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Décision de justice

Tribunal judiciaire de Montpellier, Contentieux général Proxi, 11 juin 2026, n° 24/01275

Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandesContratsBaux d'habitation
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Motifs

EXPOSE DU LITIGE 
Par contrat prenant effet au 17 janvier 2024, la SASU KOESIA, mandataire de Monsieur
[U] [Z] et Madame [J] [Z], a donné à bail à Monsieur [V]
[R], un logement sis [Adresse 5]
[Localité 1]. Ledit bail était conclu pour une durée d’un an.
Par courriel en date du 27 mai 2024, Monsieur [V] [R] a sollicité de la SASU
KOESIA l’organisation d’un état des lieux de sortie avant le 01er juin 2024.
Par courriel en date du 03 juin 2024, Monsieur [V] [R] a indiqué à la SASU
KOESIA qu’il avait quitté le logement. 
Par courrier en date du 07 juin 2024, Monsieur [V] [R] a mis en demeure la
SASU KOESIA d’organiser un état des lieux de sortie. Il a sollicité le remboursement des
frais de mise en service de l’électricité au sein de l’appartement. 
Le 10 juillet 2024, une conciliatrice de justice, a dressé un procès-verbal de non conciliation. 
Par requête reçue au greffe le 17 juillet 2024, Monsieur [V] [R] a saisi la chambre
de proximité du tribunal judiciaire de MONTPELLIER d’une demande de condamnation de la
SASU KOESIA à lui restituer le loyer de juin 2024 et à lui payer des dommages et intérêts.
(RG n°24/1275) 
Par requête reçue au greffe le 23 septembre 2024, Monsieur [V] [R] a saisi la
chambre de proximité du tribunal judiciaire de MONTPELLIER d’une demande de
condamnation de Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [Z] à lui
restituer le loyer de juin 2024 et à lui payer des dommages et intérêts. (RG n° 24/01989)
Après plusieurs renvois à la demande des parties, notamment pour injonction de faire citer,
l’affaire a été retenue à l’audience du 09 avril 2026. 
A cette audience, Monsieur [V] [R], assisté de son conseil qui a déposé son
dossier, s’est rapporté à ses écritures. Ainsi, Monsieur [V] [R] a demandé au
tribunal de : -----
REJETER l’ensemble des demandes de la SASU KOESIA ; 
REJETER l’ensemble des demandes de Monsieur [U] [Z] et Madame
[J] [Z] ; 
CONDAMNER in solidum la SASU KOESIA, Monsieur [U] [Z] et
Madame [J] [Z] à lui payer la somme de 835,33 euros au titre du loyer
du mois de juin 2024 ; 
CONDAMNER in solidum la SASU KOESIA, Monsieur [U] [Z] et
Madame [J] [Z] à lui payer la somme de 56,78 euros à titre de
dommages et intérêts ; 
CONDAMNER in solidum la SASU KOESIA, Monsieur [U] [Z] et
Madame [J] [Z] aux dépens ; 
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-
CONDAMNER in solidum la SASU KOESIA, Monsieur [U] [Z] et
Madame [J] [Z] à lui payer la somme de 1800,00 euros au titre de
l’article 700 du code de procédure civile. 
En réponse au moyen en défense soulevé par Monsieur [U] [Z] et Madame
[J] [Z], aux termes duquel l’instance n’a pas valablement été introduite à leur
égard, Monsieur [V] [R] a souligné que les consorts [Z] avaient été
régulièrement convoqués par la juridiction mais que la convocatino était revenue avec la
mention « destinataire inconnu à cette adresse ». Monsieur [V] [R] a précisé que
l’adresse qu’il avait fournie au commissaire de justice aux fins de citation, correspondant à
celle figurant au bail, était erronée, de sorte que ledit commissaire avait dû rédiger un procès
verbal conforme à l’article 659 du code de procédure civile. 
En réponse au moyen soulevé par Monsieur [U] [Z] et Madame [J]
[Z] portant sur l’irrecevabilité de ses demandes au titre de l’absence de conciliation
préalable, Monsieur [V] [R] a relevé que la SASU KOESIA, en sa qualité de
mandataire des consorts [Z] avait été convoquée par le conciliateur de justice.
Monsieur [V] [R] a ajouté que bien qu’elle fût un échec, la tentative de
conciliation préalable obligatoire avait bien eu lieu. 
Au soutien de sa demande de remboursement du loyer de juin 2024, Monsieur [V]
[R] a rappelé que l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire
peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y
compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. En outre, Monsieur [V]
[R] s’est fondé sur l’article 1240 du code civil aux termes duquel tout fait
quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est
arrivé à le réparer. Partant, Monsieur [V] [R] a indiqué que les bailleurs et la
SASU KOESIA n’avaient jamais eu l’intention de respecter la durée du bail en ce que lors de
son entrée dans le logement la SASU KOESIA lui a fait signer un congé non daté afin de
s’assurer d’une fin de bail à la fin du mois de juin permettant de récupérer le logement pour
l’été ; et que cette absence de datation permettait à la SASU KOESIA de résilier le bail à une
date à leur convenance. Monsieur [V] [R] a souligné qu’il n’avait pu lui-même
déposer ledit congé en main propre à la SASU KOESIA le 28 mai 2024 en ce qu’il travaillait
au sein de son cabinet dentaire ce jour-là. Monsieur [V] [R] a insisté sur le fait
qu’il était de nationalité hongroise et ne connaissait pas les règles applicables aux baux
d’habitation lorsqu’il est arrivé en France, de sorte qu’il n’a pas compris ce qu’impliquait
l’affirmation de la SASU KOESIA selon laquelle le logement devait être libéré au plus tard en
juin. 
En réponse au moyen en défense soulevé par la SASU KOESIA, Monsieur [V]
[R] a affirmé que cette dernière avait commis une faute dans l’exercice de son
mandat, profitant de la méconnaissance du droit par le locataire. 
S’agissant de sa demande de dommages et intérêts, Monsieur [V] [R] a indiqué
que lors de son arrivée dans le logement, ce dernier était dépourvu d’électricité de sorte qu’il a
dû engager des frais à cet effet. Il a soutenu que ni la SASU KOESIA ni les consorts
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[Z] ne l’avaient prévenu que l’électricité avait été coupée, estimant ainsi qu’il
s’agissait d’un manquement à leur obligation d’information. 
A l’audience du 09 avril 2026, Monsieur [U] [Z] et Madame [J]
[Z], représentés par leur conseil qui a déposé son dossier, se sont référés à leurs
écritures aux termes desquelles ils ont demandé au tribunal de : ----
In limine litis, 
o DECLARER irrecevables les demandes de Monsieur [V] [R] à
l’encontre de Monsieur [U] [Z] et Madame [J]
[Z] ; 
A titre principal, 
o DEBOUTER Monsieur [V] [R] de l’intégralité de ses demandes ;
A titre subsidiaire, 
o CONDAMNER la SASU KOESIA à les garantir de toute condamnation qui
serait prononcée à leur encontre ;
En tout état de cause, 
o CONDAMNER Monsieur [V] [R] aux dépens
o CONDAMNER Monsieur [V] [R] à payer à Monsieur [U]
[Z] et Madame [J] [Z] la somme de 1500,00 euros au
titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
o RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. 
Au soutien de leur demande tendant à faire déclarer les demandes de Monsieur [V]
[R] irrecevables, les consorts [Z] ont soulevé deux moyens. D’une part,
ils ont indiqué n’avoir été signifiés par commissaire de justice d’aucune assignation ni
convoqués à la suite d’une requête conformément à l’article 750 du code de procédure civile ;
qu’ils avaient seulement reçu les conclusions n°2 du demandeur par lettre recommandée avec
accusé de réception, de sorte que l’instance n’était pas valablement introduite à leur égard.
D’autre part, les consorts [Z] ont fait valoir qu’aux termes de l’article 750-1 du code
de procédure civile, les instances portant sur des demandes inférieures à 5000,00 euros
doivent être précédées à peine d’irrecevabilité d’une tentative préalable de conciliation. Ils ont
souligné n’avoir jamais été convoqués à de telles fins de sorte que les demandes de Monsieur
[V] [R] sont irrecevables à leur égard. 
S’agissant de leur demande tendant à débouter Monsieur [V] [R] de sa demande
de remboursement du loyer du mois de juin 2024, les consorts [Z] ont soutenu qu’eu
égard à la force obligatoire du contrat prévu à l’article 1103 du code civil, l’article 3.1 du bail
imposait à Monsieur [V] [R] un délai de préavis d’un mois pour donner congé.
En outre ils ont relevé que l’article 3.2.2 dudit bail stipulait que la restitution du dépôt de
garantie se faisait après déduction des sommes restants dues. Dans ces conditions, les consorts
[Z] ont argué que Monsieur [V] [R] avait remis en main propre une
lettre de congé le 28 mai 2024 de sorte que les loyers étaient dus jusqu’au 28 juin 2024,
suivant le préavis d’un mois prévu au bail. 
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Concernant la demande de dommages et intérêts de Monsieur [V] [R], les
consorts [Z] ont souligné que la fourniture d’électricité est à la charge du locataire à
qui il appartient de se rapprocher du fournisseur de son choix pour la conclusion du contrat et
dont les frais sont à sa charge. De plus, ils ont indiqué que Monsieur [V] [R]
n’avait pas été constant dans le montant sollicité.
Au soutien de leur demande tendant à être garantis de toutes condamnations par la SASU
KOESIA, les consorts [Z] se sont fondés sur les articles 1191 et 1992 du code civil
disposant que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et
répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; le mandataire
répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Dans ces
conditions, les consorts [Z] ont souligné avoir conclu un mandat avec la SASU
KOESIA leur confiant ainsi la gestion de leur bien. Dès lors, ils soutiennent que seule la
SASU KOESIA doit répondre des fautes commises à ce titre.
A l’audience du 09 avril 2026, la SASU KOESIA représentée par son conseil, qui a déposé
son dossier, s’est rapportée à ses écritures. Ainsi, la SASU KOESIA a demandé au tribunal
de : -----
DECLARER irrecevables les demandes de Monsieur [V] [R] formulées à
l’encontre de la SASU KOESIA ;
DEBOUTER Monsieur [V] [R] de l’ensemble de ses demandes ; 
DEBOUTER Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [Z] de
leurs demandes formulées à l’encontre de la SASU KOESIA ; 
CONDAMNER Monsieur [V] [R] aux dépens ; 
CONDAMNER Monsieur [V] [R] à payer à la SASU KOESIA la somme
de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Au soutien de sa demande de rejet, la SASU KOESIA a fait valoir qu’eu égard à la force
obligatoire du contrat prévu à l’article 1103 du code civil, l’article 3.1 du bail imposait à
Monsieur [V] [R] un délai de préavis d’un mois pour donner congé ; et que les
sommes dues au titre des loyers impayés pouvaient être déduits du dépôt de garantie selon
l’article 3.2.2 dudit bail. Dès lors, la SASU KOESIA a relevé qu’il était parfaitement établi
que Monsieur [V] [R] avait délivré congé le 28 mai 2024 par lettre remise en
main propre et que dès lors elle n’avait exercé aucune pression à son encontre afin qu’il quitte
le logement le 1er juin 2024. En outre, la SASU KOESIA a argué que la simple capture
d’écran de l’agenda de Monsieur [V] [R] relatif au 28 mai 2024 ne permettait pas
de prouver qu’il n’avait pas remis son congé en main propre. Enfin, la SASU KOESIA a
ajouté que dans l’hypothèse où elle aurait accepté de réaliser l'état des lieux de sortie le 01er
juin 2024 tel que l’a sollicité Monsieur [V] [R], ce dernier n’aurait pas été moins
redevable des loyers jusqu’à l’expiration de son délai de préavis le 28 juin 2024. 
Pour fonder le rejet de la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [V]
[R], la SASU KOESIA a développé le fait que la fourniture d’électricité n’était pas
prévue au bail de sorte que la souscription d’un tel contrat de service est à la charge du
locataire. De surcroît, elle a souligné qu’aucun texte ne posait une obligation d’information en
ce sens à la charge du bailleur ou de son mandataire. 
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En réponse à la demande de garantie formée par les consorts [Z], la SASU KOESIA
a soutenu d’une part qu’elle n’avait commis aucune faute à l’égard de Monsieur [V]
[R] et d’autre part que, de manière générale, la conservation du dépôt de garantie au
titre de loyers impayés ne permet pas d’engager sa responsabilité de mandataire au sens des
articles 1991 et 1992 du code civil.
L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.
I.
Sur la jonction 
Aux termes de l’article 367 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge peut, à la demande
des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il
existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire
ou juger ensemble.
En l’espèce, compte tenu de l’identité et la qualité des parties, il est de l’intérêt d’une bonne
administration de la justice de juger ensemble les procédures enregistrées sous les RG
n°24/1275 et RG n° 24/01989
En conséquence, il y aura lieu de prononcer la jonction des procédures enregistrées sous les
RG n°24/1275 et RG n° 24/01989.
II.
Sur la recevabilité des demandes 
L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’en application de l'article 4 de la loi n°
2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office,
la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée
par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure
participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou
lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du
code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [Q] [X],
conciliatrice de justice, a attesté que Monsieur [V] [R] et la SASU KOESIA,
conviés à se rencontrer le 10 juillet 2024, n’étaient pas parvenus à un accord amiable. Elle a
donc établi une attestation de non conciliation. Il convient de relever que ladite attestation ne
mentionne nullement que la SASU KOESIA représentait les consorts [Z] dans le
cadre de cette rencontre amiable. De plus, Monsieur [V] [R] ne justifie d’aucune
manière qu’une tentative de conciliation amiable serait intervenue entre ce dernier et les
consorts [Z]. 
Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes formulées par Monsieur
[V] [R] à l’égard de Monsieur [U] [Z] et Madame [J]
[Z]. 
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III.
Sur la demande de restitution de loyer
L’article 1103 du code civil pose le principe de force obligatoire des contrats.
Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à
tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du
bail est réduite à neuf mois. S’agissant du bailleur, s’il ne souhaite pas renouveler le contrat
doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement
du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime
et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
En ce sens, l’article 3.1 du de la notice d’information annexée au bail conclu entre Monsieur
[V] [R] et les consorts [Z] précisait « le locataire peut donner congé à
tout moment et sous réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à
l’expiration d’un délai de préavis variable selon les circonstances de son départ (…) Durée
du délai de préavis (…) location meublée : le délai de préavis est d’un mois ». 
En l’espèce, Monsieur [V] [R] et les consorts [Z] ont conclu par
l’intermédiaire de la SASU KOESIA un bail d’habitation pour une durée d’un an. 
A titre liminaire, il convient de souligner que le moyen selon lequel la SASU KOESIA a
indiqué par courriel à Monsieur [V] [R] que le logement ne pouvait être loué
postérieurement au 28 juin 2024 est sans objet. Bien que cette pratique émanant d’un
professionnel apparaisse plus que discutable, dès lors que le contrat prévoyait une durée d’un
an, seul ce dernier aurait trouvé à s’appliquer en tout état de cause eu égard au principe de
force obligatoire du contrat. 
Partant, il ressort des pièces versées aux débats que le 28 mai 2024, Monsieur [V]
[R] a remis en main propre une lettre de préavis auprès de la SASU KOESIA.
Monsieur [V] [R] ne conteste pas être l’auteur de cette lettre. Bien qu’il verse aux
débats une capture d’écran de son emploi du temps du 28 mai 2024, cette seule pièce ne
saurait permettre de justifier qu’il n’a pas remis ladite lettre ce jour. Plus encore, Monsieur
[V] [R] ne rapporte pas la preuve du fait que la SASU KOESIA lui aurait fait
signer la lettre litigieuse au jour de son installation dans le logement. Dès lors, il y a lieu de
considérer que Monsieur [V] [R] a délivré son congé auprès de la SASU
KOESIA le 28 mai 2024. 
De surcroit, il convient de souligner que si la lettre susvisée avait été écartée des débats,
Monsieur [V] [R] ne saurait se prévaloir de son arrivée récente en France pour
s’affranchir du délai de préavis institué au contrat de bail qu’il a signé. En effet, il résulte du
courriel adressé le 27 mai 2024 par Monsieur [V] [R] à la SASU KOESIA que ce
dernier a exigé l’organisation d’un état des lieux de sortie avant le 01er juin 2024. 
Par conséquent, le congé ayant été délivré par Monsieur [V] [R] le 28 mai 2024,
conformément au délai de préavis d’un mois institué par le contrat de bail, et bien que le
locataire ait quitté les lieux le 03 juin 2024, ce dernier était redevable des loyers et charges
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jusqu’au 28 juin 2024. Ainsi, Monsieur [V] [R] sera débouté de sa demande de
restitution du loyer de juin 2024. 
IV.
Sur la demande de dommages et intérêts 
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans
qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et,
s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
Parmi les critères relatifs à la décence du logement loué figure le fait que les réseaux et
branchements d'électricité ainsi que de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité et
également en bon état d'usage et de fonctionnement.
En l’espèce, aucune disposition légale ou règlementaire ne met à la charge du bailleur une
obligation de fourniture effective d’électricité dès lors que le logement est pourvu d’un
raccordement au réseau d’électricité conforme aux normes en vigueur. Il n’est pas contesté
que le logement qui a été mis à bail était équipé de la sorte. 
La souscription d’un contrat auprès d’un fournisseur d’électricité incombait au locataire en
l’absence de disposition contraire dans le bail conclu entre Monsieur [V] [R] et
les consorts [Z]. 
Enfin, il convient de relever qu’il n’existe aucune disposition légale ou règlementaire mettant
à la charge du bailleur ou de son mandataire une obligation tendant à l’information du preneur
quant au fait que l’électricité est effectivement fournie au sein du logement au jour de
l’emménagement des preneurs. En l’absence de disposition en ce sens, aucune faute ne saurait
être retenue à l’encontre de la SASU KOESIA. 
Par conséquent, Monsieur [V] [R] sera débouté de sa demande de dommages et
intérêts.
V.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
A) Sur les dépens
L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.
Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon
lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision
motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [V] [R] succombant à l’instance sera condamné aux
dépens. 
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B) Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux
dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des
frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de
l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour
des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Monsieur [V] [R] sera condamné à payer à Monsieur [U]
[Z] et Madame [J] [Z] la somme de 500,00 euros au titre de l’article
700 du code de procédure civile.
En outre, Monsieur [V] [R] partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer
à la SASU KOESIA la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure
civile. 
Enfin, partie condamnée aux dépens, Monsieur [V] [R] sera débouté de sa
demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
C) Sur l’exécution provisoire 
Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut
écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les
décisions de première instance.
En l’espèce, l’exécution provisoire de plein droit, nécessaire et compatible avec la nature de
l’affaire ne sera pas écartée.

Dispositif

PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique,
par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au
greffe, 
PRONONCE la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro RG n°24/1989 avec la
procédure enregistrée sous le numéro RG n° 24/01275;
DECLARE irrecevables les demandes formées par Monsieur [V] [R] à l’égard
de Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [Z] ; 
DEBOUTE Monsieur [V] [R] de sa demande tendant à la restitution du loyer de
juin 2024 ; 
DEBOUTE Monsieur [V] [R] de sa demande au titre des dommages et intérêts ; 
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CONDAMNE Monsieur [V] [R] aux dépens ; 
CONDAMNE Monsieur [V] [R] à payer à Monsieur [U] [Z] et
Madame [J] [Z] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de
procédure civile ; 
CONDAMNE Monsieur [V] [R] à payer à la SASU KOESIA la somme de
500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
DEBOUTE Monsieur [V] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de
procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [Z] de leurs
autres demandes ; 
DEBOUTE la SASU KOESIA de ses autres demandes ; 
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.
LA GREFFIERE 
LA JUGE
Texte intégral
N° RG 24/01275 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PCGU
N° RG 24/01989 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PGZA

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 11 Juin 2026


DEMANDEUR:

Monsieur [V] [O] [R], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne assisté de Me Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER



DEFENDEURS:

S.A.S.U. -KOESIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]


représentée par Me Rebecca BARTHE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [U] [Z], demeurant [Adresse 3], actuellement [Adresse 4]

représenté par Me Bibiana DIAZ VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [J] [Z], demeurant [Adresse 3], actuellement [Adresse 4]

représentée par Me Bibiana DIAZ VALLAT, avocat au barreau de MONTPELLIER






COMPOSITION DU TRIBUNAL


Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier 
Greffier : Stéphanie LE CALVE 

DEBATS:

Audience publique du : 09 Avril 2026
Affaire mise en deliberé au 11 Juin 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 11 Juin 2026 par
 Sabine CORVAISIER, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier




Copie exécutoire délivrée à : Me Rebecca BARTHE, Me Claire lise BREGOU, Me Bibiana DIAZ VALLAT

EXPOSE DU LITIGE 
Par contrat prenant effet au 17 janvier 2024, la SASU KOESIA, mandataire de Monsieur
[U] [Z] et Madame [J] [Z], a donné à bail à Monsieur [V]
[R], un logement sis [Adresse 5]
[Localité 1]. Ledit bail était conclu pour une durée d’un an.
Par courriel en date du 27 mai 2024, Monsieur [V] [R] a sollicité de la SASU
KOESIA l’organisation d’un état des lieux de sortie avant le 01er juin 2024.
Par courriel en date du 03 juin 2024, Monsieur [V] [R] a indiqué à la SASU
KOESIA qu’il avait quitté le logement. 
Par courrier en date du 07 juin 2024, Monsieur [V] [R] a mis en demeure la
SASU KOESIA d’organiser un état des lieux de sortie. Il a sollicité le remboursement des
frais de mise en service de l’électricité au sein de l’appartement. 
Le 10 juillet 2024, une conciliatrice de justice, a dressé un procès-verbal de non conciliation. 
Par requête reçue au greffe le 17 juillet 2024, Monsieur [V] [R] a saisi la chambre
de proximité du tribunal judiciaire de MONTPELLIER d’une demande de condamnation de la
SASU KOESIA à lui restituer le loyer de juin 2024 et à lui payer des dommages et intérêts.
(RG n°24/1275) 
Par requête reçue au greffe le 23 septembre 2024, Monsieur [V] [R] a saisi la
chambre de proximité du tribunal judiciaire de MONTPELLIER d’une demande de
condamnation de Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [Z] à lui
restituer le loyer de juin 2024 et à lui payer des dommages et intérêts. (RG n° 24/01989)
Après plusieurs renvois à la demande des parties, notamment pour injonction de faire citer,
l’affaire a été retenue à l’audience du 09 avril 2026. 
A cette audience, Monsieur [V] [R], assisté de son conseil qui a déposé son
dossier, s’est rapporté à ses écritures. Ainsi, Monsieur [V] [R] a demandé au
tribunal de : -----
REJETER l’ensemble des demandes de la SASU KOESIA ; 
REJETER l’ensemble des demandes de Monsieur [U] [Z] et Madame
[J] [Z] ; 
CONDAMNER in solidum la SASU KOESIA, Monsieur [U] [Z] et
Madame [J] [Z] à lui payer la somme de 835,33 euros au titre du loyer
du mois de juin 2024 ; 
CONDAMNER in solidum la SASU KOESIA, Monsieur [U] [Z] et
Madame [J] [Z] à lui payer la somme de 56,78 euros à titre de
dommages et intérêts ; 
CONDAMNER in solidum la SASU KOESIA, Monsieur [U] [Z] et
Madame [J] [Z] aux dépens ; 
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CONDAMNER in solidum la SASU KOESIA, Monsieur [U] [Z] et
Madame [J] [Z] à lui payer la somme de 1800,00 euros au titre de
l’article 700 du code de procédure civile. 
En réponse au moyen en défense soulevé par Monsieur [U] [Z] et Madame
[J] [Z], aux termes duquel l’instance n’a pas valablement été introduite à leur
égard, Monsieur [V] [R] a souligné que les consorts [Z] avaient été
régulièrement convoqués par la juridiction mais que la convocatino était revenue avec la
mention « destinataire inconnu à cette adresse ». Monsieur [V] [R] a précisé que
l’adresse qu’il avait fournie au commissaire de justice aux fins de citation, correspondant à
celle figurant au bail, était erronée, de sorte que ledit commissaire avait dû rédiger un procès
verbal conforme à l’article 659 du code de procédure civile. 
En réponse au moyen soulevé par Monsieur [U] [Z] et Madame [J]
[Z] portant sur l’irrecevabilité de ses demandes au titre de l’absence de conciliation
préalable, Monsieur [V] [R] a relevé que la SASU KOESIA, en sa qualité de
mandataire des consorts [Z] avait été convoquée par le conciliateur de justice.
Monsieur [V] [R] a ajouté que bien qu’elle fût un échec, la tentative de
conciliation préalable obligatoire avait bien eu lieu. 
Au soutien de sa demande de remboursement du loyer de juin 2024, Monsieur [V]
[R] a rappelé que l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le locataire
peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y
compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois. En outre, Monsieur [V]
[R] s’est fondé sur l’article 1240 du code civil aux termes duquel tout fait
quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est
arrivé à le réparer. Partant, Monsieur [V] [R] a indiqué que les bailleurs et la
SASU KOESIA n’avaient jamais eu l’intention de respecter la durée du bail en ce que lors de
son entrée dans le logement la SASU KOESIA lui a fait signer un congé non daté afin de
s’assurer d’une fin de bail à la fin du mois de juin permettant de récupérer le logement pour
l’été ; et que cette absence de datation permettait à la SASU KOESIA de résilier le bail à une
date à leur convenance. Monsieur [V] [R] a souligné qu’il n’avait pu lui-même
déposer ledit congé en main propre à la SASU KOESIA le 28 mai 2024 en ce qu’il travaillait
au sein de son cabinet dentaire ce jour-là. Monsieur [V] [R] a insisté sur le fait
qu’il était de nationalité hongroise et ne connaissait pas les règles applicables aux baux
d’habitation lorsqu’il est arrivé en France, de sorte qu’il n’a pas compris ce qu’impliquait
l’affirmation de la SASU KOESIA selon laquelle le logement devait être libéré au plus tard en
juin. 
En réponse au moyen en défense soulevé par la SASU KOESIA, Monsieur [V]
[R] a affirmé que cette dernière avait commis une faute dans l’exercice de son
mandat, profitant de la méconnaissance du droit par le locataire. 
S’agissant de sa demande de dommages et intérêts, Monsieur [V] [R] a indiqué
que lors de son arrivée dans le logement, ce dernier était dépourvu d’électricité de sorte qu’il a
dû engager des frais à cet effet. Il a soutenu que ni la SASU KOESIA ni les consorts
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[Z] ne l’avaient prévenu que l’électricité avait été coupée, estimant ainsi qu’il
s’agissait d’un manquement à leur obligation d’information. 
A l’audience du 09 avril 2026, Monsieur [U] [Z] et Madame [J]
[Z], représentés par leur conseil qui a déposé son dossier, se sont référés à leurs
écritures aux termes desquelles ils ont demandé au tribunal de : ----
In limine litis, 
o DECLARER irrecevables les demandes de Monsieur [V] [R] à
l’encontre de Monsieur [U] [Z] et Madame [J]
[Z] ; 
A titre principal, 
o DEBOUTER Monsieur [V] [R] de l’intégralité de ses demandes ;
A titre subsidiaire, 
o CONDAMNER la SASU KOESIA à les garantir de toute condamnation qui
serait prononcée à leur encontre ;
En tout état de cause, 
o CONDAMNER Monsieur [V] [R] aux dépens
o CONDAMNER Monsieur [V] [R] à payer à Monsieur [U]
[Z] et Madame [J] [Z] la somme de 1500,00 euros au
titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
o RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit. 
Au soutien de leur demande tendant à faire déclarer les demandes de Monsieur [V]
[R] irrecevables, les consorts [Z] ont soulevé deux moyens. D’une part,
ils ont indiqué n’avoir été signifiés par commissaire de justice d’aucune assignation ni
convoqués à la suite d’une requête conformément à l’article 750 du code de procédure civile ;
qu’ils avaient seulement reçu les conclusions n°2 du demandeur par lettre recommandée avec
accusé de réception, de sorte que l’instance n’était pas valablement introduite à leur égard.
D’autre part, les consorts [Z] ont fait valoir qu’aux termes de l’article 750-1 du code
de procédure civile, les instances portant sur des demandes inférieures à 5000,00 euros
doivent être précédées à peine d’irrecevabilité d’une tentative préalable de conciliation. Ils ont
souligné n’avoir jamais été convoqués à de telles fins de sorte que les demandes de Monsieur
[V] [R] sont irrecevables à leur égard. 
S’agissant de leur demande tendant à débouter Monsieur [V] [R] de sa demande
de remboursement du loyer du mois de juin 2024, les consorts [Z] ont soutenu qu’eu
égard à la force obligatoire du contrat prévu à l’article 1103 du code civil, l’article 3.1 du bail
imposait à Monsieur [V] [R] un délai de préavis d’un mois pour donner congé.
En outre ils ont relevé que l’article 3.2.2 dudit bail stipulait que la restitution du dépôt de
garantie se faisait après déduction des sommes restants dues. Dans ces conditions, les consorts
[Z] ont argué que Monsieur [V] [R] avait remis en main propre une
lettre de congé le 28 mai 2024 de sorte que les loyers étaient dus jusqu’au 28 juin 2024,
suivant le préavis d’un mois prévu au bail. 
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Concernant la demande de dommages et intérêts de Monsieur [V] [R], les
consorts [Z] ont souligné que la fourniture d’électricité est à la charge du locataire à
qui il appartient de se rapprocher du fournisseur de son choix pour la conclusion du contrat et
dont les frais sont à sa charge. De plus, ils ont indiqué que Monsieur [V] [R]
n’avait pas été constant dans le montant sollicité.
Au soutien de leur demande tendant à être garantis de toutes condamnations par la SASU
KOESIA, les consorts [Z] se sont fondés sur les articles 1191 et 1992 du code civil
disposant que le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et
répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution ; le mandataire
répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Dans ces
conditions, les consorts [Z] ont souligné avoir conclu un mandat avec la SASU
KOESIA leur confiant ainsi la gestion de leur bien. Dès lors, ils soutiennent que seule la
SASU KOESIA doit répondre des fautes commises à ce titre.
A l’audience du 09 avril 2026, la SASU KOESIA représentée par son conseil, qui a déposé
son dossier, s’est rapportée à ses écritures. Ainsi, la SASU KOESIA a demandé au tribunal
de : -----
DECLARER irrecevables les demandes de Monsieur [V] [R] formulées à
l’encontre de la SASU KOESIA ;
DEBOUTER Monsieur [V] [R] de l’ensemble de ses demandes ; 
DEBOUTER Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [Z] de
leurs demandes formulées à l’encontre de la SASU KOESIA ; 
CONDAMNER Monsieur [V] [R] aux dépens ; 
CONDAMNER Monsieur [V] [R] à payer à la SASU KOESIA la somme
de 1500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Au soutien de sa demande de rejet, la SASU KOESIA a fait valoir qu’eu égard à la force
obligatoire du contrat prévu à l’article 1103 du code civil, l’article 3.1 du bail imposait à
Monsieur [V] [R] un délai de préavis d’un mois pour donner congé ; et que les
sommes dues au titre des loyers impayés pouvaient être déduits du dépôt de garantie selon
l’article 3.2.2 dudit bail. Dès lors, la SASU KOESIA a relevé qu’il était parfaitement établi
que Monsieur [V] [R] avait délivré congé le 28 mai 2024 par lettre remise en
main propre et que dès lors elle n’avait exercé aucune pression à son encontre afin qu’il quitte
le logement le 1er juin 2024. En outre, la SASU KOESIA a argué que la simple capture
d’écran de l’agenda de Monsieur [V] [R] relatif au 28 mai 2024 ne permettait pas
de prouver qu’il n’avait pas remis son congé en main propre. Enfin, la SASU KOESIA a
ajouté que dans l’hypothèse où elle aurait accepté de réaliser l'état des lieux de sortie le 01er
juin 2024 tel que l’a sollicité Monsieur [V] [R], ce dernier n’aurait pas été moins
redevable des loyers jusqu’à l’expiration de son délai de préavis le 28 juin 2024. 
Pour fonder le rejet de la demande de dommages et intérêts formulée par Monsieur [V]
[R], la SASU KOESIA a développé le fait que la fourniture d’électricité n’était pas
prévue au bail de sorte que la souscription d’un tel contrat de service est à la charge du
locataire. De surcroît, elle a souligné qu’aucun texte ne posait une obligation d’information en
ce sens à la charge du bailleur ou de son mandataire. 
5
En réponse à la demande de garantie formée par les consorts [Z], la SASU KOESIA
a soutenu d’une part qu’elle n’avait commis aucune faute à l’égard de Monsieur [V]
[R] et d’autre part que, de manière générale, la conservation du dépôt de garantie au
titre de loyers impayés ne permet pas d’engager sa responsabilité de mandataire au sens des
articles 1991 et 1992 du code civil.
L’affaire a été mise en délibéré au 11 juin 2026.
I.
Sur la jonction 
Aux termes de l’article 367 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge peut, à la demande
des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il
existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire
ou juger ensemble.
En l’espèce, compte tenu de l’identité et la qualité des parties, il est de l’intérêt d’une bonne
administration de la justice de juger ensemble les procédures enregistrées sous les RG
n°24/1275 et RG n° 24/01989
En conséquence, il y aura lieu de prononcer la jonction des procédures enregistrées sous les
RG n°24/1275 et RG n° 24/01989.
II.
Sur la recevabilité des demandes 
L’article 750-1 du code de procédure civile dispose qu’en application de l'article 4 de la loi n°
2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d'irrecevabilité que le juge peut prononcer d'office,
la demande en justice est précédée, au choix des parties, d'une tentative de conciliation menée
par un conciliateur de justice, d'une tentative de médiation ou d'une tentative de procédure
participative, lorsqu'elle tend au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou
lorsqu'elle est relative à l'une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du
code de l'organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.
En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [Q] [X],
conciliatrice de justice, a attesté que Monsieur [V] [R] et la SASU KOESIA,
conviés à se rencontrer le 10 juillet 2024, n’étaient pas parvenus à un accord amiable. Elle a
donc établi une attestation de non conciliation. Il convient de relever que ladite attestation ne
mentionne nullement que la SASU KOESIA représentait les consorts [Z] dans le
cadre de cette rencontre amiable. De plus, Monsieur [V] [R] ne justifie d’aucune
manière qu’une tentative de conciliation amiable serait intervenue entre ce dernier et les
consorts [Z]. 
Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes formulées par Monsieur
[V] [R] à l’égard de Monsieur [U] [Z] et Madame [J]
[Z]. 
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III.
Sur la demande de restitution de loyer
L’article 1103 du code civil pose le principe de force obligatoire des contrats.
Aux termes de l’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat à
tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du
bail est réduite à neuf mois. S’agissant du bailleur, s’il ne souhaite pas renouveler le contrat
doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement
du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime
et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
En ce sens, l’article 3.1 du de la notice d’information annexée au bail conclu entre Monsieur
[V] [R] et les consorts [Z] précisait « le locataire peut donner congé à
tout moment et sous réserve de respecter certaines conditions de forme. Le congé est effectif à
l’expiration d’un délai de préavis variable selon les circonstances de son départ (…) Durée
du délai de préavis (…) location meublée : le délai de préavis est d’un mois ». 
En l’espèce, Monsieur [V] [R] et les consorts [Z] ont conclu par
l’intermédiaire de la SASU KOESIA un bail d’habitation pour une durée d’un an. 
A titre liminaire, il convient de souligner que le moyen selon lequel la SASU KOESIA a
indiqué par courriel à Monsieur [V] [R] que le logement ne pouvait être loué
postérieurement au 28 juin 2024 est sans objet. Bien que cette pratique émanant d’un
professionnel apparaisse plus que discutable, dès lors que le contrat prévoyait une durée d’un
an, seul ce dernier aurait trouvé à s’appliquer en tout état de cause eu égard au principe de
force obligatoire du contrat. 
Partant, il ressort des pièces versées aux débats que le 28 mai 2024, Monsieur [V]
[R] a remis en main propre une lettre de préavis auprès de la SASU KOESIA.
Monsieur [V] [R] ne conteste pas être l’auteur de cette lettre. Bien qu’il verse aux
débats une capture d’écran de son emploi du temps du 28 mai 2024, cette seule pièce ne
saurait permettre de justifier qu’il n’a pas remis ladite lettre ce jour. Plus encore, Monsieur
[V] [R] ne rapporte pas la preuve du fait que la SASU KOESIA lui aurait fait
signer la lettre litigieuse au jour de son installation dans le logement. Dès lors, il y a lieu de
considérer que Monsieur [V] [R] a délivré son congé auprès de la SASU
KOESIA le 28 mai 2024. 
De surcroit, il convient de souligner que si la lettre susvisée avait été écartée des débats,
Monsieur [V] [R] ne saurait se prévaloir de son arrivée récente en France pour
s’affranchir du délai de préavis institué au contrat de bail qu’il a signé. En effet, il résulte du
courriel adressé le 27 mai 2024 par Monsieur [V] [R] à la SASU KOESIA que ce
dernier a exigé l’organisation d’un état des lieux de sortie avant le 01er juin 2024. 
Par conséquent, le congé ayant été délivré par Monsieur [V] [R] le 28 mai 2024,
conformément au délai de préavis d’un mois institué par le contrat de bail, et bien que le
locataire ait quitté les lieux le 03 juin 2024, ce dernier était redevable des loyers et charges
7
jusqu’au 28 juin 2024. Ainsi, Monsieur [V] [R] sera débouté de sa demande de
restitution du loyer de juin 2024. 
IV.
Sur la demande de dommages et intérêts 
L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans
qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et,
s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.
Parmi les critères relatifs à la décence du logement loué figure le fait que les réseaux et
branchements d'électricité ainsi que de gaz doivent être conformes aux normes de sécurité et
également en bon état d'usage et de fonctionnement.
En l’espèce, aucune disposition légale ou règlementaire ne met à la charge du bailleur une
obligation de fourniture effective d’électricité dès lors que le logement est pourvu d’un
raccordement au réseau d’électricité conforme aux normes en vigueur. Il n’est pas contesté
que le logement qui a été mis à bail était équipé de la sorte. 
La souscription d’un contrat auprès d’un fournisseur d’électricité incombait au locataire en
l’absence de disposition contraire dans le bail conclu entre Monsieur [V] [R] et
les consorts [Z]. 
Enfin, il convient de relever qu’il n’existe aucune disposition légale ou règlementaire mettant
à la charge du bailleur ou de son mandataire une obligation tendant à l’information du preneur
quant au fait que l’électricité est effectivement fournie au sein du logement au jour de
l’emménagement des preneurs. En l’absence de disposition en ce sens, aucune faute ne saurait
être retenue à l’encontre de la SASU KOESIA. 
Par conséquent, Monsieur [V] [R] sera débouté de sa demande de dommages et
intérêts.
V.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
A) Sur les dépens
L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens.
Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon
lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision
motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [V] [R] succombant à l’instance sera condamné aux
dépens. 
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B) Sur les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux
dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des
frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de
l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour
des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
En l’espèce, Monsieur [V] [R] sera condamné à payer à Monsieur [U]
[Z] et Madame [J] [Z] la somme de 500,00 euros au titre de l’article
700 du code de procédure civile.
En outre, Monsieur [V] [R] partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer
à la SASU KOESIA la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure
civile. 
Enfin, partie condamnée aux dépens, Monsieur [V] [R] sera débouté de sa
demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
C) Sur l’exécution provisoire 
Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut
écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les
décisions de première instance.
En l’espèce, l’exécution provisoire de plein droit, nécessaire et compatible avec la nature de
l’affaire ne sera pas écartée. 
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique,
par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au
greffe, 
PRONONCE la jonction de la procédure enregistrée sous le numéro RG n°24/1989 avec la
procédure enregistrée sous le numéro RG n° 24/01275;
DECLARE irrecevables les demandes formées par Monsieur [V] [R] à l’égard
de Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [Z] ; 
DEBOUTE Monsieur [V] [R] de sa demande tendant à la restitution du loyer de
juin 2024 ; 
DEBOUTE Monsieur [V] [R] de sa demande au titre des dommages et intérêts ; 
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CONDAMNE Monsieur [V] [R] aux dépens ; 
CONDAMNE Monsieur [V] [R] à payer à Monsieur [U] [Z] et
Madame [J] [Z] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de
procédure civile ; 
CONDAMNE Monsieur [V] [R] à payer à la SASU KOESIA la somme de
500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
DEBOUTE Monsieur [V] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de
procédure civile ;
DEBOUTE Monsieur [U] [Z] et Madame [J] [Z] de leurs
autres demandes ; 
DEBOUTE la SASU KOESIA de ses autres demandes ; 
RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.
LA GREFFIERE 
LA JUGE

Décisions proches

Celles qui citent les mêmes textes rares que celle-ci (code civil 1991, code de l'organisation judiciaire R211-3-8, code de l'organisation judiciaire R211-3-4, code civil 1992, code civil 1191, code de procedure civile 750). Sans IA : les citations relevées dans les décisions.

Mise à jour de la source le 2026-06-12T22:08:18.065Z.