Tribunal judiciaire d'Angers, 1ère Chambre, 2 juin 2026, n° 25/01203

02 Juin 2026

AFFAIRE :
[T] [D]

C/
[Z] [M]
, S.C.I. BGS
, Société [L] [X] & ASSOCIES


N° RG 25/01203 - N° Portalis DBY2-W-B7J-H7CI

Assignations à jour fixe des 05 Juin 2025 et 30 octobre 2025







Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT



JUGEMENT DU DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

Monsieur [T] [D]
né le 21 Janvier 1976 à [Localité 1] (MAINE-ET-[Localité 2])
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentant : Maître Sonia BERNIER de la SARL ILIRIO LEGAL, avocat postulant au barreau D’ANGERS et maître Ivan JURASINOVIC de la SARL ILIRIO LEGAL, avocat plaidant au barreau de PARIS 

DÉFENDEURS :

Maître [Z] [M]
SELARL NOT’ 1PACT- Notaire [Adresse 2]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentant : Maître Etienne DE MASCUREAU de la SCP ACR AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

S.C.I. BGS
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentant : Maître Ludovic GAUVIN de la SELARL ANTARIUS AVOCATS, avocats au barreau D’ANGERS

Société [L] [X] & ASSOCIES
[Adresse 5]
[Localité 6]
Représentant : Maître Stephane BOUDET de la SELARL AXYS, avocats au barreau D’ANGERS


COMPOSITION DU TRIBUNAL
 Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président
Assesseur : Claire SOLER, Vice-Présidente
Assesseur : Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente
Greffier : Valérie PELLEREAU, Greffière

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 03 Mars 2026, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré. 

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 02 Juin 2026.

JUGEMENT du 02 Juin 2026
rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application
de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)
signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.



EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié reçu le 4 octobre 2019 par Me [M], notaire à Angers, la SCI BGS a acquis pour le prix de 95.000 euros auprès de la société [C] la pleine propriété de deux lots de copropriété n°7 et 8 situés au [Adresse 6] à Angers. 

Après réalisation de travaux de rénovation, la SCI BGS a régularisé avec l’agence immobilière [L] [X] deux mandats de vente, le prix de vente étant fixé à 100.000 euros pour le lot n°7 et à 65.000 euros pour le lot n°8.

Par acte sous seing privé des 2 et 3 juin 2021, M. [T] [D] et la SCI BGS ont signé une promesse de vente portant sur ces deux lots.

Chacun de ces lots a fait l’objet d’une mise en location à compter des 16 juin 2021 pour le lot n°8 et 1er août 2021 s’agissant du lot n°7.

L’acte de vente a été reçu le 31 août 2021 par Me [Z] [M], notaire à [Localité 1], ce pour un prix de vente de 160.000 euros outre 9.000 euros d’honoraires pour l’agent immobilier et 12.770 euros pour les frais d’acte, le coût total de l’opération étant financé par un crédit souscrit auprès du Crédit Mutuel pour un montant de 173.485 euros.

Par courrier du 10 mars 2025, le préfet de Maine et [Localité 2] a notifié à M. [T] [D] l’ouverture d’une procédure en application des dispositions de l’article 511-10 du code de la construction et de l’habitation, en vue d’une déclaration d’insalubrité du lot n°8.

L’arrêté d’insalubrité relatif au lot n°8 a été pris le 7 avril 2025.

Faisant valoir qu’il avait sollicité en vain amiablement l’annulation de la vente, M. [T] [D] a fait citer la SCI BGS devant le tribunal judiciaire d’Angers dans le cadre d’une procédure d’assignation à jour fixe par acte de commissaire de justice du 5 juin 2025 après y avoir été dûment autorisé par ordonnance du 28 mai 2025.

La SCI BGS a par la suite appelé à la cause Me [M], notaire, ainsi que la société [L] [X] et Associés par assignation à jour fixée délivrée par commissaire de justice le 30 octobre 2025.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 17 novembre 2025, M. [T] [D] sollicite, à titre principal, sur le fondement de l’erreur sur la qualité du bien : 

L’annulation de la vente conclue avec la SCI BGS le 31 août 2021 pour les deux lots ; La condamnation de la SCI BGS à restituer le prix de vente de 160.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, avec anatocisme ; La condamnation de la SCI BGS à lui payer la somme de 14.287,18 euros avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, avec anatocisme, au titre des restitutions consécutives à l’annulation de la vente ; 
A titre subsidiaire, il sollicite, sur le fondement du vice caché : 

L’annulation de la vente conclue avec la SCI BGS le 31 août 2021 pour les deux lots ; La restitution de la propriété des biens acquis


La condamnation de la SCI BGS à restituer le prix de vente de 160.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, avec anatocisme ; La condamnation de la SCI BGS à lui payer la somme de 14.287,18 euros avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, avec anatocisme, au titre des restitutions consécutives à l’annulation de la vente ; 
En tout état de cause, il sollicite : 

La condamnation de la SCI BGS à lui verser une somme de 9.170 euros hors taxe soit 11.004 euros TTC sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; La condamnation de la SCI BGS aux entiers dépens, comprenant les frais de publicité foncière et recouvrés selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; La publication de la décision à intervenir au fichier immobilier, à la diligence de M. [T] [D], aux frais de la SCI BGS.
S’agissant de la demande d’annulation de la vente : 

Il fait valoir à titre principal que son consentement a été vicié par erreur sur les qualités essentielles de la chose ; qu’en effet, il a procédé à ces achats dans le but exclusif de mettre en location les studios, tel que prévu par le compromis de vente, étant précisé que lors de la signature définitive de l’acte de vente, la copie des deux baux, souscrits antérieurement, a été annexée à l’acte, et que l’objet locatif était spécifié dans l’acte de prêt. Il soutient en outre que l’erreur était excusable dès lors qu’a été annexé à l’acte un certificat de mesurage erroné, faisant mention d’une surface de 9,37 m2 pour le lot n°8 et qu’en outre, rien ne lui permettait de savoir que les critères du logement décent n’étaient pas respectés ; qu’il appartient à la SCI BGS de justifier qu’elle lui aurait bien donné cette information si elle la connaissait, l’acte de vente mentionnant une surface qui fait « au moins 9m2 ».

Il estime que, dès lors qu’un seul acte a été passé pour les deux biens, avec un prix unique, et que les deux lots font l’objet d’un avis de taxe foncière commun, la vente forme un ensemble unique et indivisible, qui fonde sa demande d’annulation de la vente des deux biens et non du seul lot n°8, comme soutenu par la SCI BGS.

A titre subsidiaire, il invoque la garantie à raison des vices cachés prévue à l’article 1641 du code civil.

Il fait valoir qu’il n’a découvert le vice que le 23 janvier 2025 lors de la visite du service municipal d’hygiène ; que ce vice préexistait néanmoins à la vente s’agissant d’un problème de dimensionnement et que les vendeurs, professionnels de la vente, ne pouvaient pas l’ignorer, de sorte que la clause de garantie des vices cachés ne peut s’appliquer.

S’agissant des conséquences de cette annulation : 

Il soutient que les parties doivent être remis en l’état où elles étaient avant la conclusion de la vente, ce qui implique de prendre en compte les honoraires d’agent immobilier (9.000 euros), les frais d’acte (3.234,66 euros), le coût du prêt immobilier (17.584,06 euros), les impôts fonciers (2.710 euros) et les charges de copropriété (14.128,45 euros), le tout représentant un totale de 46.657,17 euros, dont il convient de déduire les loyers perçus (10.920 euros pour 2022, 10.964 euros pour 2023 et 11.880 euros pour 2024) et l’avantage fiscal induit, soit un préjudice net de 14.287,18 euros.


Il précise qu’il n’a aucune obligation d’appeler à la cause l’établissement bancaire pour obtenir l’annulation de son contrat de prêt, ne souhaitant pas être tenu de restituer le capital emprunté si la SCI BGS ne lui a pas encore restitué le prix.

 S’agissant du recours en garantie contre l’agent immobilier et le notaire : 

M. [T] [D] rappelle qu’il avait fait le choix de ne pas les mettre en cause. 

Il explique que la responsabilité de l’agent immobilier ne peut être recherchée du fait d’une absence de mesurage de la surface, qui ne relève pas de ses compétences ; qu’en outre, la SCI BGS fait le choix curieux d’assigner en tant qu’agent immobilier celui qui est ensuite devenu associé de la SCI BGS à la suite d’une cession de parts sociales le 22 mai 2023.

Il rappelle en outre que, dès lors que le notaire a rappelé aux parties la définition du logement décent, sa responsabilité ne peut être recherchée puisqu’il ne lui appartient pas de visiter le bien vendu préalablement à l’acte ; qu’en aucun cas, le notaire n’a manqué à son devoir de vérification et de mise en garde quant à l’incidence d’un métrage inadéquat.

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 23 février 2026, la SCI BGS demande au tribunal à titre principal de joindre les deux procédures (assignation à jour fixe et appel en garantie), déclarer M. [T] [D] irrecevable ou à tout le moins de le débouter de l’intégralité de ses demandes.

A titre subsidiaire, elle demande au tribunal de juger que : 

L’annulation de la vente ne peut porter que sur le lot n°8 ; Les restitutions doivent être limitées aux sommes de : 60.000 euros et à défaut la somme de 42.480 euros au titre du prix de vente858,80 euros au titre des émoluments et frais du notaire ; 2.389,50 euros au titre des honoraires de négociation de la société [L] [X] et Associés ; 516,66 euros au titre des impôts fonciers ; 1.065,83 euros au titre des charges de copropriété ;Le débouter de sa demande de paiement à des dommages et intérêts au titre de ses frais bancaires ; Lui donner acte de ce qu’il renonce à ses demandes de dommages et intérêts au titre des droits de mutation ; Le débouter de toute autre demande, plus ample ou contraire ; 
En tout état de cause, elle sollicite : 

La condamnation in solidum de la société [L] [X] et Associés et de Me [M] à la garantir et relever indemne de toute condamnation prononcée à son encontre, à l’exclusion de la restitution du prix de vente ; La condamnation de M. [T] [D] et à défaut in solidum avec la société [L] [X] et Associés et Me [M] à lui payer la somme de 6.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; La condamnation de M. [T] [D] et à défaut in solidum avec la société [L] [X] et Associés et Me [M] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la Selarl Antarius Avocat qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; Dire n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.
S’agissant des fondements invoqués à l’appui de la demande d’annulation de la vente : 

Elle fait valoir que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ; que M. [T] [D] avait parfaitement connaissance des caractéristiques du bien, qu’il a visité, mais aussi des exigences légales en matière de logement décent, dont il a déclaré faire son affaire personnelle ; qu’en ce qui la concerne, elle a toujours été transparente.

Elle estime en outre que, si une annulation devait être prononcée, cela ne pourrait concerner que le lot n°8 puisque le lot n°7 n’est affecté d’aucun vice ; qu’au regard de l’existence de deux mandats de vente prévoyant un prix par lot, de deux contrats de location distincts et de l’absence de certitude quant au fait que, en l’absence d’acquisition du lot n°7 il n’aurait pas acquis le lot n°8, il convient de constater le caractère divisible de la vente.

S’agissant des demandes de restitutions : 

Elle estime que : 

s’agissant de la restitution du prix de vente : le mécanisme prévu à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque la surface réelle diffère de celle retenue dans l’acte doit s’appliquer, sur la base du prix moyen au m2 du bien concerné ; s’agissant du coût de souscription d’un prêt immobilier : le détail de la somme, qui doit comprendre les intérêts, le coût de l’assurance, des frais de dossier et de la garantie, n’est pas explicitement mentionné dans les pièces fournies par M. [T] [D] ; qu’en outre, en l’absence d’appel à la cause de l’organisme de crédit, M. [T] [D] ne peut solliciter la prise en charge des accessoires au prêt, étant rappelé que la résolution de la vente d’immeuble entraine de plein droit la résolution du contrat de prêt ayant servi à son financement ; s’agissant des honoraires de l’agent immobilier : il ne peut réclamer qu’une somme de 2.389,50 euros (9.000 euros x 0.2655, ce chiffre correspondant à la surface du lot n°8 -26.55%- par rapport à la surface totale des lots n°7 et n°8 de 35,37m2) ; s’agissant du coût des impôts fonciers : il ne peut réclamer qu’une somme de 516,66 euros (1.946 euros x 0.2655) correspondant à la surface du lot n°8 ; s’agissant du coût des charges de copropriété : il ne peut réclamer qu’une somme de 1.065,86 euros (77/1021 x 14.128,45 euros) ; 
s’agissant du recours en garantie à l’encontre de la société [L] [X] et Associés : 

Elle estime que la société [L] [X] et Associés a manqué à son obligation de conseil, qui était renforcée dès lors que la vente était destinée à un investissement locatif ; qu’il lui appartenait de procéder à des vérifications sérieuses pour s’assurer de la conformité du bien à la location, ce d’autant plus que le diagnostic technique du 22 avril 2021 mentionnait que la surface de la pièce principale du lot n°8 était de 5,57 m2 et que le lot entier disposait d’une surface de 9,37 m2 alors que les exigences du décret du 30 janvier 2002 et du règlement sanitaire départemental du Maine et [Localité 2] prévoient une surface minimale pour la pièce principale d’au moins 9 m2. Elle ajoute que le nouveau certificat de mesurage a été transmis postérieurement à la signature des mandats de vente à la société [L] [X] et Associés qui avait donc pleinement connaissance des difficultés ; qu’il appartenait à la société [L] [X] et Associés, en sa qualité de rédacteur de l’acte, de s’assurer de l’existence des conditions nécessaires à l’efficacité juridique de l’acte et notamment de la conformité du lot n°8 à l’habitation.



S’agissant du recours en garantie à l’encontre de Me [M] : 

Elle fait valoir que le notaire a commis une faute ; qu’il est en effet tenu d’une obligation de conseil et d’information et qu’il lui appartient de vérifier la véracité des informations qui lui sont transmises ou de lever les doutes qu’il peut avoir lorsqu’il existe des raisons sérieuses et indices de nature à faire naître ces doutes ; que, dans le cas d’espèce, le notaire n’a pas joint l’intégralité du diagnostic technique, notamment la page 20 qui précisait que la surface de la pièce principale présentait une surface Carrez de 5,57 m2, ce alors qu’elle avait transmis l’intégralité de ce diagnostic au notaire ; qu’il aurait nécessairement dû déceler l’anomalie et alerter sur l’absence de conformité du lot n°8.

Elle ajoute que le notaire s’est fondé sur un règlement de copropriété erroné, déposé le 6 septembre 2021 soit postérieurement à la vente et opposable aux tiers à compter de cette date ; qu’il devait prendre en compte le règlement de copropriété en vigueur au moment de la vente soit celui publié le 20 mai 2019 faisant mention non d’un studio mais d’une « pièce ».

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 2 mars 2026, la société [L] [X] et Associés demande au tribunal à titre principal de déclarer irrecevable le demandeur faute de publication de son assignation.

A titre subsidiaire, elle conclut au débouté et sollicite la condamnation de la SCI BGS à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Elle affirme au soutien de sa demande d’irrecevabilité que le demandeur n’a pas publié son assignation au service de la publicité foncière.

Sur le fond, elle soutient qu’elle n’a commis aucune faute dans l’exercice de son mandat et rappelle la qualité de professionnel averti de la SCI BGS, dont l’un des associés se présentait comme expert immobilier. Elle précise par ailleurs que la SCI BGS détenait le premier certificat de mesurage établi par la SCP [Q] et associés du 30 mars 2018, annexé à l’acte de vente du 4 octobre 2019 qui faisait mention d’une surface de 4,5m2 pour la pièce 1 et de 6,3m2 pour la pièce 2, ainsi que le certificat de mesurage établi par la société Diagamter le 22 avril 2021 qui faisait mention d’une superficie de la pièce de vie principale du lot n°8 de 5,57m2. 

*

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 27 février 2026, Me [M] demande au tribunal, à titre liminaire, de constater l’absence de publication de l’assignation initiale de M. [T] [D] au service de la publication foncière et de déclarer irrecevable l’action principale et les appels en garantie. Néanmoins, dans le corps de ses conclusions, il déclare prendre acte de la justification de cette publication faite par le demandeur.

A titre principal, il conclut au débouté.

A titre subsidiaire, il demande au tribunal de débouter la société [L] [X] et Associés de sa demande de condamnation in solidum avec la société [L] [X] et Associés, de déterminer la part de responsabilité de chacun au regard des fautes commises et de dire que la condamnation de Me [M] ne pourrait être supérieure à la somme de 528,71 euros au titre de la perte de chance de ne pas signer l’acte de vente.

En tout état de cause, il sollicite la condamnation de la partie perdante à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Il fait valoir qu’il n’a commis aucune faute ; qu’en effet, s’il a bien eu connaissance, au travers du certificat de mesurage établi par la société Diagamter d’une superficie de 9,37m2 pour le lot n°8, soit une superficie conforme au seuil fixé par le règlement définissant en son article 4 le logement décent, la difficulté tenait néanmoins à l’absence de hauteur suffisante sous plafond et non à la superficie ; qu’il ne disposait d’aucun élément lui permettant de penser que le bien ne serait pas conforme, cette mention ne résultant d’aucun des documents obligatoires. Il estime que c’est la SCI BGS qui a bien commis une faute en donnant à bail, antérieurement à la vente, un logement non conforme.

Il ajoute que l’acte de vente rappelle expressément les dispositions légales relatives au logement décent, établissant qu’il a rempli son devoir d’information et de conseil.

Il rappelle en outre que, conformément à la jurisprudence de la cour de cassation et contrairement à ce que soutient la SCI BGS, la modification d’un règlement de copropriété peut être opposable à l’acquéreur d’un lot de copropriété si ce dernier a eu connaissance dans l’acte de vente de la modification ; qu’ainsi, cette modification était opposable à M. [T] [D].

Il estime par ailleurs qu’aucune condamnation in solidum ne pourrait être prononcée entre l’agent immobilier et le notaire, rappelant les fondements juridiques différents et le principe de responsabilité individuelle du notaire. Il souligne la confusion d’intérêt manifeste entre la SCI BGS et la société [L] [X] et Associés, les compétences professionnelles dont disposait la SCI BGS mais aussi la faute commise par la société [L] [X] et Associés consistant à ne pas alerter sur le risque d’indécence du logement.

A titre subsidiaire, si une faute devait être retenue de sa part, il précise que le notaire ne peut être tenu de garantir les honoraires de l’agent immobilier ; qu’ainsi, seul peut être retenu un préjudice indemnisable de 5.287,18 euros ; qu’en outre, l’indemnisation du défaut d’information et de conseil s’indemnise sur la base de la perte de chance qui ne saurait être évaluée à plus de 10% soit une somme de 528,71 euros.

*

L’affaire a été plaidée à l’audience du 3 mars 2026, après renvoi sollicité à l’audience du 2 décembre 2025 à la demande de la société [L] [X] et Associés qui n’avait pu conclure. L’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2026.

MOTIVATION :

Il convient tout d’abord d’ordonner la jonction de la procédure 25/02390 d’appel en garantie avec la procédure d’assignation à jour fixe 25/01203.

1. Sur l’exception d’irrecevabilité tirée du défaut de publication de l’assignation au service de la publicité foncière : 

En application des dispositions des articles 28 et 30 du décret 55-22 d 4 janvier 1955, les demandes tendant à l’annulation de droits résultants d’actes soumis à publicité foncière, notamment les demandes en justice, ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées au service de la publicité foncière.


En l’espèce, M. [T] [D] justifie de la publication de l’assignation au service de la publicité foncière du Maine et [Localité 2] le 1er août 2025 (pièce 26 demandeur).

Il convient dès lors de rejeter l’exception d’irrecevabilité soulevée.

2. Sur la demande d’annulation de la vente : 

Sur le fondement du vice du consentement : 

En application des dispositions de l’article 1131 du code civil, les vices du consentement sont une cause de nullité relative au contrat. 

L’article 1130 du Code civil dispose que l’erreur, le dol et la violence vicie le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Le caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. 

L’article 1132 du code civil dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. L’article 1133 du code civil définit les qualités essentielles de la prestation comme celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. 

L’action en annulation du contrat pour erreur n’est admise que si l’erreur commise est excusable. Est considérée comme inexcusable l’erreur fautive. Cette faute est appréciée in concreto et doit être le résultat d’une négligence ou d’une imprudence fautive de la part de celui qui la commet. Il est par ailleurs constant que le manquement à une obligation de conseil et d’information par un professionnel rend nécessairement excusable l’erreur d’une partie à qui l’information devait être délivrée.

Il résulte des pièces produites que la SCI BGS, société immatriculée le 29 octobre 2018 et dont les activités principales sont l’acquisition en état futur d’achèvement ou achevé, l’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration, la location et la vente de tous biens et droits immobiliers, a acquis pour le prix de 95.000 euros auprès de la société [C] par acte sous seing privé du 13 mai 2019 la pleine propriété de deux lots de copropriété n°7 et 8 décrits comme tel dans l’acte d’achat reçu par Me [M] : « au 3ème étage, une partie d’appartement comprenant : chambre avec placard » s’agissant du lot n°7 et « une pièce et un réduit » s’agissant du lot n°8. 

Des travaux de rénovation ont été réalisés dans ces biens, tel qu’il en résulte des factures relatives à des interventions entre mai et septembre 2020, qui ont été jointes en annexe à l’acte d’achat du 31 août 2021, ce pour permettre leur transformation en studio puis leur vente. 

La SCI BGS a ainsi donné dès le 8 avril 2021 deux mandats à la société [L] [X] et Associés pour la mise en vente de ces deux lots, les biens étant décrits chacun comme des studios meublés, le mandant déclarant que « ces biens seront, le jour de la signature de l’acte de vente, libres de toute location ou occupation ». 

Le compromis de vente signé entre M. [T] [D] et la SCI BGS les 2 et 3 juin 2021 précise quant à l’usage du bien que « les biens sont utilisés à usage d’habitation », l’acquéreur déclarant explicitement son intention de les utiliser pour un tel usage, avec la précision d’ors et déjà donnée dans l’acte que « ces deux studios sont destinés à la location » et qu’une recherche de locataires doit être engagée dès à présent. 

De fait, deux contrats de location ont été signés avant la vente, le 15 juillet 2021 s’agissant du lot n°7 et le 16 août 2021 s’agissant du lot n°8.

L’acte notarié de vente reçu par Me [M] réitère les mentions relatives à l’usage d’habitation du bien, tel que figurant dans le compromis de vente, et fait mention des locations en cours. Sont joints en annexe les contrats de location, états des lieux et, s’agissant du lot n°8, des photographies du studio. 

Il résulte de ces éléments, mais également de l’offre de prêt produite, qui mentionne comme objet du prêt « achat d’un immeuble d’une surface habitable de 35m2 comprenant deux logements et deux pièces titre de résidence principale d’un locataire ou de plusieurs locataires, [Adresse 6] », que M. [T] [D] a manifestement fait l’acquisition de ces deux lots dans le but exclusif de les proposer à la location et qu’il n’aurait pas contracté s’il avait eu connaissance de l’impossibilité de louer l’un et l’autre des deux biens. Il doit être dès lors considéré que la possibilité de tirer des revenus locatifs de ces biens constituait un élément essentiel de son consentement. 

Les critères d’habitabilité d’un logement sont définis par l’article 4 du décret 2002-120 du décret du 30 janvier 2002 qui prévoit dans le logement l’existence au moins d’une pièce principale, avec comme condition alternative : 

soit une surface au moins égale à 9m2 et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètressoit un volume habitable d’au moins 20m3.
La surface habitable et le volume habitable sont déterminés par renvoi aux dispositions de l’article R156-1 du code de la construction et de l’habitation.

En outre, le règlement sanitaire départemental du Maine et [Localité 2] prévoit : 

s’agissant de la superficie des pièces : l’une au moins des pièces principales du logement doit avoir une surface supérieure à 9m2 et les autres pièces ne peuvent avoir une surface inférieure à 7m2, n’étant pas pris en compte les parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à deux mètres ; s’agissant de la hauteur sous plafond : elle ne peut être inférieure à 2m20.
Le compromis de vente contient un rappel général des dispositions relatives aux caractéristiques d’un logement décent en particulier le décret 2002-120 du 30 janvier 2002 et le règlement sanitaire départemental et précise que l’acquéreur reconnaît avoir été informé de ces dispositions et « déclare vouloir en faire son affaire personnelle sans aucun recours contre le vendeur ». Néanmoins, le fait qu’il ait été signé électroniquement laisse à penser que cet acte n’a pas été reçu en présence physique des parties, le rappel écrit de dispositions juridiques ne suffisant pas à caractériser en soi l’exécution par l’agent immobilier de son devoir de conseil.

L’acte de vente établi par Me [M] contient également un rappel, cette fois explicite et détaillé de ces conditions prévues par le décret du 30 janvier 2002 dans le paragraphe relatif à la mise en location du bien, l’expression de logement décent figurant en sous paragraphe et prévoit en sus un avertissement en lien avec les prescriptions du règlement sanitaire départemental du Maine et [Localité 2]. Les baux établis pour les deux lots sont joints à l’acte ainsi que les états des lieux d’entrée, ce qui établit que le notaire avait pleinement connaissance de ce que l’achat était fait dans une optique d’investissement locatif. 




Néanmoins, il ressort de l’acte de vente que seule la superficie Carrez de chacun des lots est mentionnée dans l’acte (25,90m2 pour le lot n°7 et 9,37m2 pour le lot n°8), sans mention des hauteurs sous plafond ou volume habitable et que par ailleurs, dans le paragraphe relatif à la mise en location du bien, le notaire indique que le vendeur, professionnel de l’immobilier, déclare que le bien correspond aux caractéristiques tant du règlement sanitaire département que du logement décent.

Le notaire, qui a bien joint en annexe la totalité du certificat de mesurage effectué par la société Diagamter le 22 avril 2021, qui fait apparaître en page recto que la superficie Carrez du lot n°8 est de 9,37m2, et qui détaille au verso les surfaces des autres pièces ainsi que la hauteur sous plafond (surface entrée : 1,91m2, surface salle d’eau :1,89m2, surface pièce de vie de 5,57m2 ; hauteur sous plafond inférieure à 1,80m) n’a pas vérifié l’exactitude des déclarations pourtant erronées du vendeur faites dans le paragraphe relatif à la mise en location du bien alors que la lecture du certificat de mesurage permettait de constater que le lot n°8 ne répondait pas aux conditions d’un logement décent et a ainsi instrumenté un acte contenant des informations inexactes ne garantissant pas l’efficacité de la vente.

Ainsi, il apparaît que ni l’agent immobilier, à qui le certificat de mesurage avait été adressé le 22 avril 2021, ni le vendeur professionnel -dont M. [T] [D] pouvait légitimement penser que, pour d’évidentes raisons de rentabilité économique, il n’aurait pas acheté puis investi dans des travaux de rénovation en vue d’une revente s’il avait su que le bien pouvait être frappé d’une déclaration d’insalubrité et ainsi non louable-, ni le notaire n’ont relevé la difficulté en lien avec les dimensions insuffisantes du logement ne permettant pas sa mise en location. 

M. [T] [D] a pu légitimement être rassuré par l’absence de toute réserve émise par l’ensemble des professionnels ayant participé à la vente, ce d’autant plus que le vendeur avait la qualité de marchand de bien, professionnel de l’immobilier, et qu’antérieurement à la vente, des locataires avaient déjà été installés dans les lieux. [H], exerçant en qualité de fonctionnaire au ministère des armées et n’étant pas familier des procédures immobilières, à la différence de l’ensemble de ses interlocuteurs, il ne peut lui être reproché d’avoir commis une erreur fautive. Son erreur est donc excusable. 

Si seul le lot n°8 n’est pas louable, il convient néanmoins d’annuler la vente dans son ensemble portant à la fois sur le lot n°8 et le lot n°7. En effet, quand bien même deux mandats de vente ont été régularisés par la SCI BGS, un seul acte de vente a été passé avec un prix unique de vente, sans distinction du prix pour l’un et l’autre des lots, le prix de vente ayant fait l’objet d’un seul contrat de prêt par l’acheteur, démontrant ainsi sa volonté implicite de procéder à un investissement locatif d’une certaine ampleur et non portant uniquement sur un studio de petite taille. En outre, il sera observé que M. [T] [D] fait l’objet d’un unique avis d’imposition foncière pour les deux lots.

Par l’effet de l’annulation de la vente, la SCI BGS redevient dès lors propriétaire de ces deux biens.

3. Sur les conséquences de l’annulation de la vente

Aux termes de l’article 1178 du code civil, un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. 


Il est constant que l’annulation entraîne l’obligation de remettre les choses dans le même état que si les obligations nées du contrat n’avaient pas existé. 

Sur la demande de restitution du prix de vente

La SCI BGS sera condamnée à restituer à M. [T] [D] le prix de vente de 160.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, avec le bénéfice de l’anatocisme.

Sur les demandes de restitutions consécutives à l’annulation de la vente : 

M. [T] [D] justifie avoir acquitté en sus du prix de vente les frais suivants : 

17.584,06 euros au titre du coût du crédit ; 9.000 euros au titre des honoraires de l’agent immobilier3.234,66 euros au titre des frais d’acte notariés, hors droits de mutation à titre onéreux ; 2.710 euros au titre des impôts fonciers pour les années 2002 à 202514.128,45 euros au titre des charges de copropriété
Il justifie avoir encaissé les sommes de 10.920 euros pour 2022 de laquelle doit être déduite la somme de 695 euros au titre de l’imposition, 10.964 euros pour 2023 de laquelle doit être déduite la somme de 698,41 euros au titre de l’imposition et 11.880 euros pour 2024 soit au total une somme de 32.369,99 euros.

Dès lors, il conviendra de condamner la SCI BGS à restituer au titre des frais induits par la vente immobilière la somme de 14.287,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, avec le bénéfice de l’anatocisme.

4. Sur les appels en garantie : 

A l’encontre de l’agent immobilier : sur le fondement de la responsabilité contractuelle

Aux termes de l’article 1991 du Code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond de dommages et intérêts qui pourraient résulter de son exécution. L’article 1992 dispose que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

L’article 1191 du code civil dispose que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et répond des dommages intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L’article 1992 du code civil dispose en outre que le mandataire répond non seulement du dol mais également des fautes qu’il commet dans la gestion.

En l’espèce, le mandat signé entre la SCI BGS et la société [L] [X] et Associés met à la charge de la société [L] [X] et Associés l’obligation de diffuser l’annonce commerciale et de rendre compte de l’avancement de sa mission, avec la précision que « il ne pourra en aucun cas être considéré comme le gardien juridique des biens à vendre, sa mission étant essentiellement de rechercher un acquéreur ».

L’agent immobilier est néanmoins tenu à une obligation générale d’information et de conseil. Il doit ainsi délivrer des renseignements exacts sur les caractéristiques du bien et est tenu de vérifier les déclarations des parties chaque fois que ces vérifications sont aisément réalisables. Il est tenu de vérifier si le bien peut être affecté à l’usage prévu par l’acheteur. Lorsqu’il n’est pas rédacteur de l’acte, son obligation est une obligation de moyen. Cette obligation s’apprécie en outre en tenant compte de la qualité des parties mais les compétences d’une partie en matière immobilière ne dispensent pas l’agent immobilier de son devoir de conseil et d’information ; il appartient à ce dernier de prouver qu’il l’a bien exécuté.

En l’espèce, la société [L] [X] et Associés n’a pas été rédactrice de l’acte de vente.

Elle a néanmoins été rédactrice du compromis de vente et avait été informée de l’intention de M. [T] [D] d’acquérir ces biens en vue de les mettre en location puisqu’il est indiqué en page 5 du compromis de vente relatif à la propriété du bien et souligné en gras : « étant entendu entre les parties que ces deux studios sont destinés à la location, une recherche de locataires doit être engagée dès à présent ». Elle a d’ailleurs procédé à cette recherche et des locataires ont été mis en place dans les lieux avant la signature de l’acte de vente.

Elle a été destinataire le 22 avril 2021, soit avant la signature du compromis de vente, du certificat de mesurage établi par Diagamter duquel il résulte que les dimensions du lot n°8 ne correspondaient pas aux conditions posées pour un logement décent. Elle ne pouvait pas ignorer ces dispositions puisqu’elle a pris soin de les faire figurer dans le compromis de vente en prévoyant expressément une impossibilité de recours de l’acquéreur contre elle sur ce point. Les informations contenues dans ce certificat de mesurage étaient facilement analysables. 

Or, la société [L] [X] et Associés n’a pas alerté ni M. [T] [D] ni la SCI BGS sur le fait que les dimensions du lot n°8 ne répondaient pas aux critères du logement décent et ne permettaient pas sa mise en location.

Dès lors, elle a bien commis une faute au titre de son devoir de conseil et d’information.

Cette faute a causé un préjudice direct à la SCI BGS dans la mesure où celle-ci est désormais tenue, outre la restitution du prix de vente, à la restitution des frais annexes à cette vente, auquel elle n’aurait pas été tenue si la vente n’avait finalement pas eu lieu ou si elle avait seulement porté sur le lot n°7.

Toutefois, il convient d’observer que la SCI BGS est elle-même professionnelle de l’immobilier, l’objet social de la société étant l’acquisition en état futur d’achèvement ou achevé, l’apport, la propriété, la mise en valeur, la transformation, la construction, l’aménagement, l’administration, la location et la vente de tous biens et droits immobiliers.

Au moment de la signature du compromis de vente et de l’acte de vente, la SCI BGS comptait deux associés, [O] [S] et [O] [N], lequel a occupé les fonctions d’agent immobilier puis de directeur de la société [L] [X] et Associés entre le 22 mai 2018 et le 12 janvier 2024. Il résulte des pièces versées par la société [L] [X] et Associés sur la base de la consultation du site Pappers qu’il est à ce jour gérant ou associé de trois SCI ayant notamment pour objet l’acquisition, l’administration, la mise en valeur ou transformation de biens immobiliers et qu’il exerce en outre depuis le 29 juin 2024 une activité de promotion et construction immobilière ainsi qu’une activité de conseil, le nom faisant expressément référence à son expertise dans ce domaine (Sarl [N] Expert). La signature d’un mandat de vente entre la SCI BGS et la société [L] [X] et Associés s’inscrivait dès lors dans le prolongement de relations d’affaires déjà existantes et non dans le cadre d’un mandat classique signé entre un vendeur profane et un professionnel de l’immobilier.

En sa qualité de professionnel du secteur immobilier, rompu aux ventes et mises en location de biens immobiliers, la SCI BGS pouvait elle-même aisément prendre connaissance des informations contenues dans le certificat de mesurage et se rendre compte que le lot n°8 ne répondait pas aux conditions du logement décent.


Dès lors, il conviendra de condamner la société [L] [X] et Associés à garantir la SCI BGS de la condamnation au titre des frais annexes à la vente à hauteur de 50%.

A l’encontre du notaire : sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 

Il appartient à la SCI BGS de démontrer l’existence d’une faute commise par le notaire, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice. 

Le notaire, officier public ministériel, est tenu à une obligation d’information et de conseil. Il doit s’assurer de l’efficacité des actes qu’il instrumente. Il lui appartient de vérifier la cohérence entre les informations contenues dans l’acte et les caractéristiques du bien vendu. Il n’est pas tenu de visiter le bien lui-même.

En l’espèce, Me [M] n’ignorait pas que l’intention de l’acheteur était de mettre en location les biens achetés dès lors qu’il a annexé à l’acte l’ensemble des baux et des états des lieux réalisés. 

En faisant un rappel exhaustif des conditions juridiques relatives au logement décent qui exigent soit une surface de la pièce principale d’au moins 9 m2 et d’une hauteur sous plafond au moins également à 2m20 soit un volume habitable de 20 m2et, tout en indiquant dans son acte que « le vendeur déclare que le bien correspond aux caractéristiques tant du règlement sanitaire départemental que du logement décent » sans relever la discordance entre ces déclarations et la réalité des mesures contenues dans le certificat de mesurage annexé à l’acte, qui permettait de constater que le lot n°8 n’était pas louable, ce qui était de nature à corrompre la vente dans son ensemble, Me [M] a commis une faute.

Le préjudice subi par la SCI BGS est constitué par la perte de chance de ne pas être exposé à une procédure judiciaire en annulation de vente. Cette perte de chance doit être chiffrée à 20%, au vu de la qualité de professionnel de l’immobilier de la SCI BGS.

30% de 14.287,18 euros = 4.286,15 euros
20% de 14.287,18 euros = 2.857,43 euros

Dès lors, il conviendra de condamner Me [M] à payer à la SCI BGS la somme de 2.857,43 euros.

5. Sur les autres demandes : 

La SCI BGS, la société [L] [X] et Associés et Me [R] [M] seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance. Les frais de publicité foncière ne sont pas compris dans les dépens.

Partie perdante, la SCI BGS sera condamnée à payer à M. [T] [D] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

La société [L] [X] et Associés sera condamnée à payer à la SCI BGS la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Me [M] sera également condamné au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire du jugement sera écartée compte tenu de la nature de l’affaire. 


PAR CES MOTIFS : 

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe : 

ORDONNE la jonction de la procédure 25/02390 d’appel en garantie avec la procédure d’assignation à jour fixe 25/01203 ; 

DECLARE recevable l’action engagée par M. [T] [D] ; 

PRONONCE l’annulation de la vente portant sur les biens situés [Adresse 6] cadastré section BS n°[Cadastre 1], lot n°7 et 8, passée entre M. [T] [D] et la SCI BGS le 31 août 2021 par acte reçu par Me [R] [M], notaire à Angers ; 

CONDAMNE la SCI BGS à restituer à M. [T] [D] la somme de 160.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, avec le bénéfice de l’anatocisme ; 

ORDONNE la publication de la présente décision au fichier immobilier à la diligence de M. [T] [D], aux frais de la SCI BGS ; 

CONDAMNE la SCI BGS à restituer à M. [T] [D] la somme de 14.287,18 euros au titre des frais annexes à la vente soit les frais de crédit, honoraires d’agent immobilier, frais d’acte notarié, impôts fonciers et charges de copropriété après déduction des loyers encaissés, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation, avec le bénéfice de l’anatocisme ; 

CONDAMNE la société [L] [X] et Associés à garantir la SCI BGS à hauteur de 50% sur la somme de 14.287,18 euros au titre des frais annexes à la vente ; 

CONDAMNE Me [R] [M] à payer à la SCI BGS la somme de 2.857,43 euros en réparation de son préjudice ; 

CONDAMNE in solidum la SCI BGS, la société [L] [X] et Associés et Me [R] [M], notaire à Angers, aux dépens de l’instance qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la SCI BGS à payer à M. [T] [D] la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE la société [L] [X] et Associés à payer à la SCI BGS la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Me [R] [M], notaire à Angers, à payer à la SCI BGS la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

ECARTE l’exécution provisoire.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le DEUX JUIN DEUX MIL VINGT SIX, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT