour aménagement non amortis à 9946,01 euros sous réserve de justifications ad hoc ;

' confirmer le jugement sur les points suivants :

' rejeter la demande d'indemnité pour aménagements non amortis (si absence de justifications supplémentaires) ;

' rejeter la demande pour perte de dépôt de garantie ;

' rejeter la demande pour frais de réinstallation ;

' rejeter la demande pour frais administratifs ;

' surseoir à statuer sur les indemnités de licenciement ;

Bien vouloir statuer sur les points suivants :

' rejeter la demande pour perte de stock ;

' rejeter la demande d'indemnité pour frais de déménagement ;

' rejeter la demande pour frais de dépollution.



4/ adressées au greffe par la société LINA AUTO SERVICES le 22 octobre 2025 notifiées le 17 novembre 2025 (AR non rentrés) aux termes desquelles il est demandé à la cour de :

' confirmer le jugement en ce qu'il a :

' condamné l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

' dit que les dépens seront laissés à la charge de l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France de l'application de l'article L312-1 du code de l'expropriation ;

' déclaré la société LINA AUTO SERVICES recevable et bien fondée en son appel à l'encontre du jugement déféré ;

' y faisant droit,

' infirmer le jugement en ce qu'il a :

' fixé à la somme de 326'268,41 euros l'indemnité totale d'éviction due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la société LINA AUTO SERVICE dans le cadre de l'opération d'expropriation des locaux commerciaux d'activité situés [Adresse 4], parcelle cadastrée section T [Cadastre 1] sur la commune de [Localité 1] (91) se décomposant de la manière suivante :

' indemnité principale: 263 440,10 euros 

'Indemnité de remploi: 25'194,01 euros,

' indemnité pour trouble commercial: 37 634,30 euros

' débouté la société LINA AUTO SERVICES du surplus de ses demandes indemnitaires,

et statuant à nouveau, par l'effet dévolutif de l'appel :

' fixer l'indemnité principale lui revenant à la somme de 354'987 euros ;

' fixer l'indemnité de remploi lui revenant à la somme de 79'886 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour trouble commercial à la somme de 39 426, 35 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour aménagements non amortis à un montant de 68'236,83 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour frais de déménagement à un montant de 19'056 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour perte du dépôt de garantie à un montant de 15'000 euros ; 

' fixer l'indemnité accessoire pour frais de réinstallation à un montant de 126'048 euros ;

à titre subsidiaire ordonner le sursis à statuer sur les frais de réinstallation ;

' fixer l'indemnité accessoire pour frais administratifs à un montant de 6000 euros ;

' fixer l'indemnité accessoire pour frais de dépollution à un montant de 18'192,40 euros à parfaire ;

à titre subsidiaire, ordonner le sursis à statuer sur les frais de dépollution ;

' fixer l'indemnité accessoire pour perte de stock à un montant de 22'880,60 euros ;

A titre subsidiaire ordonner le sursis à statuer sur la perte de stock ;

' confirmer pour le surplus la décision déférée en ses dispositions non contraires aux présentes ;

' débouter l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France de toutes ses demandes, fins et conclusions contraires ;

' condamner l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à lui verser une indemnité de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans le cadre de la présente procédure d'appel ;

' condamner l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France aux dépens.





SUR CE, LA COUR



- sur la recevabilité des conclusions



Les conclusions de la société LINA AUTO SERVICES du 21 février 2025, de l'EPFIF du 26 mai 2025 et du commissaire du Gouvernement du 4 juin 2025 adressées ou déposées dans les délais réglementaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables.



Les conclusions de la société LINA AUTO SERVICES du 22 octobre 2025 sont de pure réplique à celles de l'EPFIF et du commissaire du Gouvernement, appelants incidents, ne forment pas de demandes nouvelles et sont donc recevables.



- Sur le fond



Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s'impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes.



Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'unejuste et préalable indemnité.



L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.



Aux termes de l'article L 321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.



Aux termes de l'article L 321-3 du code de l'expropriation le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l'indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.



Aux termes de l'article L 322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ou lorsque l'expropriant fait fixer l'indemnité avant le prononcé de l'ordonnance d'expropriation, à la date du jugement.

 

Conformément aux dispositions de l'article L 322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L 322-3 à L 322-6 du dit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.



L'appel de la société LINA AUTO SERVICES porte sur le montant de l'indemnité d'éviction et précisément sur :

- l'indemnité principale,

- l'indemnité de remploi,

- l'indemnité pour trouble commercial,

- l'indemnité pour aménagements non amortis,

- l'indemnité pour frais de déménagement,

- l'indemnité pour perte du dépôt de garantie,

- l'indemnité pour frais de réinstallation,

- l'indemnité pour frais administratifs,

- l'indemnité pour frais de dépollution,

- l'indemnité pour perte de stocks.



Elle demande la confirmation du jugement sur le sursis à statuer pour les frais de licenciement. 



L'EPFIF et le commissaire du Gouvernement n'ont pas formé appel sur le sursis à statuer pour les frais de licenciement.



L'appel incident de l'EPFIF concerne également le montant de l'indemnité d'éviction, à la fois en ce qui concerne l'indemnité principale et les indemnités accessoires.



Il propose de fixer l'indemnité totale d'éviction à la somme de 337 676,60 euros soit supérieure à celle fixée par le premier juge à la somme de 326 268, 41 euros.



L'appel incident du commissaire du Gouvernement concerne l'indemnité principale, l'indemnité de remploi, l'indemnité pour trouble commercial et l'indemnité pour aménagements non amortis.



S'agissant de la date de référence, le premier juge l'a fixée en application des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme ainsi que de l'article L 322-2 du code de l'expropriation à la date de publication de l'arrêté portant création du périmètre provisoire de la ZAD de la Bonde soit au 2 mars 2012. 



La société LINA AUTO SERVICES, l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement ne contestant pas cette date de référence, le jugement sera confirmé sur ce point.



S'agissant des données d'urbanisme, à cette date de référence la parcelle T [Cadastre 1] se situe en zone OAU du PLU de la commune de [Localité 1] qui correspond au secteur d'extension future du parc d'activité de [Localité 6].



Le commissaire du Gouvernement précise que dans cette zone sont interdits :

' toute construction, installation et ouvrage à l'exception de ceux visés à l'article 2, les constructions aménagées pour l'accueil des campeurs et caravanes, qu'ils soient permanents ou saisonniers ainsi que le stationnement isolé des caravanes,

' les aires de stationnement de toute nature,

' tout dépôt ou décharges de déchets industriels ou domestiques, de ferraille ou de matériaux de démolition.



L'article 2 du règlement prévoit :

' les constructions devront respecter les dispositions indiquées au titre 3 chapitre 4 du présent règlement relatif au Plan d'Exposition au Bruit d'[Localité 7],

' les constructions et ouvrages à condition d'être nécessaires à la réalisation de l'exploitation d'infrastructures routières et de transports collectifs,

' les exhaussements et affouillements de sol à condition qu'ils soient liés à la réalisation et à l'exploitation d'infrastructures routières de transport collectif.



Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, 

la société LINA AUTO SERVICES exploite sur la parcelle T [Cadastre 1] une activité de garage/casse automobile, en vertu d'un bail commercial du 15 juillet 2023, résilié de manière anticipée pour signer un nouveau bail du 22 novembre 2017 pour une durée de 9 ans moyennant un loyer mensuel de 2800 euros charges comprises.



La société LINA AUTO SERVICES indique que le fonds de commerce est situé [Adresse 1] à [Localité 1], et fait état des éléments de plus-value suivants:

' la situation à proximité immédiate de zones d'activités de zone pavillonnaire assurant ainsi un passage fréquent de véhicules,

' une desserte par les autoroutes A10, A126 et la route départementale D120, rapidement accessible,

' un bon environnement et un emplacement privilégié.



Elle ajoute que l'expropriation concerne un terrain d'une superficie de 3500 m² clôturé par un mur de parpaings sur toute la surface, auquel on accède par un portail et comportant un entrepôt de 350 m² et un bureau de 40 m² qu'elle loue dans le cadre d'un bail commercial conclu le 22 novembre 2017 pour une durée de 9 années (pièce n° 2), l'expropriation concernant également sur ce même terrain un bâtiment d'une superficie de 200 m² qu'elle loue dans le cadre d'un bail commercial conclu le 22 novembre 2017 pour une durée de neuf années (pièce n° 3).



Elle indique qu'elle est une entreprise de casse automobile qui vend des pièces détachées/ferrailles et des véhicules d'occasion, qu'elle offre également des services d'immatriculation de véhicules et des services liés à la dépollution et de montage de véhicules hors d'usage et qu'elle exerce ainsi à la fois une activité de prestation de services et de vente.



Elle verse aux débats un rapport d'expertise de Monsieur [L] [W] expert près la cour d'appel de Paris (pièce n° 15) qui fait état d'un emplacement stratégique pour le commerce exercé au sud de la commune de [Localité 1].



L'EPFIF procède à une description des biens en produisant des photographies.



Le commissaire du Gouvernement indique qu'il s'agit d'un fonds de commerce de garage/casse automobile installé à [Localité 1], [Adresse 4], sur la parcelle cadastrée T [Cadastre 1] d'une contenance de 5135 m² ; que le terrain comprend selon les termes de l'expropriant plusieurs bâtis et structures « en état médiocre à usage d'atelier de stockage », l'expropriant mentionnant un bâtiment dur à usage de bureau d'une surface utile de 135 m² ; que selon la documentation cadastrale, les locaux représentent 122 m² en partie principale et 1878 m² en partie secondaire non couverte.



Il ajoute qu'il a pu être constaté lors du transport du 2 octobre 2023 l'existence de deux bâtiments en dur à l'entrée sur le site : l'un à droite du portail à usage de bureaux et l'autre à gauche à usage de stockage de pièces détachées en état médiocre, et en fond de parcelle une construction anciennement à usage d'habitation (cuisine - douche) encombrée et en état dégradé ainsi que divers bâtis (en partie ouverts) à usage d'atelier de stockage en mauvais état.



Pour une plus ample description, il convient de se référer au procès-verbal de transport.



S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance conformément à l'article L322-2 du code de l'expropriation, soit le 7 octobre 2024.



- Sur l'indemnité principale



1° Sur la méthode



Le premier juge indique que les parties s'entendent pour dire que la société LINA AUTO SERVICES ne peut pas se réinstaller à proximité des locaux objets de l'expropriation ce qui entraîne par voie de conséquence pour celle-ci la perte de son droit au bail et la perte de sa clientèle dans sa globalité, élément essentiel du fonds de commerce et que le préjudice doit être réparé par l'allocation d'une indemnité égale à la valeur de l'entier fonds de commerce.



Le premier juge précise que pour déterminer la valeur du fonds de commerce, les parties s'entendent pour retenir la moyenne des chiffres d'affaires sur les années 2019-2021-2022 en excluant l'année 2020 en raison de la crise sanitaire à laquelle elles appliquent un pourcentage sur la branche d'activité et les caractéristiques du fonds considéré ; qu'elles s'opposent sur le montant de la moyenne du chiffre d'affaires 2019 - 2021 - 2022 à retenir et sur le pourcentage à retenir; que la société LINA AUTO SERVICES s'appuie également sur un rapport d'expertise effectuée par Monsieur [L] [W] qui, outre la méthode des barèmes décrite ci-dessus, propose une méthode dite d'excédent brut d'exploitation (EBE) consistant à affecter à l'EBE un multiple, variable d'une part selon la nature de l'exploitation, mais aussi en fonction de différents critères d'appréciation permettant de dégager les facteurs de plus ou moins values du fonds et que cependant la société ne précise pas les modalités de calcul de l'EBE retenu pour un montant de 131'254 euros et ne précise pas non plus les modalités ayant abouti à retenir un multiple dans une fourchette de 4 à 5.



Le premier juge au vu de ces éléments, indique que cette méthode n'apparaît pas suffisamment objective pour pouvoir être utilement retenue et il a donc calculé les indemnités d'éviction devant revenir à la société évincée selon la méthode d'évaluation dite en valeur de fonds de commerce.



En appel, la société LINA AUTO SERVICES demande la confirmation de la méthode retenue par le premier juge d'évaluation dite en valeur de fonds de commerce, tout comme l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement.



Le jugement sera donc confirmé sur ce point.



2° sur la fixation de l'indemnité principale selon la valeur de l'entier fonds de commerce



Le premier juge a retenu la moyenne des chiffres d'affaires 2019-2021-2022 pour la somme de 750 2686 euros, et après examen des termes de comparaison proposés par les parties, la société évincée demandant de retenir un taux de 72 % et l'EPFIF et le commissaire du Gouvernement un taux de 35 %, a écarté les termes de la société évincée, de l'EPFIF et a retenu les 6 termes de comparaison proposées par le commissaire du Gouvernement pour un taux moyen de 35,34 % et a fixé l'indemnité principale comme suit :

750 2686 X 35 %= 263'440,10 euros



A sur les chiffres d'affaires à retenir.



En appel, la société LINA AUTO SERVICES demande de retenir les chiffres d'affaires de 2021-2022-2023 et produit à l'appui les bilans et comptes de résultats certifiés conformes (pièces n° 5,6,7,8 et 9), pour un total de chiffre d'affaires moyen de 788'527 euros TTC.



L'EPFIF indique qu'il n'entend pas contester la prise en compte des trois derniers bilans comptables à la date du jugement, à savoir les exercices 2021-2022, et désormais l'exercice 2023 dont les données comptables n'avaient pas été communiquées en première instance, mais indique que la cour ne pourra pas retenir les montant TTC, puisqu'il n'est pas contesté que les fonds de commerce ont été par le passé valorisés sur la base du chiffre d'affaires TTC, et que cette approche a évolué et que désormais ce sont des chiffres d'affaires hors taxes qui sont le plus souvent pris en compte, et d'ailleurs parmi les barèmes cités par l'évincée, on retrouve des pourcentages exprimés selon le chiffre d'affaires hors taxes.



Il demande donc de retenir la moyenne du chiffre d'affaires hors taxes de 744'429 euros.



Le commissaire du Gouvernement indique que la moyenne des chiffres d'affaires TTC ressort à 788'527 euros au lieu de 788'860 euros mentionnés par l'évincée.



Il propose à titre principal une moyenne de chiffre d'affaires hors taxes et à titre subsidiaire une moyenne de chiffre d'affaires TTC. 



Conformément à la demande des parties en appel, et au principe de retenir les trois derniers bilans par rapport à la date du jugement du 7 octobre 2024, il convient en raison de l'évolution du litige de retenir les trois derniers bilans, soit les années 2021, 2022 et 2023. 



Le jugement sera donc infirmé sur ce point.



Le premier juge ne mentionne pas s'il a retenu les chiffres d'affaires hors taxes ou TTC.



Il convient donc d'examiner les termes proposés par les parties pour statuer de ce chef. 





B sur les références des parties





a) Les références de la société LINA AUTO SERVICES



En première instance, elle avait demandé de fixer l'indemnité principale comme suit:

752 686 euros X 72%= 541 934 euros arrondis à 580 000 euros.



En appel, elle demande de la fixer comme suit :

788 527 euros TTC X45%= 354 837 euros.



Elle se réfère aux termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement en première instance qui propose de retenir 45 % du chiffre d'affaires TTC en raison du bon environnement de l'emplacement privilégié du site et de la rareté des casses automobiles.



Ces termes repris par le commissaire du Gouvernement en appel seront examinés ci-après.



Elle indique que l'expert Monsieur [W] (pièce n° 15) indique dans son rapport: « il s'agit d'un emplacement stratégique, à proximité du n'ud autoroutier formé par les autoroutes A10 et A 126, permettant de rejoindre directement [Localité 8] ainsi que les communes voisines de la banlieue sud. ». Il souligne également que « les lieux loués bénéficient d'ailleurs d'une bonne visibilité depuis l'autoroute A 10 vers la province et la RN 20, cet accès étant fréquenté par environ 70'000 véhicules jour. »



Elle ajoute que cet expert s'agissant de la rareté des casses automobiles, souligne dans son rapport : « cette activité a connu une grande professionnalisation depuis la fin des années 2000 avec désormais des obligations strictes en matière de dépollution mais surtout l'essor du marché de pièces détachées à la fin des années 2010 initié par l'article L121-111 du code de la consommation l'arrêté du 8 octobre 2000. Cette nouvelle publication alliée à la disparition d'une partie des casses automobiles entraîne un regain d'actualité pour cette activité. » ; que l'expert indique « enfin les petites surfaces de qualité (inférieures à 600-800 m²) restent extrêmement recherchées. »



Elle souligne qu'en première instance l'expropriant a proposé de retenir 38 % du chiffre d'affaires TTC, reconnaissant ainsi les éléments de plus-value du fond à évaluer.



La société LINA AUTO SERVICES indique qu'il n'existe pas de barèmes d'évaluation spécifiques aux casses automobiles ; que le barème s'en rapprochant le plus est celui relatif à la vente de pièces détachée et que son expert M. [W] cite deux barèmes de la profession (page 38), en observant qu'aucun de ces deux barèmes ne correspond précisément à la spécificité de la profession :

- [X] [G] édition du 1er octobre 2021 ; garage atelier : 20 à 60 % du CA HT (non repris dans les conclusions),

- garage-pièces détachées (grandes villes) : 30% à 45% du CA TTC selon l'ouvrage [P] édition au 1er janvier 2023, (repris dans les conclusions)



L'expert retient une fourchette entre 30 à 45%.



La société LINA AUTO SERVIVES invoque également :

- activité de pièces détachées/ferrailles : 20 à 30% du CA HT selon le traité d'évaluation des biens (date de l'édition non mentionnée),

- activité annexe de ventes de véhicules d'occasion : 50 à 10% du CA HT selon le traité de l'évaluation des biens (date de l'édition non mentionnée).

- activité de vente de véhicules d'occasion : 15 à 40% du CA TTC selon le barème fiscal.



Le barème le plus proche de l'activité de la société évincée soit vente de pièces détachées/ ferrailles et des véhicules d'occasion est celui du traité de l'évaluation des biens : vente de pièces détachées/ferrailles : 20 à 30 % du CA HT, alors que la société évincée demande en TTC et le maximum de 45%, maximum qui est également celui de l'expert.





b) Les références de l'EPFIF



L'EPFIF demande la confirmation du coefficient de 35% soit :

744 429 euros (moyenne CA HT 2021-2022-2023 HT) X 35%= 260 X 35 %. 



Il invoque les termes de comparaison du commissaire du Gouvernement et verse aux débats les conclusions du commissaire du Gouvernement de première instance (pièce n°2) mais qui concernent l'Etablissement Foncier Provence Côte d'Azur et la société expropriée SAS Muscinesi Bouteille-Recyclage MBR ; il invoque dans ses conclusions les termes du commissaire du Gouvernement qui étant repris par le commissaire du Gouvernement en appel seront examinés ci-après.



Il cite deux barèmes :

' traité d'évaluation des biens (11ème édition) :

' pour les commerces de type ventes de voitures d'occasion (en activité annexe comme en l'espèce), il est retenu un coefficient également compris entre 5 % et 10 % du chiffre d'affaires annuel,

' pour les commerces de type atelier de réparation, un coefficient compris entre 30 et 40 % du chiffre d'affaires annuel,

' pour les commerces de type carrosserie, coefficient entre 30 et 50 % du chiffre annuel.

' Évaluation - éditions [X] [G] :

' garage atelier : 15 à 30 % du chiffre d'affaires annuel,

' garage-vente de voitures neuves : 10 à 25 % du chiffre d'affaires annuel, garage -vente de voitures d'occasion : 5 à 30 % du chiffre d'affaires annuels.



 Il sera noté qu'il n'est pas indiqué s'il s'agit du chiffre d'affaires hors taxes ou TTC.



Ces deux barèmes ne correspondant pas à l'activité de la société évincée seront écartés.



c) Les références du commissaire du Gouvernement



Le commissaire du Gouvernement propose les mêmes références qu'en première instance, et rajoute trois termes et demande de retenir :

' à titre principal : moyenne CA HT 740 4429 euros X 35 %= 260'550 euros ;

' à titre subsidiaire : moyenne CA TTC : 788'527 euros X 35 %= 275'984 euros.



Les termes déjà présentés en première instance sont les suivants avec les références d'enregistrement:













Date de la mutation



Adresse



Prix total/ euros



CA moyen TTC



% prix de vente/ Moyenne CA TTC/%



Période calcul CA



SUP local/m²



Nature du fonds de commerce





CG1



27 janvier 2022



[Adresse 5]

[Localité 9]



80'000



198'197



40,36



1er janvier 2017 au 31 décembre 2019



170



garage auto carrosserie mécanique peinture achat vente véhicules





CG2



31 janvier 2022



[Adresse 6]

[Localité 10]



300'000



1 008 293



29,75



2018 à 2020



800

+ 

400



garage avec activité de réparation, vente de véhicules





CG3



20 mai 2022



[Adresse 7]

[Localité 11]



165'000



731'653



22,55



1er janvier 2019 au 31 décembre 2021



210



garage entretien et réparation de véhicules automobiles légers et commerces/vente





CG4



23 juin 2022



[Adresse 8]

[Localité 12]



70'000



313'265



22,35



1er janvier 2019 au 31 décembre 2021



597



local commercial à usage d'ateliers et entrepôts ' bureaux

commerces tous véhicules neufs et d'occasion,

réparation de véhicules automobiles





CG5



19 juillet 2022



[Adresse 9]

[Localité 13]



180'000



551'052



32,66



1er octobre 2018 au 30 septembre 2021



680



garage

atelier bureaux sur terrain





CG6



18 octobre 2022



[Adresse 10]

[Localité 14]



600'000



931'943



64,38



1er janvier 2019 au 31 décembre 2021



250



atelier de carrosserie peinture. Achat/vente import ' export





moyenne



















35,34

















médiane



















31,21



















Ces termes de comparaison retenus par toutes les parties comparables en terme d'activité seront retenus pour une moyenne de 35,34 %.



Le commissaire du Gouvernement rajoute en appel trois termes avec le code APE 4520A entretien et réparation de véhicules automobiles légers correspondant à celui de l'activité déclarée de la société évincée avec les références d'enregistrement :











Date de la mutation



Adresse



CA moyen hors-taxes/ euros



Prix de cession 



% prix de vente/CA hors-taxes/%



Période calcul CA



SAU ' local/m²



Activités





CG7



19 décembre 2023



[Adresse 11]

[Localité 15]



668'854



230'000



34,38



2021 ' 22 ' 23



650+ 680



garage de mécanique, carrosserie, dépannage, achat, vente, neufs et occasion de véhicules auto





CG8



24 mars 2023



[Adresse 12]

[Localité 16]



640'453,80



228'000



35,59



2020 ' 21 ' 22



279,50



garage auto, réparation





CG9



23 décembre 2022



[Adresse 13]

[Localité 17]



920'233



220'000



23 90



2020 ' 21 ' 22



475



vente de véhicules neufs et occasion, réparation, carrosserie







Le commissaire du Gouvernement indique qu'il ressort des études de marché récentes que les mutations se sont effectuées sur la base d'un ratio de 22 à 40 % du chiffre d'affaires moyen à l'exception d'une vente relative à l'activité spécifique d'atelier de carrosserie peinture dont le coefficient est largement au-dessus ; que les trois nouveaux termes cités font ressortir des taux s'inscrivant dans la même fourchette et que la moyenne de l'ensemble des termes ressort à 33,99 % et la médiane à 32,66 % ; que la moyenne des deux termes les plus récents de 2023 ressort à 34,99 % du chiffre d'affaires hors taxes selon les termes de l'acte, qu'il y a une contradiction entre les chiffres d'affaires mentionnés à montant équivalent dans les actes de mutation de fonds et l'imprimé n° 2672 SD de déclaration de mutation de ce même fonds de commerce, puisque dans l'acte les chiffres d'affaires sont des hors-taxes et dans le formulaire 2672 SD, les mêmes chiffres sont dits TTC mais que toutefois les chiffres mentionnés dans les actes sont identifiés clairement comme hors-taxes et en général les bilans sont annexés.



La société évincée demande d'écarter ces termes, les communes étant pas comparables en termes de densité urbaine, puisque [Localité 1] est une agglomération de taille importante avec une forte densité urbaine et un beau potentiel de clientèle locale extérieure, avec un retour sur investissement potentiellement plus rapide si le local est bien positionné, ce qui est le cas en l'espèce, que [Localité 17] compte environ 23 -24'000 habitants, correspondant à une commune moins centrale que [Localité 1] et qu'à [Localité 15] la population est estimée à environ 7000 habitants et qu'enfin [Localité 16] a une population estimée à 26'529 habitants.



Si les communes sont différentes, ces termes sont comparables en termes d'activité et ils ont l'avantage d'être plus récents par rapport à la date du jugement.



Ils seront donc retenus.



Le commissaire du Gouvernement ajoute que ces pourcentages se rapprochent de barèmes proposés par les revues spécialisées:

' traité de l'évaluation des biens (21e édition le moniteur) : 20 à 30 % du chiffre d'affaires TTC annuel pour l'activité automobiles ' pièces détachées ' garage, 25 à 30 % du chiffre d'affaires TTC pour l'activité automobiles ' vente de voitures d'occasion ' activité principale du garagiste de 30 à 50 % du chiffre annuel TTC pour les fonds carrosserie, tôlerie, peinture;

' [X] [G] : 15 à 30 % garage atelier du chef d'affaires TTC/par an.



Il convient également de retenir le barème du traité l'évaluation des biens dans sa 12e édition à savoir 23 % du chiffre d'affaires TTC annuel pour l'activité automobiles ' pièces détachées-garage, activité la plus comparable avec celle de la société évincée. 



La majorité des termes retenus par la cour étant en TTC, et le barème le plus récent du traité d'évaluation des biens en sa 12e édition étant en TTC, il convient de retenir le chiffre d'affaires moyen en TTC pour les exercices 2021, 2022 et 2023.



Au regard de ces termes et du barème susvisé, et au regard de la baisse du chiffre d'affaires, il convient de confirmer le jugement qui a exactement retenu un coefficient de 33 %.



L'indemnité principale est donc de :

788'527 euros TTC X 35 % : 275'984 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



- Sur les indemnités accessoires



1° Sur l'indemnité de remploi



Elle est calculée selon la jurisprudence habituelle comme suit : 

5 % sur 23'000 euros : 1150 euros

10 % pour le surplus de 252 984 euros : 25'298,40 euros

Total : 26'448 euros arrondis.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



2° Sur l'indemnité pour trouble commercial



Le premier juge indique que les parties s'entendent sur le principe d'humanisation du préjudice subi pour trouble commercial mais s'opposent sur les modalités de calcul à appliquer, puisque la société AUTO LINA SERVICES sollicite un montant de 66'176 euros sur la base de 30 jours du chiffre d'affaires moyen tandis que l'EPFIF propose un montant de 30'686 euros calculé sur la base de 15 jours du chiffre d'affaires moyen et que le commissaire du Gouvernement propose un montant de 37'634,3 euros calculé sur la base de 15 jours de chiffre d'affaire moyen mais cantonné à 300 jours.



Le premier juge a indemnisé le préjudice du trouble commercial selon l'équivalent de 15 jours du chiffre d'affaires moyen des exercices 2019-2021-2022 clos sur la base de recettes annuelles de 300 jours, tel que proposé par le commissaire du Gouvernement, soit la somme de 37'634,30 euros.



En appel, la société évincée demande la confirmation du jugement sur le principe de l'indemnité pour trouble commercial mais son infirmation en sollicitant la somme de 37 221,45 dans ses conclusions initiales, puis dans ses conclusions du 22 octobre 2025 la somme de 39'426,35 euros.



L'EPFIF indique qu'il n'entend pas contester le nouveau chiffrage de ce poste en cause d'appel d'un montant de 37'221,45 euros correspondant à 15 jours du chiffre d'affaires moyen hors-taxes, mais la société évincée sollicite sur cette méthode la somme de 39'427,35 euros.



Le commissaire du Gouvernement indique que les parties sont d'accord sur le principe d'octroi de cette indemnité, la base de calcul étant sur 15 jours de chiffre d'affaires moyen, cantonné à 300 jours et appliqué au chiffre d'affaires moyen des exercices 2021, 2022 et 2023, soit en TTC la somme de 39'086,35 euros et hors taxes la somme de 37'221,45 euros. 



Les parties étant d'accord sur les modalités de calcul, il sera retenu 15 jours de chiffres d'affaires moyen pour les exercices 2021, 2022 et 2023, mais si la cour a retenu le chiffre d'affaires TTC pour l'indemnité principale, elle est tenue par la demande présentée par la société évincée dans ses premières conclusions déposées dans le délai réglementaire de l'article R311-26 du code de l'expropriation et ne peut retenir la demande nouvelle présentée hors délai de 39'086,35 euros en TTC.



L'indemnité pour trouble commercial sera donc fixée à la somme de :

744'429 euros X 15/300= 37'221,45 euros arrondis à 37 221 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



3° Sur l'indemnité pour aménagements non amortis 



Le premier juge a rejeté la demande de la société évincée fondée sur le rapport d'expertise de Monsieur [W] pour un montant de 31'611 euros, celle-ci n'étant pas explicitée et surtout pas justifiée par le versement de pièce aux débats. 



La société LINA AUTO SERVICES demande l'infirmation du jugement et sollicite de ce chef la somme de 68'236,83 euros.



Elle indique qu'en appel elle communique les justificatifs des travaux et aménagements non amortis certifiés par son comptable et que si la clause d'accession du bail interdit, en principe au locataire de solliciter une indemnité pour les travaux et aménagement non amortis, dans le cadre d'une relation contractuelle classique bailleur/locataire (bail 3-6-9), ce dernier peut anticiper l'échéance du bail et ainsi décider ou non d'engager des frais en conséquence et que ce n'est pas le cas dans le cadre d'une procédure d'expropriation, le locataire subissant l'échéance prématurée du bail et au bilan 2014 au 31 décembre, le montant des travaux non amortis est de 68'236,83 euros.



L'EPFIF demande la confirmation du jugement en indiquant que le principe d'une telle demande pourrait se concevoir si l'indemnité principale devait être allouée à la société évincée et devait être calculée en valeur du droit au bail dans la mesure où la société évincée pouvait transférer ses activités sur un site de remplacement sans perte de sa clientèle, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les parties étant d'accord pour considérer qu'une installation sans perte de clientèle est impossible, et c'est pour cette raison que l'indemnité principale a été fixée en valeur pleine et entière de son fonds de commerce; qu'en outre il est de jurisprudence constante qu'en présence d'une clause d'accession en fin de bail, l'indemnité d'éviction ne saurait inclure une indemnité accessoire à raison de travaux non amortis.



Le commissaire du Gouvernement indique que les aménagements de tout autre poste du bilan non amorti n'ont pas être pris en compte dans le calcul d'une indemnité spécifique, ces éléments étant intégrés dans la valeur du fonds qui comprend à la fois des éléments corporels et incorporels ; que pour le poste d'immobilisation concession et droits similaires, il s'agit d'immobilisations incorporelles faisant partie du fonds déjà indemnisé, concernant les postes de transport et matériel industriel, il s'agit d'éléments corporels composant le fonds qui est déjà indemnisé et qu'enfin le poste installation générale, agencements divers correspond principalement à la valeur nette comptable de travaux relatifs à une facture du 17 décembre 2018 au titre d'installation, aménagements, travaux et une facture de travaux électriques du 13 janvier 2022.



Le commissaire du Gouvernement ajoute que par une décision du 4 décembre 2016, la Cour de cassation (Civile 3e, n° 95-70 105) a considéré que ne donnait pas de base légale à sa décision l'arrêt qui fixe le montant d'éviction due aux locataires à la suite d'une expropriation retenant que les travaux effectués postérieurement à l'arrêté de cessibilité sont simplement locatifs et doivent être indemnisés pour les dépens justifiés et non encore amortis sans préciser en quoi consistaient ces travaux et s'ils étaient indispensables pour permettre une jouissance normale des biens.



Le commissaire du Gouvernement conclut que l'enquête publique a eu lieu du 20 juin 2016 au 6 juillet 2016 et l'arrêté de cessibilité date du 29 janvier 2018, et que pour être pris en compte au titre d'une indemnité pour aménagements non amortis, sous réserve d'apporter les éléments précisions supplémentaires, le montant de 9946,01 euros correspondant au compte-installation générale agencements-aménagements divers.



En appel, la société LINA AUTO SERVICES verse au débat:

' attestation comptable établissant le montant des travaux et aménagement non amortis arrêté à la date du 7 octobre 2024, date du jugement déféré,

' justificatif comptable relatif à la ligne 3 du compte 20 5000,

' tableau des immobilisations,

' les factures relatives à la ligne n°1 du compte 2018,

' la facture relative à la ligne n° 2 du compte 2018,

' la facture relative à la ligne n° 3 du compte 218100.



Pour le poste d'immobilisation concession et droits similaires, il s'agit d'immobilisation incorporelle faisant partie du fonds déjà indemnisé, et le poste au 31 décembre 2023 ne comprend que des dépenses non amortissables donc non indemnisables au titre de dépenses non amorties.



Pour le poste matériel de transport et matériel industriel, il s'agit d'éléments corporels composant le chantier déjà indemnisé.



Enfin le poste 28 11 00/28 18 10 ' installation générale, agencements divers d'un montant de 9946,01 euros au 31 décembre 2023 correspond principalement à la valeur nette comptable de travaux relatifs à une facture du 17 décembre 2018 au titre de l'installation, aménagements, travaux et une facture de travaux électriques du 13 janvier 2022 d'un montant non amorti de 1920,63 euros, au vu des justificatifs produits par la société évincée, il convient de retenir ce dernier poste pour un montant de 9 946 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



4° Indemnité accessoire pour frais de déménagement



La société LINA AUTO SERVICES demande pour la première fois en appel une indemnité accessoire pour frais de déménagement de 19'056 euros en produisant un devis à l'appui (pièce n° 13), en indiquant qu'une indemnité accessoire peut être présentée pour la première fois en appel conformément à la jurisprudence.



L'EPFIF indique que cette indemnité ne peut être accordée dans la mesure où l'indemnisation porte sur la valeur pleine et entière du fonds de commerce.



Le commissaire du Gouvernement expose que la société évincée demande à la fois une indemnité pour perte de stocks de véhicules/moto et une indemnité pour le déménagement des mêmes engins, que ces deux postes semblent faire doublon et que par ailleurs le devis présenté évoque un transport dans un périmètre de 30 kms.



Il est de principe qu'une indemnité accessoire peut être présentée pour la première fois en appel.



Une indemnité accessoire pour frais de déménagement peut être accordée y compris lorsque l'indemnité principale est calculée sur la valeur pleine du fonds de commerce.



Le devis produit fait état de transport de véhicules, le transport de bureaux modulaires de transport de chariot élévateur pour un montant de 19'056 euros TTC dans un rayon de 30 kms maximum.



Au regard de ces pièces produites, il sera fait droit à la demande et il sera accordé à la société évincée la somme de 19'056 euros au titre de l'indemnité accessoire pour frais de déménagement.



5° Sur l'indemnité pour perte du dépôt de garantie



La société LINA AUTO SERVICES indique qu'aucune indemnité ne lui a été allouée à ce titre par le premier juge.



 Elle ajoute qu'elle est fondée à solliciter une indemnité pour perte du dépôt de garantie à l'encontre de l'EPFIF et elle demande à titre subsidiaire, un sursis à statuer dans l'attente de la position du bailleur.



L'EPFIF indique que la société évincée sollicite une indemnité pour la première fois en cause d'appel et que la Cour de cassation a jugé que la restitution du dépôt de garantie incombe à l'ancien bailleur et non à l'expropriant, l'absence de restitution de celui-ci ne constituant pas un préjudice résultant l'expropriation à la charge de l'expropriant (Civile 3e, 29 juin 2022, n° 21 -15'741).



Le commissaire du Gouvernement conclut que la Cour de cassation a jugé que l'absence de restitution ne constitue pas un préjudice direct résultant de l'expropriation à la charge de l'expropriant et demande de rejeter cette demande.



Une indemnité accessoire peut être présentée pour la première fois en cause d'appel.



Cependant, la Cour de cassation par arrêt du 29 juin 2022 n° 21-15.74 a jugé que le bailleur originaire étant tenu de restituer le dépôt de garantie, l'absence de restitution de celui-ci ne constitue pas un préjudice résultant de l'expropriation à la charge de l'expropriant.



En conséquence, il convient de rejeter la demande de la société évincée au titre de l'indemnité accessoire pour perte de garantie.

6° indemnité pour frais de réinstallation



Le premier juge n'a pas statué sur la demande de la société LINA AUTO SERVICES en indiquant que conformément à l'article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif, et que cette demande n'a pas été reprise dans le dispositif des dernières conclusions de la société évincée et qu'il n'y a donc pas lieu de statuer de ce chef.



La société LINA AUTO SERVICES indique qu'elle sera dans l'impossibilité de se réinstaller à proximité en raison de l'absence de locaux disponibles, qu'elle n'envisage pas de cesser son activité et sera donc contrainte de se réinstaller ailleurs et elle sollicite de ce chef la somme de 126'048 euros.



Elle ajoute qu'il appartient à l'expropriant d'établir que l'exproprié ne se réinstallera pas et indique qu'une indemnité de réinstallation a été accordée y compris lorsque l'indemnité principale est calculée sur la valeur pleine du fonds.



Elle produit un devis de la société ASSYST ENVIRONNEMENT de 23'640 euros pour un dossier de demande d'enregistrement d'une ICPE et un devis de cette même société de 202'408 euros pour procéder à l'installation d'un système de traitement des eaux pluviales de ruissellement (pièce n° 14).



Elle demande à titre subsidiaire le sursis à statuer sur cette indemnité pour frais de réinstallation.



L'EPFIF demande de rejeter cette demande, l'indemnité étant calculée d'après la valeur pleine et entière de son fonds de commerce, ce que décident les juridictions de fond et la Cour de cassation (3e chambre civile, 11 janvier 2011, n° 09-16 986).



Le commissaire du Gouvernement indique que ces frais ne semblent pas justifiés, car la société évincée ne produit aucun élément supposant une installation dans un avenir proche et donc la nécessité d'engager des frais pour recouvrir un agrément et pour procéder à l'installation d'un système de traitement des eaux pluviales de ruissellement ; il propose de rejeter la demande, à titre subsidiaire de surseoir à statuer.



La société évincée est indemnisée sur la valeur pleine de son fond, et produit une pièce relative à la société FERECO (pièce n°14).



Elle sera donc déboutée de ce chef.



7° Sur l'indemnité pour frais administratifs



Le premier juge a rejeté la demande de la société évincée de 15'000 euros, le préjudice n'étant ni allégué ni caractérisé.





La société évincée indique que la jurisprudence reconnaît pourtant le principe de l'indemnisation de ce préjudice, puisque son éviction entraînera des frais administratifs (publication au journal d'annonces légales, frais de greffe, déclarations sociales et fiscales) résultant directement de la procédure d'éviction et elle sollicite en appel la somme de 6000 euros.



L'EPFIF demande la confirmation du jugement en indiquant que la société évincée ne produit toujours aucune pièce ni aucun élément de nature à démontrer le préjudice qu'elle prétend subir, et que dans le rapport de Monsieur [W] ce poste est évalué à 2000 euros sans justification.



Le commissaire du Gouvernement indique que cette indemnité semble faire doublon en partie du moins avec la demande d'indemnité pour frais d'installation et demande de rejeter cette demande.



La procédure d'expropriation entraîne directement des frais administratifs tenant à la publication au journal d'annonces légales, frais de greffe, déclarations sociales et fiscales.



Il convient donc d'allouer à la société évincée la somme de 2000 euros tels qu'évalués par son expert Monsieur [W].



Le jugement sera infirmé en ce sens.



8° Indemnité pour frais de dépollution



La société LINA AUTO SERVICES indique qu'il incombe à un exploitant d'une installation classée pour la protection de l'environnement de procéder à la mise en sécurité du site et de se conformer aux obligations relatives à la dépollution selon les normes énoncées dans le code de l'environnement, que l'obligation de dépollution du site résulte de la fin prématurée du bail causé par l'expropriation, qu'elle va se réinstaller sur un autre site qu'il lui faudra également dépolluer à l'issue de son exploitation, et qu'en l'absence d'expropriation, elle n'aurait eu qu'un seul site à dépolluer.



Elle sollicite en conséquence de ce chef la somme de 18'692,40 euros et verse aux débats un diagnostic de pollution (pièce n° 16).



L'EPFIF conclut que la société LINA AUTO SERVICES demande pour la première fois en appel une indemnité pour frais de dépollution et que cette obligation de remettre en l'état le site est indépendante de tous rapports de droit privé, qu'il ne peut être retenu à titre d'indemnité accessoire dans le cadre de l'indemnité d'éviction (Civile 3e, 22 juin 2022, n° 20 - 20844). 



Le commissaire du Gouvernement indique que conformément à l'arrêt susvisé de la Cour de cassation, il est considéré que le coût de la pollution du site est indépendant d'un quelconque préjudice lié à l'expropriation dans la mesure où il résulte de l'obligation de remise en état pesant sur le dernier exploitant, au titre de la législation sur les installations classées ; il demande de rejeter cette demande.



Une indemnité accessoire peut être présentée pour la première fois en cause d'appel.



Cependant, la Cour de cassation a jugé (3e civile, 22 juin 2022, n° 20 ' 20 844) que le coût de dépollution est indépendant d'un quelconque préjudice lié à l'expropriation dans la mesure où il résulte de l'obligation de remise en état pesant sur son dernier exploitant, au titre de la législation sur les installations classées.



En conséquence, il convient de débouter la société LINA AUTO SERVICES de ce chef.



9° Indemnité pour perte de stock



La société LINA AUTO SERVICES indique qu'une indemnité pour perte de stocks est allouée y compris en cas de perte de fonds de commerce, qu'elle évalue à un montant de 22'880,60 euros, et à titre subsidiaire elle sollicite un sursis à statuer dans l'attente de la production d'éléments comptables établissant la perte subie.



L'EPFIF conclut au rejet en indiquant que la société LINA AUTO SERVICES sollicite pour la première fois en appel cette indemnité en indiquant que dans l'hypothèse d'une indemnisation calculée comme en l'espèce sur la valeur pleine et entière du fonds de commerce, celle-ci comprend notamment les éléments corporels immobiliers et partants, les marchandises d'une société évincée et qu'en tout état de cause, la société évincée se borne à demander une indemnité de 22'880,60 euros évalués de manière forfaitaire, sans apporter le moindre justificatif.



Le commissaire du Gouvernement indique que la société évincée demande à la fois une indemnité pour perte de stocks de véhicules/moto et une indemnité pour le déménagement des mêmes engins.



Une indemnité accessoire peut être demandée pour la première fois en cause d'appel.



Cependant, la société évincée ne démontre pas un préjudice pour perte de stocks, faisant état uniquement d'une évaluation forfaitaire.



Elle sera donc déboutée de ce chef.



10° Préjudice dus à la possibilité pour la société de se développer depuis la DUP 



Le premier juge a débouté la société évincée de sa demande à ce titre d'un montant de 100'000 euros.



La société LINA AUTO SERVICES ne conteste pas en appel ce débouté, puisqu'elle ne forme aucune demande à ce titre ni dans ses motifs, ni surtout dans dispositif de ses conclusions qui saisit la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile. 



11° Perte prématurée de l'avantage locatif



Le premier juge a débouté la société LINA AUTO SERVICES de ce chef pour un montant de 183'856 euros.



La société LINA AUTO SERVICES ne conteste pas en appel ce débouté, puisqu'elle ne forme aucune demande à ce titre ni dans ses motifs, ni surtout dans dispositif de ses conclusions qui saisit la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile. 



L'indemnité totale d'éviction due par l'EPFIF à la société LINA AUTO SERVICES est donc de :

275 984 euros (indemnité principale) + 26 448 euros (indemnité de remploi) + 37 221 euros (trouble commercial) + 9 946 euros (aménagements non amortis) + 19 056 euros (déménagement) + 2 000 euros (frais administratifs)= 370 655 euros.



Le jugement sera infirmé en ce sens.



- Sur l'article 700 du code de procédure civile



Les appels ne portant pas sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile de première instance.



L'équité commande de condamner l'EPFIF à verser la somme de 4000 euros à la société LINA AUTO SERVICES au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.



- Sur les dépens



Les appels ne portent pas sur les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L 312-1 du code de l'expropriation.



L'EPFIF perdant le procès sera condamné aux dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS, 



La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



Statuant dans la limite des appels,



Déclare recevables les conclusions des parties ; 



Infirme le jugement sur l'indemnité principale, et sur les indemnités accessoires de remploi, de trouble commercial, d'aménagement non amorti, de frais administratifs ;



Déboute la société LINA AUTO SERVICES de ses nouvelles demandes en appel au titre des indemnités accessoires de frais de dépollution, de dépôt de garantie ;



Fixe l'indemnité accessoire de déménagement due par l'EPFIF à la société LINA SERVICES AUTO à la somme de 19 056 euros ;

 

Déboute la société LINA SERVICES AUTO de sa demande au titre de l'indemnité accessoire pour frais de réinstallation ;



Fixe en conséquence à la somme de 370 655 euros arrondis l'indemnité totale d'éviction due par l'Etablissement Foncier d'Ile de France à la société LINA AUTO SERVICES dans le cadre de l'opération d'expropriation des locaux commerciaux et d'activités situés [Adresse 4], parcelle cadastrée T[Cadastre 1] sur la commune de [Localité 1] (91) se décomposant comme suit : 



- 275 984 euros : indemnité principale,

- 26 448 euros : indemnité de remploi,

- 37 221 euros : trouble commercial,

- 9 946 euros : aménagements non amortis,

- 19 056 euros : déménagement,

- 2 000 euros : frais administratifs.



Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;



Condamne l'Etablissement Foncier d'Ile de France aux dépens d'appel ;



Condamne l'Etablissement Foncier d'Ile de France à payer à la société LINA AUTO SERVICES la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

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